商業地產項目\o"點擊搜索所有關于［融資］的文章"融資建議書

一、房地產\o"點擊搜索所有關于［融資］的文章"融資方法1、自有資金公司可以以自有資金的一部分進行投入,而且國家規定房地產開發項目應建立資本金制度，資本金占項目總投資的比例不得低于20％。2、預收賬款預收賬款是指開發商按照合同規定預收購房者的購房資金，以及委托單位開發建設項目，按雙方合同規定預收委托單位的開發建設資金。它是開發商籌集開發資金的一種重要的方式。

在房地產市場前景看好的情況下，一般投資置業人士及機構對預售樓宇都會表現出極大的熱情。這是因為他們僅需先期支付少量的資金，就可以享受未來一段時間內房地產的增值收益。而對開發商來說，預售可以籌集到必要的建設資金，又可以將部分市場風險轉移給買家，雖可能會喪失一些未來利益，但相對于總體利益終究是微不足道的。預收購房款主要有兩種，一是分次收款，另一種是一次預收，顯然后一種情況對開發商更為有利。然而，預售樓宇在不同的國家或地區都會有一定具體限制條件。在我國很多地方，當地政府對于開發商預售前的實際投資額均有一些規定，如國家規定開發商超過25％的總投資，并已確定施工進度和竣工交付日期，方可預售。因此，開發商不能以為不出一分錢，空手就能搞成房地產，并得到豐厚的回報。3、銀行貸款房地產開發商向銀行或其他金融機構借入資金，按償還期限的不同，可分為短期貸款和長期貸款。其中短期貸款必須在一年內償還，一般可作為企業短期資金周轉；而在房屋建成一定的階段，開發商可用以作抵押，籌集長期貸款。

房地產開發商無論自有資金多少，在每一個具體開發項目上，相當程度上充當“皮包公司”的角色。自有資金多的開發商，同時可從事多個項目的開發，而在每個項目上自有資金運用較小，大多數的資金靠貸款。因此，開發商一般都與銀行或其他形式的金融機構保持著較緊密的聯系。房地產開發商很多情況是通過抵押方式獲得銀行的貸款，具體方式如下：3.1土地使用權抵押貸款

土地使用權抵押貸款是房地產公司\o"點擊搜索所有關于［融資］的文章"融資取得貸款的主要方式之一，開發商通過自有資金獲取開發土地的使用權后，就可以把土地使用權抵押給銀行，獲取貸款資金，再把這筆資金投入開發建設，通過商品房預售回籠資金，歸還貸款。但是，土地抵押貸款在操作過程中比較繁瑣，因為商品房預售辦法規定，商品房預售合同簽定后必須在30天內到房管部門去做初始登記，只有經過登記的合同才有法律效力，但是該商品房所依附的土地已經抵押給銀行了，必須先解除土地抵押后才能登記預售的商品房。此時，開發商必須與銀行協商，用分期支付貸款的形式，把土地分期分批解除抵押，同時分期分批進行預售商品房登記。這樣才能保證發放土地抵押貸款銀行的權益，又不影響購房者的及時登記和項目銷售的順利進行。

3.2自有財產（股權）抵押貸款

開發商利用自有財產（股權）進行抵押獲取銀行貸款也是一個通常的途徑。開發商的自有財產一般是固定資產，比如辦公樓或機電設備（如汽車）、電子設備，或者其它有價證券、專有技術等有形、無形資產。此外，房地產開發商對外投資形成的股權，在經過工商部門和產權登記部門登記確認，并經過銀行對其進行評估后，也可以作為資產用來抵押獲取銀行的貸款。

3.3擔保貸款

房地產開發商通過自己的主管部門、上級公司提供擔保，或者由上級部門指定其它經濟實體為自己提供擔保，也可以由自己的關聯企業提供擔保，由此獲取銀行的貸款，這類貸款的規模往往受到擔保方經濟實力的制約。開發商進行銀行貸款，一般可采取以下幾種方式，即短期透支貸款、存款抵押貸款和房地產抵押貸款。一般情況下，應優先考慮以開發項目土地使用權或在建工程作抵押的房地產抵押貸款。

