養老院創業計劃書-09-12

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瀏覽:5443a)摘要;中國已經進入老齡社會，老年人口基數大、增加快，滾滾而來“銀發浪潮”給社會帶來了巨大壓力。尤其是多年來家庭養老功效逐步減弱，家庭結構出現了小型化、高齡化趨勢，“四二一”家庭百分比逐年上升。日益減弱家庭養老、政府有限財力和不停增加老齡人口全部顯現出社會化養老需求增大，養老機構產業化經營勢在必行。b)行業分析，包含市場規模、增加速度、發展機遇、政策環境等;一、養老機構產業化發展方向從經濟學角度分析，需求使人產生消費動機和行為，進而刺激供給改變，促進產業結構變革。老年人養老需求有其特殊性：一是老年人因為身體機能老化和疾病原因，飲食起居需要人照料，不一樣身體情況和疾病要求是多樣性，有些情況家人和保姆是不能照料到位，需要有較專業醫護人員和營養師才能護理好。二是因為家庭經濟情況和住房條件原因，有些家庭沒有能力請保姆，即是請了保姆也不一定能夠滿足特殊護理老年人要求。假如老年人出現疾病一樣會影響兒女工作和學習，在疾病預防和診療上相對養老機構醫療護理成本會更高。三是從老年人心理來看，老年人不愿意被兒女“囚禁”在家里，孤獨生活會使其感到痛苦。老年人不愿意被人“遺棄”，假如兒女將其送到條件較差，或是交通不便遠離城市養老機構，有些老年人輕易產生自殘、自殺傾向。那么，養老機構將沿著怎樣方向發展呢?依據上述對老年人養老需求分析，養老機構產業化發展三個基礎方向：1、大力發展規模經營。規模經營能夠充足發揮人財物集中優勢，輕易在公眾中形成良好信譽度和公信力。現在中國還未對養老機構規模大小形成較為統一等級劃分標準，但就通常民眾心理認同而言，養老機構床位數在200張以下為小規模，床位數在200-500張之間為中等規模，床位數在500張以上為大型養老機構。我認為規模經營就是發展大型養老機構。那么，為何要把規模經營作為養老機構發展方向呢?理由關鍵表現在以下方面：(1)建筑設計規范?，F在中國已經有大型養老機構通常全部能根據建設部、民政部聯合頒布《老年人建筑設計規范》進行設計和施工，較為科學合理考慮了消防、通風、內部無障礙交通等問題，和臥具、飲食、娛樂、醫療等功效配套。(2)醫療護理上優勢較為顯著。因為大型養老機構含有規模優勢，較為輕易吸引部分有專業知識和經驗醫療人員加盟，從而提升了醫療護理服務水準。尤其是對那些有多個疾病高齡老年人，能夠使之有醫療保障安全感。(3)休閑環境很好。大型養老機構在計劃設計時，通常全部會結合自有土地、空間實際情況，建設部分適合老年人活動場所，種植部分花草樹木，以營造一個幽雅休閑環境。而這一切又全部是老年人，尤其城市中生活老年人和兒女最為關注。2、創建養老機構品牌效應。品牌創建通常是以規模經營為背景和前提條件。只有含有規模優勢和良好信譽，才能創建和提升品牌形象?，F在中國養老機構品牌意識還比較弱。據不完全統計，中國養老機構中僅有廣州市良典養老院在國家商標局注冊了“良典”及其標識。為何養老行業也要向品牌經營過渡呢?首先在大眾消費心理中存在一個崇尚品牌，信任有良好形象品牌傾向。其次，當品牌在消費者心理產生歸屬感以后，有利于推進品牌規模擴張和連鎖經營，進而促進養老機構產業化進程，形成有一定規模和影響養老集團。這么不僅能夠為老年人提供良好養老條件和環境，同時能夠引導養老消費市場更趨于合理，抑制亂收費和服務不到位現象。有利于處理兒女后顧之憂，促進社會安定團結。3、完善養老機構配套功效。伴隨大家生活水平逐步提升和改善，原有部分規模小、起居生活條件差、醫療護理不到位，以贍養孤寡老人、生活困難老人為主敬老院等養老機構模式，已不能滿足老年人養老消費需要。取而代之肯定是有醫療護理專業、膳食結構科學合理、文娛活動豐富、休閑環境幽雅、兒女探望交通便利養老機構。所以，完善養老機構配套服務顯得尤為關鍵。養老機構配套功效完善關鍵在兩個方面：(1)醫療護理服務配套。即使民政部門要求養老機構要配套設置醫療室，但醫療室能真正滿足老年人疾病診療和特殊護理要求嗎?顯然是不夠。就大型養老機構而言，入住大全部是在70歲以上高齡老年人。為何會出現高齡老年人居多現象呢?通常是由家庭護理成本和照料難度決定。只有家庭護理成本和養老機構收費相當初，或因為老年人身體情況需要醫療護理時，兒女才會送老人入住養老機構。這就對養老機構醫療護理提出了更高要求，簡單醫療室是無法滿足需要。試想500多名70歲以上老年人，最少有50%身體全部有部分疾病，需要吃藥、打針;最少有25%老年人需要進行留醫觀察診療，這么病患者就診和住院規模，應有一級甲等以上醫院和配套。所以，大型養老機構必需經過合作，或獨立申辦老年病醫院方法，才能達成醫療護理功效上配套和完善。(2)飲食科學合理套配。養老機構食堂首先必需根據衛生防疫部門要求進行設計和裝修，滿足基礎衛生要求和操作步驟。其次，要針對老年人常見病、多發病，如高血壓、糖尿病等特殊要求，科學制訂營養食譜，合理控制飲食數量和種類。c)商業模式分析，包含盈利模式、競爭對手分析、關鍵競爭力分析等;二、養老機構產業化過程中存在問題現在中國養老機構有政府辦，民間辦，政府和民間合辦等多個形式。就其機構性質而言，又可分為非營利性和營利性兩種。養老機構產業化實質上是走自主經營、自負盈虧營利性道路。這條道路好走嗎?不好走，很艱苦。關鍵存在問題有以下方面：1、投入大，回收期長。既然養老機構產業化方向是規模經營、品牌經營，那么投入產出情況怎樣?擺在我們面前一個事實是，大家全部認為養老行業是一個朝陽行業，是有發展前途，市場很巨大，競爭格局還未形成，總需求大于總供給?？蔀楹螞]有些人愿意跨入這行業，尤其是部分有實力企業集團和個人不愿意投資呢?道理很簡單，因為投入大，回收期長，無利可圖。我們拿一個相同規模養老院項目和房地產項目做一個比較，其結果就顯而易見。假設在某市有一塊10000萬m2土地，容積為3%，建筑面積30000m2。養老院項目扣除減免征地賠償費，建筑成本約1770元/m2，總投資約5300萬元，資金成本為年利率6%。養老院規模按1000張床位計算，回收資金關鍵收入起源是一次性設備購置費，人均收費約8000元，周轉率為3次，累計約2400萬元;床位費每人每個月500元，入住率按100%計算累計約6000萬元;其它收入抵扣經營成本。這么養老院項目回收投資需要，而且沒有盈利。而房地產項目標建筑成本約2170元/m2，總投資約6500萬元，房屋銷售價格3500元/m2，回收資金約1.05億元，包含建設期和銷售期在內大約需要2年半到3年時間。結果房地產項目3年內不僅能夠收回投資，還可獲取約4000萬元左右利潤。2、租賃經營融資困難。因為經濟利益驅動，投資興建養老機構不符合中國現階段投入產出經濟效益常規做法。那么，租賃房屋經營養老機構則是一個較為理想選擇。這能夠把近期巨大投資，轉化為分期租金支出。不過，假如是一個完整房地產項目，她人又怎樣會轉租給她人呢?答案只有一個，那一定是多年“爛尾樓”。要完成一個“爛尾樓”項目，仍然需要較大投資。因為是租賃來房屋，只有經營權，沒有全部權，投入資金肯定被占壓，不能經過抵押貸款等方法，將資金盤活，周轉使用。所以，租賃經營融資困難是肯定結果。我們以廣州市良典養老院經營情況為例。