1/1產業地產政策及關注話題深圳工改工相關政策梳理CentalineConsultants本報告僅供客戶內部使用。

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目錄TABLEOFCONTENTS問題梳理及市場應對21工改工政策梳理核心問題梳理3Codeofthisreport|3CopyrightCentalineGroup,2016《深圳市人民政府關于優化空間資源配置促進產業轉型升級的意見》1、1號《深圳市完善產業用地供應機制拓展產業用地空間辦法（試行）》2、2號《深圳市創新型產業用房管理辦法（試行）》3、3號《深圳市工業樓宇轉讓管理辦法（試行）》4、4號《加快發展產業配套住房的意見》5、5號《深圳市宗地地價測算規則（試行）》6、6號深圳市關于貫徹執行〈閑置土地處置辦法〉的實施意見（試行）》1、3號文件實施細則《〈深圳市工業樓宇轉讓管理辦法（試行）〉實施細則》的通知》2、《關于工業樓宇轉讓管理有關事宜的通知》3、《深圳市綜合整治類舊工業區升級改造操作指引（試行）》主文件附屬文件補充文件工業用地作為未來城市建設的重要來源2013年政府出臺了1+6文件及后續出臺相關補充文件，對工改工項目進行規范政策體系：

2013年，深圳市政府陸續出臺1+6文件并提出M0（新型產業用地），后續出臺相關補充政策政策背景分析Codeofthisreport|4CopyrightCentalineGroup,2016差別化供地、差別化地價、差別化管理模式：

戰略性新興產業、現代服務業等符合深圳產業發展導向的產業，在地價政策、配套用房、土地供應等方面，除了優先供地外，還能最高得到50%的地價優惠，同時對不同產業用地供給方式和供地年限實行差別化管理；企業可以通過租賃、購買、合作等方式解決生產及配套的問題，并根據政策給予創新性企業租金補貼或優惠；同時對工業樓宇進入市場提出三限政策：

限制銷售對象，限制銷售價格，限制二次轉讓周期；修訂工業樓宇轉讓管理辦法以進一步放開工業廠房的市場流轉，使工改工項目占城市更新比重更大；同時以明顯低于市場的價格向新興產業和企業提供優惠的產業用房；建立全市統一、公開的空間供需服務平臺來平衡企業需求；通過創新產業用地分類、鼓勵土地混合使用、提高產業用地容積率上限、預留產業發展空間資源、集約布置配套設施、規范土地的彈性引導與量化控制等措施，來滿足重點產業發展需求；完善土地整備政策，盤活工業樓宇資源，鼓勵社區股份公司參與，提高工改工項目比例，構建更合理的工業樓宇轉讓制度。

政策背景分析M0用地政策文件：

政策文件從差別化供地、房地并舉、促進流轉、節約集約及存量挖掘方面鼓勵工改工項目并促進產業發展差別化房地并舉促進流轉文件解讀節約集約存量挖掘Codeofthisreport|5CopyrightCentalineGroup,2016政策要點政策核心要點70%主導功能分割銷售30%配套指標物業比例地價測算企業自用銷售限制銷售方式銷售對象限制政策要點：

政策文件主要體現在物業比例、銷售限制、地價測算、增值收益四個方面核實方式增值收益核定方式Codeofthisreport|6CopyrightCentalineGroup,2016政策要點解析1、城市更新項目，工業配套建面一般不超過30%。

《深圳市工業樓宇轉讓管理辦法》（試行）城市更新項目中作為工業配套設施的配套辦公、配套單身宿舍以及小型商業服務設施其建筑面積一般不得超過項目總建筑面積的30%。

物業比例：

工改工項目配套建筑面積一般不得超過項目總建面的30%，需按規定根據區位差異配建一定比例創新型產業用房解讀工改工之可售形式與補地價城市更新項目配套設施最多占總建面的30%；工改工項目按照規定根據不同區位需配建一定比例創新型產業用房創新型產業用房配建確定（《項目創新型產業用房配建比例暫行規定》草案）I.一類地區為福田區、羅湖區、南山區、鹽田區的轄區范圍，基準比例為12%；II.二類地區為寶安區新安街道、西鄉街道、龍華街道等區域范圍內，基準比例為8%；III.三類地區為全市除上述一、二類地區以外的區域范圍，基準比例為5%；IV.項目位于市政府確定的重點產業園區范圍內，創新型產業配建比例在基準比例的基礎上核增5%；V.項目范圍內含有非農建設用地的，創新型產業用房配建比例在按照上述比例配建后，可按非農建設用地占比核減5%；2、工改工項目根據區位不同需配建一定比例創新型產業用房。