銀行在提供\o"點擊搜索所有關于［融資］的文章"融資服務時，一般要按以下條件對貸款項目進行評估：借款用途、擬投資項目的可行性、借款人的資信和還款能力、還款來源、抵押物的實際價值以及市場情況等。提供貸款的首要原則，是擬作抵押的土地使用權的地塊或房產的所在地必須已實施有房地產抵押的規定和辦法。3.4項目封閉貸款

這個貸款方法是從上面一般的\o"點擊搜索所有關于［融資］的文章"融資方法中“土地使用權抵押貸款”發展而來的。

3.4.1貸款的操作方式

開發商取得土地使用權證書后，不是直接把土地使用權證拿去銀行抵押貸款，而是在辦完《建設用地規劃許可證》和《建設工程規劃許可證》后，向銀行提出“項目封閉貸款”，銀行可在對該項目進行充分評估的基礎上，確定是否貸給該項目開發性貸款，使該項目取得進一步開發所需的資金。這筆貸款的保證是土地使用權但又高于土地使用權，因為還必須考慮項目的開發前景（只有項目適銷對路，才能保證貸款本息的及時足額歸還），貸款的規模和數額也高于單純的土地使用權證抵押貸款?！绊椖糠忾]貸款”還必須在貸款銀行開立專戶，由銀行對其從建設投入到銷售回收全過程的資金流向進行監管，以保證該筆貸款用在該項目，待項目符合預售條件進入預售階段時，由開發商在該貸款銀行辦理住房抵押貸款，由此取得售房收入，并作為前述項目開發貸款的還款來源。

3.4.2開發商應做的工作

開發企業為了順利取得銀行的項目封閉貸款，就應該主動向銀行提供項目的具體情況，甚至在項目尋找過程中就請銀行提前介入，在項目的市場調查和項目經濟分析和可行性研究階段充分聽取銀行的意見，使銀行對項目有充分的了解，對項目的開發前景有信心，愿意給該項目提供開發性的封閉貸款。

3.5公司綜合授信貸款

這個貸款形式是建立在銀行與開發商已經有一定程度的了解，或者已經有一段時間的來往，接受綜合授信的企業已經有較好的業績的基礎上。

3.5.1貸款的操作方式

銀行為扶持信譽良好、經營規范的企業進一步發展，經過對企業的資產狀況、經營狀況、發展前景進行綜合評價，給予該房地產開發商核定年度授信額度，即當年給予該企業一定數額的貸款規模，只要在這個規模內，開發商可以根據開發項目的資金需求，隨時提出貸款的要求，銀行會在很短的時間（比如一周內）批準貸款，這種貸款往往執行最低的基準利率，并且由于可以根據需求情況隨時在額度內申請，所以取得開發資金及時的同時也節約了財務費用。

3.5.2開發商應做的工作

開發企業要想獲得銀行的綜合授信貸款，必須信譽良好、經營規范。所以開發企業在日常的生產經營活動中，要注意以下幾個問題：

（1）提高經營管理水平。要建立科學的、規范化的內部運作體系，注意精簡高效，建立責、權、利一體的崗位責任制，明確職責和考核目標，建立科學合理的內部流程和運作機制，特別是在向政府機關申報項目建設手續的過程中，更要吃透政策，減少反復，提高整體效率。

（2）以市場為導向建立自己的品牌。從選址、規劃設計開始，就要注意市場調查，以市場為導向，以目標顧客群的需求為中心展開市場營銷，在建設和營銷的過程中建立和深化自己的品牌。

（3）注重資信體系的建設。房地產企業資信等級的高低直接決定\o"點擊搜索所有關于［融資］的文章"融資方式的優劣，直接影響\o"點擊搜索所有關于［融資］的文章"融資額度的大小。因此開發企業一定要重視企業信譽。第一，要對銀行講信譽，特別是對銀行的貸款，一定要準時履約，及時奉還，要按照金融咨詢評信機構的標準積極參評信用等級，通過提高企業的經營能力、獲利能力、償債能力和企業素質來提高企業的資信等級。第二，要對社會、對政府講信譽，要對設計、施工、監理單位講信譽。第三，要對購房客戶講信譽，確實做到銷售的商品房質量合格、面積準確、交房及時、售后保修。要積極按照政府工商行政管理部門提出的“重合同、守信用”單位的標準建立經濟合同管理制度，嚴格履行各類經濟合同，執行國家的政策和法律、法規，成為真正的“重合同、守信用”單位。

