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文檔簡介
建筑成就無限美好生活,從懂你喜歡住房區(qū)域開始福州市購房者購房區(qū)域選取市場調(diào)研籌劃書指引教師:陳哲系別:工程管理系專業(yè):房地產(chǎn)經(jīng)營管理成員:楊斌吳英王秀紅羅娥英組長:江石祥調(diào)查設(shè)計(一)、調(diào)查背景地段對房價影響是不言而喻,地價占房價大某些比重(據(jù)調(diào)查:地價占房屋開發(fā)成本40%~50%),依照級差地租理論,在都市中不同區(qū)域地價有著極大差別,從而不同區(qū)域房價也各有差別。土地是稀缺不可再生資源,地塊特有異質(zhì)性,理解政府政策規(guī)劃、購房者需求及地塊周邊環(huán)境,對于房地產(chǎn)開發(fā)公司獲取利潤和公司發(fā)展有著極為重要意義。隨著人民生活水平提高,政府土地政策改革,都市規(guī)劃不斷合理完善,人們?yōu)榱俗非蟾颖憬菔娣睿瑢ψ》繀^(qū)域有明確規(guī)定。從地塊選取做起,將品牌做大做強(qiáng),這是房地產(chǎn)開發(fā)公司一大發(fā)展方向,也是咱們應(yīng)當(dāng)進(jìn)一步思考研究課題。(二)、調(diào)查目的1、通過客觀進(jìn)一步市場調(diào)查和科學(xué)嚴(yán)謹(jǐn)數(shù)據(jù)記錄分析,充分理解福州市住宅房地產(chǎn)市場供需空間和價格趨勢,擬定目的客戶群及其對產(chǎn)品和價格取向,及不同區(qū)域房地產(chǎn)對項目影響,對項目既有規(guī)劃提出建設(shè)性建議,合理選取項目地塊,明確項目定位,較精確發(fā)揮地塊環(huán)境特質(zhì)和經(jīng)濟(jì)指標(biāo),開發(fā)出為市場合接受產(chǎn)品,實現(xiàn)項目投資效益回報最大化。2、依照對商業(yè)房地產(chǎn)區(qū)域選取調(diào)查研究分析,對后續(xù)公司項目整體策劃,提高該項目競爭力提供有力支持。3、隨著全國當(dāng)代化建設(shè),為了更好為福州市都市當(dāng)代化建設(shè)做貢獻(xiàn),充分理解福州市市民對住宅消費需求及住宅區(qū)域選取,進(jìn)行了“建筑成就無限美好生活,從懂你喜歡住房區(qū)域開始!”實地公開問卷調(diào)查,將項目進(jìn)行最前期地塊推廣,獲得廣泛公眾認(rèn)知度和關(guān)注度,樹立我公司品牌形象,提高福州經(jīng)濟(jì)生活水平,成就咱們夢想都市。(三)、調(diào)查內(nèi)容1、對福州市宏觀環(huán)境調(diào)查近年來我市總體經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顟B(tài)我市有法律效益市政規(guī)劃及將來五年內(nèi)都市建設(shè)重要發(fā)展方向福州市房地產(chǎn)基本現(xiàn)狀將來五年內(nèi)政府能提供地塊基本狀況(區(qū)域位置、面積、周邊環(huán)境、及建房原則規(guī)定等)2、房地產(chǎn)開發(fā)公司自身狀況調(diào)查公司社會形象(售后服務(wù)、業(yè)主評價、物業(yè)服務(wù)及社會認(rèn)知度)公司實際經(jīng)濟(jì)實力和管理團(tuán)隊(流動資金、負(fù)債狀況、股東構(gòu)成、員工能力概況、在房地產(chǎn)行業(yè)競爭力比較)公司近五年已建成住宅基本狀況(銷售量、銷售價格、所建項目區(qū)域、銷售狀況對比及因素分析等)3、房地產(chǎn)市場需求調(diào)查購買人群將來五年內(nèi)市民置業(yè)意向購買偏好(選取地段、這些地段能接受價位、交通狀態(tài)、戶型與構(gòu)造、面積、建筑風(fēng)格設(shè)計、裝修檔次、配套設(shè)施重要性)購買決策(決策參加、決策影響因素、信息渠道重要性排序)購買行為(適當(dāng)置業(yè)時期、銷售行為積極性、付款方式)支付能力對物業(yè)配套需求4、競爭市場調(diào)查(總體對比)(1)地塊競爭將來也許與咱們公司競爭購買地塊開發(fā)公司基本狀況(流動資金實力、固定資產(chǎn)實力及股東構(gòu)成等)。