第一章總論一、項目基本情況項目名稱：新疆中大汽修汽配市場建設項目項目建設單位：新疆中大汽修汽配市場項目組、烏魯木齊中大威爾實業有限公司項目建設時間：2014年4月-2015年10月項目建設地點：烏魯木齊經濟技術開發區（頭屯河區）北站西路1470號、百戶路147號、百戶路西巷21號。二、項目建設背景烏魯木齊中大威爾實業有限公司，注冊成立于2001年。主營生產銷售各類玻璃制品。2010年頭屯河區人民政府70次常務會議及隨后的財經領導小組會議紀要，為支持中大威爾實業公司做大做強的企業發展需要，明確將百戶路147號原屬于頭區經計委的23.5畝工業用地、廠房等附屬設施，以及中大威爾公司南、北二側即北站西路1470號（原北站公路7號車輛段勞服司），百戶路西巷21號（原東升路21號）地塊，一并出讓給烏魯木齊中大威爾實業有限公司。中大威爾公司分別于2011年通過烏市國土局土地利用處，掛牌取得百戶路147號工業用地23.5畝，土地證使用時間50年。2012年通過烏市國土局土地市場處，掛牌取得中大威爾公司北側北站西路1470號地塊21畝，中大威爾公司南側土地12.5畝。二處土地證為商業用地性質，出讓年限為40年。該三處地塊聯為一體，南北長近400米，東西寬103米-105米，實際土地面積為40000余平方米。中大威爾公司宗地北臨主干北站公路，南臨交通要道東升路，東臨百戶路，西臨西站鐵路住宅小區。交通地理位置十分優越。鑒于中大威爾公司玻璃制品生產經營項目，由于環保條件限制原因，已不適于在該地塊范圍內繼續展開做大。2014年，中大威爾公司向經開區（頭區）經發委提出終止玻璃制品工業生產項目，開發新疆中大汽修汽配市場建設項目。該項目已得到經開區（頭區）經發委正式立項備案登記批復。擬新增建設面積25000㎡，投資2000萬元。建設可以容納400家汽修汽配商戶，把中大威爾公司打造成具有中等規模，具備現代化管理體制的新型汽修汽配市場公司。三、項目依據中大威爾公司宗地實際面積62.5畝。處于北站正在籌劃建設中的國際鐵路物流園內，緊臨北站貨運商圈，西站為烏鐵客運始發站，南臨高鐵片區。直線5公里范圍內，還有地窩堡國際機場，新東方汽配機電市場，全疆最大的北方鋼材物流交易市場，輪胎市場、化工市場、正在建設的汽車交易市場等。宗地東側500米有烏奎高速公路通過，擬議建設中的北疆高鐵線路也在北站公路對面。中大威爾公司地處經開區（頭區）物流商圈的核心黃金地段，交通發達，是建設汽修汽配市場的最佳和理想之地。烏魯木齊地區各類汽車保有量突破60萬輛大關。其中每年汽修行業產值約在300億元左右，汽修行業從業人員數萬。無序發展的汽修廠鋪遍地開花，給烏市的環保、安全等工作帶來相當大的壓力。內地大中城市很多都建有成規模的汽修專業市場。烏市政府久有集中整治分散的汽修廠鋪集中經營的政策設想，迄今尚未正式實施。烏魯木齊地區汽車銷售專業市場、汽配銷售專業市場，已經營業和正在建設的有七、八處之多，主要集中在經開區（頭區）、高新區（新市區）、米東區。專業汽修市場尚屬空白。汽修行業矛盾問題很多，分散經營使得汽修商戶與修車客戶之間的對接產生距離，其它諸如修車技工難找，服務價高不規范等。政府和汽修行業都希望有現代化的汽修專業市場，整合交警運政、車管保險、工商安監各部門資源，建設具備符合行業規范、技術條件的專業汽修市場。未來烏魯木齊地區的專業汽車修理市場各區縣都會建設。中大威爾公司搶得商機，領先一步，將為烏魯木齊汽修行業的規范化、規模化經營，打造一個良好的服務平臺。