本報告依據中國資產評估準則編制中聯資產評估集團有限公司二。二四年九月二日 1 3一、委托人、產權持有人和其他資產評估報告使用人 6二、評估目的 7三、評估對象和評估范圍 8四、價值類型 11五、評估基準日 11六、評估依據 11七、評估方法 15八、評估程序實施過程和情況 20九、評估假設 22十、評估結論 23十一、特別事項說明 24十二、評估報告使用限制說明 30十三、評估報告日 31一、本資產評估報告依據財政部發布的資產評估基本準則和中國資產評估協會發布的資產評估執業準則和職業道德準則編制。二、委托人或者其他資產評估報告使用人應當按照法律、行政法規規定和本資產評估報告載明的使用范圍使用資產評估報告；委托人或者其他資產評估報告使用人違反前述規定使用資產評估報告的，本資產評估機構及其資產評估專業人員不承擔責任。本資產評估報告僅供委托人、資產評估委托合同中約定其他資產評估報告使用人和法律、行政法規規定的資產評估報告使用人使用；除此之外，其他任何機構和個人不能成為資產評估報告的使用人。本資產評估機構及資產評估師提示資產評估報告使用人應當正確理解和使用評估結論，評估結論不等同于評估對象的可實現價格，評估結論不應當被認為是對評估對象可實現價格的保證。三、委托人和其他相關當事人所提供資料的真實性、合法性、完整性是評估結論生效的前提，納入評估范圍的資產、權屬證明等資料，已由委托人、產權持有人申報并經其采用蓋章或其他方式確認。四、本資產評估機構及資產評估師與資產評估報告中的評估對象沒有現存或者預期的利益關系；與相關當事人沒有現存或者預期的利益關系，對相關當事人不存在偏見。五、資產評估師已經對資產評估報告中的評估對象及其所涉及資產進行現場調查；已經對評估對象及其所涉及資產的法律權屬狀況給予必要的關注，對評估對象及其所涉及資產的法律權屬資料進行了查驗，對已經發現的問題進行了如實披露，并且已提請委托人及其他相關當事人完善產權以滿足出具資產評估報告的要求。六、本資產評估機構出具的資產評估報告中的分析、判斷和結果受寶塔實業股份有限公司擬處置建（構）筑物及土地使用權項目資產評估報告中假設和限制條件的限制，資產評估報告使用人應當充分考慮資產評估報告中載明的假設、限制條件、特別事項說明及其對評估結論的影響。七、本資產評估機構及資產評估師遵守法律、行政法規和資產評估準則，堅持獨立、客觀和公正的原則，并對所出具的資產評估報告依法承擔責任。中聯資產評估集團有限公司接受寶塔實業股份有限公司的委托，就寶塔實業股份有限公司擬處置建筑物及土地使用權之經濟行為，對所涉及的寶塔實業股份有限公司擬處置建筑物及土地使用權在評估基準日的市場價值進行了評估。評估對象和評估范圍為寶塔實業股份有限公司擬處置建筑物及土地使用權。主要為房屋建筑物、構筑物、管道溝槽及土地使用權等。本次評估的價值類型為市場價值。本次評估以持續使用和公開市場為前提，結合委托評估對象的實際情況，綜合考慮各種影響因素，采用成本法對寶塔實業股份有限公司擬轉讓建筑物進行評估及采用市場比較法及成本逼近法土地使用權進行經實施清查核實、實地查勘、市場調查和詢證、評定估算等評估程序，得出寶塔實業股份有限公司擬處置建筑物及土地使用權在評估基準委估資產賬面值8,459.40萬元，評估值25,763.80萬元，評估增值17,304.40萬元，增值率204.56%，上述評估結果為不含增值稅價格。評估結果匯總表金額單位：人民幣萬元賬面價值評估價值增值額增值率%1固定資產—建筑物4,392.7712,435.658,042.88183.09其中：房屋建筑物4,218.5511,827.747,609.19180.37構筑物132.44447.26314.82237.71管道溝槽41.78160.65118.87284.512無形資產-土地使用權4,066.6313,328.159,261.52227.74資產總計8,459.4025,763.8017,304.40204.56在使用本評估結論時，特別提請報告使用者使用本報告時注意報告中所載明的特殊事項以及期后重大事項。根據資產評估相關法律法規，涉及法定評估業務的資產評估報告，須委托人按照法律法規要求履行資產評估監督管理程序后使用。評估結特別事項提示：1.本次評估結果不含增值稅。2.本報告評估結論未考慮房地產處置交易過程中所要發生的相關稅3.委估房屋建筑物中有167項未辦理不動產權證，未辦證房屋建筑物面積由寶塔實業股份有限公司相關人員與評估人員共同實地丈量確認，土地面積以權證記載面積確認，寶塔實業股份有限公司承諾產權歸其所有，無權屬糾紛，并對其真實性、合法性承擔法律責任。