美國容積率調控技術的體系化演變及應用研究一、本文概述隨著城市化進程的加速，土地資源日益緊張，容積率調控技術在城市規(guī)劃與建設中扮演著越來越重要的角色。本文旨在深入探討美國容積率調控技術的體系化演變及其在實際應用中的效果。通過對美國容積率調控技術的歷史回顧，分析其在不同發(fā)展階段的特點和變化，揭示其背后的政策導向和社會經濟發(fā)展需求。結合具體案例，分析容積率調控技術在美國城市規(guī)劃中的應用實踐，評估其對于城市形態(tài)、土地利用效率、生態(tài)環(huán)境等方面的影響。本文的研究不僅有助于理解美國容積率調控技術的演變規(guī)律，也為我國城市規(guī)劃和建設提供有益的借鑒和參考。二、美國容積率調控技術的歷史演變美國容積率調控技術的歷史演變，是一部伴隨著城市規(guī)劃理念更新、法規(guī)政策制定以及科技進步的綜合性發(fā)展史。容積率，作為衡量城市土地使用效率與建筑密度的重要指標，其調控技術的演進直接影響著城市空間形態(tài)、生態(tài)環(huán)境質量以及社會經濟效益。早期的美國城市規(guī)劃以自由發(fā)展為主，容積率調控技術尚未形成體系。隨著城市化的快速推進，土地資源日益緊張，城市問題逐漸凸顯，容積率調控技術開始受到重視。20世紀初，美國開始探索通過分區(qū)制（Zoning）來規(guī)范土地利用和建筑活動，容積率作為分區(qū)制的核心內容之一，開始在城市規(guī)劃中得到初步應用。二戰(zhàn)后，隨著經濟的快速復蘇和城市化的進一步加速，美國開始注重城市的可持續(xù)發(fā)展，容積率調控技術也逐漸成熟。1961年，美國頒布了《國家環(huán)境政策法》（NEPA），強調在城市規(guī)劃中要考慮環(huán)境保護和生態(tài)平衡，容積率調控技術開始與環(huán)境保護理念相結合，形成了一種更為科學合理的調控方法。進入21世紀，隨著信息技術的快速發(fā)展，美國容積率調控技術迎來了新的變革。地理信息系統(tǒng)（GIS）和遙感技術（RS）等先進技術的應用，使得容積率調控更加精準和高效。隨著可持續(xù)發(fā)展理念的深入人心，容積率調控技術也開始注重與能源、交通、生態(tài)等多方面的協(xié)調與整合，形成了更為綜合的城市規(guī)劃體系。美國容積率調控技術的歷史演變是一個不斷適應城市發(fā)展需求、融合先進理念和技術手段的過程。從最初的自由發(fā)展到現(xiàn)在的科學調控，容積率調控技術在美國城市規(guī)劃中發(fā)揮著越來越重要的作用，為城市的可持續(xù)發(fā)展提供了有力支撐。三、美國容積率調控技術的體系化構建美國容積率調控技術的體系化構建是一個復雜而系統(tǒng)的過程，它涉及多個層面的策略和技術手段。這個過程可以概括為以下幾個關鍵方面：法律法規(guī)的完善、規(guī)劃編制的精細化、技術手段的創(chuàng)新以及公眾參與的加強。法律法規(guī)的完善是容積率調控技術體系化的基石。美國各級政府通過制定和修訂相關法律法規(guī)，明確了容積率的定義、計算方法和調控標準，為容積率調控提供了法律支撐。同時，這些法律法規(guī)還規(guī)定了容積率調控的決策程序、監(jiān)管機制和責任追究制度，確保了容積率調控的合法性和有效性。規(guī)劃編制的精細化是容積率調控技術體系化的重要保障。美國在城市規(guī)劃和土地使用規(guī)劃中，注重與容積率調控相關的各類規(guī)劃的銜接和協(xié)調。通過精細化規(guī)劃，確保了容積率調控與城市發(fā)展目標、環(huán)境保護要求和社會公共利益相一致。同時，規(guī)劃編制還充分考慮了地形地貌、資源環(huán)境等因素對容積率的影響，使容積率調控更加科學、合理。第三，技術手段的創(chuàng)新是容積率調控技術體系化的關鍵。隨著科技的不斷進步，美國不斷探索和應用新的技術手段來提高容積率調控的精準度和效率。例如，利用大數(shù)據(jù)和人工智能技術對城市空間數(shù)據(jù)進行挖掘和分析，為容積率調控提供科學依據(jù)；通過三維仿真模擬技術，預測和評估容積率調控對城市空間形態(tài)和環(huán)境質量的影響；利用遙感技術和地理信息系統(tǒng)，實現(xiàn)對城市用地的實時監(jiān)測和動態(tài)管理。公眾參與的加強是容積率調控技術體系化的重要補充。美國重視公眾參與在城市規(guī)劃和容積率調控中的作用，通過設立公眾咨詢機構、開展公眾聽證會等方式，廣泛聽取公眾對容積率調控的意見和建議。這不僅增強了容積率調控的透明度和民主性，還有助于提高公眾對容積率調控的認知和支持度。美國容積率調控技術的體系化構建是一個綜合性的過程，它需要法律法規(guī)、規(guī)劃編制、技術手段和公眾參與等多個方面的協(xié)同作用。通過這個過程，美國成功地構建了一套科學、合理、有效的容積率調控技術體系，為城市的可持續(xù)發(fā)展提供了有力保障。