華澳長盈41號沙家浜海泉灣集合資金信托計劃2024/3/26華澳長盈41號沙家浜海泉灣集合資金信托計劃目錄1信托項目概述2交易對手介紹3擔保措施分析4還款來源分析5風控措施分析6項目總體評價華澳長盈41號沙家浜海泉灣集合資金信托計劃信托項目概述1華澳長盈41號沙家浜海泉灣集合資金信托計劃常熟沙家浜旅游業分析沙家浜利用得天獨厚的革命傳統和具有豐富旅游資源的優勢，大力發展旅游業，現已初步形成集蘆葦蕩、度假村、教育館、崇福寺和陽澄湖大閘蟹交易市場為一體的旅游體系2012年常熟旅游業收入達到300億元，比2011年增長20%，全年接待旅客人數同比增長8%截至2013年一季度，常熟景區接待游客371.32萬人次，同比2012年一季度的336.04萬人次增長了10.05%加快5A級旅游景區的創建和擴大商務、會務等高端旅游市場份額作為工作重點，并爭取把旅游業培育成為國民經濟的戰略性支柱產業常熟現有5星級酒店6家，全部坐落于常熟市內以沙家浜風景區為中心方圓150公里范圍之內，僅有6家酒店，包括一家擁有160個房間的4星級、一家擁有106個房間3星級和4家無評級酒店華澳長盈41號沙家浜海泉灣集合資金信托計劃關于港中旅沙家浜海泉灣項目與中國著名紅色旅游景區沙家浜景區毗鄰，周邊有蘇嘉杭、滬寧、錫太、沿江、沿海等高速公路，與上海僅有1小時車程，與蘇州、無錫、常州、南通僅需30分鐘車程項目總投資約12億元人民幣，是以沙家浜溫泉為依托，集養生、休閑、度假、特色餐飲、會議展覽、星級酒店為一體的綜合性旅游項目。沙家浜海泉灣項目共分三期，分別為港中旅（沙家浜）海泉灣溫泉度假中心、沙家浜國際會議中心大酒店和商業組團、夢幻亞馬遜項目項目包括：一期88個酒店客房、6個VIP會所以及75個功能泡池，二期380間五星級酒店房間、18套共85棟商業組團別墅以及上千平米多功能會議廳目前一期項目已于2012年底進入運營階段，二期項目也已經主體完工，進行裝修后便可交付運營該項目被蘇州市旅游局列入蘇州市旅游建設重點考核的項目，同時被常熟旅游局列為星級工程重點對象華澳長盈41號沙家浜海泉灣集合資金信托計劃沙家浜海泉灣二期批復情況常熟市發展和改革委員會于2008年3月25日出具的編號為常發改核[2008]24核的《關于常熟市2007B-G033地塊新建商業用房（二期）項目的核準決定》《國有土地使用證》（常國用（2007）第001831號、常國用（2009）第09238號）《建設用地規劃許可證》（地字第320581200800014號）《建設工程規劃許可證》（320581201100096號）《建設工程施工許可證》）華澳長盈41號沙家浜海泉灣集合資金信托計劃信托概述信托項目名稱華澳?沙家浜海泉灣集合資金信托計劃項目類別集合資金信托計劃融資方江蘇沙家浜置業有限公司信托單位類別規模（￥萬元）存續期限A類信托單位2,500024個月可提前一年還款資金用途沙家浜海泉灣項目二期酒店裝修擔保或風險管控措施土地及在建工程抵押擔保；溫泉水采礦權抵押；置業公司和國際會議中心各51%股權質押；抵押品置換實現資金沉淀；常熟沙家浜國際會議中心連帶責任擔保并共同承擔還款義務；實際控制人仇月明連帶責任擔保；資金用途審批華澳長盈41號沙家浜海泉灣集合資金信托計劃項目優勢及策略概述沙家浜海泉灣項目定位準確、未來現金流和利潤水平都較為穩定直觀，融資方還款能力較強，還款渠道多樣，且企業還款意愿良好項目抵押物為二期90%已完工的在建工程以及溫泉采礦權，抵押率為40%，抵押物優質、變現能力較好，同時關聯企業提供連帶責任保證并共同承擔還款義務，實際控制人提供連帶責任保證項目交易結構簡單、風險可供項目優勢及投資理由華澳長盈41號沙家浜海泉灣集合資金信托計劃信托要素信托的成立

