律師辦理國有土地使用權法律業務操作指引(2007)

(2007年12月180業務研究與職業培例委員會會議通過)

第一章總則

1.1制定目的

本指引由上海市律師協會建筑與房地產法律研究委員會以及項目建設與項q

日融資法律研究委員會共同起草，其目的是為律師提供辦理與土地使用權有關業

務操作方面的知識、經驗和借鑒。本指引并不是強制性規定，僅供律師在具體業

務操作中參考。

1.2飆念界定

(U本招引所指土地使用權，并不是起土地所有權人對自己所有土地的使

用權，而是指非土地所有權人依照法律規定對土地享有的占有、使用、收益、處

分權，包括國有土地使用權和集體土地使用權兩種；

(2)國有土地，是指市、縣城、建制鎮、工礦區危囹內屬于全民所有的土

地；

(3；集體土地，與國有土地對應，指勞動群次集體所有的土地；

C4J熬地，指經過土地開發，具備基本建設條件的土地；

(5)生地，器完成土地征收，未經開發、不可直接作為建筑用地的農用地

或者荒地等土地；

(6)毛地，指在城市舊區范圍內，尚未經過拆遷安置補償等土地開發過程、

不具備基本建設條件的土地;

(1)凈地，指已經完成拆除平整，不存在需要拆除的建筑物.構筑物等設指

的土地。

1.3件即辦理土地使用權業務的基本原則

鑒于土地使用權問題的復雜性，律師辦理土地使用權有關業務除應遵守專業、

誠信、勤勉等原則外，還應遵循以下原則：

(1)法律服務與政策服務相結合原則

由于土地的政策性、政治性強，故有關土地問題的規定以政策性文件居多，

且根據國家宏觀調控的需要，政策變化較快.較多；因此，律師在辦理土地使用

權業務時，不僅要依法，而且要掌握貫徹政策精神于服務活動中；否則，律師的

有關法律意見可能無法實際實施；

(2)合同意識與物權意識相結合原則

雖然律師在辦理土地使用權業務中的主要內家為起草各類合同文件，而合同

法的主要精神之一為“契約自由”，但隨著2007年10月1日《物權法》的實施，

“物權法定原則''應該成為“契約自由原則''的補充或者F艮制；因此，律師在辦理此

類業務中既要有合同意識又要有物權意識，如此才能切實維護委托人的正當權益。

1.4律師辦理土地使用權業務的前提

由于土地使用權業務往往涉及問題較多，涉及標的較大，故律師在辦理土地

使用權業務前，應根據合同法、律師法的規定與委托人簽訂以下兩種形式的律師

聘請合同:

