2017年上半年湖南省房地產估價師《案例與分析》:房地產貸款項目評估的特點考試試卷本卷共分為2大題50小題，作答時間為180分鐘，總分100分，60分及格。一、單項選擇題（共25題，每題2分,每題的備選項中,只有1個事最符合題意）1、企業同時向幾個細分市場銷售一種產品時，該企業采用的目標市場選擇模式是__模式。

A．單一市場集中化

B．產品專業化

C．市場專業化

D．全面覆蓋2、下列關于房地產估價本質的表述中，錯誤的是。

A：房地產估價是模擬市場定價而不是替代市場定價

B：房地產估價是提供價值意見而不是作價格保證

C：房地產估價會有誤差而且不能有誤差范圍限制

D:房地產估價是評估房地產的價值而不是價格

E：工業用地的監測點評估價格3、在MR＝MC的均衡產量上，企業__。

A．必然得到最大利潤

B．不可能虧損

C．必然得到最小的虧損

D．若獲利潤,則利潤最大;若虧損,則虧損最小4、下列說法不屬于重新購建價格的求取思路的是.

A：房地產重新購建價格的求取思路

B：土地重新購建價格的求取思路

C：具體價格重新購建價格的求取思路

D：建筑物重新購建價格的求取思路

E：工業用地的監測點評估價格5、某工業用地總面積為3000㎡，容積率為0。5,樓面地價為1000元／㎡。現按城市規劃擬變更為商業用地，容積率為4.0，相應的樓面地價為1500元／㎡。該改變用途理論上應補地價為萬元.

A：500

B:525

C:600

D：1650

E:工業用地的監測點評估價格6、原建設部《城市房屋拆遷估價指導意見》規定，估價機構應將分戶的初步估價結果向被拆遷人公示日，并進行現場說明,聽取有關意見.

A：3

B：5

C：7

D：15

E：房地產估價機構必須加蓋公章7、當以單位寬度的標準宗地的總價作為路線價時,臨街宗地總價=路線價×()臨街寬度.

A．單獨深度價格修正率

B．累計深度價格修正率

C．平均深度價格修正率

D．混合深度價格修正率8、電磁波對人體的危害程度從大到小排序正確的是。（2008年試題)

A：超短波超短波〉短波〉中波〉長波

D:超短波〉短波>微波>中波〉長波

E:執行層的組織協調9、投資額不足總投資額__且未經批準中止開發建設連續滿1年的土地屬于閑置土地。

A．25％

B．20％

C．15％

D．10％10、超過土地使用權出讓合同約定的動工開發日期滿一年未動工開發的,有關部門可以__。

A．征收土地閑置費

B．無償收回土地使用權

C．解除出讓合同

D．變更出讓合同

11、某臨街深度30.48%(100ft）、臨街寬度20％的矩形土地，總價為1500萬元。根據四三二一法則,與其相鄰、臨街深度為15。24％(50ft）、臨街寬度20%的矩形土地的總價為__萬元.

A．1200

B．1150

C．1100

D．105012、同區域、同類型、同檔次的不同房地產的市場價值不同，主要是因為房地產市場具有__.

A．保值性

B．增值性

C．異質性

D．弱流動性13、某公司購買一宗房地產，土地使用期限為40年，不可續期，至今已使用了8年。該宗房地產當時在正常情況下第一年獲得凈收益6萬元,以后每年凈收益增長2％，從第8年開始，凈收益保持穩定,該宗房地產的報酬率為7％。則該宗房地產的現時收益價格為萬元。（說明：建筑物經濟壽命未明確說明，確定收益期限依據不充分）

A：85。45

B：87。16

C:88。50

D:88。90

E:工業用地的監測點評估價格14、某宗土地50年使用權的價格為1000萬元,現探測其地下有銅礦資源,該銅礦資源的價值為500萬元．若土地資本化率為7％，則該宗土地30年使用權的價格為.

