第6章房地產投資項目財務分析房地產投資項目財務分析概述房地產投資項目財務分析基本報表傳統的財務分析指標現代的財務分析指標房地產投資項目財務分析的應用不完全懂得會計和財務管理工作的經營者，就好比是一個投籃而不得分的球手。

——羅伯特.希金斯6.1房地產投資項目財務分析概述1.房地產項目財務分析的含義財務報表分析是指以財務報表和其他資料（報表附注、財務情況說明）為依據和起點，采用專門方法:系統分析和評價企業的過去和現在的財務狀況、經營成果及其變動，目的是了解過去、評價現在、預測未來、幫助各利益關系人改善決策。6.1.2財務報表分析的作用評價企業的經營業績：企業的盈利能力如何？影響企業盈利能力的主要因素是哪些？企業的自我可持續增長能力如何？影響企業自我可持續增長能力的主要因素是什么？

診斷企業的財務健康狀況：企業的負債狀況如何？企業否具有財務風險？企業是否具有償債能力？企業的經營風險如何？企業是否面臨財務困境或破產風險？6.1.2財務報表分析的作用計劃未來的經營策略和財務政策：評價和決定企業未來的投資項目；調整和制定企業未來的資本結構政策；調整和制定企業未來的融資和籌資政策；調整和制定企業未來的利潤分配政策。評價企業的投資價值：投資者根據企業披露和公布的財務報表，確定企業股票（股權）和債券是否具有投資價值？銀行根據企業披露和公布的財務報表，決定是否批準或提早企業的貸款申請？根據《房地產開發項目經濟評價方法》，房地產開發項目經濟評價的一般程序為：房地產市場調查與預測投資與成本費用估算收入估算與資金籌措財務評價房地產開發項目策劃方案比選不確定性分析綜合評價房地產項目財務評價是在房地產市場調查與預測、項目策劃、投資成本與費用估算、收入估算與資金籌措等基本資料和數據的基礎上，通過編制基本財務報表，計算財務評價指標，對房地產項目的財務盈利能力、清償能力和資金平衡情況進行分析。第8章房地產開發項目財務評價房地產開發項目經濟評價中的財務評價報表基本財務報表輔助財務報表備注現金流量表全部投資現金流量表資本金現金流量表投資者各方現金流量表資金來源與運用表損益表資產負債表項目總投資估算表（包括項目開發建設的各種投資費用估算表、經營資金估算表）項目收入（包括銷售收入、出租收入和自營收入）與經營稅金及附加估算表投資計劃與資金籌措表（包括借款資金還本付息表）基礎性數據存儲于輔助報表中；輔助報表通過對應關系生成基本報表。6.2房地產投資項目的基本財務報表現金流量表現金流量表報告公司在一段時期內從事經營活動、投資活動和籌資活動所產生的現金流量。該報表分別報告公司“來自經營活動的現金流量”（如凈利潤、折舊、攤銷、遞延所得稅、流動資產與流動負債之差，等等），“來自投資活動的現金流量”（如資本性支出、并購支出、出售資產、投資回收，等等）“來自籌資活動的現金流量”（長短期負債增減、配股、增發新股、利息和股利支出，等等）。6.2房地產投資項目的基本財務報表1.現金流量表來自經營性活動的現金凈流入量簡稱“凈營業現金流”，它是由企業正常的經營活動產生的，與企業“出售資產”、“銀行借款”、“發行股票”或“發行債券”無關。因此凈營業現金流是企業現金流量表的最重要組成部分，其信息的含義對企業高層經理、投資者、銀行和政府主管機關，都具有重要的政策啟示。6.2房地產投資項目財務分析基本報表

1）現金流量表的種類

按照投資計算基礎的不同，現金流量表一般分為：

（1）全部投資現金流量表全部投資現金流量表是不分投資資金來源，以全部投資作為計算基礎，用以計算全部投資所得稅前及所得稅后財務內部收益率、財務凈現值及投資回收期等評價指標的計算表格。其目的是考察項目全部投資的盈利能力，為各個方案進行比較建立共同基礎。序號項目合計123…N1現金流入1.11.21.31.41.51.61.7銷售收入出租收入自營收入凈轉售收入其他收入回收固定資產余值回收經營資金2現金流出表6-1：全部投資財務現金流量表單位：萬元2.12.22.32.42.52.62.7開發建設投資經營資金運營費用修理費用經營稅金及附加土地增值稅所得稅3凈現金流量4累計凈現金流量計算指標：1、財務內部收益率（%）：

2、財務凈現值（ic=%）：

3、投資回收期（年）：

4、基準收益率（%）：（2）資本金現金流量表

資本金是項目投資者自己擁有的資金。該表從投資者整體的角度出發，以投資者的出資額作為計算基礎，把借款本金償還和利息支付作為現金流出，用以計算資本金財務內部收益率、財務凈現值等評價指標，考察項目資本金的盈利能力。6.2房地產投資項目財務分析基本報表序號項目合計123…N1現金流入1.11.21.31.41.51.61.7銷售收入出租收入自營收入凈轉售收入其他收入回收固定資產余值回收經營資金2現金流出2.12.22.32.42.52.62.72.82.9資本金經營資金運營費用修理費用經營稅金及附加土地增值稅所得稅借款本金償還借款利息支付3凈現金流量4累計凈現金流量計算指標：1、資本金財務內部收益率（%）;2、財務凈現值（ic=

%）表6-2:資本金現金流量表單位：萬元

（3）投資者各方現金流量表

該表以投資者各方的出資額作為計算基礎，用以計算投資者各方財務內部收益率、財務凈現值等評價指標，反映投資者各方投入資本的盈利能力。當一個房地產項目有幾個投資者進行投資時，就應編制投資者各方現金流量表。其表格形式見下表6-3。6.2房地產投資項目財務分析基本報表序號項目合計

