天津松江團泊投資發展有限公司擬轉讓在建項目資產評估報告華夏金信評報字[2015]267號評估機構：天津華夏金信資產評估有限公司報告日期：二0一六年一月十五日目 錄內 容 頁碼資產評估師聲明 1資產評估報告摘要 2資產評估報告 4一、委托方、被評估單位和約定書約定的其他評估報告使用者概況 4二、評估目的 9三、評估對象和評估范圍 9四、價值類型及其定義 10五、評估基準日 10六、評估依據 10七、評估方法 13八、評估程序和方法實施過程以及相關注意事項 13九、評估假設 15十、評估結論 16十一、特別事項說明 18十二、評估報告使用限制說明 18十三、評估報告日 18天津松江團泊投資發展有限公司天津松江團泊投資發展有限公司擬轉讓在建項目資產評估報告PAGEPAGE10資產評估師聲明報告中陳述的內容是客觀的，并對評估結論合理性承擔相應的法律責任。二、評估對象涉及的資產清單由委托方、被評估單位申報并經其簽章確認；方的責任。估工作的全體人員與被評估單位及有關當事人無任何利害關系。象的法律權屬作任何形式的保證。使用者關注評估報告特別事項說明和使用限制。格的保證。恰當使用評估結論是相關報告使用者的責任。機構無關。天津松江團泊投資發展有限公司擬轉讓在建項目資產評估報告摘要華夏金信評報字[2015]267號天津華夏金信資產評估有限公司接受天津松江團泊投資發展有限公司的委托，根據有關法律、法規和資產評估準則、資產評估原則，針對委估資產的實際情況，采用假設開發法、成本法，按照必要的評估程序，對天津松江團泊投資發展有限公司擬轉讓在建項目事宜所涉及的坐落在靜海縣團泊新城高爾夫球場內七排干東側的水岸恬園項目的開發成本-在建房地產價值進行了評估。本次評估以假設開發法確定的評估結果作為最終結論。經評估，天津松江團泊投資發展有限公司的開發成本-在建房地產-水岸恬園項目評估基準日2015年7月31日賬面資產總額計人民幣34,806.25設開發法評估后資產總額計人民幣66,017.4831,211.23萬元，增值率為89.67％。以下事項提請報告使用者注意：1、評估人員對水岸恬園項目進行了現場勘查，以企業按《天津市房地產權123050903881員以企業提供的《修建性詳細規劃通知書(2014靜海規案申字0029靜海建證靜海建證靜海建證0181）及通知書上證載建筑面積進行評估。123050903881號）水184898.2m2，權利價值453,460,000限2013年12月20日至2016年12月20日。3、本次評估的土地及地上建筑物面積以企業提供的目前現有的資料為準，待項目整體竣工驗收合格后，辦理房產證以相關部門測量確認的面積為準。本評估報告評估結論使用有效期限為一年，自2015年7月31日至2016年7月30日有效。以上內容摘自資產評估報告正文，欲了解本評估項目的詳細情況和合理理解評估結論，應當閱讀資產評估報告正文。天津松江團泊投資發展有限公司擬轉讓在建項目資產評估報告華夏金信評報字[2015]267號天津松江團泊投資發展有限公司：天津華夏金信資產評估有限公司接受天津松江團泊投資發展有限公司的委展有限公司擬轉讓在建項目事宜所涉及的坐落在靜海縣團泊新城高爾夫球場內七排干東側的水岸恬園項目開發成本-在建房地產價值在2015年7月31日所表現的市場價值進行了評估。現將評估情況及評估結果報告如下:一、委托方、被評估單位和約定書約定的其他評估報告使用者概況（一）委托方及被評估單位概況委托方和被評估單位同為天津松江團泊投資發展有限公司1、企業名稱、類型與組織形式企業名稱：天津松江團泊投資發展有限公司住所:天津市靜海縣團泊湖風景區團泊湖高爾夫球場會館法定代表人：曹立明注冊資本：壹億玖仟萬元人民幣實收資本:壹億玖仟萬元人民幣經濟性質：有限責任公司（法人獨資）成立日期：二〇〇八年三月二十七日營業期限：二〇〇八年三月二十七日至二〇三八年三月二十六日經營范圍：以自有資金對房地產業、高新技術產業、建筑行業、園林綠化業進行投資；市政工程施工及技術咨詢；房地產信息咨詢；工程項目管理；商品房銷售；自有房屋租賃；道路、橋梁工程建筑、房地產開發。