2/2估價理論與方法模擬總分：100分 考試時間：90分鐘注意事項：考生必須用現行規范的語言文字答題。答題過程中，不得喧嘩、左顧右盼、打手勢、做暗號，不得抄傳答案或交換試卷、答題卡、草稿紙。考試結束信號發出后，考生須立即停筆，待監考員收齊檢查無誤，根據監考員指令依次退出考場。一、判斷題（每小題2.5分，共100分）（）1、某宗房地產2015年6月1日的價格為7100元/m2，現需要將其調整到2015年10月1日。已知該宗房地產所在地區類似房地產2015年4月1日至10月1日的價格指數分別為79.2、74.5、76.5、85.0、89.1、92.7、98.0（以2015年1月1日為100）。該宗房地產2015年10月1日的價格為9095.42元/m2。【答案】正確【解析】考點:市場狀況調整的方法。該宗房地產2011年10月1日的價格計算如下：7100×98.0÷76.5＝9095.42（元/m2）。（）2、房地產所處的地區如果經常發生犯罪案件，則意味著人們的生命財產缺乏保障，因此會造成該地區房地產價格低落。【答案】正確【解析】考點:社會因素。房地產所處的地區如果經常發生犯罪案件，則意味著人們的生命財產缺乏保障，因此會造成該地區房地產價格低落。（）3、估價對象帶有債權債務，可比實例不帶債權債務的：估價對象房地產價格＝不帶債權債務的可比實例房地產價格－債權＋債務。【答案】錯誤【解析】本題考查的是建立比較基礎。如果是估價對象帶有債權債務和其他權益或負擔，則一般是在比較法最后步驟求出了不帶債權債務和其他權益或負擔的房地產價值后，再加上債權和其他權益價值減去債務和其他負擔價值，就可得到估價對象的價值。（）4、運用比較法求取房地產的價格時，選取的可比實例的規模一般應在估價對象規模的0.5～2范圍內。【答案】正確【解析】考點:選取可比實例的要求。選取的可比實例規模一般應在估價對象規模的0.5倍～2倍范圍內。（）5、進行房地產狀況調整，是把可比實例在自身狀況下的價格，調整為在估價對象狀況下的價格。【答案】正確【解析】考點:房地產狀況調整的含義。進行房地產狀況調整，是把可比實例在自身狀況下的價格，調整為在估價對象狀況下的價格。（）6、兩個規模、檔次、經營品種、經營水平等相同，而所處位置不同的商場，由于位置上的差異也會帶來銷售凈收入的差異，這種差異也是一種地租現象。【答案】正確【解析】本題考查的是地租理論及地租的測算。假設有兩個位于不同繁華地段，但規模、檔次、經營品種、經營管理水平等方面均相同的商場，由于位置上的差異也會帶來銷售凈收入的差異。這種銷售凈收入的差異也是一種地租現象。（）7、在賣方市場下，增加賣方繳納的稅收一般會導致房地產價格上漲。【答案】正確【解析】本題考查的是掛牌價格、成交價格、市場價格、理論價格和評估價值。賣方市場下，賣方處于主導，可以進行稅負轉嫁，導致價格上漲。（）8、成本法與比較法的本質區別不在于是否有減去折舊，而在于“重新購建價格”或“可比實例價格”的來源方式。【答案】正確【解析】本題考查的是成本法概述。成本法與比較法的本質區別不在于是否有減去折舊，而在于“重新購建成本”的來源方式。（）9、房地產權利包括物權和債權兩大類，其中物權又包括自物權和他物權兩類。自物權即所有權；他物權包括用益物權和擔保物權，而用益物權又包括土地使用權和地役權等。【答案】正確【解析】本題考查的是房地產實物、權益和區位的含義。房地產權利包括物權和債權兩大類，其中物權又包括自物權和他物權兩類。自物權即所有權；他物權包括用益物權和擔保物權，而用益物權又包括國有建設用地使用權、集體建設用地使用權、宅基地使用權、土地承包經營權和地役權等。（）10、房地產估價原則是為了使不同的房地產估價師對房地產估價的基本前提有認識上的一致性，對同一估價對象的估價目的具有相似性。【答案】錯誤【解析】考點:房地產估價原則的作用。對同一估價對象在同一估價目的，同一價值時點的評估價值趨于相同或接近。（）11、可比實例的成交價格應為正常價格或可修正為正常價格。【答案】正確【解析】考點:選取可比實例的要求。可比實例的成交價格應為正常價格或可修正為正常價格。（）12、服務的行為尚未結束的，估價檔案應保存至估價服務的行為結束為止。【答案】正確【解析】本題考查的是保存估價資料。估價資料保存期限自估價報告出具之日起計算。