北京成業 謹2007726（內部資料謹慎保存一、市場調查二、調研結論三、項目分析四、產品定位五、建筑設計 在參加本項目地塊招投標前期,我們進行了市場調研和定位策劃研究，確定12341200615817720.3億元，人均收入494.1305.6根據規劃，到20201/10的北京人還住在城里。近郊人口達到58.56%8石景山區的功能定位是“一區、三中心”。石景山區委、區政府確立為首都休CRD（CapitalRecreationDistrict）——意味著最適宜生活120038000-9000100002007-200822006-200710500商業服務4-業、寫字4-6124800居?。?-基礎育）共設施、52000公共設施5-7 228415-G804 居住及配-2-4-1-26.45公25.29萬居住及配2-文化娛樂中心4011.82.9地下2-39.32萬 26住宅商業0.92-京西商務中心13.76萬23.12006366701.345（550），總建筑面872060.724634579.6平方，按照1006000符的，目前在售或待售的住宅項目，大部分是原有地塊或項目的后續開發，如遠目前通過招拍掛途徑即將上市和擬上市的土地項目有6954553.0817319001102900810000前這些住宅用地大都處于一級開發階段，即使上市預售大多也在奧運會以后了。2010400萬平供應的偏緊導致短期內房價的逆政策上揚，也造就了二手中介市場的活躍。如位于石景山區邊緣的華富麗苑，去年上半年的銷售價格不過5000-60007000-10000500014000120003共調研了四個樓盤，包括遠洋山水、茂華·璟都會、華富麗苑、地鐵古城家園，204506481（281100醫療：解放軍陸軍總醫院、武警總醫院50-97-特色，業主會員可享受百安居、海爾等商家消費優惠，同時根據付款比例享有不同優惠。編寫了“西區故事”樣板房裝修風格較為溫馨，12、景山學校吸引了很多業1、使用加拿大進口塑鋼窗，可以上下打主，不少人為了子女教育而4、安裝有多用于高檔寫字樓和公建的新風少客戶為了養老和保值而購7、通過中水系統節水，環保同時降低業主4所購買占較大比例，如醫院、武警醫院、中直機8關、中科院研究生院、新華530茂華·茂華·18251.3-2.2（根據不同組團 301 4005006022030街區功能：綜合性質，有公以裝飾藝術風格（ART1式空調，241256150075757戶型占到總套數的2/3左右，是主力戶型，另有部分兩房三房。目前已售位于古城東路，是地鐵公司開發，四棟塔樓。一期大戶型，二期30080-9085004本地購房主要群體是比較雜，周邊客戶為主，占到80%，什么人都片區內二手市場有什二手市場暢銷戶型有40-5070-80100萬以內。因為如果購房客戶主要關心哪您認為片區市場購買本地為主，成份比較雜，國企職工、知識分片區內二手市場有什過年前后是旺季，7、84080-90關心價格和戶型面積比較多一點，特別是總您認為片區市場購買總的來說中介市場還是比較活躍，本地總價太50-706080-11060各樓盤都應用了一定的新技術、新材料，包括新風換氣扇、上開窗、全鋼暖氣片、中水技術、4受市場歡迎。茂華璟都會和遠洋山水都提供了現場精裝修樣板房展312-1413員為主，純投資客戶比較少。一方面受國家政策的限制，部分客戶轉為長期投資，另一方面受股市的影響和沖擊也比較大，分流了投資客依靠大社區，沒有形成獨特的小戶型文化，開發商也沒有著力去培了遠洋山水的遠洋卡和遠洋會是一個亮點，但這也是遠洋集團的整體客戶關系戰略，與小戶型與否沒有直接的關系。100了房價的不斷上揚。如遠洋山水、華富麗苑等項目，開盤以來價格幾乎翻了一倍。照目前的土地供應形勢和新盤上市趨勢，石景山片區的房價還有一定的上100一居比二居好賣，100100。市場區現有小戶型產品在設計上有繼續優化提升的空間。