關于物流園區投資的經濟性分析第二章物流園區投資的經濟性分析影響物流園區規劃的主要因素物流需求分析物流園區的貨流預測物流園區投資可行性分析第2頁,共37頁，2024年2月25日，星期天2.1影響物流園區規劃的主要因素

物流園區主要位于物資流通集中的中心城市，地理位置優越，并且物流園區投資大、回首期長，因此從項目立項、功能定位、園區選址、規劃設計等方面均需充分論證，確保建成后的正常運轉。對條件要素的分析將對整個規劃起到前提和基礎性作用，有時甚至是決定性作用?？梢匝a充一個失敗的案例

第3頁,共37頁，2024年2月25日，星期天1、區位條件（48）區位條件是區域物流園區建設必須有的基本經濟地理位置條件。從區域角度看，應盡量選擇靠近服務區域中經濟發展與未來增長的中心位置上；物流基礎設施的位置也應該選擇中心城市、商品集散地、重要消費場所等。

2.1影響物流園區規劃的主要因素第4頁,共37頁，2024年2月25日，星期天1、區位條件（48）從城市角度看，物流園區的布局主要應該考慮以下因素：接近市中心（配送）靠近交通主干道出入口追求較低的地價區位數量充足、素質較高的勞動力條件良好的可達性靠近鐵路樞紐位于消費物流集中的地區

2.1影響物流園區規劃的主要因素第5頁,共37頁，2024年2月25日，星期天2、區域經濟發展條件（49）良好的區域經濟發展環境能夠產生大規模的物流需求，并能夠為區域物流園區建設創造良好的市場秩序以及提供強有力的法規、制度保障。對所在區域和城市的綜合經濟實力、產業結構和規模進行深入分析是規劃實現的重要保證。

2.1影響物流園區規劃的主要因素第6頁,共37頁，2024年2月25日，星期天3、物流需求物流需求是物流園區規劃最直接最重要的因素。

2.1影響物流園區規劃的主要因素第7頁,共37頁，2024年2月25日，星期天4、運作基礎條件是形成物流園區物流能力的基礎設施支持條件。交通運輸是由交通運輸設施、運輸工具、通行權以及在此基礎上提供運輸服務的承運人組織所構成。運輸方式確定了運輸的基本形式，物流系統要求交通運輸具有良好的通達性，能夠滿足物流需求的可得性，保持合理的運輸價格，各種運輸方式構成的綜合運輸體系的布局、分工合理和配合協調。

2.1影響物流園區規劃的主要因素第8頁,共37頁，2024年2月25日，星期天4、運作基礎條件倉儲倉儲基礎設施結構由庫場設施、倉儲設備以及在此基礎上形成的倉儲功能和倉庫管理者構成。對倉儲條件的要求是：通過合理的物流據點布局、高水品的庫存管理和倉庫管理，形成具備單一功能和多種功能組合的物流據點系統，適應物流可得性需求。

2.1影響物流園區規劃的主要因素第9頁,共37頁，2024年2月25日，星期天4、運作基礎條件信息應提供良好的通信基礎設施和公共物流信息服務平臺。企業物流信息系統的不斷改進（精確、及時、靈活、標準化）

2.1影響物流園區規劃的主要因素第10頁,共37頁，2024年2月25日，星期天5、服務水平條件（52）主要指由其所提供物流服務的方便性、可靠性、快速性以及物流成本的合理性，具體體現為規劃地區范圍內多方面的物流需求服務的滿意程度。

2.1影響物流園區規劃的主要因素第11頁,共37頁，2024年2月25日，星期天5、服務水平條件能夠方便的滿足區域范圍內不同商品種類、批次、批量、時間、場所、價格、包裝、流通加工等多方面的物流服務。能夠提供持續一貫的物流組織管理、物流安全和物流作業績效，保證按承諾的物流時間和成本適時而準確的完成物流服務。合理配置物流據點，提高配送效率并維持合理的庫存。提高運輸、倉儲、裝卸、包裝、流通加工等作業效率。保證訂貨出貨、配送的渠道暢通無阻，食物流運作可靠性保持穩定的高水平。能夠對物流服務過程中的突發情況與其個性化服務要求迅速做出反應。

2.1影響物流園區規劃的主要因素第12頁,共37頁，2024年2月25日，星期天6、人才、技術條件高效的物流組織與管理是適應物流活動的內在要求和重要條件，而人才和先進的物流管理技術是實現高效物流組織和經營管理的核心和支撐要素。

2.1影響物流園區規劃的主要因素第13頁,共37頁，2024年2月25日，星期天7、貨流條件

2.1影響物流園區規劃的主要因素第14頁,共37頁，2024年2月25日，星期天1、定義物流需求：是指一定時期內社會經濟活動對生產、流通、消費領域的原材料、成品和半成品、商品以及廢舊物品等的配置作用而產生的對物在空間、時間和消費等方面的要求。物流需求不等于物流量2.2物流需求分析第15頁,共37頁，2024年2月25日，星期天2、物流需求的數量

是指在區域物流規劃中，所在區域內以及該區域與周邊區域發生的對物流服務需求數量的大小。直接需求量潛在需求量2.2物流需求分析第16頁,共37頁，2024年2月25日，星期天直接需求量（55）

是指物流需求的主體為了滿足其生產經營、事業開展以及生活需求，產生的對物流社會化服務的直接需求量。工業企業對供應物流服務和銷售物流的需求量連鎖商業對配送服務的需求量一般消費者的物流服務需求量區域間貨物中轉運輸的需求量2.2物流需求分析第17頁,共37頁，2024年2月25日，星期天潛在需求量

