注冊會計師稅法第十章房產稅法、契稅法和土地增值稅法含解析

一、單項選擇題

1.（2020年）下列經營性房產中，應從租計征房產稅的是（）。A.以融資租賃方式出租的房產B.處于免收租金期間內的出租房產C.收取固定收入不承擔風險的對外投資聯營房產D.居民住宅區內業主共有從事自營業務的經營性房產

2.（2017年）某企業2016年3月投資1500萬元取得5萬平方米的土地使用權，用于建造面積3萬平方米的廠房，建筑成本和費用為2000萬元，2016年底竣工驗收并投入使用。對該廠房征收房產稅時所確定的房產原值是（）萬元。A.2900B.3500C.5000D.3800

3.下列情形中，應該從價計征房產稅的是（）。A.單位出租地下人防設施的B.以勞務為報酬抵付房租的C.以居民住宅區內業主共有的經營性房產進行自營的D.個人出租房屋用于生產經營的

4.某企業擁有原值為5000萬元的房產，2020年4月1日將其中的40％用于對外投資聯營，雙方約定投資期限10年，不承擔投資風險，當年取得固定利潤分紅200萬元（不含增值稅）。已知當地省級人民政府規定計算房產余值的扣除比例為20％，該企業2020年度應納房產稅（）萬元。A.24B.3.8C.33.6D.57.6

5.某企業于2020年3月購置一間倉庫，于當月辦理權屬變更登記手續同時取得倉庫的權屬證書，該企業支付不含增值稅買價3000萬元，其中含地價款1400萬元。已知該倉庫建筑面積為3000平方米，所占土地面積為7000平方米。2020年就該倉庫應繳納房產稅（）萬元。（當地規定房產原值減除比例為20％）A.27B.20.16C.33.6D.36

6.某工廠2020年2月自建的廠房竣工驗收并投入使用，該廠房的原值是7000萬元，其中用于儲存物資的獨立地下室為500萬元，假設房產原值的減除比例為30％，地下室應稅房產原值為房產原價的50％。該工廠2020年應繳納房產稅（）萬元。A.56B.49.14C.47.25D.61.60

7.甲公司2020年年初房產原值為7000萬元，5月與乙公司簽訂租賃合同，約定自2020年6月起將其中原值500萬元的房產租賃給乙公司，租期3年，月租金2萬元（不含稅），2020年6～7月為免租使用期間。甲公司所在地計算房產余值的減除比例為20％，甲公司2020年度應繳納的房產稅為（）萬元。A.65.49B.66.21C.66.4D.67.26

8.某企業2020年5月支付7500萬元（不含增值稅，下同）取得50萬平方米的土地使用權，繳納契稅300萬元，用于建造面積為40萬平方米的廠房，建造成本和費用為4000萬元，2020年年末竣工驗收并投入使用，2021年對該廠房征收房產稅所確定的房產原值是（）萬元。A.33500B.13200C.11800D.13000

9.下列關于房產稅計稅依據的說法不正確的是（）。A.房產原值是指納稅人在賬簿“固定資產”和“在建工程”科目中記載的房屋原價B.納稅人對原有房屋進行改建、擴建的，要相應增加房屋的原值C.對于融資租賃房屋的情況，在計征房產稅時應以房產余值計算征收D.房屋出典的，由承典人按房產余值計算繳納房產稅

10.某工業企業2021年2月自建的廠房竣工并投入使用。該廠房的原值為8000萬元，其中用于儲存物資的地下室為800萬元。假設房產原值的減除比例為30％，地下室應稅原值為房產原值的60％。該企業2021年應繳納房產稅（）萬元。A.56B.59.14C.61.60D.53.76

11.某企業2020年擁有一幢三層的辦公樓，原值6000萬元，年初將其中的1/3以每月15萬元（不含增值稅）的租金出租給其他單位使用，2020年4月底，原租戶的租約到期，該企業將該幢辦公樓進行改建，更換樓內電梯，將原值80萬元的電梯更換為120萬元的新電梯，并為該辦公樓安裝了300萬元的智能化樓宇設施，這些改建工程于7月底完工，該企業所在地省人民政府規定計算房產余值的減除比例為30％，該企業2020年應納房產稅（）萬元。A.51.49B.52.38C.53.05D.53.19

12.下列關于個人出租住房取得的租金收入征收房產稅的表述中，正確的是（）。A.免征房產稅B.按5％的稅率征收房產稅C.按4％的稅率征收房產稅D.按4％的稅率減半征收房產稅

13.下列說法，符合房產稅規定的是（）。A.房產稅的計稅余值的扣除比例由當地省、自治區、直轄市人民政府確定B.房產的租金收入，只包括房屋產權所有人出租房產使用權取得的貨幣收入C.個人自住的別墅應當繳納房產稅D.房產稅在城市、縣城、建制鎮、工礦區和農村征收

14.下列屬于房產稅征收范圍的是（）。A.露天游泳池B.房地產開發企業建造的商品房在出售前對外出租C.某工業企業地處于農村的生產用房D.房地產開發企業開發的未使用的待售商品房

15.下列各項中，符合房產稅納稅義務人規定的是（）。A.房屋出租的由承租人納稅B.房屋產權出典的由出典人納稅C.房屋產權未確定的暫不繳納房產稅D.無租使用房產管理部門的房產由使用人代為繳納房產稅