四、美國容積率調控技術的應用實踐容積率調控技術在美國的城市規(guī)劃和建設中得到了廣泛的應用。這些實踐不僅展示了容積率調控在塑造城市形態(tài)、優(yōu)化土地利用效率和推動可持續(xù)發(fā)展等方面的重要作用，也揭示了其在應對不同城市問題和挑戰(zhàn)時的靈活性和適應性。在城市中心區(qū)域，容積率調控技術被廣泛用于保護歷史建筑和文化遺產，同時促進城市更新和復興。通過設定合理的容積率上限，可以保護現(xiàn)有建筑不受過度開發(fā)的影響，同時鼓勵在現(xiàn)有結構上進行改造和再利用，從而實現(xiàn)城市的歷史和文化延續(xù)。在城市郊區(qū)和新開發(fā)區(qū)，容積率調控技術則更多地用于控制城市蔓延和保護生態(tài)環(huán)境。通過設定較低的容積率，可以限制城市用地的無序擴張，保護周邊的自然環(huán)境和農業(yè)用地。同時，通過合理的容積率設定，還可以引導城市開發(fā)向更高效、更緊湊的方向發(fā)展，從而提高土地利用效率。容積率調控技術還在應對社會公平和住房可負擔性等問題上發(fā)揮了重要作用。通過設定不同的容積率標準，可以引導開發(fā)商在不同收入階層和人群聚集的地區(qū)進行有針對性的開發(fā)，從而改善住房供應結構和提高住房可負擔性。美國容積率調控技術的應用實踐充分體現(xiàn)了其在城市規(guī)劃和管理中的重要性和價值。未來，隨著城市發(fā)展和挑戰(zhàn)的不斷變化，容積率調控技術還將繼續(xù)發(fā)揮其作用，為城市的可持續(xù)發(fā)展做出更大的貢獻。五、美國容積率調控技術的挑戰(zhàn)與未來發(fā)展盡管美國容積率調控技術在過去的幾十年中取得了顯著的進步，但仍面臨著一系列挑戰(zhàn)，這些挑戰(zhàn)對于其未來的發(fā)展具有重要的影響。隨著城市化的快速推進，土地資源日益緊張，這給容積率調控帶來了更大的壓力。如何在有限的土地資源中實現(xiàn)高效的土地利用，同時滿足環(huán)境保護和社區(qū)發(fā)展的需求，是容積率調控技術需要解決的重要問題。公眾對于城市環(huán)境和居住品質的要求不斷提高，這也對容積率調控技術提出了更高的要求。如何在保障居住品質的前提下，實現(xiàn)城市空間的合理利用和美化，是容積率調控技術需要面對的挑戰(zhàn)。隨著科技的不斷進步，新的城市規(guī)劃理念和建筑技術不斷涌現(xiàn)，這為容積率調控技術的發(fā)展提供了新的機遇。例如，綠色建筑、智能城市等新型城市規(guī)劃理念，以及3D打印、模塊化建筑等新型建筑技術，都為容積率調控技術的發(fā)展提供了新的思路和方法。面對這些挑戰(zhàn)和機遇，美國容積率調控技術的未來發(fā)展需要注重以下幾個方面：一是加強土地資源的合理利用，通過科學的容積率計算和規(guī)劃，實現(xiàn)土地的高效利用和環(huán)境的保護。二是注重公眾參與和社區(qū)發(fā)展，通過公眾參與和社區(qū)規(guī)劃的方式，保障居民的居住品質和社區(qū)的可持續(xù)發(fā)展。三是積極引進和應用新的科技和理念，通過不斷創(chuàng)新和進步，推動容積率調控技術的不斷發(fā)展和完善。美國容積率調控技術面臨的挑戰(zhàn)和機遇并存，只有通過不斷的創(chuàng)新和完善，才能更好地適應城市化的快速發(fā)展和公眾對于城市環(huán)境的高要求，實現(xiàn)城市的可持續(xù)發(fā)展。六、結論隨著城市化進程的加速，容積率調控技術在城市規(guī)劃和建設中的作用日益凸顯。本文通過對美國容積率調控技術的體系化演變及應用進行深入研究，揭示了其背后的理論支撐和實踐價值。美國容積率調控技術的演變過程體現(xiàn)了從簡單到復雜、從局部到整體的發(fā)展趨勢。早期的容積率調控主要依賴于單一的土地利用規(guī)劃和建筑法規(guī)，缺乏對城市整體空間結構的考慮。隨著城市問題的日益復雜，容積率調控技術逐漸與城市規(guī)劃、交通規(guī)劃、環(huán)境保護等多領域融合，形成了綜合性的調控體系。這一演變過程不僅提高了容積率調控的科學性和有效性，也促進了城市空間的合理利用和可持續(xù)發(fā)展。在應用方面，美國容積率調控技術的實踐案例表明，其對于優(yōu)化城市空間布局、提升城市環(huán)境質量、促進城市經濟發(fā)展等方面具有顯著作用。同時，容積率調控技術的應用也需要考慮到不同地區(qū)、不同發(fā)展階段城市的實際情況和需求，避免一刀切的做法。然而，容積率調控技術也面臨著一些挑戰(zhàn)和限制。例如，如何平衡城市發(fā)展與生態(tài)保護的關系、如何處理不同利益相關者之間的矛盾等問題都需要進一步研究和探討。隨著科技的不斷進步和社會需求的變化，容積率調控技術也需要不斷創(chuàng)新和完善。美國容積率調控技術的體系化演變及應用研究為我們提供了寶貴的經驗和啟示。未來，我們應繼續(xù)深化對容積率調控技術的研究和實踐，推動城市規(guī)劃和建設的科學發(fā)展和可持續(xù)發(fā)展。