合同法與物權法背誦記憶

考點01:可撤銷的民事法律行為

1.可撤銷的民事法律行為的種類

(1)重大誤解

基于重大誤解實施的民事法律行為，行為人有權請求人民法院或者仲裁機構予以撤銷。

(2)顯失公平

一方利用對方處于危困狀態、缺乏判斷能力等情形，致使民事法律行為成立時顯失公平的，受損害方有權

請求人民法院或者仲裁機構予以撤銷。

(3)脅迫

一方或者第三人以脅迫手段，使對方在違背真實意思的情況下實施的民事法律行為，受脅迫方有權請求人

民法院或者仲裁機構予以撤銷。

(4)欺詐

①一方以欺詐手段，使對方在違背真實意思的情況下實施的民事法律行為，受欺詐方有權請求人民法院或

者仲裁機構予以撤銷。(2017年案例分析題)

②第三人實施欺詐行為，使一方在違背真實意思的情況下實施的民事法律行為，對方知道或者應當知道該

欺詐行為的，受欺詐方有權請求人民法院或者仲裁機構予以撤銷。

2撤銷權的消滅

有下列情形之一的，撤銷權消滅：

(1)當事人自知道或者應當知道撤銷事由之日起1年內'重大誤解的當事人自知道或者應當知道撤銷事由

之日起3個月內沒有行使撤銷權；

(2)當事人受脅迫，自脅迫行為終止之日起1年內沒有行使撤銷權；

(3)當事人知道撤銷事由后明確表示或者以自己的行為表明放棄撤銷權；

(4)當事人自民事法律行為發生之日起5年內沒有行使撤銷權的，撤銷權消滅。

考點02:無權代理與無權處分

L狹義的無權代理

(1)行為人沒有代理權、超越代理權或者代理權終止后，仍然實施代理行為，未經被代理人追認的，對被

代理人不發生效力。

(2)相對人的催告權和撤銷權

相對人可以催告被代理人自收到通知之日起1個月內予以追認。被代理人未作表示的，視為拒絕追認。行

為人實施的行為被追認前，善意相對人有撤銷的權利。撤銷應當以通知的方式作出。

【解釋1］被代理人已經開始履行民事法律行為中設定的義務的，視為對民事法律行為的追認。

【解釋2】無論相對人是否善意均可行使催告權；只有善意相對人才可以行使撤銷權。

【解釋3］行為人實施的行為未被追認的：(1)善意相對人有權請求行為人履行債務或者就其受到的損害

請求行為人賠償，但是賠償的范圍不得超過被代理人追認時相對人所能獲得的利益；(2)相對人知道或者應當

知道行為人無權代理的，相對人和行為人按照各自的過錯承擔責任。

2.表見代理

行為人沒有代理權、超越代理權或者代理權終止后，仍然實施代理行為，相對人有理由相信行為人有代理

權的，代理行為有效。(2015年案例分析題)

3.無權處分

當事人一方以出賣人在締約時對標的物沒有所有權或者處分權為由主張合同無效的，人民法院不予支持。

(2013年案例分析題、2014年案例分析題)

考點03:合同的生效

1.實際履行原則

(1)合同當事人約定采用書面形式訂立合同，當事人未采用書面形式但一方已經履行主要義務并且對方接

受的，該合同成立。

(2)合同當事人約定采用合同書形式訂立合同，在簽字或者蓋章之前，當事人一方已經履行主要義務并且

對方接受的，該合同成立。

2.依法成立的合同，原則上自成立時生效。如保證合同、抵押合同、質押合同、金融機構貸款的借款合同

等。

3.實踐合同

(1)定金合同從實際交付定金之日起生效。

(2)自然人之間的借款合同為實踐合同，自貸款人提供借款時生效。

4.附條件、附期限的合同

(1)附生效條件的合同，自條件成就時生效。(2016年案例分析題)