廣州市良典養老院承租了一棟94年九層賓館“爛尾樓”，建筑面積0m2，占地面積8000m2，租期20年。有200多個房間，可設養老床位650張，每個月租金近20萬元，改造、擴建總投資約1500萬元，投資回收期需要6年以上。雖說現在該院經營情況良好，不過因為股東投資能力有限，不得不放棄原有經營其它產業。因為經營權不能抵押貸款，為了籌措養老院流動資金，股東只好向好友借款，甚至將個人住宅也做了銀行抵押貸款。這就是養老機構在產業化進程寫照，是產業化進程中融資難點問題。3、醫護人才引進難大型養老機構服務關鍵是醫療護理服務，而要引進有經驗、中高級專業醫護人員難度較大。在醫院有一套較為完整專業技術職稱晉升機制，假如某位專業醫護人員到養老院醫療康復室工作，要想從初級職稱向中高級職稱晉升，這幾乎是不可能。所以，大型養老機構不僅不能吸引專業醫護人員加盟，也極難培養出自己醫護隊伍。比如，廣州市良典養老院引進一名主任醫師出任院長，因為醫療衛生體制管理原因，只好被迫辭去公職，放棄近30年工齡和對應福利待遇。4、經營風險大。伴隨大家法律意識逐步增強，粗放式醫療護理已經不適合養老機構規模經營發展需要。因為大型養老機構企業規模較大，大家認為其有一定經濟實力和賠償能力，所以對于醫療護理過程中失誤和不妥，老年人兒女往往不輕易包涵和諒解，甚至有意將矛盾激化，向醫療事故糾紛法律程序方面推進，最終造成養老機構賠償。當然大家法律意識增強有其主動一面，但養老機構因為醫療條件、人員素質原因往往處于弱勢狀態。從主觀角度來看，大型養老機構全部愿意創辦和之規模相配套老年病醫院，但衛生部門規章制度、審批程序等并不能給予支持，客觀上加大了大型養老機構經營風險。d)運行計劃，包含未來幾年具體戰略、市場計劃、營銷策略等;在全國范圍內選擇利用現在國家民政部政策在運行模式上現有公建公營，又有公建民營和民辦公助。有利原因采取租賃，自建在有一定經濟基礎地域創辦。e)融資要求及投資回報分析;投資微型小區養老院，床位約為30張，成本月人力成本：16000元雜項：10000元收益收入：35000元純利：約10000元f)實施計劃和運行團體管理;小型家庭養老院模式。即創辦者利用自有住房，在照料自家老人同時，招收小區老人養老。小型家庭養老院床位設置通常為6～15張，由創辦者家庭組員為老人服務。日托養老模式。即“朝至夕歸”式養老，功效設施和托兒所相近，多數由街道或小區興辦，內設活動室、休息室、餐廳及老年課堂等設施，老人白天集中活動，中午供給飯食，晚上各自回家。全市現有各類托老所近30家。居家養老模式。即由政府組織失業人員進行養老技能培訓，經過購置公益服務形式提供養護員補助，安排到特困老人家中提供養老服務。貨幣化養老模式。即政府出資為特困老人發放養老服務補助。選擇居家養老，政府每個月發放“代幣券”，由特困老人憑券自主選擇居家養老服務項目。選擇機構養老，老人可在全市范圍內選擇養老機構，用養老金(低保金、房屋租金等)作養老費，差額部分由政府補助和養老院減免。暖巢管家養老模式。即為空巢老人配置管家，負責老人日常生活照料、身體健康監護、生活用具代購配送、健康咨詢、休閑娛樂等，有2臺專門配送車和52名專業人員，登門為老人服務?，F在接收服務老人有732戶、8500人次。異地互動養老模式。即老人在當地養老機構或中介機構登記，由養老機構或中介機構聯絡到外地養老機構養老。養老助教模式。即發揮中國外老年高級知識分子作用，為其提供養老服務同時，發揮知識技能專長。信息化養老模式。即把信息化手段融入養老服務中，提升養老服務效率。信息化養老模式由西崗區首創，經過“養老110”呼叫平臺、小區老人“呼救通”統、空巢老人家用“愛心門鈴”等信息手段，將社會福利機構、小區衛生服務中心、街道社會化養老服務中心、小區日間老年康樂苑、互動式異地養老服務中心等養老服務資源整合成為養老服務網。合資合作式養老模式。即廣泛吸引國外資金和技術，創辦養老福利機構，完善養老服務體系。g)項目標退出策略;股權回購依據事業商業計劃分析，企業對實施股權回購計劃應向投資者說明。利潤分紅投資商能夠經過企業利潤分紅達成收回投資目標，根據本商業計劃分析，企業對實施股權利潤分紅計劃應向投資者說明。股票上市依據商業計劃分析，企業上市可能性作出分析，對上市前提條件作出說明。股權轉讓投資商能夠經過股權轉讓方法收回投資。企業對投資商進行股權轉讓說明。養老院創業計劃書范文一、實施總結(一)背景和項目簡述中國已經進入老齡社會，伴隨新中國同齡人步入老年，將出現第一次老年人口增加高峰。據統計全國老年人口由年均增加311萬人發展到年均800萬人。截至，中國老年人口總數已達一點五九億，占總人口百分之十二，主動應對人口老齡化發展波及一系列經濟和社會改變，是中國社見面臨重大問題。老年人口基數大，增加快，尤其是伴隨家庭小型化發展，社會化養老需求快速增加。不過長久以來，中國社會福利由國家和集體包辦，存在資金不足、福利機構少、服務水平較低等問題，難以滿足人民群眾對福利服務需求日益增加需要。社會福利事業改革和發展，已經引發了全社會廣泛關注。全社會對社會福利需求急劇增加，使社會福利社會化含有寬廣發展前景;中國綜合國力增強，人民群眾生活水平和道德水準提升，為推進社會福利社會化奠定了良好基礎。聯合國在1982年經過并在全世界實施“1982年維也納老齡問題國際行動計劃”指出：為年長者提供健康照料，必需認可家庭及其所在小區所含有平衡和良好制度特點在此基礎上尋求社會養老機構和家庭之間合適平衡。國家和社會為填補二十一世紀家庭養老不足，提供更為合理、有效養老方法和養老條件，并在政策和制度上提供有利保障。人口進入老年化，肯定伴伴隨勞動力供給、醫療服務、養老金方面壓力增大，這毫無疑問將對其未來經濟增加模式產生深遠影響。對于政府來說，處理人口老年化問題已經達成刻不容緩地步。為此，中國政府不僅已經在照料老人上增加開支，還立即制訂一系列優惠政策激勵私人和外國投資。假如西方國家經驗能夠被吸收，和照管老人相關產業未來市場潛力或許會達成數萬億元人民幣，每十二個月將幫助發明數以百萬計新工作。不難想象，在很快未來，這將成為中國經濟增加一個關鍵引擎。(二)機會概述人口老齡化是世界上很多國家正在面臨或立即面臨一個突出社會問題。中國是世界上人口最多國家，因為社會、經濟、文化科學事業發展，計劃生育工作推進，人口出生率和死亡率不停下降，老年人在總人口中數量和百分比不停增加。依據聯合國將“60歲以上人口占總人口百分比達成10%，或65歲以上人口占總人口比重達成7%”作為判定一個國家是否進入老齡社會標準來看，中國在就已正式邁入了老齡化社會。目前，中國所面臨老齡化問題勢必使傳統養老觀念、養老模式發生深刻改變，老年人對經濟供養、醫療保健、生活照料和精神文明等方面需求日益增加，將直接造成養老設施“有效需求”遠遠超出“有效供給”?！袄夏旯ⅰ笔袌鰸摿薮髧蚁嚓P部門經過調查和分析估計，到本世紀一十年代末，中國退休勞動者一生積蓄總和相當于全國中國生產總值1/3;另據中國老齡人協會估量，中國老年人消費約每十二個月3000億人民幣，而且伴隨老年人消費觀念逐步轉變，其消費數額還將得到深入增加。由此可見“老年人市場”是一個潛力很大市場，老年人產業，尤其是老年住宅產業是一個極待開發產業。