Codeofthisreport|7CopyrightCentalineGroup,2016注冊企業準入行業企業有購買資格企業受到購買限制，受眾客群極具針對性，需層層圈定，客群范圍較狹隘。

《深圳市工業樓宇轉讓管理辦法》第5條工業樓宇的受讓人須是經依法注冊登記的企業。

用地批準文件、土地使用權出讓合同約定或市政府規定受讓人準入條件的工業樓宇的轉讓，受讓人必須符合產業準入條件并通過各區（新區）產業主管部門依法進行的資格審查。

行業篩選資格審查銷售對象（產業用房及配套）：

工業樓宇及配套設施的受讓人必須為符合項目產業標準的企業，給個人購買增加了難度工業樓宇及配套設施的銷售對象必須為企業，且須符合產業標準條件；解讀工改工之銷售限制政策要點解析Codeofthisreport|8CopyrightCentalineGroup,20162、創新性產業用房價格限制：

政府回購：

城市更新項目配建的創新型產業用房免繳地價，建成后由政府回購，產權歸政府所有。

回購價格按照創新型產業用房本體建造成本加百分之三的利潤執行。

轉讓規定：

創新型產業用房原則上限定自用；購買創新型產業用房的企業確實需要轉讓的，經相關管理主體批準后方可轉讓，優先由政府回購，回購價不高于原售價減折舊價；政府不回購的，在市土地房產交易中心按政府擬定的基準價格以公開方式進行轉讓，次受讓方也應符合創新型產業用房準入條件，經相關管理主體資格審查合格后方可參與競買。

政府不回購：

政府不回購的，產權歸原所有人，但需按政府擬定的基準價格和準入條件租售。

回購價格由審計機構審計后確定。

租售價格原則上應為同片區同檔次產業用房市場評估價格的50%-70%，具體由市發展改革部門牽頭擬定。

1、創新性產業用房企業準入條件：

行業限定：

互聯網、生物、新能源、新材料、文化創意和新一代信息技術等戰略性新興產業；先進制造業、現代服務業、優勢傳統產業及我市產業發展規劃中重點支持的其他相關產業。

企業規模：

最近3年的年均主營業務收入增長率在30%以上；最近1年實際繳納入庫的企業所得稅、增值稅、營業稅3項的地方分成部分合計超過200萬元深圳市重點引進的重大項目依托企業、科研機構，條件可適當放寬，經報請市創新型產業用房建設和管理工作領導小組批準后，可申請購買創新型產業用房。

銷售對象（創新型產業用房部分）：

創新型產業用房具有企業準入限制，政府優先以成本價回購且再次轉讓受到限制城市更新中創新型產業用房，具有企業準入條件；建成后政府優先回購；購買的創新型產業用房限制轉讓；即使需要轉讓，政府優先回購且回購價格較低；政府不回購的情況下出售，受讓方也需符合條件。

解讀工改工之銷售限制政策要點解析Codeofthisreport|9CopyrightCentalineGroup,2016深圳市工業樓宇轉讓管理辦法（試行）第九條：

城市更新項目改造后形成的工業樓宇可分割轉讓。

城市更新項目中作為工業配套設施的配套辦公、配套單身宿舍以及小型商業服務設施可分割轉讓，其建筑面積一般不得超過項目總建筑面積的30%；本條規定的工業樓宇及配套設施分割轉讓時，按照下列規定補繳地價：

1.改造后適用《深圳市城市更新辦法》第三十八條第一款及第三款規定的地價政策的建筑面積中，屬于工業樓宇的，應按照工業和辦公公告基準地價的平均值補繳地價；屬于配套設施的，應按照市場評估地價標準補繳地價；2.適用其他地價政策的建筑面積不再補繳地價；本辦法實施前已簽訂土地使用權出讓合同的城市更新項目，按照本條第三款的規定補繳地價后，項目實施主體可向市規劃國土主管部門申請對改造后的工業樓宇及配套設施進行分割轉讓。

城市更新項目配套設施最多占總建面的30%，在按市場評估價補地價后，可分割銷售。

解讀工改工之可售形式與補地價銷售方式-產權分割：

城市更新項目改造后形成的工業樓宇可以分割轉讓，但需按規定補繳地價政策要點解析Codeofthisreport|10CopyrightCentalineGroup,2016特殊規定：

