揚州文昌花園商鋪物業銷售方案序言6月24日到文昌花園售樓處實地視察，底盤大部分施工已大致完成，只余下在計劃內一幢商務樓仍在施工之中，按現在施工進度估算，估計商務樓可于8月底前完成外面并同時拆卸腳手架，致使本項目標商業面積可于本年底前全部完工并交付使用。產品特色文昌花園商品物業可分為4個部分：第一部分是面向解放路并背靠小區沿街店面，沿街面其長約300多米，各店面面積約由70平方米至90平方米不等，屬單層沿街門面房。第二部分是面向公園路商務樓，此部分面積約14400平方米，并分為3幢商務樓，每幢樓樓高四層，地面一樓設夾層，而因為在建等，設計時是社定為特定行業，所以有沒有幢樓門只設兩個獨樓梯，而并非敞門式沿街店鋪，因為店面是面向公園路內街，按現在商業氣氛仍未成氣候之下，此段商業店面是較難處理。第三部分是售樓處現址，即音樂茶樓，外型呈弧型，樓高三層，一樓面向項目內部綠化，即用戶要抵達本幢樓宇，必需從公園路側門進入，而車流及人流在經過公園路及文昌東路時，只能看見本幢建筑外立面，一樓門面房廣告位未必能給用戶清楚易見感覺。第四部分是面向文昌東路商務樓，按現在圖紙所標示，一至三樓是商場，四至八樓是辦公樓，按平面圖所表示，一至三樓是能夠分為兩個部分，而四樓以上則分割為小型辦公樓。按現在銷售情況，解放北路北沿線商業街銷售情況比較理想，分戶面積也較合理，所以我企業在506—1至3三幢物業中，提議從二樓開始將之分間小戶型，首先令其商業氣氛更濃，其次能夠令產品總售價下降，令更多用戶得以接收。要達成上述目標，現場硬件更新就有必需調整。策劃專題東城金地作為商業街區現在人氣和商業氣氛尚不足，這勢必影響項目標銷售進程，所以，我們提議從產品本身出發，首先做好現場外圍商業包裝，進而提升人氣和商業氣氛，目標在于營造出506-1#、2#、3#花園路路段街區氣氛。就現在來看，項目已成現房，不管是在建筑形態還是在外立面上全部已無法變動，然而現實中建筑形態和外立面全部很通常，不能表現出檔次和商業街區魅力。現在我們能做是內部戶型結構適度調整，和外部街區包裝和設施添加工作，而街區外觀作為給用戶第一印象至關關鍵。毫無疑問，作為商業街區人氣和商業氣氛是第一性，然而在很大程度上，人氣和商業氣氛起源于街區外圍包裝，當然不一樣街區包裝程度是不一樣。就這一點，我們比較了一個在外觀上比較相同商業內街——朗詩街區。該街區現在街區氣氛很濃，我們先撇開固有街區人氣不說，單說其建筑外觀。從街區長度和寬度來講，兩街區很靠近，但很顯著，朗詩街區沿街退讓寬度較為有利，街區相對聚攏更易形成商業氣氛，同時朗詩街區安裝了統一門頭，整體感很強，再加上3層高度，立面以玻璃為主體且層次分明，對人含有極強吸引力，單從產品上看，街鋪氣氛就是已然很濃了。比較朗詩街區以后，我們東城金地街區情況怎樣呢？顯著，人氣商氣不足，外在條件不比朗詩街區，那么我們就得從建筑本身來考慮問題了，以下我們也僅說建筑本身。就現在看，建筑本身沒有特色，而且外觀不夠美觀，作為街區應有配套裝置幾乎沒有，我們認為：第一步要添設街區裝置；第二步要包裝街區，增彩天色，吸引眼球。包裝方案為了營造東城金地“街區”氣氛，我們實地考察了相關街區，以取得項目提議基礎依據，從“項目外圍包裝——營造街區氣氛——吸引人流——促成交易”思緒出發，我們提出以下現場包裝提議：提議在文昌中路制作導示牌（7月8日到位）作為東城金地所處位置花園路，在當地大家根本不知道，自然不利于項目標推廣和銷售，在文昌中路路北偏和花園路交匯處制作“東城金地”路牌，結合現有文昌花園售樓中心導示牌一起為文昌中路東西兩向人群作導示，可起到導示和吸引人群兩方面作用，這是用戶認識項目標第一步。提議制作花園路路牌（7月8日到位）現在花園路還沒有路牌，這對于一條街尤其是商業街而言，是不合理，這應該是街道必備裝置，提議制作路牌，要求醒目宣明，為來往人群明確位置，同時吸引用戶繼續深入，延伸至我們項目。提議在東城金地街區沿線設置木椅、石磴（7月14日到位）因為項目標沿街退讓很寬，現在看上去空蕩蕩，不利于商業氣氛聚攏，提議用實體木椅、石磴來填充空擋，以降低不充實感，同時便于大家坐在這里休息、娛樂，聚攏了人流和人氣，更易形成休閑街區氣氛。