山東省是人口大省，老年化問題也越發凸顯，政府也提出應加大《中國老年人權益保障法》、《山東省老年人權益保障條例》、《山東省優待老年人要求》實施力度，確保老年人各項待遇得到落實。同時政府也出臺了一系列即促進老齡產業發展經濟政策。這些政策關鍵包含財政財策(專題撥款、補助、減免收費等等)、稅收政策(優惠和減免等)、信貸政策(貸款規模、期限、利率方面優惠)、價格政策(價格保護、價格限制等)、外資政策(激勵和吸收外資進入等)。這全部有利于老年產業成長也發展，同時也增加了從事此項產業有利原因。(三)目標市場描述和估計1、中國已進入老齡化社會階段根據國際標準，當一個國家或地域65歲以上人口占總人口7%或60歲以上人口占總人口10%以上時，即為老齡化社會。據相關統計資料顯示，現在中國是世界上老年人口最多國家，60歲以上老齡人口約為1.45億，占中國總人口11.2%，而且這個數字每十二個月全部在以3%速度增加。中國進入老齡化社會已是不爭事實。依據國家相關部門統計估計，到2025年，老年人將占全國總人口19.34%;到2040年，老年人將占全國總人口27.8%，到時每三個半人口中就有一個老年人口。2、國外老年住宅市場情況歐美各國因為傳統個人主義影響重視發展社會養老設施，尤其是美國快速發展老年小區。而在東方受到儒家思想影響下部分已開發或開發中國家，為避免重蹈西方福利國家所經歷沉重財政負擔，試圖尋求維系傳統家庭倫理觀念及尊老愛幼社會風尚。所以，為了消除現代社會生活方法改變、家庭觀念改變和家庭結構小型化趨勢對家庭養老環境沖擊和功效減弱，亞洲國家對維護和改善家庭養老環境及發明新房住模式方面作了很多努力。3、老年人養老逐步向集中養老轉移受傳統觀念影響(她們認為那些所謂養老院是些沒兒、沒女孤寡老人安身之地)，中國老年人養老講究“三代同堂”，老死不離兒孫。但伴隨多年居民生活水平提升和居住觀念改變;關鍵家庭趨于普及，傳統家庭逐步降低，首先下一代和老一代分居現象不停增加，其次家庭結構演變又表現為老少兩代在居住上“分而不離，離而不遠”特點，所以老年人不堪忍受“空巢”孤獨寂寞之苦，從過去不愿到養老院開始向往養老院，養老觀念和居住觀念正在發生根本性改變。4、國家、省、市各級政府激勵進行老年公寓建設面對中國進入老齡化社會，老年人生活問題已越來越被社會所關注。1998年起各級政府就出臺了相關政策，激勵民間組織、企業、個人創辦養老服務機構。在召開中共十六大三中全會上相關代表提及老年人養老一事，中央領導對此十分重視。近日國家民政部及地方各級民政部門從社會各方面宣傳全方面關心和幫助老人，尤其是老年人養老和生活方面，并激勵從事老年住宅建設?？偨Y：養兒防老這一中國幾千年來沿用照料老人方法已經給成長起來獨生兒女一代提出了嚴峻考驗。她們同時面臨著贍養4個老人現實。伴隨大家經濟實力提升和對養老意識改變，老年養護業已經在中國出現，在處理人口老齡化社會問題上，老年養護產業必將逐步顯現出主動社會意義。中國老齡化進程和經濟發展不一樣時，未富先老已成為全社會普片存在問題。所以，處理老齡問題，做好老年社會工作，發明良好物質基礎成為我們急需處理關鍵問題。實現老年人“老有所養、老有所醫、老有所教、老有所學、老有所為、老有所樂”更社會發展追求關鍵目標。(四)競爭優勢和劣勢分析1、優勢(1)營銷方法轉變。因為老年消費是一個自主性消費，老人消費觀念既成熟又相保守，很多老人對新型產品會感到陌生，認同接收也會有一個過程，在對老年住宅進行營銷推廣時候就應該充足考慮到這一點：在營銷手法上，避免使用概念營銷，轉為說服力更大、更輕易讓老年人了解體驗式營銷;在銷售風格上，避免浮夸，樓書和賣場設計全部應保持扎實、簡練、穩重風格，實施耐心引導式銷售。從長遠來看，市場經濟是一個多發展、多改變時代，受時代特點影響，未來老年人比起今天老年人，對新消費觀接收質量要快得多，也輕易得多。(2)提升服務品質。針對老年消費質量特征，老年商品質量和“銀發市場”服務質量全部必需提升。老年人是一個特殊社會人口群體，在飲食、起居、衣著、旅游、醫療保健、文化娛樂等各方面全部有著這十二個月紀段特點，對商品質量要求尤其高，通常是商品質量不好不買，價格太貴不買，不實用不買，不安全不買，太復雜不買，只要產品不對路，質量不過關，在老齡消費中就不會有市場，也就不會有長久效益。(3)針對老年消費中休閑性消費和服務性消費所占百分比大特點，以悠閑生活和優質服務為賣點，為項目打下長遠附加價值。(4)在企業發展不一樣階段，開展不一樣層次服務。在企業經營1前—3年關鍵發展自助型老年公寓，即采取上門服務方法，為老人提供生活方面照料和幫助，同時為她們進行心理疏導和壓力排解，使老人生活質量得到提升。當企業經過1-3年發展和經營后，資金及市場全部有了深入充裕及發展，此時再逐步建設住宅型和陪護型老年公寓，爭取最終建立起環境優美、設施齊全、舒適健康一體化老年公寓。這么分階段、相關鍵建設必將對企業發展產生主動影響，同時各階段相關鍵建設對企業服務質量也會起到主動作用。2、劣勢(1)、觀念落后，意識不足即使各級政府對于老齡化問題相當重視，不過在少數部分地域，因為中國長久形成是家庭兒女養老觀念，所以面對中國人口老齡化挑戰，部分職能部門和小區管理和服務部門對開展和加強小區養老助老服務關鍵性和迫切性認識不足，沒有把小區養老助老服務事業提升到反應一個社會文明進步水平和提升人民生活質量、保持社會穩定高度來認識，服務意識差。這些肯定給社會公眾帶來了部分對于小區養老負面心理影響，對于養老服務小區開發產生部分阻力。(2)、競爭者帶來壓力有商機肯定有商家，即使現在成全部養老產業剛剛起步，商家尚少，但不容置疑是，在可預見未來，競爭者必將紛至沓來，這對于該行業任何商家全部將帶來一定壓力和風險。企業在很快以后，面正確必將是一個競爭日趨猛烈市場，在這里為數越來越多潛在競爭者轉化為現實競爭者，大家全部期望在這養老產業鍋里分一杯羹，任何行業內部現存者、行業外部潛在進入者全部必需清楚意識到這一市場環境，并做好充足準備，迎接挑戰。(3)資金困擾作為一支學生團體必將面臨資金不足及缺乏經驗問題，在企業運行過程中也一定會碰到部分我們從未碰到過挑戰，所以在企業發展過程中我們必需抓住機遇，勇于挑戰，在發展中積累經驗，不停充實和提升自己。(五)經濟情況和盈利能力估計老人之家建立之初，資金問題是一個很關鍵方面。所以在建立之初我們可能見面對資金短缺問題，不過我們會將事實展現在大家面前，這么我們就會有針對性去確立目標和方向，努力處理問題。對于經濟情況，我們會盡力維持經濟穩定，經過和其它企業進行資金方面合作，取得更過投資。其次我們能夠經過貸款方法進行資金籌集。早期我們將實施上門服務，依據老年人需要，為她們提供生活上照料及心理方面咨詢，立即摸清市場，積累經驗，這么將降低企業早期在資金不足情況下支出。伴隨計劃實施，我們努力將得到一定認可，就會取得一定成效。從而使企業資金周轉靈便，資金流動比較順暢，繼而我們對老人需要及習慣將愈加了解。其次企業將對職員做出愈加細致和合適分工，進行愈加專業培訓，從而提升職員工作效率，這么將有利于財務部門制訂愈加嚴密計劃，一定份額資金要取得對應效益，職員們責任心高了，企業經濟運行金額將愈加穩定。(六)團體概述團體(Team)是由職員和管理層組成一個共同體，它合理利用每一個組員知識和技能協同工作，處理問題，達成共同目標。企業是由財務部，銷售部，市場部，策劃部，行政部，人力資源部等多個部門組成。