本信托規模25000萬元，為集合資金信托計劃，募集資金向江蘇沙家浜置業有限公司發放借款，款項將用于沙家浜海泉灣二期酒店的裝修信托期限

本信托項目期限為24個月，融資方可提前一年還款信托利益分配

本項目每年向投資者分配利息，信托項目到期日分配本金信托資金的退出

江蘇沙家浜置業有限公司到期償還信托貸款本息，常熟沙家浜國際會議中心有限公司共同承擔還款義務華澳長盈41號沙家浜海泉灣集合資金信托計劃交易結構華澳長盈41號沙家浜海泉灣集合資金信托計劃交易對手介紹2華澳長盈41號沙家浜海泉灣集合資金信托計劃江蘇沙家浜置業有限公司基本情況公司名稱江蘇沙家浜置業有限公司企業類型私營企業注冊地址常熟市阜湖路49號成立日期2007年8月13日法定代表人仇月明營業執照號碼320581000107969注冊資本3186萬元實收資本3186萬元組織機構代碼66578644X貸款卡號碼

主要經營范圍房地產開發經營，物業管理，項目咨詢，建筑工程裝飾設計、施工。股權結構股東名稱出資金額股權比例仇月明1624.86萬元51趙宗明637.2萬元20何航濱637.2萬元20陳士松286.74萬元9合計3186萬元100%華澳長盈41號沙家浜海泉灣集合資金信托計劃經營方式江蘇沙家浜置業有限公司是專門為建設沙家浜海泉灣項目而成立的房地產公司公司主要負責前期溫泉的開采、一二期酒店的建設等已建完的一期工程以零租金的方式交付給常熟沙家浜國際會議中心有限公司進行經營公司在建的二期酒店和商業組團項目預計將采用同樣方式由會議中心經營經營狀況由于一期項目全部被以零租金的方式租給常熟沙家浜國際會議中心有限公司進行經營，二期酒店的商業配套項目尚處在建過程中，因此沙家浜置業公司尚無收入來源雖然二期商業組團預計為自持物業，但也不排除采用售出反租等形式實現一定收入，公司潛在的盈利即為二期商業配套中85套別墅的潛在銷售收入置業公司經營情況分析華澳長盈41號沙家浜海泉灣集合資金信托計劃置業公司財務基本狀況項目2010201120122013年6月流動資產合計65,619,33091,373,987155,056,164235,649,494資產總計242,778,828293,840,300415,234,340496,493,888流動負債合計2,805,38181,786,548135,668,899235,329,693長期負債合計85,500,00061,500,00017,200,000-負債合計88,305,381143,286,548152,868,899235,329,693所有者權益合計154,473,447150,553,752262,365,442261,164,195主營業務收入----凈利潤-4,529,383-3,919,695-8,188,310-1,201,247負債率36.37%48.76%36.82%47.40%華澳長盈41號沙家浜海泉灣集合資金信托計劃資產負債結構分析截至2013年6月底，總負債為23533萬元占總資產47%，均為流動性負債應付賬款6179萬元占總負債的26%，主要是二期項目進行開發和水電消防等過程中對相關供應商和承包商產生的費用，累計74筆其他應付賬款17308萬元占總負債的74%主要是由股東借款構成。公司所有借款均已還清盈利能力分析置業公司在項目建成后無償租賃給運營主體沙家浜國際會有中心有限公司進行具體運營，因此置業公司并無任何盈利二期的18套共85棟商業組團別墅的潛在變現能力決定了置業公司的盈利能力參考周邊1.5萬元的住宅價格及2.1萬元的別墅價格，加之獨立電梯及溫泉入戶等配置，預計該別墅價格在1.7萬元左右，扣除成本，預計盈利近5億元置業公司財務狀況分析華澳長盈41號沙家浜海泉灣集合資金信托計劃常熟沙家浜國際會議中心有限公司基本情況公司名稱常熟沙家浜國際會議中心有限公司企業類型私營企業注冊地址常熟市沙家浜鎮紅石村成立日期2009年9月22日法定代表人仇月明營業執照號碼320581000205098注冊資本3000萬元實收資本3000萬元組織機構代碼69454805-3貸款卡號碼

