四萬(wàn)平小區(qū)物業(yè)公司工作方案小區(qū)物業(yè)管理方案為落實(shí)市十三屆人大三次會(huì)議審議通過(guò)的《關(guān)于依法強(qiáng)化居民小區(qū)物業(yè)管理的議案》，進(jìn)一步規(guī)范物業(yè)管理活動(dòng)，切實(shí)維護(hù)業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)的合法權(quán)益，努力提升物業(yè)管理水平，依據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》及有關(guān)法律、法規(guī)，結(jié)合我市物業(yè)管理工作實(shí)際，特制定本方案：一、指導(dǎo)思想以國(guó)家《物業(yè)管理?xiàng)l例》為依據(jù)，以沈陽(yáng)市城市管理工作會(huì)議精神為指導(dǎo)，以落實(shí)《關(guān)于依法強(qiáng)化居民小區(qū)物業(yè)管理的議案》為重點(diǎn)，以規(guī)范管理、提升物業(yè)服務(wù)水平為宗旨，進(jìn)一步強(qiáng)化居民小區(qū)物業(yè)管理工作，推動(dòng)我市物業(yè)管理健康發(fā)展。二、目標(biāo)和范圍〔一〕目標(biāo)：1、有效解決開(kāi)發(fā)遺留問(wèn)題，年底前整改率達(dá)到90%；對(duì)存在工程質(zhì)量問(wèn)題的房屋要及時(shí)修理，修理及時(shí)率達(dá)到90%。2、新建住宅小區(qū)推行招投標(biāo)率達(dá)到100%;2005年新進(jìn)入市場(chǎng)的樓盤(pán)，在商品房銷(xiāo)售前要100%簽訂《前期物業(yè)管理合同》和《業(yè)主臨時(shí)公約》。3、凡從事物業(yè)管理活動(dòng)的企業(yè)，要100%取得《物業(yè)企業(yè)資質(zhì)證書(shū)》。4、強(qiáng)化對(duì)物業(yè)管理行為的監(jiān)督及從業(yè)人員的培訓(xùn)，物業(yè)企業(yè)經(jīng)理持證率達(dá)到100%，并建立起物業(yè)管理企業(yè)誠(chéng)信檔案、物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理信用檔案。5、大力推行物業(yè)管理，年底前對(duì)具備物業(yè)管理?xiàng)l件的住宅小區(qū)物業(yè)化率達(dá)到100%。6、強(qiáng)化業(yè)主自治自律行為，具備條件的住宅小區(qū)年底前要達(dá)到80%以上成立業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)。〔二〕范圍：對(duì)全市執(zhí)行物業(yè)管理的244個(gè)住宅小區(qū)進(jìn)行排查。依據(jù)排查結(jié)果，進(jìn)行清理整頓，進(jìn)一步規(guī)范物業(yè)管理行為。三、工作內(nèi)容〔一〕完善我市物業(yè)管理地方性規(guī)章建設(shè)。依據(jù)國(guó)家《物業(yè)管理?xiàng)l例》及相關(guān)配套法規(guī)、規(guī)章，結(jié)合我市物業(yè)管理實(shí)際狀況，通過(guò)調(diào)研，同時(shí)借鑒國(guó)內(nèi)先進(jìn)城市取得的成功經(jīng)驗(yàn)，盡快公布實(shí)施《沈陽(yáng)市物業(yè)管理規(guī)定》，依法強(qiáng)化我市物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)督管理。〔二〕全力解決開(kāi)發(fā)建設(shè)遺留問(wèn)題。開(kāi)發(fā)建設(shè)單位作為行為主體要切實(shí)承當(dāng)起責(zé)任，按照規(guī)劃制定和施工標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)住宅小區(qū)存在的問(wèn)題從新進(jìn)行完善，建委、規(guī)劃、房產(chǎn)等相關(guān)部門(mén)，按照各部門(mén)使命，落實(shí)到責(zé)任單位，做到誰(shuí)的問(wèn)題、誰(shuí)負(fù)責(zé)、誰(shuí)解決。并對(duì)存在開(kāi)發(fā)建設(shè)遺留問(wèn)題的住宅小區(qū)，逐個(gè)建立整改檔案，制定整改措施，整改合格后再行消號(hào)。特別是存在工程質(zhì)量問(wèn)題的房屋要確保及時(shí)修理，年底前房屋修理責(zé)任要全實(shí)到單位、到個(gè)人，修理及時(shí)率確保在90%以上。同時(shí)，有關(guān)部門(mén)要抓緊制定相應(yīng)的規(guī)定和措施，明確住宅區(qū)的交付使用制度，杜絕新建住宅小區(qū)產(chǎn)生開(kāi)發(fā)建設(shè)遺留問(wèn)題。〔三〕加大對(duì)物業(yè)市場(chǎng)的監(jiān)管力度，規(guī)范物業(yè)管理行為。一是強(qiáng)化物業(yè)管理招投標(biāo)的監(jiān)督和指導(dǎo)，全面推行前期物業(yè)管理招投標(biāo)機(jī)制，創(chuàng)造公平、公正的競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境，促進(jìn)物業(yè)管理的專(zhuān)業(yè)化、市場(chǎng)化和社會(huì)化。依據(jù)國(guó)家《物業(yè)管理?xiàng)l例》和《前期物業(yè)管理招投標(biāo)辦法》，及時(shí)制定符合我市實(shí)際的《沈陽(yáng)市前期物業(yè)管理招投標(biāo)管理辦法》。要求新建住宅小區(qū)執(zhí)行招投標(biāo)制度，建筑面積在5萬(wàn)平方米以上的〔含5萬(wàn)平方米〕的新建住宅區(qū)，必必需采納公開(kāi)招投標(biāo)的方式選聘物業(yè)管理企業(yè)，建筑面積5萬(wàn)米以下的新建住宅區(qū)在區(qū)、縣〔市〕房產(chǎn)行政主管部門(mén)的批準(zhǔn)下可以采納邀標(biāo)和議標(biāo)的方式選聘物業(yè)管理企業(yè)。同時(shí)，激勵(lì)業(yè)主大會(huì)采納招投標(biāo)的方式依法選聘物業(yè)管理企業(yè)。并且，及時(shí)簽訂《〔前期〕物業(yè)服務(wù)合同》和《業(yè)主〔臨時(shí)〕公約》，關(guān)于新建住宅小區(qū)要在商品房銷(xiāo)售前100%簽訂《前期物業(yè)管理合同》和《業(yè)主臨時(shí)公約》。二是嚴(yán)格物業(yè)管理企業(yè)的資質(zhì)檢察。在我市從事物業(yè)管理活動(dòng)的物業(yè)管理企業(yè)，要按照國(guó)家《物業(yè)管理?xiàng)l例》的要求依法取得《物業(yè)企業(yè)資質(zhì)證書(shū)》，并遵照建設(shè)部《物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理辦法》的規(guī)定，按物業(yè)管理企業(yè)取得資質(zhì)等級(jí)，承接物業(yè)管理項(xiàng)目。同時(shí)，強(qiáng)化物業(yè)管理企業(yè)的年檢和資質(zhì)評(píng)定，出現(xiàn)違規(guī)違諾等行為的要予以警告，限期整改，情節(jié)嚴(yán)重的取消其物業(yè)管理資質(zhì)。三是強(qiáng)化對(duì)物業(yè)管理行為的監(jiān)督及從業(yè)人員的培訓(xùn)，提升物業(yè)管理水平。建立物業(yè)管理企業(yè)誠(chéng)信檔案、物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理信用檔案和準(zhǔn)入、退出機(jī)制，監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)和從業(yè)人員以及物業(yè)管理企業(yè)履行《物業(yè)服務(wù)合同》狀況，對(duì)物業(yè)管理企業(yè)和物業(yè)管理項(xiàng)目經(jīng)理，執(zhí)行實(shí)名誠(chéng)信考評(píng)制度，如物業(yè)管理企業(yè)或物業(yè)項(xiàng)目經(jīng)理出現(xiàn)違法、違規(guī)、違諾現(xiàn)象，依據(jù)情節(jié)的嚴(yán)重程度，扣除相應(yīng)的分?jǐn)?shù)，年終進(jìn)行綜合考評(píng)，考評(píng)結(jié)果作為物業(yè)管理企業(yè)年檢和定級(jí)的要件，報(bào)房產(chǎn)行政主管部門(mén)，并在沈陽(yáng)房產(chǎn)信息網(wǎng)予以公布。