1、常年法律顧問合同

作為0常的土地使用權政策法律咨詢、口頭建議等，律師可與委托人訂立,布

年法律顧問合同，與公司其他行常業務一并辦理。

2,專項法律服務協■議

對于需要律師參與調查談判、越草合同.出具書面意見等方面的土地使用權

業務，律師應與委托人簽訂專項法律服務協?以，對當事人的具體要求、律師的具

體服務事項及專項律師賽的金額、攵付方式等予以明確。

1.5律師辦理土地使用權業務的要求

律師在辦理土地使用權業務過程中，乃至土地使用權業務完成后，應滿足以

下要求：

1.保守商業秘密

由于土地使用權業務往往為公司的重要業務，更是房地產公司的核心業務，

因此，律師在辦理過程中或者完成之后，均應根據當事人的要求或者自覺為委托

人保守其中涉及到合作模式、合同內衣、轉讓標的等方面的商業秘密，以委托人

利益為重。

2,預防糾紛、防范風險

鑒于土地使用權業務標的一般巨大，此類風險往往是企業不能承受之重，因

此，律師在辦理過程中，無論調查、談判，還是起草文件時，都要充滿對糾紛的

預防意識以及對風險的防范意識，盡最大努力預見可能發生的問題，將其連同自

己的看法、應對措施一并提交委托人注意、考慮和選擇。

1.6本舔作指引的運用槍圈

本操作指引主要適.用于律師從事與土地使用權業務有關的非訴訟法律服務，

尤其以律師在專項法律服務中的盡職調查、法律論證、參與盛判、起草文件、協

辦手續等活動為重點。

本操作指引對律師辦理與土地使用權有關的訴論、仲栽代理業務，亦有較強

的參考作用。

第二章土地儲備

第一節一般規定

2.1.1概念界定

土地儲備，是指各級政府委托土地儲備機構，依據土地利用總體規劃、城市

規劃和土地儲備計劃，對依法征收、收回、收購或者圍墾的土地，先通過實施征

地補樓安置、序屋拆遷補樓安置或者必要的基礎性建設等予以存儲，再按照土地

供應計劃交付供地的行為。

2.1.2法律依據

(\)《土地儲備辦法》(國土會發[2007]277號，由國土資源部于2007年11

月19日發布，自發布之日起施行)；

(2)《關于加強國有土地濟產管理的通知》(國發[2001]15號，由國務院于

2001年4月30號發布，自發布之日起施行力

C3J《關于整頓和規范土地市場秩序的通知》(國土資發[2001]174號，由國

土資源部于2001年6月21日發布，自發布之目起施行人

C4J《關于加強國有土地使用權出讓規劃管理工作的通知》(建規[2002]270

號，由建設部于2002年12月26日發布，自發布之日起施行人

(5)《關于貫徹〈國務院關于深化改革嚴格土地管理的決定〉的通知》(建規

[2004]185號，由建設部于2004年10月29號發布，自發布之日起施行人

(6)《土地儲備密金財務管理暫行辦法》(財綜[2007]17號，由財政部、國

土資源部于2007年2月27日發布，自發布之日起施行人

(7)《關于當前進一步從產土地管理的緊急通知》(國土資也發[2006]17號,

由國土券源部于2006年5月30號發布，自發布之日起施行人

(8J《上誨市土地儲備辦法》(上誨市人民政府令第二十五號，由上海市人

民政府第41次常務會議于2004年6月7日通過，自2004年8月1R起施行力

(9)《上海市土地儲備辦法實施細則》(滬府發［2004］41號，由上海市人民

政府于2004年10月25日發布，自發布之日起施行力

(10)《系于印發＜實施［上海市序地產生記條例］的補充規定(二)〉的通知》

(滬房地資權［2005］456號，由上誨市房屋土地券源管理局于2005年8月12號

發布，自發布之日起施行)。

第二節土地儲備的審查

2.2.1土地儲備的范03審查

土地儲備施囹包括：

(］)灘余圍墾成陸并經驗收合格的土地；

(2)擬轉為經營性建設用地的原國有農用地；

r3)擬調整為經營性建設用地的原劃撥國有土地；

(擬依法征收后實行出讓的原農村集體所有土地；