1

2

3…

N1現金流入12（1）（2）（3）（4）應得利潤資產清理分配回收固定資產余值回收經營資金凈轉售收入其他收入

2現金流出2.12.2開發建設投資出資額經營資金出資額

3凈現金流量

4累計凈現金流量表6-3：投資各方現金流量表單位：萬元1）資金來源與運用表的含義

資金來源與運用表是反映房地產投資項目在計算期內各年的資金盈余或短缺情況以及項目的資金籌措方案和貸款償還計劃的財務報表，它為項目資產負債表的編制及資金平衡分析提供了重要的財務信息。6.2.2資金來源與運用表序號項目合計123…N1資金來源1.11.21.31.41.51.61.71.81.9銷售收入出租收入自營收入資本金長期借款短期借款回收固定資產余值回收經營資金凈轉售收入2資金運用2.12.22.32.42.52.62.72.82.92.10開發建設投資經營資金運營費用修理費用經營稅金及附加土地增值稅所得稅應付利潤借款本金償還借款利息支付3盈余資金（1）-（2）4累計盈余資金現金來源與運用表單位：萬元該表給出的盈余資金表示當年資金來源（現金流入）多于資金運用（現金流出）的數額。當盈余資金為負值時，表示該年的資金短缺數。作為資金的平衡，并不要求每年的盈余資金不出現負值，而要求從投資開始至各年累計的盈余資金大于零或等于零。反映房地產項目開發經營期各期的資金盈余或短缺情況，主要用于資金平衡分析。作為房地產項目開發經營的必要條件，各期累計盈余資金不應出現負值。如果出現負值即資金缺口，應采取籌資措施予以解決。2）與一般建設項目的不同

在填列資金來源與運用表時，與現金流量表一樣，出售項目和出租項目也會有所不同，這是與一般建設項目不同的地方。

（1）出售項目資金來源與運用表

（2）出租和自營項目的資金來源與運用表6.2.2資金來源與運用表序號項目合計

1

2

3…

N

1資金來源1.11.21.31.4銷售收入資本金長期借款短期借款

2資金運用2.12.22.32.42.52.62.7開發建設投資經營稅金及附加土地增值稅所得稅應付利潤借款本金償還借款利息支付

3盈余資金（1）-（2）

4累計盈余資金

出售項目資金來源與運用表單位：萬元序號項目合計123…N1資金來源1.11.21.31.41.51.61.71.81.9出租收入（或自營收入）資本金折舊費攤銷費長期借款短期借款回收固定資產余值回收經營資金凈轉售收入2資金運用2.12.22.32.42.52.62.72.82.92.10開發建設投資經營資金運營費用修理費用經營稅金及附加土地增值稅所得稅應付利潤借款本金償還借款利息支付3盈余資金（1）-（2）4累計盈余資金現金來源與運用表單位：萬元

等于資源來源-資金運用6.2.3利潤表1）利潤表（損益表）的含義利潤表（損益表）是反映房地產投資項目計算期內各年的利潤總額、所得稅及各年稅后利潤的分配等情況的財務報表。通過該表提供的投資項目經濟效益靜態分析的信息資料，可以計算投資利潤率、投資利稅率、資本金利潤率、資本金凈利潤率等指標。6.2房地產投資項目的基本財務報表1）利潤表（損益表）損益表反映公司在一段時期內，通常是一年、半年、一季度或一個月期間內，使用資產從事經營活動所產生的凈利潤或凈虧損。公司編制損益表的依據：“銷售收入-銷售成本-經營費用-管理費用-財務費用-利息-所得稅=稅后利潤”所以，凈利潤增加了投資者的價值，而凈虧損減少了投資者的價值。由于損益表的編制依據“權責會計制”，因此，利潤不等于現金。假定其他因素不變，如果“應收賬款”太多，盈利的企業可能沒有現金；如果“應付賬款”增加，虧損的企業不一定沒有現金。序號項目合計123…N1經營收入1.11.21.3銷售收入出租收入自營收入2經營成本2.1商品房經營成本2.2出租房經營成本3運營費用4修理費用5經營稅金及附加6土地增值稅7利潤總額1-2-3—5-68所得稅9稅后利潤9.19.29.3盈余公積金應付利潤未分配利潤計算指標：1、投資利潤率（%）

2、投資利稅率（%）

3、資本金利潤率（%）

4、資本金凈利潤率（%）利潤表（損益表）單位：萬元1.稅后利潤=利潤總額-所得稅其中，所得稅=應納稅所得額×所得稅稅率，一般情況下，應納稅所得額（或應納稅收入）就是前面計算出來的利潤總額；房地產開發企業的所得稅稅率一般為25%。2.稅后利潤等于可供分配利潤，一般按照下列順序分配：（1）彌補企業以前年度虧損；（2）提取盈余公積金；（3）向投資者分配利潤，即表中的應付利潤。序號項目合計123…N1銷售收入2總成本費用3經營稅金及附加4土地增值稅5利潤總額6所得稅7稅后利潤7.17.27.3盈余公積金應付利潤未分配利潤計算指標：1、投資利潤率（%）

2、投資利稅率（%）

3、資本金利潤率（%）

4、資本金凈利潤率（%）出售型房地產項目的損益表單位：萬元序號項目合計123…N1出租收入2經營成本3經營稅金及附加4利潤總額5所得稅6稅后利潤6.16.26.3盈余公積金應付利潤未分配利潤出租型房地產項目的損益表單位：萬元6.2房地產投資項目的基本財務報表4.資產負債表資產負債表反映的是公司在某一個特定時點，通常是某日（如年末、半年末、季度末、月末等）的全部資產、負債和所有者權益的狀況，反映公司的投資的資產價值情況（資產方）和投資回報的索取權價值（負債和所有者權益方）：“資產=負債+所有者權益”，所以資產負債表的基本目標實際上是報告股東某時點在公司的凈投資的帳面價值或會計價值。由于資產負債表上的股東權益是帳面價值，其一般與市場價值有差距。這種差距是因為投資者根據企業未來發展預期的判斷所引起的。基本財務報表資產負債表對于房地產開發企業來說，資產負債分析主要是考察房地產項目開發經營期間的資產與負債情況以及項目實施對公司財務（尤其是資產負債率）的影響，從而為投資決策提供依據。在對房地產開發項目進行獨立的財務評價時，無需編制資產負債表。下一年度回收的的賒銷商品或勞務的款項。6.2房地產投資項目的基本財務報表5.各報表間的相互關系“利潤表”與“現金流量表”是為盈利提供數據分析：利潤表是靜態，現金流量表為動態。“借款還本付息表”、“資金來源與運用表”、“資產負債表”是為項目的清償能力分析提供數據。資金平衡財務指標分析建立一系列財務指標，全面描述企業的盈利能力（Profitability）、資產流動性（Liquidity）、資產使用效率（AssetTurnover）和負債能力（BorrowingCapacity）、價值創造（ValueAdded）、盈利和市場表現（Earnings&MarketPerformance）和現金能力（CashFlowGeneration）;并將這些財務指標與企業歷史上的財務指標、與行業的平均數和行業的先進企業的相關指標進行對比;最后綜合判斷企業的經營業績、存在問題和財務健康狀況。6.3傳統的財務指標分析6.3傳統的財務指標分析基本指標1.收益乘數收益乘數表示物業的市場價值（價格）與總收入或凈收入之間的比率關系。它雖然不能充當獨立分析的工具，但可以很容易地將那些明顯不能接受的項目加以剔除。序號項目合計123…N1出租收入2經營成本3經營稅金及附加4利潤總額5所得稅6稅后利潤6.16.26.3盈余公積金應付利潤未分配利潤出租型房地產項目的損益表單位：萬元收益乘數2.財務比率