A:899萬元

B：1000萬元

C:1349萬元

D：1500萬元

E:工業用地的監測點評估價格15、債券的償還性、收益性、流動性和安全性之間具有關系,一般情況下很難同時兼顧。

A：相逆性

B：相關性

C:相聯性

D:統一性

E:執行層的組織協調16、概算定額是在__的基礎上綜合擴大而成的，每一概算定額中綜合分項都包含數個該定額細目。

A．預算定額

B．施工定額

C．企業定額

D．投資估算17、某房地產開發企業欲取得一宗以掛牌方式出讓的建設用地使用權，委托房地產估價機構評估其可接受的最高價，該估價應采用的價值類型為.

A:市場價值

B：投資價值

C：謹慎價值

D：在用價值

E：工業用地的監測點評估價格18、標準深度是道路對地價影響的轉折點．由此接近道路的方向，地價逐漸升高;由此遠離道路的方向，地價。

A：逐漸降低

B：逐漸升高

C：可視為基本不變

D：為零

E：工業用地的監測點評估價格19、下列控制性詳細規劃指標中，不屬于建筑形態控制指標的是。

A:建筑高度

B：建筑間距

C：建筑密度

D：建筑后退紅線距離

E：執行層的組織協調20、某在建工程規劃建筑面積為12400㎡，土地使用期限為40年，從開工之日起計算．項目建設期為2年，建成后半年可全部出租，按可出租面積計算的月租金為60元／㎡，可出租面積為建筑面積的65%,正常出租率為90%，運營費用為有效毛收入的25％．目前項目已建設1年，約完成了總投資的60%．假設報酬率為8％．折現率為14％，則該在建工程續建完成后的房地產價值現值為．［2007年號題］

A：2281．83萬元

B：2474．60萬元

C:3798．30萬元

D:4119．18萬元

E：工業用地的監測點評估價格21、經營成本是指房地產產品__時，將開發產品成本按照國家有關財務和會計制度結轉的成本.

A．出售與出租

B．開發

C．建設

D．管理22、重置價格的出現是技術進步的必然結果，也是的體現。

A：經濟學原理

B：均衡原理

C：替代原理

D:對立原理

E：工業用地的監測點評估價格23、當開發項目用地面積一定時,決定項目可建筑面積數量的是__。

A．容積率

B．建筑高度

C．建筑規模

D．建設工程24、《城市房屋拆遷管理條例》規定，拆除租賃房屋，對于出租人與承租人達不成協議的,實行產權調換，被拆遷人與原房屋承租人就新調換房屋重新簽訂.

A：租賃協議

B:買賣協議

C：購買協議

D：合作協議

E：房地產估價機構必須加蓋公章25、一直臨街矩形地塊甲的總價為36萬元，臨街寬度為20ft，臨街深度為75ft。現有一相鄰矩形地塊乙,臨街寬度為30ft，臨街深度為125ft。運用四三二一法則，地塊乙的總地價為__萬元。

A．65。4

B．81。8

C．87。2

D．109。0二、多項選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項中,有2個或2個以上符合題意,至少有1個錯項.錯選，本題不得分;少選，所選的每個選項得0.5分）1、有一宗房地產總價為100萬元，綜合資本化率為7％，土地資本化率為6％，建筑物資本化率為8%,則該宗房地產的土地價格為__萬元(收益可視為無限年）。

A．30

B．40

C．50

D．602、《土地使用權出讓合同》規定:土地使用者在簽約時應繳納地價款的一定比例作為定金，并應在__日內支付全部價款，逾期未全部支付地價款的，出讓方依照法律和合同約定，收回土地使用權并不退定金.

A．15

B．30

C．60

D．903、下列保險中，屬于政策保險的有。

A:社會養老保險

B：農業保險

C：巨災保險

D：失業保險

E：出口信用保險4、對土地“征收”和“征用”做出明確區分的是十屆人大常委會第__次會議。

A．十

B．十一

C．十二

D．十三5、成本控制的主要對象是主要費用中的__.

A．固定費用

B．變動費用

C．經營費用

D．原材料費用6、運用假設開發法估價結果的可靠性如何，關鍵取決于__。

A．開發費用的正確預測

B．最佳開發利用方式的選取

C．正確地預測未來開發完成后的價值

D．開發利潤的客觀預測

E．開發時間的準確預測7、從總體上來說，投資分為固定資產投資和流動資產投資。流動資產投資包括以下__投資.

