/張翼飛與中山市宏澤房地產開發有限公司、中山市中頤物業管理有限公司商品房銷售合同糾紛一案民事二審判決書【案由】民事合同、無因管理、不當得利糾紛合同糾紛房屋買賣合同糾紛商品房銷售合同糾紛【審理法院】廣東省中山市中級人民法院【審理法院】廣東省中山市中級人民法院【審結日期】2020.12.15【案件字號】（2020）粵20民終5557號【審理程序】二審【審理法官】黃岳文吳合波馬燕清【審理法官】黃岳文吳合波馬燕清【文書類型】判決書【當事人】張翼飛;中山市宏澤房地產開發有限公司;中山市中頤物業管理有限公司【當事人】張翼飛中山市宏澤房地產開發有限公司中山市中頤物業管理有限公司【當事人-個人】張翼飛【當事人-公司】中山市宏澤房地產開發有限公司中山市中頤物業管理有限公司【代理律師/律所】王小午廣東正拓律師事務所【代理律師/律所】王小午廣東正拓律師事務所【代理律師】王小午【代理律所】廣東正拓律師事務所【法院級別】中級人民法院【原告】張翼飛【被告】中山市宏澤房地產開發有限公司;中山市中頤物業管理有限公司【本院觀點】本案為商品房銷售合同糾紛。張翼飛作為車位購買方，其購買行為主要取決于其自身的消費需求和消費能力，且車位作為大宗商品，張翼飛在購買前應當會進行謹慎考慮，基于自身需求、對車位銷售價格的可接受程度及與市場價格的比較而作出判斷，而一般不會僅僅因為廣告內容就作出購買決定?！緳嘭熽P鍵詞】完全民事行為能力欺詐撤銷代理合同消除影響合同約定反證新證據質證罰款訴訟請求維持原判折價【指導案例標記】0【指導案例排序】0【本院認為】本院認為，本案為商品房銷售合同糾紛。張翼飛與宏澤公司簽訂的中山市商品房買賣合同是雙方在平等自愿基礎上簽訂的，內容不違反法律和行政法規的強制性規定，應為合法有效的合同。張翼飛在本案中主張中頤公司發布虛假廣告，故意告知其虛假情況，誘使其作出錯誤意思表示，而中頤公司代理宏澤公司銷售涉案車位，故宏澤公司、中頤公司應向其賠償多付的17500元。對此，本院認為，張翼飛作為車位購買方，其購買行為主要取決于其自身的消費需求和消費能力，且車位作為大宗商品，張翼飛在購買前應當會進行謹慎考慮，基于自身需求、對車位銷售價格的可接受程度及與市場價格的比較而作出判斷，而一般不會僅僅因為廣告內容就作出購買決定。本案中，張翼飛與宏澤公司簽訂的商品房買賣合同明確約定車位的價格為70000元，即張翼飛對該價格是清楚知悉的，并沒有產生錯誤認識。張翼飛同意按照合同價款70000元與宏澤公司簽訂商品房買賣合同，并按合同約定向宏澤公司支付購車位款70000元及繳納了契稅。張翼飛的上述行為可視為其已對合同中約定的車位價格為70000元予以確認。且張翼飛在本案中雖主張宏澤公司、中頤公司虛構原價、虛假優惠折價等行為屬于欺詐行為，但其并未以宏澤公司存在欺詐行為為由主張撤銷其與宏澤公司簽訂的商品房買賣合同，即張翼飛至今仍確認涉案商品房買賣合同有效，由此可以推定張翼飛對于涉案車位價格為70000元是接受并認可的，以70000元的價格購買車位是其真實意思表示。此外，雖然中山市市場監督管理局認定中頤公司存在發布虛假廣告的事實，并對中頤公司作出了行政處罰，但行政部門對中頤公司的行政處罰行為并不能否定或推翻張翼飛與宏澤公司就涉案車位協商一致所確定的價格，中頤公司的違法行為已由行政部門作出了行政處罰，與本案當事人之間的民事法律關系屬兩個不同的法律關系。且宏澤公司之后于2019年6月1日推出的優惠促銷活動是該公司根據自身的銷售及市場供求等客觀因素而作出的營銷策略，新的活動價比張翼飛購買車位時的價格較低亦屬于正常的市場價格波動，不能作為張翼飛索賠的依據。