督促物業(yè)企業(yè)按照《合同》約定的標(biāo)準(zhǔn)提供質(zhì)價(jià)相符的服務(wù)，提升管理服務(wù)水平。同時(shí)，強(qiáng)化對(duì)物業(yè)管理從業(yè)人員的培訓(xùn)，與建設(shè)部培訓(xùn)中心聯(lián)合，繼續(xù)對(duì)我市物業(yè)管理從業(yè)人員進(jìn)行培訓(xùn)，達(dá)到從業(yè)人員要持證上崗。特別是要對(duì)物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理以及項(xiàng)目經(jīng)理〔物業(yè)管理處主任〕進(jìn)行培訓(xùn)，在取得建設(shè)部《物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理崗位證書(shū)》的基礎(chǔ)上，市房產(chǎn)行政主管部門(mén)與中國(guó)物業(yè)協(xié)會(huì)聯(lián)合進(jìn)行上崗培訓(xùn)制度，經(jīng)過(guò)實(shí)務(wù)操作培訓(xùn)，考試合格的頒發(fā)中物協(xié)《物業(yè)管理實(shí)務(wù)操作專(zhuān)業(yè)崗位證書(shū)》，不合格的取消其上崗資格。四是規(guī)范業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)，積極引導(dǎo)業(yè)主正確行使權(quán)力。希望可以幫到你高檔物業(yè)管理方案前言“悠悠XX,XX外灘〞XXXX房地產(chǎn)實(shí)業(yè)÷慧眼獨(dú)具，在這高新薈萃、人杰地靈之寶地開(kāi)發(fā)具有科技、生態(tài)、健康、文化特點(diǎn)的綜合性樓宇〖XX廣場(chǎng)〗。XXXX房地產(chǎn)實(shí)業(yè)÷保持“優(yōu)質(zhì)開(kāi)發(fā)，優(yōu)質(zhì)管理〞的原則，向社會(huì)公開(kāi)招標(biāo)選聘物業(yè)管理企業(yè)，對(duì)XX廣場(chǎng)實(shí)施優(yōu)質(zhì)管理服務(wù)，為業(yè)主創(chuàng)造合格的生活環(huán)境。XXXX物業(yè)管理從公司實(shí)際出發(fā)，充分發(fā)揮人才優(yōu)勢(shì)和集團(tuán)支援優(yōu)勢(shì)，保持“用心〞理念，提供高品質(zhì)物業(yè)管理服務(wù)，讓XX廣場(chǎng)的業(yè)主家安、心安。第一部分綜合說(shuō)明書(shū)1.1一家注冊(cè)資金50萬(wàn)元，三級(jí)資質(zhì)的專(zhuān)業(yè)物業(yè)管理企業(yè)。公司現(xiàn)有員工80余名，大、中專(zhuān)以上學(xué)歷人員占員工總數(shù)的35%，各類(lèi)職稱(chēng)人員占員工總數(shù)的23%，在管和協(xié)議管理著濱江區(qū)55萬(wàn)平方米的住宅小區(qū)。公司執(zhí)行董事會(huì)領(lǐng)導(dǎo)下的總經(jīng)理負(fù)責(zé)制，采納直線(xiàn)職能管理模式。公司組織制制完善，設(shè)總經(jīng)理室、人事行政部、財(cái)務(wù)部、物業(yè)管理部、事業(yè)拓展部。一室四部直接負(fù)責(zé)各管理處的協(xié)調(diào)、服務(wù)、指導(dǎo)、監(jiān)督工作，同時(shí)也為業(yè)主提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)創(chuàng)造了合格的組織確保。各管理處均設(shè)工程、保安、保潔、客戶(hù)服務(wù)等部門(mén)，直接為業(yè)主提供多項(xiàng)日常服務(wù)，形成了一個(gè)條塊結(jié)合的管理網(wǎng)絡(luò)。公司組織架構(gòu)圖1.2管理業(yè)績(jī)：管理業(yè)績(jī)是本公司此次競(jìng)標(biāo)的最大障礙，我們成立到現(xiàn)在還剛滿(mǎn)五個(gè)月，所接管理的都是我們XX集團(tuán)開(kāi)發(fā)建設(shè)的樓盤(pán)。但我們不滿(mǎn)足于現(xiàn)狀，積極參加物業(yè)管理市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，保持走“市場(chǎng)化、專(zhuān)業(yè)化〞的發(fā)展之路。并把人才隊(duì)伍建設(shè)放在首位，分別從中國(guó)物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展成熟的上海、廣州兩地邀請(qǐng)具有豐富〔五年以上〕物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)的人才加盟本公司。公司在成立之初，就導(dǎo)入ISO9000質(zhì)量認(rèn)證體系，提升公司的專(zhuān)業(yè)化水準(zhǔn)，并重視自己的弱項(xiàng)，把技術(shù)要求較高的工程維護(hù)和綠化維護(hù)兩項(xiàng)，分別承包給具有國(guó)家二級(jí)資質(zhì)的XX建設(shè)集團(tuán)和XX園林公司。1.3管理優(yōu)勢(shì)：“尺有所短，寸有所長(zhǎng)“，我們的優(yōu)勢(shì)在于：一、人力資源公司初創(chuàng)人員，全部來(lái)自XX、上海、廣州三地的品牌物業(yè)管理企業(yè)，有豐富的物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)和服務(wù)理念，公司集合所有員工的智慧和經(jīng)驗(yàn)形成了一套有“XX〞特色的物業(yè)管理理念和操作程序。二、集團(tuán)依托“XX〞集團(tuán)領(lǐng)導(dǎo)非常重視物業(yè)公司的成長(zhǎng)，在公司成立大會(huì)上，提出了“投入百萬(wàn)，打造XX品牌物業(yè)形象〞的口號(hào)。三、各子公司支援集團(tuán)各子公司在集團(tuán)領(lǐng)導(dǎo)的號(hào)召下，紛紛從人力、技術(shù)、物資、資金上支援本公司，幫助我們成長(zhǎng)。1.4總體思路：1.4.1保持“一個(gè)中心〞l保持“以客戶(hù)服務(wù)為中心〞的質(zhì)量管理原則，通過(guò)各種信息渠道〔如客戶(hù)看法征詢(xún)等活動(dòng)〕了解和掌握客戶(hù)的必需求和期望，有針對(duì)性的向客戶(hù)提供各種服務(wù)，以滿(mǎn)足客戶(hù)的必需求。1.4.2倡導(dǎo)“兩個(gè)體系〞l人才是公司進(jìn)行物業(yè)管理服務(wù)的基礎(chǔ)。公司倡導(dǎo)“培訓(xùn)〞體系，走一條“精挑選，嚴(yán)訓(xùn)練〞的人才隊(duì)伍建設(shè)之路，練就精兵強(qiáng)將，實(shí)施專(zhuān)業(yè)化、規(guī)范化的管理。l公司倡導(dǎo)“溝通〞體系，以“溝通、協(xié)調(diào)、合作〞作為內(nèi)部服務(wù)宗旨，形成一種“互相激勵(lì)、互相學(xué)習(xí)、互相信任、工作緊張、氣氛輕松〞的企業(yè)文化氛圍。公司通過(guò)員工例會(huì)制度、金點(diǎn)子工程、內(nèi)部通氣會(huì)、有話(huà)大家說(shuō)等多種溝通渠道，了解員工的必需求，并盡力解決員工的后顧之憂(yōu)，同時(shí)也讓員工了解公司的工作計(jì)劃和目標(biāo)，使員工能全身心的投入到工作中去，以便能更好的為業(yè)主服務(wù)和實(shí)現(xiàn)其自我價(jià)值。