物業管理實施細則（試行）

第一章總則

第一條為了規范物業管理活動，提升物業服務水平，

維護業主和物業服務人的合法權益，改善人民群眾生活和居

住環境，促進和諧社區建設，根據《中華人民共和國民法典》、

國務院《物業管理條例》《物業管理辦法》《物業管理條例》，

結合我縣實際，制定本細則。

第二條本縣行政區域內的住宅物業管理及其監督管理

活動，適用本細則。

第三條本細則所稱物業管理，是指業主通過選聘物業

服務人，由業主和物業服務人按照物業服務合同約定，對房

屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維

護物業管理區域內的環境衛生和相關秩序的活動。

物業服務人包括物業服務企業和其他管理人。

第四條物業管理遵循以人為本、公開公立、誠實信用、

市場競爭、服務規范的原則，推行業主自主管理與專業服務

相結合的市場化、社會化、智能化管理方式，提高物業服務

和管理水平。

第五條縣政府應當加強對物業管理工作的領導，建立

物業管理工作綜合協調機制，將物業管理納入社會治理范疇

和現代服務業發展規劃。

1-

第六條縣住建局負責全縣物業管理活動的監督管理,

具體履行下列職責：

（一）監督管理轄區內物業服務人及其從業人員。

（二）加強對鄉（鎮）人民政府、城市社區管理委員會

物業管理相關工作人員和物業管理行業協會、物業服務人及

其從業人員、業主委員會成員的業務指導、培訓和監督管理。

（三）建立健全物業服務人電子信息平臺和相關物業管

理檔案。

（四）督促建設單位履行建筑工程質量保修責任。

（五）對選聘物業服務人招投標活動進行監督管理。

（六）負責前期物業服務合同、臨時管理規約、建設工

程竣工驗收和選聘物業服務人合同、業主委員會的備案管理。

（七）做好住宅專項維修資金的交存、使用和管理工作。

第七條縣政府有關部門應按照各自職責，做好物業服

務區域內的相關監督管理工作：

（一）縣發改局會同縣住建局負責審批普通住宅前期物

業服務收費標準，制定不具備協商議價條件的住宅小區機動

車停放服務收費標準。物業管理區域內供水、供電、供熱等

動力設備發生的二次轉供能源費用按照有關政策規定執行。

（二）縣司法局負責普法宣傳，對《物業管理條例》和

本細則宣傳貫徹落實情況進行監督檢查。

（三）縣財政局配合縣住建局做好住宅專項維修資金的

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監督管理。

（四）縣應急管理局負責協調、督促相關職能部門嚴格

落實《住宅物業消防安全管理》（GA1283-2015）規定；指

導物業服務人做好物業管理區域內消防通道、設施設備管理

和安全防范及突發事件應急處置工作；指導物業服務人制定

安全事故應急預案。

（五）縣審計局依法對住宅專項維修資金的交存、使用、

管理進行審計監督。

（六）縣市場監督管理局負責監督檢查物業服務人無照

經營等違規經營活動；做好特種設備的安全監管；監督、指

導物業服務人做好價格公示工作，查處違規收費等行為；查

處飲食服務業油煙污染擾民行為。

（七）縣公安局負責住宅小區安防、技防設施建設工程

驗收；負責物業保安人員的登記備案、業務指導和監督管理;