（國家有專營專項規定的按規定辦理）。2、委估項目整體概況1）委估資產范圍及坐落本次委估資產為天津松江團泊投資發展有限公司所擁有，坐落于靜海縣團泊新城松江高爾夫球場內、七排干東側的在建水岸恬園項目國有出讓土地使用權（面積為184,898.2㎡）及地上建筑物（規劃總建筑面積為285777.80㎡）。在建建筑物規劃設計用途為居住，國有出讓土地使用權用途為城鎮住宅用地。委估資產四至：北臨松江團泊公司地，東臨松江高爾夫球場，南臨小公路，西臨七排干。2）權屬狀況根據委托方提供的相關資料，其登記狀況見下表：序號名稱編號主要內容1《天津市房地產權證》房地證津字第123050903881號權利人：天津松江團泊投資發展有限公司地號：1202231112010110004權屬性質：國有，用途：城鎮住宅用地使用權類型：出讓終止日期：2079-11-02土地使用權面積：184898.2㎡設定他項權利：權利人為北方國際信托股份有限公司，184898.2㎡，權利價值453,460,0002013年12月20日至2016年12月20日2《建設用地規劃許可證》2009靜海地證0043用地單位：天津松江團泊投資發展有限公司用地項目名稱：水岸恬園用地位置：靜海縣團泊鎮七排干東側用地性質：居住用地面積：184898.2平方米建設規模：0平方米3《建設工程規劃許可證》2014靜海建證0179建設單位：天津松江團泊投資發展有限公司建設項目名稱：水岸恬園一期一區建設位置：靜海縣團泊鎮七排干東側建設規模：45258.13平方米備注：地下建筑面積6778平方米4《建設工程規劃許可證》2014靜海建證0180建設單位：天津松江團泊投資發展有限公司建設項目名稱：水岸恬園一期二區建設位置：靜海縣團泊鎮七排干東側建設規模：39430平方米備注：地下建筑面積平方米5《建設2014靜海建設單位：天津松江團泊投資發展有限公司序號名稱編號主要內容工程規劃許可證》建證0181建設項目名稱：水岸恬園一期三區建設位置：靜海縣團泊鎮七排干東側建設規模：26680平方米備注：地下建筑面積8037平方米6《建筑工程施工許可證》1202232014120502120建設單位：天津松江團泊投資發展有限公司工程名稱：水岸恬園1-44#、76-80號樓及地下車庫建設地址：靜海縣團泊鎮七排干東側建設規模：136396平方米施工單位：中建三局集團有限公司監理單位：天津建華工程咨詢管理公司合同工期：1240天7修建性詳細規劃通知書2014靜海規案申字0029號用地單位：天津松江團泊投資發展有限公司用地項目名稱：水岸恬園用地性質：居住容積率：1.2,綠地率:40%,建筑密度:35%用地面積：184898.2平方米總建筑面積：285777.80平方米地上建筑面積：221877.80平方米地下建筑面積：63900平方米（用途：停車/設備）8土地出讓合同合同編號：11222009092號的住宅項目套型建筑面積90平方米以下住宅面積占宗地開發建設總面積的比例不低于70%其中：依據《建設工程規劃許可證》通知書列示：靜海建證0179）擬建項目規劃用地性質地下空間建筑用途幢數層數建筑面積（㎡）地上地下地上地下12、15、21、23、30、34、40#居住用地-733024一期一區地下室居住用地停車/設備1148781#居住用地-12610510.1310、16、41、43#居住用地-4332322#居住用地-17-321741019、20、26、29、31、33、36#居住用地-73383611、17、18、27、28、37、居住用地-832160擬建項目規劃用地性質地下空間建筑用