1.4.3理順“三方關(guān)系〞l通過(guò)各種宣揚(yáng)手段，讓住戶(hù)了解本公司和物業(yè)管理服務(wù)的各項(xiàng)內(nèi)容及法律、法規(guī)賦予雙方的責(zé)任和義務(wù)，同時(shí)通過(guò)住戶(hù)訪(fǎng)問(wèn)、投訴回訪(fǎng)、信息回饋等方式方法，以理順公司和住戶(hù)之間的關(guān)系，贏得住戶(hù)對(duì)本公司的信任和支持。l倡導(dǎo)“溝通〞體系，理順員工與公司之間的關(guān)系。l理順與開(kāi)發(fā)商、相關(guān)政府部門(mén)的關(guān)系。1.4.4實(shí)現(xiàn)“四贏目標(biāo)〞l通過(guò)公司員工的努力，住戶(hù)的支持，相關(guān)方的配合最終實(shí)現(xiàn)“住戶(hù)享受好服務(wù)，員工實(shí)現(xiàn)自我價(jià)值，公司贏得相應(yīng)利益，相關(guān)方獲益〞的“四贏目標(biāo)〞。1.5三年規(guī)劃：公司成立一周年，接管面積突破50萬(wàn)平方米，導(dǎo)入并通過(guò)ISO9000質(zhì)量認(rèn)證體系；公司成立兩周年，接管面積突破80萬(wàn)平方米，創(chuàng)建一個(gè)以上XX市優(yōu)秀示范小區(qū)〔大廈〕，企業(yè)取得物業(yè)管理二級(jí)資質(zhì)；公司成立三周年，接管面積突破100萬(wàn)平方米，創(chuàng)建一個(gè)以上全國(guó)物業(yè)管理示范小區(qū)〔大廈〕，初步形成企業(yè)規(guī)模效應(yīng)和品牌形象，搶占濱江區(qū)物業(yè)管理服務(wù)制高點(diǎn)。第二部分主要管理人員資歷第三部分物業(yè)管理策劃方案3.1XX廣場(chǎng)物業(yè)概況l地理位置：〔l〕物業(yè)類(lèi)型：XX廣場(chǎng)共有10幢呈行列式布局的高層、小高層樓宇，是集住宅、商場(chǎng)、寫(xiě)字樓、酒店式公寓為一體的綜合性物業(yè)。l總占地面積：45332平方米l總建筑面積：133001平方米住宅面積：70000平方米，寫(xiě)字樓面積：17000平方米，酒店式公寓面積：7100平方米，商場(chǎng)〔商鋪〕面積：16000平方米l綠地率：42.24%l公共設(shè)施設(shè)備及公共場(chǎng)所：屋頂水箱4只；生活水池1個(gè)；消防水池2個(gè)；配電房3間〔一只專(zhuān)變，兩只共變〕；電梯44部〔西子奧的斯〕；消防。希望可以幫到你高檔物業(yè)管理方案前言“悠悠XX,XX外灘〞XXXX房地產(chǎn)實(shí)業(yè)÷慧眼獨(dú)具，在這高新薈萃、人杰地靈之寶地開(kāi)發(fā)具有科技、生態(tài)、健康、文化特點(diǎn)的綜合性樓宇〖XX廣場(chǎng)〗。XXXX房地產(chǎn)實(shí)業(yè)÷保持“優(yōu)質(zhì)開(kāi)發(fā)，優(yōu)質(zhì)管理〞的原則，向社會(huì)公開(kāi)招標(biāo)選聘物業(yè)管理企業(yè)，對(duì)XX廣場(chǎng)實(shí)施優(yōu)質(zhì)管理服務(wù)，為業(yè)主創(chuàng)造合格的生活環(huán)境。XXXX物業(yè)管理從公司實(shí)際出發(fā)，充分發(fā)揮人才優(yōu)勢(shì)和集團(tuán)支援優(yōu)勢(shì)，保持“用心〞理念，提供高品質(zhì)物業(yè)管理服務(wù)，讓XX廣場(chǎng)的業(yè)主家安、心安。第一部分綜合說(shuō)明書(shū)1.1一家注冊(cè)資金50萬(wàn)元，三級(jí)資質(zhì)的專(zhuān)業(yè)物業(yè)管理企業(yè)。公司現(xiàn)有員工80余名，大、中專(zhuān)以上學(xué)歷人員占員工總數(shù)的35%，各類(lèi)職稱(chēng)人員占員工總數(shù)的23%，在管和協(xié)議管理著濱江區(qū)55萬(wàn)平方米的住宅小區(qū)。公司執(zhí)行董事會(huì)領(lǐng)導(dǎo)下的總經(jīng)理負(fù)責(zé)制，采納直線(xiàn)職能管理模式。公司組織制制完善，設(shè)總經(jīng)理室、人事行政部、財(cái)務(wù)部、物業(yè)管理部、事業(yè)拓展部。一室四部直接負(fù)責(zé)各管理處的協(xié)調(diào)、服務(wù)、指導(dǎo)、監(jiān)督工作，同時(shí)也為業(yè)主提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)創(chuàng)造了合格的組織確保。各管理處均設(shè)工程、保安、保潔、客戶(hù)服務(wù)等部門(mén)，直接為業(yè)主提供多項(xiàng)日常服務(wù)，形成了一個(gè)條塊結(jié)合的管理網(wǎng)絡(luò)。公司組織架構(gòu)圖1.2管理業(yè)績(jī)：管理業(yè)績(jī)是本公司此次競(jìng)標(biāo)的最大障礙，我們成立到現(xiàn)在還剛滿(mǎn)五個(gè)月，所接管理的都是我們XX集團(tuán)開(kāi)發(fā)建設(shè)的樓盤(pán)。但我們不滿(mǎn)足于現(xiàn)狀，積極參加物業(yè)管理市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，保持走“市場(chǎng)化、專(zhuān)業(yè)化〞的發(fā)展之路。并把人才隊(duì)伍建設(shè)放在首位，分別從中國(guó)物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展成熟的上海、廣州兩地邀請(qǐng)具有豐富〔五年以上〕物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)的人才加盟本公司。公司在成立之初，就導(dǎo)入ISO9000質(zhì)量認(rèn)證體系，提升公司的專(zhuān)業(yè)化水準(zhǔn)，并重視自己的弱項(xiàng)，把技術(shù)要求較高的工程維護(hù)和綠化維護(hù)兩項(xiàng)，分別承包給具有國(guó)家二級(jí)資質(zhì)的XX建設(shè)集團(tuán)和XX園林公司。1.3管理優(yōu)勢(shì)：“尺有所短，寸有所長(zhǎng)“，我們的優(yōu)勢(shì)在于：一、人力資源公司初創(chuàng)人員，全部來(lái)自XX、上海、廣州三地的品牌物業(yè)管理企業(yè)，有豐富的物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)和服務(wù)理念，公司集合所有員工的智慧和經(jīng)驗(yàn)形成了一套有“XX〞特色的物業(yè)管理理念和操作程序。二、集團(tuán)依托“XX〞集團(tuán)領(lǐng)導(dǎo)非常重視物業(yè)公司的成長(zhǎng)，在公司成立大會(huì)上，提出了“投入百萬(wàn)，打造XX品牌物業(yè)形象〞的口號(hào)。三、各子公司支援集團(tuán)各子公司在集團(tuán)領(lǐng)導(dǎo)的號(hào)召下，紛紛從人力、技術(shù)、物資、資金上支援本公司，幫助我們成長(zhǎng)。1.4總體思路：1.4.1保持“一個(gè)中心〞l保持“以客戶(hù)服務(wù)為中心〞的質(zhì)量管理原則，通過(guò)各種信息渠道〔如客戶(hù)看法征詢(xún)等活動(dòng)〕了解和掌握客戶(hù)的必需求和期望，有針對(duì)性的向客戶(hù)提供各種服務(wù)，以滿(mǎn)足客戶(hù)的必需求。1.4.2倡導(dǎo)“兩個(gè)體系〞l人才是公司進(jìn)行物業(yè)管理服務(wù)的基礎(chǔ)。公司倡導(dǎo)“培訓(xùn)〞體系，走一條“精挑選，嚴(yán)訓(xùn)練〞的人才隊(duì)伍建設(shè)之路，練就精兵強(qiáng)將，實(shí)施專(zhuān)業(yè)化、規(guī)范化的管理。l公司倡導(dǎo)“溝通〞體系，以“溝通、協(xié)調(diào)、合作〞作為內(nèi)部服務(wù)宗旨，形成一種“互相激勵(lì)、互相學(xué)習(xí)、互相信任、工作緊張、氣氛輕松〞的企業(yè)文化氛圍。公司通過(guò)員工例會(huì)制度、金點(diǎn)子工程、內(nèi)部通氣會(huì)、有話(huà)大家說(shuō)等多種溝通渠道，了解員工的必需求，并盡力解決員工的后顧之憂(yōu)，同時(shí)也讓員工了解公司的工作計(jì)劃和目標(biāo)，使員工能全身心的投入到工作中去，以便能更好的為業(yè)主服務(wù)和實(shí)現(xiàn)其自我價(jià)值。