A．土地

B．房屋

C．機械設備

D．原材料

E．輔料8、某商鋪的租賃期為15年，租金按每年5%的比例遞增,第1年的租金為1萬元，租金于每年的年初收取，年利率為8％，則該商鋪15年租金收入的現值為萬元。

A：11。41

B：11.49

C:12.41

D：12.49

E：借款合同9、收益法的本質是以房地產的__為導向求取估價對象的價值。

A．預期收益大小

B．預期收益能力

C．預期價格高低

D．預期價格漲落10、財產租賃、轉讓所得，適用比例稅率,稅率為__。

A．17%

B．20%

C．25％

D．30％

11、需求規律是。

A：一般來說，在其他條件不變的情況下，某商品的需求量與該商品價格之間呈反方向變動

B：一般來說,在其他條件不變的情況下，某商品的需求量與該商品價格之間呈同方向變動

C:需求量隨商品本身價格的上升而增加,隨商品本身價格的下降而減少

D：需求量隨商品本身價格的上升而減少，隨商品本身價格的下降而減少

E：需求量隨商品本身價格的上升而減少，隨商品本身價格的下降而增加12、下列關于商品房銷售的說法正確的是。

A：必須按套銷售

B：不得分割拆零銷售

C:不必按套銷售

D：可以分割拆零銷售

E：在按套銷售的基礎上，可以采取分割拆零銷售的方式13、某大廈總建筑面積10000m2,房地總價值6000萬元，其中,土地總價值2500萬元。某人擁有該大廈的某一部分，該部分的房地價值為180萬元,建筑面積為240m2。如果按照土地價值進行分攤，則該人占有的土地份額為()。

A．2。4％

B．3。0%

C．3。8％

D．7。2％14、房地產開發程序可以劃分為等階段.

A：物業管理階段

B:前期工作

C：建設階段

D：租售階段

E：投資機會選擇與決策分析15、在某種商品市場上，影響該商品需求的因素是。

A:消費者偏好

B：消費者的收入水平

C：該商品的價格

D：廠商對未來的預期

E：廠商對商品的評價16、下列房地產中不得發布廣告的有__。

A．在已經依法取得國有土地使用權的土地上開發建設的

B．在未經國家征收的集體所有的土地上開發建設的

C．司法機關依法決定查封的

D．預售房地產,已取得該項目預售許可證的

E．權屬有爭議的17、開發商在申請領取施工許可證時，若建設工期不足一年的，則其到位資金原則上不得少于工程合同價的__.

A．20%

B．30%

C．40%

D．50％18、直接資本化法的優點不包括。

A：不需要預測未來許多年的凈收益，通常只需要測算未來第一年的收益

B：指明了房地產的價值是其未來各期凈收益的現值之和,這既是預期原理最形象的表述，又考慮到了資金的時間價值,邏輯嚴密，有很強的理論基礎

C：每期的凈收益或現金流量都是明確的，直觀且容易被理解

D：不必直接依靠與估價對象的凈收益流模式相同的類似房地產來求取適當的資本化率

E：資本化率或收益乘數直接來源于市場上所顯示的收益與價值的關系，能較好地反映市場的實際情況19、城市由于建筑密集，生產與生活活動散發大量熱量,往往出現市區氣溫比郊外高的現象，這被稱為__。

A．綠島效應

B．溫室效應

C．熱島效應

D．逆溫效應20、在房地產項目可行性研究階段,對房屋開發費的估算中用到的估算公式：直接費=每平方米造價指標×建筑面積，屬于（）。

A．單元估算法

B．單位指標估算法

C．概算指標法

D．工程量近似匡算法21、在商品住宅市場，多層住宅價格的迅速上升會使居民對高層住宅的需求__。

A．增加

B．減少

C．改變

D．不改變22、住房公積金管理中心要設立住房公積金個人明細賬，實行三級明細核算,即.

A：住房公積金總賬核算

B:住房公積金單位賬戶核算

C:住房公積金個人賬戶核算

D：住房公積金分賬核算

E：住房公積金綜合核算23、不屬于影響房地產價格的自身因素是__。

A．社會因素

B．區位因素

C．經濟因素