參考資料：容積率（PlotRatio/FloorAreaRatio/VolumeFraction）是指一個小區(qū)的地上建筑總面積與凈用地面積的比率。又稱建筑面積毛密度。對于開發(fā)商來說，容積率決定地價成本在房屋中占的比例，而對于住戶來說，容積率直接涉及到居住的舒適度。一個良好的居住小區(qū)，高層住宅容積率應不超過5，多層住宅應不超過3，綠地率應不低于30%。但由于受土地成本的限制，并不是所有項目都能做得到。容積率是衡量建設用地使用強度的一項重要指標，容積率的值是無量綱的比值。容積率越低，居民的舒適度越高，反之則舒適度越低。一般情況下指某一基地范圍內，地面以上各類建筑的建筑面積總和與基地面積的比值。可以根據(jù)規(guī)劃和管理需要對地下建筑面積計算地下容積率。其實，一直以來都是地方政府自行規(guī)定的，關于地下室是否算容積率，地下商業(yè)建筑（商業(yè)用房）算不算容積率都做了很好的探索。不算容積率是考慮到節(jié)約用地，鼓勵開發(fā)地下空間，計入容積率是規(guī)范房地產市場，防止不良房地產開發(fā)商有漏洞可鉆。容積率將直接關系到建筑用地的大小。建筑面積一般按照《建筑工程建筑面積計算規(guī)范》（GB/T50353-2013）的規(guī)定計算；存在以下特殊情況。建筑底層架空作為通道、公共停車、布置綠化小品、居民休閑、配套設施等公共用途的，架空層層高宜在8米至6米之間，其建筑面積不計入容積率。建筑物頂部有圍護結構的樓梯間、水箱間、電梯機房，結構（設備管道）轉換層，底層車庫、雜物間等。當層高在2米及以上的按全面積計入容積率，若層高不足2米的按1/2面積計入容積率。建筑物的陽臺，不論是凹陽臺、挑陽臺、不封閉陽臺均按其水平投影面積的一半計算，當進深超過8米的各類陽臺，封閉陽臺均按全面積計入容積率。半地下室凡頂板標高超出室外地坪標高0米以上的建筑部分應計入地上建筑面積計算值；不足0米的，不計入容積率。如建筑室外地坪標高不一致時，以周邊最近的城市道路標高為準加上2米作為室外地坪，之后再按上述規(guī)定核準。根據(jù)有關規(guī)定，容積率計算式中建筑總面積不包括地下室、半地下室建筑面積，屋頂建筑面積不超過標準層建筑面積的10%的也不計算。但在工業(yè)上，根據(jù)GB50489-2009《化工企業(yè)總圖運輸設計規(guī)范》，當建筑物層高超過8米，在計算容積率時該層建筑面積加倍計算(各個地區(qū)或城市有各自相關規(guī)定)。在面積為100平方米的地塊上建房，每層建筑面積100平方米，建2層，總建筑面積200平方米，容積率就是0；如果建3層，每層建筑面積50平方米，總建筑面積150平方米，容積率就是5，依次類推。在建筑層數(shù)相同的情況下，容積率越小，居住密度越小，相對舒服。容積率越大則相反。現(xiàn)行城市規(guī)劃法規(guī)體系下編制的各類居住用地的控制性詳細規(guī)劃，一般而言，容積率分為：(一)容積率表達的是具體“宗地”內單位土地面積上允許的建筑容量。宗地是地籍管理的基本單元，是地球表面一塊有確定邊界、有確定權屬的土地，其面積不包括公用的道路、公共綠地、大型市政及公共設施用地等。容積率只有在指“宗地”容積率的情況下，才能反映土地的具體利用強度，宗地間才具有可比性。(二)容積率(R)、建筑密度(C)與層數(shù)(H)之間有一定關系。建筑密度是指在具體“宗地”內建筑物基底面積與宗地面積之比。當宗地內各房屋的層數(shù)相同，且對單個房屋來說各層建筑面積相等時，三者之間的關系可表示為：R=C·H，此種情況下，建筑層數(shù)與容積率成正比例關系。(三)容積率可以更加準確地衡量地價水平。人們購買土地使用權的目的是為了對土地進行開發(fā)，建設房屋。(四)容積率存在客觀上的最合理值。在一般情況下，提高容積率可以提高土地的利用效益，但建筑容量的增大，會帶來建筑環(huán)境的劣化，降低使用的舒適度。為做到經濟效益、社會效益與環(huán)境效益相協(xié)調，城市規(guī)劃中的容積率存在客觀上的最合理值。具體的計算規(guī)則應根據(jù)《建筑工程建筑面積計算規(guī)范》（GB/T50353-2013）和當?shù)叵嚓P部門的文件計算，以下舉例北京市規(guī)劃委員會關于發(fā)布《容積率指標計算規(guī)則》的通知(市規(guī)發(fā)〔2006〕851號,2006年7月10日)容積率系指一定地塊內，地上總建筑面積計算值與總建設用地面積的商。地上總建筑面積計算值為建設用地內各棟建筑物地上建筑面積計算值之和；地下有經營性面積的，其經營面積不納入計算容積率的建筑面積。一般情況下，建筑面積計算值按照《建筑工程建筑面積計算規(guī)范》（GB/T50353-2005）的規(guī)定執(zhí)行；遇有特殊情況，按照本規(guī)則下列規(guī)定執(zhí)行。