第三講

建設工程項目“代建制”的操作程序

教授

天津大學管理學院13.1代建項目的委托3.2代建人的選擇3.3代建合同及其管理3.4代建項目前期管理3.5代建項目建設實施階段管理講座大綱23.1.1政府投資項目代建制的工作程序1.使用單位提出項目需求，編制項目建議書，按規定程序報發改委審批；2.發改委批復項目建議書，并在項目建議書批復中確定該項目實行代建制，明確具體代建方式；3.發改委委托具有相應資質的社會招標代理機構，按照國家和地方有關規定，通過招標確定具備條件的代理單位，簽訂書面的項目代建委托合同；3.1代建項目的委托3北京市代建手續的辦理流程圖44.代建單位依據項目建議書的批復及招標文件，進行可行性研究并編制可行性研究報告報發改委審批；發改委批復可行性研究報告后，代建單位進行勘查、功能設計、方案優選等前期準備工作，并編制出初步設計，報發改委審批；發改委會同規劃、建設等部門，對政府投資代建項目的初步設計及概算投資進行審核批復后，作為代建單位的總概算使用；55.代建單位按基本建設程序，進行規劃申報，辦理開工手續，組織項目施工建設。代建單位按照國家和地方有關規定，對項目施工、監理和重要設備材料采購進行公開招標，并嚴格按照批準的建設規模、建設內容、建設標準和概算投資，進行施工組織管理，嚴格控制項目預算，確保工程質量，按期交付使用。嚴禁在施工過程中利用施工洽商或者補簽其他協議隨意變更建設規模、建設標準、建設內容和總投資額。因技術、水文、地質等原因必須進行設計變更的，應由建設實施代建單位提出，經監理和使用單位同意，報發改委審批后，再按有關程序規定向其它相關管理部門報審；66.政府投資代建制項目建成后，必須按國家有關規定和《項目代建合同》約定進行嚴格的竣工驗收，辦理政府投資財務決算審批手續，工程驗收合格后，交付使用單位；7.政府審計、稽查部門對項目建設進行全過程監督審計和稽查。73.1.2代建人的資格代建人的選擇是關系到代建項目成敗的關鍵因素之一，因此各地的代建制管理辦法中對代建人的資質都提出了明確的要求：天津市津濱輕軌工程8天津市建設工程項目代建管理試行辦法

第五條

從事建設工程項目代建活動的代建單位，應當具備下列條件：

1.有綜合工程勘察、設計、監理、施工、招標代理、工程造價咨詢等一項或多項資質，且從事過與工程項目管理相關的建設工程，有同類建設工程項目管理的業績；

2.有滿足項目管理需要的專業技術人員（有同類或相近項目的管理業績）；

3.法律、法規規定的其他條件。

有下列情形之一的，不得作為代建單位：

1.已被行政或司法機關責令停業或停止承接工程任務的；

2.上一年度中承接建設項目發生過重大責任事故或者有重大違規、違約行為的；

3.資金、專業技術人員、技術裝備及工程業績等達不到已有資質規定標準的。

4.無法履行代建職責的其他情形。

9上海市市政工程建設管理推行代建制試行規定第六條項目法人通過市場競爭方式選擇工程管理公司時，在符合《上海市工程建設項目管理公司資質管理暫行規定》的資質條件范圍內，還應當從以下方面進行全面評估，擇優選擇：（一）工程管理公司的管理業績、企業信譽；（二）出任項目管理的項目經理、項目管理班子人員的資歷和能力；（三）建設大綱的合理性和可行性；（四）投資、工期、質量、安全等管理目標；（五）管理目標與工程管理公司經濟責任的關聯度。10重慶市政府公益性項目建設管理代理制暫行辦法