財務比率一般用于所投資物業相互間的比較。較為常用的財務比率有營業比率、損益平衡比率和償債保障比率。營業比率：它是項目的經營支出占實際總收入的百分比。6.3傳統的財務指標分析序號項目合計123…N1出租收入2經營成本3經營稅金及附加4利潤總額5所得稅6稅后利潤6.16.26.3盈余公積金應付利潤未分配利潤出租型房地產項目的損益表單位：萬元營業比率一般說來，營業比率越高代表營運的效率越差，反之則效率越高。6.3傳統的財務指標分析2.財務比率損益平衡比率：它是項目的經營支出與還本付息額之和占潛在總收入的百分比（也可以看成是物業的盈虧平衡比率）。這個比率越小，則潛在總收入越大，則項目現金流量出現負數之前的項目總收入水平可以越低。所以，損益平衡比率越低越好。6.3傳統的財務指標分析償債保障比率償債保障比率有時也叫償債能力比率、還本付息比率。表示項目凈經營收益與年債息總額（年還本付息額）之間的關系。這是項目凈經營收入在降到不足以清償所欠的債務本息之前的下降程度。序號項目合計123…N1資金來源1.11.21.31.41.51.61.71.81.9出租收入（或自營收入）資本金折舊費攤銷費長期借款短期借款回收固定資產余值回收經營資金凈轉售收入2資金運用2.12.22.32.42.52.62.72.82.92.10開發建設投資經營資金運營費用修理費用經營稅金及附加土地增值稅所得稅應付利潤借款本金償還借款利息支付3盈余資金（1）-（2）4累計盈余資金現金來源與運用表單位：萬元該倍數越大，則周轉不靈的可能性越小，因而所面臨的財務風險越小，它表明了貸款的安全程度，所以該指標越大越好。6.3傳統的財務指標分析3.盈利能力指標所有盈利分析方法的一個共同特點是將投資與收益有機地聯系起來。全面資本化率：表示預期凈經營收益占市場價格的百分比，序號項目合計123…N1經營收入1.11.21.3銷售收入出租收入自營收入2經營成本2.1商品房經營成本2.2出租房經營成本3運營費用4修理費用5經營稅金及附加6土地增值稅7利潤總額1-2-3—5-68所得稅9稅后利潤9.19.29.3盈余公積金應付利潤未分配利潤計算指標：1、投資利潤率（%）

2、投資利稅率（%）

3、資本金利潤率（%）

4、資本金凈利潤率（%）利潤表（損益表）單位：萬元從前面的收益乘數分析可知，它是凈收益乘數的倒數。因為沒有反映融資狀況對投資項目的影響，全面資本化率這個指標的適用性受到一定的限制。6.3傳統的財務指標分析股本化率（也叫權益資本化率）：表示稅前現金流量占初始股本投資的百分比。現金回報率(也叫資本金凈利潤率)：是指稅后現金流量與股本投資之比。序號項目合計123…N1現金流入1.11.21.31.41.51.61.7銷售收入出租收入自營收入凈轉售收入其他收入回收固定資產余值回收經營資金2現金流出2.12.22.32.42.52.62.72.82.9資本金經營資金運營費用修理費用經營稅金及附加土地增值稅所得稅借款本金償還借款利息支付3凈現金流量4累計凈現金流量計算指標：1、資本金財務內部收益率（%）;

2、財務凈現值（ic=

%）

表6-2:資本金現金流量表單位：萬元

股本化率考慮了不同融資條件對物業的影響，但是它未能考慮所得稅對投資項目的影響。6.3傳統的財務指標分析經紀人收益率

經紀人收益率指標解決了現金回報率指標的缺點。它調整了分子，用稅后現金流量再加上遞增的權益投資額，使之既考慮了所得稅結果，也考慮了由于抵押貸款分期償還后相應的權益增加（即物業價值的變動）情況，從而使所投資的物業看起來更富有吸引力。序號項目合計123…N1現金流入1.11.21.31.41.51.61.7銷售收入出租收入自營收入凈轉售收入其他收入回收固定資產余值回收經營資金2現金流出2.12.22.32.42.52.62.72.82.9資本金經營資金運營費用修理費用經營稅金及附加土地增值稅所得稅借款本金償還借款利息支付3凈現金流量4累計凈現金流量計算指標：1、資本金財務內部收益率（%）;