1.4.3理順“三方關(guān)系〞l通過(guò)各種宣揚(yáng)手段，讓住戶(hù)了解本公司和物業(yè)管理服務(wù)的各項(xiàng)內(nèi)容及法律、法規(guī)賦予雙方的責(zé)任和義務(wù)，同時(shí)通過(guò)住戶(hù)訪(fǎng)問(wèn)、投訴回訪(fǎng)、信息回饋等方式方法，以理順公司和住戶(hù)之間的關(guān)系，贏得住戶(hù)對(duì)本公司的信任和支持。l倡導(dǎo)“溝通〞體系，理順員工與公司之間的關(guān)系。l理順與開(kāi)發(fā)商、相關(guān)政府部門(mén)的關(guān)系。1.4.4實(shí)現(xiàn)“四贏目標(biāo)〞l通過(guò)公司員工的努力，住戶(hù)的支持，相關(guān)方的配合最終實(shí)現(xiàn)“住戶(hù)享受好服務(wù)，員工實(shí)現(xiàn)自我價(jià)值，公司贏得相應(yīng)利益，相關(guān)方獲益〞的“四贏目標(biāo)〞。1.5三年規(guī)劃：公司成立一周年，接管面積突破50萬(wàn)平方米，導(dǎo)入并通過(guò)ISO9000質(zhì)量認(rèn)證體系；公司成立兩周年，接管面積突破80萬(wàn)平方米，創(chuàng)建一個(gè)以上XX市優(yōu)秀示范小區(qū)〔大廈〕，企業(yè)取得物業(yè)管理二級(jí)資質(zhì)；公司成立三周年，接管面積突破100萬(wàn)平方米，創(chuàng)建一個(gè)以上全國(guó)物業(yè)管理示范小區(qū)〔大廈〕，初步形成企業(yè)規(guī)模效應(yīng)和品牌形象，搶占濱江區(qū)物業(yè)管理服務(wù)制高點(diǎn)。第二部分主要管理人員資歷第三部分物業(yè)管理策劃方案3.1XX廣場(chǎng)物業(yè)概況l地理位置：〔l〕物業(yè)類(lèi)型：XX廣場(chǎng)共有10幢呈行列式布局的高層、小高層樓宇，是集住宅、商場(chǎng)、寫(xiě)字樓、酒店式公寓為一體的綜合性物業(yè)。l總占地面積：45332平方米l總建筑面積：133001平方米住宅面積：70000平方米，寫(xiě)字樓面積：17000平方米，酒店式公寓面積：7100平方米，商場(chǎng)〔商鋪〕面積：16000平方米l綠地率：42.24%l公共設(shè)施設(shè)備及公共場(chǎng)所：屋頂水箱4只；生活水池1個(gè)；消防水池2個(gè)；配電房3間〔一只專(zhuān)變，兩只共變〕；電梯44部〔西子奧的斯〕；消防控制中心2間；綜合布線(xiàn)控。前言***作為***集住宅、商場(chǎng)、農(nóng)貿(mào)為一體的高尚樓盤(pán)，其物業(yè)管理工作展開(kāi)的標(biāo)準(zhǔn)更應(yīng)體現(xiàn)出一種“舒適、安全、尊貴、優(yōu)雅〞。***市立青物業(yè)管理將以高起點(diǎn)、高標(biāo)準(zhǔn)、嚴(yán)要求的標(biāo)準(zhǔn)來(lái)展開(kāi)工作。舒適：物業(yè)管理的舒適體現(xiàn)在“溫暖、潔凈、方便、快捷〞的人居環(huán)境上。物業(yè)使用人選擇一個(gè)居住、學(xué)習(xí)、工作的環(huán)境更注重“舒適〞的一面，以滿(mǎn)足其“生理上的基本必需求〞。安全：安全防范是物業(yè)管理公司的一項(xiàng)專(zhuān)項(xiàng)業(yè)務(wù)，公司應(yīng)從治安、消防、車(chē)輛三個(gè)方面來(lái)搞好管理工作，同時(shí)為了滿(mǎn)足物業(yè)使用人“安全必需求〞的必需要出發(fā)制定出相應(yīng)的管理制度和應(yīng)急預(yù)案。尊貴：“以人為尊〞、“以人為本〞的一貫服務(wù)理念能讓業(yè)主或物業(yè)使用人在高尚社區(qū)中體現(xiàn)到生活尊貴的一面。物業(yè)管理公司在管理好物業(yè)本身的基礎(chǔ)上，充分實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理服務(wù)的內(nèi)容，讓業(yè)主及物業(yè)使用人滿(mǎn)足“受人尊重的必需求〞。優(yōu)雅：高尚的住宅離不開(kāi)優(yōu)雅的環(huán)境，優(yōu)雅的環(huán)境離不開(kāi)優(yōu)雅的人。作為精品樓盤(pán)的物業(yè)管理更應(yīng)體現(xiàn)在營(yíng)造一個(gè)優(yōu)雅的環(huán)境上，公司將充分合計(jì)和利用會(huì)所的功能，將全新的服務(wù)理念融入到為物業(yè)使用人實(shí)現(xiàn)“交際〞和“自我價(jià)值實(shí)現(xiàn)〞的必需求，讓業(yè)主及物業(yè)使用人在優(yōu)雅的環(huán)境中成為言談舉止優(yōu)雅的現(xiàn)代都市人。第一部分***物業(yè)管理簡(jiǎn)介一、公司簡(jiǎn)介….二、公司總經(jīng)理介紹…….三、企業(yè)管理理念及服務(wù)理念依據(jù)物業(yè)管理的先進(jìn)操作模式和企業(yè)自身的特點(diǎn)，公司采納以下管理理念：團(tuán)隊(duì)意識(shí)和吃苦精神+個(gè)性舒張和競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制+先進(jìn)模式和一體化管理1、隊(duì)意識(shí)和吃苦精神：在當(dāng)前資本企業(yè)向人本企業(yè)轉(zhuǎn)變的過(guò)程中，團(tuán)隊(duì)意思和吃苦精神的樹(shù)立無(wú)疑是企業(yè)求生存、求發(fā)展的先決條件。“企業(yè)以人為本、員工以企業(yè)為家〞便是其核心體現(xiàn)。2、個(gè)性舒張和競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制：在人本企業(yè)中講的是如何用人，如何充分調(diào)動(dòng)其積極性為企業(yè)的發(fā)展做貢獻(xiàn)。個(gè)性舒張是對(duì)員工活力激發(fā)的重要方式，人有不同層次的必需求，員工對(duì)自己個(gè)性的舒張能夠從其愛(ài)好的方面來(lái)發(fā)揮其工作的能動(dòng)性，有利于員工自身素養(yǎng)的培養(yǎng)和業(yè)務(wù)技能的提升；競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制是企業(yè)用人的重要手段，相馬不如賽馬，賽馬機(jī)制將是企業(yè)在招聘、培訓(xùn)、定崗、換崗、升降職的主要方法。3、先進(jìn)模式和一體化管理：作為物業(yè)管理企業(yè)在當(dāng)前有多種模式，如何才能選擇一條合適企業(yè)自身發(fā)展的模式是關(guān)系到企業(yè)生死存亡的大事。企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)人在總結(jié)多年的物管經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上結(jié)合當(dāng)前沿海和國(guó)外的先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)摸索出自己的一套經(jīng)營(yíng)管理模式：以人為中心、強(qiáng)調(diào)服務(wù)、重品牌、適時(shí)發(fā)展的經(jīng)營(yíng)模式。當(dāng)然再好管理模式也必需要人們認(rèn)同的標(biāo)準(zhǔn)來(lái)對(duì)它鑒定，國(guó)際質(zhì)量管理體系〔ISO9001:2000〕、環(huán)境管理體系〔ISO14000〕、職業(yè)健康安全管理體系〔GB/T28001-2001〕一體化管理體系無(wú)疑是最正確選擇，企業(yè)成立開(kāi)始便導(dǎo)入一體化管理體系，用質(zhì)量管理來(lái)確保我們服務(wù)產(chǎn)品的完美性。“真切付出、心靈交匯〞是我公司的服務(wù)理念。