16.對出租房產，租賃雙方簽訂的租賃合同約定有免收租金期限的，免收租金期間由（）按照房產余值繳納房產稅。A.承租人B.產權所有人C.稅務機關確定納稅人D.房產使用人

17.某專業供熱企業，其2021年擁有供熱使用的廠房共計原值1000萬元，2021年該企業取得供熱收入500萬元，其中向居民供熱取得的采暖費收入300萬元，已知省政府規定計算房產余值的扣除比例為20%，2021年度該企業應繳納房產稅（）元。A.4.27B.3.47C.3.84D.5.02

18.（2020年）居民甲將一套價值100萬元的一室居住房與居民乙交換為一套兩室居住房，并補給居民乙50萬元的換房補償款，當地契稅稅率是4％，應繳納的契稅為（）萬元。A.0B.4C.2D.6

19.某學校將一棟閑置不用的房屋轉讓給臨近的公司，房產價值400萬元，已知當年學校以無償劃撥方式取得該房屋的土地使用權。按規定下列說法正確的是（）A.學校和公司各負擔一半的契稅B.學校在轉讓時不繳納契稅C.僅受讓公司繳納契稅D.學校補繳土地使用權的契稅，公司繳納房屋買賣的契稅

20.甲企業2021年1月因無力償還乙企業已到期的債務3000萬元，經雙方協商甲企業同意以自有房產償還債務。該房產的原值5000萬元，凈值2000萬元，評估現值9000萬元。乙企業支付差價款6000萬元，雙方辦理了產權過戶手續。則乙企業計繳契稅的計稅依據是（）萬元。A.5000B.6000C.9000D.2000

21.下列關于契稅計稅依據的說法中，錯誤的是（）。A.土地使用權出售、房屋買賣，為土地、房屋權屬轉移合同確定的價格，包括應交付的貨幣以及實物、其他經濟利益對應的價款B.土地使用權互換、房屋互換，為所互換的土地使用權、房屋價格之和C.土地使用權贈與、房屋贈與以及其他沒有價格的轉移土地、房屋權屬行為，為稅務機關參照土地使用權出售、房屋買賣的市場價格依法核定的價格D.納稅人申報的成交價格、互換價格差額明顯偏低且無正當理由的，由稅務機關依照《稅收征收管理法》的規定核定

22.下列關于契稅減免稅優惠的說法，錯誤的是（）A.國家機關承受房屋用于辦公的，免征契稅B.婚姻關系存續期間夫妻之間變更土地、房屋權屬，免征契稅C.單位承受荒灘用于倉儲設施開發的，免征契稅D.對個人購買家庭唯一的普通住房，面積為90平方米及以下的，減按1％的稅率征收契稅

23.林某2020年6月初購買一幢120平方米的商品房，支付價款130萬元，并以20萬元購買單獨計價的儲藏室，雙方約定均采用分期付款方式，分20年支付，假定2020年支付4萬元，根據省政府規定，商品房的契稅稅率為4％，儲藏室的契稅稅率為3％，林某2020年應繳納的契稅為（）萬元。（上述金額均不含增值稅）A.4.5B.6C.5.5D.5.8

24.高某擁有面積為140平方米的住宅一套，價值96萬元（不含增值稅，下同）。林某擁有面積為120平方米的住宅一套，價值72萬元。兩人進行房屋互換，差價部分林某以現金補償高某。已知契稅適用稅率為3％，根據契稅法律制度的規定，林某應繳納的契稅稅額為（）萬元。A.4.8B.2.88C.2.16D.0.72

25.孟某向周某借款80萬元，后因周某急需資金，孟某以一套價值90萬元（不含增值稅，下同）的房產抵償所欠周某債務，周某取得該房產產權的同時支付孟某差價款10萬元。已知契稅的稅率為3％。根據契稅法律制度的規定，關于此次房屋交易繳納契稅的下列表述中，正確的是（）。A.孟某應繳納契稅3萬元B.孟某應繳納契稅2.4萬元C.周某應繳納契稅2.7萬元D.周某應繳納契稅0.3萬元

26.下列各項中，屬于契稅納稅人的是（）。A.出租土地的一方B.承租土地的一方C.轉讓土地使用權的一方D.受讓土地使用權的一方

27.下列各項中應征收契稅的是（）。A.法定繼承人承受房屋權屬B.運動員因成績突出獲得國家獎勵的住房C.企業以行政劃撥方式取得土地使用權D.承包者獲得土地承包經營權

28.發生下列行為的單位和個人，應繳納契稅的是（）。A.陳先生購買房產用于翻建新房B.某企業集團以房屋權屬作價投資C.高先生將自有房產投資于本人獨資經營企業D.林先生將房產用于償債

29.下列情形中，納稅人應當進行土地增值稅清算的是（）。A.取得銷售許可證滿1年仍未銷售完畢的B.轉讓未竣工結算房地產開發項目50％股權的C.直接轉讓土地使用權的D.房地產開發項目尚未竣工但已銷售面積達到50％的

30.（2020年）根據土地增值稅的相關規定，屬于土地增值稅征稅范圍的是（）。A.房地產的繼承B.房地產重新評估C.房地產出租D.合作建房后轉讓

31.關于計算土地增值稅時的扣除項目，下列說法中錯誤的是（）。A.土地增值稅清算時，已經計入房地產開發成本的利息支出，應調整至財務費用中計算扣除B.利息的上浮幅度按國家的有關規定執行，超過上浮幅度的部分不允許扣除C.超過貸款期限的利息部分和加罰的利息允許扣除D.財務費用中的利息支出，凡能夠按轉讓房地產項目計算分攤并提供金融機構證明的，允許據實扣除，但最高不能超過按商業銀行同類同期貸款利率計算的金額