當住宅建筑標準層層高大于9米(7米+2米)時，不論層內是否有隔層，建筑面積的計算值按該層水平投影面積的2倍計算；當住宅建筑層高大于6米（7米×2+2米）時，不論層內是否有隔層，建筑面積的計算值按該層水平投影面積的3倍計算。當辦公建筑標準層層高大于5米(3米+2米)時，不論層內是否有隔層，建筑面積的計算值同上按水平投影面積的2倍計算；當辦公建筑層高大于8米（3米×2+2米）時，不論層內是否有隔層，建筑面積的計算值同上按水平投影面積的3倍計算。當普通商業(yè)建筑標準層層高大于1米(9米+2米)時，不論層內是否有隔層，建筑面積的計算值同上按水平投影面積的2倍計算；當普通商業(yè)建筑層高大于10米（9米×2+2米）時，不論層內是否有隔層，建筑面積的計算值同上按該層水平投影面積的3倍計算。計算含陽臺建筑的容積率指標時，陽臺部分建筑面積的計算值按照其水平投影面積計算。地下空間的頂板面高出室外地面5米以上時，建筑面積的計算值按該層水平投影面積的一半計算；地下空間的頂板面高出室外地面不足5米的，其建筑面積不計入容積率。住宅、辦公、普通商業(yè)建筑的門廳、大堂、中庭、內廊、采光廳等公共部分及屋頂，獨立式住宅建筑和特殊用途的大型商業(yè)用房，工業(yè)建筑、體育館、博物館和展覽館類建筑暫不按本規(guī)則計算容積率，其建筑面積的計算值按照《建筑工程建筑面積計算規(guī)范》（GB/T50353-2005）的規(guī)定執(zhí)行。影響地價的因素很多，雖然各因素影響地價的途徑各不相同，但其作用機制可抽象概括為兩個方面：一是通過影響土地收益來影響地價，二是通過影響土地供求關系影響地價。收益機制很大程度上決定了土地供給的經濟剩余量，市場供求關系使地價相對經濟剩余量產生波動，決定了土地供給的經濟剩余量的分配，使地價的變化趨于復雜化。容積率對地價的影響規(guī)律，同時受收益機制和市場供求關系的作用，總體說來，區(qū)位條件愈優(yōu)越，地價水平愈高，供求矛盾愈突出，土地規(guī)劃控制愈嚴格，容積率對地價的影響程度愈大。具體表現(xiàn)在以下幾個方面：遵循“報酬遞增遞減規(guī)律”。在一定的技術經濟條件下，土地純收益會隨著土地投資的增加而出現(xiàn)由遞增到遞減的特點。作為城市建設用地，容積率對地價影響的報酬遞增遞減規(guī)律表現(xiàn)在：在建筑密度一定時，容積率的增加，主要引起房屋層數(shù)的增多，隨房屋層數(shù)的增多，開始時由于基礎工程費及地基處理費的分攤，單方造價降低；當層數(shù)達到一定值時，就需要加固基礎、增加電梯、加強抗震等，單方造價由下降轉為上升，而單方售價則由于建筑容量的增大造成的建筑環(huán)境質量下降而呈遞減趨勢。當單方售價等于單方造價時，土地收益達到最大，土地價格也達到最高，此時的容積率為最經濟容積率。若繼續(xù)增大容積率會因單方售價低于單方造價而使土地投資收益開始下降，地價也隨之開始下降。如(圖一)，MC為單方造價，MR為單方售價，某一容積率L時的地價是該容積率下的總收益(DCGF面積)減掉投資者資本、勞力的正常利潤，剩余部分即為地價。當容積率等于M時，單方造價等于單方售價，土地開發(fā)的邊際收益為0，總收益(DCNF面積)達到最大，地價達到最高，M為最佳容積率。超過這個容積率，地價開始向反方向變化，隨容積率提高而下降。城市規(guī)模大，土地集約化利用程度高，地價總體水平高，樓面地價占房屋單方開發(fā)成本比例高，通過降低樓面地價來降低房屋單方開發(fā)成本效果明顯，而小城市土地集約化利用程度低，地價總體水平低，房屋開發(fā)單方成本主要受房屋單方造價影響，通過降低樓面地價降低房屋開發(fā)單方成本效果不明顯，而且房屋層數(shù)達到一定數(shù)值后若繼續(xù)增加層數(shù)會增加單方工程造價；另外，大城市有比較系統(tǒng)的城市規(guī)劃資料，土地開發(fā)受規(guī)劃控制比較嚴，而小城市規(guī)劃控制一般不嚴格，容積率的確定往往具有隨意性，許多地方沒有容積率這個指標限制，或有，但控制不嚴，而且有的地方政府為樹城市形象，往往鼓勵建筑物向空中發(fā)展，愈高愈好，容積率在這些小城鎮(zhèn)缺乏實際操作意義。所以，城市規(guī)模愈大，容積率對地價的影響愈明顯，地價隨容積率的變化幅度愈大。容積率對同一城市不同區(qū)位地價的作用程度不同。城市中心區(qū)位條件優(yōu)越，土地利用集約程度、土地利用效益、土地需求量、土地稀缺程度、規(guī)劃控制程度均高于其它區(qū)域，特別是城市邊緣區(qū)，投資者的激烈競爭使地價隨容積率變化的幅度保持或接近土地收益機制作用下的地價隨容積率的變化規(guī)律；而在其他地區(qū)則隨著土地利用收益、土地需求量及其稀缺程度降低，容積率對地價的作用程度隨之下降。因此，容積率對地價的影響程度在同一城市表現(xiàn)為從中心向外圍逐漸減弱。容積率對不同類型用地地價的作用程度不同。