(2)選取地塊競爭項目基本狀況樓盤位置、占地面積、總建筑面積、開發(fā)商、總投資、開工竣工日期、容積率類別、檔次及整體布局裝修材料、水平硬件設(shè)備配套服務(wù)功能及功能分區(qū)公開銷售日期銷售價格、開發(fā)期價格變化狀況、銷售率付款方式、銀行按揭安排車位配備物業(yè)管理公司及物業(yè)費用(3)營銷方略目的客戶選取決策市場定位與宣傳重點營銷組合方略(四)、調(diào)查范疇及對象選取調(diào)研范疇:福州市區(qū)調(diào)研對象:福州市在將來五年內(nèi)準(zhǔn)備用于房屋建設(shè)地塊、及準(zhǔn)備拆遷重建地塊,福州市廣大市民(專家、建筑方面高校教師及學(xué)者進(jìn)行訪談)、已建成商品房及將要進(jìn)入拍賣市場地塊等。(五)調(diào)查辦法1、宏觀調(diào)查房管、土地、規(guī)劃等有關(guān)部門訪談報刊文獻(xiàn)資料收集與分析2、公司自身狀況調(diào)查關(guān)于人員訪談有關(guān)資料收集整頓市民專項問卷3、需求市場調(diào)查實地公開問卷調(diào)查(1000人次,將福州市提成區(qū)塊分地問卷)實地公開問卷之后,實行抽獎獎品分發(fā)辦法,將獎項分為一二三等,一等五名、二等三十名、三等六十五名,公司對產(chǎn)品選取認(rèn)真,使得她們有足夠吸引里。入室主體問卷(500次)記錄數(shù)據(jù)交叉分析(分類進(jìn)行頻數(shù)記錄分析和列聯(lián)表記錄分析)4、競爭市場調(diào)查現(xiàn)場踩點調(diào)查報刊文獻(xiàn)收集與分析深度訪談?wù){(diào)查組織與實行時間安排工作內(nèi)容12月13日就既有規(guī)劃方案專項討論會。12月14日提交調(diào)查問卷樣本及調(diào)查細(xì)化方案。12月15日正式開始執(zhí)行此方案,對問卷調(diào)查人員進(jìn)行安排,打印整頓好問卷材料,準(zhǔn)備好問絕調(diào)查獎品進(jìn)行實地問卷調(diào)查。12月16日1、宏觀調(diào)查開始,走訪福州市規(guī)劃局、建設(shè)局等;2、競爭公司調(diào)查開始,對已進(jìn)入福州房地產(chǎn)開發(fā)商進(jìn)行詳細(xì)系統(tǒng)調(diào)查(涉及:已經(jīng)所開發(fā)樓盤、以拿到地塊、資金實力、管理能力)。12月17日實地公開問卷進(jìn)入調(diào)查階段,重要問卷對象在校大學(xué)生、高校教師、白領(lǐng)階層、老年人、藍(lán)領(lǐng)階層、農(nóng)民等;12月18日集中訪談問卷調(diào)查階段,訪談外商投資服務(wù)中心、房地產(chǎn)交易所、福建工程學(xué)院,同步實行街訪12月19—20日主體問卷調(diào)查階段,走訪社區(qū)、企事業(yè)單位、私營業(yè)主等。三類問卷數(shù)據(jù)庫建立。12月19—23日報紙問卷陸續(xù)回收。數(shù)據(jù)庫數(shù)據(jù)錄入。12月24—26日進(jìn)行數(shù)據(jù)記錄分析,市調(diào)報告(第一稿)形成。12月27日市調(diào)分析現(xiàn)場演示談?wù)摃姓{(diào)報告(第一稿)提交。