(5)土地管理部門依法收回的閑置國有土地；

(6)市政府為實施城市規劃需要儲備的其他國有土地。

特別提示：國土生源部于2006年5月30日所發《關于當前城一步從嚴土地

管理的緊急通知》中明確捐出：新增定設用地不得用于土地收購儲備。

2.2.2土地儲備針劃的市查

土地儲備計劃應當與國民經濟和社會發展計劃相協?調，與土地利用年度計劃

以及明后年的土地供應計劃相銜接。市房地咨源局會同市發展改革委員會等有關

部門，在每年第四季度組織編制下年度的土地儲備計劃，經市土地管理工作領導

小組審核批準后分瞥下達。

土地儲備機構擬實施儲備的地塊涉及農用地轉用或者農村集體所有土地征

收的，應當向市房地資源局提出申請；市房地資源局應當自受理申請之日起10

個工作EJ內完成審核。上述地塊經審核同意并列入土地儲備年度計劃后，土地儲

備機構方可按規定實施儲備~o

土地儲備機構擬儲備原劃撥的國有建設用地的，應當持與原土地使用權■人達

成的收購儲備意向或者與區政府指定機構簽訂的有關協?議，向市房地資源局備案,

列入土地儲備年度計劃后，方可按規定實施儲備。

2.2.3儲各主體密格的申查

（1）灘涂囹娶成陸并經驗收合格的土地、擬轉為經營性建設用地的原國有

農用地.以及市政府為實施城市規劃需要儲備的其他國有土地，由上誨市土地儲

備中心負責儲備；

（2）擬調整為經管性建設用地的原劃撥國有土地、擬依法征收后實行出讓

的原農村集體所有土地、土地管理部門依法收回的閑置國有土地，由上海市土地

儲備中心和所左地的區（縣）土地儲備機構聯合儲備；而經市政府批準的專門機

構,只能在相關批準文件規定的區域是囹內實施土地儲備；

C3J對于可聯合儲備的土地，除市政府另有規定外，幡備擬依法征收后實

行出讓的原農村集體所有土地的，市土地儲備中心與區（縣）土地儲備機構所占

投資比例各為50%；儲各擬調整為經管性建設用地的原劃撥國有土地、土地管理

部門依法收回的閑置國有土地的，市土地儲備中心所占投資比例為30%,區（縣）

土地儲備機構所占投資比例為70%。市土地儲備中心與區(縣)土地儲備機構經

協商一致，可以對上述投資比例此行適當調整。經市政府批準的土地儲備專門機

構可以在相關枇準文件規定的區域范圍內單獨實施土地儲備，或者聯合市土地儲

中心、邑(縣)土地儲4^11構實旋1土地儲。

2.2.4擬儲備地塊權屬狀況的申蚤

(1)審查擬儲備地塊是否合法辦理房地產權利餐'記，是否具各房地產權利

於記證明；

(2)審查房地產權利鰲記證明記我內緣與房地產強記部門委記信息是否一

致；

(3)章查擬與土地儲備機構簽署土地儲備合同的主體，是否余依法辦理房地

產作記的國有土地使用權人或者集體所有土地所有權人；

(4)審查擬儲備土地的座落、田至范囹、土地面示、土地用途、土地使用

期F艮(若有)等，是否與該土地房地產權利譽記情況一致；擬儲備土地有否辦理

房地產抵押金記或者其他權利F艮制於記；

(5)審查擬儲備地塊有否辦理司法查封、行政查封或者其他權利F艮制譽記；

(6)審查是否存在業已或者可能影響擬儲備地塊房地產權利、且已生效的

合同、法議等法律文件。

第三節土地儲備合同

2.3.1合同擊事人

(\)除儲備灘涂囹墾成陸并經驗收合格的土地外，儲備其他各類土地，儲

備機構均需與擬儲備地塊的原權利人簽署土地儲各合同；

(2)儲備擬轉為經營性建設用地的原國有農用地、擬調整為經營性建設用

地的原劃撥國有土地、土地管理部門依決收回的閑置國有土地，以及市政府為實

施城市規劃需要儲備的其他國有土地，均應以經合法密記的原國有土地使用權人

作為合同相對方，簽署土地儲備合同；

(3)儲備擬依法征收后實行出讓的原農村集體所有土地，應以經合法密記

的農村集體所有土地的所有權人作為合同相對方，簽署土地儲備合同。

特別提示：在審查土地儲備合同的各事人時，應重點審奎作為合同相對方的

土地原權利人，其在簽訂土地儲備合同時是否依法存在，是否具備卷暑土地特備