不管是高層領導還是下層職員全部是企業一員，組員之間和睦相處有利于企業深入發展，所以團體力量是不可替換。當然大團體是由小團體結合而成，各部門全部是一個小團體。團體之中不可缺乏就是一個引領下屬上級和按命令實施行動下層職員。不管上層還是下層我們全部堅持一視同仁標準。(七)估計能提供利益我們利益起源關鍵是1、為老人提供生活照料心理咨詢等方面服務所收取費用。2、和其它企業企業合作取得利潤。比如旅游企業、健身企業、藥品企業、器械設備企業等較大型企業。我們也能夠經過為她們進行品牌宣傳來賺取部分利益。我們估計經過服務老人、服務社會贏得社會信賴將自己品牌打造出去這種路徑，立即收回成本，取得良好資金運轉情況。二、產業背景和企業概述(一)具體市場分析和描述1、老年人口數中國是世界上老年人口最多、增加最快國家之一，1999年成為老年型國家。20世紀80年代以來，60歲以上老年人口平均每十二個月以3%速度連續增加，更為突出是，80歲以上高齡老人已高達1100萬，并以年均5%速度遞增。本世紀中葉，60歲以上老年人口將達成4.4億左右，約占亞洲老年人口總數36%，占世界老年人口總數22.3%。中國老年人口規模之大，老齡化速度之快，高齡人口之多，全部是世界人口發展史上前所未有。從區域來看，中國現在已經有三分之一省市區人口呈老年型，其中上海、浙江、北京、江蘇、天津、山東、湖南、廣東、廣西、四川等省市區65歲以上老年人口已超出其總人口7%，遼寧、河南、安徽、福建等省65歲以上人口靠近(二)競爭對手分析1、專屬老年護理企業不足現在中國雖有部分家政護理企業，但在老年人護理方面并不完善，她們提供服務大多僅限于對老年人生活料理，沒有考慮到老年人精神上需求及對日常娛樂生活需要?，F現在，越來越多獨具老人需要并不是生活上照料，她們更需要是本身價值實現及精神上充實。2、老年公寓建設供不應求。發達國家進住老年公寓和養老機構老年人約占老年人總數5%左右。中國現在只有0.8%人能夠住進養老機構，部分老齡化尤其嚴重地域所含有養老設施所能安置老年人也不到地域人口總數1%。3、老年公寓布局不合理。現在老年公寓和養老機構建設還沒有例入各個城市總體計劃，缺乏從中國老年人特點和需求出發，而制訂科學合理建設計劃。所以現在存在著有老年公寓即使環境和物質條件全部很好，但地點遠離社會、遠離親友。交通不便;有居住高層塔樓并密度較高，活動空間少等，這些全部給老年人生活和社會活動造成不便。4、老年公寓價位偏高。有老年公寓環境優美，設施齊全，服務很好，不過租售價位較高，很多老年人只好望洋興嘆。如上海市選擇老年公寓老人中，86.3%期望每個月所需費用不超出1000元(《中外房地產導報》18期)。北京市調查顯示，50歲以上常住人口中，60%以上表示近期或以后愿意入住老年公寓，但她們所能承受平均價格為860元;大連市老人入住老年公寓和養老機構能夠接收價位為400-500元(《老年住房專題會議論文集》)?？梢?，在中國現在廣大老年人收入偏低情況下，老年公寓檔次和價位要適合廣大中低收入老年人承受能力。5、大多數老年公寓和養老機構建筑老化，設施不全。通常來說設備齊全，環境優美，服務周到老年公寓不太多。而有些單位和個人資助養老機構，如福利院、敬老院環境、條件和服務則較差，不能達成老有所養、老有所樂目標。處理好老齡產業盈利和福利關系是發展老年住宅必需考慮，作為一個產業，追求一定盈利水平，獲取一定經濟效益，是市場化運行肯定要求和關鍵標志。能否取得合理利潤，反應產業運行和發展健康情況。不過，老年住宅服務對象和其中部分服務內容，含有社會福利特點。所以，發展老年住宅，必需兼顧社會效益和經濟效益，必需認真處理好福利和盈利關系。(三)市場需求1、“老年公寓”市場潛力巨大國家相關部門經過調查和分析估計，到本世紀一十年代末，h7n9禽流感思想匯報，中國退休勞動者一生積蓄總和相當于全國中國生產總值1/3;另據中國老齡人協會估量，中國老年人消費約每十二個月3000億人民幣，而且伴隨老年人消費觀念逐步轉變，其消費數額還將得到深入增加。由此可見“老年人市場”是一個潛力很大市場，老年人產業，尤其是老年住宅產業是一個極待開發產業。2、家庭原因催生老年住宅產生和發展自中國七十年代中期實施計劃生育控制以來，“三口之家”現已成為社會主力家庭結構。很多獨生兒女成家以后，所面臨是每對中青年夫婦在繁忙工作壓力和殘酷生存發展競爭條件下要照料四個老人和一個孩子，時間和精力嚴重不足，再加之老年人多愁善感及實際上“代溝”，由此引發了一系列沒完沒了家庭煩惱及社會問題，老年公寓呼聲高漲，呼之欲出。3、老年娛樂市場開發很多老年人退休后賦閑在家，沒有兒女陪同和照料，她們會產生一個空虛感，急需表現自己個人價值。所以部分老年旅游團及老年娛樂文化活動全部有了很大發展，老年人不再只是現在家中，她們更多會選擇走出家門，參與小區或社會上組織部分娛樂活動，這大大促進了老年產業發展。4、老年住宅在京、滬兩地倍受熱寵最早老年公寓就出現在北京和上海。上世紀九十年代初，在當初上海商品房積壓量高達上千萬平方米情況下，中高級老年公寓一直供不應求，排隊預訂場面時有發生。九十年代中期，北京部分機構在吸收上海老年公寓成功經驗后，結合當地域老年人生活習性建老年公寓，取得了良好經濟效益和社會效益?？偨Y：假如說1.45億老年人口基數是老年住宅建設必需條件、家庭原因和老年人社會問題是催生老年人公寓產生關鍵原由，那么國家激勵和京滬兩地老年公寓熱寵應該能使我們看到老年公寓建設期望。從今天老年人口基數、老年人社會問題及老年人養老觀念重大轉變趨勢看，實施老年公寓建設應該說是一個機遇，老年公寓建設恰逢其時，水到渠成。能夠預見，老年公寓必將逐步被老年人極其兒女所接收。(四)企業概述老年公寓首先要符合老年人特點和要求。老年人年紀大、身體虛弱、眼睛不好、牙齒不健、腿腳不靈、消化功效差，有高齡老人和有多種疾病老人生活不能自理，還需要生活和醫療方面特殊護理和服務。同時中國老年人在生活習慣和觀念方面和外國老人有很多不一樣之處，所以不能完全照搬國外老年公寓模式。我們應根據中國政府制訂“老有所養、老有所醫、老有所學、老有所為、老有所樂”養老標準，創建符合中國國情和老年人需求中國老年公寓。1、地點選擇。依據老年人特點和需求，老年公寓適宜選擇在不遠離社會，不遠離家庭和親友，空氣新鮮，交通方便，有綠化帶、公園等環境優美地方。2、老年公寓模式。國外老年公寓模式，依據1986年國際慈善機構(HTA)老年人居住建筑標準分為7類：退休和退休前老人居住住宅;生活基礎自理，僅需少許監護和幫助健康老人住宅;提供全天監護和最低程度服務和設施健康老人住宅;專為體力虛弱而智力健全，不需要護理和監護老人住宅;專為體力尚健而智力衰退并需要個人生活照料和監護老人住宅;專為體力和智力全部衰退并需要個人監護和護理住宅;專為體力和智力衰退并患有疾病、受傷等老人入住注冊醫療機構。又依據各個國家現實狀況和經驗，國外老年住宅模式大致上能夠劃分為四種：獨立式老年住宅;集合式老年住宅(老年人合住住宅);護理型老年人住宅和公立養老院(社會福利性)。從資金起源劃分實際上分為兩種：家庭和個人融資;政府和社會融資。借鑒國外經驗，結合中國實際情況，中國老年公寓模式大致上能夠劃分為三種：成套老年公寓住宅;合居老年公寓住宅;護理和醫療型老年住宅或機構(個人支付或政府和社會資助)。