從本行業(yè)來(lái)說(shuō)，物管企業(yè)與業(yè)主或物業(yè)使用人之間是一種合作關(guān)系，是企業(yè)如何創(chuàng)造一種環(huán)境使我們的合作方很好的生活、學(xué)習(xí)、工作，在我們的員工營(yíng)造這種氛圍中與合作方達(dá)成一種理解、協(xié)調(diào)與共識(shí)。財(cái)務(wù)部：1、負(fù)責(zé)依據(jù)“管理會(huì)計(jì)〞的要求按時(shí)完成各類(lèi)財(cái)務(wù)分析，供公司決策之用；制定近、中、長(zhǎng)期“現(xiàn)金流量平衡表〞。2、負(fù)責(zé)日常賬務(wù)工作的實(shí)施與管理。3、負(fù)責(zé)對(duì)外財(cái)務(wù)相關(guān)工作的銜接。第二部分***物業(yè)管理目標(biāo)及策劃方案通過(guò)對(duì)“***〞的調(diào)查和基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的分析，結(jié)合公司的管理經(jīng)驗(yàn)和現(xiàn)代物業(yè)管理發(fā)展的方向，特制定以下管理方案：一、***管理處組織構(gòu)架及各部門(mén)使命：部室主要工作使命：總經(jīng)理：1、對(duì)董事長(zhǎng)負(fù)責(zé)；2、制定公司的經(jīng)營(yíng)方針和目標(biāo)，對(duì)公司的重大事項(xiàng)進(jìn)行決策，報(bào)董事長(zhǎng)批準(zhǔn)后實(shí)施；3、按“權(quán)責(zé)利〞相匹配的原則，任命各層次負(fù)責(zé)人，實(shí)施透明式的系統(tǒng)管理；4、主持新的經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)；5、傳達(dá)并對(duì)員工培訓(xùn)滿(mǎn)足業(yè)主和法律法規(guī)要求的重要性；6、保持員工充分參加實(shí)現(xiàn)公司經(jīng)營(yíng)總目標(biāo)內(nèi)部工作環(huán)境；7、對(duì)公司組織構(gòu)架進(jìn)行策劃；8、確保公司內(nèi)各部門(mén)/各崗位的使命、權(quán)限及其互相關(guān)系得到規(guī)定和溝通。辦公室：1、對(duì)總經(jīng)理負(fù)責(zé)；2、人力資源管理工作〔含人員的招培訓(xùn)工作〕；3、內(nèi)外進(jìn)行溝通；4、內(nèi)外公文的處理及檔案的管理工作；5、后勤確保工作；6、公司庫(kù)房的管理工作。***管理處：1、對(duì)總經(jīng)理負(fù)責(zé)；2、負(fù)責(zé)***的前期介入策劃、實(shí)施工作；3、負(fù)責(zé)***的接管驗(yàn)收策劃、實(shí)施工作；4、負(fù)責(zé)***的業(yè)主入主的策劃、實(shí)施工作；5、負(fù)責(zé)***的管理和服務(wù)的策劃、實(shí)施工作；6、負(fù)責(zé)***的多種經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)的策劃、實(shí)施工作。7、負(fù)責(zé)樓宇相關(guān)費(fèi)用的收取，并將在收取物管費(fèi)過(guò)程中收集到的信息、特別是針對(duì)物業(yè)管理費(fèi)收費(fèi)困難的根本原因進(jìn)行歸類(lèi)分析，并及時(shí)按規(guī)按時(shí)間和渠道加以傳遞。二、人員配備狀況：1、總經(jīng)理：1人。2、辦公室：2人，其中主任1人，文員兼庫(kù)管1人。3、財(cái)務(wù)部：2人，其中經(jīng)理1人〔兼會(huì)計(jì)〕、出納1人。4、***管理處：33人。其中經(jīng)理1人；工程組主管1人，土建工1人，水電工〔含強(qiáng)弱電〕4人，電。第一章物業(yè)管理要點(diǎn)●運(yùn)用繼續(xù)發(fā)展的戰(zhàn)略，確保物業(yè)的保值與升值。●人性化的管理方針為業(yè)戶(hù)附加溝通的橋梁，增進(jìn)了解與信任，以誠(chéng)信為本提升管理服務(wù)的信譽(yù)。●結(jié)合所轄的物業(yè)建筑特點(diǎn)，導(dǎo)入切合實(shí)際的管理理念，以高效率的管理降低成本，轉(zhuǎn)變傳統(tǒng)思想觀(guān)念，“全心全意為業(yè)戶(hù)服務(wù)〞。●為實(shí)現(xiàn)以上設(shè)想，擬采納“一種模式、兩項(xiàng)承諾、三個(gè)重點(diǎn)、四項(xiàng)措施〞的管理方針。一、一種模式針對(duì)所轄物業(yè)的特點(diǎn)制定出具有創(chuàng)造性的物業(yè)管理模式。物業(yè)顧問(wèn)由本行業(yè)富有實(shí)際管理和操作經(jīng)驗(yàn)的高層管理人員擔(dān)任，在管理工作中將依據(jù)本物業(yè)的實(shí)際特點(diǎn)采納有效的模式，并創(chuàng)造“管理由您評(píng)定，分分秒秒印證，點(diǎn)點(diǎn)滴滴做起，永遠(yuǎn)讓您滿(mǎn)意〞的模式效應(yīng)，力求更好地滿(mǎn)足業(yè)戶(hù)必需求。建議采納的管理體制是：企業(yè)化、專(zhuān)業(yè)化、一體化。管理思想是：安全服務(wù)第一、人性規(guī)范管理、提前服務(wù)業(yè)戶(hù)、打造管理精品。追求的目標(biāo)是：社會(huì)效益、環(huán)境效益、經(jīng)濟(jì)效益。二、二項(xiàng)承諾1、在一年內(nèi)協(xié)助本物業(yè)通過(guò)“市優(yōu)秀物業(yè)管理大廈〞的評(píng)比。2、在兩年內(nèi)協(xié)助本物業(yè)通過(guò)“省優(yōu)秀物業(yè)管理大廈〞的評(píng)比。三、三個(gè)重點(diǎn)1、完善服務(wù)、誠(chéng)信待人物業(yè)管理是以服務(wù)為主的行業(yè)，為此我們將在今后的服務(wù)工作中，充分體現(xiàn)我們的服務(wù)宗旨和追求目標(biāo)，奉行“以人為本，業(yè)戶(hù)至上〞的原則和務(wù)實(shí)周到的工作理念，為業(yè)戶(hù)提供全方位、高品質(zhì)的服務(wù)，并將日常服務(wù)工作緊密融合于管理之中，與業(yè)戶(hù)建立合格的服務(wù)關(guān)系。同時(shí)以周、月、季走訪(fǎng)溝通的方式及時(shí)了解業(yè)戶(hù)的看法與必需求，在不斷完善的過(guò)程中真正讓業(yè)戶(hù)享受到安心、舒心和稱(chēng)心的居住〔工作〕環(huán)境。2、環(huán)境管理責(zé)任到人大廈的環(huán)境管理極為重要，如何為業(yè)戶(hù)創(chuàng)造一個(gè)合格、舒適的居住〔工作〕環(huán)境，是我們非常重視的問(wèn)題。多年的管理經(jīng)驗(yàn)告訴我們，保潔工作責(zé)任到人，督導(dǎo)檢查、培訓(xùn)落實(shí)到位，才能充分發(fā)揮每個(gè)人的才能，使其認(rèn)真地去做好天天的工作，樹(shù)立環(huán)保意識(shí)，從而確保大廈的環(huán)境衛(wèi)生狀況達(dá)到最正確狀態(tài)，為大廈所在地增加一道清潔、衛(wèi)生、亮麗的風(fēng)光。3、安全、消防真抓實(shí)干為確保業(yè)戶(hù)生命、財(cái)產(chǎn)的安全，我們主張以切合實(shí)際的人員防范為主、以本物業(yè)先進(jìn)的消防設(shè)施為輔的安全管理防范理念，建立一支強(qiáng)有力、多用途的管理復(fù)合式人才隊(duì)伍。緊密聯(lián)系政府職能部門(mén)做到齊抓共管，使所轄物業(yè)在常年平安的條件下為業(yè)戶(hù)服務(wù)。在日常的管理中，建議派專(zhuān)人全天值班，負(fù)責(zé)所轄物業(yè)的安全管理工作，嚴(yán)格管理，防止易燃易爆等危險(xiǎn)品進(jìn)入大廈，制定出與其相適應(yīng)的應(yīng)急處理安全操作程序，發(fā)生特別時(shí)間時(shí)力爭(zhēng)將損失降至最小程度。四、四項(xiàng)措施1、據(jù)歷年來(lái)的管理經(jīng)驗(yàn)及相關(guān)條件，在對(duì)其加以完善的基礎(chǔ)上，將之運(yùn)用到物業(yè)的管理上。從本物業(yè)業(yè)戶(hù)的文化內(nèi)涵、環(huán)境、行為、制度、道德方面加以分析，科學(xué)地制定、引導(dǎo)、宣揚(yáng)、倡議等較為文明典雅的管理指引。