第七條具有下列條件可以向市建設行政部門申請取得代理機構資質：（一）具有綜合甲級工程設計資質，或者綜合甲級監理資質，或者本專業施工總承包一級以上資質，或者綜合甲級工程咨詢資質；（二）具有相應資產；（三）具有與建設管理相適應的組織機構和項目管理體系；（四）具有與工程建設規模和技術要求相適應的技術、造價、財務和管理等方面的專業人員，并具有從事同類工程建設管理的經驗。11奧運工程建設項目代建制管理辦法（試行）

二、代建單位資格

第六條

負責奧運工程項目的代建單位必須同時具有以下條件:

(一)具有工程設計資質、或監理資質、或工程咨詢資質、或工程造價咨詢資質、或招標代理資質乙級以上(含乙級)，或施工總承包二級以上資質(含二級)；對資質的要求，根括工程項目的具體情況，在招標文件中進行約定；

(二)具有與同類工程建設管理相適應的組織機構和項目管理體系；

(三)具有與工程建設規模和技術要求相適應的技術、造價、財務和管理等方面的專業人員，并具有從事同類工程建設管理經驗；

(四)具有與項目相適應的資金實力。

第七條

滿足第六條要求的兩家或兩家以上單位可組成代建單位聯合體進行投標。

12浙江省代建單位資格評審暫行辦法

第二條項目管理單位（以下簡稱代建單位）是指在政府投資項目中負責代建項目的建設管理和組織實施任務并具有獨立法人資格的中介機構。

第三條代建單位資格分專業類和綜合類。暫不分等級。

（一）專業類主要指交通、水利、電力等行業；

（二）綜合類不受專業限制。

第四條取得代建單位資格應同時符合以下標準：

（一）滿足“1+X”條件的資質要求。“1”是指國家發展改革委頒發的甲級工程咨詢資格單位。“X”是指國家有關主管部門頒發的乙級及以上工程監理、二級及以上施工兩項中的任一項。近期“X”項可以是其全資子公司或控股公司。

（二）注冊資金不低于500萬元，近期注冊資金不少于200萬元；

13（三）有固定辦公場所，人均使用面積不少于6平方米；

（四）專職從事工程管理的技術人員除滿足國家有關規定外，還需配有高級經濟師、注冊會計師、注冊造價師、注冊監理師、注冊結構工程師若干人；

（五）有完善的組織結構，健全的管理制度和必要的技術裝備；

（六）有嚴格的質量管理體系和制度，已通過ISO9000族質量管理體系認證的從優；

（七）從事過同類項目建設的管理經驗，無不良紀錄；

（八）行政或技術負責人，具有高級技術職稱和注冊咨詢工程師（投資）執業資格，從事工程咨詢相關業務不少于10年。143.1代建項目的委托3.2代建人的選擇3.3代建合同及其管理3.4代建項目前期管理3.5代建項目建設實施階段管理講座大綱153.2.1業主選擇代建人的方式

選擇方式招標非招標公開招標與邀請招標自主招標與委托招標競爭性談判詢價單一來源采購……3.2代建人的選擇16《中華人民共和國政府采購法》規定：

符合下列情形之一的貨物或者服務，可以依照本法采用競爭性談判方式采購：1.招標后沒有供應商投標或者沒有合格標的或者重新招標未能成立的；2.技術復雜或者性質特殊，不能確定詳細規格或者具體要求的；3.采用招標所需時間不能滿足用戶緊急需要的；4.不能事先計算出價格總額的。17符合下列情形之一的貨物或者服務，可以依照本法采用單一來源方式采購：1.只能從唯一供應商處采購的；2.發生了不可預見的緊急情況不能從其他供應商處采購的；3.必須保證原有采購項目一致性或者服務配套的要求，需要繼續從原供應商處添購且添購資金總額不超過原合同采購金額百分之十的。《中華人民共和國政府采購法》規定：