提請報告使用者注意的是：寶塔實業股份有限公司處置相關房產時應當以權證辦理機關辦理的不動產證書的證載面積或有資質測繪機構的專業報告為準，如果實際面積與本報告不同，應相應調整評估結論。寶塔實業股份有限公司處置相關房產時應使其滿足法律規定的權屬條件，只有相關權屬證書載明的建筑面積才是相關房產的法定資產量。4.評估人員進行現場勘察時在盡可能的情況下察看了建筑物內部情況和使用情況，但未進行任何結構和材質測試。受現場條件、測量手段等限制，評估人員無法對地下管網、建筑物基礎等隱蔽工程進行勘察，算、圖紙及相關配合人員介紹核實判斷。5.據產權持有人提供的航測面積圖，委估范圍內全部建筑物實際占用土地使用權面積為642.98畝，委估范圍內4宗土地使用權權證記載面積合計603.13畝，兩者的差異原因為：產權持有人將4宗土地整體連片使用，部分建筑物占用了規劃路及綠化帶。本次評估未考慮建筑物超出委估土地使用權面積的影響。6.本次評估未考慮土地剩余年限短于建筑物使用年限對其價值影響。7.本次評估未考慮抵押物優先受償對其價值的影響。8.本次評估未考慮現有租約對其價值的影響。以上內容摘自資產評估報告正文，欲了解本評估業務的詳細情況和正確理解評估結論，應當閱讀資產評估報告正文。寶塔實業股份有限公司擬處置建筑物及土地使用權項目寶塔實業股份有限公司：中聯資產評估集團有限公司接受貴公司的委托，按照有關法律、行政法規和資產評估準則的規定，堅持獨立、客觀、公正的原則，采用成本法，按照必要的評估程序，就寶塔實業股份有限公司擬處置建筑物及土地使用權之經濟行為，對所涉及的寶塔實業股份有限公司擬處置建筑物及土地使用權在評估基準日2024年6月30日的市場價值進行了評估。現將資產評估情況報告如下：一、委托人、產權持有人和資產評估委托合同約定的其他資產評估報告使用人概況本次資產評估的委托人及產權持有人均為寶塔實業股份有限公司。(一)委托人及產權持有人概況名稱：寶塔實業股份有限公司（簡稱“寶塔實業”）類型：其他股份有限公司（上市）住所:寧夏回族自治區銀川市西夏區北京西路（鍛制法蘭（限機械加工）的管法蘭、壓力容器法蘭；鍛制法蘭鍛坯的鋼制法蘭鍛坯經營本企業自產產品及技術的出口業務；經營本企業生產所需的原輔材料、儀器儀表、機械設備、零配件及技術的進口業務（國家限定公司經營和國家禁止進出口的商品及技術除外經營進料加工和“三來一補”業務。***（依法須經批準的項目，經相關部門批準后方可開展經營活動）(二)委托人與產權持有人之間的關系(三)評估報告的使用人本評估報告的使用者僅為委托人。除國家法律法規另有規定外，任何未經評估機構和委托人確認的機構或個人不能由于得到評估報告而成為評估報告使用者。根據寶塔實業股份有限公司第九屆董事會第二十六次會議決議，審議通過《關于擬處置土地使用權及房地產等附著物所有權的議案》，寶塔實業股份有限公司擬處置建筑物及土地使用權。本次資產評估的目的是反映寶塔實業股份有限公司擬處置建筑物及土地使用權于評估基準日的市場價值，為上述經濟行為提供價值參考三、評估對象及范圍本次評估對象及評估范圍為寶塔實業股份有限公司擬處置建筑物及土地使用權，具體以委托人申報的評估明細表為準。評估范圍中建筑物包括房屋建筑物、構筑物、管道和溝槽，在“固定資產”核算，賬面原值222,746,894.94元，賬面凈值43,927,732.74元；土地使用權在”無形資產”科目核算，原始入賬價值為70,376,635.20元，賬面價值為委托評估對象和評估范圍與經濟行為涉及的評估對象和評估范圍委估資產位于寧夏回族自治區銀川市西夏區北京西路，東至共享裝(一)主要資產情況本次評估范圍內的建筑物、構筑物、管道溝槽類賬面原值222,746,894.94元，賬面凈值43,927,732.74元。1.建筑物建筑物共計242項，賬面原值210,121,565.12元，賬面凈值42,185,579.96元，為產權持有人經營中使用的辦公樓、廠房及附屬用房。（1）已辦權屬證的房屋建筑物共計75項，房屋所有權人均為寶塔實業股份有限公司。該部分建筑物自1986年至2011年間陸續建成，建筑面積合計136,600.19平方米；以結構分，混合結構建筑面積合計83,537.47平方米、鋼混結構建筑面積合計39,645.49平方米；鋼結構建筑面積合計13,417.23平方米。