(2)附生效期限的合同，自期限屆至時生效。

5.當事人之間訂立有關設立、變更、轉讓和消滅不動產物權的合同，除法律另有規定或者合同另有約定外，

自合同成立時生效；未辦理物權登記的，不影響合同效力。

6.應當登記備案，但登記備案并非合同的生效要件

(1)商品房預售合同應當辦理登記備案手續，但該登記備案手續并非合同生效條件，當事人另有約定的除

外。

(2)當事人以房屋租賃合同未按照法律、行政法規規定辦理登記備案手續為由，請求確認合同無效的，人

民法院不予支持。

7.多重買賣合同

出賣人就同一標的物訂立多重買賣合同，如合同均不具有《合同法》第52條規定的無效情形，買受人因不

能按照合同約定取得標的物的所有權，請求追究出賣人違約責任的，人民法院應予支持。

考點04:約定不明的處理

L總原則

合同生效后，當事人就質量、價款等內容沒有約定或者約定不明確的，可以協議補充；不能達成補充協議

的，按照合同有關條款或者交易習慣確定。

2.具體規則

(1)質量要求不明確的，按照國家標準、行業標準履行；沒有國家標準、行業標準的，按照通常標準或者

符合合同目的的特定標準履行。

(2)價款或者報酬不明確的，按照訂立合同時履行地的市場價格履行。

(3)履行地點不明確的，給付貨幣的，在接受貨幣一方所在地履行；交付不動產的，在不動產所在地履行；

其他標的，在履行義務一方所在地履行。

(4)履行期限不明確的，債務人可以隨時履行，債權人也可以隨時要求履行，但應當給對方必要的準備時

間。

(5)履行方式不明確的，按照有利于實現合同目的的方式履行。

(6)履行費用的負擔不明確的，由履行義務一方負擔。

考點05:抗辯權

1.同時履行抗辯權

雙務合同的當事人互負債務，沒有先后履行順序的，應當同時履行。一方在對方履行之前有權拒絕其履行

要求；一方在對方履行債務不符合約定時，有權拒絕其相應的履行要求。（2016年案例分析題）

2.先履行抗辯權

雙務合同的當事人互負債務，有先后履行順序，先履行一方未履行的，后履行一方有權拒絕其履行要求。

先履行一方履行債務不符合約定的，后履行一方有權拒絕其相應的履行要求。（2011年案例分析題）

3.不安抗辯權

（1）中止履行（2006年案例分析題、2017年案例分析題）

雙務合同中應當先履行債務的當事人，有確切證據證明對方有下列情況之一的，可以行使不安抗辯權，中

止合同履行：

①經營狀況嚴重惡化；

②轉移財產、抽逃資金，以逃避債務；

③喪失商業信譽；

④有喪失或者可能喪失履行債務能力的其他情形。

（2）解除合同

當事人行使不安抗辯權中止履行的，應當及時通知對方。對方提供適當擔保的，應當恢復履行。對方在合

理期限內未恢復履行能力并且未提供適當擔保的，中止履行的一方可以解除合同。

【解釋1］行使同時履行抗辯權、先履行抗辯權和不安抗辯權的條件：當事人基于同一雙務合同。

【解釋2】債權人留置的動產，應當與債權屬于同一法律關系。但是，企業之間留置的除外。

考點06:債權人代位權

1.代位權是指債務人怠于行使其對第三人（次債務人）享有的到期債權，危及債權人債權實現時，債權人

為保障自己的債權，可以自己的名義代位行使債務人對次債務人的債權。（2008年案例分析題、2010年案例

分析題）

2.債務人的懈怠行為必須是債務人不以訴訟方式或者仲裁方式向次債務人主張其享有的具有金錢給付內容

的到期債權。因此，如果債務人以書面或者口頭方式催促次債務人履行債務，但沒有就此提起訴訟或者申請仲

裁，仍然構成懈怠。

3.所謂"專屬于債務人自身的債權"，是指基于扶養關系、撫養關系、贍養關系、繼承關系產生的給付請

求權和勞動報酬、退休金、養老金、撫恤金、安置費、人壽保險、人身傷害賠償請求權等權利。

【解釋】債權人的債權不受是否專屬于債權人自身的限制。

4.代位權訴訟

(1)債權人是原告，次債務人是被告，債務人為訴訟上的第三人。

(2)如果債權人勝訴的，訴訟費用由次債務人承擔，從實現的債權中優先支付。代位權訴訟的其他必要費

用則由債務人承擔。

(3)債權人的債權就代位權行使的結果有優先受償權利。

考點07:債權人撤銷權

1.可撤銷的行為(2008年案例分析題)

(1)債務人放棄債權(至!I期、未到期均可)、放棄債權擔保或者惡意延長到期債權的履行期限，對債權人

造成損害。

(2)債務人無償轉讓財產，對債權人造成損害。

(3)債務人以明顯不合理的低價轉讓財產或者以明顯不合理的高價收購他人財產，對債權人造成損害，并

且受讓人知道該情形。

【解釋1】(1)債務人的無償行為(放棄債權、無償轉讓財產)，不論第三人善意還是惡意，均可撤銷；

(2)債務人的有償行為(以明顯不合理的低價轉讓財產、以明顯不合理的高價收購他人財產)，第三人惡意時

才可以撤銷。

【解釋2］轉讓價格達不到交易時交易地的指導價或市場交易價70%的，可視為"明顯不合理"的低價；

轉讓價格高于交易時交易地的指導價或市場交易價30%的，可視為"明顯不合理”的高價。

【解釋3】債權人對債務人的債權可以到期，也可以未到期，但債權人對債務人必須享有有效債權。

2.撤銷權行使的期限

撤銷權應當自債權人知道或者應當知道撤銷事由之日起1年內行使；自債務人的行為發生之日起5年內沒

有行使撤銷權的，該撤銷權消滅。

3撤銷權麗公

(1)債權人為原告，債務人為被告，受益人或者受讓人為訴訟上的第三人。

(2)債權人行使撤銷權所支付的律師代理費、差旅費等必要費用，由債務人負擔；第三人有過錯的，應當

適當分擔。

(3)撤銷權的行使范圍以債權人的債權為限。

(4)債權人就撤銷權行使的結果并無優先受償權利。

考點08:債權轉讓

1.債權人轉讓權利，不需要經債務人同意，但應當通知債務人。未經通知，該轉讓對債務人不發生效力。

(2008年案例分析題、2016年案例分析題)

2.債權人轉讓權利的，受讓人同時取得與主債權有關的從權利(如抵押權、質權)，但該從權利專屬于債

權人自身的除外。

3.債務人接到債權轉讓通知后，債務人對讓與人的抗辯(如提出債權無效抗辯、訴訟時效抗辯)可以向受

讓人主張。

4.債務人對讓與人享有債權，并且其債權先于轉讓的債權到期或者同時到期的，債務人可以向受讓人主張

抵銷。

考點09:合同的解除

1.法定解除

(1)因不可抗力致使不能實現合同目的。

(2)在履行期限屆滿之前，當事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行主要債務。

(3)當事人一方遲延履行主要債務，經催告后在合理期限內仍未履行。

(4)當事人一方遲延履行債務或者有其他違約行為致使不能實現合同目的。

2.合同解除的效力

(1)尚未履行的，終止履行。

(2)已經履行的，根據履行情況和合同性質，當事人可以要求恢復原狀、采取其他補救措施，并有權要求

賠償損失。(2009年案例分析題)

考點10:抵銷

1.約定抵銷

當事人互負債務，標的物種類、品質不相同的，經雙方協商一致，也可以抵銷。(2008年案例分析題)

2法定抵銷

(1)當事人互負到期債務，債務標的物種類、品質相同的，任何一方均可主張抵銷，但依照法律規定或者

按照合同性質不得抵銷的除外。

(2)一方債務已經到期，另一方債務尚未到期，則未到期的債務人可以主張抵銷。

考點11:違約責任

L補救措施

當事人履行合同義務，質量不符合約定的，應當按照當事人的約定承擔違約責任。對違約責任沒有約定或

者約定不明確的，受損害方根據標的性質以及損失的大小，可以合理選擇要求對方承擔修理、更換、重作、退

貨、減少價款或者報酬等違約責任。(2017年案例分析題)

2.損害賠償

(1)當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定的，在履行義務或者采取補救措施后，對方

還有其他損失的，應當賠償損失。(2009年案例分析題、2010年案例分析題、2016年案例分析題)