途幢數層數建筑面積（㎡）地上地下地上地下38、44#14、22、25、32、35、42#居住用地-63254476#居住用地-111180190078、80#居住用地-2135213、24、39#居住用地-332010總建筑面積52036.13㎡地上建筑面積（發證面積）45258.13㎡地下建筑面積6778㎡容積率0.81建筑密度24%綠地率39.69%綠地面積22158.53㎡機動車位地上62非機動車位地上95地下157地下-靜海建證0180）擬建項目規劃用地性質地下空間建筑用途幢數層數建筑面積（㎡）地上地下地上地下3#居住用地-17-3216650一期二區地下室居住用地停車/設備11112484、5#居住用地-27-111256077#居住用地-11806#居住用地-17-1810140總建筑面積50678㎡地上建筑面積（發證面積）39430㎡地下建筑面積11248㎡容積率2.14建筑密度20%綠地率32.88%綠地面積6073.75㎡機動車位地上20非機動車位地上地下359地下998靜海建證0181）擬建項目規劃用地性質地下空間建筑用途幢數層數建筑面積（㎡）地上地下地上地下8#居住用地-17-1162807#居住用地-17-181018079#居住用地-1180一期三區地下室居住用地停車/設備1-180379#居住用地-17-1810140總建筑面積34717㎡地上建筑面積（發證面積）26680㎡地下建筑面積8037㎡容積率2.04建筑密度22%綠地率36.31%綠地面積4753.03㎡機動車位地上16非機動車位地上地下253地下4993）實物狀況截至評估基準日在建項目概況：水岸恬園項目分為二期，其中一期包括水岸恬園1-44#住宅建筑面積為110676況如下：項目名稱建筑面積層數2015年7月31日工程形象進度★高層、多層組合式共九棟水岸恬園Ⅰ期1號10510.126F1F水岸恬園Ⅰ期2號17410.07-32F1F水岸恬園Ⅰ期3號16650.07-32F該部分棟項進度完成至樁基工程水岸恬園Ⅰ期4、5號12560.0水岸恬園Ⅰ期6號10140.07-18F水岸恬園Ⅰ期7號10180.07-18F水岸恬園Ⅰ期8號6280.0水岸恬園Ⅰ期9號10140.07-18F★多層連體組合式共十四棟水岸恬園Ⅰ期10、16號1616.03F10、16水岸恬園Ⅰ期13號670.03F首層綁筋、支模板。水岸恬園Ⅰ期19號548.03F2F主體梁、板、柱綁筋、支模。水岸恬園Ⅰ期20號548.03F2F主體梁、板、柱綁筋、支模。水岸恬園Ⅰ期24號670.03F主體結構（一次結構）澆筑齊，支屋頂模板、綁筋。水岸恬園Ⅰ期26號548.03F主體結構（一次結構）澆筑齊，支屋頂模板、綁筋。水岸恬園Ⅰ期29、31號1096.03F29、31水岸恬園Ⅰ期33號548.03F2F主體梁、板、柱綁筋、支模。水岸恬園Ⅰ期36號548.03F2F主體梁、板、柱綁筋、支模。水岸恬園Ⅰ期39號670.03F2F主體梁、板、柱綁筋、支模。水岸恬園Ⅰ期41號808.03F2F主體梁、板、柱綁筋、支模。水岸恬園Ⅰ期43號808.03F內門沒裝，屋頂掛瓦齊，室內潔具、電器開關沒裝。★多層雙拼與獨棟共二十一棟水岸恬園Ⅰ期號540.03F號進度至±0.00（零層板）水岸恬園Ⅰ期12、14、15號1288.03F首層綁筋、支模板。水岸恬園Ⅰ期18號270.03F2F主體梁、板、柱綁筋、支模。水岸恬園Ⅰ期21、22號856.03F3F水岸恬園Ⅰ期23號432.03F主體結構（一次結構）澆筑齊，支屋頂模板、綁筋。水岸恬園Ⅰ期25號424.03F主體結構（一次結構）澆筑齊，支屋頂模板、綁筋。水岸恬園Ⅰ期27號270.03F主體結構（一次結構）澆筑齊，支屋頂模板、綁筋。