183.2.2

代

建

人

招

標

選

擇193.2.3評標規則的制訂◆評標委員會的組成和抽取方式（專家庫）委托人；使用人；項目管理、技術、經濟等方面的專家◆商務評審（信用及風險承擔能力測定）◆技術評審（工作大綱——實施能力測定）（1）項目法人特征——與各行政審批部門的協調能力（2）項目管理特征——管理能力與實際操作能力

★采用體系：★方案設計與使用工具等（3）其他：招標組織能力等財務狀況認定業績和經驗的認定訴訟記錄項目組成員業績的認定CIOB;IPMA;PMI20◆價格評審（成本——競爭力測定）（1）評審對象

（2）價格評審方式

◆評分方法與評分權重設置原則（1）評分方法：綜合評分法（2）原則：技術評審為主，價格、商務評審為輔技術評審（充要條件）；價格、商務（必要條件）◆評標監督機構的設置建設資金（估算、概算）代建管理費無標底無價格評審（開標一覽表的設計）有標底213.1代建項目的委托3.2代建人的選擇3.3代建合同及其管理3.4代建項目前期管理3.5代建項目建設實施階段管理講座大綱22代建合同是建立業主和代建單位委托關系的法律依據，它應該對政府投資項目中各方應承擔的權利和義務，風險的分擔等作出具體的規定。目前沒有統一的委托代建合同文本。北京市繼《北京市政府投資項目代建制管理辦法（試行）》后，為增強政府投資代建制項目的規范性和可操作性，又頒布了《北京市政府投資建設項目委托代建合同（示范文本）》。3.3代建合同及其管理233.3.1代建合同主體及其相互關系

代建人（項目法人）合同主體的構成

合同的構成原則：維護委托人（出資人）利益，既是代建制的目的，也是代建制存在的市場需求使用人委托人243.3.2代建合同的框架設計招標投標保證金項目代建合同工程質量終身負責招標代理委托書參與招標確代定建采制用銀行履約保函項目代建委托書或項目代建合同委托人代建人使用人招標代理人設計單位項目審批部門監理單位總包設備材料供應商253.3.3合同價格分類總價合同單價合同成本加酬金合同26成本加固定百分比酬金合同成本加固定數額酬金合同成本加酬金和獎金合同成本加酬金最高限額合同估計工程量單價合同純單價合同單價合同固定總價合同可調總價合同總價合同成本加酬金合同27總價合同1.固定總價合同

C=總造價承包商：要承擔一切風險業主：投資控制容易適用范圍：要求明確，工期短282.可調總價合同C=a·C0業主：承擔物價風險承包商：承擔工程量風險29單價合同1.估計工程量單價合同業主提供估計工程量承包商根據估計工程量報價按實際完成工程量結算

30C評標=∑(mi估計·μi)ni=1C結算=∑(mi實際·μi)ni=131業主：承擔工程量風險可提前招標結算簡單

承包商：承擔單價風險

32內容估計工程量實際完成工程量報價方案1報價方案2挖方（M3）1008021混凝土（M3）1011400410工程量清單33報價方案1評標時總價：100×2+10×400=4200結算價：80×2+11×400=4560報價方案2評標時總價：100×1+10×410=4200結算價：80×1+11×410=4590342.純單價合同業主僅提供分部分項工程名稱承包商根據名稱報價按實際完成工程量結算適用范圍：要求不明確，工期緊35成本加酬金合同1.成本加固定百分比酬金合同C=Cd+Cd·P

Cd—實際成本（人工費、材料費、機 械使用費）

P—商定的費率36實際成本實報實銷按實際成本加一定比例管理費和報酬業主控制總投資很困難需加強成本控制承包商毫無風險對業主相當不利372.成本加固定數額酬金合同

C=Cd+F=Cd+P·Co

Co—雙方討論同意的估計成本

F—根據估計成本確定的一筆管理費和利潤直接成本實報實銷設計變更或增加新項目時調整F業主應加強成本控制，不能隨意擴大工程范圍承包商無風險383.成本加酬金和獎金合同C=Cd+F+I=Cd+P1·C0+P2(C0-Cd)+P3(T0-Td)Cd—實際成本F—酬金I—獎金Cd—預計成本T0—預計工期Td—實際工期P1，P2，P3—事先商定的費率39