是指經濟環境、社會環境以及物流服務環境的發展對物流需求的拉動量，是直接物流需求的變化趨勢。工業企業對供應物流服務和銷售物流的潛在需求量一般消費者的物流服務潛在需求量區域間貨物中轉運輸的潛在需求量2.2物流需求分析第18頁,共37頁，2024年2月25日，星期天3、物流需求的時間

是指在不同的經濟發展階段對區域物流的需求量，主要分析物流需求量隨時間的變化情況。物流需求的時間分析結果影響到區域區域物流規劃的總體規劃目標以及分階段目標。2.2物流需求分析第19頁,共37頁，2024年2月25日，星期天4、物流需求的空間

是指在同一時間段，不同局部區域物流需求的空間分布，即按照物流需求的空間分布來分析物流需求量的大小。這一指標影響區域物流規劃中區域物流中心、配送中心的合理布局。

2.2物流需求分析第20頁,共37頁，2024年2月25日，星期天5、物流需求的結構

是指各種物流需求之間的比率，包括區域內各種物流需求比率和區域內與區域間的物流需求比率。區域內物流需求比率指區域內各類工商企業、事業單位和消費者對社會化物流服務的需求結構。這一分析結果，將影響區域物流規劃中的物流服務功能、服務規模的定位。

2.2物流需求分析第21頁,共37頁，2024年2月25日，星期天6、物流需求的層次第一層次：只向需求方提供倉儲、存貨管理、發送、運輸和分撥。第二層次：除提供上述服務外還可以提供訂貨處理、采購和生產計劃。第三層次：除上述服務外還可幫助實現生產控制、質量控制和信息通信系統。

2.2物流需求分析第22頁,共37頁，2024年2月25日，星期天7、區域物流需求量的相關指標根據物流的環節來分析區域物流需求量，可將物流量分為物流需求中的運輸量、倉儲量、配送量、流通加工量等指標。

2.2物流需求分析第23頁,共37頁，2024年2月25日，星期天運輸量物流活動的核心內容是貨物運輸，運輸量的規模可以側面反映出物流的規模。包括本地區商品銷往外埠的區域間運輸量；外埠產品銷往本區域產生的運輸量；以本地區為中轉基地，第三地之間的區域貨物運輸量。

2.2物流需求分析第24頁,共37頁，2024年2月25日，星期天倉儲量倉儲量即社會經濟活動對倉儲的需求量，這一指標可以用倉庫容積和倉庫占地面積表示。

2.2物流需求分析第25頁,共37頁，2024年2月25日，星期天配送量（58）物流需求中的配送量與許多因素有關。主要從城市化水平和居民消費水平分析。

城市化人口比例區域社會商品零售總額

2.2物流需求分析第26頁,共37頁，2024年2月25日，星期天流通加工量流通加工是物流服務中的一個重要的增值環節，目前沒有可行的方法在這方面對物流量做出評價。

2.2物流需求分析第27頁,共37頁，2024年2月25日，星期天物流需求量的變化趨勢（59）通過以上數據分析，可以對目標區域經濟對物流需求量的大小有明確的界定，但在進行區域物流規劃時還因分析這些物流量的變化趨勢，使以此為依據做出的物流規劃具有科學性和前瞻性。物流需求與GDP（grossdomesticproduct國內生產總值）之間存在正向關系。貨流是物流需求最重要的體現。

2.2物流需求分析第28頁,共37頁，2024年2月25日，星期天2.3物流園區的貨流預測物流園區貨流預測內容貨流預測的主要流程

第29頁,共37頁，2024年2月25日，星期天2.3物流園區的貨流預測1、物流園區貨流預測內容（60）

是對尚未發生或目前還不明確的貨物流量、來源、流向、流速、貨物構成等內容進行預先的估計和推斷。具體內容包括：預測貨流的各項內容（流量、流速、來源、流向、構成比例）預測貨流保障能力預測主要影響因素的變化預測市場占有率

第30頁,共37頁，2024年2月25日，星期天2.3物流園區的貨流預測2、物流園區貨流預測主要流程

預測過程必須考慮各種隨機因素和條件的變化，所進行的預測應為條件預測。

貨流預測流程圖.docx

第31頁,共37頁，2024年2月25日，星期天2.4物流園區投資可行性分析可行性研究：是在投資決策之前，調查研究和擬建物流園區主要有關的自然、經濟、社會和技術信息，分析比較可能的投資建設方案，預測評價項目建成后的社會經濟效益，并在此基礎上，綜合論證項目投資建設的必要性，財務上的盈利性、經濟上的合理性、技術上的先進性和適用性，以及建設條件上的可能性和可行性，從而為投資決策提供科學的依據。

第32頁,共37頁，2024年2月25日，星期天1、評價步驟確定評價目標和評價內容

確定評價因素

確定評價指標體系

指定評價準則

確定評價方法單項評價多項評價

2.4物流園區投資可行性分析第33頁,共37頁，2024年2月25日，星期天2、評價指標

物流園區的評價指標應該遵循科學性、實用性、可比性的原則，同時符合園區目標定位以及功能設計的要求。

物流建設是一個系統工程，建立多角度、分層次的評價指標體系是系統工程本身的要求。

包括社會效益評價、經濟效益評價等。

2.4物流園區投資可行性分析第34頁,共37頁，2024年2月25日，星期天2、評價指標社會效益評價：從城市的整體角度出發，考察物流園區建設項目對城市發展的貢獻，主要指標包括加強基