房地產基礎知識共四十五頁房地產包括房產和地產，即土地及土地上的建筑物和附著物。房產可歸私人所有，但土地屬于國家和集體所有，業主(yèzhǔ)只有一定年期的使用權。因此，業主(yèzhǔ)購房后，所擁有的是房產的所有權及該房產所占用的土地的使用權共四十五頁房地產的特性(tèxìng)

不可移動性；

獨一無二(dúyīwúèr)性；

壽命長久性；

數量有限性；

用途多樣性；

相互影響性；

易受限制性；

價值高大性；

難以變現性；

保值增值性。共四十五頁房地產的類型(lèixíng)

按程度劃分：

生地：是指不具有城市基礎設施的土地，如荒地(huāngdì)、農地；

毛地：是指具有一定城市基礎設施，但地上有待拆遷安置的房屋的土地；熟地：指具有完善的城市基礎設施、土地平整、能直接在上進行房屋建設的土地；在建工程：是指地上建筑物尚未建成、不具備使用條件的房地產，該房地產不一定正在建設，也可能停工了多年；現房（含土地）：指地上建筑物已建成、可直接使用的房地產，它可能是新的，也可能是舊的）共四十五頁按建筑物的使用(shǐyòng)性質分類：

居住建筑

公共建筑

工業建筑

農業建筑

居住建筑和公共建筑通常又被稱為(chēnɡwéi)民用建筑

共四十五頁按建筑結構(jiégòu)的主要建材分類：

鋼結構

鋼筋(gāngjīn)混凝土結構

磚混結構

磚木結構

簡易結構

共四十五頁按建筑(jiànzhù)結構的主要形式分類：

墻體結構

框架結構

深梁結構

筒體結構

拱結構

網架結構

空間薄壁（包括(bāokuò)折板結構）

鋼索結構

艙體結構。共四十五頁按建筑物的施工(shīgōng)方法分類：施工方法(fāngfǎ)是指建造建筑物時所采用的方法：

現澆，現砌式建筑

預制、裝配式建筑

部分現澆現砌、部分配式建筑

共四十五頁按建筑物的耐火等級分類(fēnlèi)：建筑物的耐火等級是由組成建筑物的構件(gòujiàn)的燃燒性能和耐火極限決定的。根據材料的燃燒性能，將材料分為非燃燒材料和燃燒材料。用這些材料制成的建筑構件分別被稱為非燃燒體、難燃燒體和燃燒體。共四十五頁按建筑物的耐久(nàijiǔ)等級分類建筑耐久(nàijiǔ)等級是根據建筑耐久(nàijiǔ)年限來劃分的。共四十五頁按房屋(fángwū)的完損等級分類：根據房屋的結構、裝修、設備三個組成部分的完好、損壞程度來劃分：

完好房屋

基本完好房屋

一般損壞房屋

嚴重(yánzhòng)損壞房屋

危險房屋共四十五頁房屋新舊程度(chéngdù)（成新率）的判定標準是：

完好(wánhǎo)房屋：十、九、八成

基本完好房屋：七、六成

一般損壞房屋：五、四成

嚴重損壞房屋及危險房屋：三成以下共四十五頁按層數和高度(gāodù)的分類：

低層建筑（1～3層）

多層建筑（4～6層）

高層建筑（總高度超過24M，但不包括總高度超過24M的單層建筑）

超高層建筑（總高度超過100M）此外，房地產類型還可以按用途、是否產生收益、經營使用方式等形式(xíngshì)劃分。共四十五頁高層建筑的國際(guójì)分類：

低高層建筑(ɡāocénɡjiànzhù)：層數為9～16層，建筑總高度25～50M

中高層建筑：層數為17～25層，建筑總高度50～75M

高層建筑：層數為26～40層，建筑總高度75～100M

超高層建筑：層數在40層以上，建筑總高度在100M以上

共四十五頁城市(chéngshì)土地所有權又稱土地產權，是物權的一種。主體是土地所有者，客體是土地，是土地所有者在法律規定的范圍內享有(xiǎngyǒu)對土地占有、使用、收益、處分的權利。我國實行的是城市土地屬于國家所有，農村土地屬于集體所有的土地制度共四十五頁土地(tǔdì)所有權的權能

土地占有權：是指依法對土地實行掌握和控制的權利。

土地使用權：是指依法對土地進行實際使用的權利。

土地收益權：是指依法收取土地所產生的自然或法定的利息和利益的權利，包括收獲(shōuhuò)土地上生長的農作物，收取出租土地的地租等。

土地處分權：是指依法處置土地的權利，包括出租、出賣、贈送、遺贈、抵押等。

共四十五頁土地(tǔdì)使用權

是指土地使用者根據國家法律(fǎlǜ)和與土地有人簽訂的合同的有關規定，對國家或集體所有的土地，享有占有、使用、收益和處分的權利

共四十五頁土地(tǔdì)使用權的取得

劃撥土地使用權：只限于本單位使用，不得以任何形式私自轉讓，更不得進行土地使用權的經營行為，如土地出租(chūzū)等。

土地使用權出讓：可以依法進行轉讓、出租或抵押。

土地使用權出讓：必須遵守原出讓合同有關規定使用土地，不得隨意改變用途，其使用年限為出讓年限減去原使用者已使用的年限的余期，而且可以依法進行再轉讓、出租和抵押。共四十五頁土地使用權出讓(chūràng)的方式

協議出讓：是指土地的出讓方和受讓方通過協商方式有償出讓土地使用權的方式。一般多用于工業以及政府為調整經濟結構而給予優惠政策的項目。

招標出讓：是指在規定的期限內，由符合條件的單位或者個人，以書面投標形式，競投某地段土地的使用權，由招標人根據一定的要求，擇優確定土地使用者的出讓方式。適用于開發性用地或者有較高技術性要求的建設用地。