因此，在涉案商品房買賣合同未被撤銷、仍合法有效的情況下，張翼飛要求宏澤公司及中頤公司向其賠償車位差價損失17500元，缺乏依據，本院不予支持。綜上所述，張翼飛的上訴請求不成立，應予駁回；一審判決認定事實清楚，處理結果正確，應予維持。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第一項規定，判決如下【裁判結果】駁回上訴，維持原判。二審案件受理費237元，由上訴人張翼飛負擔（已預交）。本判決為終審判決。【更新時間】2021-11-0320:52:11張翼飛與中山市宏澤房地產開發有限公司、中山市中頤物業管理有限公司商品房銷售合同糾紛一案民事二審判決書廣東省中山市中級人民法院民事判決書（2020）粵20民終5557號當事人上訴人（原審原告）：張翼飛。委托訴訟代理人：王小午，廣東正拓律師事務所律師。被上訴人（原審被告）：中山市宏澤房地產開發有限公司，住所地廣東省中山市某某某某某某某某某某某某某某某某某某某，統一社會信用代碼914某某某某某某某某某某某173C。法定代表人：管叔陽，該公司經理。委托訴訟代理人：黃小芳。被上訴人（原審被告）：中山市中頤物業管理有限公司，住所地廣東省中山市某某某某某某某某某某某某某某某某某某某某，統一社會信用代碼914某某某某某某某某某某694XL。法定代表人：陳春明，該公司總經理。委托訴訟代理人：韓躍。審理經過上訴人張翼飛因與被上訴人中山市宏澤房地產開發有限公司（以下簡稱宏澤公司）、中山市中頤物業管理有限公司（以下簡稱中頤公司）商品房預售合同糾紛一案，不服廣東省中山市第一人民法院（2020）粵2071民初7007號民事判決，向本院提起上訴。本院于2020年9月16日立案后，依法組成合議庭對本案進行了審理，現已審理終結。二審上訴人訴稱張翼飛上訴請求：判令宏澤公司賠償購買車位差價損失17500元給上訴人，中頤公司承擔連帶賠償責任。事實和理由：一、中頤公司代理宏澤公司銷售涉案車位，宏澤公司應對中頤公司的行為后果承擔法律責任。二、中頤公司的行為屬于《最高人民法院關于貫徹執行<中華人民共和國民法通則>若干問題的意見（試行）》第68條所規定的欺詐行為。中頤公司發布虛假廣告、虛構原價、虛構車位稀缺情況，故意告知上訴人虛假情況，誘使上訴人作出錯誤意思表示，其虛假廣告與實際情況不符且對消費者的購買行為產生了實質性影響。該事實已經中山市市場監督管理局行政處罰決定書認定。上訴人正是因為其虛假廣告及銷售員的誘導行為才花7萬元買了車位。一審忽略上述重大事實，認為兩者之間不存在相當因果關系屬認定錯誤，也低估了廣告的作用。另外，根據《侵害消費者權益行為處罰辦法》第十六條，《禁止價格欺詐行為的規定》第三條、第六條、第七條的規定，以虛構原價、虛假優惠折價、謊稱降價或將要提價，誘騙他人購買的行為，法律直接認定為欺詐行為。三、被上訴人的欺詐行為給上訴人造成損失，損失金額即為上訴人支付的價格與折后價的差額。當時車位的市場價格即為5.25萬元，同時同名認購第二個車位價格為4.55萬元，上訴人本可按當時真實的車位市場需要價5.25萬元購買，但因被上訴人的欺詐行為導致多支付了1.75萬元，根據《中華人民共和國價格法》第四十一條規定，被上訴人應當退還多付部分。四、宏澤公司、中頤公司的行為違反了《中華人民共和國民法總則》第七條、《中華人民共和國合同法》第六條、《侵害消費者權益行為處罰法》第四條、《禁止價格欺詐行為的規定》第四條、《中華人民共和國廣告法》第四條及第二十八條、《中華人民共和國消費者權益保護法》第十九條、《中華人民共和國價格法》第十四條的規定，其不誠信行為必須懲處。