2、制定出詳盡的執(zhí)行手冊(cè)，使員工翻開(kāi)手冊(cè)即可操作。如《管理規(guī)章主度及操作規(guī)程》、《員工手冊(cè)》等，使每一位員工了解工作規(guī)程，熟悉管理程序，達(dá)到規(guī)范、自我、服務(wù)業(yè)戶(hù)的目的。3、隨時(shí)有這多方面的準(zhǔn)備，永不間歇地實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理項(xiàng)目的革新，不斷提出建設(shè)性看法，全力做好與前期施工管理單位的銜接工作。4、將不間斷地充實(shí)管理隊(duì)伍。采納“培訓(xùn)—上崗—再培訓(xùn)—再上崗〞的輪回培訓(xùn)制度，不斷提升員工的工作技能與素養(yǎng)。第二章擬采納的管理模式一、物業(yè)管理架構(gòu)物業(yè)管理服務(wù)，要求有一個(gè)高效率及科學(xué)的組織架構(gòu)，使人力、物力、財(cái)力得到合理的配置，以求達(dá)到降低管理成本、提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)的目的。本“物業(yè)管理中心〞按“直線(xiàn)制〞設(shè)定管理架構(gòu)。中心設(shè)綜合管理部、物業(yè)管理部、安全管理部、工程管理部、財(cái)務(wù)管理部五個(gè)部門(mén)。其優(yōu)點(diǎn)是集指揮和只能于一身，命令統(tǒng)一，責(zé)權(quán)分明，指揮及時(shí)，既能滿(mǎn)足本物業(yè)初期管理的要求，又能為將來(lái)業(yè)務(wù)的發(fā)展留下充足的空間。1、綜合管理部〔1〕負(fù)責(zé)人力資源管理，招聘人員，展開(kāi)員工培訓(xùn)工作，為其他部門(mén)儲(chǔ)備人才。〔2〕負(fù)責(zé)員工工作考勤。〔3〕負(fù)責(zé)收集、整理和儲(chǔ)存物業(yè)管理公司籌備、建立和發(fā)展的資料及人事檔案管理。〔4〕負(fù)責(zé)處理業(yè)主的咨詢(xún)、投訴，并提供協(xié)助。〔5〕負(fù)責(zé)對(duì)外承辦、接待工作，與政府部門(mén)、各社會(huì)團(tuán)體保持合格的溝通。〔6〕負(fù)責(zé)物業(yè)管理公司所必需物品的后勤采購(gòu)工作。〔7〕負(fù)責(zé)員工餐廳的監(jiān)督、檢查和管理工作。〔8〕組織、展開(kāi)企業(yè)文化活動(dòng)。〔9〕總經(jīng)理指派的其他工作。2、物業(yè)管理部〔1〕負(fù)責(zé)籌建、管理員工餐廳。〔2〕負(fù)責(zé)會(huì)所及會(huì)議中心的管理。〔3〕書(shū)寫(xiě)給業(yè)戶(hù)的各類(lèi)通知、通告，由總經(jīng)理簽署發(fā)出。〔4〕負(fù)責(zé)物業(yè)的日常清潔工作。〔5〕負(fù)責(zé)物業(yè)公共區(qū)域及周邊的綠化及環(huán)境布置。〔6〕負(fù)責(zé)物業(yè)的除蟲(chóng)滅害工作。〔7〕協(xié)助業(yè)主處理租賃工作。〔8〕負(fù)責(zé)業(yè)戶(hù)的搬入和遷出協(xié)調(diào)工作。〔9〕負(fù)責(zé)業(yè)戶(hù)檔案的建立與管理工作。〔10〕負(fù)責(zé)物業(yè)的一切慶典服務(wù)的布置，及為業(yè)戶(hù)的錢(qián)點(diǎn)活動(dòng)提供必要的幫助。3、安全管理部〔1〕負(fù)責(zé)物業(yè)的防火、防盜、防破壞和警衛(wèi)工作。〔2〕與政府公安、消防、司法部門(mén)保。去百度文庫(kù)，查看完整內(nèi)容>內(nèi)容來(lái)自用戶(hù)：辣辣XX小區(qū)物業(yè)管理方案第1章前言“***〞小區(qū)位于--，與xxx近在咫尺。小區(qū)總建筑面積xx萬(wàn)多平方米，由小高層低密度住宅、特色點(diǎn)式樓和純版式小高層組成。小區(qū)內(nèi)設(shè)有超市以及商辦服務(wù)區(qū)等；商鋪面積*㎡；地下停車(chē)場(chǎng)*㎡；地上停車(chē)場(chǎng)*㎡；車(chē)庫(kù)*個(gè)。房屋配套設(shè)施齊全：暖氣、燃?xì)狻⑼ㄓ崱㈦娨暋?yōu)待系統(tǒng)。小區(qū)設(shè)備設(shè)施先進(jìn)，設(shè)有電視監(jiān)控，周界防范，電子巡更，背景音樂(lè)，遠(yuǎn)程抄表系統(tǒng)等，讓您感到方便、舒適、安全。高檔的小區(qū)應(yīng)該有高檔的物業(yè)管理服務(wù)來(lái)體現(xiàn)小區(qū)的價(jià)值，從而確保小區(qū)保值、增值。****公司是具有物業(yè)管理三級(jí)資質(zhì)的股份制企業(yè)。公司專(zhuān)業(yè)從事住宅小區(qū)、寫(xiě)字樓、商場(chǎng)等物業(yè)項(xiàng)目的管理工作。現(xiàn)已管理物業(yè)面積達(dá)*多萬(wàn)㎡。其中涉及智能化寫(xiě)字樓、綜合商廈、花園別墅、住宅小區(qū)等。我們的企業(yè)精神是“XX物業(yè)，勇?tīng)?zhēng)第一〞。我公司將利用我們“天時(shí)、地利、人和〞的得天獨(dú)厚的管理優(yōu)勢(shì)，以及公司先進(jìn)的管理模式，豐富的管理經(jīng)驗(yàn)，專(zhuān)業(yè)化的管理隊(duì)伍，使***小區(qū)更增魅力，更上檔次。通過(guò)全方位的服務(wù)，提升小區(qū)的知名度，使***真正達(dá)到增值保值的目的，為業(yè)主營(yíng)造一個(gè)方便、快捷、溫馨、舒適的居住環(huán)境。我公司服務(wù)宗旨是以人為本、規(guī)范管理、追求革新、至誠(chéng)服務(wù)。追求目標(biāo)：以公司經(jīng)營(yíng)為主導(dǎo)，寓管理于服務(wù)之中，為業(yè)戶(hù)推出完善的管理服務(wù)，為企業(yè)打造物業(yè)品牌。7.你知道小區(qū)的物業(yè)管理具體方案嗎--小區(qū)物業(yè)管理方案目錄一、項(xiàng)目概況二、物業(yè)管理內(nèi)容三、物業(yè)管理模式四、物業(yè)公司組織機(jī)構(gòu)和管理制度五、物業(yè)費(fèi)的成本測(cè)算六、業(yè)服務(wù)內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)及質(zhì)量確保措施七、管理總體目標(biāo)與分項(xiàng)目項(xiàng)目計(jì)量單位數(shù)值居住區(qū)規(guī)劃總用地Hm213.231.居住區(qū)用地Hm29.87①住宅用地Hm26.89②公建用地Hm21.31③道路用地Hm21.24④公共綠地Hm20.422.其它用地Hm23.36居住戶(hù)數(shù)，1292居住人數(shù)4134戶(hù)均人數(shù)人/戶(hù)3.2總建筑面積萬(wàn)m219.111.居住區(qū)用地內(nèi)建筑總面積萬(wàn)m216.23①住宅建筑面積萬(wàn)m214.87②公建面積萬(wàn)m21.462.大賣(mài)場(chǎng)總建筑面積萬(wàn)m22.88項(xiàng)目計(jì)量單位數(shù)值①大賣(mài)場(chǎng)面積萬(wàn)m21.17②擴(kuò)建面積〔三層〕萬(wàn)m20.96③公建面積萬(wàn)m20.75地下車(chē)庫(kù)及人防萬(wàn)m20.283.底層架空面積萬(wàn)m21.25住宅平均層數(shù)層7.5人口毛密度人/hm2411.1住宅建筑配套密度〔毛〕套/hm2128.5住宅建筑配套密度〔凈〕套/hm2184.0住宅建筑面積毛密度萬(wàn)m2/hm21.496住宅建筑面積凈密度萬(wàn)m2/hm22.144容積率萬(wàn)m2/hm21.64停車(chē)率%50.0停車(chē)位輛634地面停車(chē)率%8.7地面停車(chē)位輛110住宅建筑凈密度%28.5建筑密度%25.6綠地率%40.2二、物業(yè)管理內(nèi)容物業(yè)管理將政策和法規(guī)為理論依據(jù)，寓管理與服務(wù)之中，建立社區(qū)服務(wù)體系。