拍賣出讓：又稱競投，是指土地所有者的代表在指定的時間、地點(dìdiǎn)，組織符合條件的土地使用權有意受讓人到場，就所出讓使用權的土地公開叫價競投，按照“價高者得”的原則確定土地使用權受讓人的一種出讓方式。共四十五頁土地使用權出讓(chūràng)的年限根據《中華人民共和國城鎮土地使用權和轉讓暫行條例》規定，土地使用權出讓的最高年限，按土地的用途分別為：

居住用地：70年

工業用地：50年

教育、科技、文化、衛生、體育用地：50年

商業、旅游、娛樂(yúlè)用地：40年

綜合或其他用地：50年共四十五頁土地(tǔdì)使用權年限屆滿土地使用權年限屆滿時，除非出讓(chūràng)合同中另有規定或城市規劃部門另有規定，土地使用權受讓人可以申請續期使用，并重新簽訂土地使用權出讓合同，支付土地使用權出讓金，辦理土地使用權登記手續。共四十五頁房地產開發(kāifā)經營中的專業用語

共四十五頁“三通一平”即路通、水通、電通場地(chǎngdì)平整。共四十五頁“七通一平”即道路通、水上通、排污(páiwū)通、排水通、電力通、通訊通、煤氣通土地平整

共四十五頁容積率指項目、規劃建設(jiànshè)用地范圍內全部建筑面積與規劃建設用地面積之比全部建筑面積

容積率用地面積共四十五頁綠化率指規劃(guīhuà)建設用地范圍內的綠地面積與規劃建設用地面積之比

所有綠地面積綠化率（%）用地面積共四十五頁建筑(jiànzhù)密度即建筑覆蓋率，指項目(xiàngmù)、用地范圍所有基底面積之和與規劃建設用地之比基底面積

覆蓋率（%）用地面積共四十五頁樓宇面積(miànjī)：

建筑面積：實用面積+部分公用(gōngyòng)面積

實用面積：是從外墻計算的，若連著其它單位，則從中間計算

公用面積：走廊、樓梯間等共四十五頁實用(shíyòng)率

實用(shíyòng)面積實用率(%)建筑面積共四十五頁平方米與平方尺的換算(huànsuàn)

國內：平方米

香港：平方尺1平方米=10.765平方尺

共四十五頁房地產市場(shìchǎng)指所交易的商品是房地產（或房地產權益）的市場，是存在于賣者和買者之間的有關房地產的交易網絡，交易包括買賣、租賃、抵押、互換等組成(zǔchénɡ)一個簡單范疇的房地產市場共四十五頁房地產市場(shìchǎng)必須具備的要素：

賣方

買方(mǎifānɡ)

用于交易的房地產共四十五頁房地產市場(shìchǎng)分類：

一級市場：是土地市場，是土地供應市場（房地產增量市場）；

二級市場：是指開發商把開發的房地產投入市場進行現樓交易或預售，實質上是房地產的開發與市場銷售的結合(房地產存量市場)

三級市場：是業主之間房地產權自由(zìyóu)轉讓的市場。共四十五頁房地產交易(jiāoyì)

房地產轉讓

房地產抵押(dǐyā)

房屋租賃共四十五頁房地產轉讓(zhuǎnràng)

指合法擁有土地使用權及土地上建筑物，附著物所有權的自然人，法人和其它組織，通過買賣、交換、贈與將房地產轉移給他人(tārén)的法律行為。

共四十五頁房屋(fángwū)租賃指出租人將房屋提供給承租人使用，承租人向出租人支付租金并在租賃關系終止(zhōngzhǐ)后將房屋返還給出租人的行為共四十五頁商品房銷售(xiāoshòu)分為(fēnwéi)預售和現售共四十五頁預售是房地產開發企業在房屋尚未建成時，向房地產管理部門申請(shēnqǐng)取得預售許可證以后，即刊登廣告，按圖紙出售的銷售方式共四十五頁預售商品房必須具備(jùbèi)的條件共四十五頁（原規定(guīdìng)）

已交付全部土地使用權出讓金，取得(qǔdé)土地使用權證書；

持有建設工程規劃許可證和施工許可證；

按提供的預售商品房計算，投入開發建設的資金達到工程建設總投資的25％以上，并已經確定施工進度和竣工交付日期。

已辦理預售登記，取得商品房預售許可證

共四十五頁（新規定(guīdìng)）

土地使用權已依法登記，取得房地產權利證書；

取得《建筑(jiànzhù)許可證》和《開工許可證》；

除付清地價款外，七層以下（含七層）工程主體封頂，七層以上工程投入開發建筑的資金已達工程款預標投資總額的2/5并經注冊會計師驗資；

房地產發展商和金融機構已簽訂了預售款監管協議；

領取了《房地產預售許可證》。

共四十五頁現售指商品房商品房已經建成并按國家標準驗收合格，按照銷售合同(hétong)交付房款后，即可投入使用的銷售方式

共四十五頁房地產證

軟皮紅《房地產證》

軟皮綠《房地產證》

硬皮紅色綢面《房地產證》前兩種是新證（自1995年1月1日起開始頒發），后一種（硬皮紅色綢面）仍然有效，可繼續使用，在產權(chǎnquán)變動時換發新證。其它版本的《房地產證》須換領新證后方可有效使用

共四十五頁房地產證的內容(nèiróng)主要記載業主所購房地產的房產與土地的有關內容。如權利人名稱、身份證號；土地的權屬來源、宗地號、土地等級、用途、使用(shǐyòn