二審被上訴人辯稱宏澤公司辯稱：一、宏澤公司僅委托中頤公司協助帶客看車位，未授權中頤公司銷售或發布車位廣告事宜，中頤公司發布廣告與宏澤公司無關。宏澤公司在得知中頤公司發布車位廣告的第一時間已及時通知并要求其撤回。上訴人購買車位是經過其詳細了解后才與宏澤公司簽訂合同，期間宏澤公司并未欺詐，宏澤公司同時嚴格按照雙方合同履行義務，并無違約，不需要承擔賠償責任。二、宏澤公司銷售的車位價格波動遵守政府部門規定，履行價格備案制度，涉案合同經過中山市房產交易登記管理所備案，上訴人以2019年6月的優惠幅度較大，認為其自身受到損失，宏澤公司按照上訴人的理解來推論，如果車位價格在6月后是上漲，上訴人也應賠償宏澤公司。上訴人是完全民事行為能力人，其購買車位及付款時具備審查責任，涉案合同基于雙方真實意思表示簽訂，宏澤公司無隱瞞欺詐，雙方應嚴格遵守，上訴人主張車位差價賠償無事實依據，應予駁回。三、本案差價損失是上訴人購買車位時的價格與當時市場價格差，而不是與宏澤公司后續打折價之間的差價，上訴人的主張缺乏依據。上訴人是小區業主，對車位價格波動都深刻了解，2019年5月前宏澤公司出售的價格都在9-11萬元之間，上訴人主張的差價損失是其想象的，本案不存在損失。中頤公司辯稱：一、本案是商品房預售合同糾紛，中頤公司與上訴人是物業服務合同關系，中頤公司沒有向上訴人收取車位款，不應承擔連帶責任。二、上訴人在小區居住多年，對該小區車位價格的波動早已有充分的認識和判斷，中頤公司的告示對上訴人購買車位不足以產生誤導作用。原告訴稱張翼飛向一審法院起訴請求：1.宏澤公司賠償張翼飛買車位差價損失17500元；2.中頤公司對宏澤公司上述賠償義務承擔連帶責任。一審法院查明一審法院認定事實：2019年5月16日至2019年6月初,中頤公司在協助宏澤公司銷售其開發的心岸春天花園小區地下停車位的過程中,在小區各電梯內發布廣告,上載明：“限量車位，限時搶購，低至65000元起。僅剩15天（截止至2019年5月31日后恢復原價，原價最低90000元）……”。訴訟中張翼飛另提供一份落款日期為2019年4月11日的出售車位的提示，上載明：“即日起，海倫堡地產向心岸春天一至四期全體業主推出的車位銷售的優惠活動，由物業管理處處理。優惠期至2019年5月31日止。目前車位稀少分秒遞減，價格非常優惠。如想購買稱心的車位，請盡快至管理處咨詢選購！”兩份宣傳廣告上均有“中頤物業”字樣，加蓋“心岸春天花園服務中心”印章。2019年5月18日，張翼飛與宏澤公司簽訂一份中山市商品房買賣合同，約定由張翼飛購買宏澤公司開發的坐落于中山市某某某某某某某某小車位，總價款為70000元。合同還約定了其他事項。合同簽訂后，張翼飛已按約定支付了購房款和契稅。張翼飛還提供一份車位促銷信息，顯示心岸春天花園在2019年6月1日至30日進行車位促銷活動，普通A級車位7.5折，折后價52500元/個，同時同名認購第二個享受6.5折，折后價45500元/個。張翼飛據此認為涉案車位原價即為70000元，自己受到了宏澤公司、中頤公司的銷售欺詐，遂訴至一審法院，主張前述實體權利2019年11月28日，中山市市場監督管理局作出中市監工商坦洲處字〔2019〕22920號行政處罰決定書，認定中頤公司上述發布虛假廣告的事實，并責令中頤公司停止發布違法廣告并在相應范圍內消除影響，罰款3708元。一審法院認為一審法院認為，本案系商品房銷售合同糾紛。張翼飛與宏澤公司中山市商品房買賣合同是雙方在平等自愿的基礎上簽訂的，內容不違反國家法律和行政法規的強制性規定，一審法院對其效力予以確認。