2、財務凈現值（ic=

%）

表6-2:資本金現金流量表單位：萬元6.3傳統的財務指標分析4.回收期指標回收期是計算各投資項目的預期現金收益等于初始投資時的年數。收回初始投資所需時間越短的項目越好。回收期與收益率之間也存在著倒數關系。從前面的介紹中我們知道有幾種不同的收益指標，所以回收期相應也有幾種計算方法。回收期=市場價格/凈經營收益（全面資本化率的倒數）回收期=初始股本投資/稅前現金流量（股本化率的倒數）回收期=初始股本投資/稅后現金流量（現金回報率的倒數）若每年預期現金流量相同：回收期=初始股本投資/預期現金流量若每年預期現金流量不同，則回收期是將每年預期現金流量求和直到等于初始投資額為止的時間。傳統財務分析方法的不足忽略了整個持有期內所有的預期的現金流量，而僅僅集中在經營期的第1年，最多也是前面幾年的經營情況。未考慮投資期末處理（即銷售）物業所帶來的現金流量。對于有些物業投資來說，期末轉讓或銷售物業的收益或許在整個物業投資收益中占有更大的比重。忽略了凈現金流量的時間問題。6.3.2投資分析的合理化趨勢發展趨勢投資分析的合理化的趨勢就是，項目的投資收益要作數量、質量和時間三方面的修正。一般情況下，投資者會綜合考慮各種經驗分析值以及項目的凈現值和內部收益率等指標之后，再做決策。6.3.2投資分析的合理化趨勢6.4現代的財務指標分析投資者特別強調運用權益投資收益率；運用現金流量；采用折現分析方法。6.4.1指標劃分6.4現代的財務指標分析根據是否考慮了資金的時間價值因素劃分，分為靜態分析指標和動態分析指標兩大類。6.4.1指標劃分6.4現代的財務指標分析根據分析的目標劃分，分為盈利能力指標、清償能力指標和資金平衡能力指標三大類。6.4.1指標劃分6.4現代的財務指標分析根據指標的性質劃分，分為時間性指標、價值性指標和比率性指標三大類。財務分析指標時間性指標投資回收期借款償還期價值性指標——財務凈現值比率性指標財務內部收益率投資利潤率投資利稅率資本金利潤率資本金凈利潤率財務比率資產負債率流動比率速動比率6.4.1指標劃分6.4.2各財務分析指標與報表的關系從上述有關財務分析的內容與財務分析指標體系，我們可以看出財務分析指標與財務基本報表之間的對應關系。見表6-12:分析內容基本報表靜態指標動態指標盈利能力分析現金流量表（全部投資）靜態投資回收期財務內部收益率財務凈現值動態投資回收期現金流量表（自有資金）靜態投資回收期財務內部收益率財務凈現值動態投資回收期利潤表投資利潤率投資利稅率資本金利潤率資本金凈利潤率清償能力分析借款還本付息表資金來源與運用表資產負債表借款償還期還本付息比率資產負債率流動比率速動比率資金平衡能力分析資金來源與運用表其他價值指標、實物指標或比率指標表6-12財務分析指標與基本報表的關系序號項目合計123…N1經營收入1.11.21.3銷售收入出租收入自營收入2經營成本2.1商品房經營成本2.2出租房經營成本3運營費用4修理費用5經營稅金及附加6土地增值稅7利潤總額1-2-3—5-68所得稅9稅后利潤9.19.29.3盈余公積金應付利潤未分配利潤計算指標：1、投資利潤率（%）

2、投資利稅率（%）

3、資本金利潤率（%）

4、資本金凈利潤率（%）利潤表（損益表）單位：萬元是指房地產投資項目開發建設完成后正常年度的年利潤總額（或預計回收期內的年平均利潤總額）與項目總投資額的比率，主要用來評價開發投資項目的獲利水平。式中：總投資額=投資+貸款利息1）投資利潤率6.4.3各財務分析指標的計算

2）投資利稅率

投資利稅率是項目利稅額與總投資額的比值。其計算公式為：計算出的投資利稅率同樣也要與規定的行業標準投資利稅率或行業平均投資利稅率進行比較，若前者大于后者，則認為項目是可以考慮接受的。式中：利稅額=利潤總額+銷售稅金及附加產品銷售稅金及附加是指應由銷售產品、提供工業性勞務等負擔的銷售稅金和教育費附加：營業費、消費稅、城市維護建設稅、資源稅和教育費附加等。

6.4.3各財務分析指標的計算

3）資本金利潤率

資本金利潤率是項目的利潤總額（或年平均利潤總額）與項目資本金（即自有資金或權益投資）之比。其計算公式為：計算出的資本金利潤率要與行業的平均資本金利潤率或投資者的目標資本金利潤率進行比較，若前者大于或等于后者，則認為項目是可以考慮接受的。6.4.3各財務分析指標的計算

4）資本金凈利潤率

資本金凈利潤率是項目所得稅后利潤與項目資本金之比。其計算公式為：應該說，資本金凈利潤率是投資者最關心的一個指標，因為它反映了投資者自己出資所帶來的凈利潤。6.4.3各財務分析指標的計算

5）靜態投資回收期

靜態投資回收期是指以房地產投資項目的凈收益來抵償全部投資所需的時間。靜態投資回收期的計算具體有兩種方法：（1）當項目投入經營后，每年的收益額大致持平、比較均勻時：例如，某投資者投資100萬元購買一小型公寓項目進行出租，估計投入運營后各年的凈租金收入穩定在10萬元。求該項目的靜態投資回收期。根據公式得：投資回收期=100/10=10（年）投資回收期=項目總投資/項目年平均收益額

6.4.3各財務分析指標的計算（2）當項目投入經營后，每年的收益額不太均衡、相差較大時：投資回收期=（累計凈現金流量開始出現正值期數-1）+（上期累計現金流量的絕對值/本期凈現金流量）其中凈現金流量和累計凈現金流量可直接利用財務現金流量表（全部投資）中的計算求得。當累計凈現金流量等于零或出現正值的年份，即為項目靜態投資回收期的最終年份。該指標比較適用于對出租和自營的房地產項目投資回收的粗略評價。攤銷攤銷指對除固定資產之外，其他可以長期使用的經營性資產按照其使用年限每年分攤購置成本的會計處理辦法，與固定資產折舊類似；攤銷費用計入管理費用中減少當期利潤，但對經營性現金流沒有影響。常見的攤銷資產如土地使用權、商譽、大型軟件、開辦費等無形資產，它們可以在較長時間內為公司業務和收入做出貢獻，所以其購置成本也要分攤到各年才合理。攤銷期限一般不超過10年，與折舊一樣，可以選擇直線法和加速法來攤銷無形資產。從金額上看，一般情況下，攤銷的費用相對于折舊費用要小很多，也就是說，大多數公司固定資產要遠遠大于無形資產，因此攤銷和折舊一般會放在一起披露而不加區分。6.4.3各財務分析指標的計算6）借款償還期

借款償還期分為國內借款償還期和國外借款償還期：（1）國內借款償還期

國內借款償還期是指在國家規定及房地產項目具體財務條件下，在房地產項目計算期內，使用可用作還款的利潤（如預售收入還款）、攤銷及其他還款資金，償還房地產項目借款本息所需要的時間。借款償還期可由“借款還本付息估算表”、“損益表”及“資金來源與運用表”計算。6.4.3各財務分析指標的計算其詳細計算公式為：