在現有小戶型項目中，40-5070-805060801004050708510超小戶型（零居）由于居住舒適度不高，應該適當控制。在小戶型購房群東部的置業人群構成了明顯差別。置業的目的多數是為了成家、結婚等，在購房時看重是否能滿足日常生活的需要。投資客戶所占比例小，一般不超過20%。30（零居）由于居住舒適度不高，應該適適合年輕人居住的、較有特點的純小戶型項目目前還是市場空白。市場區2-3100（60150009011000）。但隨著塑園地下商務區、京燕商務區及京西商務中心等上百萬平方米高檔商務辦公區的2-31地塊面積：11758.3建筑面積：52545容積率成交價格：22841建設用地面積：10458.3平均地價：1289樓面地價：4346.9421東靠石景山區永樂第二小學、青少年活動中心、魯谷2132032010000-120004、優劣勢（SWOT） 交通便利，距地鐵站、五環路 西地塊西南朝向，不是南北朝 周邊配套完善；有中小學、醫 生態環境優良，緊鄰半月園公20 2008年以前住宅市場供不應求 9070 生活配套設施的不斷完善帶來 12311-22-33-43-4無（可送凸窗2-35-6（送凸窗（送凸窗（送凸窗7-85-65-6衛生間和次4-56-74-56-74較大，因此在產品設計方面要把握以下關鍵點：“T”字型、“L在戶型配比方面，將來的戶型設計應以小戶型為主，123所占的比例應該在30%：60%：10%左右，一居和二居應作為項目將來40-5955萬，二居面積控制在70-89在面積較小、控制總價的前提下單價可以稍高，在12000元左右（裝修、帶家電），談、朋友聚會等功能很難實現，而這又不符合年輕人愛交朋友的特會客區，或PARTY中心，作為社區的公共會客空間；在一定樓層設置考慮設計架空層，作為會所和公共活動空間，提供健身、運動、綠另外在裝修方面可以考慮裝修的前期介入，做到一部分家具的建筑化，如鞋柜、衣柜等設計在墻體內。這樣一方面可以增加產品的功3-411設計宗旨——2L16163 風格鮮明,和諧 建筑屬性的多重性導致住宅設計的 尋找亮點4一梯四戶，兩居+一居半（可變化空間1003+5038，33，1000北京市石景山區魯谷G804#1北京石景山區魯谷G804#2本項目位于北京市石景山區魯谷新區半月公園東西兩側，總用地面積11758.30平方米，其中可建設用地10458.3平米。魯谷2號路從門前經1號線、城150020分鐘3標數量地上5254511-21-280平米/2.50.5輛40平米1輛/4二 設計條1 設計范圍及樁位見地形圖及釘樁成果通知單2 國家現行《城市居住區規劃設計規范》及《住宅建筑設計規范》（最新版）3 項目投標書要點及前期定位研究報4 本委托設計任務單體平面、全部戶型方案、??1、作為石景山區核心區的一個高層住宅項目，本項目定位于成熟白領的品質小戶型社區。希望通過時尚大氣的??面、精致的戶型平面、適宜的生活配套、優雅的環境，為城市白領提供多姿多彩的生活空間。讓業主在小戶型空間里體驗大公寓的感覺。2、本項目地塊雖然被分割成兩塊，但須體現東西兩地塊的互動。規劃應強調公園景觀和朝向，以及戶型功能，提倡宜居小戶型的定位。改變市場現有小戶型產品功能不完善、通風采光不好、垂直交通擁擠的弊端。3、建筑風格：采用現代建筑風格為主，類公建風格外??4、道路系統：小區主入口布置注意與周邊道路的對接，人車分流，考慮消防要求。小區內場地水流流向布置，要求雨、污分流；主要考慮地下停車；5 總建筑面積（地上52545高層住宅（地上部分50700184518000600012000善通風采光。考慮家居社交接待功能公共化。利用多重過渡空間設計保證建筑面積135-1145-2170-2280-32110 盡可能采用凸窗、拐角窗、落地飄窗設計，改善通風采光；考慮彩鋁/6、小區環境：多層次??體綠化；做到外部公園景觀與社區景觀融為一體，園林小品、雕塑等；兒童娛樂設施場所；重點考慮適合年輕人的運