1.允許預售：

城市更新重建的工業樓宇可根據《城市商品房預售管理辦法》進行預售，但受讓人須是符合辦法經依法注冊登記的企業；2.回遷房無再轉讓限制：

回遷戶取得安置回遷的工業樓宇之后首次轉讓的，不受轉讓后5年內不得轉讓的限制；3.特殊情況免繳納增值收益：

以下兩種特殊情況下免繳增值收益：

城市更新項目已按照市場評估地價標準計收地價的工業樓宇配套設施首次轉讓的；用于安置回遷的工業樓宇登記至回遷戶的。

城市更新工業樓宇可根據細則，實現工業樓宇預售，且回遷部分不受轉讓后5年內不得轉讓的限制；特殊情況免繳納增值收益。

解讀工改工之預售及轉讓限制銷售方式-特殊規定：

根據細則，城市更新形成的工業樓宇可預售，且回遷部分不受轉讓后5年內不得轉讓的限制政策要點解析Codeofthisreport|11CopyrightCentalineGroup,2016工業區--升級改造（限定自用）《城市更新辦法》第38條、《暫行措施》工業區--升級改造（分割銷售）《工業樓宇轉讓辦法》第九條、《暫行措施》情形補交原則及標準公式示意原有合法建筑面積免交地價0增加建筑面積部分基準容積率以內公告基準地價的50%基準地價修正體系50%超過基準容積率部分2倍公告基準地價基準地價修正體系2創新型產業用房免交地價0合計以上四項合計結果情形補交原則及標準公式示意工業樓宇部分基準容積率以內工業與辦公基準地價的平均值工業50%+辦公50%超過基準容積率2倍工業與辦公基準地價的平均值工業50%2+辦公50%2配套部分市場地價3+1模式，市場地價85%創新型產業用房免交地價0合計以上三項合計結果備注：

1、土地使用期限為50年，如確因發展需要，改造為物流用地，土地使用年限為30年；2、超過基準容積率除住宅外其他功能按照2倍基準地價計算2、基準容積率計算公式：

其中，《實施細則》第十二條第一款規定，拆遷用地面積大于10000平方米，基準移交率為30%；根據深標，一類密度分區工業類項目容積率為6.0地價測算：

工改工項目根據物業自持與分割銷售不同，補繳地價方式存在差異政策要點解析Codeofthisreport|12CopyrightCentalineGroup,2016城市更新改造后形成的工業樓宇轉讓的增值收益，在超過規定比例限制時按要求上交30%-100%城市更新工改之增值收益繳納城市更新改造后形成的工業樓宇首次轉讓的，其增值收益按以下方式繳納：

1.工業樓宇轉讓的增值收益額未超過扣減總金額30%的部分，免收土地增值收益；2.工業樓宇轉讓的增值收益額超過扣減總金額30%但未超過50%的部分，按50%的比例上繳；3.工業樓宇轉讓的增值收益額超過扣減總金額50%未超過100%部分，按60%的比例上繳；4.工業樓宇轉讓的增值收益額超過扣減總金額100%部分，按100%的比例上繳；《〈深圳市工業樓宇轉讓管理辦法（試行）〉實施細則》（深規土〔2013〕721號）第十四條增值收益：

城市更新類的工業樓宇轉讓兩類計收方式城市更新改造后形成的工業樓宇及配套設施首次轉讓的，屬于配套設施的部分，按照市場評估地價標準計收地價，免繳增值收益；屬于工業樓宇的部分，相關憑證缺乏者依通知要求繳納增值收益。

城市更新工改之增值收益繳納城市更新改造后形成的工業樓宇及配套設施首次轉讓的，屬于配套設施的部分，按照市場評估地價標準計收地價，免繳增值收益；屬于工業樓宇的部分，增值收益按照《細則》第十四條規定的方式繳交，無法提供工程造價或者扣減稅費的相關憑證導致增值收益無法正確計算的，按照以下累進方式繳交：

（一）成交價格或者計稅參考價格（取價高者）未超過二萬元/平方米的部分，免繳增值收益；（二）成交價格或者計稅參考價格（取價高者）超過二萬元/平方米但未超過四萬元/平方米的部分，按照百分之二十五的比例繳交增值收益；（三）成交價格或者計稅參考價格（取價高者）超過四萬元/平方米的部分，按照百分之四十的比例繳交增值收益。

《深圳市規劃和國土資源委員會關于工業樓宇轉讓管理有關事宜的通知》（2014.8.8）政策要點解析Codeofthisreport|13CopyrightCentalineGroup,20161、地價優惠：