中大威爾公司現有廠房及生活服務類設施建筑面積6000平方米。稍加建設改造，即可作為汽修汽配商鋪使用。2014年上半年，中大威爾公司已完成汽修汽配市場一期工程建設，建有汽修汽配商鋪4棟，面積5000㎡，商鋪高度在6米左右。第二章項目建設內容項目建設分三期進行。2014年，項目一期建設竣工，已可投入使用。一、二、三、四棟商鋪合計建筑面積5000㎡。其中一號商鋪計劃三層，現在只完成地面一層。2015年還需要建設二層、三層，增加面積2000㎡。項目二期建設場地在中大威爾公司23.5畝工業地塊內進行。計劃建設五號、六號、七號、八號、九號商鋪。新建一層商鋪面積3560㎡。改建一層商鋪面積3500㎡。新建和改建二層商鋪面積6000㎡。主要內容如下：五號商鋪為中大威爾公司三層辦公樓。在其后側建設二層商鋪，960㎡。新建二層商鋪與原有三層辦公樓聯為一體。五號商鋪一、二、三層共計2800㎡。六號、七號商鋪東西長65米，寬20米，擬建二層。共計5200㎡。八號商鋪為中大威爾公司原1號生產車間。寬12米，長65米，高8米。一號車間北面新建二層商鋪，長65米，寬8米，新建的二層商鋪與一號車間聯為一體，合計面積2600㎡。九號商鋪為中大威爾公司原二號、四號車間，總長120米，寬12米，高8米。改造成二層商鋪，合計2880㎡。新建中大汽修汽配市場三期建設項目為十號、十一號、十二號商鋪。其中十號商鋪為二層，長65米，寬20米，二層高7米。均為新建，合計面積2600㎡。十一號商鋪臨中大威爾公司南側東升路，與中大威爾公司原1號、2號宿舍樓改造建設聯為一體。新疆中大汽修汽配市場十一號商鋪的功能，與一號商鋪的功能相近，都是緊鄰主干道路邊，擬建三層，加上原有的2棟二層宿舍樓，長70米，寬24米，高10,5米。合計建筑面積5040㎡。其中1000㎡為原有宿舍樓已建面積。十二號商鋪為中大威爾公司原三號車間加以新建改造。擬建二層，長100米，寬12米，合計建筑面積2400㎡。新疆中大汽修汽配商城二期、三期建設項目同期開工，共計新建面積15000㎡，改造面積3800㎡。2015年4月中旬開工建設，工期半年，2015年10月1日前竣工投入使用。第三章項目建設條件自然地理條件新疆中大汽修汽配市場位于烏魯木齊地區西北部，風沙小，霧霾少，氣候條件適宜。中大汽修汽配市場周邊性質相近的各類市場很多。市場四周道路縱橫，交通十分便利。安全環保中大汽修汽配市場周邊的主要城市功能，是北站的物流基地和西站的人流聚散地。市場南部是新開發的高鐵片區，西部為頭屯河區工業園區。常住人口主要為鐵路職工和其他漢族人口，社會治安環境良好。中大汽修汽配市場開設大門四處。東向百戶路二處。北向北站公路和南向東升路各一處。四處大門均配有保安警衛人員。市場在建設和運營過程中，消防設施、人員、制度都須落到實處。中大汽修汽配市場的最初商務設想，是建設包裝物流市場。因此做了相應的環境評價報告，并獲得了經開區（頭區）環境保護局的批復。中大汽修汽配市場業務功能屬商服性質，污染內容和污染物都顯著輕微，符合國家相關產業的環保政策，容易取得政府職能部門的環境許可。汽修汽配市場的噪音污染來自人流和車流，廢棄物來自廢機油和汽車配件。應責成各商戶自行回收利用。噪音應由市場管理人員巡查控制。一般生產、生活服務廢水可直接排入城市地下管網。水、電、暖配套設施新疆中大汽修汽配市場建設項目得到經開區（頭區）政府經發委，投促局的認可和支持，經開區（頭區）政府產業政策希望將本區打造成新疆最大的物流產業基地，歡迎和支持各類交易服務市場的建設。