(2)當事人一方違約后，對方應當采取適當措施防止損失的擴大；沒有采取適當措施致使損失擴大的，不

得就擴大的損失要求賠償。當事人因防止損失擴大而支出的合理費用由違約方承擔。

(3)混合過錯

買賣合同當事人一方違約造成對方損失，對方對損失的發生也有過錯，違約方主張扣減相應的損失賠償額

的，人民法院應予支持。

(4)損益相抵

買賣合同當事人一方因對方違約而獲有利益，違約方主張從損失賠償額中扣除該部分利益的，人民法院應

予支持。

3.支付違約金

(1)約定的違約金低于造成的損失的，當事人可以請求人民法院或者仲裁機構予以增加。

(2)約定的違約金過分高于造成的損失的，當事人可以請求人民法院或者仲裁機構予以適當減少。

【解釋】(1)當事人以約定的違約金過高為由請求減少的，應當以違約金超過造成的損失的30%為標準適

當減少；(2)當事人以約定的違約金低于造成的損失為由請求增加的，應當以違約造成的損失確定違約金數額。

4.適用定金罰則

(1)當事人既約定違約金，又約定定金的，一方違約時，對方可以選擇適用違約金或者定金條款，二者不

能并用。

(2)買賣合同約定的定金不足以彌補一方違約造成的損失，對方請求賠償超過定金部分的損失的，人民法

院可以并處，但定金和損失賠償的數額總和不應高于因違約造成的損失。(2017年案例分析題)

5.違約責任與侵權責任的競合

因合同當事人一方的違約行為，侵害對方人身、財產權益的，受損害方有權選擇依據《合同法》的規定要

求其承擔違約責任或者依照其他法律要求其承擔侵權責任。

考點12:違約責任的相對性

1.由于合同關系具有相對性，因此，違約責任也具有相對性，即違約責任只能在特定的具有合同關系的當

事人之間發生。(2014年案例分析題、2015年案例分析題)

2.涉及第三人的合同

(1)當事人約定由債務人向第三人履行債務的，債務人未向第三人履行債務或者履行債務不符合約定，應

當由債務人向債權人承擔違約責任。

(2)當事人約定由第三人向債權人履行債務的，第三人不履行債務或者履行債務有瑕疵的，應當由債務人

向債權人承擔違約責任。

3.當事人一方因第三人的原因造成違約的，應當向對方承擔違約責任；當事人一方和第三人之間的糾紛，

按照約定解決。

4裝租

承租人經出租人同意，可以將租賃物轉租給第三人，承租人與出租人的租賃合同繼續有效，第三人對租賃

物造成損失的，承租人應當向出租人賠償損失。

考點13:買賣合同

1.標的物的風險負擔

(1)標的物毀損、滅失的風險，在標的物交付之前由出賣人承擔，交付之后由買受人承擔，但法律另有規

定或者當事人另有約定的除外。(2011年案例分析題、2017年案例分析題)

(2)因買受人的原因致使標的物不能按照約定的期限交付的，買受人應當自違反約定之日起承擔標的物毀

損、滅失的風險。

(3)出賣人按照約定將標的物置于交付地點，買受人違反約定沒有收取的，標的物毀損、滅失的風險自違

反約定之日起由買受人承擔。

(4)出賣人將標的物提存后，毀損、滅失的風險由買受人承擔。

(5)因標的物不符合質量要求，致使不能實現合同目的的，買受人可以拒絕接受標的物或者解除合同。買

受人拒絕接受標的物或者解除合同的，標的物毀損、滅失的風險由出賣人承擔。

(6)單證與風險的獨立性

出賣人按照約定未交付有關標的物的單證和資料的，不影響標的物毀損、滅失風險的轉移。

(7)違約責任與風險的獨立性

標的物毀損、滅失的風險由買受人承擔的，不影響因出賣人履行債務不符合約定，買受人要求其承擔違約

責任的權利。

(8)在途標的物

出賣人出賣交由承運人運輸的在途標的物，除當事人另有約定的以外，毀損、滅失的風險自合同成立之日

起由買受人承擔。

(9)未約定交付地點、出賣人不得不托運

當事人沒有約定交付地點或者約定不明確，標的物需要運輸的，出賣人將標的物交付給第一承運人后，標

的物毀損、滅失的風險由買受人承擔。(2006年案例分析題)

2.標的物的檢驗

(1)當事人約定檢驗期間的

買受人應當在檢驗期間內將標的物的數量或者質量不符合約定的情形通知出賣人；買受人怠于通知的，視

為標的物的數量或者質量符合約定。(2015年案例分析題、2017年案例分析題)

(2)當事人未約定檢驗期間的

買受人在合理期間內未通知或者自標的物收到之日起2年內未通知出賣人的，視為標的物的數量或者質量

符合約定"旦對標的物有質量保證期的，適用質量保證期，不適用2年的規定。

3.買賣合同的特別解除規則

(1)因標的物的主物不符合約定而解除合同的，解除合同的效力及于從物；標的物的從物因不符合約定被

解除的，解除的效力不及于主物。

(2)標的物為數物，其中一物不符合約定的，買受人可以就該物解除合同，但該物與他物分離使標的物的

價值明顯受損害的，當事人可以就數物解除合同。(2007年案例分析題)

(3)分期付款的買受人未支付到期價款的金額達到全部價款的20%的，出賣人可以要求買受人一并支付到

期與未到期的全部價款或者解除合同。出賣人解除合同的，雙方應當互相返還財產，出賣人可以向買受人要求

支付該標的物的使用費。(2014年案例分析題)

考點14:商品房買賣合同

1.銷售廣告的性質認定

商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請"旦是，出賣人就商品房開發規劃范圍內的房屋及相關設施所作

的說明和允諾具體確定，并對合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的，視為要約；該說明和允諾即使未

載入商品房買賣合同，仍屬于合同的組成部分，當事人違反這些內容的，應當承擔違約責任。

2.可以適用懲罰性賠償金的情形

在下列情形下，買受人可以在解除合同并賠償損失的前提下，還可以要求出賣人承擔不超過已付房款1倍

的您罰性賠償金：

(1)商品房買賣合同訂立后，出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第三人；

(2)商品房買賣合同訂立后，出賣人又將該房屋出賣給第三人；

(3)故意隱瞞沒有取得商品房預售許可證明的事實或者提供虛假商品房預售許可證明；

(4)故意隱瞞所售房屋已經抵押的事實；

(5)故意隱瞞所售房屋已經出賣給第三人或者為拆遷補償安置房屋的事實。

考點15:租賃合同

1.租賃合同的期限

租賃合同的期限超過20年的，超過部分無效。租賃期間屆滿，當事人可以續訂租賃合同，但約定的租賃期

限自續訂之日起仍不得超過20年。

2.不定期租賃

(1)租賃期限6個月以上的，合同應當采用書面形式。當事人未采用書面形式的，視為不定期租賃。

(2)當事人對租賃期限沒有約定或者約定不明確，依照《合同法》有關規定仍不能確定的，視為不定期租

賃。

(3)租賃期屆滿，承租人繼續使用租賃物，出租人沒有提出異議的，原租賃合同繼續有效，但租賃期限為

不定期。

【解釋1］對于不定期租賃，出租人或者承租人均可以隨時解除合同，但出租人解除合同應當在合理期限之

前通知承租人。(2013年案例分析題)