根據《資產評估法》和《房地產估價規范》，估價資料的保存期限不少于15年；屬于法定評估業務的，保存期限不少于30年；估價資料保存已超過15年或30年而估價服務的行為尚未結束的，應保存到估價服務的行為結束。（）13、房地產的特性主要取決于土地的特性，是以土地的特性為基礎的。【答案】正確【解析】考點:不可移動。房地產的特性主要取決于土地的特性，是以土地的特性為基礎的。（）14、收益法計算中，建筑物剩余經濟壽命早于土地使用權剩余期限結束時，房地產價值等于以建筑物剩余經濟壽命為收益期計算的價值。【答案】錯誤【解析】本題考查的是凈收益測算的基本原理。建筑物剩余經濟壽命早于土地使用權剩余期限結束，或者說土地使用權剩余期限超過建筑物剩余經濟壽命。在這種情形下，房地產價值等于以建筑物剩余經濟壽命為收益期計算的價值，加上自收益期結束時起計算的剩余期限土地使用權在價值時點的價值。（）15、某單位于2009年12月1日與市國土局簽訂的建設用地使用權出讓合同規定，土地的規劃用途為住宅，容積率為2.0；2010年10月10日報市規劃局批準變更用途為住宅、辦公；2011年5月9日報市規劃局批準變更容積率為3.0；2011年9月1日市國土局委托房地產估價機構評估需補交的土地使用權出讓金數額，則價值時點應為2010年10月10日和2011年5月9日。【答案】正確【解析】本題考查的是價值時點原則。一般情況下價值時點只有一個。但是此題中，產生補地價的情況有2次，2010年10月10日為第一次，變更了土地用途，第二次為2011年5月9日，變更容積率，兩次變更時都產生了補地價的需要，價值時點為變更時，所以有兩個價值時點。（）16、接受估價委托后，受托估價機構不得轉讓、變相轉讓受托的估價業務，并應明確至少一名合適的估價人員負責該估價項目。【答案】錯誤【解析】本題考查的是受理估價委托。簽訂估價委托合同后，未經委托人同意，估價機構不得轉讓或變相轉讓受托的估價業務（）17、可出售的房地產可以采用比較法估價；出租或自營的房地產可以采用收益法估價；僅適用于自用的房地產主要采用成本法估價。【答案】正確【解析】本題考查的是房地產的種類。可出售的房地產可以采用比較法估價；出租或自營的房地產可以采用收益法估價；僅適用于自用的房地產主要采用成本法估價。（）18、某舊商業綜合樓，裝修改造完成后租期尚有5年，承租人有兩種裝修改造方案：一是重新裝修但不改變用途，裝修費為180萬元，每年凈收益比裝修前增加50萬元；二是重新裝修且改變用途，裝修費為300萬元，每年凈收益比裝修前增加80萬元。假定報酬率為10%，則承租人應選擇第二個方案。【答案】錯誤【解析】本題考查的是假設開發法的理論依據。要符合最高最佳利用原則，第一種增加價值：－180＋50/10%×（1－1/1.15）＝9.54（萬元）；第二種增加價值：－300＋80/10%×（1－1/1.15）＝3.26（萬元）。應該選擇第一個方案。（）19、運用假設開發法估價的關鍵，首先是要把握住兩頭：一頭是待開發房地產狀況；另一頭是未來開發完成后的房地產狀況。【答案】正確【解析】考點:假設開發法總結。運用假設開發法估價的關鍵，首先是要把握住兩頭：一頭是待開發房地產狀況；另一頭是未來開發完成后的房地產狀況。（）20、比較法的原理和技術，不可以用于收益法、成本法、假設開法中市場租金的求取。【答案】錯誤【解析】考點:比較法適用的估價對象。比較法的原理和技術，可以用于收益法、成本法、假設開法中市場租金的求取。（）21、不可修復的房地產損害造成的房地產價值減損評估，通常是先分別評估房地產在損害之前狀況下的價值和在損害之后狀況下的價值，然后將兩者之差作為價值減損額。【答案】正確【解析】本題考查的是房地產的種類。不可修復的房地產損害造成的房地產價值減損評估，通常是先分別評估房地產在損害之前狀況下的價值和在損害之后狀況下的價值，然后將兩者之差作為價值減損額。（）22、賣方市場是房地產供大于求，賣方處于有利地位并對價格起主導作用的市場。【答案】錯誤【解析】本題考查的是掛牌價格、成交價格、市場價格、理論價格和評估價值。買方市場是房地產供大于求，買方處于有利地位并對價格起主導作用的市場。賣方市場是房地產供不應求，賣方處于有利地位并對價格起主導作用的市場。在買方市場下，成交價會偏向賣方最低要價；在賣方市場下，成交價會偏向買方最高出價。（）23、受賄房地產價值的評估時點有多種，較科學的是委托估價日。