以權利限制狀況分，已抵押建筑物共36項，建筑面積合計79,155.20平方米，抵押權人分別為中信銀行股份有限公司銀川分行、寧夏融資擔保集團有限公司，抵押期限2017年8月（2）未辦權屬證的建筑物共計78項，自1986年至2005年間陸續建成，為臨時倉庫、動力庫房、熱處理車間等輔助用房，建筑面積合計22,583.00平方米，以結構分，混合結構建筑面積合計3,178.54平方米、排架建筑面積合計1,598.00平方米、彩鋼建筑面積合計767平方米，鋼筋混凝土結構建筑面積合計4,411.46平方米，磚混結構建筑面積合計11,514.25平方米，磚木結構建筑面積合計1,113.75平方米；（3）企業自建房屋的建筑物共計89項，自1986年至2005年間陸平方米，以結構分，混合結構建筑面積合計247.5平方米、彩鋼建筑面積合計852.75平方米、磚混建筑面積合計10,004.645平方米，磚木結構建筑面積合計34.75平方米。上述房屋建筑物中鍋爐房及其機房混合結構1,071.43平方米在鍋爐拆除過程中，部分建筑結構已遭到破壞；老辦公樓混合結構3,092.78平方米經專業機構鑒定，建筑結構安全性嚴重影響整體承載、需大修、停用或拆除；除此之外，其余尚可利用，目前部分生產項目已搬遷至企業新廠區、建筑物為閑置狀態；部分暫時在用待搬遷，部分短期租賃（租賃情況詳見第十一項，序號（三）第2項整體狀況一般。2.構筑物元，主要包括道路、棚、水池、大門、圍墻等附屬設施及綠化工程等，自1986年至1995年間陸續建成，可正常利用，資產狀況一般。3.管道溝槽管道溝槽主要為工業房產配套設施，始建于1986年，包括上、下水管道、供暖及蒸汽管道、壓縮空氣管道等，共計8類41項，賬面原護頻繁，尚可正常使用。委估建筑物所占用宗地狀況見本項以下土地使用權介紹。4.土地使用權本次評估范圍內共4宗國有建設用地使用權，使用權面積共計402,087.83平方米（603.13畝均已辦理《國有土地使用證》，分別土地登記狀況一覽表序號土地使用權人土地產權證編號宗地名稱土地土地用途使用權類型終止日期使用權面積位置(平方米）1西北軸承機械有限公司寧國用（2004）第346號西北軸承機械有限公司用地銀川市西夏區黃河路工業用地52,3792寶塔實業股份有限公司銀國用（2016）第06715號寶塔實業股份有限公司用地西夏區北京西路南側工業用地115,584.923寶塔實業股份有限公司銀國用（2015）第11467號寶塔實業股份有限公司用地西夏區北京西路南側工業用地180,870.354寶塔實業股份有限公司銀國用（2015）第11468號寶塔實業股份有限公司用地西夏區規劃黃河路南側工業用地53,253.56402,087.83（1）寧國用（2004）第346號東臨西北軸承股份有限公司；南臨西北軸承股份有限公司；西臨寧朔南街；北臨規劃路（黃河路（2）銀國用（2016）第06715號東臨西北軸承股份有限公司；南臨寧夏華夏電源有限公司；西臨西北軸承機械有限公司；北臨黃河路；（3）銀國用（2015）第11467號東臨寧夏共享裝備有限公司；南臨黃河路；西臨寧朔南街；北臨汪南路；臨西北軸承股份有限公司；北臨規劃路（黃河路）。委估四宗宗地實際開發程度為宗地紅線外“七通”（通路、通電、通通上水、通下水、通訊、通暖、通氣）及場地平整。委估四宗宗地地上建設有辦公樓、生產廠房等主要建筑物，配套有前部分閑置，其中寧國用（2004）第346號部分土地出租，出租面積分截止評估基準日，據銀川市不動產登記信息查詢單顯示寧國用（2004）第346號及銀國用（2016）第06715號土地已設定抵押登記，抵押權人為寧夏融資擔保集團有限公司。依據本項目評估目的、評估時所依據的市場條件及評估對象狀況，確定本次評估的價值類型為市場價值。市場價值是指自愿買方和自愿賣方在各自理性行事且未受任何強迫的情況下，評估對象在評估基準日進行正常公平交易的價值估計數額。本項目資產評估的基準日是2024年6月30日。此基準日是委托人在綜合考慮產權持有人申報的資產規模、工作量大小、預計所需時間、合規性等因素的基礎上確定的。本次資產評估遵循的評估依據主要包括經濟行為依據、法律法規依據、評估準則依據、資產權屬依據及評定估算時采用的取價依據和其他參考資料等，具體如下：(一)經濟行為依據寶塔實業股份有限公司第九屆董事會第二十六次會議決議，審議通過《關于擬處置土地使用權及房地產等附著物所有權的議案》。(二)法律法規依據由十二屆全國人民代表大會常務委員會第二十一次會議于2016年7月2.《中華人民共和國民法典》（中華人民共和國主席令第45號，起施行）；3.《中華人民共和國證券法》（中華人民共和國主席令第37號、十三屆全國人大常務委員會第十五次會議2019年12月28日修訂通過、4.