(3)設計和配套設施。老年公寓要根據老年人特點和“老年人建筑設計規范”，從住區計劃、設計到配套建筑和設施方面要符合老年人特點和需求。老年公寓宜為低層小高層(有電梯)或平房有小院落，而不宜高塔樓，住房面積以合室、一室、二室小套房為主。道路要無障礙設計，戶內有緊急呼叫和電子安防系統。居室要陽光充足和通風。老年公寓要有完備配套設施和服務，如醫院、健身娛樂、文化教育、圖書資料、購物中心、銀行、郵局、交流活動、家政服務等。尤其是老年小區內要配置正要求點醫院。該醫院應含有診療、搶救、咨詢功效，這是關系老有所養關鍵保障，是老年人進住小區最關心問題之一。(4)規模和檔次。從居者本身利益。安全管理和市場需求出發，老年公寓規模不宜過大，這要依據各地具體情況和條件而定。要依據老年人不一樣經濟和健康條件和需求，建設不一樣檔次老年公寓住宅。不過中國現在老年人經濟收入普遍不高，老年公寓開發和建設要以廣大中低收入者經濟承受力和需求為主，而不能片面追求規模和檔次。(5)老年公寓性質。依據國外經驗和中國具體情況，老年公寓以經營性和公益性相結合為好。老年公寓租售方法，能夠由老人舊房置換、舊房出租、返本銷售入住等進行資金運轉。另外，還需要政府政策支持和社會各方面資助。福利性養老機構，則是由國家和地方政府和社會出資給予建設。三、市場調查和分析(一)老年人物質生活狀態中國已經提早步入了老年社會，現在中國老齡人口總數額已經達成1.74億左右，占人口總百分比達成12.78%，而且以每十二個月800萬——900萬速度在快速增加。老年人口數量逐步擴大使得養老問題迫在眉睫，老年人生活現實狀況也成為一個新社會關注焦點。伴隨中國老年人口增加，老年消費市場也日益引發重視，針對老年人衣食住行用老年用具正在逐步增多。但就現在情況來看，老年市場提供產品和老年人真正需求之間還存在差距，這包含兩方面內容：首先是數量上差距。中國現在老齡人口已經達成了1.74億左右，依據國家老齡委估計，現在中國老年市場需求量應為1萬多億，現階段市場供給量遠不能滿足，供求之間存在巨大市場空白;另一個方面是現有老年產品和老年人真正需求產品之間存在差距，產品種類不夠豐富、真正能滿足老年人需要產品不多，這就意味著巨大市場空間和企業競爭、發展空間。老年人生活質量高低和本身經濟能力及兒女供養能力直接相關。現階段中國老年人，在吃飽穿暖普遍層面上不存在太大問題，但在生活品質確保、提升上，則相差很懸殊。1、城市老年人物質生活現實狀況城市老年人在退休后基礎上全部享受養老金，加上中國人普遍儲蓄習慣，城市老年人大部分在養老基礎經濟保障上問題不突出，老年人消費多數集中在衣、食、行、樂、保健等方面。在城市中，因為商品供給比較充足，城市老年人在生活方面選擇余地較大，老年人在基礎物質生活上不存在太大困難。在城市中，那些沒有養老金、沒有經濟起源，依靠低保收入維持生計老年人通常生活質量相對比較低，但她們基礎上已經納入到國家基礎保障體系中，在生存方面不存在很大障礙。2、農村老年人物質生活現實狀況農村老年人大多以種地為生，伴隨年紀增加，雖不能再從事繁重體力勞動，卻不能像城市老年人那樣退休，享受國家發給養老金，關鍵還靠家庭贍養。這無疑增加了農村家庭經濟負擔，使得原本就不在同一起跑線上城鎮家庭經濟情況深入分化，農村老年人在生活、醫療、精神等方面全部承受著較大壓力，其中尤以醫療問題最為凸顯。相關部門資料顯示，農村合作醫療覆蓋率比較高，不過，農村合作醫療補助額度有限，發生重大疾病時根本不夠用。對多數農村老人來說，受經濟條件和兒女觀念影響，有病只能依靠鄉村醫生，打打針，吃點藥。經濟條件很好老人得了大病或許能夠住院診療，而其它老人只能小病硬挺，大病等死，用于老人治病費用占全部家庭支出百分比較低。農村老年人收入起源單一，關鍵依靠土地或兒女供給。而老年人大部分積蓄用于給兒女建房、成家，基礎花費在兒女身上，預留給自己用來養老是極少一部分。農村老年人更不能像城市老年人一樣有退休金養老保險作為生活基礎保障，以至于很多農村老年人生活僅維持在最低水平，由此造成了很多農村老年人全部存在營養不良疾病。這種情況直接和地域經濟發展水平相關，東西部地域也存在差距。但從整體而言，農村老年人生活水平不高、飲食結構不合理是一個普遍存在現象，當然這也和農村老年人生活習慣有很大關系，不過根源還是收入低問題。(二)老年人精神生活狀態老年人精神生活現在多為兒女、社會所忽略，我們常說贍養老人、孝順老人不僅指提供豐富物質生活，老人需要更多是情感照料和精神關照，所以贍養老人更關鍵是精神贍養。1、城市老年人精神生活現實狀況兒女在身邊，伴侶在左右，有自己業余愛好，有些人能傾訴心事，有多年老好友，這么老年人在精神上相對充實，不會常出現孤獨、寂寞、情感無處寄托等精神生活上問題。而現在城市中還存在很大一部分老人，她們精神生活很匱乏。2、農村老年人精神生活現實狀況因為社會經濟整體水平提升和政府、家庭等多方努力，農村老年人在物質供養方面有了一定改善，但老年人精神需求及精神文化生活則顯然還未被重視。社會經濟文化環境變遷已促進農村老年人在精神文化需求方面提出新要求。市場經濟對年輕人道德觀念沖擊、因兒女流動而造成留守老人增多、活動場所及設施匱乏等方面原因，全部加劇了農村老年人精神文化生活貧乏程度。農村老年人精神文化娛樂生活原本就不多，但因大部分老人有兒女在身邊，此種問題還能得到一定程度緩解。不過伴隨經濟發展和人口政策效應顯現，以后農村空巢老人百分比也將逐步擴大。相比于經濟較發達農村地域，經濟落后地域農村里外出打工人員百分比更高，這些地域農村老年人空巢生活更令人堪憂。另據調查顯示，即使大多數農村老年人身邊有兒女，少數老年人身邊沒有兒女，不過不在身邊兒女能夠經過電話等方法和老人進行情感溝通和交流。不過，空間距離對老年人情感慰藉負面影響確實是一個普遍事實。況且，身邊有兒女也并不一定能為老年人提供情感慰藉，這還取決于兒女是否夠孝順。兒女是老年人情感支持關鍵起源，但也不是唯一起源。老年人還能夠在家庭之外找到其它支持。在被問及：“您有訴說心事人嗎?”，回復有占64.5%，沒有為35.5%。在這方面，女性老年人情況要好于男性，女性回復有為67.1%，男性老年人為61.4%。(三)市場分析及估計1、社會關心和重視很多城市中老年人離退休后對原單位往往有著極強歸屬感。做好離退休人員走訪慰問工作是組織工作中一項常規工作，是傳達一個組織對離退休人員關心關鍵渠道。老年人離退休后第一活動場所是家庭，第二活動場所就是小區。小區所含有鄰里互助、情感交流等功效恰好在一定程度上滿足老年人某種精神需求。建立健全小區家政服務體系，為老年人提供最便捷最可靠家政服務，包含生病時有些人陪侍、孤獨時有些人聊天，努力營造“尊老、敬老，愛老”小區氣氛，使老大家有所忙、有所樂、有所依，小區和老人之間才能形成一個良性互動關系。2、政府重視老年事業是一項公益性、社會性事業，在市場不能有效發揮作用地方，政府必需主動負擔起職責。在老年人精神贍養方面，政府自然責無旁貸。一直以來國家提倡“老有所養，老有所醫，老有所學，老有所為，老有所樂”，政府在未來政策導向和宏觀計劃上，需要堅持老年人利益和社會整體利益相統一標準，愈加重視從老年人精神層面提升老年人生活質量和生命價值。(四)市場發展走勢老年人生活現實狀況問題是整個社會高度關注并函待改善問題，也是以后發展中一個關鍵關鍵問題。