負責對物業小區治安、刑事案件的查處；做好民警進社區工

作，指導物業服務人加強小區治安防范。

（A）生態環境局分局負責督促相關部匚按照環境噪聲

污染防治監管相關規定，對物業管理區域內環境噪聲污染進

行查處，對從事經營活動進行評價、審批。

（九）縣自然資源局負責對物業管理區域內未批先建、

未按規劃審批內容修建、擅自改變房屋結構和用途等違法違

規案件進行調查取證和認定工作；會同相關部門做好物業管

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理區域內的控違拆違工作。

（十）縣執法局負責配合鄉（鎮）人民政府、城市社區

管理委員會和相關部門對物業管理區域內已認定的違法建

筑物、構筑物進行拆除；對環境管理方面社會生活噪聲污染、

餐飲服務業油煙污染、燃放煙花爆竹污染等進行行政處罰，

查處物業服務人和業主違反城市管理相關規定的行為，督促

物業服務人做好垃圾分類工作；查處違法排放污水等行為。

（十一）縣工信局負責督促移動公司、聯通公司、電信

公司向住宅小區最終用戶提供服務，合理收取有關費用，并

做好物業相關設施的日常維護和管理工作。

（十二）縣民政局負責協助鄉（鎮）人民政府、城市社

區管理委員會組織協調本轄區內各物業管理區域成立業主

委員會和物業管理委員會；積極調動社區居民和各類社會組

織關注、支持、參與社區物業管理，促進社區物業管理的健

康發展。

（十三）縣文旅局負責督促縣廣電網絡公司向住宅小區

最終用戶提供服務，合理收取有關費用，并做好相關設施的

日常維護和管理工作；對物業管理區域內的娛樂活動進行監

督管理。

（十四）縣衛健局負責督促指導物業服務人做好公共衛

生和愛國衛生工作。

（十五）縣融媒體中心負責做好物業管理行業法律、法

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規、條例的新聞宣傳工作。

（十六）城市社區管理委員會和鄉（鎮）人民政府按照

屬地管理原則，履行物業管理主體責任；負責《物業管理條

例》和本細則的宣傳貫徹工作；組織、指導、協調本轄區內

各物業管理區域成立物業管理委員會、業主大會，選舉產生

業主委員會；指導和監督物業管理委員會、業主大會、業主

委員會依法履行職責；督促業主委員會按期組織召開業主大

會會議；負責對轄區物業服務人進行監督管理，建立物業管

理聯席會議制度，召集公安、執法、市場監管等部門和社區、

業主委員會（業主代表）、物業服務人等各方參加，協調解

決物業管理中的矛盾糾紛和突出問題；協調自行管理的小區

做好物業服務工作。

（十七）供電、供熱、供氣、供水相關服務公司負責向

住宅小區最終用戶提供服務，合理收取有關費用，并做好相

關設施的日常維護和管理工作。委托物業服務人代收有關費

用的，可根據雙方約定向委托單位收取代收服務費，但不得

向業主收取額外費用。

各相關部門、城市社區管理委員會、鄉（鎮）人民政府

和相關服務公司負責做好本單位監管范圍內物業管理投訴

的處置工作；履行法隹法規和規章規定的其他職責。

第二章物業管理區域劃分

第八條物業管理區域的劃分以有利于實施物業管理為

一5一

原則，由縣住建局會同鄉（鎮）人民政府、城市社區管理委

員會綜合考慮規劃條件、建筑物規模、共用設施設備、業主

人數、自然界限、住宅小區布局、社區建設等因素確定。

第九條一個或幾個相鄰的住宅小區（樓）可以劃分為

一個物業管理區域，具體可按照下列情況進行劃分：

（一）按照物業項目建設用地規劃許可證確定的紅線圖

范圍劃定。

（二）依據鄉（鎮）人民政府、城市社區管理委員會轄

區內業主人數實際情況劃分物業管理區域。

（三）物業主要配套設施設備和相關場地共用的，應當

劃分為一個物業管理區域，但其主要配套設施設備和相關場

地能夠分割并獨立使用的，可以劃分為不同的物業管理區域。

（四）已經實施物業管理的區域，其主要配套設施設備

和相關場地共用的，應當劃分為一個物業管理區域，其主要

配套設施設備和相關場地能夠分割并獨立使用的，經業主大

會同意后，可以劃分為不同的物業管理區域。

（五）不同物業管理區域地理上自然相連的，業主未入

住前，經各自建設單位同意，并已向物業買受人明示，或者

業主入住后，經各自的業主大會同意后，可以合并為一個物

業管理區域。

物業管理區域劃分后，縣住建局應當在物業管理區域內

公告。

一6一

第十條新建項目擬實行物業管理的，建設單位應當在

申請辦理建設工程規劃許可證的同時，持建設項目規劃設計

方案向縣住建局提出劃分物業管理區域的申請。

縣住建局應當自受理之日起三十日內，根據建設項目規

劃設計方案，向建設單位出具物業管理區域劃分決定?？h住

建局劃分物業管理區域前應當征求物業所在地鄉（鎮）人民

政府、城市社區管理委員會的意見。

第十一條物業管理區域劃分后不得擅自變更。確需變

更的，應當形成調整方案，并向縣住建局提出申請。調整方

案應當對調整后物業管理區域的道路、綠地、共用部位和共

用設施設備的使用、維護等作出規定，并由專有部分面積占

比三分之二以上的業主且人數占比三分之二以上的業主參

與表決，經參與表決專有部分面積過半數的業主且參與表決

人數過半數的業主同意。

物業管理區域調整后，縣住建局應當在物業管理區域顯

著位置公告。

第十二條影響消防、避險、燃氣、電梯以及其他共用

設施設備使用的，不得劃分為獨立的物業管理區域。

對物業管理區域劃分有爭議的，由縣住建局會同物業所

在地鄉（鎮）人民政府、城市社區管理委員會確定。

第十三條物業管理區域劃分后，建設單位在銷售物業

時，應當將下列材料向物業買受人明示，并作為合同的附件:

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（一）物業管理區域的范圍。

（二）共用部位的名稱、位置和面積。

（三）共用設施設備的名稱、用途。

（四）物業管理用房的位置和面積。

第三章業主、業主大會、業主委員會和物業管理委員

會

第一節業主和業主大會

第十四條業主是指房屋的所有權人。

物業的承租人、借用人等物業使用人，根據法律、法規、

管理規約、業主大會依法作出的決定，以及其與業主的約定,

享有相應權利，承擔相應義務。業主不得以放棄業主權利為

由拒不履行業主義務。

第十五條物業管理區域內的業主可以成立業主大會，

選舉業主委員會，按照國家有關規定開展活動。一個物業管

理區域成立一個業主大會。業主較少且經全體業主一致同意

決定不成立業主大會的，由業主共同履行業主大會和業主委

員會職責。

第十六條物業管理區域符合下列條件之一的，可以召

開首次業主大會會議：

（一）物業出售并交付使用的建筑面積達到物業管理區

域建筑物總面積百分之五十以上的。

（二）首套物業出售并交付使用滿兩年且房屋出售并交

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付使用的建筑面積達到物業管理區域建筑物總面積百分之

三十以上不足百分之五十的。

物業管理區域符合前款條件的，建設單位應當在十五日

內書面報告物業所在鄉（鎮）人民政府、城市社區管理委員

會，并報送籌備首次業主大會會議所需資料。建設單位未及

時履行報告義務和報送資料的，可以由百分之五以上的已售

物業業主人數聯名書面報告。

鄉（鎮）人民政府、城市社區管理委員會應當自收到書

面告知之日起三十日內，組織成立業主大會籌備組。

第十七條建設單位應當報送籌備首次業主大會會議所

需的下列資料：

（一）業主名冊。

（二）物業管理區域劃分證明。

（三）房屋及建筑面積清冊。

（四）建筑規劃總平面圖。

（五）共用設施設備交付使用備案證明。

（六）物業服務用房配置資料。

（七）成立業主大會必需的其他資料。

第十八條業主大會籌備組由物業所在地鄉（鎮）人民

政府、城市社區管理委員會工作人員一名，社區代表一名，

建設單位代表一名，上主代表四至六名組成。鄉（鎮）人民

政府、城市社區管理委員會應當書面通知建設單位參加籌備

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工作。建設單位應當履行參加業主大會籌備組職責。

籌備組組長由鄉（鎮）人民政府、城市社區管理委員會

工作人員擔任。

鄉（鎮）人民政府、城市社區管理委員會應當制定業主

代表推選辦法，明確任職條件、名額分配方式、推選程序,

并組織推選業主代表。

籌備組成員名單應當自籌備組成立之日起七日內在物

業管理區域內顯著位置公示，公示時間不少于七日。

籌備組正式開展籌備工作前，縣住建局應當對籌備組成

員進行物業管理相關知識培訓。

第十九條籌備組成員應當具有完全民事行為能力，且

本人、配偶及其直系親屬未在本物業管理區域物業服務人中

任職。

籌備組成員中的業主代表還應當遵守臨時管理規約，及

時交納物業服務費，不得有損壞房屋承重結構、違法建設、

破壞房屋外貌或者擅自改變物業用途等不當使用的行為；本

人、配偶及其直系親屬未在本物業管理區域建設單位任職。

第二十條業主大會籌備組履行下列職責：

（一）確定首次業主大會會議召開的時間、地點、形式

和內容。

（二）擬定管理規約草案和業主大會議事規則草案。

（三）確認業主身份，確定業主在首次業主大會會議上

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的投票權數。

（四）擬定業主委員會選舉辦法。

（五）提出業主委員會組成人員候選人名單。

（六）承擔召開首次業主大會會議的其他準備工作。

業主大會籌備組應當在首次業主大會會議召開的十五

日前，將前款第一項至第五項規定的事項在物業管理區域

內顯著位置公示。

業主對公示內容存在異議，業主大會籌備組應當對存在

的問題及時研究，待確定后重新進行公示。

第二十一條業主大會籌備組應當自成立之日起九十日

內，組織召開首次業主大會會議。

業主大會籌備組應當自業主委員會選舉產生之日起七

日內，向業主委員會移交籌備期間的全部資料后解散。

第二十二條業主大會會議可以采用集體討論、書面征

求意見或者信息技術征求意見的形式召開，并應當有物業管

理區域內專有部分占建筑物總面積二分之一以上的業主且

占總人數二分之一以上的業主參加。

業主可以委托他人參加業主大會會議，但應當出具書面

委托書，并載明委托事項。

業主大會會議應當由業主委員會書面記錄并存檔。

第二十三條采用集體討論形式召開業主大會會議的，

可以全體業主參加，也可以以幢、單元、樓層為單位，推選

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業主代表參加，但業主人數不足五十人的，由全體業主參加

業主大會會議。

推選業主代表參加業主大會會議的，業主代表應當于參

加業主大會會議三日前，就業主大會會議擬討論的事項書面

征求其所代表的業主意見；凡需業主投票表決的，表決票應

當經本人簽名，由業主代表在業主大會投票時如實反映。

業主代表出席業主大會會議不得委托他人，業主代表一

般不得少于三十人。業主代表因故不能參加業主大會會議的,

其所代表的業主應當另外推選一名業主代表參加。

第二十四條采用書面征求意見或信息技術征求意見形

式召開業主大會會議的，應當將征求意見書送交每一位業主,

由業主本人或者其委托的代理人實名簽署意見；無法送達的,

應當在物業管理區域內顯著位置公示。需投票表決的，表決

意見應當由業主本人或者其委托的代理人簽名。

鄉（鎮）人民政府、城市社區管理委員會應當對采用書

面征求意見或信息技術征求意見召開業主大會會議的情況

進行監督指導。

第二十五條業主大會會議分為定期會議和臨時會議，

由業主委員會按照業主大會議事規則組織召開。

召開業主大會會議，業主委員會應當于會議召開十五日

前予以公示，并將會議內容書面告知社區。

第二十六條業主委員會未按規定組織召開業主大會會

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議的，業主可以請求物業所在地鄉（鎮）人民政府、城市社

區管理委員會責令其限期組織召開；逾期仍未組織召開的,

由鄉（鎮）人民政府、城市社區管理委員會組織召開。

第二十七條業主大會監督業主委員會工作，聽取和審

查業主委員會的工作報告、財務報告，并決定下列事項：

（一）制定和修改管理規約、業主大會議事規則、業主

委員會選舉辦法、業主委員會工作規則。

（二）選舉業主委員會或者更換業主委員會組成人員。

（三）確定物業管理模式。

（四）選聘和解聘物業服務人。

（五）籌集住宅專項維修資金。

（六）使用住宅專項維修資金。

（七）改建、重建建筑物及其附屬設施。

（A）確定業主大會、業主委員會工作經費和業主委員

會組成人員工作津貼的開支范圍、標準。

（九）改變或者撤銷業主委員會不適當的決定。

（十）改變共有部分的用途或利用共用部位、共用設施

設備從事經營活動。

（十一）利用共用部位、共用設施設備進行經營及收益

分配等事項。

（十二）對物業管理區域內的相關財務收支情況進行審

計。

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（十三）有關共有和共同管理權利的其他重大事項。

業主共同決定事項，應當由專有部分面積占比三分之二

以上的業主且人數占比三分之二以上的業主參與表決。決定

前款第五項、第七項和第十項規定的事項，應當經參與表決

專有部分面積四分之三以上的業主且參與表決人數四分之

三以上的業主同意。決定前款其他事項，應當經參與表決專

有部分面積過半數的業主且參與表決人數過半數的業主同

意。

第二十八條業主大會會議表決采用紙質方式實名投票;