《中華人民共和國公司法》（中華人民共和國主席令第15號，由中華人民共和國第十三屆全國人民代表大會常務委員會第六次會議于2018年10月26日通過，自公布之日起實施）；號根據2020年11月29日《國務院關于修改和廢止部分行政法規的決定》修訂6.《國有資產評估管理辦法實施細則》（國資辦發[1992]第36號、）；7.《企業國有資產評估管理暫行辦法》（國務院國有資產監督管理）；8.《關于加強企業國有資產評估管理工作有關問題的通知》（國資9.《關于印發<企業國有資產評估項目備案工作指引>的通知》（國資發產權[2013]64號10.《企業國有資產監督管理暫行條例》（2003年5月27日國務院令第378號公布根據2019年3月2日《國務院關于修改部分行政法規的決定》修正根據2011年1月8日《國務院關于廢止和修改部分行政法規的決定》修訂11.《企業國有資產交易監督管理辦法》（國資委32號令、經國務院國有資產監督管理委員會主任辦公會議審議通過，自2016年6月2412.《國有資產評估項目備案管理辦法》（財企﹝2001﹞802號13.財政部關于《國有資產評估項目備案管理辦法》的補充通知（財14.《中華人民共和國土地管理法》（中華人民共和國主席令第28）；15.《中華人民共和國城市房地產管理法》（中華人民共和國主席令16.《中華人民共和國城鎮國有建設用地使用權出讓和處置暫行規定》（中華人民共和國國務院令第55號18.有關其他法律、法規、通知文件等。(三)評估準則依據）；2.《資產評估職業道德準則》（中評協〔2017〕30號）；3.《資產評估執業準則-資產評估程序》（中評協〔2018〕36號4.《資產評估執業準則-資產評估報告》（中評協〔2018〕35號6.《資產評估執業準則-資產評估檔案》（中評協〔2018〕37號7.《資產評估執業準則-不動產》（中評協〔2017〕38號8.《資產評估機構業務質量控制指南》（中評協〔2017〕46號）；9.《資產評估價值類型指導意見》（中評協〔2017〕47號）；10.《資產評估對象法律權屬指導意見》（中評協〔2017〕48號11.《資產評估執業準則-評估方法》（中評協〔2019〕35號12.《企業國有資產評估報告指南》（中評協〔2017〕42號）。(四)資產權屬依據1.國有土地使用證；房屋所有權證；2.銀川市不動產登記信息查詢單；3.資產權屬聲明。(五)取價依據1.中國人民銀行授權全國銀行間同業拆借中心于2024年6月20日公布的貸款市場報價利率；2.《房屋完損等級評定標準》（原國家城鄉建設環境保護部頒布3.寧夏土地使用權礦業權水權交易系統數據；5.《自治區人民政府關于公布寧夏回族自治區征地補償標準的通知》（寧政發[2020]8號6.銀川市人民政府關于印發銀川市轄三區地上附著物和青苗補償標準的通知（銀政發〔2023〕25號7.《寧夏回族自治區人民代表大會常務委員會關于寧夏回族自治區耕地占用稅適用稅額的決定》（2019年8月14日寧夏回族自治區人民代表大會常務委員會發布8.關于印發《工業用地出讓最低價和耕地開墾費征收標準確定暫行辦法》的通知（寧國土資發〔2015〕204號9.《寧夏工程造價》（2024年第3期10.《寧夏回族自治區建設工程造價計價依據－房屋建筑與裝飾工程計價定額》（寧建（科）發〔2020〕2號）；11.《寧夏回族自治區建設工程造價計價依據－安裝工程計價定額》（寧建（科）發〔2020〕2號12.《寧夏回族自治區建設工程造價計價依據－建設工程費用定額》（寧建（科）發〔2020〕2號13.同花順iFinD；14.評估人員市場調查、詢價取得的價格信息資料；15.其他價格參考資料。(六)其它參考資料1.《資產評估常用數據與參數手冊》（機械工業出版社）；3企業提供圖紙、工程結算等；4.天地圖影像網站；5.評估人員現場勘查及收集到的有關資料；6.其他資料。(一)評估方法簡介《資產評估執業準則-不動產》（中評協〔2017〕38據評估目的、評估對象、價值類型、資產收集等情況，分析成本法、市場法和收益法三種資產評估基本方法的適用性，選擇評估方法。成本法是指按照重建或者重置被評估對象的思路，將重建或者重置成本作為確定評估對象價值的基礎，扣除相關貶值，以此確定評估對象價值的評估方法。收益法是指通過將評估對象的預期收益資本化或者折現，來確定其價值的各種評估方法。市場法是指通過將評估對象與可比參照物進行比較，以可比參照物的市場價格為基礎確定評估對象的評估方法。