3.6純信用免擔保免抵押貸款

純信用免擔保免抵押貸款是在上述公司綜合授信貸款的基礎上發展而來的。

3.6.1貸款的操作方式

在綜合授信貸款的基礎上，銀行對“AAA級信用企業”和“重合同、守信用”企業還可實行純信用貸款。對信譽優良的開發企業，每開發一個新的樓盤，銀行可以根據樓盤的規模給予一定規模的純信用貸款，以幫助開發商更快地開發經營新的樓盤，這種貸款一般不指定使用用途，也不需要擔保和抵押，但該項目銷售時的住房抵押貸款還是要在該銀行辦理，以了解項目的銷售情況和控制貸款的回收。

3.6.2開發商應做的工作

開發商要想得到銀行純信用免擔保免抵押貸款，當然比獲得銀行綜合授信要嚴格一些，除了上面提到開發商應做的工作，特別是要使企業獲得“AAA級信用企業”和“重合同、守信用”企業的信譽外，公司的主要負責人的管理水平、決策能力和個人信譽也十分重要。具備以上條件的中、小開發商還應該和銀行進行多層次、多方位的溝通，讓銀行對企業更了解、更有信心，當然把主要業務資金往來放在哪家銀行，哪家銀行自然就多一些了解、多一些信心。實現互惠互利，是房地產開發商取得銀行純信用免擔保免抵押貸款的先決條件。

3.7在產品、存貨抵押貸款

在產品、存貨抵押貸款是在“自有財產（股權）抵押貸款的基礎上，根據開發商的在產品和存貨也就是固定資產的特點發展而來。

3.7.1貸款的操作方式

房地產開發商作為一個持續經營的開發商，往往手中還有一些未售房產，屬于在產品或產成品，尚未進入市場，也未轉為企業的固定資產，這部分房產經評估后，也可以作為抵押物，獲取銀行的抵押貸款；另一方面，開發商已經開工的在建工程作為在產品，也可以作為抵押物進行貸款。

3.7.2開發商應做的工作

開發商為了獲取在產品和存貨抵押貸款應做的工作：首先是在產品和存貨的確權工作，開發商必須提供足夠的政府有關批文，來確定這些在產品和存貨歸該開發商所有；其次必須請有資格的評估機構進行評估；第三還要和銀行進行抵押折扣率商談；對在建工程的抵押貸款，除了確權和評估外，還必須對該項目的開發經營進行一定期限的資金封閉管理，直到項目的貸款還清為止。

3.8開發企業之間的相互擔保

該貸款方式是在“擔保貸款”的基礎上，對尋找擔保方進行研究發展而來的方法。

3.8.1貸款的操作方式

擔保貸款是開發商獲取銀行貸款的另一條途徑。但是，在市場經濟條件下，不能靠行政命令來找人擔保，上級政府機關又不能為企業擔保，專門為企業貸款提供擔保的金融單位目前又不普遍而且需要費用，到哪里去獲得較為便捷的擔保支持呢？

此時，去找一家與自己經營范圍、規模、信譽差不多的企業，它也有同樣的貸款擔保的需求，經雙方協商，銀行同意，可以相互成為對方的貸款擔保企業，完成貸款擔保的使命。

3.8.2開發商應做的工作

在尋找相互提供擔保的企業的過程中，開發商應做的工作在于尋找愿意提供擔保而且又能為銀行所接受的企業。因為要為對方擔保，必須考慮對方的資信和償還能力及貸款的額度的對等性，因此開發商在尋找相互提供擔保的企業的過程中，在同行業的兄弟單位中最容易找到這種對保企業。同時，這種企業也容易被銀行所接受。

在房地產抵押貸款證券化尚未成熟和利用社會保險基金以及住房發展基金尚不發達的情況下，以上辦法尚為短期內對房地產開發商可以馬上奏效的\o"點擊搜索所有關于［融資］的文章"融資辦法，當然這些辦法對資金實力雄厚的大開發商同樣可以使用。