相對較低的地價成本使得后期可銷售物業相比商/住性質土地的物業擁有較大的價格競爭優勢；2、產權分割：

新政策對按市場評估價補繳后的物業可以分割進行房地產權登記并核發房地產權利證書，有利于減少銷售難度；3、銷售方式：

城市更新類工改項目對按市場評估價補繳后的物業可以申請預售，加快資金回籠速度。

政策利好：

主要針對地價優惠、產權分割、銷售方式三個方面政策利空：

主要為銷售對象限制、轉讓限制以及收益分成三個部分1、銷售對象限制：

銷售對象限制定向行業企業，個人投資客戶受貸款、公司資格審批等影響很難進行購買，客戶面狹窄；2、轉讓限制：

對二次轉讓的嚴格的增值稅征收，使得工改項目基本不具備投資價值，客戶購買基本只能作為自用，客戶購買驅動力單薄；3、收益分成：

政府通過征收增值稅參與收益分成，企業收益率減少。

工改工項目在地價優惠、產權分割、銷售方式三個方面存在利好，銷售對象限制、轉讓限制以及收益分成三個部分存在利空政策總結目錄TABLEOFCONTENTS問題梳理及市場應對21工改工政策梳理核心問題梳理3Codeofthisreport|15CopyrightCentalineGroup,2016問題梳理及市場應對指標運用及功能轉換戶型設計銷售定價研發辦公大體量存在去化難度，產業地產項目30%配套上限；部分項目考慮主導功能轉換使用功能，但新規下實現具有難度對于研發辦公、人才公寓市場需求面積市場表現如何指導項目戶型設計銷售限制對于客戶心理預期價格確定增值收益對于開發商收益影響客戶特性研發辦公客戶特性如何促進銷售去化人才公寓客戶特性如何促進銷售去化問題梳理銷售問題銷售門檻突破、銷售流程優化、合作銀行工業類項目存在以下問題Codeofthisreport|16CopyrightCentalineGroup,2016問題梳理及市場應對指標運用及功能轉變：

市場上項目以30%配套指標做滿，同時考慮70%指標建筑形式功能轉換，如M1用地的花樣年拾樂府及M0用地的萊蒙創智谷及峰薈創智特區花樣年拾樂府功能轉變：

項目為建筑新規實施前設計，1層6米、2-4層5.9米，主導廠房功能轉變為LOFT居住；M170%指標功能轉變M0花樣年拾樂府萊蒙創智谷萊蒙創智谷功能轉變：

1.3萬LOFT4.5米層高商務公寓，可商可住，主導研發用房功能轉變為LOFT公寓；Codeofthisreport|17CopyrightCentalineGroup,2016問題梳理及市場應對戶型設計研發辦公：

市場上研發辦公功能分割最小面積約90平米，如滿京華SOHO藝巒用地性質寫字樓名稱主力戶型（㎡）M1（建筑新規前報批）深圳軟件產業園基地少量200-400，其余半層起售深業U中心294-583（銷售）M0滿京華.SOHO藝巒90-460（銷售）建筑設計規范廠房建筑（M1）的設計單元內建筑面積不宜小于500㎡。

新型產業建筑（M0）的設計參照辦公建筑設計規范及相應的消防規范執行，無明確最小面積分割限制。

市場層面Codeofthisreport|18CopyrightCentalineGroup,2016用地性質產業型公寓項目主力戶型產品特點M1（建筑新規前報批）深圳軟件產業基地40-106㎡的一房、兩房及三房有陽臺，通燃氣深業U中心42-60㎡的一房少量戶型有陽臺，不通燃氣M0同泰時代中心52-76㎡的一房和兩房有陽臺，通燃氣萊蒙創智谷40-60㎡一房有陽臺問題梳理及市場應對戶型設計配套公寓：

市場上公寓以一房及兩房產品為主，一般有設計陽臺，部分早期預埋管道可通燃氣市場層面：

以一房及兩房產品為主，以陽臺達到居住化設計，部分早期預埋管道通燃氣建筑設計規范單間式宿舍除陽臺以外的戶內建筑面積不得超過35㎡，套間式宿舍不得超過70㎡；且宗地內所有套間式宿舍規定建筑面積之和不得超過宿舍總規定建筑面積指標的30%。

通過一層商業指標預留燃氣接口，早期預埋管道實現可通燃氣。

Codeofthisreport|19CopyrightCentalineGroup,2016問題梳理及市場應對銷售定價：

城市更新類項目定價應兼顧客戶心理價格接受預期及增值收益綜合考量，給出項目定價片區項目研發辦公人才公寓研發辦公銷售價格周邊價格價格實現人才公寓銷售價格周邊價格價格實現科技園片區深圳灣科技生態園3.5-3.7萬/平米4.5-5萬/平米75%5.8萬/平米6.5-14萬元/平米40%-90%深圳市軟件產業基地3.5萬/平米4.5-5萬/平米70%3.5萬/平米4.5萬/平米75%寶安片區深業U中心1.8-2萬/平米2.1-2.3萬/平米3.7萬/平米55%-60%市場定價體系市場定價趨勢：