本次評估對象部分閑置、部分自用，不具備整體獲利能力，故限制了收益法在本次評估中的應用；市場上沒有相同或相似的資產組交易案例，無法采用市場法評估；根據本次評估目的，結合委估資產的特點和資料收集情況均采用成本法評估。(二)固定資產-房屋建筑物1.建筑物類以持續使用為假設前提，采用重置成本法進行評估。評估值=重置成本×成新率（1）重置成本的確定重置成本是先根據重編預算法等求得被評估項目的建安造價，再考并結合設計年限、已使用年限及現場調查情況確定成新率，進而計算出重置成本。重置成本=建安工程造價+前期費用及其他費用+資金成本+合理利潤－可抵扣增值稅寶塔實業股份有限公司擬處置建（構）筑物及土地使用權項目A.建安工程造價對于可取得工程資料及有類似工程的建筑物，以工程結算、決算資料為基礎，結合現場調查結果，按寧建（科）發[2020]2號《寧夏回族自治區建設工程造價計價依據－房屋建筑與裝飾工程計價定額》《寧夏回族自治區建設工程造價計價依據－安裝工程計價定額》《寧夏回族自治區建設工程造價計價依據－建設工程費用定額》《寧夏工程造價2024年》第3期重新編制預算，得到建安工程綜合造價；其他同類結構建筑物通過以典型建筑物建安造價類比調整確定建安造價。對于價值量小、結構簡單的建筑物，采用市場詢單方造價的方法確定期建安造價。B.前期費用及其他費用前期及其他費用，包括按當地政府規定收取的建設費用及建設單位為建設工程而投入的除建安造價外的其他費用，本次評估時根據評估對象的特點、投資規模、建設周期等因素并結合目前行業市場調查取得的相關收費計取。C.資金成本資金成本系在建設期內為工程建設所投入資金的貸款利息，利率采用中國人民銀行授權全國銀行間同業拆借中心于2024年6月20日公布的貸款市場報價利率，工期按建設工程合理建設周期計算，并按資金均勻投入的原則考慮。資金成本建安造價+前期及其他費用）×建設工期×貸款利率×1/2D.合理利潤合理利潤指在結合委估當地實際情況、委估資產特性及開發建設同類房地產所能獲取的平均利潤水平綜合考慮。E.可抵扣增值稅根據財稅〔2016〕36號文件，基準日在2016年5月1日以后的，寶塔實業股份有限公司擬處置建（構）筑物及土地使用權項目產權持有人為增值稅一般納稅人的，建筑安裝工程及工程其他費用憑增值稅專用發票從銷項稅額中抵扣。因此，本次評估在計算建筑物重置成本時扣減了建安成本、前期及其他費用等過程中所發生的增值稅。（2）成新率的確定本次評估中，評估人員通過現場勘察檢測，根據被評估房屋建筑物的實際狀態和維修保養狀況，參照建筑物經濟耐用年限的有關規定，結合評估經驗，確定建筑物的尚可使用年限，然后考慮建筑物的實際使用年限，計算成新率。其公式如下：成新率＝尚可使用年限已使用年限+尚可使用年限）×100%（3）評估值的確定評估值=重置成本×成新率2.構筑物類評估方法同建筑物類。3.管道和溝槽類評估方法同建筑物類。4.土地使用權評估方法（1）評估方法選擇根據《資產評估執業準則——不動產》的要求，結合評估對象的區位、用地性質、利用條件及當地土地市場狀況，評估人員分析了不同評估方法的適用性，最終確定合理的評估方法。評估對象所在區域有可供查詢的征地標準等，能夠合理確定土地取得成本，適宜采用成本逼近法進行評估；評估對象位于銀川市西夏區工業用地范圍內，區位狀況相同或相似區域內近幾年來地產交易比較活躍，成交價格公開透明，可以獲得與評估對象條件類似、利用方式類似的土地交易案例，并且可比實例的交易時間、交易情況、區域因素和個別因素明確，可以合理確定比較估人員到當地國土部門走訪和調研也未能獲取當地基準地價對應的修正體系，不具備采用基準地價系數修正法的條件，故不適宜采用基準地價系數修正法進行評估。待估宗地所在區域工業用地無可供參考的土地出租案例用于估算潛在租金，評估對象所處區域的工業房地產出租情況難以通過房地租金剝離的方式準確測算土地純收益有一定難度，故不適宜采用收益還原法進行評估。評估對象為商服用地，同一供需圈近期類似商服用地的房地產以企業購地后自建自用或出租，以通過房地租金剝離的方式準確測算土地純收益有一定難度，故不適宜采用假設開發法進（2）市場比較法①基本原理在求取一宗待估土地價格時，根據替代原則，將待估土地與較近時期內已經發生交易的類似土地實例進行對照比較，并依據后者已知的價格，參照該土地的交易情況，期日及個別因素等差別，修正得出待估宗地在評估基準日時地價的方法。②計算公式P=Pb×A×B×C×D×EP：待估宗地價格Pb：比較案例宗地價格A：交易情況修正系數B：期日修正系數C：區域因素修正系數D：個別因素修正系數E：待估宗地年期修正指數除以比較實例年期修正指數（3）成本逼近法①基本原理以取得和開發土地所耗費的各項費用之和為主要依據，再加上一定的利潤、利息、應繳納的稅金和土地增值來確定土地價格的估價方法。