在確保業主意思表示真實、有效的前提下，也可以采用手機

信息、電子郵件等方式實名投票。

業主大會會議表決結果和決定應當以書面形式向全體

業主公示。

第二節業主委員會

第二十九條業主委員會是業主大會的執行機構，由業

主大會選舉產生。業主委員會的選舉產生之日為其成立日期。

第三十條業主委員會由五至十一人單數組成，每屆任

期三至五年，可以連選連任。業主委員會組成人員的具體人

數和任期由業主大會議事規則規定。

業主委員會組成人員應當遵紀守法，熱心公益事業，責

任心強，有一定的組織協調和溝通能力，具有完全民事行為

能力，還應當具備法律、法規規定的任職條件，并符合本細

-14-

則第十九條的規定。

業主委員會委員不再是物業管理區域業主或者連續一

年以上不在物業管理區域居住、提出辭職、因其他原因無法

履職或在所選聘物業服務人中任職的，其業主委員會委員職

務自行終止。

業主委員會應當自選舉產生之日起七日內召開首次會

議，在全體有表決權的組成人員中推選業主委員會主任、副

主任。

第三十一條業主委員會應當自選舉產生之日起三十日

內，持下列資料向物業所在地鄉（鎮）人民政府、城市社區

管理委員會及縣住建局備案：

（一）管理規約、業主大會議事規則。

（二）業主大會會議記錄和會議決定。

（三）業主委員會組成人員的基本情況及選舉情況等資

料。

縣住建局應當自收到上述材料后五個工作日內發出備

案回執。業主委員會持備案回執，向公安機關申請刻制業主

大會印章和業主委員會印章，并在物業管理區域內顯著位置

公示備案情況。

備案事項發生變更的，業主委員會應當自變更之日起十

五日內書面報告備案單位，并在物業管理區域內顯著位置公

不O

―15-

第三十二條業主委員會應當建立印章管理制度，業主

大會印章、業主委員會印章應當指定專人保管。

業主大會印章的使用，應當根據業主大會議事規則的規

定或者業主大會的決定；業主委員會印章的使用，應當根據

業主委員會的決定。

第三十三條業主委員會履行下列職責：

（一）執行業主大會的決定。

（二）召集業主大會會議，報告物業服務的實施情況。

（三）根據業主大會決定，與選聘的物業服務人簽訂物

業服務合同。

（四）及時了解業主、物業使用人的意見和建議，監督

和協助物業服務人履行物業服務合同。

（五）確認物業共用部位、共用設施設備的維修、更新、

改造方案并監督實施。

（六）監督管理業主共有收益的使用。

（七）監督管理規約、物業管理制度的實施。

（八）審核需要業主分攤的費用。

（九）組織籌集和監督使用住宅專項維修資金。

（十）協調業主和物業服務人之間的關系。

（十一）受業主委托代表業主提起或者參與涉及業主共

同利益的仲裁和訴訟。

（十二）組織籌備業主委員會換屆和補選工作。

-16-

（十三）負責業主大會交辦的其他事項。

業主委員會召開會議應當有超過半數成員出席，作出決

定應當經全體成員半數以上同意。

第三十四條業主委員會不得有下列行為：

（-）拒不執行業主大會決定。

（二）轉移、隱匿、篡改、毀棄或者拒絕、拖延提供有

關文件、資料。

（三）擅自使用上主大會印章。

（四）打擊、報復、誹謗、陷害投訴人、舉報人。

（五）未經業主依法選聘，與物業服務人簽訂物業服務

合同。

（六）擅自動用住宅專項維修資金、業主共有收益，侵

占業主共有財產。

（七）違反法律、法規規定或者超越業主大會賦予的職

權，侵害業主合法權益的其他行為。

第三十五條業主委員會會議應當作書面記錄并存檔。

業主委員會會議作出的決定，應當經出席會議的組成人員簽

名后加蓋業主委員會印章，并自作出決定之日起三日內在物

業管理區域內顯著位置公示。

業主委員會主任、副主任無正當理由不依法召集業主委

員會會議的，由物業所在地鄉（鎮）人民政府、城市社區管

理委員會指定其他委員召集業主委員會會議。

-17-

業主委員會組成人員不得委托他人出席業主委員會會

議。

第三十六條業主委員會應當向業主公開下列資料，隨

時接受業主查詢：

（-）管理規約、業主大會議事規則。

（二）業主大會和業主委員會的決定。

（三）物業服務合同。

（四）住宅專項維修資金的籌集、使用情況。

（五）共用部位、共用設施設備的使用和經營收支情況。

（六）占用業主共有道路、場地設置車位、車庫的使用

和經營收支情況。

（七）業主大會和業主委員會工作經費的收支情況。

（A）其他應當向業主公開的資料。

前款第五項至第七項規定的事項至少每半年在物業管

理區域內顯著位置公布一次。業主有權就涉及自身利益的事

項向業主委員會提出詢問，業主委員會應當予以答復。

第三十七條業主委員會任期屆滿三個月前，應當書面

報告物業所在地鄉（鎮）人民政府、城市社區管理委員會,

并依法開展換屆選舉工作。

換屆籌備組人員不得作為新一屆業主委員會組成人員

人選。業主委員會任期屆滿未完成換屆選舉的，物業所在地