借款償還期=借款償還后開始出現盈余的期數-開始借款的期數+（當期償還借款額/當期可用于還款的資金額）或=償還借款本金的資金額大于年初借款本息累計的期數-開始借款的期數+（當期償還借款額/當期可用于還款的資金額）實際操作中，項目借款償還期往往已由借款合同確定。計算出借款償還期后，還要與貸款機構的要求期限進行對比，等于或小于貸款機構提出的要求期限，即可認為項目是有清償能力的。否則，認為項目沒有清償能力，是不可行的。6.4.3各財務分析指標的計算（2）國外借款償還期

國外借款的還本付息，一般是按已經明確或預計可能的借款償還條件計算。當借款償還期滿足貸款機構的要求期限時，即認為房地產項目具有清償能力。6.4現代的財務指標分析

7）財務比率這里財務比率與本章第3節中介紹的的財務比率不同，具體是指資產負債率、流動比率和速動比率。

6.4現代的財務指標分析

8）還本付息比率

還本付息比率是物業投資所獲得的年凈經營收益與年還本付息額（或年債息總額）之比。某物業投資的還本付息比率越高，表明該投資的還貸能力越強。6.4現代的財務指標分析

2．動態指標的計算

動態指標是指考慮了資金時間價值的影響而計算的盈利指標。常用的動態分析指標主要有凈現值、內部收益率和動態投資回收期。1）財務凈現值：是指未來預期收益的現在價值。凈現值是指按照投資者最低可接受的收益率或設定的基準收益率ic（合適的貼現率），將房地產投資項目在計算期內的各年凈現金流量，折現到投資期初的現值之和。6.4現代的財務指標分析式中：NPV：凈現值；

CIt：第t年的現金流入量；

COt：第t年的現金流出量；

ic：行業或部門基準收益率或設定的目標收益率；

t：項目計算期（）。凈現值可以通過財務現金流量表計算求得。1）財務凈現值6.4現代的財務指標分析關于凈現值含義的理解在各項目之間進行比較的時候需要統一可比基礎。基準貼現率ic:

基準貼現率就是項目凈現金流量貼現時所采用的利率。它反映了資金的時間價值。在我國，它一般由行業或部門制定基準收益率作為基準貼現率；如果沒有規定的基準貼現率，可以根據銀行中長期貸款的實際利率確定；也可以根據投資者要求的目標收益率或最低回報率來確定。項目分析評價人員在確定財務基準收益率時，一般綜合考慮以下因素：當前整個國家的經濟發展狀況；銀行貸款利率；其他行業的投資收益率水平；投資者對項目收益增長能力的預期；項目風險的大小；項目的壽命期長短等。6.4現代的財務指標分析關于計算期對開發項目而，是指建設開始到全部售出的時間，有時也叫開發期；對開發后出租項目或置業后出租的項目而言，是指從建設或購買開始，不斷地獲取收益直到項目轉售或項目的經濟壽命結束的時間，有時也叫持有期或經營期。從計算凈現值的角度出發，這段時間應該是指項目在經濟上的可用時間而非耐用年限。6.4現代的財務指標分析凈現值指標的作用凈現值指標是用來判別投資項目可行與否。凈現值評價標準的臨界值是零。當NPV＞0時，表明投資項目的預期收益率不僅可以達到基準收益率或貼現率所預定的投資收益水平，而且尚有盈余（即大于貼現率）；當NPV＝0時，表明投資項目收益率恰好等于基準收益率或貼現率所預定的投資收益水平；當NPV＜0時，表明投資項目收益率達不到基準收益率或貼現率所預定的投資收益水平（即小于貼現率）或最低可接受的回報率，甚至可能出現虧損。此時項目不可行，應拒絕。因此，只有NPV≥0時，投資項目在財務上才是可取的，值得進一步考慮。6.4現代的財務指標分析2）財務內部收益率財務內部收益率的含義從前面凈現值的公式可以看出，如果現金流量不變，凈現值將隨折現率的變化而變化，而且兩者變動的方向相反，即折現率與現值呈反向變動關系。如圖6-4所示：凈現值（NPV）折現率（i）NPV1NPV20FIRRi1i2圖6-4凈現值與折現率的關系6.4現代的財務指標分析

房地產投資項目的財務內部收益率是指房地產投資項目在計算期內各期凈現金流量現值累計之和等于零時的折現率。其表達式為：

式中（CI-CO）t：第t期的凈現金流量；

FIRR：財務內部收益率；其他同前。財務內部收益率的經濟含義是指投資項目在這樣的折現率下，到項目計算期終了時，當初的所有投資可以完全被收回。6.4現代的財務指標分析（2）財務內部收益率的計算其公式為：式中：FIRR：內部收益率；

NPV1：采用低折現率時凈現值的正值；

NPV2：采用高折現率時凈現值的負值；

i1：凈現值為接近于零時的正值的折現率；

i2：凈現值為接近于零時的負值的折現率。6.4現代的財務指標分析

其計算步驟是：先按基準收益率（或目標收益率、最低可接受的收益率等）求得項目的財務凈現值（其中的凈現金流量可根據財務現金流量表得到），如為正，則采用更高的折現率使凈現值為接近于零時的正值和負值各一個，最后用上述插入法公式求出。要注意的是，式中與之差不應超過2%，否則，折現率、和凈現值之間不一定呈線性關系，從而使所求得的內部收益率失真。6.4現代的財務指標分析（3）財務內部收益率的作用

財務內部收益率是項目折現率的臨界值。在進行獨立方案的分析評價時，一般是在求得投資項目的內部收益率后，與同期貸款利率、同期行業基準收益率相比較，以判定項目在財務上是否可行。6.4現代的財務指標分析①FIRR與i比較，反映項目的盈虧狀況：