32.根據土地增值稅的有關規定，以下說法正確的是（）。A.建造高檔公寓出售的，增值額未超過扣除項目金額20％的，予以免稅B.因企業擴建需要而被征用的房地產，免征土地增值稅C.因國家建設的需要而搬遷，由納稅人自行轉讓原房地產的，免征土地增值稅D.對納稅人既建造普通標準住宅，又建造其他房地產的，應分別核算增值額；未分別核算增值額或不能準確核算增值額的，其建造的普通標準住宅由各省、自治區、直轄市稅務機關確定是否減免土地增值稅

33.房地產開發企業將開發的部分房地產用于下列（）項目，不屬于視同銷售房地產。A.換取其他單位的非貨幣性資產B.職工獎勵C.出租D.對外投資

34.某商貿公司轉讓一幢已經使用過的辦公樓，取得不含稅收入500萬元，辦公樓原價480萬元，已提折舊300萬元。經房地產評估機構評估，該辦公樓重置成本價為800萬元，成新度折扣率為五成，轉讓時繳納相關稅費30萬元（不含增值稅）。該公司轉讓該辦公樓應繳納土地增值稅（）萬元。A.21B.30C.51D.60

35.2021年2月某房地產開發公司轉讓一幢寫字樓取得不含增值稅銷售收入10000萬元。已知該公司為取得土地使用權所支付的金額為500萬元，房地產開發成本為2000萬元，房地產開發費用為400萬元，該公司沒有按房地產項目計算分攤銀行借款利息，該項目所在省政府規定計征土地增值稅時房地產開發費用扣除比例按10％計算，計算土地增值稅準予扣除的稅費為60萬元。該公司應繳納的土地增值稅為（）萬元。A.1806.50B.2855.50C.3345.00D.3517.50

36.某房地產開發企業2020年9月受讓一宗土地，支付土地價款3000萬元（不含增值稅），繳納契稅90萬元。12月將該土地使用權的70％用于開發建造商品房，次年3月商品房竣工驗收后，將其中90％對外銷售，取得不含增值稅銷售收入8000萬元，剩余部分待售。開發銷售期間發生前期工程費200萬元，建筑安裝工程費1600萬元，基礎設施費300萬元，公共配套設施費400萬元；管理費用460萬元，銷售費用240萬元，財務費用370萬元（其中利息費用不能提供金融機構貸款證明）。已知：當地省級人民政府規定的房地產開發費用扣除比例為10％，則該企業計算土地增值稅時可以扣除的房地產開發費用為（）萬元。A.419.67B.450.86C.467D.963

37.下列房地產交易行為中，應當計算繳納土地增值稅的是（）A.房地產公司出租高檔住宅B.縣城居民之間互換自有居住用房屋C.非營利的慈善組織將合作建造的房屋轉讓D.房地產開發企業代客戶進行房地產開發，開發完成后向客戶收取代建收入

38.下列情形屬于主管稅務機關可要求納稅人進行土地增值稅清算的是（）A.房地產開發項目全部竣工、完成銷售的B.整體轉讓未竣工決算房地產開發項目的C.直接轉讓土地使用權的D.納稅人申請注銷稅務登記但未辦理土地增值稅清算手續的

39.下列行為屬于土地增值稅征稅范圍的是（）。A.政府向國有企業劃轉土地使用權B.事業單位出租閑置房產C.村委會自行轉讓集體土地D.企業以房地產抵債

40.根據土地增值稅相關規定，下列行為中，需要計算繳納土地增值稅的是（）。A.某人將自己擁有的一套閑置的住房出租B.某人將自己的房產無償贈與自己的子女C.個人之間互換自有居住用房地產（經當地稅務機關核實）D.某企業將一套房產無償贈與關聯公司

二、多項選擇題

41.（2018年）下列關于房產稅納稅義務發生時間的表述中，正確的有（）A.納稅人自行新建房屋用于生產經營，從建成之月起繳納房產稅B.納稅人將原有房產用于生產經營，從生產經營之月起繳納房產稅C.納稅人出租房產，自交付出租房產之次月起繳納房產稅D.房地產開發企業自用本企業建造的商品房，自房屋使用之次月起繳納房產稅

42.下列關于房產稅計稅依據的表述中，符合稅法規定的有（）。A.融資租賃房屋的，以房產余值計算繳納房產稅B.納稅人對原有房屋進行改建、擴建的，要相應增加房屋的原值C.房屋出典的，由承典人按重置成本計算繳納房產稅D.經營租賃房屋的，以評估價格計算繳納房產稅

43.下列各項中，符合房產稅納稅義務發生時間規定的有（）。A.納稅人因房產的實物或權利狀態發生變化而依法終止納稅義務的，房產稅款的計算應截止到權利狀態發生變化的次月B.委托施工企業建設的房屋，從辦理驗收手續之次月起繳納房產稅C.購置存量房，自辦理房屋權屬轉移、變更登記手續，房地產權屬登記機關簽發房屋權屬證書之次月起繳納房產稅D.購置新建商品房，自權屬登記機關簽發房屋權屬證書之次月起繳納房產稅