1)酬金盡可能比例小2)獎金成本工期質量3)承包商主動降低成本404.成本加酬金最高限額合同

C=Cd+F≤MaxC0或C=

Cd+F+P[MaxC0-（Cd+F）]

Cd—實際成本 F—酬金1)估計一個最高限額2)承包商

有風險加強成本控制413.1代建項目的委托3.2代建人的選擇3.3代建合同及其管理3.4代建項目前期管理3.5代建項目建設實施階段管理講座大綱423.4.1項目建設程序3.4代建項目前期管理433.4.2代建項目功能策劃項目的定位項目的功能要求：一般性使用功能要求和專業性使用功能要求法律的強制性要求44項目全過程功能策劃管理流程453.4.3代建項目的可行性研究

代建項目可行性研究的作用：1．作為代建項目投資決策的依據2．作為編制設計任務書的依據3．作為籌集資金和財政審批依據4．作為建設項目與各協作單位簽訂合同和有關協議的依據5．作為項目擬采用新技術、新設備的研制和補充地形勘測、地質勘探及科研試驗與工業性試驗的依據6．作為環保部門審查項目對環境影響的依據，亦作為向項目建設所在地政府和規劃部門申請建設執照的依據7．作為施工組織、工程進度安排及竣工檢驗的依據8．作為項目總結和后評估的依據

46代建項目可行性研究的階段劃分和工作內容

階段工作內容解決的問題機會研究對若干個可能的投資機會進行鑒別和篩選,提出投資方向的建議1．社會是否需要2．有沒有開展項目的基本條件初步可行性研究進行市場分析,和初步技術經濟評價,確定是否進行更深入研究1．確定是否進行詳細可行性研究2．需要進行輔助性專題研究的關鍵問題詳細可行性研究進行更為細致的分析,減少項目的不確定性,對可能出現的風險制定防范措施1．提出建設方案2．效益分析和最終方案選擇3．確定項目投資的最終可行性和選擇依據標準47代建項目可行性研究的程序483.4.4代建項目的勘察設計管理勘察階段項目管理的主要內容1．審查工程勘察任務書，擬定工程勘察工作計劃2．接受業主委托，優選勘察單位3．向工程勘察單位提供準備資料4．審查工程勘察綱要5．現場工程勘察的監督、管理6．簽發補勘通知書7．協調勘察工作與設計、施工的配合49設計階段項目管理的主要內容

1．參與設計方案優選溝通業主與設計單位對設計方案優選的意見，促進優化設計；積極主動與設計單位進行技術磋商，共同確定控制設計標準和主要技術參數；參與主要工藝路線的確定，主要設備材料的選型。2．初步設計階段提供基礎性資料，協調設計與政府有關部門的關系3．對工程設計成果進行審核驗收。

503.1代建項目的委托3.2代建人的選擇3.3代建合同及其管理3.4代建項目前期管理3.5代建項目建設實施階段管理講座大綱513.5.1代建項目施工招標

在招標過程中，代建人是以業主的角度通過競爭的手段，在審查、評比、選定等活動后選擇有實力的投標人完成項目的市場行為。主要過程如下：1．招標文件的編制2．招標文件與招標邀請3．資格預審4．開標、評標、授標5．施工合同簽訂3.5代建項目建設實施階段管理523.5.2代建項目的進度計劃與控制進度控制動態循環圖53項目進度管理1.項目活動定義與順序安排槽132槽23墊1334基1356墊23填23填137基2381基礎工程網絡圖54利用歷史數據