【解釋2］租賃物危及承租人的安全或者健康的，即使承租人訂立合同時明知該租賃物質量不合格，承租人

仍然可以隨時解除合同。

3.租金的支付期限（2016年案例分析題）

對租金的支付期限沒有約定或約定不明確，當事人可以協議補充，不能達成補充協議的，可以根據合同的

有關條款或者交易習慣確定。仍不能確定的，適用以下規則：

（1）租賃期限不滿1年的，應當在租賃期限屆滿時支付；

（2）租賃期限1年以上的，應當在每屆滿1年時支付，剩余期間不滿1年的，應當在租賃期限屆滿時支付。

4.維修義務

（1）出租人應當履行租賃物的維修義務，但當事人另有約定的除外。

（2）承租人在租賃物需要維修時可以要求出租人在合理期限內維修。出租人未履行維修義務的，承租人可

以自行維修，維修費用由出租人負擔。因維修租賃物影響承租人使用的，應當相應減少租金或者延長租期。

5.增設他物

承租人經出租人同意，可以對租賃物進行改善或者增設他物，如未經出租人同意，出租人可以要求承租人

恢復原狀或者賠償損失。（2016年案例分析題）

6.租賃物受損

承租人未按照約定的方法或者租賃物的性質使用租賃物，致使租賃物受到損失的，出租人可以解除合同并

要求賠償損失。（2014年案例分析題）

7.風險的承擔

因不可歸責于承租人的事由，致使租賃物部分或者全部毀損、滅失的，承租人可以要求減少租金或者不支

付租金；因租賃物部分或者全部毀損、滅失，致使不能實現合同目的的，承租人可以解除合同。（2010年案例

分析題）

8.轉租

承租人經出租人同意，可以將租賃物轉租給第三人，承租人與出租人的租賃合同繼續有效，第三人對租賃

物造成損失的，承租人應當向出租人賠償損失。承租人未經出租人同意轉租的，出租人可以解除合同。（2014

年案例分析題、2016年案例分析題）

9.買賣不破租賃

租賃物在租賃期間發生所有權變動的，不影響租賃合同的效力，即"買賣不破租賃"。（2013年案例分析

題、2016年案例分析題、2018年案例分析題）

考點16:房屋租賃合同

1.登記備案

當事人以房屋租賃合同未按照法律、行政法規規定辦理登記備案手續為由，請求確認合同無效的，人民法

院不予支持。(2011年案例分析題)

2.承租人的優先權

(1)出租人出賣租賃房屋的，應當在出賣之前的合理期限內通知承租人，承租人享有以同等條件優先購買

的權利。

(2)只有在房屋租賃中承租人才享有優先購買權，對于其他標的物的租賃，并不適用優先購買權。(2010

年案例分析題、2013年案例分析題)

(3)出租人出賣租賃房屋未在合理期限內通知承租人或者存在其他侵害承租人優先購買權的情形，承租人

請求出租人承擔賠償責任的，人民法院應予支持；但請求確認出租人與第三人簽訂的房屋買賣合同無效的，人

民法院不予支持。(2014年案例分析題、2018年案例分析題)

3.承租人不享有優先權的情形

(1)房屋共有人行使優先購買權的；

(2)出租人將房屋出賣給近親屬(包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫

子女)的；

(3)出租人履行通知義務后，承租人在15日內未明確表示購買的；

(4)第三人善意購買租賃房屋并已經辦理登記手續的。

考點17:融資租賃合同

1.售后回租

承租人將其自有物出賣給出租人，再通過融資租賃合同將租賃物從出租人處租回的，人民法院不應僅以承

租人和出賣人系同一人為由認定不構成融資租賃法律關系。

2.維修義務

承租人應當履行占有租賃物期間的維修義務。(2018年案例分析題)

3.風險承擔

承租人占有租賃物期間，租賃物毀損、滅失的風險由承租人承擔，出租人要求承租人繼續支付租金的，人

民法院應予支持。但當事人另有約定或者法律另有規定的除外。

4.承租人占有租賃物期間，租賃物造成第三人的人身傷害或者財產損害的，出租人不承擔責任。

5.租賃物不符合約定或者不符合使用目的的，出租人不承擔責任，但承租人依賴出租人的技能確定租賃物

或者出租人干預選擇租賃物的除外。

6.租賃物的權屬

(1)在融資租賃期間，出租人享有租賃物的所有權。

(2)出租人和承租人可以約定租賃期間屆滿租賃物的歸屬。對租賃物的歸屬沒有約定或者約定不明確，依

照《合同法》有關規定仍不能確定的，租賃物的所有權歸出租人。(2014年案例分析題、2018年案例分析題)

7.承租人未按期支付租金

承租人應當按照約定支付租金，承租人經催告后在合理期限內仍不支付租金的，出租人可以要求支付全部

租金，也可以解除合同，收回租賃物。(2018年案例分析題)

【相關鏈接】分期付款的買受人未支付到期價款的金額達到全部價款20%的，出賣人可以要求買受人一并

支付到期與未到期的全部價款或者解除合同。

8.有下列情形之一,出租人請求解除融資租賃合同的，人民法院應予支持：

(1)承租人未經出租人同意，將租賃物轉讓、轉租、抵押、質押、投資入股或者以其他方式處分租賃物的；

(2)承租人未按照合同約定的期限和數額支付租金，符合合同約定的解除條件，經出租人催告后在合理期

限內仍不支付的；

(3)合同對于欠付租金解除合同的情形沒有明確約定，但承租人欠付租金達到2期以上，或者數額達到全

部租金15%以上，經出租人催告后在合理期限內仍不支付的；

(4)承租人違反合同約定，致使合同目的不能實現的其他情形。

考點18:金融機構的貸款合同

1.我國全面開放金融機構貸款利率管制，除個人住房貸款利率浮動區間暫不調整外，金融機構其他貸款利

率不再設上下限。(2017年案例分析題)