根據《最高人民法院關于貫徹執行〈中華人民共和國民法通則〉若干問題的意見（試行）》第68條規定，一方當事人故意告知對方虛假情況，或者故意隱瞞真實情況，誘使對方當事人作出錯誤意思表示的，可以認定為欺詐行為。中頤公司發布虛假廣告的事實已經中山市市場監督管理局查實并作出行政處罰，在無相反證據情況下,一審法院對該局作出的調查結論予以采信。但民事責任中欺詐的認定除當事人作出欺詐行為之外，還須具備對方當事人因欺詐行為產生錯誤認識且基于該錯誤認識作出違背其內心真意的意思表示的要件。本案中，張翼飛作為消費者，其購買行為與其自身消費需求和消費能力、市場供需行情等因素均密切相關，且車位不同于普通消費品,依據一般社會經驗判斷，消費者會基于對車位銷售價格與其心理預期及市場價格的比較作出決定,并不會僅僅因為廣告發布者對原價的虛假表示而產生非理性的消費沖動。并且,張翼飛作為小區業主，對所在小區車位的市場價格應當知悉，一審庭審中張翼飛亦表示其本來也是打算購買車位的，也就是說即使沒有中頤公司的虛假廣告行為，張翼飛仍然可能選擇購買車位。故本案現有證據并不能證明張翼飛購買車位的決定就是因為中頤公司的虛假廣告行為引起，兩者之間不存在相當因果關系，故其主張宏澤公司、中頤公司在本案中承擔欺詐行為的民事責任缺乏依據。再者，所謂差價損失應該是張翼飛購買車位時的價格與當時的市場價格之間的差額，而非與之后商家進行打折活動時的優惠價之間的差價，張翼飛所主張的差價損失并無依據。綜上，張翼飛的主張缺乏事實和法律依據，一審法院對其訴請不予支持。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條第一款以及《最高人民法院關于貫徹執行〈中華人民共和國民法通則〉若干問題的意見（試行）》第68條規定，判決：駁回張翼飛的訴訟請求。案件受理費237元，減半收取計118元（張翼飛已預交），由張翼飛負擔。本院二審期間，宏澤公司提交委托合同一份，以證明宏澤公司僅委托中頤公司帶客看車位。經質證，張翼飛認為委托合同的真實性無法確認，即使合同真實也是其內部合同，上訴人購買車位時未見到該份委托合同。中頤公司確認委托合同是其簽訂，稱其只是接受委托帶客看車位，且其營業范圍不包括房產銷售及代理。張翼飛、中頤公司二審期間沒有提交新證據。本院查明本院對一審查明的基本事實予以確認。本院認為本院認為，本案為商品房銷售合同糾紛。張翼飛與宏澤公司簽訂的中山市商品房買賣合同是雙方在平等自愿基礎上簽訂的，內容不違反法律和行政法規的強制性規定，應為合法有效的合同。張翼飛在本案中主張中頤公司發布虛假廣告，故意告知其虛假情況，誘使其作出錯誤意思表示，而中頤公司代理宏澤公司銷售涉案車位，故宏澤公司、中頤公司應向其賠償多付的17500元。對此，本院認為，張翼飛作為車位購買方，其購買行為主要取決于其自身的消費需求和消費能力，且車位作為大宗商品，張翼飛在購買前應當會進行謹慎考慮，基于自身需求、對車位銷售價格的可接受程度及與市場價格的比較而作出判斷，而一般不會僅僅因為廣告內容就作出購買決定。本案中，張翼飛與宏澤公司簽訂的商品房買賣合同明確約定車位的價格為70000元，即張翼飛對該價格是清楚知悉的，并沒有產生錯誤認識。張翼飛同意按照合同價款70000元與宏澤公司簽訂商品房買賣合同，并按合同約定向宏澤公司支付購車位款70000元及繳納了契稅。張翼飛的上述行為可視為其已對合同中約定的車位價格為70000元予以確認。且張翼飛在本案中雖主張宏澤公司、中頤公司虛構原價、虛假優惠折價