②計算公式宗地地價＝土地取得費及相關稅費＋土地開發費＋投資利息＋投資利潤＋土地增值八、評估程序實施過程和情況整個評估工作分四個階段進行：(一)評估準備階段1.項目洽談及接受項目委托了解擬承接業務涉及的產權持有人及評估對象的基本情況，明確評估目的、評估對象及評估范圍、評估基準日；根據評估目的和交易背景等具體情況對專業勝任能力、獨立性和業務風險進行綜合分析和評價，簽署資產評估委托合同。2.確定評估方案編制工作計劃與委托人充分溝通，進一步確定資產評估基本事項和產權持有人資產、經營狀況在此基礎上擬定初步工作方案，制定評估計劃。3.提交資料清單及訪談提綱根據委估資產特點，提交針對性的盡職調查資料清單，及資產清單等樣表，要求產權持有人進行評估準備工作。4.輔導填表和評估資料準備工作與產權持有人相關工作人員聯系，輔導產權持有人按照資產評估的要求準備評估所需資料及填報相關表格。(二)現場評估階段項目組現場評估階段的主要工作如下：1.初步了解整體情況聽取委托人及產權持有人有關人員介紹企業總體情況和納入評估范圍資產的歷史及現狀，了解企業的財務制度、經營狀況、固定資產技術狀態等情況。2.審閱核對資料對產權持有人提供的申報資料進行審核、鑒別，對委估資產的產權證明文件進行全面的收集和查驗，核實資產權屬情況。統計資產瑕疵情況，請產權持有人核實并確認資產是否屬于企業、是否存在產權糾紛，并與企業有關財務記錄數據進行核對，對發現的問題協同企業做出調整。3.清查盤點根據申報資料，對申報的資產進行了現場勘查，其中房屋建筑物全面盤點勘查。對房屋建筑物，了解管理制度和維護、改建、擴建情況，料，了解其四至和平面布置。4.確定評估途徑及方法根據委估資產的實際狀況和特點，確定資產評估的具體方法。5.進行評定估算根據達成一致的認識，確定評估模型并進行評估結果的計算，起草相關文字說明。(三)評估匯總階段對各類資產評估審核的初步結果進行分析匯總，對評估結果進行必要的調整、修改和完善。(四)提交報告階段在上述工作基礎上，起草初步資產評估報告，初步審核后與委托人就評估結果交換意見。在獨立分析相關意見后，按評估機構內部資產評估報告審核制度和程序進行修正調整，最后出具正式資產評估報告。本次評估中，評估人員遵循了以下評估假設：(一)一般假設1.交易假設交易假設是假定所有待評估資產已經處在交易的過程中，評估師根據待評估資產的交易條件等模擬市場進行估價。交易假設是資產評估得以進行的一個最基本的前提假設。2.公開市場假設公開市場假設，是假定在市場上交易的資產，或擬在市場上交易的資產，資產交易雙方彼此地位平等，彼此都有獲取足夠市場信息的機會和時間，以便于對資產的功能、用途及其交易價格等作出理智的判斷。公開市場假設以資產在市場上可以公開買賣為基礎。3.資產持續使用假設資產持續使用假設是指評估時需根據被評估資產按目前的用途和使用的方式、規模、頻度、環境等情況繼續使用，由于本次委估資產發生權屬變更后，將按照原用途繼續使用，本次采用原地續用假設。原地續用假設：假設產權持有者的資產在評估基準日后不改變用途原地繼續(二)特殊假設1.本次評估假設評估基準日外部經濟環境不變，國家現行的宏觀經濟不發生重大變化；2.企業所處的社會經濟環境以及所執行的稅賦、稅率等政策無重大3.本次評估的各項資產均以評估基準日的實際存量為前提，有關資產的現行市價以評估基準日的國內有效價格為依據；4.本次評估假設委托人及產權持有人提供的基礎資料和財務資料真實、準確、完整；5.評估范圍僅以委托人及產權持有人提供的評估申報表為準，未考慮委托人及產權持有人提供清單以外可能存在的或有資產及或有負債；6.本次評估測算的各項參數取值不考慮通貨膨脹因素的影響；7.當上述條件發生變化時，評估結果一般會失效。根據有關法律法規和資產評估準則，經實施清查核實、實地查勘、市場調查和詢證、評定估算等評估程序，采用成本法，對寶塔實業股份有限公司擬處置建筑物及土地使用權在評估基準日2024年6月30日的價值進行了評估。委估資產賬面值8,459.40萬元，評估值25,763.80萬元，評估增值17,304.40萬元，增值率204.56%，上述評估結果為不含增值稅價格。