2.在借款合同中，借款的利息不得預先在本金中扣除。利息預先在本金中扣除的，應當按照實際借款數額

返還借款并計算利息。(2017年案例分析題)

3.對支付利息的期限沒有約定或者約定不明確，依照《合同法》的有關規定仍不能確定的，借款期限不滿1

年的，應當在返還借款時一并支付；借款期限1年以上的，應當在每屆滿1年時支付，剩余期間不滿1年的，

應當在返還借款時一并支付。

考點19:民間借貸合同

1.民間借貸的利息

(1)根本未約定

借貸雙方沒有約定利息，出借人不得主張支付借期內的利息。

(2)約定不明

除自然人之間借貸外，借貸雙方對借貸利息約定不明，出借人主張利息的，應當結合民間借貸合同的內容，

并根據當地或者當事人的交易方式、交易習慣、市場利率等因素確定利息。

2.民間借貸的利率(2018年案例分析題)

(1)借貸雙方約定的利率未超過年利率24%，出借人請求借款人按照約定的利率支付利息的，人民法院應

予支持。

(2)借貸雙方約定的利率超過年利率36%,超過部分的利息約定無效。借款人請求出借人返還已支付的超

過年利率36%部分的利息的，人民法院應予支持。

3.逾期利率

(1)借貸雙方對逾期利率有約定的，從其約定，但以不超過年利率24%為限。

(2)借貸雙方未約定逾期利率或者約定不明的，區分不同情況處理：

①既未約定借期內的利率，也未約定逾期利率，出借人主張借款人自逾期還款之日起按照年利率6%支付

資金占用期間利息的，人民法院應予支持。

②約定了借期內的利率但未約定逾期利率，出借人主張借款人自逾期還款之日起按照借期內的利率支付資

金占用期間利息的，人民法院應予支持。

(3)逾期利率與其他違約責任

出借人與借款人既約定了逾期利率，又約定了違約金或者其他費用，出借人可以選擇主張逾期利息、違約

金或者其他費用，也可以一并主張，但總計超過年利率24%的部分，人民法院不予支持。

4.民間借貸與買賣合同混合時的處理規則

(1)當事人以簽訂買賣合同作為民間借貸合同的擔保，借款到期后借款人不能還款，出借人請求履行買賣

合同的，人民法院應當按照民間借貸法律關系審理，并向當事人釋明變更訴訟請求。當事人拒絕變更的，人民

法院裁定駁回起訴。

(2)按照民間借貸法律關系審理作出的判決生效后，借款人不履行生效判決確定的金錢債務，出借人可以

申請拍賣買賣合同標的物，以償還債務。就拍賣所得的價款與應償還借款本息之間的差額，借款人或者出借人

有權主張返還或者補償。

5.法定代表人在民間借貸合同中的責任

(1)企業法定代表人(或者負責人)以企業名義與出借人簽訂民間借貸合同，出借人、企業或者其股東能

夠證明所借款項用于企業法定代表人(或者負責人)個人使用，出借人可以要求將企業法定代表人(或者負責

人)列為共同被告或者第三人。

(2)企業法定代表人(或者負責人)以個人名義與出借人簽訂民間借貸合同，所借款項用于企業生產經營,

出借人可以請求企業與個人共同承擔責任。

考點20:建設工程合同

L建設工程合同的無效

(1)承包人未取得建筑施工企業資質或者超越資質等級的；

(2)沒有資質的實際施工人借用有資質的建筑施工企業名義的；

(3)建設工程必須進行招標而未招標或者中標無效的。

【解釋】承包人超越資質等級許可的業務范圍簽訂建設工程施工合同，在建設工程竣工前取得相應資質等級

的，不按無效合同處理。(2018年案例分析題)

2.承包人墊資

(1)當事人對墊資和墊資利息有約定，承包人可以請求按照約定返還墊資及利息；但是約定的利息計算標

準高于同期同類貸款利率的部分除外。

(2)當事人對墊資沒有約定的，按照工程欠款處理；當事人對墊資利息沒有約定，承包人無權請求支付利

【相關鏈接】工程欠款的利息，當事人有約定的，按照約定處理；沒有約定的，按照同期同類貸款利率計息。

3.承包人的優先受償權

(1)發包人未按照約定支付工程價款的，承包人可以催告發包人在合理期限內支付價款。發包人逾期不支

付的，除按照建設工程的性質不宜折價、拍賣的以外，承包人可以與發包人協議將工程折價，也可以申請人民

法院將該工程依法拍賣。建設工程的價款就該工程折價或者拍賣的價款優先受償。

(2)建筑工程的價款包括承包人為建筑工程應當支付的工作人員報酬、材料款等實際支出的費用，不包括

承包人因發包人違約造成的損失。

(3)承包人的優先受償權優于抵押權和其他債權。

(4)優先受償權的行使期限為64月，自建設工程竣工之日起(或者建設工程合同約定的竣工之日起)計

算。

(5)消費者支付購買商品房的全部或者大部分款項后，承包人就該商品房享有的工程價款優先受償權不得

對抗買受人。

考點21:貨運合同

L承運人對運輸過程中貨物的毀損、滅失承擔損害賠償責任。但是，承運人證明貨物的毀損、滅失是因不

可抗力、貨物本身的自然性質或者合理損耗以及托運人、收貨人的過錯造成的，不承擔損害賠償責任。

2.貨物在運輸過程中因不可抗力滅失，未收取運費的，承運人不得要求支付運費；已經收取運費的，托運

人可以要求返還。

考點01:保證

1.保證合同(2014年案例分析題)