水岸恬園Ⅰ期28號270.03F28項目名稱建筑面積層數2015年7月31日工程形象進度水岸恬園Ⅰ期30、32、34號1288.03F30、32、34號進度至±0.00（地梁）,首層柱筋預留。水岸恬園Ⅰ期35號424.03F2F主體梁、板、柱綁筋、支模。水岸恬園Ⅰ期37、38號540.03F2F主體梁、板、柱綁筋、支模。水岸恬園Ⅰ期40號432.03F2F主體梁、板、柱綁筋、支模。水岸恬園Ⅰ期42號424.03F內門沒裝，屋頂掛瓦齊，室內潔具、電器開關沒裝。水岸恬園Ⅰ期44號270.03F內門沒裝，屋頂掛瓦齊，室內潔具、電器開關沒裝。★配套公建部分共五棟水岸恬園Ⅰ期76號便利店2080.0—1F水岸恬園Ⅰ期號變電352.01F未建水岸恬園Ⅰ期號垃圾160.01F未建★地下（車庫）部分共三區段Ⅰ區：地下車庫/設備層4878.0—1FⅠ區地庫含：1號、2號高層與裙房。該部分土建部分完成。Ⅱ區：地下車庫/設備層11248.0—1F防水完成，正在綁底板鋼筋。Ⅲ區：地下車庫/設備層8037.0—1FⅢ區地庫含：7、8、9號高層與裙房。該部分墊層、防水完成，尚未綁筋。（二） 約定書約定的其他評估報告使用者本評估報告僅供委托方、天津市人民政府國有資產監督管理委員會、上海證券交易所、天津產權交易中心為實現評估目的時使用,不存在未經委托方允許和與評估目的無關的其他報告使用者。二、評估目的本次資產評估目的系為天津松江團泊投資發展有限公司擬轉讓在建項目事開發成本-在建房地產價值提供參考依據。該經濟行為批準文件為天津松江股份有限公司2015年第七十三次總經理辦公會決議。三、評估對象和評估范圍本項目評估對象為天津松江團泊投資發展有限公司截至到2015年7月31日坐落于靜海縣團泊新城高爾夫球場內七排干東側的水岸恬園項目的開發成本-在建房地產價值。本項目的評估范圍為坐落于靜海縣團泊新城高爾夫球場內七排干東側的水岸恬園項目，包括開發成本-土地取得成本、前期費用、基礎設施建設費、建安成本、資金成本等，賬面價值：348,062,506.75元，具體如下：單位：人民幣元序號費用類別土地使用權面積(m2)建筑規劃面積地上（m2）建筑規劃面積地下（m2）賬面價值1開發成本\土地取得成本184,898.2221877.863900201,272,629.902開發成本\前期工程費用10,336,997.063開發成本\基礎設施費57,823,058.844開發成本\建筑安裝費用77,710,717.785開發成本\資金成本919,103.17合計348,062,506.75并出具了CHW專字[2015]1404號專項審計報告。評估對象和評估范圍與經濟行為涉及的評估對象和評估范圍一致。用。四、價值類型及其定義況下，評估對象在評估基準日進行正常公平交易的價值估計數額。五、評估基準日(一)本項目評估基準日為2015年7月31日。(二)該評估基準日系委托方根據經濟行為的性質確定的。六、評估依據（一）經濟行為依據：1、天津松江股份有限公司2015年第七十三次總經理辦公會決議。2、天津市政建設集團關于同意轉讓團泊東區C號地在建工程項目的批復。（二）法律、法規依據：5、中華人民共和國國務院(1991)第91號令《國有資產評估管理辦法》；6、原國家國有資產管理局(1992)36號文件《國有資產評估管理辦法施7、2005年國務院國資委第12號令《企業國有資產評估管理暫行辦法》；8、國務院令第192號《企業國有資產產權登記管理辦法》；9、國務院令第378號《企業國有資產監督管理暫行條例》；10、國資發產權[2006]274號《關于加強企業國有資產評估管理工作有11、國資委、財政部第3號令《企業國有產權轉讓管理暫行辦法》；12、天津市人民政府國有資產監督管理委員會津國資產權〔2007〕第40號《天津市企業國有資產評估管理暫行辦法》；13、國資產權[2009]941號《國務院國資委“關于企業國有資產評估報15、《城鎮土地估價規程》（中華人民共和國標準16、《中華人民共和國城市房地產管理法》；17、中華人民共和國國家標準GB/T 50291-1999《房地產估價規范》；18、其他相關法律、法規依據。