由于房地產業具有資金需要量大、投資周期長的特點，決定了開發商離不開銀行的支持，而房地產業作為國民經濟的支柱產業，作為我國重點培育的新的經濟增長點之一，也是銀行不能放棄的利潤增長點之一，所以銀行和房地產業的關系非常密切，在短期內的轉型期中，開發企業面臨優勝劣汰的發展過程中，也同樣需要銀行對優秀房地產開發商的扶持，使這些優秀的房地產開發商在競爭中發展壯大。因此，銀行和開發商雙方都有積極性來培植這個市場。4、企業債券\o"點擊搜索所有關于［融資］的文章"融資方式企業債券是一種信用工具。所謂信用工具是指一些寫成的或者被印成的金融單據。其中注明了發行人和持有人之間關于資金轉移的承諾。在企業的運營中急需中長期的巨額資金時，發行債券變成為一種重要的\o"點擊搜索所有關于［融資］的文章"融資渠道。房地產開發商正是這類需要巨額資金的企業，因此發行債券是房地產企業的重要\o"點擊搜索所有關于［融資］的文章"融資手段。

采用企業債券\o"點擊搜索所有關于［融資］的文章"融資方式主要應注意以下幾方面的問題：債券的發行價格、票面利率、償還期限以及收益率。企業債券的償還期限。通常企業債券的償還期限在一年以上的視為長期債券,房地產企業的行業性質決定了其所需資金需要用作長期周轉和固定資產的投資，因此房地產企業債券一般都是長期債券。當然長期債券意味著企業要延長償還期限，故也要相應提高債券的票面利率。企業債券的收益率。債券的收益率對購買債券的投資者非常重要，對于發行債券的企業也很重要，因為只有投資者能得到一定收益才會購買。從上可以看出，發行企業債券是\o"點擊搜索所有關于［融資］的文章"融資的重要途徑。但必須注意，不是每個企業都可以采取這條途徑。有關政府部門（一般是政府金融部門）會嚴格審查公司及項目的背景、經濟效益、債券發行總額及方式等內容。5、企業股票\o"點擊搜索所有關于［融資］的文章"融資方式企業股票與企業債券的根本共性就是它們都是有價證券。通過發行企業股票進行\o"點擊搜索所有關于［融資］的文章"融資是企業經濟運作中籌資的重要手段。股票同債券的最大區別在于股票是股權證書，持有普通股股票的人有權參與公司的經營管理。股票表明了其持有人對企業財產的所有權和經營管理的決策權擁有控制或參與的權利，而債券只表明其發行人和持有人之間存在著債權債務的關系，債券持有人不能干預其發行人的經營活動。股票發行企業必須是股份公司。股票投資的風險程度較高。由于房地產投資開發的風險高、投資大、房地產企業成為股份公司從而可以采用股票\o"點擊搜索所有關于［融資］的文章"融資方式籌集資金是非常重要的。6、爭取外單位投資企業對外投資的方式一般有兩種：一種是以貨幣資金方式向其他單位投資，一種是以實物、無形資產的方式進行投資。就房地產業而言，由于它的投資回報率較高，贏利豐厚，自然會成為其他單位矚目的焦點。開發商應抓住機會，加強與外界經濟合作關系，以支付約定利率或其他方式取得外單位投資，這是一條十分有效的籌資方法。7、利用外資貸款房地產企業利用外資的方式可分為兩種，即利用國外直接投資和國外間接投資。利用直接投資、一般有成立合資或合作公司的方式。在這里，外商的投資構成外商資本金，亦構成企業的自有資金，故此方式實際上為第一種籌資方式。而利用外資貸款實際上就是利用國外的間接投資。間接利用外資一般不涉及企業所有權與控制權的喪失問題，但需要用外匯還本付息，除了一些國際性或政府間優惠貸款外，國外商業貸款利率一般都很高，故其風險較大。一般來說，除從事大型項目的開發外，中小型企業不宜采用此種方式。8、合作開發開發商尋找一家或幾家有經濟實力的企業進行合作開發，是一種分散和轉移籌資負擔的較好方法。合作開發的形式是多種多樣的，可以是兩家合作，也可以多家合作；可以長期合作，也可以就項目短期合作；可以是緊密型合作，也可是松散型合作?？傊?，這種方法對于緩解開發商自身資金壓力、轉嫁風險是大有益處的。