合同的民事權利能力和行為能力；若余法人，其是否獲得了冬署土地的各合同的

合法授權、批準和同意。

2.3.2合同主要內京

(1)儲備土地的座落、田至范圍、土地面積.土地用途、土地取得方式等；

(2)土地儲備的補償價格；

(3)土地儲備補夠價格的支付期P艮、支付數額及支付方式；

(4)儲備土地的支付期F艮和標準；

(5)儲備土地的賽料、文件移交；

(6)合同各方在土地儲各過程中的義務和責任；

(7)土地儲備手續的辦理及配合；

C8J違約責任；

(9)不可抗力條款；

(10J爭議解決方式；

(11J土地儲各各方約定的其他事項。

2.3.3土地儲備補錯價格

除灘涂囹墾成陸并經驗收合格的土地、土地管理部門依法收回的閑置國有土

地外，儲備其他各類土地，儲備機構應給予儲備土地原權利人補樓,即在儲備合

同中明確約定補楂價格。

土地儲備補償價格，主要通過儲備各方以協商方式確定。其中，土地儲備機

構對原劃撥給企事業單往使用的國有土地實施收購儲備的，應當檜照本市的基準

地價并結合土地市場行情，與該單住此行協商，確定補樓價格。

特別提示：

(1)土地儲備補樓價格應包括土地原權利人對土地所作癖期投入、原權利

人獲得的經濟補樓，征地費用、拆迂安置補楂會用，管理費用等；

(2)補楂價格可以是單價灰者總價。若為單價，應淺戀土地面粗的計算標

準、結算程序、碼整方法等問題。

2.3.4儲備土地的支付

土地儲備合同應明確約定儲備土地支付的條件、標準和期F艮。

儲備土地支付的條件可以是現狀.場地平整，或者約定的其他條件。

2.3.5土地借各機枸的主要義務

(1)取得實施土地儲備的全部批準、同意和許可；

(2)作好實施土地儲備前的調查、核實及相關準備；

(3)安排用于支付土地儲備補楂價格的全部賽金；

(4)按■照約定向儲備土地原權利人支付土地補楂價款；

(5)辦理土地儲備過程中所陟征地、拆遷許可手續;

(6)按照法律法規的規定，自行或者委托其他單位完成土地儲備所涉征地、

拆遷安置、補樓事宜；

(7)完成儲備土地支付的瞼收手續；

(8)辦理儲備土地的房地產權利密記手續。

2.3.6儲備土地原權利人的主要義務

(1)取得筌署土地儲備合同的全部批準、同意和許可；

(2)做好土地儲備的前期工作，確保按期丈付儲備土地；

(3)檜期完成儲備土地支付條件和標準，協助儲備機構驗收，并向儲備機

構支付土地；

(4)收取儲備機構所付補夠款項，并出具合法收款憑證或者發票；

(5)物?助儲各機構完成土地儲備所涉征地、拆遷安置補楂事宜；

(6)協?助儲各機構辦理土地儲備房地產權利譽記手續。

2.3.7違約情形

1.土地儲備原權利人違約

(1J土地儲備原權利人未按時、按標準支付儲備土地；

(2)儲備土地在辦理房地產權屬密記前破設定抵押、查封或者受其他權利

限制；

(3)原權利人未予配合或者協助儲備機構辦理儲備土地房地產權利密記。

2.土地儲備機構違約

(\)土地儲各機構未按時攵付補樓款項；

(2)土地儲備機構未按時瞼收并接受,儲備土地支付。

第8節土地儲備的程序

2.4.1土地儲備立項手續的辦理

土地儲備機構應當向投券管理部門辦理儲備地塊的前期開發立項手續。儲備

地塊的it期開發立項，參照上海市固災資產投資項目的審批程序辦理。各級投資

管理部門應當自受理土地儲備機構提交的項目建議書之日起10個工作日內完成

審批。

特別提示：下列儲備地塊的審批，由上海市發展和女單委員會實先：

CU上厚市土地儲備中心和上誨市政府批準的土地儲備專門機構實初儲備

的地塊；

(2)擬依法征收后實行出讓的原農村集體所有土地。

2.4.2土地儲備規劃手俟的辦理

土地儲備的前期開發立項批準后，土地儲備機構可以向規劃管理部門申領建

設用地規劃許可證，規劃許可證應當載明儲備地塊的生落、田至范圍、面余等事

項。

土地儲備機構申請儲備地塊的建設用地規劃許可證，由上海市和各區(縣)