中大汽修汽配市場的前身，是中大玻璃廠。經過十多年的生產經營建設，水、電、暖等各項基礎配套設施十分完善。烏鐵局水電段和經開區（頭區）水務局的上水主管線都位于市場南側，并已接入市場建設區。市場建設區內和市場建設區周圍，都有鋪設好并正在使用的污水城市排放管網，使用非常方便。擬建中的12處商鋪，上水、下水管網已經規劃好并留有接口。市場建設區東大門處配置有地方電業公司500千伏安變壓器。市場建設區中部西側是烏鐵局地下高壓輸電線路。原中大威爾實業公司在此處建有250千伏安變壓器和配電室。中大汽修汽配市場根據測算，用電峰值為400千瓦，谷值為100千瓦。現有的500千伏安變壓器即可滿足市場用電需求。250千伏安的變壓器和配電室，可做為備用電源。中大汽修汽配市場項目區，在中大威爾實業有限公司經營期間，已建有暖氣鍋爐房，汽修汽配市場可繼續正常使用。另外，市場區西邊一墻之隔，為烏鐵局溝東供熱站。同時，市場建設區北側地塊，尚有烏市燃氣熱力公司埋設的地下高壓和中壓天然氣管線。中壓天然氣管線還留有接口井，隨時可以啟用，用作生活和供暖。第四章項目市場分析汽修汽配行業分析由于居民汽車保有量快速上升，汽修汽配市場的規模容量也愈來愈大。烏魯木齊汽修行業發展的無序性，也造成了汽修行業的分散性。政府已經認識到汽修行業分散性造成的各種矛盾和問題。最突出的問題還是汽修行業的分散性，導致市政市容、安全環保、運政車管，無法對汽修行業進行有效監管。汽修商鋪與附近居民的一般生活功能，矛盾突出。市委市政府委托市政協對汽修行業現狀做出專題調研，因為維穩工作而耽擱。針對汽修擾民這一長期存在的問題，烏市政府近年當有新政出臺。內地大中城市成功的汽修市場，容納了汽修汽配和配套的車管運政、交警保險等相關功能，市場與行政有機結合，是成功的范例。烏魯木齊地區的汽修行業，必然要向內地規范的汽修行業學習。汽修行業和汽配行業聯為一體。烏魯木齊地區汽配市場發育完善，汽修行業問題依然層出不窮。比如汽車4S店汽修價格居高不下，修車技工十分難找。車主修車，因為修車商鋪比較分散，找到合適的修車商鋪還是比較困難，議價空間和質量保證受到諸多限制。另外分散的汽修商鋪，技工人力資源和客戶資源因為不能共享，發展也受到諸多限制。這正是新疆中大汽修汽配市場，整合各類汽修資源，規模化集聚經營的優勢前提條件。汽修汽配市場經營分析汽修汽配行業的集聚經營是汽修行業發展的必然趨勢，也是政府倡導的政策指向。由于汽修行業分散的現狀慣性，集聚汽修商戶經營，依然要做好很多工作。第一是要為汽修商戶提供良好的經營條件和經營環境。第二是要處理好汽修經營商戶與車主客商、政府各職能部門良好的交易服務關系，讓汽修商戶、車主、管理部門、服務行業便利通達，都能從中受益。新疆中大汽修汽配市場的地理交通位置十分重要，關系到市場項目招商、經營、發展的成敗。良好實用的招商、經營、發展策略，精干的招商管理、經營團隊都是汽修汽配市場項目成功的硬件保證。市場人流、物流、通道，以及停車位、修車商鋪空間的合理布局，需要市場建設項目組認真研究和規劃。市場建設項目組的工作方向，是要為汽修汽配商戶打造一個現代化的經營發展平臺。未來烏魯木齊各區縣，都會建設發展自己區域屬下的汽修汽配市場，新疆中大汽修汽配市場領風氣之先，要樹立起屬于自己的良好的品牌形象。市場功能分析烏魯木齊地區汽修汽配商鋪，大多數功能并不齊全。或缺水或少電，暖氣配套者，不足一半。中大汽修汽配市場建設，水電暖配套必須一步到位。一期建設的汽修商鋪，標準面積為5米寬×10米進深，高度在4.5米～6.0米之間，主要是考慮到汽車本身的長寬高。