（三）評估準則依據1、財政部財企（2004）20號《資產評估準則－－基本準則》和《資產評估職業道德準則－－基本準則》；2、中國注冊會計師協會會協[2003]18號《注冊資產評估師關注評估對象法律權屬指導意見》；3、中國資產評估協會中評協[2007]189號4、中國資產評估協會中評協[2008]218號《企業國有資產評估報告指5、中國資產評估協會中評協[2010]214號《評估機構業務質量控制指6、中國資產評估協會中評協[2012]248號《職業道德準則-獨立性》；7、中國資產評估協會中評協[2012]244號《資產評估準則——利用專家（四）權屬依據1、委托方及被評估單位企業法人營業執照；2、房地產開發企業資質證書；3、委托方及被評估單位企業產權登記表；4、天津市房地產權證（房地證編號：津字第1230509038815《中華人民共和國建設用地規劃許可證（編號2009靜海地證0043靜海建證0179、2014靜海建證0180、2014靜海建證0181號）1202232014120502120）靜海規案申字0029號)；9、其他有關資產產權歸屬的說明。（五）取價依據1、松江團泊提供的建設單位、監理單位和施工單位蓋章確認的工程形象進度說明復印件；2、天津市城鄉建設和交通委員會頒布的《DBD29-001-市建設工程計價辦法》；3、DBD29-101-2012年《天津市建筑工程預算基價》；4、DBD29-201-2012年《天津市裝飾裝修工程預算基價》；5、DBD29-301-2012年《天津市安裝工程預算基價》；6、2015年7月份《天津市工程造價信息》；7、委托方提供的工程圖紙、工程結算資料、工程完成產值匯總表；8、評估基準日專項審計報告；9、中國人民銀行現行的貸款利率標準；10、其他有關評估資料和參數資料以及評估人員實地勘察、市場調研等方式收集的其他相關資料。（六）其他資料1、被評估單位提供的各項資產清查評估明細表；2、被評估單位提供的與資產評估有關的其他資料；七、評估方法依據現行資產評估準則的規定，房地產估價方法通常有市場比較法、收益地產的估價。進行估價測算。基本公式為：待開發房地產價值=開發完成后的房地產價值-后續開發成本-管理費用-銷售費用-投資利息-銷售稅費-開發利潤-取得待開發房地產稅費本次待估對象為在建工程，則將公式細化應為：在建工程價值=續建完成后的房地產價值-續建成本-管理費用-銷售費用-投資利息-銷售稅費-續建投資利潤-取得在建工程的稅費對同一估價對象宜選用兩種以上的估價方法進行估價，本次評估選用成本法作為另一種評估方法。八、評估程序和方法實施過程以及相關注意事項小組，于2015年8月3日正式進駐企業，開始評估工作，2016年1月15日出具評估報告。具體過程如下：（一）明確評估業務基本事項了解委托方、被評估單位和委托方以外的其他評估報告使用者的基本情況，價，并由評估機構決定承接評估業務。（二）簽訂業務約定書接受項目委托，與委托方簽署資產評估業務約定書。（三）編制評估計劃安排和技術方案等評估重點工作，編制評估計劃。（四）現場調查濟狀況，資產的技術狀況、使用情況、質量和損耗程度，形成勘查記錄。（五）收集評估資料（六）評定估算形成初步評估結論；對形成的初步評估結論進行綜合分析，形成最終評估結論。（七）編制和提交評估報告執行情況進行必要的內部審核。委托方或者委托方許可的相關當事方就評估報告有關內容進行必要溝通。務約定書的要求向委托方提交評估報告。九、評估假設(一)交易假設：本評估報告假設所有待估資產已處在交易過程中，評估師根據待估資產的交易條件等模擬市場進行估價。