規劃部門自受理申請之日起10個工作日內，按規劃管理權限審核辦理。其中，儲

備地塊有經批準的控制性編制單元規劃或者控制性詳細規劃的,建設用地規劃許

可證應當我明該地塊基礎性建設的規劃要求。

2.4.3土地儲備用地手族的辦理

儲備地塊的前期開發立項批準后，土地儲備機構可以向土地管理部門申領建

設用地批準文件。其中，儲備地塊涉及農用地轉用或者征收農村集體所有土地的,

由土地管理部門萩法定程序辦理農用地轉用和征地手續后，發給建設用地批準文

件。

土地儲備機構申請儲備地塊的建設用地批準文件的，由上海市和各區（縣）

土地管理部門自受.理申請之官起,10個工作日內，按建設用地管理權F艮審核辦理。

儲備地塊涉及農用地轉用或者農村集體所有土地征收的，按照法律、法規規文的

程序辦理。

建設用地規劃許可證和建設用地批準文件應當我明儲備地塊的坐落.8至范

圍、而興等事項。

2.4.4土地儲備的補樓安置

1,儲備擬調整為經營性建設用地的原劃撥國有土地的補樓

土地儲各機構對原劃撥給企事業單位使用的國有土地實施收購儲備的，應當

按照本市的基準地價并結合土地市場行情，與該單住進行協商，確定補楂價格，

簽訂收購儲備協議。

2、土地儲備涉及房屋折遷和征收農忖集體所有土地的補磅

土地儲備涉及房屋拆遷、征收農村集體所有土地的，應當按照國家和本市的

有關規定，辦理房屋拆遷許可、征地補樓安置方去審批等相關手續，并按照規定

的標準、方式和程序實施補樓安置。

2.4.5土地儲備的房地產委記

1,儲備圍墾灘涂成陸土地的房地產密記

土地儲備機構圍墾灘余成陸并經驗收合格后，應當由上海市土地儲備中心向

上誨市房地產密記處申請土地使用權初始密記。申請祭記時除應提交土地儲備計

劃外，還應提交下列文件：

(\)《上海市房地產密記申請書》(原件);

(2)身份證明(復印件);

(3)《上海市灘涂開發利用許可證》(原件)；

(4)灘涂工程浚工驗收合格證明(原件)；

(5)成陸后的地籍圖(原件二份)；

(6)土地勘測報告(原件)；

(1)有立項批文的，還應提交立項批準書(原件)。

特別提示：土地儲備計劃的主體應當與《灘涂開發利用詩可證》上我明的立

體相一致。上漆市房地產密記處辦理淮涂固娶成陸并修檢收合格土地的土地使用

權初始去記，房地產權證中的土地使用權來源記我為“劃撥”。土地用途的記我，

對無立項出丈的，檜“其他未利用土地”記軌；有立項姓丈的，樓立項姓丈上土

地用途記栽。屬土地特備的，房地產權證的附記欄注記“土地儲備”。

2,儲備擬調整為經營性建設用地的原劃撥國有土地的房地產密記

土地儲備機構收購儲備原劃撥給企事業單住使用的國有土地的，應當持收購

儲備協?以、列入土地儲備年度計劃的證明和原土地使用者的房地產權證等有關材

料，句市或者區縣土地管理部門申請收回原土地使用權；經批準后，由市或者區

縣土地管理部門注銷原房地產權證。

土地儲備機構持收回原土地使用權的枇準文件等有關材料，向市或者區縣房

地產密記機構申請土地密記，領取土地儲備的房地產權證。申請土地密記時，應

提供以下材料:

(])《上誨市房地產密記申請書》(原件)；

(2)身份證明(復印件);