研發辦公：

根據市場上研發辦公物業價格一般為周邊辦公物業價格70%左右；人才公寓：

人才公寓定價一般為同檔次公寓或住宅價格的55%-90%。

深圳U中心訪談：

考慮增值收益，開發商自己算了一筆賬，索性讓利給客戶，價格定到上限2萬元/平米，加快去化；公寓也提供裝修（投資客戶對裝修會更喜歡），但只是收回了一個成本價，沒有產生溢價，這和很多項目通過提供裝修來突破限價是很大的不同目錄TABLEOFCONTENTS問題梳理及市場應對21工改工政策梳理項目核心問題梳理3Codeofthisreport|21CopyrightCentalineGroup,2016土地維度：

人才公寓及商業建議積極與政府溝通補繳地價分割銷售，降低風險且快速回現保證項目快速開發根據土地出讓合同，本地塊內產業用房（不含創新型產業用房）可分割轉讓、配套單身宿舍及商業服務業設施限自用；地價內涵方向二：

以租代售方向一：

帶產權分割銷售人才公寓商業地價按照市場評估地價扣減人才公寓部分已補繳低價計算，相對來說低價成本高價格實現周邊同物業價格50%-90%，溢價水平高；能快速回現客戶具有產業限制、必須以企業為單位購買，但后期可通過注冊公司，拓寬產業類型解決優點配套部分無需繳納增值收益，可分割產權銷售，快速回現，價格相比以租代售較高缺點需補地價，客戶有產業及企業限制；產權歸客戶不能抵押無需再補繳地價一般為周邊同類型物業價格的40-60%；能快速回現無特殊門檻限制，簽訂長租合同無特殊產業限制，可以個人客戶購買，不用補繳地價；獨立大產權可作抵押；是簽訂長租協議；價格相對低，客戶抗性大（政府監管嚴），品牌要求高方向三：

出租運營無需再補繳地價租金收益為主，回收期長無特殊門檻限制，但招商運營能力要求高無特殊產業限制；獨立大產權可作抵押；未來長期收入穩定前期投入大，現金回流難；對運營能力要求高核心問題梳理Codeofthisreport|22CopyrightCentalineGroup,2016產業維度：

驗證項目產業發展方向可行性、實現產業定位到產品落位核心問題梳理項目已批復產業定位方向為打造新能源、新材料研發基地產業方向原則1：

符合產業發展趨勢；符合國家、深圳產業未來發展布局原則2：

符合區域產業定位及上層次規劃的要求原則3：

符合與周邊園區產業的互動、錯位發展的需要原則4：

以區域競爭力和產業吸引力為衡量標準原則5：

對項目的產業發展具備帶動性產業定位一般性原則：

對項目產業方向研判主導產業辦公產品定位產業落位客戶研究主導產業企業客戶研究：

客戶需求，客戶痛點市場研究市場研究：

市場產業空間載體形式，典型項目研究，未來發展趨勢產業定位到產品落位問題Codeofthisreport|23CopyrightCentalineGroup,2016物業產品維度-功能轉換：

研發辦公功能上轉變為LOFT產品從建筑可行性、溢價、去化速度、產品可行性方面均具有可行性，關鍵難點在于項目報批報建以及轉換體量論證核心問題梳理百葉排水管道管道嘉霖.華禧遠洋新干線萬科天譽商業指標、辦公+公寓指標改成loft公寓，預留上下水管道、燃氣接口、設獨立洗手間和百葉商業性辦公用地的辦公產品通過預埋和二次裝修改造成4.5米loft公寓，產品是32-65㎡2-5房，迎合市場空白，銷售良好商業性辦公改成loft公寓，通過預留供水主管，同時廚房、衛生間等上下水管一致等手段解決上下水問題電梯無差異：

辦公產品改成公寓產品在電梯設施方面形成的梯戶比對產品的影響無差異獨立洗手間+排水同層排水：

以往辦公樓采用垂直排水系統，目前多采用同層排水，可有效解決每戶排水問題排污、燃氣預埋接口：

提前每戶分割時期預埋接口，方便日后二次改造時期增加通燃氣二次裝修嘉霖華禧本項目研發辦公27.39萬平米，且區域辦公市場不成熟，市場消化及接受存在一定的難度，因此可考慮功能是否具備轉變為LOFT的可能性研發辦公Codeof