為住戶(hù)提供全方位管理，服務(wù)項(xiàng)目浮現(xiàn)多元化、全方位態(tài)勢(shì)，總體歸納為“六項(xiàng)管理、三類(lèi)服務(wù)〞，即“房屋及設(shè)施設(shè)備管理、環(huán)境衛(wèi)生管理、治安消防管理、綠化管理、車(chē)輛交通管理和其它公共管理〞；常規(guī)性公共服務(wù)〔合同服務(wù)〕委托性特約服務(wù)〔非合同零星服務(wù)〕和經(jīng)營(yíng)性多種服務(wù)〔全方位、多層次的綜合服務(wù)〕。1、房屋及設(shè)施設(shè)備管理1.1建筑公共部位得到修理、養(yǎng)護(hù)和管理范圍包括：公共屋面、房屋承重及抗震結(jié)構(gòu)部位、外墻面、樓梯間公共通道、門(mén)廳、共用排煙道。房屋建筑的維護(hù)管理執(zhí)行“管養(yǎng)合一〞主要落實(shí)在以下幾個(gè)方面：A、工作的主動(dòng)性管理責(zé)任人與服務(wù)中心相結(jié)合，落實(shí)巡查制度及年度房屋建筑維護(hù)、養(yǎng)護(hù)計(jì)劃，執(zhí)行房屋修繕標(biāo)準(zhǔn)、有關(guān)工程施工技術(shù)規(guī)范、健全檔案記錄、保持房屋正常的使用功能及完好。B、工作的多樣性依據(jù)房屋的完損狀況、季節(jié)變化、住戶(hù)對(duì)象等采納日常修繕?lè)?wù)，季節(jié)修繕?lè)?wù)、重點(diǎn)修繕?lè)?wù)和特別修繕?lè)?wù)等形式，并做到制度化、規(guī)范化。C、工作的針對(duì)性在工作中要因地制宜、因時(shí)制宜、因房制宜、因戶(hù)制宜，依據(jù)住戶(hù)的不同必需求和所處的特定條件采納有針對(duì)性的服務(wù)措施。1.2共用設(shè)施、設(shè)備的管理范圍包括：上下水管道、落水管、共用照明、煤氣干線(xiàn)、樓內(nèi)消防設(shè)施、電梯、水泵房。共用設(shè)施設(shè)備的管理由修理管理和運(yùn)行管理兩大部分組成，進(jìn)行統(tǒng)一管理，關(guān)于不同的設(shè)施、設(shè)備進(jìn)行不同的修理管理，執(zhí)行相應(yīng)的工作質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，建立設(shè)施設(shè)備管理帳冊(cè)和重要設(shè)備的技術(shù)檔案，落實(shí)定期檢查、修理、保養(yǎng)制度各種運(yùn)行記錄齊備。達(dá)到設(shè)施設(shè)備齊全、功能正常、運(yùn)行合格。1.3市政共用設(shè)施和附屬建筑物、構(gòu)筑物的養(yǎng)護(hù)和管理范圍包括：道路、室外上下水管道、化糞池、溝渠池、地上車(chē)庫(kù)等。依據(jù)共用設(shè)施和附屬建筑、構(gòu)筑物的類(lèi)別不同，指定并落實(shí)巡查制度、修理保養(yǎng)制度、大中修工程的驗(yàn)收制度、積存有關(guān)技術(shù)資料。關(guān)于有些專(zhuān)項(xiàng)類(lèi)別，如：車(chē)庫(kù)、制定專(zhuān)業(yè)管理方案并實(shí)施。通過(guò)有序的工作使其達(dá)到功能正常、暢通、達(dá)標(biāo)，基本完好。1.4智能化設(shè)施設(shè)備范圍包括：樓宇對(duì)講系統(tǒng)、用戶(hù)優(yōu)待數(shù)據(jù)網(wǎng)系統(tǒng)、室內(nèi)紅外線(xiàn)報(bào)警系統(tǒng)，周界紅外線(xiàn)對(duì)射報(bào)警系統(tǒng)、門(mén)禁及車(chē)庫(kù)管理系統(tǒng)、電子巡更系統(tǒng)等。依據(jù)智能系統(tǒng)的構(gòu)成、分系統(tǒng)設(shè)備的組成狀況，建立起合適jt智能系統(tǒng)、操作性強(qiáng)的管理制度，從管理前期介入人員培訓(xùn)入手。做好智能系統(tǒng)設(shè)備的檔案管理、智能系統(tǒng)的運(yùn)行管理、系統(tǒng)的維護(hù)保養(yǎng)管理、設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)工作質(zhì)量的檢查及設(shè)備修理管理，并以科技為先導(dǎo)、智能指揮中心統(tǒng)一指揮、全方位服務(wù)，充分利用現(xiàn)有資源，提升智能系統(tǒng)功能，通過(guò)嚴(yán)格管理確保智能系統(tǒng)運(yùn)作正常。2、環(huán)境衛(wèi)生管理在jt我們遵循“高標(biāo)準(zhǔn)、嚴(yán)要求〞的環(huán)境衛(wèi)生管理和“高質(zhì)量、高頻度〞的環(huán)境衛(wèi)生維護(hù)、實(shí)施環(huán)境衛(wèi)生管理和環(huán)境衛(wèi)生保護(hù)的職能。做好兩項(xiàng)工作，即衛(wèi)生管理、環(huán)境管理。2.1衛(wèi)生管理是對(duì)房屋公共部位的清潔、衛(wèi)生、垃圾的收集、清運(yùn)達(dá)到環(huán)衛(wèi)設(shè)施齊全，執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)化清掃保潔，垃圾日清，按計(jì)劃消毒、滅鼠、滅蟲(chóng)。通過(guò)對(duì)小區(qū)的清潔衛(wèi)生，區(qū)域管理的過(guò)程控制，確保向住戶(hù)提供高檔次的服務(wù)水準(zhǔn)及高質(zhì)量的生活場(chǎng)所。2.2環(huán)境管理jt的環(huán)境管理為小區(qū)文明潔凈、環(huán)境質(zhì)量合格、資源合理利用、生態(tài)良性循環(huán)基礎(chǔ)設(shè)施健全、生活舒適便捷，形成環(huán)保意識(shí)，日常管理與保護(hù)有機(jī)結(jié)合，提升住戶(hù)的生活質(zhì)量。3.綠化管理綠化的功能是美化環(huán)境。通過(guò)我們的管理達(dá)到綠草蔭蔭、綠樹(shù)成蔭的效果；我們以專(zhuān)業(yè)化的管理養(yǎng)護(hù)人員，將片區(qū)負(fù)責(zé)與巡查相結(jié)合，科學(xué)合理的保養(yǎng)、管理小區(qū)的綠化。綠化管理的主要內(nèi)容是花木、草坪的養(yǎng)護(hù)。4、治安消防管理治安消防管理工作是jt重點(diǎn)管理工作之一。我們要落實(shí)“預(yù)防為主、防治〔消〕結(jié)合〞的方針，對(duì)所轄物業(yè)區(qū)。物業(yè)公司工作計(jì)劃書(shū)范文〔自己修改一下吧〕在送舊迎新之際，物業(yè)公司在回憶2009年工作展開(kāi)的基礎(chǔ)上，總結(jié)經(jīng)驗(yàn)，找出不夠，以更加務(wù)實(shí)的態(tài)度，積極配合集團(tuán)經(jīng)營(yíng)的戰(zhàn)略方針，細(xì)化管理，從內(nèi)部挖掘潛力，向管理要效益，更加嚴(yán)格要求，強(qiáng)化培訓(xùn)，勇于面對(duì)不夠，團(tuán)結(jié)一心，強(qiáng)化大局意識(shí)、責(zé)任意識(shí)和協(xié)作意識(shí)，同心同德，努力完成工作。我們會(huì)繼續(xù)發(fā)揚(yáng)敬業(yè)、奉獻(xiàn)的精神，共同為公司的迅速發(fā)展竭心盡力。《孫子兵法》說(shuō)：“間于天地之間，莫貴于人。〞員工是企業(yè)的根本，員工素養(yǎng)是企業(yè)優(yōu)質(zhì)服務(wù)的基礎(chǔ)。我們將把培養(yǎng)一支專(zhuān)業(yè)、高效、嚴(yán)格管理的服務(wù)團(tuán)隊(duì)作為2021年物業(yè)展開(kāi)內(nèi)部管理的基本戰(zhàn)略，執(zhí)行嚴(yán)格管理，善待員工的方針，展開(kāi)系列的培訓(xùn)計(jì)劃、績(jī)效考核，推動(dòng)企業(yè)文化，強(qiáng)化品牌意識(shí)，提升團(tuán)隊(duì)的凝集力和向心力。一、人事行政人事行政工作目標(biāo)：人員當(dāng)月流動(dòng)率小于5%人員培訓(xùn)覆蓋率達(dá)到100%人員招聘到崗率達(dá)到98%員工生活滿(mǎn)意度達(dá)到90%1、團(tuán)隊(duì)的建設(shè)在于制度化的管理，人事行政部年度首要工作是完善管理制度，細(xì)化崗位責(zé)任制，把責(zé)、權(quán)、利充分統(tǒng)一，落實(shí)到位。