主要經營范圍餐飲服務（許可）、會議、會展策劃服務（一般）股權結構股東名稱出資金額股權比例仇月明1530萬元51趙宗明600萬元20何航濱600萬元20陳士松270萬元9合計3000萬元100%華澳長盈41號沙家浜海泉灣集合資金信托計劃經營方式常熟沙家浜國際會議中心有限公司是專門為運營海泉灣項目而成立的公司公司主要負責項目建設完工后具體的運營公司以零租金獲得已建成的一期工程使用權，并有港中旅作為品牌支持公司在建的二期酒店和商業組團項目預計將采用同樣方式由會議中心經營經營狀況一期項目已于2012年底投入試運營，并于當年實現凈利潤2013年截至6月底，一期項目累計實現收入2455萬元，實現毛利率82.3%，凈利率為16.5%2013年前6個月每兩月平均入住率分別為29.28%、39.46%和54.73%溫泉、客房、餐飲分別占收入45%、25%和30%，毛利率96%、88%和58%會議公司經營情況分析華澳長盈41號沙家浜海泉灣集合資金信托計劃會議公司財務基本狀況項目2010201120122013年6月流動資產合計22,763,8841,482,65552,349,68685,306,952資產總計30,287,22535,220,028114,543,796217,740,866流動負債合計483,4556,022,1704,422,803103,574,691長期負債合計--80,000,00080,000,000負債合計483,4556,022,17084,422,803183,574,691所有者權益合計29,803,77129,197,85830,120,99434,166,175主營業務收入483,4556,022,17084,422,803183,574,691凈利潤-164,124-605,913923,1364,045,181負債率1.60%17.10%73.70%84.31%華澳長盈41號沙家浜海泉灣集合資金信托計劃資產負債結構分析會議公司的負債率為84%，處于較高的水平，主要是由于公司本身不具備任何土地或房產類固定資產，且處于經營初期，因此相關投入較大截至2013年6月底，公司對外借款余額為17450萬元，占總體負債的95%，其中短期借款9450萬元，長期借款8000萬元，平均借款利息為6%。如不續貸，預計2014年下半年至2015年下半年將是會議公司貸款償還高峰期盈利能力分析會議公司財務狀況分析主要產品或服務占營業收入比重（%）毛利率（%）溫泉45%96%客房25%88%餐飲30%58%總計100%82.60%華澳長盈41號沙家浜海泉灣集合資金信托計劃重大債務分析截至2013年6月底，江蘇沙家浜置業有限公司沒有對外借款截至2013年6月底，常熟沙家浜國際會議中心有限公司對外借款余額17450萬元，具體明細如下貸款人貸款余額借款起止日期交通銀行股份有限公司常熟分行1000萬元2012/11/21-2015/9/26交通銀行股份有限公司常熟分行2000萬元2012/11/27-2015/9/26蘇州信托有限公司5000萬元2012/9/26-2014/9/25中信銀行股份有限公司常熟支行800萬元2013/1/25-2014/1/24中信銀行股份有限公司常熟支行800萬元2013/1/29-2013/7/29常熟市誠信農村小額貸款有限公司1000萬元2013/2/6-2013/8/6中國建設銀行股份有限公司常熟支行3000萬元2013/2/6--2013/5