【答案】錯誤【解析】本題考查的是確定估價基本事項。在評估受賄所收受的房地產的價值時，價值時點有受賄之日、案發之日和委托估價之日等多種選擇，但從理論上講，科學的價值時點應為受賄之日。（）24、深圳變為經濟特區，海南島成為海南省并享受特區政策，中共中央、國務院決定開發開放上海浦東、設立河北雄安新區，都曾使這些地方或其周邊地區的房地產價格有較大上漲，甚至跳躍式上漲。【答案】正確【解析】本題考查的是制度政策因素。深圳變為經濟特區，海南島成為海南省并享受特區政策，中共中央、國務院決定開發開放上海浦東、設立河北雄安新區，都曾使這些地方或其周邊地區的房地產價格有較大上漲，甚至跳躍式上漲。（）25、在某一價值時點下，某宗房地產的市場價值反映的是市場上潛在交易者的集體價值判斷，可能高于其理論價格。【答案】正確【解析】考點:房地產估價的特點。對估價師或某個特定的市場參與者而言，房地產價值由市場力量決定，是客觀的，即房地產價值由眾多市場參與者的價值判斷所形成，可能高于其理論價格。（）26、對理論上適用的估價方法在正式出具的估價報告中未采用的，無需在估價報告中說明未采用的理由。【答案】錯誤【解析】考點:選用估價方法進行測算。對理論上適用的估價方法在正式出具的估價報告中未采用的，應在估價報告中充分說明未采用的理由。（）27、在房地產抵押估價中，與借款人惡意串通高估抵押房地產的價值騙取較多的貸款，這不僅違反了估價職業道德，而且會被依法追究法律責任。【答案】正確【解析】考點:房地產估價職業道德。在房地產抵押估價中，與借款人惡意串通高估抵押房地產的價值騙取較多的貸款，這不僅違反了估價職業道德，而且會被依法追究法律責任。（）28、稅收是影響房地產價格的制度政策因素之一，在買方市場條件下減少房地產開發環節的稅收會使房地產價格下降。【答案】正確【解析】本題考查的是制度政策因素。減少房地產開發環節的稅收，降低開發商成本，在買方市場條件下，開發商為促進成交，會更樂于降價促銷，導致價格下降。（）29、制定估價標準和規范，目的在于防范和減少估價誤差。【答案】正確【解析】考點:房地產估價的特點。估價標準或規范、準則、規則、辦法，是為了避免不同的估價師對同一估價對象的同一估價目的、同一估價時間的估價結果出現重大偏差。（）30、在建筑物折舊中，只有不可修復的功能落后，不存在可修復的功能落后。【答案】錯誤【解析】本題考查的是建筑物折舊的求取方法。功能落后折舊分成可修復的功能落后折舊和不可修復的功能落后折舊。（）31、土地剩余技術對于檢驗建筑物相對于土地是否規模過大或過小很有用處。【答案】錯誤【解析】考點:剩余技術。建筑物剩余技術對于檢驗建筑物相對于土地是否規模過大或過小很有用處。（）32、就使用價值與交換價值相對而言，房地產估價是評估房地產的使用價值。【答案】錯誤【解析】考點:價格和價值。就使用價值與交換價值相對而言，房地產估價是評估房地產的交換價值。（）33、房地產的凈收益可分為有形收益和無形收益。在求取凈收益時不僅要包括有形收益，而且要考慮各種無形收益。如果無形收益已通過有形收益得到體現，則不應再單獨考慮，以免重復計算。【答案】正確【解析】考點:凈收益測算應注意的問題。房地產的凈收益可分為有形收益和無形收益。在求取凈收益時不僅要包括有形收益，還要考慮無形收益。如果無形收益已通過有形收益得到體現，則不應再單獨考慮，以免重復計算。（）34、宗可比實例房地產2012年1月30目的價格為800美元/m2，該類房地產以美元為基準的價格變動平均每月比上月下降0.7%，假設人民幣與美元的市場匯率2012年1月30日為1美元＝6.30元人民幣，2012年9月30日為1美元＝6.25元人民幣，則將該可比實例調整為2012年9月30日的價格約為4726元人民幣/m2。【答案】正確【解析】考點:市場狀況調整的方法。800×（1－0.7%）8×6.25＝4726（元人民幣/m2）。（）35、與一般物品相比，房地產不僅單價高，而且總價大。【答案】正確【解析】本題考查的是房地產的特性。與一般物品相比，房地產的單價高、總價大。（）36、建筑物的折舊可能在項目竣工之前就已經存在。【答案】正確【解析】本題考查的是建筑物折舊的含義和原因。建筑物折舊是指各種原因造成的建筑物價值減損，其金額為建筑物在價值時點的重新購建成本與在價值時點的市場價值