44.下列關于房產稅的表述，正確的有（）。A.對投資聯營的房產，應由被投資企業從房產余值作為計稅依據計征房產稅B.對出租的房產，租賃雙方簽訂的租賃合同約定有免收租金期限的，免收租金期間由產權所有人按照房產余值繳納房產稅C.對于更換房屋附屬設施和配套設施的，在將其價值計入房產原值時，可扣減原來相應設施的價值D.凡以房屋為載體，不可隨意移動的附屬設備和配套設施，應計入房產原值，計征房產稅

45.下列房產中，可以免征房產稅的有（）。A.高校學生公寓B.商品儲備管理公司自用的承擔商品儲備業務的房產C.經營公租房的租金收入D.單獨建在地下的建筑物

46.下列可以成為房產稅納稅人，繳納房產稅的有（）A.出租房屋的政府機關B.自用房產的外商投資企業C.產權出典人D.產權未確定的房產代管人

47.根據房產稅法律制度的規定，下列各項中，應繳納房產稅的有（）。A.某縣城賓館的圍墻B.某縣城賓館的室外游泳池C.某企業位于市區的辦公樓D.某房地產開發企業出租的位于市區的寫字樓

48.以下選項中獲取的房屋權屬中，可以免征契稅的有（）。A.因房屋拆遷取得的房屋B.以實物交換取得的房屋C.法定繼承人通過繼承承受房屋權屬D.婚姻關系存續期間夫妻之間變更房屋權屬

49.下列各項中，符合契稅有關規定的有（）。A.契稅納稅義務發生時間為納稅人簽訂土地、房屋權屬轉移合同的當天B.納稅人在依法辦理土地、房屋權屬登記前，權屬轉移合同、權屬轉移合同性質憑證不生效、無效、被撤銷或者被解除的，已繳納的契稅不予退還C.契稅自納稅義務發生之日起15日內，向土地、房屋所在地的契稅征收機關辦理納稅申報，并在契稅征收機關核定的期限內繳納稅款D.稅務機關及其工作人員對稅收征收管理過程中知悉的納稅人的個人信息，應當依法予以保密，不得泄露或者非法向他人提供

50.下列關于契稅優惠政策的表述中，正確的有（）。A.承受荒山、荒地、荒灘土地使用權用于農、林、牧、漁業生產的，免征契稅B.婚姻關系存續期間夫妻之間變更土地、房屋權屬，照章征契稅C.法定繼承人通過繼承承受土地、房屋權屬的，免征契稅D.某居民購買一套86平方米的普通住房作為家庭唯一住房，可減按1％稅率繳納契稅

51.甲企業2021年3月以自有房產對乙企業進行投資并取得了相應的股權，辦理了產權過戶手續。經有關部門評估，該房產的現值為24000萬元。當月丙企業以股權方式購買該房產并辦理了過戶手續，支付的股份價值為30000萬元。下列各企業計繳契稅的處理中，正確的有（）。A.乙企業向丙企業出售房屋不繳納契稅B.甲企業以房產投資的行為不繳納契稅C.丙企業按30000萬元作為計稅依據計繳契稅D.乙企業從甲企業取得房屋按房產現值24000萬元作為計稅依據計繳契稅

52.關于契稅的計稅依據，下列表述正確的有（）。A.國有土地使用權出讓的，以出讓價格為計稅依據B.房屋贈與的，由征收機關參照房屋買賣的市場價格核定計稅依據C.土地使用權交換的，以所交換的土地使用權的價格差額為計稅依據D.土地使用權出售的，以評估價格為計稅依據

53.根據土地增值稅的相關規定，下列關于土地增值稅征收管理的說法正確的有（）。A.納稅人簽訂房地產轉讓合同后7日內進行土地增值稅納稅申報B.土地增值稅的納稅人應向房地產所在地主管稅務機關辦理納稅申報C.除保障性住房外，東部地區省份預征率不得低于1％D.除保障性住房外，西部地區省份預征率不得低于2％

54.房地產開發企業開發建造的與清算項目配套的公共設施，其成本費用可以扣除的情況有（）。A.建成后產權屬于全體業主所有的B.建成后無償移交給政府、公用事業單位用于非營利性社會公共事業的C.建成后有償轉讓的D.建成后產權屬于房地產開發企業的

55.房地產開發企業進行土地增值稅清算時，下列各項中，允許在計算增值額時扣除的有（）。A.加罰的利息B.已售精裝修房屋的裝修費用C.公共配套設施費D.排污費、綠化費

56.下列各項中，主管稅務機關可要求納稅人進行土地增值稅清算的有（）。A.取得銷售（預售）許可證滿3年仍未銷售完畢的B.取得的銷售收入占該項目收入總額50％以上的C.申請注銷稅務登記但未辦理土地增值稅清算手續的D.轉讓的房屋建筑面積占整個項目可售建筑面積75％以上的，剩余的可售建筑面積尚未出租或自用

57.下列情形中，應按評估價格計征土地增值稅的有（）。A.提供扣除項目金額不實的B.隱瞞、虛報房地產成交價格的C.房地產開發項目全部竣工完成銷售需要進行清算的D.轉讓房地產的成交價格低于房地產評估價格，又無正當理由的