面對這么一個人口大國老齡化問題，必需政府、社會、家庭、個人全方位動員、多方參與、共同處理，如此才能破解難題，實現社會穩定、連續發展。人口老齡化是世界人口發展一大趨勢，估計在二十一世紀三、四十年代將達成高潮,現在，這一問題受到世界各國普遍關注。北京市在80年代末就已經步入老齡化社會，90年代以來，人口老齡化程度不停加劇，人口老化形勢日益嚴峻，老年人口不管是在數量上還是在總人口中比重全部在不停提升。所以我們老年公寓發展前景比較寬廣，因為中國老年人相關產業并不是很發展，這類產業市場容量巨大，對于我們老年公寓進入市場是一個良好契機。因為老齡化不停加劇，中國這類相關產業有著良好發展趨勢，處于不停地上升過程，伴隨老齡化現象加重，老年人市場充滿商機，老年消費群體已經受到越來越多人注意力。伴隨社會老齡化一路攀升，工作繁忙兒女敬孝心方法就是為老人多添衣物，多付出關愛。“孝心”消費在中國人情感市場中占相關鍵地位。孝心是對雙親長輩孝敬心意，是中國孝道文化關鍵,是祖先崇敬文化內涵。古人云，百善孝為先。孝心經濟可開發潛力很大。老年人是一個特殊社會群體，老年人特殊生理、心理和行為特征，決定了其消費能力、消費偏好、消費行為、消費方法、消費觀念、消費習慣、消費決議等方面特殊性，由此形成了現實消費需求和潛在消費需求特殊性>。在這部分人口巨大數量規模背景下，已經并將形成一個特殊消費市場。在中國，針對老年人這個特殊消費群體很多消費領域到存在大面積空白，所以相關老年人相關產業有著良好發展前景，預期形勢對于我們也是有利。(五)競爭對手分析在中國，現在已經有4萬多家養老院，據調查，中國60歲以上老年人已達1.6億多，其中5%人有入住養老院愿望。而中國現有養老院數量僅夠0.86%老人入住，這表明養老事業在中國有著巨大發展空間。公布《中國老齡事業發展》白皮書顯示，全國城鎮有社會福利院、敬老院、養老院、老年公寓和老年護理院等養老服務機構39546個，總床位149.7萬張，其中農村鄉鎮敬老院29681個，總床位89.5萬張，遠遠不能滿足老年人入住需求。中國現有養老服務設施大部分由國家和集體投資，但非公有制養老機構發展展現顯著上升趨勢，在有地域已超出公有制養老機構。上海市有養老機構467家，其中非公有制122家。天津市非公有制養老機構已達231家，擁有床位8939張，占全市養老機構床位數85.5%。創辦于1995年天津鶴童老年福利協會，是一個民辦慈善福利服務型社團組織，在天津和北京開設養老院，其養老服務已延伸到老年餐飲、老年物業和老年用具領域。她們還引進德國專業養老護理院技術和管理方法，創辦了老人護理職業技能培訓學校，并創辦了居家老人照料企業。在廣州，民營廣州壽星大廈已成為全國最大養老福利服務機構。該大廈投資2億多元，建筑面積11萬平方米，是集托養、住宿、旅游、度假、療養、娛樂、飲食、保健等于一體老人公寓，有多位老人入住。(六)競爭優勢即使中國已經有了一部分老年人相關產業，不過因為老齡化加劇，中國老年人市場還是屬于供不應求階段，這對于我們老年公寓有利形勢，讓我們有一個良好成長環境，競爭壓力不是太大。即使中國已經有了有相當大競爭力老年人企業，不過我們老年之家重視發展是通常中小企業，目標是廣大一般老年群體，著眼于中國中國大型老年人服務產業空白領域，占據大型企業之外市場份額。我們老年公寓針對大部分老年群體設置了專題服務，以一般老年群體為中心，實施經濟實惠價格體制，在價格上中國中國大型企業拉開距離，從而取得更多老年消費群體。她們擁有優異技術設備，擁有齊全服務，還有多年打下基礎，我們相對于她們來說，規模較小，設備不優異、不齊全，不過我們主打是特色老年之家服務型公寓，我們以精心、周全服務取勝，以盡心盡力為老年人服務為宗旨，以讓老年人安心度過晚年生活、讓兒女放心標準，打造出一個集小區服務、休閑娛樂、保健為一體綜合性老年人公寓。這是我們相對于中國中國大型企業所含有競爭優勢，在中國，老年人相關產業并未形成壟斷行業，這類產業發展正處于新開發階段。先前步入市場相關產業已經有一定歷史，而且已經占有了相當一部分市場份額，在老年人消費市場擁有一定用戶基礎，不過在中國，老年人市場還有相當一部分空白領域，我們老年公寓就能夠在空白了領域中占有一定市場份額。我們企業關鍵競爭對手并不是之前就已經進入市場大型企業，而是處于初步發展階段中小型企業，她們在老年市場上正處于慢慢成長階段，基礎不是很牢靠，在市場中占有份額并不穩定。不過因為她們比我們優異入市場，我們在市場這方面和她們相比還是有部分欠缺，她們正處于成長階段，所以她們以后發展機會顯著比我們有前景。她們產品在老年人群體中有一定信賴度，產品種類較多，營銷策略很好，市場擁有率較高。她們是我們企業目前面正確威脅，伴隨中國老齡化加重，老年人市場將會慢慢地發展、成熟、直至飽和，我們以后面正確潛在競爭對手和危機會越來越多，這對于我們發展是個不利狀態，所以我們必需在市場上站穩腳跟。以后老年人市場還會不停擴大，社會和政府對老年人會越來越重視，所以我們企業發展空間較大，這也是我們為何選擇老年人為目標理由。我們老年公寓是老年人集中居住場所，有對應餐飲、清潔衛生、文化娛樂、醫療保健服務體系，在現在中國市場上有一定競爭優勢，我們老年公寓目標是一般老年和青年消費群體，填補了現在中國老年人市場空白領域，相信我們企業會在社會上占有一定市場份額。四、企業戰略(一)各階段發展戰略戰略是最關鍵計劃形式之一，是組織一個總體行動方案，是為實現總目標而做關鍵布署和資源安排。在項目建立和發展過程中肯定會出現這么或那樣問題，不管是怎樣競爭和風險，我們必需要制訂合適戰略并進行實施，爭取做到規避風險，實現企業使命及愿景。1、初級階段：確定目標人群關鍵為老年群體，制訂符合老年人服務。招收含有專業技能職員并對其進行職業技能培訓。以經營、發展、敬業、服務為基礎準則，形成企業企業文化。要明確各部門、各組織使命，和企業愿景，已確定企業實質和以后發展方向。企業里各部門要有明確劃分且要有明確使命，各個部門之間應該相互合作，明確企業目標，組員之間相互激勵、相互幫助來愈加好完成工作，推進企業愈加好愈加快發展。在企業經營前1—3年，將把發展關鍵放在開發自助型老年公寓上，即企業關鍵提供上門服務，派部分經過被訓護理人員在老年人家中照料她們生活起居，并按時為老人提供心理咨詢服務，提升老年人生活質量。企業還將定時組織用戶出外游玩和在公園、廣場等休閑場所專門教授老年人怎樣進行合理健身鍛煉。在確保了老年人基礎生活良好同時，也為她們提供了合理健康娛樂活動。2、中級階段：對企業所面臨環境進行分析和研究，以把握時機，避開威脅。(1)外部環境分析：對企業所面臨目前和未來外部環境進行分析，就是要正確把握環境改變和發展趨勢及其對企業影響，充足發掘企業所能利用機會，明確必需規避風險。企業環境在很大程度上決定了管理當局選擇，成功戰略肯定是和環境相適應戰略。(2)內部環境分析：對企業內部環境分析也就是對組織本身分析，通常包含對企業組員、財、物、信息資源、市場位置、研發能力方面分析研究。明確企業所含有競爭優勢和劣勢，從而使管理者識別出企業所含有能夠作為競爭武器獨特能力和資源。企業經過1—3年發展必將擁有一定資本積累，及品牌著名度。所以在企業發展中級階段，企業必將愈加優化自己服務體系及經營模式，開展原有項目標基礎上加大和各相關產業聯絡。