/5寧波銀行股份有限公司上海黃浦支行3850萬元2013/6/14-2014/6/5華澳長盈41號沙家浜海泉灣集合資金信托計劃或有負債分析沙家浜置業公司和沙家浜會議公司對外擔保余額分別為16150萬元和1200萬元沙家浜會議公司的1200萬元已在沙家浜置業公司擔保余額中得以體現，因此不進行疊加沙家浜置業公司為沙家浜會議公司所擔保的12450萬元已體現在沙家浜會議公司的資產負債中，因此不進行另行疊加兩公司總計對外擔保余額為3700萬元，其中2500萬元有置業公司承擔，1200萬元由兩公司共同承擔被擔保人擔保合同號主債權合同號債權人擔保起止日擔保余額江蘇沙家浜水天堂旅游有限公司2D89092013000000118909201328007501上海浦東發展銀行股份有限公司常熟支行2014/1/16-2016/1/162500萬元2D8909201300000012江蘇沙家浜水天堂生態旅游有限公司32058100820130043923205810082013000011常熟市誠信農村小額貸款有限公司2013/5/10-2015/5/10400萬元仇月明32058100820130044123205810082013000021常熟市誠信農村小額貸款有限公司2013/5/10-2015/5/10400萬元常熟市方塔園物業管理有限公司32058100820130044023205810082013000031常熟市誠信農村小額貸款有限公司2013/5/10-2015/5/10400萬元華澳長盈41號沙家浜海泉灣集合資金信托計劃擔保措施分析3華澳長盈41號沙家浜海泉灣集合資金信托計劃融資方將提供二期包括酒店、18套共85棟商業組團別墅在建工程以及相關土地為本次融資進行抵押擔保根據深圳市世聯土地房地產評估有限公司于2013年8月2日出具的編號為世聯預字【2013】Y07-2964的預評估報告，上述抵押物在估價時點公開市場價值為人民幣53,100萬元工程項目名稱工程詳細坐落地址工程承包方擬建建筑面積（m2）批準證書工程進展情況沙家浜溫泉度假產權式酒店及商業用房沙家浜鎮蘆葦蕩路19號常熟市國發建設工程有限公司地上：43639.5《國有土地使用證》（常國用（2007）第001831號、常國用（2009）第09238號）在建完成85%地下：49018.5《建設用地規劃許可證》（地字第320581200800014號）《建設工程規劃許可證》（320581201100096號）《建設工程施工許可證》抵押品評價–房地產華澳長盈41號沙家浜海泉灣集合資金信托計劃房地產在建工程融資方將提供二期包括酒店、18套共85棟商業組團別墅在建工程共計89827平米以及相關商業出讓用地地共計97298平米為本次融資進行抵押擔保，《國有土地使用證》（常國用（2007）第001831號、常國用（2009）第09238號），根據深圳市世聯土地房地產評估有限公司于2013年8月2日出具的編號為世聯預字【2013】Y07-2964的預評估報告，上述抵押物在估價時點公開市場價值為人民幣53,100萬元溫泉采礦權江蘇省國土資源廳頒發的證號為C3200002009101110039999的采礦許可證，開采礦種為地熱，開采方式為地下開采，生產規模為31萬立方/年，礦區面積為0.64平方公里，有效期限自2012年10月12日至2017年10月12日南京鵬翔礦業科技咨詢有限責任公司于2009年4月30日對地熱溫泉探礦權證所出具的評估報告的估值為人民幣9,208.17萬元抵押品評價華澳長盈41號沙家浜海泉灣集合資金信托計劃其他質押擔保常熟沙家浜國際會議中心有限公司連帶責任擔保，并承擔共同還款義務江蘇沙家浜置業有限公司51%股權和常熟沙家浜國際會議中心有限公司51%股權質押擔保若本項目未能于成立18個月后通過股權轉讓或再融資方式提前終止，則我公司將嚴格銷售回款賬戶監管，信托到期前6個月融資方房地產銷售收入截留資金（按50%比例）低于5,000萬元，或信托到期前3個月融資方房地產銷售收入截留資金（按50%比例）低于1億元，則我公司保有采取各類措施促進本項目銷售的權利，包括但不限于聘請第三方銷售機構承銷或制訂有競爭力的銷售策略在信托計劃到期前一個月，融資方需將相當于信托貸款規模50%的資金進行資金歸集實際控制人仇月明先生個人連帶責任擔保