58.下列表述中，符合房地產開發企業土地增值稅清算規定的有（）。A.對分期開發的項目，以分期項目為單位清算B.開發項目中同時包含普通住宅和非普通住宅的，應分別計算增值額C.房地產開發企業將開發的部分房地產轉為企業自用或用于出租等商業用途時，如果產權未發生轉移，不征收土地增值稅D.在計算土地增值稅時，房地產開發企業逾期開發繳納的土地閑置費，可以扣除

59.房地產開發企業進行土地增值稅清算時，下列各項中，不允許在計算增值額時扣除的有（）。A.加罰的利息B.已售精裝修房屋的裝修費用C.逾期開發土地繳納的土地閑置費D.未取得建筑安裝施工企業開具發票的扣留質量保證金

60.企業轉讓舊房計算土地增值稅時，其扣除項目金額有（）。A.房屋及建筑物的原值B.取得土地使用權支付的地價款（不能提供已支付地價款的憑據）C.取得土地使用權時按國家統一規定繳納的有關費用D.轉讓環節繳納的增值稅以外的稅金

61.房地產開發公司銷售新建房支付的下列相關稅費，可列入加計20％扣除基數的有（）。A.取得土地使用權繳納的契稅B.支付建筑人員的工資、福利費C.銷售過程中發生的銷售費用D.開發小區內的道路建設費用

62.下列項目屬于房地產開發成本的有（）。A.土地征用及拆遷補償費B.建筑安裝工程費C.公共配套設施費D.支付給銀行的利息

63.下列屬于不征和免征土地增值稅的有（）。A.李某將自己購買5年的商鋪轉讓B.房產所有人將房產贈與其直系親屬C.因國家建設需要而搬遷，納稅人自行轉讓的房產D.王大爺將自己的房產贈與直接承擔贍養自己義務的小李

64.下列事項中，屬于土地增值稅征稅范圍的有（）。A.美國人杰克將中國境內一處房產贈送給好友B.企業為辦理銀行貸款將廠房進行抵押C.房地產開發公司受托對某企業閑置廠房進行改造D.居民個人之間交換非居住用房產

65.根據土地增值稅有關規定，下列業務屬于土地增值稅征稅范圍的有（）。A.非營利的基金會將合作建造的房屋轉讓B.轉讓房屋所有權C.出讓國有土地使用權D.轉讓國有土地使用權

66.下列項目屬于房地產開發成本的有（）。A.土地征用及拆遷補償費B.建筑安裝工程費C.公共配套設施費D.前期工程費

三、簡答題

67.4.甲企業的機構所在地在北京，2019年發生以下業務：(1)2019年1月1日，甲企業把其A座辦公樓租賃給美國的一家公司，租賃金額為9000美元/年，適用的人民幣匯率中間價為1:6.5，租賃期限為一年。(2)2019年3月1日，甲企業把其B座辦公樓無償給乙企業，并且約定：使用期限為9個月，乙企業無須支付給甲企業任何費用，也無須附帶任何條件。但是此辦公樓市場租賃價格為18萬元/年。(3)2019年6月30日，甲企業與丙企業簽訂一租賃協議，租賃協議約定：丙企業租賃甲公司C座辦公樓，2019年7至12月為免租使用期，2020至2021年為有償租賃期，其中有償租賃價格為12萬元/年，C座辦公樓房產原值為1000萬元。(4)2019年8月1日甲企業購買了丁企業自辦的幼兒園，此幼兒園的房產市場價值為1000萬元，賬簿記載固定資產原值900萬元。其他相關資料：此題涉及的金額全部為不含稅金額，房產稅的扣除比例為30%。根據上述資料，回答下列問題：1.業務(1)甲企業應繳納房產稅。2.業務(2)甲企業應繳納房產稅。(此期間為乙企業無租使用期間)3.2019年業務(3)甲企業應繳納房產稅。4.業務(4)甲企業應繳納房產稅。

68.2.某藥廠2021年7月1日轉讓其位于市區的一棟辦公樓，取得不含增值稅銷售收入24000萬元。2011年建造辦公樓時，為取得土地使用權交付金額6000萬元，發生建造成本8000萬元。轉讓時經政府批準的房地產評估機構評估后，確定該辦公樓的重置成本價為16000萬元，成新度折扣率為60%，允許扣除的有關稅金及附加1356萬元。要求：根據上述資料，按照下列序號回答問題，如有計算需計算出合計數。（1）回答藥廠辦理土地增值稅納稅申報的期限。（2）計算土地增值稅時該企業辦公樓的評估價格。（3）計算土地增值稅時允許扣除項目金額的合計數。（4）計算轉讓辦公樓應繳納的土地增值稅。

69.4、甲企業位于市區，2019年5月15日轉讓一處2016年3月1日購置的位于市區的倉庫，其購置和轉讓情況如下：（1）2016年3月1日，購置該倉庫時取得的發票上注明的價款為525萬元，另支付契稅款20萬元并取得契稅完稅憑證。（2）由于某些原因在轉讓倉庫時未能取評估價格。（3）轉讓倉庫的產權轉移書據上記載的含稅銷售金額為840萬元，并按規定繳納了轉讓環節的稅金。（其他相關資料：甲企業選擇簡易計稅辦法計算增值稅）要求：根據上述資料，按照下列序號計算回答問題，每問需計算出合計數。（1）計算該企業轉讓倉庫時應繳納的增值稅、城市維護建設稅、教育費附加、地方教育附加、印花稅的合計金額。（2）計算該企業轉讓倉庫計征土地增值稅時允許扣除的金額。（3）計算該企業轉讓倉庫應繳納的土地增值稅。（4）如果該企業轉讓倉庫時既沒有取得評估價格，也不能提供購房發票，稅務機關應如何進行處理。