評估結果匯總表金額單位：人民幣萬元賬面價值評估價值增值額增值率%1固定資產—建筑物4,392.7712,435.658,042.88183.094,218.5511,827.747,609.19180.37構筑物132.44447.26314.82237.71管道溝槽41.78160.65284.512無形資產-土地使用權4,066.6313,328.159,261.52227.74資產總計8,459.4025,763.8017,304.40204.56資產賬面價值與評估結論存在較大差異的主要原因是：一是資產入賬時間較早，賬面凈值率低；二是建成日期較早的建筑物及取得日期較早的土地使用權評估基準日的建安造價、土地取得成本有所上漲。十一、特別事項說明(一)產權瑕疵事項1.未取得產權證明的房產（土地）委估房屋建筑物中有167項未辦理不動產權證，寶塔實業股份有限公司承諾產權歸其所有，無權屬糾紛，并對其真實性、合法性承擔法律責任。寶塔實業股份有限公司處置相關房產時應使其滿足法律規定的權屬條件，只有相關權屬證書載明的建筑面積才是相關房產的法定資產量。2.證載權利人名稱不一致的房產（土地）截至評估基準日，產權持有人申報評估范圍內的一宗工業用地產權證證載權利人名稱與產權持有人名稱不一致，詳見下表：序號土地產權證編號宗地名稱土地位置土地用途使用權類型使用權面積(平方米)證載權利人名稱1西北軸承機械有限公司用地銀川市西夏區黃河路工業用地西北軸承機械有限公司用地西北軸承機械有限公司為委托人寶塔實業股份有限公司的全資子公司，對于土地權證的證載權利人未做變更事宜，產權持有人已出具證明，如因產權引起的糾紛，產權持有人承擔全部責任。(二)評估基準日存在的法律、經濟等未決事項本次評估未發現委估資產存在法律、經濟糾紛等未決事項。(三)抵押、擔保、租賃及其或有負債（或有資產）等事項1.抵押事項以下建筑物、土地使用權已抵押，具體見下表：序號抵押資產名稱抵押物位置抵押面積產權證編號抵押權人抵押期限抵押金額1廠東側車庫西夏區北京西路630號電修分廠東側車庫房權證西夏區字第中信銀行股份有限公司銀川分行2017.8.11-2020.8.1023,061,205.662鑄造辦公樓西夏區北京西車間辦公樓房權證西夏區字第中信銀行股份有限公司銀川分行2017.8.11-2020.8.103鑄造車用房西夏區北京西車間輔助房房權證西夏區字第中信銀行股份有限公司銀川分行2017.8.11-2020.8.104滾子分廠鐵路車間西夏區北京西路630號滾子分廠鐵路車間房權證西夏區字第中信銀行股份有限公司銀川分行2017.8.11-2020.8.105運輸車庫（北西夏區北京西路630號運輸（北側）車庫房權證西夏區字第中信銀行股份有限公司銀川分行2017.8.11-2020.8.106運輸車庫（南西夏區北京西路630號運輸（南側）車庫房權證西夏區字第中信銀行股份有限公司銀川分行2017.8.11-2020.8.107特大型軸承分廠廠房西夏區北京西型軸承分廠房權證西夏區字第中信銀行股份有限公司銀川分行2017.8.11-2020.8.108廠辦公樓西夏區北京西分廠辦公樓房權證西夏區字第中信銀行股份有限公司銀川分行2017.8.11-2020.8.109廠廠房夏區北京西路630號電修分廠廠房房權證西夏區字第中信銀行股份有限公司銀川分行2017.8.11-2020.8.10動力分廠廠房西夏區北京西分廠廠房房權證西夏區字第中信銀行股份有限公司銀川分行2017.8.11-2020.8.10成品庫辦公樓西夏區北京西庫辦公樓房權證西夏區字第中信銀行股份有限公司銀川分行2017.8.11-2020.8.10保持架分廠廠房西夏區北京西架分廠廠房房權證西夏區字第中信銀行股份有限公司銀川分行2017.8.11-2020.8.10保持架分廠宿舍辦公樓西夏區北京西路630號保持架分廠宿舍樓房權證西夏區字第中信銀行股份有限公司銀川分行2017.8.11-2020.8.10綜合庫西夏區北京西路630號綜合庫房房權證西夏區字第2015088005號中信銀行股份有限公司銀川分行2017.8.11-2020.8.10外銷成西夏區北京西成品庫房房權證西夏區字第中信銀行股份有限公司銀川分行2017.8.11-2020.8.10保持架鑄造車間西夏區北京西車間廠房房權證西夏區字第中信銀行股份有限公司銀川分行2017.8.11-2020.8.10運輸辦公樓西夏區北京西辦公樓房權證西夏區字第中信銀行股份有限公司銀川分行2017.8.11-2020.8.10成品庫廠房西夏區北京西庫廠房房權證西夏區字第中信銀行股份有限公司銀川分行2017.8.11-2020.8.10特大型分廠辦公樓西夏區北京西型軸承分廠辦公樓房權證西夏區字第中信銀行股份有限公司銀川分行2017.8.11-2020.8.10