鄉（鎮）人民政府、城市社區管理管委會應當組織換屆選舉。

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第三十八條業主委員會應當自任期屆滿之日起十日內,

在鄉（鎮）人民政府、城市社區管理委員會指導和監督下，

將保管的檔案資料、印章及其他屬于全體業主共有的財物移

交新一屆業主委員會；未完成換屆選舉的，移交給物業所在

地鄉（鎮）人民政府、城市社區管理委員會代管。鄉（鎮）

人民政府、城市社區管理委員會在新一屆業主委員會選舉產

生并辦理備案手續后十日內，將其保管的檔案資料、印章及

財物移交新一屆業主委員會。

業主委員會組成人員資格在任期內提前終止的，應當在

終止之日起三日內向本屆業主委員會移交由其保管的前款

所列檔案資料、印章及財物。業主委員會組成人員決定集體

辭職的，應當將其保管的前款所列檔案資料、印章及財物移

交給物業所在地鄉（鎮）人民政府、城市社區管理管委會代

管。

不按時移交上述檔案資料、印章及財物的，鄉（鎮）人

民政府、城市社區管理委員會應當責令交回；造成損失的，

依法承擔賠償責任。

第三節物業管理委員會

第三十九條住宅小區有下列情形之一的，可以成立物

業管理委員會作為臨時機構，代行業主委員會職責：

（一）不具備成立業主大會條件的。

（二）具備成立業主大會條件但未成立，經物業所在地

-19-

鄉（鎮）人民政府、城市社區管理委員會指導兩次后仍不能

成立的。

（三）業主委員會不履行職責達一年以上、無法正常開

展工作，需要調整或者重新選舉業主委員會，經物業所在地

鄉（鎮）人民政府、城市社區管理委員會指導兩次后仍不能

選舉產生新一屆業主委員會的。

第四十條物業管理委員會由鄉（鎮）人民政府、城市

社區管理委員會組織成立，由業主成員以及鄉（鎮）人民政

府、城市社區管理委員會、公安派出所、居委會、建設單位

派員組成。

物業管理委員會由七至十一人單數組成。其中業主成員

不少于百分之五十，業主成員在業主中推薦產生。物業管理

委員會的業主成員資格應當符合本細則第十九條的規定。

物業管理委員會成員應當在物業管理區域內顯著位置

公示。

第四十一條自物業管理委員會成立之日起十日內，鄉

（鎮）人民政府、城市社區管理委員會應當將成立情況書面

告知縣住建局。

第四十二條物業管理委員會應當依法履行職責，就物

業共同管理事項征求全體業主意見，形成業主共同決定。

物業管理委員會應當自業主委員會依法備案之日起七

日內，與業主委員會辦理相關資料及財物移交手續后解散。

-20-

第四節其他規定

第四十三條召開首次業主大會會議所必需的宣傳、資

料、文印等籌備經費，根據物業管理區域規模、業主戶數和

建筑面積等因素確定，由建設單位承擔。

建設單位應當在業主大會籌備組成立之前，將首次業主

大會會議籌備經費交至物業所在地鄉（鎮）人民政府、城市

社區管理委員會設立的專用賬戶，供業主大會籌備組使用。

首次業主大會會議召開后，業主大會籌備組應當將籌備

經費的使用情況在物上管理區域內顯著位置公示，接受全體

業主監督?；I備經費的結余部分應當退還建設單位。

第四十四條業主大會應當建立規范的財務管理制度。

住宅專項維修資金、共用部位和共用設施設備經營收益、業

主大會和業主委員會工作經費、業主委員會組成人員工作津

貼等應當按照財務要求建賬、入賬并定期在物業管理區域內

顯著位置公示。業主委員會應當妥善保管財務原始憑證及相

關會計資料。

第四十五條經百分之二十以上業主提議，業主大會應

當決定是否委托有資質的中介機構對住宅專項維修資金、業

主共有收益、業主大會和業主委員會工作經費、業主委員會

組成人員工作津貼等相關財務收支情況進行審計，并將審計

報告通報全體業主。

業主委員會或者物業服務人不得轉移、隱匿、篡改、毀

-21-

棄會計憑證、會計賬簿、財務會計報告以及其他與財務收支

有關的資料。

對任期和離任的業主委員會組成人員是否進行經濟責

任審計，應當在管理規約和業主大會議事規則中約定。

第四十六條業主認為業主大會、業主委員會作出的決

定違反法律、法規規定的，可以向鄉（鎮）人民政府、城市

社區管理委員會書面提出撤銷申請；業主認光物業管理委員

會作出的決定違反法隹、法規規定的，可以向縣住建局提出

撤銷申請。

受理申請的單位應當在十五個工作日內將審查結果書

面告知申請人；業主大會、業主委員會、物業管理委員會作

出的決定違反法律、詼規的，應當責令其限期改正，逾期不

改正的，應當撤銷其決定并通告全體業主。

第四章前期物業管理

第四十七條本細則所稱前期物業管理，是指業主、業

主大會選聘物業服務人之前，由建設單位選聘物業服務人實

施的物業管理。

建設單位負責選聘物業服務人實行前期物業管理，簽訂

前期物業服務合同，監督物業服務人履行前期物業服務合同。