以上是開發商進行房地產資金籌措的常見形式。對于開發商來說，籌集到資金，只是解決了“開源”的問題，而更為重要的則應是如何合理地使用資金，以降低成本，提高效益。因此，搞好資金的“節流”，充分挖掘現有資金的潛力，使資金發揮其最大效用，是房地產開發商必須認真對待的一個問題。9、過橋貸款所謂過橋貸款，通常又稱“搭橋貸款”，這是一種過渡性的貸款，一般是指中介公司向為其服務的房地產公司提供的短期融資，該資金用于為被服務的房地產公司創造必要的中長期貸款條件。10、發行房地產債券房地產債券是為了籌措房地產資金而發行的借款信用憑證，是證明債券持有人有權向發行人取得預期收入和到期收回本金的一種證書。房地產債券的種類繁多，可按不同標準進行分類，其中最主要、最常見的一種是按發行主體的不同分為房地產政府債券、房地產金融債券、房地產企業債券。11、上市后發行房地產股票融資我國房地產公司我們研究發現2006年整個滬深兩市，房地產上市公司一共有95家滬深兩市房地產上市公司中有32家的EVA值，就是經濟增加值是為正的，也就是說有32家房地產上市公司為股東帶來的真正的財富創造的效應。經濟增加值為正的公司的總價值一共是高達46.99億元，同比增長翻了一倍以上。房地產股票是股份制房地產企業為籌集資金，發展房地產業的需要，發給股東作為投資入股憑證，并借以取得股息和紅利的一種有價證券。房地產股票作為特殊行業的股票，既有與一般工商企業股票的共性特點，如基本的“三性”特性、發行程序、上市交易種類、利益分配順序等，又有本行業的一些特殊性。12、夾層融資夾層融資是指從風險與收益角度來看，介于股權與債權之間的投資形式?！皧A層融資”模式大致分為四種：第一種是股權回購式，就是募集資金投到房地產公司股權中，然后再回購，這是比較低級的；第二種是房地產公司一方面貸款，另一方面將部分股權和股權受益權給信托公司，即“貸款+信托公司十股權質押”模式；第三種模式是貸款加認股期權，到期貸款作為優先債券償還；第四種模式是多層創新。13、委托貸款企業間進行直接借貸行為不具有法律效力，而企業卻可以通過銀行委托貸款的方式貸款給企業則是一種合法的方式，通過定向的委托貸款行企業間借貸之實。委托貸款的資金成本一般高于銀行同期貸款利率，更適合資金需求比較急迫、項目回報率高的企業。因此我們可以看出整個委托貸款里實際上是有四個主體：投資方、銀行、擔保方、融資方。融資成本的利益在前三者之間進行分配，通?？偟某杀緯^10%。(十)信托投資公司房地產信托計劃融資信托，是指委托人基于對受托人的信任，將其財產權委托給受托人，由受托人按委托人的意愿以自己的名義，為受益人的利益或者特定目的，進行管理或者處分的行為。14、民間借貸民間借貸指雙方當事人均為銀行、非銀行金融機構等經營金融業務的企業之外的企業法人、其他組織的企業間借貸，即非金融機構參與型融資。15、典當典當，指房地產開發企業將其動產、財產權利作為當物質押或者將其房地產作為當物抵押給典當行，交付一定比例費用，取得當金，并在約定期限內支付當金利息、償還當金、贖回當物的行為。一般來說，典當行提供的當金數額較小，典當期限較短，利息加上綜合費相對銀行的貸款利息顯得較高，而典物的估價一般都嚴重偏低，如有別的融資途徑，開發企業不會通過此種途徑融資。16、其他手段現實中也存在一些其他的融資手段，比如開發企業和他人訂立房屋買賣合同，約定在一定時間后他人可要求開發企業回購房屋，開發企業除了返還房款外，尚支付給他人一定的固定回報，從本質上來說，該種做法實際上是一種變相借貸，是一種違規行為。