(二)公開市場假設：本評估報告假設所有待估資產擬進入的市場為充分發達與完善的市場。(三)持續開發假設：本評估報告假設待估資產將按現有開發計劃繼續開發建設。(四)真實性假設：本評估報告假設所有委托方提供的資料具有真實性、合法性、完整性。(五)評估程序的假設：本評估報告為履行詳細的現場調查或無法履行現場設如下：1、對于本評估報告中被評估資產的法律描述或法律事項，本公司按準則要的權屬為良好的和可在市場上進行交易的；2、對于本評估報告中全部或部分價值評估結論所依據而由委托方及其他各方提供的信息資料，本公司假定其為可信的,但本公司對這些信息資料的真實性不做任何保證。3、除在評估報告中已有揭示以外，假定天津松江團泊投資發展有限公司已律、法規。4、本公司對市場情況的變化不承擔任何責任，亦沒有義務就基準日后發生的事項或情況修正我們的評估報告。5、假定天津松江團泊投資發展有限公司負責任的履行資產所有者的義務并稱職地對有關資產實行了有效的管理。6、假設天津松江團泊投資發展有限公司對所有有關的資產所做的一切改良定的。7、國家現行的有關法律、法規及方針政策無重大變化；國家的宏觀經濟形勢不會出現惡化。8、無其他不可預測和不可抗力因素造成的重大不利影響。9、天津城市規劃和土地政策不發生大的變化，現行的房地產開發政策和貨發計劃能夠如期實現,項目土地使用和規劃條件按照建設規劃用地許可證確定,投入、建設成本及相關費用的支出,能夠按照開發計劃執行。10、本次交易各方所處地區的政治、經濟和社會環境無重大變化。抗拒的因素，對于待估宗地的價格影響。12、假設待估房地產產權清晰無誤無法律訴訟行為。可能的變化對價值的影響及轉讓過程中應向國家繳納的各項費用。特定使用方式。16、在評估過程中,我們沒有考慮將來可能出現的因發生產權變動時特殊的變化以及遇有自然力和其他不可抗力對資產價格的影響,評估結果中也未考慮。十、評估結論本次評估根據委估資產的實際情況，評估人員本著客觀、獨立、公正、科學的原則，對委托評估的資產實施現場勘查、市場調查和評定估算等評估程序，分別采用假設開發法、成本法對委估資產在2015年7月31日所表現的市場價值做出了公允反映，本次評估以假設開發法確定的資產價值作為本報告評估結論。1、假設開發法評估結果目評估基準日2015年7月31日賬面資產總額計人民幣34,806.25萬元，采用假設開發法評估后資產總額計人民幣66,017.48萬元，評估值比原賬面值增加31,211.23萬元，增值率為89.67％。評估結果見下表：資產評估結果匯總表項 目賬面價值評估價值增減值增值率%1流動資產34,806.2566,017.4831,211.2389.67其中：存貨34,806.2566,017.4831,211.2389.672非流動資產3資產總計34,806.2566,017.4831,211.2389.672、成本法評估結果準日2015年7月31日賬面資產總額計人民幣34,806.25萬元，采用成本法評估后資產總額計人民幣62,855.89萬元，評估值比原賬面值增加28,049.64萬元，增值率為80.59％。評估結果見下表：資產評估結果匯總表項 目賬面價值評估價值增減值增值率%1流動資產34,806.2562,855.8928,049.6480.59其中：存貨34,806.2562,855.8928,049.6480.592非流動資產3資產總計34,806.2562,855.8928,049.6480.593、評估結論的確定行評估。其中假設開發法得出評估值為66,017.48萬元，成本法得出評估值為62,855.89萬元，與采用假設開發法比較相差3,161.59次評估最終確定選取假設開發法評估結果作為本報告評估結論，主要原因如下：假設開發法是從整個項目未來收益能力的角度衡量委估資產價值的大小，著眼現狀并關注項目未來收益潛力。成本法是從重置成本角度，土地和在建房