提議在東城金地街區沿線設置自行車停放裝置（7月14日到位）自行車停放裝置是每個街區必備裝置，沒有也是不合理，首先，能夠填充退讓過大沿線空擋，用實體聚攏氣氛，同時結合其它裝置一起增添街區層次感；其次，表現人性化專題，讓用戶感覺到發展商考慮周到，甚至延伸到服務周到，從而樹立項目在用戶心里美好形象。提議制作地燈、路燈（7月8日到位）現在街區沿線已經有一排樹木，提議在樹下地表安置地燈，光線從地表射到樹上，晚上效果會很好，整個街區會顯得很美。每棵樹安置2個，同時天天晚上開亮1個小時。同時還可在沿線設置路燈，路燈不用太高，約2.5米即可，較低路燈也可聚攏氣氛，每晚開亮1小時，或不用打開，制作形象即可。提議制作街區果皮箱（7月8日到位）現代街區文明性首先就要表現在衛生性上，果皮箱作為城市街區文明性關鍵標志意義關鍵。提議制作果皮箱，首先，充實街區內容，完善街區設置；其次，讓用戶感覺到我們街區規范性，提升用戶信心，利于成交。提議制作門頭廣告燈箱，同時設置墻體射燈（7月8日到位）門頭廣告燈箱是任何一個街區所必有東西，沒有它，街區就很平淡，就沒有做生意感覺。提議作顏色比較鮮艷門頭廣告燈箱，如各式品牌、銀行、超市等，來刺激和吸引用戶進步深入，更關鍵是從整體上烘托出街區商業氣氛。制作射燈目標在于：在晚上光線射向墻體，光彩奪目，更具吸引力。同時以后燈箱廣告位還可出售給商戶用。提議制作路旗和條幅（7月12日到位）路旗部分可承接售樓處道旗，形成整體感，使用戶從售樓處帶來商業信心，不至于斷掉，同時置于退讓部分中間位置，填充空蕩，結合其它一起渲染氣氛。利用色澤鮮艷條幅，一則整體烘托出項目商業氣氛，并傳輸項目信息；二則在一定程度上來掩飾外觀通常建筑外立面。提議制作商務樓外立面電腦噴繪（7月21日到位）結合項目標商務樓銷售計劃，提議制作商務樓外立面電腦噴繪，目標在于：塑造商務形象，同時傳輸商務樓銷售信息，并將商業街區銷售宣傳結合起來，形成整推之勢。這么一個大牌吸引和導示作用是巨大，我們不容忽略。推廣方案在前期硬性包裝全部做好了以后，我們推廣工作將進入新階段——軟性宣傳，即媒體宣傳。這一塊推廣工作，我們還是結合各大媒體整合立體推廣。我們提議：以報紙和電視廣告為主，同時結合電臺廣告、戶外廣告和公關促銷活動等，形成完整立體推廣攻勢。報紙廣告結合揚州現實狀況，報紙廣告以揚州晚報為主，揚州廣電報為輔，計劃在正式推廣日前打出2篇，電視廣告計劃在正式推廣日結束1周后推出，以承接前期廣告不足，連續公布10天。公關活動在正式推廣日次日做公關活動宣傳，7月份僅此一次。戶外大牌計劃在市中心位置或西站周圍選擇一塊大牌，宣傳商業街區。時間在7月下旬。電臺廣告自正式推廣日前5天開始，公布電臺廣告，前期公布20天。（具體時間和數量安排見推廣計劃表）銷售策略文昌花園商業部分銷售策劃，我企業意見是宣傳廣告應獨立推廣，而住宅部分在銷售時則順帶商業部分出售信息，使有愛好用戶在抵達售樓處后，經我企業銷售人員專業推介，而促成交易。在統計了本項目標全部商業面積后發覺，全部可供出售商業面積和共約36，289平方米，而全部一樓面積和共約10，423平方米，占總面積29%，余下約26000平方米在銷售時可能面對不小壓力，因為除了商務樓之外，其它均沒有電梯等輔助設施。所以，在銷售策略方案中，我企業已考慮到在未來十二個月內分階段將恒昌花園商業面積全數推出，策略以下：7月至12月——主打花園路上506-1至3幢在此時間段內主推花園路上商業面積，原因是比較靠近售樓處，銷售人員輕易率領用戶在物業現場視察，促成交易，同時小區配套學校將于今年九月開課，只要發展商配合我企業要求硬件配置，就能得到用戶查詢相關商業面積效果。另在代理期間內北沿線商業街沿街店鋪則以“惜售”方法，透過來訪用戶自己主動查詢才慢慢放售，這種銷售方法會給有愛好用戶一個“千金易得，好鋪難求”“追貨”心理，我企業只要調控每次出售售價，在明年代理期屆滿前清貨則較輕易。7月至12月——商務樓提供預約登記商務樓及音樂茶樓在內還未成熟，首先是旁邊商戶還未入住，其次是商務樓尚在施工，故以“蓄水式”先積累用戶這個方法比較可取，同時在積累用戶過程中，能夠調查用戶對商務樓價格及功效上要求，適我企業在決定公開發售前，