房地產(chǎn)稅試點改革與立法體系的思考目錄TOC\o"1-2"\h\u27907房地產(chǎn)稅試點改革與立法體系的思考 127290一、房地產(chǎn)稅的立法目的之反思 1915（一）憲法財產(chǎn)權(quán)對房地產(chǎn)稅的限制 12201（二）房地產(chǎn)稅的性質(zhì)和歸屬 214884二、房產(chǎn)地稅法的體系化反思 24704(一)重復征稅問題的檢思 230471(二)計稅依據(jù)的公平性思考 29520(三）稅率的正義性反思 322985參考文獻： 3摘要：我國對房地產(chǎn)稅立法正處于探索階段。2021年10月全國人民代表大會常務委員會第三十一次會議作出決定，授權(quán)部分地區(qū)進行改革試點并擴大改革試點的范圍。在房地產(chǎn)稅立法過程中，需要對立法目的進行反思，該立法是否與憲法相違背，其功能目的除了籌集財政收入外是否還有其他功能目的，對重慶、上海兩地的試點情況分析，反思房地產(chǎn)稅的體系化，對未來構(gòu)建房地產(chǎn)稅體制進行思考、立法的方向等進行討論。關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)稅；試點改革；功能定位；立法一、房地產(chǎn)稅的立法目的之反思（一）憲法財產(chǎn)權(quán)對房地產(chǎn)稅的限制《憲法》是我國的根本大法，其擁有最高的法律效力。設立房地產(chǎn)稅的正當性源于憲法上財產(chǎn)權(quán)的社會義務，《憲法》第56條規(guī)定“中華人民共和國公民有依照法律納稅的義務”，表明稅收是國家對納稅人私有財產(chǎn)的合法侵害，是對公民私有財產(chǎn)權(quán)的限制。稅法是屬于部門法，其位階低于憲法，要依據(jù)憲法制定。稅收作為國家宏觀調(diào)控的重要手段，其具有強制性、固定性和無償性，稅法是維護國家權(quán)益的重要手段，但其課稅應當以憲法為基礎保護公民的私有財產(chǎn)權(quán)。房地產(chǎn)稅構(gòu)成了公民的經(jīng)濟負擔，有可能侵犯《憲法》第13條第1款規(guī)定：“公民的合法的私有財產(chǎn)不受侵犯”，該條明確了私有財產(chǎn)權(quán)的一般前提，是對個人財產(chǎn)自由的原則性宣示；也表明公民依法繳稅是有限度的，應當享有一定的權(quán)利。但在立法層面上應當避免侵犯公民的基本權(quán)利。從私法財產(chǎn)權(quán)考慮，私法財產(chǎn)權(quán)存在于平等的民事主體間，是對抗私人而不能對抗立法權(quán)；而公法財產(chǎn)權(quán)與房地產(chǎn)稅都是由法律規(guī)定，其具有相同的位階。因此在作為法律層面的權(quán)利，私法和公法財產(chǎn)權(quán)都不構(gòu)成房地產(chǎn)稅立法應當遵守的界限。憲法財產(chǎn)權(quán)約束公權(quán)力主體，而且其位階高于法律，法律不得與《憲法》相抵觸，因此房地產(chǎn)稅對公民私有財產(chǎn)的干預應當符合比例原則。（二）房地產(chǎn)稅的性質(zhì)和歸屬財產(chǎn)稅以財產(chǎn)所有者為納稅人，調(diào)節(jié)各階層收入，貫徹量能負擔原則，促進財產(chǎn)的有效利用。我國的房地產(chǎn)稅在性質(zhì)上屬于財產(chǎn)稅，同樣也是直接稅，是對房屋持有者的直接征收。房地產(chǎn)稅實質(zhì)上是受益稅；是納稅人為政府提供的公共服務所支付的對價，體現(xiàn)“誰受益誰納稅”或“誰納稅誰受益”的原則。同時房地產(chǎn)稅是一種地方稅。房地產(chǎn)是房產(chǎn)稅的征收對象，屬于不動產(chǎn)，其具有地方稅的天然特征。房地產(chǎn)屬于非流動性的私人財產(chǎn)，其建好后就極難移動，在此基礎上稅源的非流動性、稅負的直接受益性、功能的非調(diào)節(jié)性、收入的相對穩(wěn)定性。以財產(chǎn)稅籌集地方財政收入符合公共物品的基本原理，公共物品的受益范圍應與其資金籌集相適應。