第四十八條建設單位在銷售物業前應當制定臨時管理

規約，臨時管理規約包括下列內容：

（一）使用維護物業共有部分的規則。

-22-

（二）使用物業專有部分的權利和義務。

（三）維護物業管理區域公共秩序的權利和義務。

（四）分擔物業管理區域各類費用的方式。

（五）違反臨時管理規約應當承擔的責任。

臨時管理規約不得侵害物業買受人的合法權益。

臨時管理規約的效力至業主大會通過的管理規約生效

時終止。

第四十九條現售商品房出售之日三十日前，預售商品

房取得《商品房預售許可證》前，住宅物業的建設單位應當

通過招投標的方式完成物業服務人選聘；投標人少于三個或

者住宅規模不超過三萬平方米的，由縣住建局批準，可以采

用協議方式選聘物業服務人。

建設單位應當自選定物業服務人之日起三十日內與物

業服務人簽訂前期物業服務合同。

第五十條前期物業服務合同簽訂之日起十五日內，建

設單位應當將前期物業服務合同和臨時管理規約向縣住建

局備案。

建設單位應當將備案后的臨時管理規約在銷售場所公

不O

建設單位與物業買受人簽訂的買賣合同應當包含前期

物業服務合同的內容。物業買受人在與建設單位簽訂買賣合

同時，應當書面承諾遵守臨時管理規約。

-23-

第五十一條前期物業服務合同可以約定期限；期限未

滿，但業主委員會與業主大會選聘的物業服務人簽訂的物業

服務合同生效的，前期物業服務合同終止。

第五十二條新建住宅物業交付使用十五日前，建設單

位應當與物業服務人對共用部位、共用設施設備完成承接查

驗，與竣工驗收資料不符的，由建設單位按照國家有關規定

或協議約定承擔保修責任。

建設單位應當與物業服務人簽訂承接查驗協議，對物業

承接查驗基本情況、存在問題、解決方法及其時限、雙方權

利義務、違約責任等事項作出約定。物業承接查驗協議作為

前期物業服務合同的補充協議，與前期物業服務合同具有同

等法律效力。

建設單位與物業服務人惡意串通、弄虛作假，在承接查

驗過程中共同侵害業主利益的，應當共同承擔賠償責任。

第五十三條建設單位應當在現場查驗二十日前向物業

服務人移交下列資料：

（一）竣工總平面圖，單體建筑、結構、設備竣工圖,

配套設施、地下管網工程竣工圖等竣工驗收資料。

（二）共用設施設備清單。

（三）設施設備的安裝、使用和維護保養等技術資料。

（四）物業質量保修文件和物業使用說明文件。

（五）業主名冊。

-24-

（六）承接查驗所必需的其他資料。

第五十四條承接查驗過程中，因建設單位逾期不提供

相關合格證明材料、物業項目存在嚴重安全隱患和重大工程

缺陷等影響物業正常使用的，物業服務人有權拒絕承接該項

目。

第五十五條物業服務人應當自物業交接后三十日內，

持物業承接查驗相關資料向縣住建局備案。

物業交接后，發現存在隱蔽工程質量問題，影響房屋結

構安全和正常使用的，建設單位應當負責修復；造成損失的,

依法承擔賠償責任。

第五十六條新建物業應當在物業管理區域內配置物業

管理用房。物業管理用房應當與新建物業同步設計、同步施

工、同步交付，其面積、位置應當符合《建設工程規劃許可

證》及《居住區公建配套設施建設合同》要求，并在建設工

程規劃設計方案中載明。建設單位應當按照下列規定配置物

業管理用房：

（一）物業建筑面積二十五萬平方米以下的，按物業建

筑面積的千分之二配置，最低不得少于四十平方米。

（二）物業建筑面積超過二十五萬平方米的，除按照二

十五萬平方米的千分之二配置外，超過部分按千分之一的標

準配置。

（三）物業管理用房應當按照辦公用房標準設計，具備

-25-

水、電等基本使用功能，且位于地面以上的建筑面積不低于

物業管理用房建筑面積的百分之五十。

業主委員會的辦公用房從物業管理用房中調劑，建筑面

積不少于二十平方米。前期物業服務人應當在首屆業主委員

會依法備案之日起十五日內，向業主委員會移交辦公用房。

物業管理用房屬全體業主共有，無償提供給物業服務人

使用。任何單位和個人不得將物業管理用房轉讓、出租或者

改作他用。

第五十七條前期物業管理期間，有下列情形之一的，

建設單位應當依法重新選聘物業服務人，并監督物業服務人

之間依法交接：

（一）前期物業服務合同期滿，業主大會尚未成立，物

業服務人不愿再續簽合同的。

（二）物業服務人擅自撤離的。

（三）物業服務人被吊銷營業執照的。

（四）法律、法規規定的其他情形。

第五十八條前期物業管理期間，建設單位已經注銷或

者無法履行相關義務，但尚未成立業主大會的，物業服務人

應當于退出物業管理區域六個月前書面告知業主及物業所

在地鄉（鎮）人民政府、城市社區管理管委會。

鄉（鎮）人民政府、城市社區管理委員會應當在物業服

務人退出前，組織業主成立業主大會，決定管理模式。

-26-

第五十九條物業交付使用前的物業服務費由建設單位

承擔，交付使用后的物業服務費由業主承擔。建設單位出售