商業(yè)用地對區(qū)位條件反應最敏感，只能布局在少量區(qū)位條件優(yōu)越的沿路區(qū)域，土地稀缺程度、供求矛盾比住宅、工業(yè)用地突出，容易形成賣方市場，眾多用地者的競爭促使容積率增加產生的經濟剩余主要以地價形式表現(xiàn)出來，歸土地所有者所有；住宅用地對區(qū)位條件反應的敏感程度比商業(yè)用途弱，但比工業(yè)用地強；工業(yè)用地一般分布在城市外圍，不但受區(qū)位條件影響最不敏感，而且受工藝流程的制約，在很多情況下沒有容積率的限制。因此，在同一城市中，容積率對不同類型地價的影響程度由強到弱依次為商業(yè)、住宅、工業(yè)用地。高容積率的住宅項目意味著小區(qū)內房子建得多，而高容積率的住宅必定會帶來高密度的居住人口，最終導致小區(qū)中業(yè)主的生活舒適度下降。另外，高密度的居住人口還會對小區(qū)內的健身場所、兒童活動區(qū)域、娛樂中心以及樓宇內的電梯、消防通道形成比較大的壓力。頻繁的使用會加劇這些設施的老化，所以在購買高密度小區(qū)時應該對此提出更高的要求。由于高容積率住宅對土地使用率的過分追求，小區(qū)內的樓層會比較高、綠地的比例也會相應的減少，從而影響居住區(qū)內的生活環(huán)境與品質。另外，樓間距過近、小區(qū)內道路狹窄、停車位置不足也是高容積率小區(qū)經常遇到的問題。如何合理地解決這些問題不但是擺在開發(fā)商案頭的重要工作，也是使購房者提高對小區(qū)的認可度的重要方面。由于居住密度大，所以出入的人會較多，外來人員混入其中的難度也會相應地降低很多。這就對高容積率住宅的安防系統(tǒng)提出了更高的要求。所以高容積率的住宅安防系統(tǒng)一定要跟上(當然這不是說低容積率的小區(qū)安防就不重要)，不僅要加大監(jiān)控設備的密度，而且也需要更多的巡邏人員來保證住戶的安全。依法處理了一批違法違規(guī)問題。從2009年5月起，各地開始組織自查自糾，對2007年1月1日至2009年3月31日期間領取規(guī)劃許可的房地產開發(fā)項目進行梳理清查，對發(fā)現(xiàn)的違法違規(guī)問題及時依法處理。截至2009年12月31日，除西藏外，全國30個省(區(qū)、市)共自查房地產項目73139個(用地面積447557公頃)，其中存在變更規(guī)劃、調整容積率項目8235個，占自查項目總數(shù)的26%；發(fā)現(xiàn)違規(guī)變更規(guī)劃、調整容積率項目1988個(用地面積5474公頃),占自查項目總數(shù)的72%，占變更規(guī)劃、調整容積率項目數(shù)的14%；通過自查自糾共補交土地出讓金等06億元，罰款51億元，撤銷規(guī)劃許可57項。從兩部專項治理辦公室掌握的情況看，北京、遼寧、江蘇、浙江、安徽、江西、山東、湖北、湖南、廣東、廣西、四川、貴州、云南、陜西、青海等省(區(qū)、市)行動迅速，基礎性工作相對扎實，情況上報及時、詳細。嚴肅查處了一批違紀違法案件。各地注意加大辦案力度，認真調查核實群眾舉報的問題和線索，嚴肅查處了一批違紀違法案件。截至2009年12月31日，各省(區(qū)、市)容積率問題專項治理工作機構共受理群眾舉報888件，查實241件，給予黨政紀處分178人，其中縣處級干部45人，地廳級干部9人；移送司法機關69人，其中縣處級干部19人，地廳級干部3人。從各地案件查辦情況看,以下四類問題比較突出：一是公職人員利用規(guī)劃審批權，搞權錢交易，索賄受賄；二是地方政府和城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門從地方、部門利益出發(fā)，違反法定權限和程序，擅自批準變更規(guī)劃、調整容積率，隨意減免土地出讓金及配套規(guī)費；三是房地產開發(fā)商未經批準，擅自違反規(guī)劃許可進行開發(fā)建設，政府主管部門失職瀆職，監(jiān)管不力甚至放棄監(jiān)管；四是房地產開發(fā)商利用偽造公文、私刻公章等不法手段，騙取變更規(guī)劃、調整容積率的規(guī)劃許可。各地嚴肅查處了一批典型案件，發(fā)揮了查案的震懾和教育作用。湖北省查處了麻城市房地產開發(fā)領域腐敗窩案，麻城市原市委書記鄧新生、原主管城建的副市長徐圣賢、建設局原局長夏桂松等公職人員在土地出讓、規(guī)劃審批、規(guī)費減免過程中收受房地產商賄賂。浙江省查處了平陽縣房地產領域腐敗窩案，原平陽縣委副書記、縣長黃安波，原平陽縣委常委、常務副縣長徐定錦等4名縣處級干部，利用職務之便，為有關企業(yè)在增加容積率、免交土地出讓金等方面謀取利益，非法收取他人財物。海南省查處了三亞市政府原市長助理曾清泉違紀違法案，曾清泉在擔任三亞市規(guī)劃局局長和市長助理期間，利用職務之便，在規(guī)劃審批、調整容積率等方面，為他人謀取利益，索取、收受他人巨額財物。建立健全了一批法規(guī)制度。一些地方通過專項治理查找問題，有力推進了城鄉(xiāng)規(guī)劃工作的制度建設。各地相繼制定出臺了一批政策性文件。北京、河北、安徽、福建、江西、山東、陜西等省、市對建設用地容積率調整的條件和程序作出了明確規(guī)定。