如同旅游企業合作，開展老年人旅游項目：同健身中心合作為老年人提供愈加專業合理鍛煉計劃。在加強自助型服務質量同時，依據所含有資金情況及市場環境建設相對簡單陪護型老年公寓。即企業為老年人提供一個環境優美、舒適居住小區，及簡單生活照料，小學老師師德論文，關鍵面對生活能夠自理老人。在此階段企業也應加強對企業宣傳，在小區、報刊、電視中投放廣告。誠信經營，發明品牌效益，深入得到大家認可。3、發展階段：對企業本身進行分析評價，根本明確企業本身優勢和劣勢。在和同行業競爭中積累經驗，填補不足，爭取取得更高市場份額，在不一樣城市創建品牌連鎖店。主動參與社會公益活動，和保健品企業、心理咨詢所、旅游企業等建立合作關系，提供高品質服務，擴大品牌效益。(1)企業將對前期發展進行總結合評價，在和同行業競爭中爭取占領優勢地位，樹立良好企業形象，形成品牌效益。從而吸引社會上更多老年人，贏得更多企業和企業信任，繼而穩固企業資金流動和周轉。(2)企業將會為老年人邀請愈加好心理教育家，讓她們為老年人做不定時心理健康匯報講座，讓了老年大家擁有一個健康心理，對生活擁有一個健康主動心態，對未來充滿期望，對生活充滿樂趣。(3)我們企業將會留有足夠空間為老大家娛樂活動做準備，尤其是設施方面要尤其注意安全問題，以防老人在不經意間受傷。我們將對老年人各方面全部做好周到考慮，我們承諾兒女要讓父母就像在自己家一樣生活。我們還會依據老大家性格和身體方面做好全方面分析，并依據她們需要為她準備好對應食物，安排好合理活動。深入建設全方面一體化老年公寓，在資金充裕基礎上建設設施齊全，環境優美，居住醫療條件一流老年公寓。同學校社團及社會上公益團體建立長久合作關系，在確保企業利益同時回饋社會。4、未來階段：在同行業中處于優勢地位，加強和相關行業合作。因為國外這類行業發展早、體系健全，要想取得愈加好發展須向國外同行業學習，找出自己不足，并在規避風險方面建立更完整體系，使企業取得長遠發展。在對企業本身進行分析該技能基礎上，要選擇企業所要采取最好戰略，實現企業和環境最好匹配。在發展過程中，我們將會依據實際面臨情況來不定時制訂對應方法，一步一步補足初定戰略，讓我們計劃戰略更完備。將選定戰略付諸實施，設計和戰略相適應組織結構，匹配符合戰略要求人力資源，設計對應控制系統以確保戰略實施在正確軌道。當內外部環境條件發生改變時或合適所選擇戰略不能滿足組織要求時，要對戰略進行立即調整和變革。(二)經過企業戰略來實現預期計劃和目標1、企業和企業間還存在猛烈競爭，不管是哪方面全部有一個好和壞大比拼，但只要企業在各方面制訂完備方法，則就能在競爭中占有利地位。所以，企業要時刻注意著企業所出現問題，并將立即制訂方法處理問題。2、同行間競爭猛烈程度是由競爭各方面布局結構和所屬產業發展水平決定，競爭各方情況包含企業本身固定成本和庫存成本、產品差異化程度、產業市場容量和市場增加速率、競爭對手復雜程度、退出壁壘高低等等，這些原因通常相互作用，共同決定著競爭猛烈程度。3、要在這些競爭中生存下來，我們就必需得指定良好對策。不管哪個部門全部謹慎認真地完成任務。嚴格地根據制訂對策工作實施。把老年人各方面全部安排井井有條，得到老大家認可和信賴，得到家人認可和信賴，更得到社會上企業和其它企業信任。這么，建立了我們信譽后，就不停聯合其它企業、吸引資金設施、有利資源來壯大我們隊伍，增強我們企業實力，利用優異設備和文化知識來贏得大眾認可，這么我們努力進步，逐步擴大企業規模，在社會上占有穩定地位。(三)營銷策略理論上有經濟主體經濟效益關鍵來自于兩個方面即收入和成本比較。只有遵照既開源又節流思緒，才能從根本上降低養老服務成本，提升效益。在降低成本方面有依靠共用資源比如醫院公園，共享政府配套設施;抓好前期投入，考慮事情要有前瞻性，不要反復投資，降低返修;降低管理成本，依據本身優勢發展特色性服務項目，提供差異化管理，最大程度做到最小成本提供最優服務，達成利潤最大化;要充足考慮到老年人特有風險原因，在入住協議上注明，以免引發無須要麻煩，造成經濟損失同時提升了成本。在增加收入方面考慮到：增加有形收入，增加基礎設施建設，提供比較齊全服務，滿足入住老人需求同時，吸引社會上老人消費，提升利用頻率;增加特色服務，馬斯洛需求層次理論告訴我們，老年人需要不僅是滿足物質享受，還要滿足精神享受，在不停滿足她們提升需求，達成心理上依靠，對于服務支出她們會更主動，我們更有收入(趙本山小品聊10元錢);還有教育培訓(我個人上電大也有補缺憾成份在里面)、音樂、太極養花種草等，只要吧老大家需求和老年公寓供給有效地結合在一起，增加收入是大有余地.五、總體進度安排(一)服務介紹及收入家政護理：為用戶提供經過培訓以后持證上崗養老護理員以不一樣方法(如全天、白天、鐘點、出行等)為老年人服務;另外還為用戶提供多種家政、維修、搬運等服務。醫療保健和康復療養：按會員制設置每位會員健康檔案，定時進行全方面體檢;無償保健療養咨詢;無償參與相關保健講座;創辦小型老年病醫院，設置門診、化驗、急診、觀察病房、家庭病床，送醫藥上門;全天候救護車及護士值班服務，在這方面總要求應該是“小病不出門，大病不誤診，急癥立即救，慢病可療養，事事可咨”。心理咨詢：影響老人健康關鍵原因是心理障礙，園區將組織心理醫生為大家進行心理咨詢和診療。購物：園區設有老年用具和日常見具商店并接收多種代購服務;園區內設有便民商店并接收多種電話購物、無償送物上門。旅游：園區和大型旅行社合作，常常組織夕陽紅專題旅游;還將和北京、大連、廣州等地老年小區合作，舉行異地交換居住療養業務，盡可能為用戶降低費用。交通服務：開設大巴專線往返于成全部和園區之間，園區內手推車供無償使用，并準備一定數量輪椅供出租使用。當地三輪車和老年車能夠進入園區，并能夠代用戶租用多種用車。安全保衛：每戶全部設置緊急呼叫裝置，服務人員二十四小時值班;園區內設置三重安全保衛方法：紅外監視、門衛值班、保安二十四小時巡查。報刊服務：代訂多種報刊，報刊投送到家。音像制品出售和租賃：建立專門服務部開展相關業務。園藝：為了滿足部分老年人對于園藝和種植愛好，園區將辟出專門地塊出租給老年人，供她們自己種花種菜，豐富晚年生活。房屋置換：為了方便部分在成全部城內有房而又期望到園區居住用戶，企業能夠代為辦理城內房屋出售或出租事宜。法律顧問：園區和相關律師事務所合作，為用戶提供法律顧問和咨詢服務。老有所為服務：這是一個常常被忽略而又十分關鍵服務，也就是說要盡可能地為還能夠服務社會老人(尤其是有一技之長老人)提供一個老有所為活動舞臺，提供必需條件。激勵老年人盡可能“有所事事”，而不是“百無聊奈”;在老年大學中創辦自創中心讓老年人進行多種手工制作;假如有老人能夠寫作詩文或能夠撰寫回想錄，園區將代為推薦、聯絡出版和發表。(二)市場份額企業不停發展對社會影響便會越來越大，一個有好聲譽企業在市場競爭競爭中也會占據有利地位。所以，企業應樹立良好企業形象，把企業愈加好推銷出去，爭取占大更大市場份額。不過應全方面考慮，建立早期我們任務重大，早期工作必需確保好質量，才能為企業發展奠定良好基礎。好開始就意味著成功了二分之一，好早期肯定會推進企業不停發展，也就意味著企業含有良好發展前景。(三)關鍵合作伙伴任何事物發展全部不是獨立，所以企業發展離不開和其它企業合作。