(1)第三人單方以書面形式向債權人出具擔保書，債權人接受且未提出異議的，保證合同成立。

(2)保證人在債權人與被保證人簽訂的訂有保證條款的主合同上，以保證人的身份簽字或者蓋章的，保證

合同成立。

(3)主合同中雖然沒有保證條款，但是，保證人在主合同上以保證人的身份簽字或者蓋章的，保證合同成

立。但是，當事人在借據、收據、欠條等債權憑證或者借款合同上簽字或者蓋章，但未表明其保證人身份或者

承擔保證責任，或者通過其他事實不能推定其為保證人的，出借人不能要求當事人承擔保證責任。

2保證人

(1)企業法人的分支機構有法人書面授權的，可以在授權范圍內提供保證。

(2)企業法人的職能部門不得擔任保證人。

(3)即便不具有完全代償能力的主體，只要以保證人身份訂立保證合同后，就應當承擔保證責任。

3.保證方式

(1)一般保證

一般保證人享有先訴抗辯權，即在主合同糾紛未經審判或者仲裁，并就債務人財產依法強制執行用于清償

債務前，對債權人可以拒絕承擔保證責任。

【解釋1)一般保證的債權人向債務人和保證人一并提起訴訟的，人民法院可以將債務人和保證人列為共同

被告參加訴訟。但是，應當在判決書中明確在對債務人財產依法強制執行后仍不能履行債務時，由保證人承擔

保證責任。

【解釋2］在民間借貸糾紛中，保證人為借款人(債務人)提供一般保證，出借人(債權人)僅起訴保證人

的，人民法院應當追加借款人為共同被告；出借人僅起訴借款人的，人民法院可以不追加保證人為共同被告。

(2)連帶保證

當事人在保證合同中對保證方式沒有約定或者約定不明確的，承擔連帶保證責任。（2006年案例分析題、

2009年案例分析題、2014年案例分析題、2015年案例分析題、2017年案例分析題）

【解釋1］連帶責任保證的債權人可以將債務人或者保證人作為被告提起訴訟，也可以將債務人和保證人作

為共同被告提起訴訟。

【解釋2］在民間借貸糾紛中，保證人為借款人（債務人）提供連帶責任保證，出借人（債權人）僅起訴借

款人的，人民法院可以不追加保證人為共同被告；出借人僅起訴保證人的，人民法院可以追加借款人為共同被

告。

4.保證責任

（1）保證擔保的范圍

當事人對保證擔保的范圍可以進行約定；沒有約定或者約定不明確的，保證人應當對全部債務（主債權及

利息、違約金、損害賠償金和實現債權的費用）承擔責任。

（2）債權人轉讓債權

保證期間，債權人依法將主債權轉11給第三人的，保證債權同時轉讓，保證人在原保證擔保的范圍內對受

讓人承擔保證責任。但是保證人與債權人事先約定僅對特定的債權人承擔保證責任或者禁止債權轉讓的，保證

人不再承擔保證責任。

（3）債務人轉讓債務

保證期間，債權人許可主債務人轉讓債務的，應當取得保證人書面同意。保證人對未經其同意轉讓的債務,

不再承擔保證責任。

【相關鏈接】主債務被分割或者部分轉讓的，抵押人仍以其抵押物擔保數個債務人履行債務。但是，第三人

提供抵押的，債權人許可主債務人轉讓債務未經抵押人書面同意時，抵押人對未經其同意轉讓的債務，不再承

擔擔保責任。

（4）主合同的變更（2017年案例分析題）

未經保證人同意的主合同變更，保證人的保證責任并不能解除：

①如果減輕債務人的債務的，保證人仍應當對變更后的合同承擔保證責任；

②如果加重債務人的債務的，保證人對加重的部分不承擔保證責任；

③變更主合同履行期限的，保證期間為原合同約定的或者法律規定的期間。

5.保證期間（2006年案例分析題）

（1）未約定：保證期間為主債務履行期屆滿之日起6個月。

(2)約定不明：保證期間為主債務履行期屆滿之日起2年。

【解釋】保證合同約定保證人承擔保證責任直至主債務本息還清時為止等類似內容的，視為約定不明。

考點02:抵押

1.抵押合同

訂立抵押合同時，抵押權人和抵押人不得約定在債務履行期限屆滿抵押權人未受清償時，抵押物的所有權

直接歸債權人所有；但該"流押條款"的無效不影響抵押合同其他條款的效力。(2013年案例分析題)

2.不動產的抵押

(1)建筑物和其他土地附著物；

(2)建設用地使用權；

(3)以招標、拍賣、公開協商等方式取得的荒地等土地承包經營權；

(4)正在建造的建筑物。

【解釋】不動產的抵押必須辦理抵押登記，抵押權自登記之曰起設立。如果當事人未辦理抵押登記，只是抵

押權未設立，但不影響抵押合同的生效。(2016年案例分析題)

3.動產的抵押

當事人以生產設備、原材料、半成品、產品，正在建造的船舶、航空器，交通運輸工具設定抵押，抵押權

自抵押合同生效時設立。但未經登記，不得對抗善意第三人。

4.動產的浮動抵押

(1)經當事人書面協議，企業、個體工商戶、農業生產經營者可以將現有的以及將有的生產設備、原材料、

半成品、產品抵押，債務人不履行到期債務或者發生當事人約定的實現抵押權的情形，債權人有權就實現抵押

權時的動產優先受償。

(2)浮動抵押的抵押權自抵押合同生效時設立，未經登記，不得對抗善意第三人。

(3)浮動抵押即使已經登記，也不得對抗正常經營活動中已支付合理價款并取得抵押財產的買受人。

5.抵押擔保的債權范圍

抵押權的擔保范圍包括主債權及其利息、違約金、損害賠償金和實現抵押權的費用。當事人另有約定的，

按照約定。

6.新增的不動產

建設用地使用權抵押后，該土地上新增的建筑物不屬于抵押財產。對該建設用地使用權實現抵押權時，應

當將該土地上新增的建筑物與建設用地使用權一并處分，但新增建筑物所得的價款，抵押權人無權優先受償。

(2008年案例分析題、2013年案例分析題)