物業時，不得向物業買受人承諾減免物業服務費。

第五章物業服務與管理

第六十條從事物業管理服務的企業，應當依法取得獨

立的法人資格和相關證照，并在證照載明經營范圍內承接物

業管理服務，不得偽造、涂改、出租、出借、轉讓證照。

第六十一條業主大會可以通過物業管理招投標平臺公

開招標選聘物業服務人，也可以通過協商方式選聘。物業服

務人的選聘方案由業主委員會擬定，并在物業管理區域內公

不O

第六十二條業主委員會與選聘的物業服務人應當簽訂

物業服務合同。物業服務合同簽訂之日起十五日內，物業服

務人應當將物業服務合同報城市社區管理委員會或鄉（鎮）

人民政府、縣住建局備案。

第六十三條物業服務人承接物業時，應當與業主委員

會辦理物業交接手續。

交接雙方應當對物業管理區域內共用設施設備的使用

維護現狀進行確認，并報物業所在地鄉（鎮）人民政府、城

市社區管理委員會備案。

第六十四條物業服務合同應當包括下列內容：

（一）物業的基本情況。

-27-

（二）委托方和受托方的權利義務。

（三）物業管理服務事項和服務標準要求。

（四）物業服務費的收費標準和收取辦法。

（五）物業的維修和養護要求。

（六）公共秩序維護、安全防范等事項的協助管理服務。

（七）合同的期限、變更和解除。

（A）合同終止時物業資料、財物的移交方式。

（九）違約責任及解決糾紛的途徑。

（十）物業管理服務用房的面積、范圍、用途等。

（十一）雙方當事人約定的其他事項。

第六十五條物業服務人應當履行下列職責：

（一）宣傳國家法律、法規和有關政策、規定。

（二）有關物業服務事項的提示、告知。

（三）物業共用部分、共用設施設備的使用、管理和維

護。

（四）公共區域環境衛生的保潔以及垃圾分類管理。

（五）公共區域內的秩序維護、安全隱患的排查整治。

（六）公共綠化設施的養護。

（七）處理業主投訴，實行24小時執勤制，制定物業

服務、管理應急預案。

（A）車輛行駛和停放、管理，消防通道、警示標識的

設置。

-28-

（九）公開住宅專項維修資金、業主共有收益使用情況。

（十）對物業使用中禁止行為的告知、勸阻、制止和報

告。

（十一）建立健全物業管理檔案。

（十二）登記住宅小區流動人口信息并向社區、公安機

關報備。

（十三）協助社區及其他單位開展相關工作。

（十四）物業服務合同約定的以及法律法規規定的其他

事項。

第六十六條物業服務人可以根據物業服務合同約定，

聘請專業機構承擔設施設備維修養護、清潔衛生、園林綠化、

工程施工等專項服務，但不得將該物業管理區域全部物業服

務一并委托或者轉交給其他單位或者個人。

電梯、消防、監控安防、供熱設施等涉及人身、財產安

全以及其他有特定要求的設施設備，應當委托具有相應資質

的專業機構進行維修和養護。

第六十七條物業管理實行有償服務。物業服務項目收

費實行政府指導價和市場調節價相結合方式，遵循合理、公

平、公開以及收費標準與服務水平相適應原則。具體收費標

準和收費方式在物業服務合同中約定。

第六十八條業主應當根據物業服務合同的約定交納物

業服務費。

-29-

業主未按照約定交納物業服務費的，物業服務人、業主

委員會可以通過上門催交、在物業管理區域顯著位置公示等

形式督促其限期交納；逾期不交納的，物業服務人可以依法

申請仲裁或者提起訴訟。經仲裁裁決或者判決確認后仍不履

行的，可向法院申請強制執行。

物業服務人不得以部分業主拖欠物業服務費、不配合管

理等為由減少服務內容或者降低服務質量，不得采取中斷供

水、供電、供氣、供熱等限制或者變相限制專業服務的方式

催收物業服務費。

物業服務人擅自停止物業服務，服務達不到合同約定的

標準，收取未經批準費用的，業主可以拒絕交納相應的費用。

物業服務合同未約定或者未經業主同意，物業服務人自

行提供的服務，不得向業主收取費用。物業服務人為業主或

者物業使用人提供物上服務合同以外的專項服務的，其收費

標準可以由雙方另行約定。

第六十九條物業服務人應當登記進出物業管理區域的

外來人員和車輛，并定時對物業管理區域進行巡邏。

物業管理區域內安裝監控安防設施設備的，物業服務人

應當定期維修、養護，確保正常運行。

第七十條實行物業服務重大事件報告制度。物業管理

區域內發生下列情形之一的事件，物業服務人應當向當地鄉

（鎮）人民政府、城市社區管理委員會和縣應急管理局、縣

-30-

住建局報告。

（一）發生火災、爆炸或者自然災害等造成人員傷亡或

者危及建筑物安全的。

（二）建筑物及其附屬設施設備發生安全隱患，且在八

小時以內難以排除，嚴重危及業主、物業使用人及建筑物安

全的。

（三）發生群體性突發事件，影響社會和諧穩定的。

（四）物業管理區域內發生重大傷亡事件的。

（五）其他影響上主、物業使用人正常生活的事件。

第七十一條新建住宅物業管理區域內的專業經營設施