定額

商業化時間估計數據庫專家判斷估計類比估計2.項目活動時間估計553.進度計劃的制定和優化

(1)制定方法——關鍵路線法（CPM）網絡圖上計算時間參數1KGJECHFIB4A622113578D55764422356(2)進度計劃的優化工期優化工期成本優化312TNT0TCTC工期——費用曲線1——直接費；2——間接費；3——總費用TC——最短工期；TN——正常工期；T0——最優工期57資源優化資源有限——工期最短的優化工期固定——資源均衡的優化58(3)進度計劃的表示方法橫道圖活動編號活動名稱工時消耗時間周進度（周）10111212345（月）1土方工程1470122基礎工程7730223主體工程7330124鋼結構工程3770105圍護工程2640106管道工程4250197防火工程3220168機電安裝3470159屋面工程3150810裝修工程84701659時標網絡圖146254312345678910111213147324625460里程碑法IVIIIIII抽象項目運行工作量曲線時間竣工階段項目施工階段計劃、設計階段項目決策階段123456①②③④⑤⑥項目概念形成及可行性研究項目評估及決策項目計劃與設計項目采購項目施工試生產及竣工驗收具體6試生產驗收合格設施完全投入使用5項目竣工4圖紙交付，開工命令下達3項目決策2可行性研究報告提出1項目概念提出項目階段可交付成果（里程碑）圖例說明：①項目管理階段還可以進一步詳細劃分項目運行不屬于項目管理范疇61進度曲線法624.項目進度控制（1）進度的監測與調整過程（2）進度的比較方法（3）進度拖延原因分析及措施63（1）進度的監測與調整過程

項目進度監測系統項目進度調整系統

64否是是否出現進度偏差進度實施建立進度數據采集系統收集實際進度數據（按進度報表格式）數據的整理統計和分析實際進度與計劃進度比較進入進度調整系統65進度監測系統出現進度偏差分析產生偏差的原因分析偏差對后續工作和工期的影響采取相應的經濟、組織、合同措施確定影響后續工作和工期的限制條件采取進度調整措施形成調整的進度計劃實施調整后的進度計劃66（2）進度的比較方法橫道圖比較法活動時間246810121416182022242628303234BCDFGHIJAE檢查日期線100%50%30%100%計劃進度實際進度67

S形曲線比較法100%QaQbTbTaab實際時間預測計劃預計實際完成日期計劃完成日期累計完成百分比TaTbTc68（3）進度拖延原因分析及措施改變活動間的邏輯關系增加資源投入重新分配資源提高勞動生產率將部分任務轉移減少工作范圍，包括減少工作量或取消某一工作項目等693.5.3代建項目的投資計劃與控制投資控制的動態原理70投資控制的目標建設工程投資確定示意圖71投資控制的重點72投資控制的措施組織措施技術措施經濟措施合同措施信息管理73價值工程1.價值工程原理

價值工程是運用集體智慧和通過有組織的活動,著重對產品進行功能分析,使之以較低的總成本,可靠地實現產品必要的功能,從而提高產品價值的一套科學的技術經濟分析方法。V——價值系數V=F/CF——功能系數C——成本系數742.價值工程的主要特征目標上的特征：提高價值，以最低的全壽命周期費用實現必要的功能方法上的特征：功能分析活動領域上的特征：側重于研究設計階段組織上的特征：依靠集體智慧753.提高價值的途徑1.既提高工程的功能、又可降低工程的造價

2.保證功能不變的情況下降低工程造價

3.在造價不變的情況下提高工程功能FVC--=?FVC?-=ˉFVC--=ˉ764.在功能略有下降的情況下，使造價大幅度降低

5.在造價略有上升的情況下，使工程功能大幅度提高

FVCY-=-FVCˉ-=?773.5.4代建項目的質量計劃與控制質量控制理論基礎1.PDCA循環原理

782.三階段控制原理：事前控制、事中控制和事后控制3.三全控制管理：全面質量控制、全過程質量控制、全員參與控制

795.4.2質量控制原則

堅持“質量第一”一切為用戶服務以預防為主