FIRR＞i

，項目盈利；

FIRR=i

，項目盈虧平衡；

FIRR＜i

，項目虧損。②FIRR與ic比較，反映項目與行業平均收益水平相比的盈利情況：

FIRR＞ic

，項目盈利超出行業平均收益水平；

FIRR=ic

，項目盈利等于行業平均收益水平；

FIRR＜ic

，項目盈利低于行業平均水平。6.4現代的財務指標分析③結論：

將內部收益率與行業基準收益率（或投資者目標收益率、最低可接受的收益率）ic比較，當FIRR≥ic時，即認為其盈利能力已滿足最低要求，投資項目可行，值得進一步研究。因為是否能被接受，還有賴于投資者對風險的估計和其它投資機會的吸引力；反之，則不可行，應被拒絕。如果沒有規定的基準收益率，內部收益率應大于長期貸款的實際利率或銀行貸款利率i。內部收益率表明了項目投資所能支付的最高貸款利率，如果后者大于前者，投資就會虧損。因此，所求出的內部收益率是可以接受貸款的最高利率。6.4現代的財務指標分析（4）內部收益率存在的問題

以下存在的問題，可能使得用內部收益率方法評價項目得出的決策信號與其它現金流量貼現方法（如凈現值法）得出的結果相矛盾。

一是再投資利率問題；

二是多重根問題。6.4現代的財務指標分析①再投資利率問題

再投資利率指房地產投資項目在回收期內的收入再投資的預期收益率。采用內部收益率分析方法對各種項目進行比較時，暗含了這樣一個假定：即回收期內的現金流入以內部收益率再投資。6.4現代的財務指標分析當這種假定的前提條件存在時，即內部收益率就是再投資利率時，使用內部收益率方法分析判斷項目的優劣或可行與否才是可靠的、比較實際的。但是，當這種假定的前提條件不存在時，即當時市場上其它投資機會的最好收益率與其內部收益率不同時，或者說內部收益率明顯高于資本的機會成本，并高到不現實的地步時，則用內部收益率做為再投資利率就是一個不合理、不現實的假設。這時，再用內部收益率方法去判斷和選擇項目，可能就與前面的結論相矛盾。當各種投資項目的使用壽命或持有期不同時，再投資問題也將限制內部收益率方法的應用。6.4現代的財務指標分析多重根問題

一般而言,項目的凈現值是所選擇的貼現率的遞減函數。如果貼現方程總是這樣運行，那么使得所有現金流出與現金流入相等的內部收益率就將是惟一的。但是，除了初始投資外，投資途中有時仍會有負現金流量出現，這種情況下，內部收益率出現多根現象。這時方程有且只有一個內部收益率解。6.4現代的財務指標分析

3）動態投資回收期

動態投資回收期是指在基準收益率（或基準折現率）的條件下，項目從投資開始到以凈收益補償投資額為止所經歷的時間。基本表達式為：式中：n:為動態投資回收期；其它同前。其詳細計算公式為：

動態投資回收期=（累計凈現金流量的折現值開始出現正值期數-1）+（上期累計現金流量折現值的絕對值/本期凈現金流量折現值。6.4現代的財務指標分析在項目財務評價中，計算出的動態投資回收期可以與行業規定的平均投資回收期或基準回收期相比較，如果前者小于或等于后者，則投資項目在財務上就是可以考慮接受的。動態投資回收期指標一般用于分析評價開發完成后用來出租或經營的房地產項目。6.5房地產投資項目財務分析的應用

——某房地產開發項目財務分析事例1.項目概況

該房地產投資項目位于某市高新技術開發區科技貿易園內，根據該市規劃局關于該地塊規劃設計方案的批復，其規劃設計要點如下：

1）用地面積：11417㎡；

2）建筑密度：≦35%；

3）容積率（地上）：≦4.62；

4）綠化率：≧25%；

5）人口密度：≦1085人/公頃

6）規劃用途：商住綜合樓6.5房地產投資項目財務分析的應用

——某房地產開發項目財務分析事例2.規劃方案及主要技術經濟指標

根據規劃設計要點的要求及對市場的調查與分析，擬在該地塊上興建一幢23層的商住綜合樓宇。樓宇設兩層地下停車庫。裙樓共4層，1-2層為商業用途，3-4層以配套公建為主，包括社會文化活動中心、區級中心書店、業主委員會、物業管理辦公室等。裙樓頂層作平臺花園。塔樓2個，均為19層高，為住宅用途。本項目主要經濟技術指標參見表6-16與6-17。項目單位數量項目單位數量占地總面積㎡

11417居住人數人1064總建筑面積㎡52426（地上）平均每戶建筑面積㎡122居住面積㎡

36898平均每戶居住人數人3.5公建面積㎡

4280人均居住用地㎡34.68綠化用地㎡

2854道路面積㎡4681居住戶數戶

304車庫面積㎡7200表6-16項目主要技術經濟指標(一)層數功能所占面積(㎡)總面積(㎡)裙樓

4商鋪

11248

15528公建面積4280塔樓19(2個)住宅

1942(每層)

36898地上總建筑面積52426㎡地下室

2停車庫

7200

7764設備面積

300人防面積

264表6-17項目主要技術經濟指標(二)6.5房地產投資項目財務分析的應用

——某房地產開發項目財務分析事例3.項目開發建設及經營的組織與實施計劃

1．有關工程計劃的說明項目總工期為36個月（從2001年3月至2004年3月）。當完成地下室第一層工程時，開展預售工作。

2．項目實施進度計劃項目實施進度計劃如表6-18所示。序號項目名稱工程量持續時間(月)進度安排（按雙月計）200120022003200446810122468101224681012241征地拆遷62前期工程3基礎工程64主體結構工程75設備安裝工程66室內外裝修工程77紅線內外工程38公建配套工程39竣工驗收210銷售27表6-18項目實施進度計劃表6.5房地產投資項目財務分析的應用

——某房地產開發項目財務分析事例4.項目各種財務數據的估算1．投資與成本費用估算

1）土地出讓地價款。包括兩部分：（1）土地使用權出讓金。根據該市國有土地使用權出讓金標準，可計算出該地塊的土地使用權出讓金為6131萬元。（2）拆遷補償安置費。根據拆遷補償協議，該地塊拆遷補償費為9060萬元。上述兩項合計：15191萬元。6.5房地產投資項目財務分析的應用

——某房地產開發項目財務分析事例（2）前期工程費。本項目前期工程費估算參見表6-19。（3）建安工程費。參照有關類似建安工程的投資費用，用單位指標估算法得到該項目的建安工程費估算結果。參見表6-20。（4）基礎設施費。其估算過程參見表6-21。（5）開發期稅費。其估算過程參見表6-22。（6）不可預見費。取以上（1）-（4）項之和的3%。則不可預見費為：（15191+894.48+11013+660.51）×3%=832.77（萬元）