答案解析部分

1.【答案】C【解析】選項A，融資租賃的房產，由承租人自融資租賃合同約定開始日的次月起依照房產余值繳納房產稅；選項B，對出租房產，約定免收租金期限的，在免收租金期間由產權所有人按照房產余值繳納房產稅；選項D，對居民住宅區內業主共有的經營性房產，要區分自營或出租，分別適用不同政策。自營的，依照房產余值計征；出租的，依照租金收入計征。

2.【答案】B【解析】自2010年12月21日起，對按照房產原值計稅的房產，無論會計上如何核算，房產原值均應包含地價，包括為取得土地使用權支付的價款、開發土地發生的成本費用等。宗地容積率大于0.5（3/5＝0.6），按地價全額計入房產原值，因此所確定的房產稅的房產原值＝1500＋2000－3500（萬元）。

3.【答案】C【解析】選項A：單位出租地下人防設施的，從租計征房產稅；選項B：如果是以勞務或者其他形式為報酬抵付房租收人的，應根據當地同類房產的租金水平確定一個標準租金額從租計征；選項C：以居民住宅區內業主共有的經營性房產進行自營的，依照房產余值從價計征；選項D：個人出租房屋用于生產經營的，從租計征房產稅

4.【答案】D【解析】對以房產投資，收取固定收入，不承擔聯營風險的，實際是以聯營名義取得房產租金，應根據有關規定由出租方按租金收入計繳房產稅。該企業2020年應納房產稅＝5000×（1－40％）×（1－20％）×1.2％＋5000×40％×（1－20％）×1.2％×3/12＋200×12％＝57.6（萬元）。

5.【答案】B【解析】本題的宗地容積率＝建筑面積/總占地面積＝3000/7000＝0.43＜0.5，容積率低于0.5的，按房產建筑面積的2倍計算土地面積并據此確定計入房產原值的地價。這是房產稅中的特殊規定，需要特殊記憶。計征房產稅的房產原值＝（3000－1400）＋1400/7000×（3000×2）＝2800（萬元），2020年就該倉庫應繳納房產稅＝2800×（1－20％）×1.2％×9/12＝20.16（萬元）。

6.【答案】C【解析】應繳納的房產稅＝（7000－500）×（1－30％）×1.2％×10/12＋500×50％×（1－30％）×1.2％×10/12＝47.25（萬元）。

7.【答案】C【解析】對出租房產，租賃雙方簽訂的租賃合同約定有免收租金期限的，免收租金期間由產權所有人按照房產余值繳納房產稅。甲公司應繳納的房產稅＝7000×（1－20％）×1.2％×7/12＋（7000－500）×（1－20％）×1.2％×5/12＋2×5×12％＝66.4（萬元）。

8.【答案】C【解析】房產原值＝7500＋4000＋300＝11800（萬元），房產原值包含地價，包括為取得土地使用權支付的價款、開發土地發生的成本費用等。

9.【答案】A【解析】房產原值是指納稅人按照會計制度規定，在賬簿“固定資產”科目中記載的房屋原價。

10.【答案】A【解析】與地上建筑相連的地下建筑，按照地上建筑計算繳納房產稅。應納稅額8000×（1－30％）×1.2％×10/12＝56（萬元）。

11.【答案】D【解析】2020年1～4月應納房產稅＝6000×2/3×（1－30％）×1.2％×4/12＋15×4×12％＝11.2＋7.2＝18.4（萬元）2020年5～7月應納房產稅＝6000×（1－30％）×1.2％×3/12＝12.6（萬元）對于更換房屋附屬設備和配套設施的，在將其價值計入房產原值時，可扣減原來相應設備和設施的價值。2020年8月至年底應納房產稅＝（6000＋120－80＋300）×（1－30％）×1.2％×5/12＝22.19（萬元）該企業2020年應納房產稅＝18.4＋12.6＋22.19＝53.19（萬元）。

12.【答案】C【解析】對個人出租住房，不區分用途，按4％的稅率征收房產稅。

13.【答案】A【解析】房產的租金收入包括貨幣和實物收入；個人所有非營業用的房產，屬于免征房產稅的項目；房產稅征稅范圍不包括農村。

14.【答案】B【解析】露天游泳池不征收房產稅；房地產開發企業建造的商品房，在出售前，不征收房產稅，但對出售前房地產開發企業已使用或出租、出借的商品房應按規定征收房產稅；房產稅征稅范圍為城市、縣城、建制鎮和工礦區，不包括農村。

15.【答案】D【解析】選項A：房屋出租的由產權所有人（出租人）繳納房產稅；選項B：產權出典的由承典人繳納房產稅；選項C：房屋產權未確定的由代管人或使用人納稅。

16.【答案】B【解析】對出租房產，租賃雙方簽訂的租賃合同約定有免收租金期限的，免收租金期間由產權所有人按照房產余值繳納房產稅。

17.【答案】C【解析】對專業供熱企業，按其向居民供熱取得的采暖費收入占全部采暖費收入的比例，計算免征的房產稅。該企業2021年度該企業應繳納房產稅=1000×（1-20%）×1.2%×2/5=3.84（萬元）。