仇月明曾先后組織開發常熟方塔園和銀湖花園等招牌性地產和別墅項目，在中國銀行、中信銀行、交通銀行和蘇州銀行等都有超過千萬的授信，具有較強擔保能力華澳長盈41號沙家浜海泉灣集合資金信托計劃還款來源分析4華澳長盈41號沙家浜海泉灣集合資金信托計劃第一還款來源江蘇沙家浜置業有限公司經營收入二期中85套商業配套別墅未來的銷售回款將作為本項目的還款來源，經現金流測算和壓力測算，還款來源穩定可靠現金流測算及壓力測試主要假設條件：2013、2014、2015和2016年分別銷售2套、26套、52套和5套現金流測算及壓力測試結果：按100%預測銷售測算，截至2015年9月，償還信托貸款本息后期末現金余額為14924億元，期間最低期末現金余額為2014年9月份的4363萬元按70%預測銷售測算，截至2015年9月，償還信托貸款本息后期末現金余額為310萬元，期間最低期末現金余額為2014年9月份的533萬元華澳長盈41號沙家浜海泉灣集合資金信托計劃共同第一還款來源常熟沙家浜國際會議中心有限公司經營收入一期酒店已于2012年底實現凈利潤，二期酒店預計將于2014年三季度投入運營，經現金流測算和壓力測算，還款來源穩定可靠現金流測算及壓力測試主要假設條件：酒店在進入成熟經營階段后年化入住率為70%，一期酒店將于14年三季度進入成熟經營期；二期酒店將預計15年9月進入成熟經營現金流測算及壓力測試結果：按100%預測銷售測算，2015年9月期末現金余額為8379萬元，期間最低期末現金余額為2013年9月份的1055萬元按70%預測銷售測算，2015年9月期末現金余額為2621萬元，期間最低期末現金余額為2014年9月份的66萬元華澳長盈41號沙家浜海泉灣集合資金信托計劃第一還款來源合并江蘇沙家浜置業有限公司+常熟沙家浜國際會議中心有限公司經營收入現金流測算及壓力測試主要假設條件：根據兩公司各自的預測結果進行疊加，其中包括國際會議中心償還1.7億元的借款等一切外債現金流測算及壓力測試結果：按100%預測銷售測算，截至2015年9月，償還信托貸款本息后期末現金余額為23303萬元，期間最低期末現金余額為2014年9月份的5936萬元按70%預測銷售測算，截至2015年9月，償還信托貸款本息后期末現金余額為2931萬元，期間最低期末現金余額為2014年9月份的599萬元華澳長盈41號沙家浜海泉灣集合資金信托計劃第二還款來源銀行經營性貸款置換信托貸款二期項目以及在八個月內完工并取得所有證件由于二期酒店和商業配套均屬自持項目，因此可以仿照一期申請銀行經營或流動資金貸款，從而使信托貸款退出一期酒店項目共88個房間+6套VIP會所，占地面積4.4萬平米、建筑面積2.4萬平米，獲得流動資金貸款共計1.7億元以此推斷，二期項目共380個房間+85棟商業組團別墅，占地面積9萬平米、建筑面積9.3萬平米，在建成并取得所有證件后可獲得近4億元銀行貸款因此該項目第二還款來源完全可以覆蓋信托貸款本息華澳長盈41號沙家浜海泉灣集合資金信托計劃第三還款來源沙家浜海泉灣被收購后信托資金退出目前有以港中旅、平安等為代表的多個機構表示希望以收購股權的形式參與到該項目中股東希望在二期完全竣工并正式運營后再進行出讓，