開發成本小計：30966.4萬元序號項目計算依據金額

1規劃設計費建安工程費×3%

330．39

2可行性研究費建安工程費×1.5%

165．20

3水文、地質、勘探費建安工程費×0.5%

55．06

4通水、通電、通路費建安工程費×2.5%

275．33

5場地平整費

60元/㎡

68．50

總計

894．48表6-19前期工程費估算表單位：萬元序號項目建筑面積土建裝飾設備金額合計單價金額單價金額單價金額1塔樓3689835595351.72129873652裙樓15528㎡其中商鋪：1124872799351.72546364814831668514.72579351.723962643合計11013表6-20建安工程費估算表單位：萬元序號項目單價計價數量合計1供電工程

65萬元/公頃

5．2426公頃

3402供水工程

15萬元/公頃5．2426公頃

78．643道路工程42．13萬元/公頃

0．4681公頃

19．724綠化工程5．4萬元/公頃0．3501公頃

1．895其他工程占建安工程費的2%

11013萬元220．26

合計

660．51表6-21基礎設施費估算表單位：萬元序號項目金額估算說明（估算依據）

1固定資產投資方向調節稅

550．65建安工程費×5%

2分散建設市政公用設施建設費1321．56建安工程費×12%

3建筑工程質量安全監督費

44．05建安工程費×4‰

4供水管網補償費住宅：22.28商鋪：67.49住宅：0.3噸/人，600元/噸商鋪：0.1噸/人，600元/噸

5供電用電負荷費住宅：58.37商鋪：89.98住宅：4kVA/戶，480元/kVA商鋪：8kVA/百㎡，1000元/kVA

6其他220．26建安工程費的2%合計2374．64表6-22開發期稅費估算表單位：萬元6.5房地產投資項目財務分析的應用

——某房地產開發項目財務分析事例

2．開發費用估算

1）管理費用

取以上（1）-（4）項之和的3%。則管理費用為：（15191+894.48+11013+660.51）×3%=832.77（萬元）

2）銷售費用

銷售費用主要包括：廣告宣傳及市場推廣費，占銷售收入的2%；銷售代理費，占銷售收入的2%；其他銷售費用，占銷售收入的1%。合計為：2706.28萬元。銷售收入詳見表6-27。用途可售數量建議銷售單價銷售收入住宅

36898㎡

7400元/㎡

27304.52商鋪

11248㎡

19200元/㎡

21596.16車位

209個

250000元

5225合計

54125.68表6-27銷售總收入預測表單位：萬元6.5房地產投資項目財務分析的應用

——某房地產開發項目財務分析事例

3）財務費用指建設期借款利息。第1年借款10000萬元，貸款利率為7.11%，每年等本償還，要求從建設期第2年起2年內還清。建設期借款利息計算如下：第1年應計利息：（0+10000÷2）×7.11%=355.5

第2年應計利息：（10355.5+0÷2）×7.11%=736.28

第3年應計利息：（5177.75+0÷2）×7.11%=368.14

則財務費用為上述合計：1459.92萬元。詳見表6-30：貸款還本付息表。

開發費用小計：4998.97萬元總成本費用合計：35965.72萬元。6.5房地產投資項目財務分析的應用

——某房地產開發項目財務分析事例3．投資與總成本費用估算匯總表。詳見表6-23。序號項目金額估算說明其中:住宅分攤建房成本(元/㎡)商鋪分攤建房成本(元/㎡)

1開發成本

30966.4以下(1)~(7)項合計

5648

7815

(1)土地費用

151912769

4442

(2)前期工程費

894.48

186

186

(3)基礎設施建設費

660.51

137

137

(4)建安工程費

11013

1996

2350

(5)開發期稅費

2374.64

444

584

(6)不可預見費

832.77

116

116

2開發費用

4998.97以下(1)~(3)項合計

789

1379

(1)管理費用

832.77

116

116

(2)銷售費用

2706.28銷售收入×5%370

960

(3)財務費用1459.92

303

3033合計

35965.72

6437

9194表6-23投資與總成本費用估算匯總表單位：萬元6.5房地產投資項目財務分析的應用

——某房地產開發項目財務分析事例4．項目銷售收入估算:市場比較法、成本法、收益法等

（1）住宅部分

①市場比較法定價過程在市場上收集到與該住宅所在區域、個別因素、交易情況及交易日期均類似或接近的4個比較案例A、B、C、D。其中A、B、D項目的交易日期均為2000年11月1日，C項目的交易日期為2000年9月1日。已知2000年下半年至今，該城市該類住宅和商鋪價格的變動呈上升趨勢，月平均變動率為+0.5%。其他條件見表6-24和表6-25。考慮了所有因素后，通過系數修正計算出其加權平均數，確定本項目的住宅價格為：7458元/㎡。詳見表6-24和表6-25。序號項目名稱成交價（元/㎡）交易日期修正區域因素修正個別因素修正交易情況修正比準價格（元/㎡）交通配套環境小計裝修使用率小計1A79861.02+1+2+3100/106+5+1100/106100/10072502B86601.020+5+3100/108+5+2100/107100/10076443C85001.031+1+5+3100/109+7+1100/108100/10074444D82001.020+20100/102+5+3100/108100/1007593表6-24本項目住宅價格市場比較法系數修正表注：房地產評估價格=比較案例成交價格*各因素修正系數(區域、個別和交易情況為正，則向上調價，交易時間修正，一般看具體情況）項目名稱

A

B

C

D合計比準價格（元/㎡）7250764474447593銷售狀況權重（銷售率）

82%

35%

57%

86%

260%加權的相對價格（元/㎡）5945267542436530

19393本項目住宅銷售價格（元/㎡）

7458表6-25本項目住宅價格市場比較法

銷售狀況權重系數修正表單位：元/平方米6.5房地產投資項目財務分析的應用

——某房地產開發項目財務分析事例②成本定價法過程

經測算，本項目住宅部分的建房成本為6437元/㎡（見投資與總成本費用表6-23），成本利潤率取10%，則該項目住宅部分的銷售單價為：銷售單價=建房成本×（1+成本利潤率）