序號抵押資產名稱抵押物位置抵押面積產權證編號抵押權人抵押期限抵押金額石油機械廠房西夏區北京西路630號石油機械軸承廠房房權證西夏區字第寧夏擔保集團有限公司2016.10.20-2026.6.20風電廠房西夏區北京西發電機組配套軸承廠房房權證西夏區字第寧夏擔保集團有限公司2016.10.20-2026.6.20機械公司空壓站西夏區北京西路西軸廠南側4-1廠房夏區不動產權第0111284號寧夏融資擔保集團有限公司2016.10.20-2026.6.20機械公司二段廠房西夏區北京西路西軸廠南側夏區不動產權第0111285號寧夏融資擔保集團有限公司2016.10.20-2026.6.20機械公司空壓站對面房屋西夏區北京西路西軸廠南側夏區不動產權第0111286號寧夏融資擔保集團有限公司2016.10.20-2026.6.20機械公司二段辦公樓西夏區北京西路西軸廠南側夏區不動產權第0111288號寧夏融資擔保集團有限公司2016.10.20-2026.6.20機械公司鋼球廠房西夏區北京西路西軸廠南側夏區不動產權第0111290號寧夏融資擔保集團有限公司2016.10.20-2026.6.20原綜合廠門房西夏區北京西路西軸廠南側夏區不動產權第0111292號寧夏融資擔保集團有限公司2016.7.20-2026.6.20機械公司原鋼球辦公樓西夏區北京西路西軸廠南側夏區不動產權第0111293號寧夏融資擔保集團有限公司2016.7.20-2026.6.20原綜含廠辦公層西夏區北京西路西軸廠南側夏區不動產權第0111295號寧夏融資擔保集團有限公司2016.7.20-2026.6.20機城公司修造廠廠房西夏區北京西路西軸廠南側夏區不動產權第0111296號寧夏融資擔保集團有限公司2016.10.20-2026.6.20機械修造分廠配電室西夏區北京西路西軸廠南側夏區不動產權第0111297號寧夏融資擔保集團有限公司2016.10.20-2026.6.20機械公司硝化間西夏區北京西路西軸廠南側夏區不動產權第0111299號寧夏融資擔保集團有限公司2016.10.20-2026.6.20機械公司修造辦公室西夏區北京西路西軸廠南側夏區不動產權第0111301號寧夏融資擔保集團有限公司2016.10.20-2026.6.20精密分廠房辦公樓西夏區寧朔南車間夏區不動產權第0111302號寧夏融資擔保集團有限公司2016.10.20-2026.6.20精密分廠廠房西夏區寧朔南間夏區不動產權第0111303號寧夏融資擔保集團有限公司2016.10.20-2026.6.20機械公司辦公樓西夏區寧朔南街67號培訓樓夏區不動產權第0111304號寧夏融資擔保集團有限公司2016.10.20-2026.6.20西北軸承機械銀川市西夏區黃河路寧國用號寧夏擔保集團有限公司2016.7.27-2026.6.20序號抵押資產名稱抵押物位置抵押面積產權證編號抵押權人抵押期限抵押金額有限公司用地寶塔實業股份有限公司用地西夏區北京西路南側銀國用寧夏擔保集團有限公司2016.7.27-2026.6.20本次評估未考慮抵押物優先受償對其價值的影響。2.租賃事項以下建筑物及土地使用權已租賃，具體如下：序號建筑物名稱位置租賃面積/m2租期1機械公司修造車間第五跨機城公司修造廠廠房2機械公司鍛造辦公樓后車間機械公司空壓站3機械公司南側平房平房4機械公司修造車間第四跨機城公司修造廠廠房5機械公司原鋼球分廠機械公司鋼球廠房6機械公司培訓樓10號車庫車庫7機械公司小白樓后彩鋼房平房8公司北大門東側倉庫（東北）等9機械公司修造車間第一跨機城公司修造廠廠房機械公司培訓樓7號車庫車庫機械公司培訓樓5號車庫車庫機械公司培訓樓大門北側平房庫房機械公司修造車間第二跨機城公司修造廠廠房機械公司修造車間第三跨機城公司修造廠廠房老廠區原精密分廠精密分廠廠房（機械）機械公司鍛造辦公樓機械公司二段辦公樓老廠區原職工食堂食堂機械公司培訓樓8號車庫車庫老廠區車工分廠北側第一跨車工分廠廠房老廠區車工分廠南側第一跨車工分廠廠房機械公司小白樓后彩鋼房機械公司原棗園本次評估未考慮現有租約對其價值的影響。(四)重大期后事項期后事項是指評估基準日之后出具評估報告之前發生的重大事項。2024年7月18日委托人進行法人變更，原法人李昌盛現變更為杜(五)其他需要說明的事項1.評估師和評估機構的法律責任是對本報告所述評估目的下的資產價值量做出專業判斷，并不涉及到評估師和評估機構對該項評估目的所對應的經濟行為做出任何判斷。評估工作在很大程度上，依賴于委托人及產權持有人提供的有關資