7.物上代位性

擔保期間，抵押物毀損、滅失或者被征收等，抵押權人可以就獲得的保險金、賠償金或者補償金等優先受

償。被擔保債權的履行期未屆滿的，也可以提存該保險金、賠償金或者補償金等。

8.抵押物的轉讓

(1)抵押期間，抵押人經抵押權人同意轉讓抵押財產的，應當將轉讓所得的價款向抵押權人提前清償債務

或者提存。轉讓的價款超過債權數額的部分歸抵押人所有，不足部分由債務人清償。

(2)抵押期間，抵押人未經抵押權人同意，不得轉讓抵押財產，但受讓人代為清償債務消滅抵押權的除外。

9抵押物的出租

抵押權設定之后，由于抵押物仍歸抵押人占有，因此抵押人有權將抵押物出租。

(1)訂立抵押合同前抵押財產已出租的，原租賃關系不受該抵押權的影響，抵押權實現后，租賃合同在有

效期內對抵押物的受讓人繼續有效。

(2)抵押權設立后抵押財產出租的，該租賃關系不得對抗已登記的抵押權，抵押權實現后，租賃合同對受

讓人不具有約束力。抵押人將已抵押的財產出租時，如果抵押人未書面告知承租人該財產已抵押的，抵押人對

出租抵押物造成承租人的損失承擔賠償責任；如果抵押人已書面告知承租人該財產已抵押的，抵押權實現造成

承租人的損失，由承租人自己承擔。

【相關鏈接1］出租人出賣租賃房屋的，應當在出賣之前的合理期限內通知承租人，承租人享有以同等條件

優先購買的權利。只有在房屋租賃中承租人才享有優先購買權，對于其他標的的租賃，并不適用優先購買權。

【相關鏈接2】出租人出賣租賃房屋未在合理期限內通知承租人或者存在其他侵害承租人優先購買權的情形，

承租人請求出租人承擔賠償責任的，人民法院應予支持；但請求確認出租人與第三人簽訂的房屋買賣合同無效

的，人民法院不予支持。

10.土地出讓金優先于抵押權

拍賣劃撥的國有土地使用權所得的價款，應當首先依法繳納相當于應繳納的土地使用權出讓金的款額，抵

押權人可主張剩余價款的優先受償權。(2013年案例分析題)

1L同一財產向兩個以上債權人設定抵押時的清償)11頁序

(1)不動產

按照登記的先后順序清償；順序相同的，按照債權比例清償。

(2)動產

①抵押權已登記的，按照登記的先后順序清償"I質序相同的，按照債權比例清償；

②抵押權已登記的先于未登記的受償；

③抵押權均未登記的，按照債權比例清償。

【解釋1］順位在后的抵押權所擔保的債權先到期的，抵押權人只能就抵押物價值超出順位在先的抵押擔保

債權的部分受償。(2018年案例分析題)

【解釋2】順位在先的抵押權所擔保的債權先到期的，抵押權實現后的剩余價款應予提存，留待清償順位在

后的抵押擔保債權。如果抵押物的變價所得不足以清償順位在先的抵押權，則順位在后的抵押權消滅，其所擔

保的債權轉化為普通債權。

12.不可分性

(1)主債務被分割或者部分轉讓的,抵押人仍以其抵押物擔保數個債務人履行債務。但是，第三人提供抵

押的，債權人許可主債務人轉讓債務未經抵押人書面同意時，抵押人對未經其同意轉讓的債務，不再承擔擔保

責任。

(2)抵押物部分滅失，殘存部分仍擔保債權之全部。

考點03:質押

1.動產質押

動產質權自出質人交付質押財產時設立。(2010年案例分析題)

2.權利質押

(1)證券權利

以匯票、支票、本票、債券、存款單、倉單、提單出質的，質權自權利憑證交付質權人時設立；沒有權利

憑證的，質權自有關部門辦理出質登記時設立。

(2)基金份額與股權

以基金份額、證券登記結算機構登記的股權出質的，質權自證券登記結算機構辦理出質登記時設立；以其

他股權出質的，質權自工商行政管理部門辦理出質登記時設立。

(3)知識產權

以注冊商標專用權、專利權、著作權等知識產權中的財產權出質的，質權自有關主管部門辦理出質登記時

設立.

(4)應收賬款

以應收賬款出質的，質權自信貸征信機構辦理出質登記時設立。中國人民銀行征信中心是應收賬款質押的

登記機構。

考點04:留置

1.債權人留置的動產，應當與債權屬于同一法律關系。但是，企業之間留置的除外。

2.同一動產上已設立抵押權或者質權，該動產又被留置的，留置權人優先受償。

考點05:定金

1.定金數額不得超過主合同標的額的20%。超過20%的，超過部分無效。(2017年案例分析題)

2.定金合同從實際交付定金之日起生效。

3.給付定金的一方不履行合同的，無權要求返還定金；接受定金的一方不履行合同的，應當雙倍返還定金。

4.定金罰則的適用

(1)因不可抗力、意外事件致使主合同不能履行的，不適用定金罰則。

(2)因合同關系以外的第三人的過錯，致使主合同不能履行時，適用定金罰則。

(3)在延遲履行或者有其他違約行為時，并不能當然適用定金罰則。只有因當事人一方延遲履行或者有其

他違約行為致使合同目的不能實現，才可以適用定金罰則，法律另有規定或者當事人另有約定的除外。

(4)當事人一方不完全履行合同的，應當按照未履行部分所占合同約定內容的比例，適用定金罰則。

(5)當事人既約定違約金，又約定定金的，一方違約時，對方只能選擇適用違約金或者定金條款，二者不

能并用。

考點06:人保+物保

1.物保由主債務人提供

當事人對承擔擔保責任的順序沒有約定或者約定不明確的，債權人應當首先執行主債務人提供的物保，保

證人在物保不足清償時承擔補充清償責任。(2006年案例分析題、2013年案例分析題、2015年案例分析題、

2017年案例分析題)