(3)原土地使用者的房地產權證書(原件)；

C4J土地儲備計劃(復印件)；

(5)國有土地使用權收購儲備協議(原件)；

(6)建設用地批準文件(原件)；

(7)地籍圖(原件二份)；

(8)土地勘測報告(原件)o

3.儲備其他土地的房地產半記

土地儲備機構儲備依法收回的閑置國有土地、依法征收后實行出讓的原農村

集體所有土地、擬轉為經管性建設用地的原國有農用地，在取得建設用地枇準文

件后，可以申請土地使用權初始密記，委記時應向房地產委記機構提交下列文件：

(\)《上海市房地產密記申請書》(原件)；

(2)身份證明(復印件)；

(3)土地儲備計劃(復印件)；

(4)建設用地批準文件(原件)；

(5)地籍圖(原件二份)；

(6)土地勘測報告(原件)；

(7)屬于農用地轉用的，還應提交農用地轉用批準文件。

2.4.6土地儲備地塊的臨時利用

經規劃管理部門批準，土地儲備機構可以在土地儲備期間，臨時利用儲備地

塊。臨時利用儲備地塊的，應當按規定向市或者區縣土地管理部門辦理相關用地

手續。

儲備地塊的臨時利用不得影響市參環境，不得修建永久性建筑物、構筑物和

其他附著物。

土地儲備機構不得兼營除臨時利用儲備土地以外的其他經營性業務。

2.4.7土地儲備地塊的供應

1.支付供應

土地儲備機構應當按照土地供應計劃的要求，做好儲備地塊交付供地的前期

準各工作。儲備地塊交付供地的前期準備工作主要包括：對于檜照枇準的投咨、

規劃、建設要求實題基礎性建設的儲備地塊，經市或者區縣土地管理部門會同規

劃等有關部門驗收合格后，方可按土地供應計劃支付供應。

儲備地塊的出讓工作，由市或者區（縣）土地管理部門會同投資、規劃等管

理部門和土地儲備機構，樓照本市土地使用權出讓招標粕賣的有關規定和土地利

用年度計劃組織實施。

儲各地塊交付供應時,土地儲備機構應當按照本市土地使用權出讓招標拍賣

的有關規定，配合市或者區縣土地管理部門做好向規劃、投資、環保等有關部門

書面征詢意見，編制招標拍賣文件，組織現場踏勘，接受.地塊情況咨詢等第■期準

備工作。土地儲各的房地產權證應當由市房地賁■源局收回。

2、前期新用補償及土地儲備專項資金

儲備地塊出讓所得的價款中，屬于土地使用權出讓金的部分，由受讓人支付

給土地管理部門。

屬于土地前■期開發新用的部分，由受讓人支付給土地儲備機構，并在扣除土

地儲備的成本開支和管理希后，納入土地儲備專項資金。

財政、審計部門應當定期對土地儲備的成本，開攵以及土地儲備機構的財務

狀況遂行核查、審計。

第三章禺有土地使用權取得

第一節一般規定

3.1.1法律依據

(\)《中華人民共和國物權法》(中華人民共和國主席令第六十二號，由中

華人民共和國第十屆全國人民代表大會第五次會議于2007年3月16日通過，自

2007年10月1日起施行力

(2)《中華人民共和國城市序地產管理法》(中華人民共和國主席令第七十

二號，由中華人民共和國第八屆全國人民代表大會常務委員會第八次會議于1994

年7月5日通過，根據2007年8月30日第十屆全國人民代表大會常務委員會第

二十九次會機《關于修改〈中華人民共和國城市房地產管理法〉的決定》修正力

(3)《中華人民共和國土地管理法》(中華人民共和國主席令第二十八號，由

中華人民共和國第六■屆全國人民代表大會常務委員會第十六次會議于1986年6

月25日通過，根據1988年12月29目第七屆全國人民代表大會常務委員會第五

次會議《關于修改〈中華人民共和國土地管理法〉的決定》第一次修正，1998

年8月29日第九屆全國人民代表大會市務委員會第8次會議修訂，根據2004年

8月28R第十屆全國人民代表大會常務委員會第十一次會議《關于修改〈中華

人民共和國土地管理法〉的決定》第二次修正人

(4)《中華人民共和國土地管理法實題條例》(國務院令第二百五十六號，由

國務院第12次常務會議于1998年12月24日通過，自1999年1月1日起施行人

(5)《中華人民共和國城猿國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例”國務院令

第五十五號，由國務院于1990年5月193發布，自發布之日起施行人

(6)《城市國有土地使用權出讓轉讓規劃管理辦法》(建設部令第22號，由

建設部于1992年12月4日公布，t1993年1月1日起施行人

O)國務院《關于加強國有土地凍產管理的通知》(國發[2001]15號，由國

務院于2001年4月30日發布，自發布之日起施行力

(S)《招標拍賣掛牌出讓國有建設用地使用權規定》(國土資源部令第三十

九號，由國土資源部于2007年9月28日發布，自2007年11月1日起施行人

(9)《協議出讓國有土地使用權規定》(國土資源部令第二十一號，由國土

資源部于2003年6月11日發布，自2003年8月1日起施行人

(10)《侯于繼續開展經管性土地使用權招標拍賣掛牌出讓情況執法監秦工