二、商業地產\o"點擊搜索所有關于［融資］的文章"融資方法的選擇與創新企業的組織形式決定著\o"點擊搜索所有關于［融資］的文章"融資方式。企業可以采取上市、股權\o"點擊搜索所有關于［融資］的文章"融資、企業債券\o"點擊搜索所有關于［融資］的文章"融資、銀行貸款、通過合資、合作以資源換資源等方式進行\o"點擊搜索所有關于［融資］的文章"融資。這些\o"點擊搜索所有關于［融資］的文章"融資方式不能隨意采用，要根據企業的組織形式來確定企業的\o"點擊搜索所有關于［融資］的文章"融資方式。對于很多企業，上市并不一定是好的\o"點擊搜索所有關于［融資］的文章"融資方式，如我國很多企業不愿意提高財務透明度，公開自己的財務狀況，就不要去上市，因為上市需要公司財務透明度很高，運營操作能力很強，否則股東、投資者不知道公司的經營狀況、運作能力到底如何，就不會購買公司股票。收購上市公司是\o"點擊搜索所有關于［融資］的文章"融資的捷徑，但存在很大風險，因為上市公司會有因經營不善出現的垃圾資產，而收購擬上市公司，投資前可了解資產質量，價格也相對低廉，不會出現大的風險，可以做到有的放矢。不用上市，也能進行\o"點擊搜索所有關于［融資］的文章"融資，如可以通過私募（股權轉讓、交換）來進行\o"點擊搜索所有關于［融資］的文章"融資。與境外企業進行合資，外方也要求財務透明度很高。另外，股權\o"點擊搜索所有關于［融資］的文章"融資的成本很高，銀行貸款、債券的\o"點擊搜索所有關于［融資］的文章"融資成本比較低，企業不能負擔高昂的\o"點擊搜索所有關于［融資］的文章"融資成本，就不要輕易采取股權\o"點擊搜索所有關于［融資］的文章"融資。上面我們提到的一般的\o"點擊搜索所有關于［融資］的文章"融資手段在正常的條件下是很好的辦法，但在目前面臨著銀行提高\o"點擊搜索所有關于［融資］的文章"融資要求，政府提高預售條件的情況下，就無法較好較快地解決目前房地產開發企業急于解決的\o"點擊搜索所有關于［融資］的文章"融資問題。因此，我們必須找到新的途徑，下面我們結合實踐，提出解決問題的辦法和途徑。房地產證券化在美國等國家的實行，極大推動了那些國家房地產業的發展。從不少發達國家房產證券化的實踐來看，資本市場的發展狀況以及相關法律法規的完善程度是房產證券化能否推行的重要因素。房產證券化的推行顯然要以一個比較成熟的資本市場為依托。因為只有一個比較完善的資本市場才可以為抵押貸款證券的發行、交易、轉讓、監管等提供便利條件。由于我國在經濟體制、金融政策上同那些國家有很大的差異，加上資本市場還未完全放開，所以對是否有必要推行房產證券化，以及如何推行房產證券化這兩個問題上存在很多爭論，在實踐中也未有突破性進展。在權衡各種\o"點擊搜索所有關于［融資］的文章"融資方式后，我公司認為信托方式是\o"點擊搜索所有關于［融資］的文章"融資的較佳途徑。但企業一定要了解資金信托業務的內容和游戲規則。信托業務是指委托人基于對信托投資公司的信任，將自己合法擁有的資金委托給信托投資公司，由信托投資公司按委托人的意愿以自己的名義，為受益人的利益或者特定目的管理、運用和處分的行為。房產信托，就是房產開發商借助較權威的信托責任公司的專業理財優勢和運用資金的豐富經驗，通過實施信托計劃，將多個指定管理的開發項目的信托資金集合起來，形成具有一定投資規模和實力的資金組合。然后將信托計劃資金以信托貸款的方式運用于房地產開發項目，為委托人獲取安全、穩定的收益。

