北京智博睿項目管理有限公司北京智博睿項目管理有限公司國企收購存量房用作保障房項目可行性研究報告-土地儲備專項債券1、建設目標按照公平公開公正原則，通過儲備一批、收購一批、運營一批滾動實施的方式，結合已征集的存量商品房項目，加快推進收購工作，盡快投用一批保障性租賃住房，還將擇機發布新一輪房源征集公告，解決更多新市民、青年人的住房問題。按照“政府主導、市場化運作”的思路，堅持市場化、法治化原則，健全市、區（縣）聯動機制，“一項目一方案”，穩步推進收購已建成存量商品房用作保障性住房工作，統籌消化存量房產和優化增量住房，更好地滿足工薪群體剛性住房需求，支持城鄉居民多樣化改善性住房需求，加快建立租購并舉的住房制度，加快構建房地產發展新模式。2、發展背景近年來，我國房地產行業持續低迷，商品房市場形成了大量積壓。自2019年以來，我國房地產開發投資規模增速持續下降，特別是2022年以來，其增速由正轉負，其中住宅投資增速保持同頻變動。與此同時，我國新建商品房銷售面積增長不及預期，2019~2023年間多數年份呈現負增長，其中2022年甚至同比下降24.30%，從而造成商品房去化情況持續弱化，新建商品房待售面積持續增長。截至2023年末，我國新建商品房待售面積為67,295萬平方米，其中商品住宅待售面積33,119萬平方米。大量的庫存積壓，導致房地產開發企業回款滯后，資金周轉壓力急劇上升，不僅容易誘發系統性金融風險，還會影響社會穩定。2024年4月30日，中央政治局會議提到“要結合房地產市場供求關系的新變化、人民群眾對優質住房的新期待，統籌研究消化存量房產和優化增量住房的政策措施，抓緊構建房地產發展新模式，促進房地產高質量發展”，解決存量商品房問題更加迫切。與此同時，我國正在積極建設以配租型和配售型為主的住房保障體系，其中配租型包括公共租賃住房、保障性租賃住房，配售型保障性住房按保本微利原則配售。“十四五”期間，全國計劃籌集保租房870萬套(間)，截至2023年末，全國各地保障性租賃住房開工建設和籌集總量達572萬套（間），已完成目標的66%左右，后續任務完成壓力仍然較大。因此，為加快籌集保障性住房和解決存量商品房的去化問題，2024年以來，國家通過各種形式支持收購存量商品房作為保障性住房。其中，2024年5月17日，在國務院政策例行吹風會上，中國人民銀行副行長陶玲表示將按照“政府主導、市場化運作”的思路，由中國人民銀行提供低成本再貸款資金，激勵21家全國性銀行機構按照市場化原則，向城市政府選定的地方國有企業發放貸款，支持以合理價格收購已建成未出售的商品房，用作保障性住房，從國家層面鼓勵收購存量商品房作為保障性住房。2024年6月20日，住房和城鄉建設部召開收購已建成存量商品房用作保障性住房工作視頻會議，推動縣級以上城市有力有序有效開展收購已建成存量商品房用作保障性住房工作。2024年7月30日，中央政治局會議再次強調“要落實好促進房地產市場平穩健康發展的新政策，堅持消化存量和優化增量相結合，積極支持收購存量商品房用作保障性住房，進一步做好保交房工作，加快構建房地產發展新模式”。2024年8月30日，在國務院新聞辦公室舉行的“推動高質量發展”系列主題新聞發布會上，住房城鄉建設部再次提出，結合當地房地產市場情況，積極推進收購已建成的存量商品房用作保障性住房工作，推動條件成熟的項目加快完成收購，及時配租、配售。綜上，收購存量商品房作為保障性住房的政策優勢更加明顯。3、項目建設的市場分析面對房價持續攀升，各城市在住房保障方面的壓力日益凸顯。以北京、上海為例，高昂的房價使得普通工薪階層望而卻步，購房成為遙不可及的夢想。據統計，一線城市房價收入比普遍超過20倍，這意味著一個家庭需耗費近20年的全部收入才能購置一套普通住宅。這種嚴峻形勢下，國資收購存量商品房作為保障房的政策，猶如雪中送炭，為低收入群體提供了安居樂業的可能性。國資收購存量商品房的熱潮并非偶然，而是國家層面深思熟慮的戰略部署。近年來，政府頻頻出臺政策，鼓勵國有企業參與住房租賃市場，優化住房供應結構。特別是在“房住不炒”的大背景下，國資收購存量商品房既有利于抑制投資投機行為，又能在不新增土地供應的情況下，迅速擴大保障房規模，實現住房供需平衡的良性循環。已有多個城市率先試水國資收購，并取得了顯著成效。如重慶，通過設立國有住房租賃公司，大規模收購二手房源，改造后以低于市場價出租給符合條件的家庭。短短數年間，該市保障房供應量大幅增長，有效緩解了中低收入群體的居住難題。這些成功案例的可復制性，為全國范圍內推廣國資收購存量商品房提供了寶貴經驗。國資收購存量商品房用作保障房，無疑是我國住房保障體系的一次重要創新。它不僅是對現有住房問題的積極回應，更是對未來住房市場格局的前瞻性布局。我們期待這一政策能持續深化，真正實現“居者有其屋”的社會理想，讓每一個人都能在城市中找到屬于自己的溫馨港灣。同時，也呼喚社會各界共同關注住房保障政策的持續推進，合力共筑百姓的安居夢。4、項目建設產生的社會效益1.保障房地產相關產業鏈穩定房地產行業涉及到眾多相關產業鏈，如建筑、裝修、家電等行業。國企等主體收購存量房可以保障房地產相關產業鏈的穩定發展。當房地產市場庫存積壓時，房地產開發企業的資金回籠困難，會影響到相關產業鏈的企業經營。而國企等主體的收購行為，可以讓房地產開發企業回籠資金，從而保障相關產業鏈的企業能夠正常經營。2.促進城市經濟發展和就業穩定房地產行業對城市經濟發展和就業穩定有著重要的貢獻。國企等主體收購存量房可以促進城市經濟發展和就業穩定。一方面，收購行為可以穩定房地產市場，避免市場出現大幅波動，從而保障城市經濟的穩定發展。另一方面，收購行為也可以帶動相關產業鏈的發展，創造更多的就業機會。3.提升城市品質和吸引力國企等主體收購存量房還可以提升城市品質和吸引力。在收購存量房后，國企等主體可以對這些房源進行改造、升級，提高房源的品質和價值。這樣一來，不僅可以改善居民的居住條件，還可以提升城市的整體形象和吸引力。項目可行性研究報告（2023年5