=6437×（1+10%）

=7080（元/㎡）6.5房地產投資項目財務分析的應用

——某房地產開發項目財務分析事例（2）商鋪部分①市場比較法定價過程目前該市房地產市場商鋪多為租售并舉，且以出租為多，因此可比實例資料較少，我們只選取到兩個相近項目E、F作比較實例。其中，E項目的交易日期是2000年11月1日，F項目的交易日期是2001年1月1日，其價格變動情況同住宅相同。但由于二者的銷售狀況權重難以確定，故最后采用算術平均值確定了本項目的商鋪單價為：19283元/㎡。詳見表6-26。序號項目名稱成交價（元/㎡）交易日期修正區域因素修正個別因素修正交易情況修正比準價格交通繁華程度小計1××廣場220001．02+2

+3100/105100/100100/100194292××大廈180001．01

0

0100/100100/95100/10019137表6-26本項目商鋪價格市場比較法系數修正表單位：元/平方米6.5房地產投資項目財務分析的應用

——某房地產開發項目財務分析事例②成本定價法過程

經測算，本項目商鋪部分的建房成本為9194元/㎡（見投資與總成本費用表6-23），成本利潤率取10%，則該項目商鋪部分的銷售單價為：銷售單價=建房成本×（1+成本利潤率）=9194×（1+10%）=10113.4（元/㎡）6.5房地產投資項目財務分析的應用

——某房地產開發項目財務分析事例（3）車位銷售價格的確定根據該市該區域目前的情況，車位平均售價為25萬元/個~30萬元/個。（4）建議銷售單價

在綜合考慮了市場和成本兩方面對定價的影響后，分析人員建議該項目各部分的銷售單價為：住宅：7400元/㎡

商鋪：19200元/㎡

車位：25萬元/個6.5房地產投資項目財務分析的應用

——某房地產開發項目財務分析事例2)銷售收入的估算。本項目可銷售數量為：住宅36898㎡；裙樓中的商鋪部分11248㎡，地下車位209個。詳見表6-27。3)銷售計劃與收款計劃的確定。詳見表6-28。用途可售數量建議銷售單價銷售收入住宅

36898㎡

7400元/㎡

27304.52商鋪

11248㎡

19200元/㎡

21596.16車位

209個

250000元

5225合計

54125.68表6-27銷售總收入預測表單位：萬元銷售計劃各年度收款情況合計年份銷售比例銷售數量第1年第2年第3年第1年

第2年住宅：60%22152.31（㎡）16392.7132475.41商鋪：60%

6748.8（㎡）12957.70車位：60%

125（個）

3125第3年住宅：40%14745.6910911.8121650.27商鋪：40%4499.28638.46車位：40%

842100合計

100%

100%32475.4121650.2754125.68表6-28銷售收入分期按比例預測單位：萬元6.5房地產投資項目財務分析的應用

——某房地產開發項目財務分析事例5．稅金估算

1）銷售稅金與附加估算:詳見表6-29;2）土地增值稅估算:詳見表6-30。序號類別計算依據計算期

1

2

3

1營業稅銷售收入×5%1623.771082.51

2城市維護建設稅營業稅×7%113.6675.78

3教育費附加營業稅×3%48.71

32.48

4教育專項基金營業稅×4%64.95

43.30

5防洪工程維護費銷售收入×1.8%58.46

38.97

6印花稅銷售收入×0.05%16.24

10.83

7交易管理費銷售收入×0.5%162.38108.25合計銷售收入×6.43%2088.171392.11表6-29銷售稅金及附加估算表單位：萬元序號項目計算依據計算過程

1銷售收入

54125.68

2扣除項目金額以下4項之和

45638.932.12.22.32.4開發成本開發費用銷售稅金及附加其他扣除項目取(2.1)項的20%30966.44998.973480.286193.28

3增值額

(1)-(2)

8486.75

4增值率

(3)/(2)

18.6%

5增值稅率

(4)≤50%取30%

6土地增值稅(3)×(5)–(2)×(6)

2546.03表6-30土地增值稅估算表單位：萬元6.5房地產投資項目財務分析的應用

——某房地產開發項目財務分析事例

6．投資計劃與資金籌措本項目開發投資總計需35965.72萬元。其資金來源有三個渠道:一是企業的自有資金即資本金；二是銀行貸款；三是預售收入用于再投資部分。本項目開發商投入資本金13000萬元作為啟動資金:其中第1年投入約44.11%;第2年投入約33.53%;第3年投入約22.36%；從銀行貸款10000萬元全部于第1年投入；不足款項根據實際情況通過預售收入解決,詳見投資計劃與資金籌措表6-31。序號項目名稱合計計算期第1年第2年第3年

1建設投資35965.7215734.738422.4611808.53

2資金籌措35965.722.1自有資金130005734.734359.162906.112.2借貸資金1000010000

0

02.3預售收入再投入12965.72

04063.38902.42表6-31投資計劃與資金籌措表單位：萬元6.5房地產投資項目財務分析的應用

——某房地產開發項目財務分析事例

7．借款還本付息估算

長期借款10000萬元，等本償還，寬限期1年，2年內還清，貸款利率7.11％。詳見表6-32。序號項目名稱合計計算期第1年第2年第3年1借款還本付息1.1年初借款累計

010355.55177.751.2本年借款1000010000

0

01.3本年應計利息1459.92355.5736.28

368.141.4年底還本付息11459.92

05914.035545.891.5年末借款累計10355.55177.75

02借款還本付息的資金來源2.1投資回收11459.92

05914.035545.89表6-32借款還本付息估算表單位：萬元6.5房地產投資項目財務分析的應用

——某房地產開發項目財務分析事例8.項目財務評價現金流量表與動態盈利分析

1）全部投資現金流量表（ic＝9%）。詳見表6-33。評價指標：（1）稅前全部投資凈現值NPV＝9695.16萬元（2）稅后全部投資凈現值NPV＝6431.69萬元（3）稅前全部投資內部收益率FIRR＝66.2%

（4）稅后全部投資內部收益率FIRR＝47.82%序號項目名稱計算期

1

2

3

1現金流入

032475.4121650.271.1銷售收入

032475.4121650.27

2現金流出

15734.7313526.6815280.742.1建設投資

15734.737508.4311262.642.