推行與之相配合的績(jī)效考核制度，調(diào)動(dòng)員工的積極性。績(jī)效源于執(zhí)行力，執(zhí)行力源于細(xì)節(jié)，人事部計(jì)劃以保安部作為試點(diǎn)，對(duì)每個(gè)崗位提出具體的崗位使命要求，推行新的績(jī)效考核制度，調(diào)動(dòng)員工對(duì)工作的積極性，使員工不斷強(qiáng)化自我管理能力，明確工作標(biāo)準(zhǔn)，提升自我提升的動(dòng)力并逐步推廣。在各個(gè)崗位上采納績(jī)效管理，力求在三月份全面覆蓋，以提升整體的服務(wù)水平和團(tuán)隊(duì)的執(zhí)行力度。在有效的績(jī)效考核制度和崗位責(zé)任制的基礎(chǔ)上，人事行政部將強(qiáng)化監(jiān)督的力度，對(duì)崗位的操作和執(zhí)行進(jìn)行有計(jì)劃巡查管理。及時(shí)發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，及時(shí)改善。2、人事行政部將把提升員工素養(yǎng)作為部門(mén)工作的重點(diǎn)，制定有針對(duì)性的培訓(xùn)計(jì)劃，以業(yè)務(wù)知識(shí)培訓(xùn)和企業(yè)精神相結(jié)合，保持正面灌輸，強(qiáng)化理念，強(qiáng)化員工主人翁責(zé)任感和事業(yè)心，培養(yǎng)開(kāi)拓進(jìn)取，勇于奉獻(xiàn)的精神。要求員工在工作中真正做到“100%業(yè)主第一〞。以企業(yè)精神和宗旨作為統(tǒng)一員工意志，述職報(bào)告統(tǒng)一行動(dòng)的共同基礎(chǔ)。在人事管理流程中，采納優(yōu)勝劣汰的方針，對(duì)入職、轉(zhuǎn)正的員工嚴(yán)格按標(biāo)準(zhǔn)把關(guān)，逐步提升員工素養(yǎng)，繼而提升團(tuán)隊(duì)的整體素養(yǎng)。3、在提升管理要求的同時(shí)，更進(jìn)一步關(guān)懷員工生活，重視員工必需求，強(qiáng)化員工宿舍、飯?zhí)玫墓芾恚M織相應(yīng)的員工生日活動(dòng)、團(tuán)隊(duì)活動(dòng)。重視改善員工福利，強(qiáng)化與員工的溝通，以多方渠道聽(tīng)取員工看法加以綜合，并及時(shí)給予改善。4、效益是企業(yè)的最終目標(biāo)，通過(guò)崗位責(zé)任制的落實(shí)，人事行政部將重新審核各部門(mén)、崗位人員定編的狀況，避免人浮于事，以建立一支精干、高效的服務(wù)團(tuán)隊(duì)為目標(biāo)，嚴(yán)格控制人事成本。5、行政方面，將以配合業(yè)務(wù)部門(mén)展開(kāi)工作的必需要為前提，積極與各部門(mén)強(qiáng)化溝通協(xié)調(diào)，大力配合。修正現(xiàn)有的工作程序，使之更標(biāo)準(zhǔn)化、規(guī)范化。及時(shí)完成物料采購(gòu)，嚴(yán)格管理物料的采購(gòu)、使用控制流程，重視公司資產(chǎn)、倉(cāng)庫(kù)、車(chē)輛的管理，堵塞漏洞，做好把關(guān)的工作，確保公司財(cái)物、利益不受損失。二、客服中心物業(yè)管理是以服務(wù)為主，客服中心是整個(gè)物業(yè)公司的服務(wù)窗口。為此，服務(wù)中心將把服務(wù)放在第一位，保持“以人為本〞的服務(wù)宗旨，規(guī)范管理、追求革新、至誠(chéng)服務(wù)。不斷提升江南世家物業(yè)價(jià)值，使物業(yè)發(fā)揮最大的使用效能。工作思路：強(qiáng)調(diào)成本控制意識(shí)和成本管理程序；強(qiáng)調(diào)團(tuán)隊(duì)的有效運(yùn)作和服務(wù)流程；強(qiáng)調(diào)公眾服務(wù)的規(guī)范化與特約服務(wù)的個(gè)性化；強(qiáng)調(diào)“以人為本〞的服務(wù)理念和服務(wù)的人性化；致力于建立與業(yè)主有合格溝通的和諧社區(qū)。目標(biāo)設(shè)置：客戶(hù)綜合滿(mǎn)意率不低于90%；服務(wù)綜合及時(shí)率不低于85%；業(yè)務(wù)技能培訓(xùn)100%；小區(qū)綠化完好率不低于90%；綠化覆蓋率不低于60%；管理費(fèi)收費(fèi)率一期逐步達(dá)到70%；二期收費(fèi)率達(dá)到90%；生活垃圾日清率為100%；工作重點(diǎn)：依據(jù)對(duì)2009年的工作回憶和反思，2021年將致力于強(qiáng)化規(guī)范管理、協(xié)調(diào)溝通、落實(shí)執(zhí)行，以提升管理服務(wù)效能，營(yíng)造和諧生活環(huán)境。〔1〕制定、完善工作手冊(cè)，使員工翻開(kāi)手冊(cè)即可操作，如《管理規(guī)章制度及操作規(guī)程》等。使每一位員工了解工作規(guī)程，熟悉管理程序，達(dá)到規(guī)范自我、服務(wù)業(yè)戶(hù)的目的。并對(duì)員工進(jìn)行定期的業(yè)務(wù)、技巧、服務(wù)意識(shí)等方面的培訓(xùn)，通過(guò)不斷的強(qiáng)化學(xué)習(xí)，不斷提升服務(wù)中心員工水平。盡快帶領(lǐng)出一支業(yè)務(wù)過(guò)硬、服務(wù)意識(shí)強(qiáng)的員工隊(duì)伍。對(duì)進(jìn)入服務(wù)中心工作的員工嚴(yán)格把關(guān)，定期進(jìn)行考核評(píng)比，對(duì)不稱(chēng)職員工堅(jiān)決撤換。〔2〕小區(qū)的環(huán)境管理極為重要，如何為業(yè)戶(hù)創(chuàng)造一個(gè)合格、舒適的居住環(huán)境，是我們非常重視的問(wèn)題，以往的管理經(jīng)驗(yàn)告訴我們，保潔工作責(zé)任到人，督導(dǎo)、檢查、培訓(xùn)落實(shí)到位，才能充實(shí)發(fā)揮每個(gè)人的潛能，認(rèn)真地去做好天天的保潔工作。積極宣揚(yáng)環(huán)保意識(shí)，使小區(qū)的環(huán)境衛(wèi)生狀況達(dá)到最正確狀態(tài)。〔3〕依據(jù)目前的收樓狀況，強(qiáng)化對(duì)工程修理的監(jiān)管力度，與各部門(mén)積極協(xié)調(diào)配合，完成收樓任務(wù)。〔4〕對(duì)物業(yè)管理費(fèi)收取率較低的現(xiàn)狀，由于綜合因素較多，將通過(guò)定期展開(kāi)社區(qū)文娛活動(dòng)、定期安排上門(mén)。依據(jù)“XX佳園〞的制定特點(diǎn)，現(xiàn)擬出“XX佳園〞物業(yè)管理方案。我們真誠(chéng)希望在與貴方合作中，能使業(yè)主和住戶(hù)能充分享受到物業(yè)管理所帶來(lái)的方便、溫馨和周到的服務(wù)，使“XX佳園〞物業(yè)繼續(xù)升值，為住戶(hù)營(yíng)造一個(gè)安全、整潔、優(yōu)美、方便的陽(yáng)光社區(qū)，提升生活品質(zhì)，實(shí)現(xiàn)業(yè)主、開(kāi)發(fā)商、物業(yè)公司和諧、多贏的經(jīng)營(yíng)目標(biāo)。一、XX佳園物業(yè)概況“XX佳園〞位于福廈路、環(huán)城西路與205國(guó)道交匯處，總建筑面積約2萬(wàn)平方米，小區(qū)以多層住宅為主，配有較高價(jià)值的店面，其中A區(qū)、B區(qū)占據(jù)交通“黃金點(diǎn)〞，交通便捷，銀行、學(xué)校、超市、酒店、郵局等生活設(shè)施齊全，是居家置業(yè)的理想物業(yè)。美麗的社區(qū)，更必需要“陽(yáng)光物業(yè)〞這樣較耐心、細(xì)致、負(fù)責(zé)任的物業(yè)公司去用心呵護(hù)。二、公司接管后將采納的管理檔次及服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)依據(jù)XX佳園的實(shí)況，我司確定XX佳園物業(yè)為中高檔管理。其服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)如下：〔一〕建立24小時(shí)值班制度，設(shè)立服務(wù)，接受業(yè)主和使用人對(duì)物業(yè)管理服務(wù)報(bào)