北京市規(guī)劃委、市監(jiān)察局共同制定了《關于落實住房和城鄉(xiāng)建設部、監(jiān)察部〈關于加強建設用地容積率管理和監(jiān)督檢查的通知〉的意見》，將建設用地容積率指標的調整程序具體細化為書面申請、集體研究、技術論證、部門聯(lián)審、專家評議、公眾參與、請示上報、人大備案等八大環(huán)節(jié)。河北省以省人民政府令形式下發(fā)了《河北省城市控制性詳細規(guī)劃管理辦法(試行)》，對修改控詳規(guī)以及變更建筑容積率、建筑密度等開發(fā)強度控制性內容的程序作了限制性規(guī)范，并設定了法律責任。長春市以清查項目、查處案件為切入點相繼出臺了《長春市經營性用地容積率指標調整辦法》、《長春市建設項目容積率計算原則》、《長春市關于違規(guī)調整建設用地容積率的責任追究辦法》等一系列政策性文件。各地還就推進城鄉(xiāng)規(guī)劃工作政務公開進行了積極探索，普遍建立起了規(guī)劃批前和批后公示、建設項目公示、建設項目批前和批后公示、違法查處公示，以及社會監(jiān)督員等制度。少數(shù)地方對容積率專項治理工作的重要性認識不夠，仍然處于被動應付狀態(tài)，工作進展緩慢，工作成效不大。有的自查自糾不深入不扎實，基礎性工作薄弱，從各地上報的情況看，還存在著“零問題”、“零案件”的情況；有的上報情況不及時，數(shù)據(jù)不完整，存在缺項、漏項的情況。另外，一些地方對清理相關地方性法規(guī)和規(guī)范性文件重視不夠，一些明顯與《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》規(guī)定不一致的規(guī)范性文件沒有得到及時清理糾正。當前，群眾投訴反映違規(guī)變更規(guī)劃、調整容積率問題的舉報量依然居高不下，但一些地方開展監(jiān)督檢查的措施不夠有力，查辦案件的力量投入不足，部門間協(xié)調機制不健全。少數(shù)省(區(qū)、市)對兩部轉辦案件不夠重視、不夠嚴肅，有的對兩部要結果的案件不予回復或回復時間超期過長；有的對轉辦案件不直接進行調查處理，轉交投訴涉及的地市城鄉(xiāng)規(guī)劃部門調查處理，甚至回函直接轉呈下級報告，對需核實的問題，不下判斷、結論，不提整改意見措施。2009年，兩部專項治理辦公室共向各地專項治理辦公室發(fā)轉辦函83件，其中要求按期回復結果的有51件；截至2010年2月12日，已收到回復42件，9件尚未回復。各地對于變更規(guī)劃、調整容積率的做法和程序有不同規(guī)定，少數(shù)地區(qū)存在以政府會議紀要等形式決定規(guī)劃設計條件調整的現(xiàn)象，需要按照《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》，對相關地方性規(guī)章制度進行梳理，進一步規(guī)范規(guī)劃變更和容積率調整的具體條件和操作程序。另外，一些城市控規(guī)覆蓋面小，土地出讓、規(guī)劃審批缺乏控規(guī)依據(jù)，規(guī)劃條件審批隨意性大。2010年3月4日，中央治理工程建設領域突出問題工作領導小組召開第二次會議，對專項治理工作進行了研究部署。會上，中央書記處書記、中央紀委副書記何勇作了重要講話，對深入開展房地產開發(fā)領域違規(guī)變更規(guī)劃、調整容積率問題專項治理提出了更高的要求。各地區(qū)和有關部門要認真學習領會何勇同志的重要講話精神，進一步提高思想認識，按照中央專項治理工作領導小組的部署要求，切實把容積率專項治理作為工程建設領域突出問題專項治理的重要任務，加強組織領導，明確工作責任，加大治理力度，以求真務實的工作作風深入推進容積率專項治理工作，不斷取得新的成效。經住房城鄉(xiāng)建設部、監(jiān)察部研究，2010年，容積率問題專項治理要結合工程建設領域突出問題專項治理規(guī)范城鄉(xiāng)規(guī)劃管理工作，重點抓好以下幾項工作：(一)對調整容積率指標、改變土地用途的房地產開發(fā)項目進行清理檢查。重點對2009年4月1日至12月31日領取規(guī)劃許可的房地產項目進行清理檢查。對檢查發(fā)現(xiàn)的違法違規(guī)問題，要依法處理到位。(二)嚴肅查處違紀違法案件。進一步完善部門間溝通協(xié)調機制，拓寬案件線索來源渠道，加大案件查辦力度，嚴肅查處國家機關工作人員在建設用地規(guī)劃變更、容積率調整等城鄉(xiāng)規(guī)劃工作中玩忽職守、權錢交易等違紀違法行為，嚴肅查處城鄉(xiāng)規(guī)劃管理中損害群眾合法權益的問題。住房城鄉(xiāng)建設部、監(jiān)察部將對重點案件進行掛牌督辦，適時向社會通報一批查結的典型案件。(三)完善城鄉(xiāng)規(guī)劃管理及監(jiān)督檢查制度。一是繼續(xù)組織各地對相關規(guī)范性文件進行清理。