丹陽市濱江國際新城A、B地塊可行性研究丹陽市濱江國際新城A、B地塊相關項目可行性研究報告2010年8月

目錄TOC\o"1-4"\h\z\u第一篇城市研究 頁三、相關項目收益1、地塊A相關項目可銷售總額估算產品類型可銷售個/面積（個/㎡）可銷售總額（萬元）銷售單價(元/㎡)銷售價格住宅3360005200174720商業800080006400小計181,120建設相關項目投資相關計劃表相關項目序號總金額（萬元）一、銷售總收入1181,120住宅2174,720商業36,400二、各項支出總額4160,3211前期費用53,9192咨詢顧問費62,0623建安工程費787,2094土地使用費837,7835期間費用926,5526不可預見費102,796三、利潤總額1120,799減：所得稅125,200四、凈利潤1315,599五、相關項目投資總額14160,321六、收益率15投資凈利率169.73%根據市場預測，預計住宅銷售均價為5200元。總銷售收入=5200×336000+8000×8000=181120萬元稅后凈利潤=（總銷售收入－總開發成本）－（總銷售收入－總開發成本）×25%=（181120－160321）－（181120－160321）×25%=15599萬元相關項目總開發價值=15599萬元說明：地下室只考慮成本，未計入收益，所有車位未銷售。投資凈收益率A投資凈收益率==相關項目A投資凈收益率==相關項目開發總凈價B15599=總開發成本B15599=總開發成本1603219.73%=1603219.73%=2、地塊B相關項目可銷售總額估算產品類型可銷售個/面積（個/㎡）可銷售總額（萬元）銷售單價(元/㎡)銷售價格住宅4830005200251160商業16800800013440小計264,600建設相關項目投資相關計劃表相關項目序號總金額（萬元）一、銷售總收入1264,600住宅2251,160商業313,440二、各項支出總額4233,4521前期費用55,6662咨詢顧問費62,9883建安工程費7127,1044土地使用費854,8745期間費用938,7476不可預見費104,073三、利潤總額1131,148減：所得稅127,787四、凈利潤1323,361五、相關項目投資總額14233,452六、收益率15投資凈利率1610.01%根據市場預測，預計住宅銷售均價為5200元。總銷售收入=5200×483000+8000×16800=264600萬元稅后凈利潤=（總銷售收入－總開發成本）－（總銷售收入－總開發成本）×25%=（264600－233452）－（264600－233452）×25%=23361萬元相關項目總開發價值=23361萬元說明：地下室只考慮成本，未計入收益，所有車位未銷售。投資凈收益率A投資凈收益率==相關項目A投資凈收益率==相關項目開發總凈價B23361=總開發成本B23361=總開發成本23345210.01%=23345210.01%=四、售價變動分析分析的必要性本相關項目作為一個高檔次的發展相關項目，開發規模較大，開發周期較長，資金投入較大。而房地產相關項目建設是一個動態的投資過程，在此過程中總會有一些不確定的影響因素與當前測算估計的不完全一致，并最終對相關項目的開發相關計劃和投資收益等產生影響。因此，有必要對一些主要參數在相關項目效益中的影響程度進行敏感性分析，從而給開發者在決策過程中提供一定的技術參考，以實現相關項目的開發目標。而本相關項目由于土地價格恒定，因此在此只考慮銷售價格變動。如考慮到銷售價格有所變動，受宏觀經濟或政策影響，特分各銷售均價進行計算如下：地塊A：住宅均價4800500052005400凈收益率4.11%6.93%9.73%12.51%地塊B：住宅均價4800500052005400凈收益率4.46%7.24%10.01%12.75%由上表結果可見，總銷售收入對開發相關項目的凈成本收益產生較大的影響。成本凈收益對銷售價格是敏感因素，并呈現線形變動。五、相關項目社會效益評估房地產業的獨特的行業特性是與其他行業和人民生活具有高關聯度和高緊密度。這使得其成為目前經濟發展中，增長最快最具活力的行業之一，房地產業對經濟增長的貢獻率日益明顯、日趨重要。濱湖新區是丹陽市未來的建設上規模、配套上水平、環境上檔次的重點建設新區。本相關項目的開發對于該區的發展，提高區位競爭力將有著巨大作用。由此可以看出，本相關項目的開發，既符合國家產業結構調整和發展的需要，又符合丹陽市政府發展濱湖新區的長期規劃，對人民生活水平的改善和提高有重要作用。本相關項目的開發具有良好的社會效益。六、相關項目環境效益評估本相關項目將是一個綠色、生態、以人為本的高檔住宅小區。小區的環境設計將把生態環境放在第一位，從總體布局、單體空間組合、房屋構造、自然能源的利用、節能措施以及綠化系統的設計，都將以改善及提高人的生態環境為出發點和目標。充分發揮綠化在整個生態中其他更深層次的作用，如隔熱、防風、防塵、防噪音等。本相關項目將對保護植被，凈化空氣，美化環境，促進生態良性循環起到積極作用，具有良好的環境效益。七、結論通過前文對本相關項目