18.【答案】C【解析】個人交換房產，交換價格不等時，由多交付貨幣或實物支付差價的一方繳納契稅。應繳納契稅＝50×4％＝2（萬元）。

19.【答案】D【解析】無償劃撥方式取得土地使用權又轉讓的，由轉讓者按補繳的土地出讓費或土地收益補繳契稅：房屋買賣由買方繳納契稅

20.【答案】C【解析】以房產抵償債務，按照房屋的折價款作為計稅依據繳納契稅，本題中的折價款為9000萬元。

21.【答案】B【解析】選項B，土地使用權互換、房屋互換，為所互換的土地使用權、房屋價格的差額。

22.【答案】C【解析】選項C，承受荒山、荒地、荒灘土地使用權，并用于農、林、牧、漁業生產的，免征契稅。

23.【答案】D【解析】采取分期付款方式購買房屋附屬設施土地使用權、房屋所有權的，應按合同規定的總價款計征契稅；承受的房屋附屬設施權屬如為單獨計價的，按照當地確定的適用稅率征收契稅；如與房屋統一計價的，適用與房屋相同的契稅稅率。此外，只要題目沒明確說是第幾套住房，無須考慮第一套、第二套相關的優惠稅率，因此林某2020年應繳納契稅＝130×4％＋20×3％＝5.8（萬元）。

24.【答案】D【解析】房屋互換，以所互換房屋的價格差額為計稅依據。林某應繳納的契稅稅額＝（96－72）×3％＝0.72（萬元）。

25.【答案】C【解析】以房產抵債的，視同房屋買賣，應由產權承受方周某按房屋現值繳納契稅。周某應繳納契稅＝90×3％＝2.7（萬元）。

26.【答案】D【解析】契稅是以在中華人民共和國境內“轉移土地、房屋權屬”為征稅對象，向“產權承受人”征收的一種財產稅。

27.【答案】B【解析】法定繼承人承受房屋權屬免征契稅；以劃撥方式取得土地使用權，取得時是不需要繳納契稅的，應該在轉讓該土地使用權時，按照補繳的出讓費補繳契稅；契稅的征收范圍不包括土地承包經營權和土地經營權的轉移。

28.【答案】A【解析】在中華人民共和國境內轉移土地、房屋權屬，承受的單位和個人為契稅的納稅人。特別注意契稅的納稅人是買方而不是賣方，這與其他稅種不同。此題中，選項BD：將房產用于償債、以房屋權屬作價投資均屬于契稅征稅范圍，但納稅人為房屋權屬的承受人，所以林先生和作為投資方的某企業集團不繳納契稅；選項C：以自有房產作股投入本人獨資經營的企業，不繳納契稅。

29.【答案】C【解析】選項A：取得銷售（預售）許可證滿3年仍未銷售完畢的，主管稅務機關可要求納稅人進行土地增值稅清算；選項B：整體轉讓未竣工決算房地產開發項目的，應當進行土地增值稅清算；選項C：直接轉讓土地使用權的，屬于應當清算的情形；選項D：既不屬于應當清算的情形，也不屬于主管稅務機關可以要求清算的情形。

30.【答案】D【解析】對于一方出地，一方出資金，雙方合作建房，建成后按比例分房自用的，暫免征收土地增值稅；建成后轉讓的，應征收土地增值稅。

31.【答案】C【解析】超過貸款期限的利息部分和加罰的利息不允許扣除。

32.【答案】C【解析】選項A：高檔公寓不屬于普通標準住宅，不能享受增值額未超過扣除項目金額20％免征土地增值稅的優惠；選項B：因國家建設需要而被依法征用、收回的房地產，免征土地增值稅；選項D：對納稅人既建造普通標準住宅，又建造其他房地產的，應分別核算增值額；未分別核算增值額或不能準確核算增值額的，其建造的普通標準住宅不適用增值額未超過扣除項目金額20％免征土地增值稅的規定。

33.【答案】C【解析】選項ABD：屬于視同銷售行為。

34.【答案】A【解析】納稅人轉讓舊房的，應按房屋及建筑物的評估價格、取得土地使用權所支付的地價款或出讓金和按國家統一規定繳納的有關費用以及轉讓環節繳納的稅費作為扣除項目金額，增值額＝500－800×50％－30＝70（萬元），增值率＝70/（800×50％＋30）×100％＝16.28％，增值額未超過扣除項目金額的50％，稅率為30％，該公司轉讓辦公樓應納土地增值稅＝70×30％＝21（萬元）。

35.【答案】B【解析】扣除項目金額＝500＋2000＋（2000＋500）×10％＋60＋（500＋2000）×20％＝3310（萬元）。增值額＝10000－3310－6690（萬元）。增值率＝6690/3310×100％＝202.11％，適用稅率為60％，速算扣除系數為35％。應納稅額＝6690×60％－3310×35％＝2855.50（萬元）。

36.【答案】A【解析】可以扣除的取得土地使用權所支付的金額＝（3000＋90）×70％×90％＝1946.7（萬元）可以扣除的房地產開發成本＝（200＋1600＋300＋400）×90％＝2250（萬元）可以扣除的房地產開發費用＝（1946.7＋2250）×10％＝419.67（萬元）。