二是制定完善控制性詳細規(guī)劃編制、修改管理制度，修訂出臺《違反城鄉(xiāng)規(guī)劃規(guī)定行為處分辦法》等制度規(guī)定。三是完善規(guī)劃編制、修改、審批公開、公示和征求公眾意見等制度。(四)加強綜合指導和監(jiān)督檢查。各省(區(qū)、市)容積率問題專項治理工作機構要加強監(jiān)督檢查，督促各級抓好工作落實。第二季度，住房城鄉(xiāng)建設部、監(jiān)察部組織對部分地區(qū)專項治理工作開展以來的情況進行抽查，重點檢查“零問題”、“零案件”的地區(qū)和群眾投訴舉報較多的地區(qū)，督促整改到位、處理到位。第三季度，兩部將總結通報各地專項治理工作開展情況。政策原文：除獨立式住宅建筑（別墅）和需要大空間的商業(yè)建筑以外，住宅建筑層高大于0米、公寓（包括酒店式公寓）和辦公建筑層高大于8米、商業(yè)建筑層高大于0米的，計算容積率指標時，該層建筑面積均按該層實際建筑面積的5倍計算；其中住宅、公寓建筑的起居廳，辦公、商業(yè)建筑的門廳、大堂、中庭、內廊、采光廳、大型會議室等公共部分仍按其實際建筑面積計算容積率。政策解讀：這是南京規(guī)劃部門首次明確了“層高控制對應容積率計算”的關系。以前的容積率計算并無這方面的規(guī)定，此舉收緊容積率計算指標，堵開發(fā)商“偷”面積的行為。政策原文：本規(guī)定所稱酒店式公寓是指具有居住功能，但不同于一般住宅平面和功能的建筑形式。酒店式公寓除布置在酒店式公寓用地上外，可在商業(yè)辦公用地或居住用地上兼容建設。政策解讀：“酒店式公寓”第一次被官方正名。以往“酒店式公寓”只是房地產業(yè)界的通俗稱謂，規(guī)劃、房產等部門并無一個官方的定義。這是南京規(guī)劃部門對‘酒店式公寓’這一新興的建筑形態(tài)首次進行規(guī)范，以便統(tǒng)一管理，促使良性發(fā)展。容積率指單位面積的土地上的建筑容量，即建筑物面積與用地面積的比率：如100㎡土地上建設60㎡房屋，其容積率為建筑面積：60/用地面積100=6.對于普通公民來講，容積率是一個反映房屋舒適程度概念，容積率越低的建筑物，其居住的舒適程度則越高；對于開發(fā)商來講，容積率是代表了土地利用率和商業(yè)價值，土地出讓金的價格，容積率越高的土地則土地出讓金越高，單位面積土地上可建設的樓盤越多，獲取的商業(yè)利益就越高；對于政府來講容積率屬于城鄉(xiāng)建設的規(guī)劃管理控制，單位面積的建設規(guī)模必須符合規(guī)劃審批中容積率規(guī)定。國有土地上房屋征收中，被征收人可能平時不太注重“容積率”這個問題，但是“容積率”往往會關系到征收補償金額，對被征收人有著直接的影響。例如：某縣實施舊城改造，決定征收A片區(qū)全部房屋，縣政府制訂了《房屋征收補償安置方案》，方案對于房屋合法建筑面積認定做出規(guī)定：對于具有產權證書中記載的房屋面積認定為合法建筑，可按照市場評估價值補償或按照1；2比例置換安置房；對于產權證書沒有登記的部分或不具備產權證書的房屋，按照2容積率為標準進行認定，容積率為2以下建筑物認定為合法建筑予以補償；對于容積率超過2部分的建筑物，認定為違章建筑不予補償。在這種情況下如：張先生100㎡土地使用權上建設房屋200㎡樓房，則超出容積率2的部分：80㎡房屋沒有補償，這80㎡房屋是否應當補償，極有可能引發(fā)張先生與政府征收部門的爭議。站在公平合理角度上，張先生這80㎡房屋是否應當給予補償呢？方案中這條規(guī)定是否合理呢？其實這一爭議的焦點是容積率標準如何確定的問題。嚴格按照法律規(guī)定，判斷建筑物是否合法，原本是按照是否具備產權證書及規(guī)劃手續(xù)等為依據(jù)的，但是由于以往行政機關不夠重視、群眾法律意識淡薄的原因，很大一部分公民房屋規(guī)劃手續(xù)、產權證書不全，甚至沒有任何審批手續(xù)，特別是舊城區(qū)、城中村、棚戶區(qū)中涉及的房屋征收，這種問題尤為凸出，房屋拆遷中由此引發(fā)的社會矛盾也很嚴重，一定程度上影響了社會穩(wěn)定，造成了部分被征收人信訪、訴訟、甚至采取不合理方式維權。為維護群眾合法權益，國務院在2003年出臺《關于認真做好城鎮(zhèn)房屋拆遷工作維護社會穩(wěn)定的緊急通知》通知規(guī)定：“對拆遷范圍內由于歷史原因造成的手續(xù)不全房屋，應依據(jù)現(xiàn)行有關法律法規(guī)補辦手續(xù)。對政策不明確但確屬合理要求的，要抓緊制訂相應的政策，限期處理解決”《國有土地上房屋征收與補償條例》亦規(guī)定：市、縣級人民政府作出房屋征收決定前，應當組織有關部門依法對征收范圍內未經登記的建筑進行調查、認定和處理。對認定為合法建筑和未超過批準期限的臨時建筑的，應當給予補償；對認定為違法建筑和超過批準期限的臨時建筑的，不予補償。可見對于未經登記的建筑物并非直接按照違章建筑處理，而是根據(jù)是否符合規(guī)劃等客觀因素進行認定，法律保護被征收人合理利益，但也存在部分人私搭亂建，其房屋面積過大，這又如何處理？