信托籌資和銀行貸款相比，有其一定優勢：一是資金成本低，銀行長期貸款利率是5.8％－6％，私下拆借一般高達10％以上，而上海國際信托發行信托計劃貸款給上海國際大廈，利率僅為5.49％；二是信托募集資金靈活方便，國內銀行貸款監管嚴格，項目審批手續繁瑣，效率較低，而信托公司只要認可，可以隨時發行，募集資金量不受限制；三是資金利率可靈活調整，而銀行貸款一般為固定利率。

推行房地產信托計劃首先要具備以下條件：需要一個可預見的，具有良好投資回報的項目；已投資額不低于信托發行計劃的資金量；有一家懂房地產金融的機構進行策劃和運作；有一家信托投資公司出面發行信托計劃。

一旦出現下列情況，如：在推介期滿時，委托人繳付的資金未達到信托計劃的80％、信托的存續違反信托目的、信托目的已經實現或不能實現的、信托計劃期限已滿，均會出現信托計劃終止的局面。

信托計劃期滿時信托財產的分配問題時，可以采取集合資金信托計劃在信托期滿后采取一次性現金分配方式，分配信托賬戶中的全部未分配信托財產；或者受托人于信托期滿后20個工作日內，編制信托計劃執行報告和信托財產分配報告，經委托人或受益人同意，并經有資格的中介機構進行審計后執行。也可以是受托人于信托資金分配后20個工作日內，書面通知委托人取回應分配信托財產。

對于未被取回的信托資金由信托人負責保管，保管期間受托人不得運用該財產，保管期間的利息等形式的收益屬委托人所有，發生保管費用由被保管的信托財產承擔。由浙江省國際信托有限責任公司設計實施的房產信托產品曾在杭州試行，并引起了出乎意料的效應，交易所門庭若市。杭州三盛房地產公司的“頤景園”項目資金信托計劃3000萬元，由中信銀行杭州分行為其代銷，原本推介期16天，結果3天時間就被消費者預約一空。根據市場如此好的反響和需求，浙江省國信和中信銀行再次推出浙江第二只信托產品——杭州“華清山莊”資金信托，此次信托計劃是2500萬元，但預約資金已經遠遠超過信托計劃。據中信杭州分行有關人士介紹，目前房產投資者極為看好房產信托產品，個人投資者購買10萬元、20萬元的信托產品的比比皆是。房產信托市場處于空前的供不應求狀況。信托產品以如此神速的動作火爆登陸杭城，最直接的原因在于自央行要求各商業銀行控制房地產貸款后，不少房地產開發商開始另尋\o"點擊搜索所有關于［融資］的文章"融資渠道，這使得信托產品剛好可以“趁虛而入”。

一位業內人士認為：我國房產市場當前的\o"點擊搜索所有關于［融資］的文章"融資渠道非常單一，主要以銀行貸款為主，而近來銀行收緊房地產貸款，此舉正好為運作靈活、風險小、回報率高的信托產品提供了一個發展壯大的契機。信托產品不但可以成為銀行貸款\o"點擊搜索所有關于［融資］的文章"融資的重要補充，而且它的出現也正順應了逐步成熟的房地產市場\o"點擊搜索所有關于［融資］的文章"融資渠道多樣化的趨勢，其發展潛力很大。

信托參與房地產，目前主要以設立基金信托、以貸款信托的模式介入房地產和用股權投資信托兩種方式為主。而信托投資公司根據企業的情況和需求，可以靈活的設計和運作信托計劃，這都給信托參與房產投資提供了盡可能的高效、便捷和安全保障。

信托產品的推廣，不僅給房產開發商\o"點擊搜索所有關于［融資］的文章"融資提供了便利，而且可以讓個人通過信托產品直接參與房產投資，給個人資金找到了一個新的投資出路。目前，杭州房產信托投資預計收益率為4.2%，回報率遠遠高于銀行存款、國債、企業債和基金等多種金融投資產品，而較小風險更是讓投資者擋不住誘惑，傾囊而出。

近期，除了中信銀行將加大推出新的信托產品的速度和力度外，民生銀行和招商銀行等也不甘寂寞，準備相繼進軍房產信托市場。三、“XXXXX項目”\