作的通知》(國土密發[2004]71號，由兌素部、國土資源部于2004年3月310發

布，412004年3月31號起施行力

(11J國務院《關于深化改革嚴格土地管理的決定》(國發[2004]28號，由

國務院于2004年10月21日發布，自發布之日起越行為

(12)國務院《關于加強土地調控有關問題的通知》(國發[2006]31號，由

國務院于2006年8月31日發布，自發布之日起施行人

(13)《刑務院辦公廳轉發建設部等部門關于做好穩定住房價格工作意見的

通知》(國辦發[2005]26號，由國務院辦公廳于2005年5月9R發布，自發布之

日超越行人

(14)最高人民法院《關于審理房地產管理法施行前房地產開發經營案件若

干問題的解答》(法發[1996]2號，由景高人先出院于1995年12月27Q發布，

自發布之日起越行人

(15J最高人民法院《關于審理涉及國有土地使用權合同糾紛案件適.用法律

問題的解釋》(法釋［2005］5號，由最高人民法院于2005年6月18日發布，自發

布之日起施行力

(16)《德標拍賣掛牌出讓國有土地使用權規范(試行)》(國土密發［2006］114

號，由國土褥源部于2006年5月31日發布，自2006年8月1日起施行)；

?海市外商投咨企業土地使用管理辦法(2002修正)》(上誨市人民政

府令第一百'—I?九號，由上海市人民政府令第二十九號于1996年6月21日發布，

根據2002年4月1R上誨市人民政府令第一百一十九號修正并重新發布，自1996

年7月1q起施行J；

(18)《何家土地管理局土地密記規則》(［1995］國土［法］字第184號，由原國

彖土地管理局1995年12月28日發布，自1996年2月1日起施行人

(19)《，有企業改革中劃撥土地使用權管理暫行規定》(國彖土地管理局令

第八號，由原國家土地管理局1998年2月17日發布，自1998年3月1日起施行)。

第二節國有土地使用權劃撥

3.2.1概念界定

國有土地使用權劃撥，是指經縣級以上人民政府依法批準，在土地使用者繳

納補樓安置等費用后將該幅土地支付土地使用者使用，或者將土地使用權無償交

給土地使用者使用的行為。

3.2.2范附

(1)國家機關用地和軍事用地；

(2)城市基礎設施用地和公益事業用地；

(3)國家重點扶持的能源.交通、水利等項目用地;

(4J法律、行政法規規定.的其他用地。

3.2.3左原集體所有土地上取得劃撥土地使用權的程序

(I)建設單住必須持國務院管理部門或者縣級以上地方人民政府按照國家及

基本建設程序批準的設計任務書或者其他批準文件，向縣級以上地方人民政府土

地管理部門提出用地申請；

(2)縣級以上土地管理部門申查同意申請后，會同有關部門遂行項目選址；

選址后，由土地管理部門根據項目的總體規劃方嚏■及申請用地范囹，向擬征土地

所在地的有關部門發征詢單；擬征土地所在地有關部門同意后，被征土地的地方

人民政府組織建設單住與被征地單校及有關部門依法商定征收土地的補償安置

方去，然后按照審批權限，提交縣級以上人民政府審查批準，再由土地管理部門

發給建設用地批準書；

(3)在獲得建設用地批準書后，由土地管理部門根據建設戰度一次或者分

期劃陵建設用地。建設項回度工后，先由建設項目管理部門組織有關部門進行驗

收；再由縣級以上人民政府土地管理部門核查實際用地，在認可后才能按有關規

定辦理土地管理密記手續，核發國有土地使用證。至此，是設用地單住才正式取

得劃撥的土地使用權。

3.2.4我國有定設用地上取得劃撥土地使用權的程序

1、預審

由土地行政管理部門對速設用地有關事項進行審查，提出建設項目用地預審

報告。

2.申請

建設單位持建設項目的有關批準文件，向市、縣人民政府土地行政管理部門

提出建設用地申請。

3、審查

市、縣人民政府土地行政管理部門對用地申請進行審查，擬定供地方案，報

市、縣人民政府批準。

4.批準

供地方案經批準后，由市、縣人民政府向建設單柱頒發建設用地批準書。由

市、縣人民政府土地行政管理部門向土地使用者核發國有土地劃撥決定書。

5.姜記

建設單位向市.縣人民政府土地行政管理部門申請土地密記，并由市、縣人

民政府頒發《國有土地使用證》。

3.2.5在國有羌山、荒地以及原屬其他單核使用的國有土地上取得劃段土地使

使用權的特殊程序

(1)使用國有荒山、荒地的，實行無俵劃撥；

(2)使用其他單位使用的國有土地，原使用單住受到損失的，建設單校應當

給予適.當補償；

(3)原使用單住需要搬遷的，由建設單校負責搬遷補償。

第三節國有土地使用權出讓

3.3.1格■界定

土地使用權出讓，是指國家以土地所有者的身份將土地使用權在一定年限內

讓與土地使用者，并由土地使用者向國彖支付土地使用權出讓金的行為。

3.3.2以出讓方式取得國有土地使用權的看提備件

1.征收

城市規劃區內集體所有的土地，經依法征收轉為國有