門面進口寬2.8米×高2.9米，亦是考慮到車輛進出的實際需要。一期汽修商鋪建有87間。一期一號商鋪要加蓋的二層，主要滿足汽配商戶。三層為職能服務部門配套。中大汽修汽配市場一層商鋪占項目實際用地面積的30%，即15000㎡。其余空地均留做人流、物流通道，和停車場用地。一層主要為修理商鋪，擬建高度均大于或等于4.5米。修理商鋪面積不小于50㎡。二樓主要用于汽配商戶，總面積12000㎡。三樓主要用于職能管理和服務部門使用，總面積2800㎡。市場商鋪一層理論上計算為280家，實際上商戶租用常需要2-3間商鋪聯為一體，按比例算修車商戶為150家左右。二層汽配商鋪理論計算為220家，實際也應為150家左右。另外，保險公司辦事處、車管交警運政辦事處，應予以積極引進入住。第五章項目建設優勢分析和社會評價新疆中大汽修汽配市場建設項目的用地，因為自然地理位置和交通位置十分良好，這是該項目操作運營成功的關鍵優勢。不是何種用地都可以用來建設汽修汽配市場的。如主城區內用地受交通限制和環保限制因素，就不適用來做汽修汽配市場項目。離主城區直線距離過遠，交通不便，地面斜坡過大，位置偏僻，基礎配套設施不全等，都不適宜用來建設汽修汽配市場經營。汽修汽配市場項目，一定要與政府的產業布局規劃相適應，與周邊商圈、經濟圈的功能相接近，與周邊經濟生活和社會居民生活相包容。這樣才能獲得長期穩定發展。新疆中大汽修汽配市場建設項目，滿足以上各項條件。中大汽修汽配市場建設項目的社會評價是積極的，社會價值和社會意義是正面的。該項目要做到政府支持，社會滿意。第六章項目實施進度截止到2014年10月，中大汽修汽配市場項目建設一期工程基本結束，已可投入使用。建設一層汽修商鋪共計5000㎡。大于或等于50㎡/間汽修商鋪87間。4棟汽修商鋪編號分別為一號、二號、三號、四號汽修商鋪，如后圖所示。其中一號、四號汽修商鋪為磚混結構。二號、三號汽修商鋪為彩鋼結構。一號商鋪設計時為三層，目前只蓋了一層。如需加蓋二層，可在2015年度二期、三期施工建設完畢。市場設置大門四處。行車通道12米～15米。各棟商鋪門前通道和停車場，寬度均大于20米間距。2015年4月初開始建設市場項目二期，五號、六號、七號、八號、九號商鋪。一層新建面積3600㎡，改建面積2000㎡。二層新建面積3600㎡，改建面積2000㎡。三期十號、十一號、十二號商鋪與二期同時開始建設。新建一層、二層、三層合計面積3800㎡，改建面積1500㎡。按照正常工期和往年經驗計算，2015年10月1號以前，可以竣工并投入使用。2015年4月初開工建設，招商工作應同步展開。爭取在2015年10月初，應使50%的商鋪已經出租。應有150家商戶入住經營。第七章項目盈利水平分析按照2014年商鋪建設不變價格計算，中大汽修汽配商鋪的建造價或成本應在700元/㎡左右。目前，烏魯木齊市主城區服裝鞋帽類、農副產品、通信類商鋪價格，一般在600元-1000元/㎡．年。寫字間類租用價格因地段功能不同，價格區別較大，在200元-2000元/㎡．年之間。汽修汽配類商鋪租用價格變化范圍也較大，在300元-1000元/㎡．年之間。中大汽修汽配市場商鋪價格，初期應該較低，即一層汽修商鋪出租價格應定在每年600元/㎡左右。即每間標準50㎡的汽修商鋪，年租用價格應在30000元左右比較適當。二層汽配商鋪和三層寫字間價格，定在每年300元/㎡左右較適當。中大汽修汽配市場一層汽修商鋪15000㎡×600元/㎡．