故如果符合規(guī)劃要求、符合其他法定條件則即使不具備相關手續(xù)認定為合法，反之認定為違法，其中很多地方便以容積率作為判斷標準。由于涉及的專業(yè)知識具有一定的深度，長期以來房屋征收中“容積率”采取何種標準，一直困擾著被征收人，甚至很多地方的征收實施部門也不能作出合理的解釋，加劇了房屋征收中存在的社會矛盾。筆者以為，房屋征收中容積率控制指標確定應當按照《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》要求各地方制定的控制性詳細規(guī)劃為準，即超越控制性詳細規(guī)劃確定的容積率范圍的房屋，視為超越容積率控制指標，同時《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》規(guī)定“任何單位和個人都應當遵守經依法批準并公布的城鄉(xiāng)規(guī)劃，服從規(guī)劃管理，并有權就涉及其利害關系的建設活動是否符合規(guī)劃的要求向城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門查詢。”筆者認為：以此為據(jù)，首先：控制性詳細規(guī)劃中具有明確的容積率、建筑高度、建筑密度、綠地率等用地指標，這為認定提供了合理的標準，提供了法律依據(jù)；被征收人可以依據(jù)《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》到城鄉(xiāng)規(guī)劃部門進行查詢自己的建筑物是否符合規(guī)劃控制要求，這樣增加了房屋征收有關補償認定的透明性、公開性，有利于減小被征收人與征收部門的爭議；其在《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》出臺之前1990年出臺的《城市規(guī)劃法》甚至更早的1984年出臺的《城市規(guī)劃條例》均具有相似規(guī)定，有利于對歷史原因的形成的未經登記建筑物界定。2012年2月17日住建部出臺《建設用地容積率管理辦法》，辦法第五條規(guī)定“任何單位和個人都應當遵守經依法批準的控制性詳細規(guī)劃確定的容積率指標，不得隨意調整。確需調整的，應當按本辦法的規(guī)定進行，不得以政府會議紀要等形式代替規(guī)定程序調整容積率。”進一步明確規(guī)定了單位和個人遵守控制性詳細規(guī)劃確定的容積率指標的義務。容積率如何計算問題也是征收部門以及被征收人容易疏忽的問題，絕大多數(shù)地方計算宗地容積率是按照建筑面積/用地面積，實際上這種方式并不一定準確，2005年住建部批準了《建筑工程建筑面積計算規(guī)范》，目前根據(jù)住建部的要求各省市基本上都制定制定了《容積率指標計算規(guī)則》，根據(jù)規(guī)范和規(guī)則，建筑物的高度不同、層數(shù)不同，建筑面積的折算、容積率攤派均有不同要求，在實施征收補償時應當依據(jù)規(guī)范和規(guī)則進行計算，以保障征收補償公平公正。容積率是一個在城市規(guī)劃與建筑設計中極為重要的概念，它描述的是建筑物的總建筑面積與其所占用的土地面積的比率。這個比率反映了土地的利用強度，是衡量城市空間發(fā)展的重要指標。土地利用效率：容積率直接反映了土地的利用效率。在相同的地塊上，更高的容積率意味著可以建設更多的建筑物，從而增加土地的承載能力，提高土地的利用效率。城市空間發(fā)展：容積率的高低對城市空間的發(fā)展有著重要的影響。高容積率可能導致高密度的城市結構，而低容積率可能導致更為分散的城市布局。社區(qū)環(huán)境與生活質量：容積率也直接影響到社區(qū)的環(huán)境和生活質量。高容積率的區(qū)域可能帶來更多的噪音、擁擠和交通壓力，而低容積率的區(qū)域可能更為寧靜，環(huán)境更為宜居。為了全面理解和應用容積率，我們需要建立一個完整的指標體系。這個指標體系應包括以下幾個方面：土地利用效率指標：這是衡量容積率的最直接指標，通過比較不同地塊的容積率，我們可以了解土地的利用效率。城市空間發(fā)展指標：通過觀察容積率的變化趨勢，我們可以了解城市空間的發(fā)展方向和趨勢。社區(qū)環(huán)境和生活質量指標：通過調查和分析社區(qū)居民對環(huán)境和生活質量的滿意度，我們可以了解容積率對社區(qū)環(huán)境和生活質量的影響。在實踐中，我們需要綜合考慮這些指標，以制定出科學合理的容積率政策。這不僅可以提高土地的利用效率，也可以提升城市的空間品質和生活質量。隨著城市化進程的加速，城市土地資源日益緊張，如何有效利用和合理配置土地資源成為的焦點。美國容積率調控技術作為城市規(guī)劃的重要手段，在優(yōu)化城市空間結構、提高土地利用效率方面具有重要作用。本文旨在探討美國容積率調控技術的體系化演變過程、技術原理及其在解決城市土地資源緊張方面的應用前景。美國容積率調控技術起源于20世紀初，經歷了多個階段的發(fā)展和完善。