二、房產(chǎn)地稅法的體系化反思(一)重復征稅問題的檢思國有土地使用權(quán)經(jīng)過出讓、開發(fā)再至房產(chǎn)所有人持有，國家陸續(xù)收取土地出讓金（地租）、房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅。有人主張土地出讓金是國家憑借所有權(quán)而收取的地租屬于租金收入，房地產(chǎn)稅是國家憑借政治權(quán)力向納稅人征收的稅收，由此土地出讓金與房地產(chǎn)稅不能相互替代。也有人主張因為課稅界定不夠清晰，不可避免的存在著重復征稅的問題。房地產(chǎn)市場經(jīng)濟運行的過程中，包括開發(fā)、流轉(zhuǎn)和保有環(huán)節(jié)，看似是對同一征稅對象進行了重復征收，但是征收的性質(zhì)卻是不同的，開發(fā)和流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)的稅收屬于行為稅，而保有環(huán)的稅收節(jié)屬于財產(chǎn)稅，因此并不構(gòu)成重復征稅問題。同樣，從土地出讓金和房地產(chǎn)稅的功能上來看也不同，土地出讓是政府為了有效配置土地而進行的行為，房地產(chǎn)稅則是為了穩(wěn)定地方財政的收入。但應值得注意的是在對保有環(huán)節(jié)進行征收時，要符合適當比例原則，保護公民的私有財產(chǎn)。(二)計稅依據(jù)的公平性思考現(xiàn)行保有環(huán)節(jié)房地產(chǎn)稅的計稅依據(jù)往往是以交易的時點價和歷史成本價為準，沒有體現(xiàn)“時間價值”。但顯然該計稅依據(jù)其實并不科學，就算重慶、上海兩地是使用的以交易均價為計稅依據(jù)其實對未來或者過去的納稅人并不公平。房屋在保有環(huán)節(jié)作為商品，存在著供需波動，而供需的不平衡就必然會導致價格的波動，不管是以交易時點的歷史價值還是以地區(qū)近幾年交易均價作為計稅依據(jù)其并沒有完全體現(xiàn)時間價值，是不合理的。如房產(chǎn)稅的計稅依據(jù)是保有的自用房產(chǎn)原值和出租房屋的租金收入，房產(chǎn)原值不能反映房產(chǎn)的“時間價值”；房屋租賃如果租賃合同時間長，之前低價鎖定租金，也不能反映租金的“時間價值”。城鎮(zhèn)土地使用稅是以納稅人占用的土地面積為計稅依據(jù)，雖然定額征稅中有土地級差，但與資源稅從量征稅的問題相同，沒有體現(xiàn)公平稅負的要求。由于保有環(huán)節(jié)房地產(chǎn)稅的稅負低，影響了地方稅的收入，也加重了其他稅收的稅負，其他稅種難以減稅。(三）稅率的正義性反思除上海與重慶推行個人住房房產(chǎn)稅試點以外，我國對非經(jīng)營性住房免納房產(chǎn)稅。即使囤房上百間，也無需繳納任何稅收，這對于無房戶實在不公平。在稅率方面，結(jié)構(gòu)缺陷明顯，我國在房地產(chǎn)流通環(huán)節(jié)和開發(fā)環(huán)節(jié)的稅率較保有環(huán)節(jié)的稅率較高且征收的稅種較多，在保有環(huán)節(jié)持有大量住房的人房地產(chǎn)的持有成本相對于流通環(huán)節(jié)而言較低，因此寧愿空置房屋而不進行租售。此外，我國房產(chǎn)稅的稅率有別——房產(chǎn)余值1.2％，租金收入12％，差別稅率的設置導致稅法上的差別待遇。雖然租賃的稅負較重，但其稅負轉(zhuǎn)移到了租房者，對大量持有房產(chǎn)的人來說這并不能導致其收益的減少。因此，在稅率方面，應對保有環(huán)節(jié)進行改革實行累進稅率，使得對于普通居民來說其稅負不會加重其生活負擔，對于持有大量房產(chǎn)的人讓其持有成本升高、持有住房的稅負增加。不管是從國內(nèi)還是國外的經(jīng)驗來看，累進稅率是最為合適定程度上能讓房產(chǎn)市場降溫。參考文獻：廖鎏曦、劉佳、廖靖宇、甘子昂：《重慶上海房地產(chǎn)稅試點的啟示》，載《中國國際財經(jīng)》2018年第9期馮胤卿：《房地產(chǎn)稅立法的考量》，載《山西