年=900萬元。二層三層汽配商鋪和寫字間15000㎡×300元/㎡．年=450萬元。合計理論上收入為1350萬元。每年總收入的10%需繳納各項綜合稅費，計約150萬元。經營管理人員20人，工資等各項財務費用150萬元.物業管理服務類收入前期較低，水、電、暖收費與支出基本持平。治安衛生收費與清潔保安人員工資費用支出基本持平。中大汽修汽配市場年凈利潤所得，理論上計算應在1000萬元左右。全部已建、新建、改建的房產建筑面積在30000㎡左右。房產新建、改建的全口徑投資為1500萬元。中大汽修汽配市場的土地產權保持不變。其土地房產價值的溢價部分不計入市場項目盈利所得部分。長期來看，隨著中大汽修汽配市場經營活動日趨成熟，品牌影響力不斷擴大，商鋪出租價格的上漲應水到渠成。成熟的商鋪出租價格2年內可上漲200元/㎡，則市場的利潤收入每年可達到1500萬元左右。市場以最小每間50㎡商戶數量計算，應在400-500家。人員容量推算在1000人左右。每戶營業額每年為60萬元的情況下，新疆中大汽修汽配市場的年產值，將達到30億元。第八章項目財務分析新疆中大汽修汽配市場籌建方，烏魯木齊中大威爾實業有限公司擁有建設用地3個土地證。南北二側為商業用地性質，中間地塊為工業用地性質。用地性質與汽修汽配市場用地性質基本吻合。宗地實際面積62.5畝，用地面積與中等規模汽修汽配市場用地面積相適應。七個房產證，房產面積3000㎡，臨時建筑8000㎡。一期已建成面積5000㎡。二期，三期尚需新建、改建增加面積20000㎡。按2014年不變造價計算，新建面積12000㎡×700元/㎡=840萬元。改建增加面積8000㎡×300元/㎡=240萬元。2015年需新增投資1080萬元。新增新建、改擴建房產面積，均為臨時建筑，二層較多，三層較少，只能出租使用，不能銷售。全部投資均為企業自籌，包括合作方投入，不再向銀行貸款。投資1～2年內可完全收回。一次性投資，長期受益。受益計算：15000㎡汽修商鋪×600元/㎡．年=900萬元。15000㎡汽配寫字間商鋪×300元/㎡．年=450萬元。合計年收入1350萬元。第九章風險分析與規避一、中大威爾公司土地、房產、及配套設備設施的市場價值在7000萬元左右。以不變價格計算，年純收益利潤在1000萬元左右。贏利水平14.3%，產值收益比例基本適當，該項目適宜建設。二、當前汽修汽配行業經營發展規模水平適度，不存在行業經營大起大落的風險。同時在可預見的將來，汽修汽配行業經營規模水平會進一步放大提升，本市場項目發展前景的穩定性和贏利能力處于可控水平三、新增新建和改擴建商鋪房產均為臨時建筑，無法取得房產證。只能出租，不能銷售。無法進行融資抵押。四、市場項目初期招商，商鋪價格早期出租價格可能不到位。市場前期需要培育，有可能需要1～2年。市場經營成熟后，商鋪出租價格上漲將彌補前期損失的收益。五、如市場項目占用的土地價格上漲過快，將減低該汽修汽配市場收益率。這時應考慮變更項目土地利用性質和開發用途。2013年，中大威爾公司委托新疆冶金設計院，規劃了二棟綜合商業交易大樓，共計30000平方米。北側主樓建設位置在一期二號、三號商鋪處，見后附圖。第十章結論綜合新疆中大汽修汽配市場項目上述各項可行性研究論證，得出結論新疆中大汽修汽配市場建設項目立項準確，過程可控，前景看好，可以啟動。項目論證人員任職學歷職稱韓復興中大威爾公司總經理大專工程師王路中大威爾公司財務總監大學會計師謝濤冶金規劃設計院常務副院長大學高級工程師王新安深圳