37.【答案】C【解析】選項A：個人之間互換自用居住用房地產的，經當地稅務機關核實，可以免征土地增值稅；選項B：合作建房，建成后轉讓，發生產權轉移，需要繳納土地增值稅；選項C：房地產的出租，出租人雖取得了收入，但沒有發生房產產權、土地使用后的轉讓，因此不屬于土地增值稅的征稅范圍；選項D：對于房地產開發公司而言，雖然取得了收入，但未發生產權轉移，其收入屬于勞務性質收入，不征土地增值稅。

38.【答案】D【解析】納稅人申請注銷稅務登記但未辦理土地增值稅清算手續的，主管稅務機關可要求納稅人進行土地增值稅清算。其他三個選項均屬于納稅人應進行土地增值稅清算的情形。

39.【答案】D【解析】企業以房地產抵債，發生房地產產權轉讓，屬于土地增值稅的征稅范圍選項A，政府向國有企業劃轉土地使用權，不屬于土地增值稅征稅范圍；選項B，出租房產，沒有發生房地產產權的轉讓，不屬于土地增值稅的征稅范圍；選項C，自行轉讓集體土地是一種違法行為，應由有關部門依照相關法律來處理，而不應納入土地增值稅的征稅范圍。

40.【答案】D【解析】選項D：非公益性捐贈房產征收土地增值稅。

41.【答案】B,C,D【解析】選項A，納稅人自行新建房屋用于生產經營，從建成之次月起繳納房產稅。

42.【答案】A,B【解析】選項A:融資租賃房屋,本質上是一種變相分期付款購買固定資產的形式，因此在計征房產稅時,應由承租人自融資租賃合同約定開始日的次月起依照房產余值繳納房產稅;選項C:產權出典的房產,產權所有人已無權支配房屋，因此由承典人以房屋原值按規定扣除一定比例后的房產余值計征房產稅;選項D:經營租賃房屋的,由房屋產權所有人以取得的租金收入為房產稅的計稅依據。

43.【答案】B,C【解析】選項A：納稅人因房產的實物或權利狀態發生變化而依法終止納稅義務的，房產稅款的計算應截止到房產的實物或權利狀態發生變化的當月末；選項D：購置新建商品房，應從交付使用之次月起繳納房產稅。

44.【答案】B,C,D【解析】選項A，對投資聯營的房產，投資者參與投資利潤分紅，共擔風險的按照房產余值計征房產稅；對以房產投資，只收取固定收入，不承擔風險的，由出租方按租金收入繳納房產稅

45.【答案】A,B,C【解析】選項D：單獨建造的地下建筑物按規定計征房產稅。

46.【答案】A,B,D【解析】選項A，政府機關出租的房產，應當從租計征房產稅；選項B，外投資企業應當依法納稅；選項C，產權出典的，由承典人納稅，產權出典人不繳納房產稅。選項D，產權末確定，由房產代管人或者使用人納稅。

47.【答案】C,D【解析】（1）選項AB：獨立于房屋之外的建筑物（如圍墻、室外游泳池等），不是房產稅的征稅對象；（2）選項D：房地產開發企業建造的商品房，在出售前，不征收房產稅，但對出售前房地產開發企業已使用或出租、出借的商品房應按規定征收房產稅。

48.【答案】C,D【解析】選項CD，免征契稅。

49.【答案】A,D【解析】選項B：在依法辦理土地、房屋權屬登記前，權屬轉移合同、權屬轉移合同性質憑證不生效、無效、被撤銷或者被解除的，納稅人可以向稅務機關申請退還已繳納的稅款，稅務機關應當依法辦理；選項C：契稅的納稅人應當在依法辦理土地、房屋權屬登記手續前申報繳納契稅。

50.【答案】A,C,D【解析】選項B：婚姻關系存續期間夫妻之間變更土地、房屋權屬，免征契稅。

51.【答案】A,B,C,D【解析】契稅的納稅義務人是境內轉移土地、房屋權屬，承受的單位和個人。乙向丙出售，應該由丙繳納契稅，以成交價30000萬元繳納契稅；以房產投資、入股，由產權承受方繳納契稅，所以甲不繳納契稅，應該由乙按24000萬元繳納契稅。

52.【答案】A,B,C【解析】選項D，土地使用權出售、房屋買賣，其計稅依據為成交價格。

53.【答案】A,B【解析】選項CD：除保障性住房外，東部地區省份預征率不得低于2％，中部和東北地區省份不得低于1.5％，西部地區省份不得低于1％。

54.【答案】A,B,C【解析】有關公共設施在建成之后產權屬于房地產開發企業的，其成本、費用不得扣除。

55.【答案】B,C,D【解析】房地產開發企業銷售已裝修的房屋，其裝修費用可以計入房地產開發成本扣除；選項A不得稅前扣除。

56.【答案】A,C【解析】符合下列情形之一的，主管稅務機關可要求納稅人進行土地增值稅清算：（1）已竣工驗收的房地產開發項目，已轉讓的房地產建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85％以上，或該比例雖未超過85％，但剩余的可售建筑面積已經出租或自用的；（2）取得銷售（預售）許可證滿3年仍未銷售完畢的；（3）納稅人申請注銷稅務登記但未辦理土地增值稅清算手續的；（4）省稅務機關規定的其他情況。

57.【答案】A,B,D【解析】納稅人有下列情形之一的，應按評估價格計征土地增值稅：（1）提供扣除項目金額不實的；（2）隱瞞、虛報房地產成交價格的；（3）轉讓房地產的成交價格低于房地產評估價格，又無正當理由的。

58.【答案】A,B,C【解析