設備由專業經營單位負責維修、養護和管理。建設單位應當

協調配合專業經營設施設備的施工并承擔相關的配套建設。

專有部分供水、供電、供氣、供熱等計量裝置應當按照一戶

一表，共有部分配置獨立計量表。

專業經營單位委托物業服務人負責專業經營設施設備

日常維修、養護的，應當與物業服務人簽訂委托協議，明確

維修、養護的主要事項以及費用支付的標準和方式，并對其

維修、養護工作進行監督。

第七十二條住宅物業管理區域內已建成的供水、供電、

供氣、供熱等終端用戶分戶計量表，或者終端用戶入戶端口

以前的專業經營設施設備及相關管線，由業主大會決定是否

移交給專業經營單位負責管理。決定移交的，建設單位應當

-31-

組織有關專業經營單位進行驗收。

驗收合格的，專業經營單位應當接收并負責維修、養護

和管理；驗收不合格的，由專業經營單位按照相關標準和規

范提出整改方案，經整改合格后移交。住宅物業尚在工程質

量保修期內的整改費用由建設單位承擔，超出保修期的費用

由全體業主共同承擔。

第七十三條專業經營單位應當向最終用戶提供服務并

收取費用，對有公共能耗應當獨立安裝計量裝置，計量收費。

專業經營單位不得強制物業服務人代收費用，不得因物

業服務人拒絕代收有關費用而停止向最終用戶提供服務。

第七十四條物業服務合同期限屆滿三個月前，業主委

員會應當組織召開業主大會，決定續聘或者選聘新的物業服

務人。業主大會決定續聘的，業主委員會應當在物業服務合

同期限屆滿七日前與物業服務人續簽物業服務合同。業主大

會決定選聘新的物業服務人的，原物業服務人應當在物業服

務合同終止之日起十五日內撤出物業管理區域，并與新選聘

的物業服務人辦理交接手續，不得以物業服務中的債權債務

糾紛未解決、階段工作未完成等為由拒絕退出和交接相關手

續。

物業服務人決定不再續簽物業服務合同的，應當在合同

期限屆滿三個月前在物業管理區域內顯著位置公示，并書面

告知業主委員會和物上所在地鄉（鎮）人民政府、城市社區

-32-

管理委員會。

物業服務合同期限屆滿，業主大會沒有作出選聘或者續

聘決定，也沒有要求物業服務人退出物業管理區域，原物業

服務人按照原合同繼續提供服務的，原合同對雙方人具有約

束力，原合同權利義務延續。在合同權利義務延續期間，合

同當事人一方提出終止合同的，應當提前三十日內書面告知

對方當事人。

第七十五條業主大會決定解聘或者物業服務人退出物

業管理區域，應當撤出管理區域內的物業服務人員，三十日

內在社區、業主委員會的共同監督下，與被選聘的物業服務

人履行下列交接義務：

（一）移交本細則第五十三條規定的相關資料。

（二）移交物業資料，實行酬金制的，還應當移交物業

服務期間的財會資料。

（三）物業管理用房，物業管理共用部位、共用設施設

備等資產。

（四）結清預收、代收和預付、待付的有關費用及利用

共用部位、共用設施設備經營收益。

（五）法律、法規規定的其他事項。

退出物業管理區域前，原物業服務人應當維持正常的物

業管理秩序。

第七十六條物業服務人不得有下列行為：

-33-

（一）減少專業人員數量和物業管理面積，物業服務、

管理的質量達不到合同約定的標準。

（-）將一個物業管理區域內的全部物業管理委托給他

人。

（三）挪用住宅專項維修資金。

（四）侵占或者擅自使用、處分業主共有財產和依法歸

業主所有的收益。

（五）擅自改變物業用房用途。

（六）擅自改變物業管理區域內公共建筑和公共設施規

劃用途。

（七）非法出售或提供業主信息。

（八）損壞、隱匿、銷毀物業資料和財物。

（九）法律、法規禁止的其他行為。

第七十七條未實行物業管理的住宅小區，由物業所在

地鄉（鎮）人民政府、城市社區管理管委會組織成立物業管

理委員會，實施環境衛生、秩序維護等基本物業服務，所需

費用由物業使用人承擔。

第七十八條業主、業主委員會、物業管理委員會、物

業服務人、專業經營單位、建設單位之間在物業管理服務活

動中發生爭議的，可以要求物業所在地鄉（鎮）人民政府、

城市社區管理委員會調解，也可以依法申請仲裁或者提起訴

訟。

-34-

第七十九條物業服務人應當在物業管理區域內顯著位

置公示并及時更新下列信息：

（一）物業服務人相關證照，物業服務人項目經理的基

本情況、聯系方式，客服電話、工程維修電話。

（二）物業服務合同約定的服務內容、服務標準、收費

項目、收費標準等。

（三）電梯、消防、監控安防、供熱設施等共用設施設

備日常維修保養單位的名稱、資質、聯系方式和應急處置方

案等。

（四）代收代繳事項。

（五）水、電等公共能耗總量、明細及費用分攤方式。

（六）共用部位和共用設施設備經營收益情況。

（七）法律、法規規定及物業服務合同約定應當公示的

其他信息。

物業服務人應當自覺接受業主監督，不得向業主收取未

經公示的費用。

第八十條縣住建局負責物業服