老人之家顧名思義便是以老人為主，我們合作商便離不開那些和老年人相關企業，如保險企業、藥品企業、營養保健品企業、健身機構和教育機構。經過交流和合作有利于降低成本提升服務品質。其次我們發展和社會宣傳也是離不開，所以我們也會同媒體進行合作，增加品牌著名度及大眾多企業了解。合作商力量也是不可估量，能夠從不一樣方面增加企業資金起源，積少成多，在不停合作和交流中發展，是企業資金流動愈加穩定。(四)融資方案融資是企業依據本身生產經營情況、資金擁有情況，和企業未來經營發展需要，通組織資金供給，以確保企業正常生產需要，經營管理活動需要理財行為。企業籌集資金動機應該遵照一定標準，經過一定渠道和一定方法去進行。我們老年公寓因為資金問題，需要有一個有可行性融資方案。因為銀行是企業最關鍵融資渠道，所以我們能夠選擇銀行貸款作為關鍵融資手段;因為股票含有永久性，無到期日，不需歸還，沒有還本付息壓力等特點，所以籌資風險較小。股票市場可促進企業轉換經營機制，真正成為自主經營、自負盈虧、自我發展、自我約束法人實體和市場競爭主體。同時，股票市場為資產重組提供了寬廣舞臺，優化企業組織結構，提升企業整合能力，所以股票籌資也是我們企業所選擇融資渠道之一;我們還能夠利用國際商業銀行貸款、國際金融機構貸款和企業在海外各關鍵資本市場上債券、股票融資業務等海外融資方法;因為融資租賃業務為企業技術改造開辟了一條新融資渠道，采取融資融物相結合新形式，提升了生產設備和技術引進速度，還能夠節省資金使用，提升資金利用率，所以融資租賃也是我們能夠選擇方法之一，而且融資租賃，是經過融資和融物結合，兼具金融和貿易雙重職能，對提升企業籌資融資效益，推進和促進企業技術進步，有著十分顯著作用;因為典當融資簡便、快捷和自由使用，能夠大大提升資金利用率，所以，典當融資也是一個不可或缺融資手段。我們企業會開展多元化融資渠道，為企業資金運轉提供一定基礎，為企業發展鞏固好堅實后備力量。我們還能夠選擇融資方案有：基金組織、直存款、銀行信用證、委托貸款、直通款和直沖款等方案。六、關鍵風險、問題和假定(一)關鍵風險分析1、政策風險3、管理風險對策：認真甄選管理人員，引入風險評定機制，成立決議評議部門，在重大決議面前充足考慮市場原因和政策原因。方便立即發覺失誤。避免重大損失。.強化成本管理基礎工作，實現現代化成本管理手段。實施績效管理，完善企業管理構架，做好企業各個方面管理。4、人力資源風險對策：本項目屬高效益項目，合適提升人員薪酬，建立公平績效管理體制，建立獨特企業文化體系，對吸引人才和留住人才全部是至關關鍵。良好待遇和完善管理和獎懲機制能夠確保人力資源安全和連續性。建立現代企業制度;確立“以人為本”管理理念;加強企業文化建設;提升內部管理結構化水平;建立科學、有效評定體系和約束機制;建立科學激勵機制。人力資源工作要和戰略、技術、產品等其它要素聯絡起來;確定人力資源質量標準;建立人力資源質量檢測體系;建立人力資源質量確保體系。開發和整合人力資源計劃和政策，確保和組織戰略一致性，支持企業業績目標實現。提供立即和有效方法，吸引和招聘到適宜、有經驗、技術職員，以滿足組織要求。提供薪酬和福利框架，以激勵更高工作業績，確保組織目標實現和優異人才保留。幫助開發職員必需能力以確保組織目標實現，提供框架以幫助處理職員問題。確保職員遷移和中止有效管理和成本合理，及充足處理對個體職員沖擊。確保人力資源信息產生和步驟運行高效、正確，并保持和其它業務系統和步驟整合。5、財務風險對策：前期詳實財務預算，嚴密項目計劃，和對投資單位信用審查有利于確保資金正常周轉。而規范財務制度是規避財務風險肯定之路。利用投資活動應對財務風險，利用資金回收活動應對財務風險，利用收益分配活動應對財務風險，加強財務監督，完善內部控制制度建設，加強資金管理，有效防范資金風險，強化對外擔保管理，降低或有負債風險，建立和健全企業財務風險防御機制。6、項目風險分析大家對老年公寓價格水平接收度不高。該項目最大特點就是開發老年產業。但這一樣也是該項目標風險，該項目能否吸引各民間協會來辦公、開展活動;能否吸引老年產品生產企業和銷售商來展銷產品;能否吸引重慶市三甲醫院來開分支機構，能否開發老年創意產業等，全部還有很多不確定原因，使項目經過多元化產業發展來分散投資風險設想存在不確定性。7、其它大型項目還將面臨來自不一樣領域其它不可抗力風險。對策：制訂合理周密風險應對機制，嚴格按程序處理突發事件。盡力將風險損害降至最低。(一)風險規避即應對方法1、認真進行項目選址。老年人公寓項目必需含有能滿足老年人養老心理和生理需求個性和特色，選擇好項目地段是打造老年公寓個性和特色載體和必需物資條件，老年公寓項目能否成功關鍵在地段，因為地段是唯一，是其它條件不可替換。2、本項目土地使用面積400畝，總建筑面積20萬平方米，分期建設，總周期約36個月。所以，必需首先做好總體計劃，有了科學完整、協調統一、個性特色總體計劃，項目就含有了健康骨架和活靈魂，就有了“量身定做”依據和藍圖，就可避免項目建設中隨意性、盲目性，確保產品個性特色，整體風格。3、項目總體方案和建筑設計必需遵從三條標準一是建筑設計必需表現老年公寓個性、特色及建筑風格;二是充足滿足老年人特殊群體養老、休閑特殊需要，以人為本，實現人性化設計;三是老年公寓必需“量身定做”，“量身定做”應從設計開始。4、本案“項目風險分析”一章對老年人公寓項目提出了風險提醒，項目實施時，在硬件完備基礎上，還必需在軟件上下功夫，提升管理水平，確保服務質量，做好推介宣傳。提出詳盡含有針對性可操作方案，以服務為導向，化解大家對老年公寓疑慮七、管理團體首先依據投資者投資數目所占百分比建立董事會，推選投資數目最多投資者做董事長，在企業需要進行決議時，由董事會提出議案進行表決，最終由董事長進行決議。在企業建立早期，資金較為短缺，可由各個董事擔任不一樣職務，比如財務總監、銷售部長、策劃部部長、行政部長、人力資源部長、市場部部長。1、董事長2、行政部3、策劃部4、財務部5、市場部6、人力資源部7、銷售部八、企業資金管理“現金為王”一直以來全部被視為企業資金管理中心理念。企業資金管理水平往往是決定企業存亡關鍵所在。在面對日益猛烈市場競爭，企業面臨生存環境復雜多變，經過提升企業現金流管理水平，才能夠合理控制營運風險，提升企業整體資金利用效率，從而不停加緊企業本身發展。我們應該做好資金管理，確保企業正常運轉，我們應該投資決議和計劃，建立資金使用和分管責任制，檢驗和監督資金使用情況，考評資金利用效果。管理關鍵目標是：組織資金供給，確保生產經營活動不間斷地進行;不停提升資金利用效率，節省資金;提出合理使用資金提議和方法，促進生產、技術、經營管理水平提升。傳統意義上現金管理關鍵是包含企業資金流入流出。然而廣義上現金管理，其所包含范圍就要廣多，通常包含企業帳戶及交易管理、流動性管理、投資管理、融資管理額風險管理等。企業現金管理關鍵能夠從計劃現金流、控制現金流出發。我們要經過利用現金預算手段，并結合企業以往經驗，來確定一個合理現金預算額度和最好現金持有量。假如企業能夠正確估計現金流，就能夠確保充足流動性。我們還應該對現金進行集中管理，這么有利于我們了解企業資金整體情況，在更廣范圍內快速而有效地控制好這部分現金流，從而使這些現金保留和利用達成最好狀態。我們對資金管理標準關鍵是：劃清