2.物保由第三人提供

(1)當事人對承擔擔保責任的)11頁序沒有約定或者約定不明確的，債權人可以執行第三人的物保，也可以首

先要求保證人承擔保證責任。

(2)在保證與第三人提供的物保并存的情況下，如果其中一人承擔了擔保責任，則只能向主債務人追償，

不能向另外一個擔保人追償。

考點07:物保+物保

L主債務人以自己的財產設定抵押，抵押權人放棄該抵押權的，其他擔保人在抵押權人喪失優先受償權益

的范圍內免除擔保責任，但其他擔保人承諾仍然提供擔保的除外。

2.主債務人以自己的財產出質，質權人放棄該質權的，其他擔保人在質權人喪失優先受償權益的范圍內免

除擔保責任，但其他擔保人承諾仍然提供擔保的除外。

考點08:保證+保證

L按份共同保證

保證人與債權人約定按份額對主債務承擔保證義務。

2.連帶共同保證

(1)連帶共同保證是各保證人約定均對全部主債務承擔擔保義務或者保證人與債權人之間沒有約定所承擔

保證份額的共同保證。

(2)連帶共同保證的債務人在主合同規定的債務履行期屆滿沒有履行債務的，債權人可以要求債務人履行

債務，也可以要求任何一個保證人承擔全部保證責任。連帶共同保證的保證人承擔保證責任后，向債務人不能

追償的部分，由各連帶保證人按其內部約定的比例分擔。沒有約定的，平均分擔。

考點09:擔保合同的效力與擔保責任

1.擔保合同無效

(1)主合同有效而擔保合同無效

①債權人無過錯的，由債務人和擔保人對主合同債權人的經濟損失承擔連帶賠償責任；

②債權人、擔保人有過錯的，擔保人承擔民事責任的部分，不應超過債務人不能清償債務部分的1/2。

(2)主合同無效導致擔保合同無效

①擔保人無過錯的，擔保人不承擔民事責任；

②擔保人有過錯的，擔保人承擔民事責任的部分，不應超過債務人不能清償債務部分的1/3.

2.主合同解除

主合同解除后，擔保人對債務人應當承擔的民事責任仍應承擔擔保責任，除非擔保合同另有約定。

考點01:不動產的物權變動

1.基于法律行為的物權變動

（1）登記生效

不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，經依法登記，發生效力；未經登記，不發生效力，但法律另有規

定的除外。（2011年案例分析題、2016年案例分析題）

【解釋1］建設用地使用權的設立必須向登記機構辦理登記，登記是建設用地使用權的生效條件。（2008

年案例分析題）

【解釋2］以建筑物、建設用地使用權等不動產設定抵押的，必須辦理抵押登記，抵押權自登記之日起設立。

（2016年案例分析題）

【解釋3］當事人之間訂立有關設立、變更、轉讓和消滅不動產物權的合同，除法律另有規定或者合同另有

約定外，自合同成立時生效；未辦理物權登記的，不影響合同的效力。（2009年案例分析題、2016年案例分

析題）

（2）登記對抗

①土地承包經營權自土地承包經營權合同生效時設立。未經登記，不得對抗善意第三人。

②地役權自地役權合同生效時設立。未經登記，不得對抗善意第三人。

2.非基于法律行為的物權變動

（1）基于事實行為

因合法建造、拆除房屋等事實行為設立或者消滅物權的，自事實行為成就時發生效力。（2008年案例分析

題）

（2）基于法律規定

因繼承或者受遺贈取得物權的，自繼承或者受遺贈開始時發生效力。（2012年案例分析題）

（3）基于公法行為

因人民法院、仲裁委員會的法律文書或者人民政府的征收決定，導致物權設立、變更、轉讓或者消滅的，

自法律文書或者人民政府的征收決定生效時發生效力。

【解釋1］"導致物權設立、變更、轉讓或者消滅的人民法院、仲裁委員會的法律文書"，是指人民法院、

仲裁委員會在分割共有不動產或者動產等案件中作出并依法生效的改變原有物權關系的判決書、裁決書、調解

書，以及人民法院在執行程序中作出的拍賣成交裁定書、以物抵債裁定書。

這些“法律文書"具有直接改變原有物權關系、不必由當事人履行的形成效力。因此，如果判決內容是一

方當事人向另一方履行，那么，讓物權發生變動的，是當事人的履行行為而非判決本身。

【解釋2】非基于法律行為的物權變動雖不以登記為要件，但獲得權利的主體再處分該物權時，仍應當依法

辦理登記。未經登記，不發生物權效力。(2012年案例分析題)

3預告登記

當事人簽訂買賣房屋或者其他不動產物權的協議，為保障將來實現物權，按照約定可以向登記機構申請預

告登記。具有下列情形之一的，當事人可以申請預告登記：

(1)預購商品房；

(2)以預購商品房設定抵押；

(3)房屋所有權轉讓、抵押；

(4)法律、法規規定的其他情形。

【解釋11預告登記后，未經預告登記的權利人同意,處分該不動產(轉移不動產所有權或者設定建設用地

使用權、設定地役權、設定抵押權等)的，應當認定其不發生物權效力。

【解釋2】預告登記后，債權消滅或者自能夠進行不動產登記之日起3個月內未申請登記的，預告登記失效。

買賣不動產物權的協議被認定無效、被撤銷、被解除，或者預告登記的權利人放棄債權的，應當認定為"債權

消滅"。

考點02:動產的買賣

1.一般動產：交付生效

動產物權的設立和轉讓，自交付時發生效力，但法律另有規定的除外。

2.特殊動產：交付生效+登記對抗

船舶、航空器和機動車等物權的設立、變更、轉讓和消滅，未經登記，不得對抗善意第三人。(2013年案

例分析題、2015年案例分析題、2017年案例分析題)

【解釋】對于船舶、航空器和機動車等動產，其所有權的移轉仍以交付為要件，而不以登記為要件。

3.特殊的交付方式

(1)簡易交付

動產物權設立和轉讓前，權利人已經先行占有該動產的，物權在法律行為生效時發生變動效力。

(2)指示交付

動產物權設立和轉讓前，第三人依法占有該動產的，負有交付義務的人可以通過"轉讓請求第三人返還原

物的權利"代替交付。

【解釋】轉讓人與受讓人之間有關轉讓返還原物請求權的協議生效時為動產交付之時。

(3)占有改定

動產物權轉讓時,雙方又約定由出讓人繼續占有該動產的，物權轉移自該約定生效時發生效力。

考點03:善意取得制度

1.《物權法》第106條

無處分權人將不動產或者動產轉讓給受讓人的，除法律另有規定外，符合下列情形的，受讓人取得該不動

產或者動產的所有權：

(1)受讓人受讓該不動產或者動產時是善意的；

(2)以合理的價格轉讓；

(3)轉讓的不動產或者動產依照法律規定應當登記的已經登記，不需要登記的已經交付給受讓人。

2.有權處分還是無權處分？

(1)如果轉讓人對于所轉讓的標的物享有處分權，則適用正常的物權變動規則。

(2)善意取得制度必須以轉讓人無處分權為前提。

3.是否合法占有？

基于真實權利人的意思而合法占有之物，稱為委托物(如承租人基于租賃合同而合法占有租賃物)。非基

于真實權利人的意思而占有之物稱為脫手物(如