12月28—30日市調(diào)報告(修正稿)完畢提交。三、費用預(yù)算(一)經(jīng)費預(yù)算編列(以人民幣計算)1、第一階段至第三階段(方案、問卷設(shè)計、訪談200份、入戶500份)督導(dǎo)、訪問員培訓(xùn)試訪0.1萬元訪問實行(訪問員費用與訪問管理費用):30元*400=1.2萬元抽樣0.1萬元問卷、卡片印刷:0.1萬元禮物:5*200=0.1萬元小計:0.3萬元2、第四階段補(bǔ)充調(diào)查100戶(備選)訪問員費用與訪問管理費用:20元*100=0.2萬元禮物:35*50=0.175萬元小計:0.375萬元3、第五階段:走訪機(jī)關(guān)、座談會2組組織實行4000元*2=0.8萬元禮物:65*10=0.065萬元小計:0.865萬元4、第六階段:數(shù)據(jù)解決分析,編寫報告數(shù)據(jù)錄入清理:2*1000=0.2萬元報告撰寫(1個總報告,入戶報告、訪談報告、報紙報告、宏觀報告):2萬元小計:2.2萬元共計:3.74萬元萬元四、調(diào)研報告提交1.問卷回收和整頓2.整頓材料、復(fù)核、驗證3.數(shù)據(jù)解決與記錄分析4.內(nèi)部討論、分析、總結(jié)5.報告撰寫、制圖、制表6.向公司提交調(diào)查報告五、附錄附件一“建筑成就無限美好生活,從懂你喜歡住房區(qū)域開始”福州市購房者購房區(qū)域選取消費者調(diào)查問卷主辦單位:福建工程學(xué)院房地產(chǎn)經(jīng)營管理填卷闡明:A用鋼筆或圓珠筆在選定答案上打“√”。B除注明“可多選”外,均為“單選題”。——————————————————————————————————尊敬先生/女士:您好!我是福建工程學(xué)院訪問員,我司為了更好理解消費者對福州市當(dāng)前房地產(chǎn)市場看法,更好地服務(wù)我市市民,建造最經(jīng)濟(jì)、最適當(dāng)咱們居住房子,咱們很需要您可以提供該咱們此方面信息,為此制定了該調(diào)查問卷。只要它可以真是反映您想法,對咱們就是一種很大協(xié)助,為了表達(dá)感謝,您將有一次得到優(yōu)美禮物抽獎機(jī)會。調(diào)查資料涉及您個人信息,咱們將完全保密,煩請您真實答寫并衷心感謝您配合。(一)既有住宅調(diào)查:1、您當(dāng)前住房戶型是?A.一室一廳B.兩室一廳C.三室一廳D.三室兩廳E.其她2、您當(dāng)前住房建筑面積是多少平米?A.60如下B.61—80C.81—100D.101—120E.120以上3、您當(dāng)前住房來源是?A.商品房B.單位福利房C.經(jīng)濟(jì)合用房D.其他4、您當(dāng)前住房位于哪個區(qū)域?A.倉山區(qū)B.鼓樓區(qū)C.晉安區(qū)D.臺江區(qū)E.大學(xué)城區(qū)其她(二)住房需求1、如要購房,您打算在近來內(nèi)購房?A.近來B.半年C.一年D.兩年E.兩年以上2、如果您買房,您會選取哪種房源?A.商品房B.二手房3、您購買住房重要目是?A.滿足居住規(guī)定B.為上下一代C.改進(jìn)居住條件D.以便工作、學(xué)習(xí)、生活E.投資F.渡假G.其她:4、您打算在哪片區(qū)域購房?A.倉山區(qū)B.鼓樓區(qū)C.晉安區(qū)D.臺江區(qū)E.大學(xué)城區(qū)其她5、您在選購住房時,對戶型規(guī)定是哪種?A.一室一廳B.二室一廳C.二室二廳D.三室一廳E.三室二廳G.四室及以上6、您若購買商品房,您打算買多大建筑面積?A.60如下B.60—80C.80—100D.100—120E120以上.7、您打算購買住宅類型是?A.多層(6層如下)B.小高層(7-11層)C.高層(11層以上)D.別墅E.低層(4層如下)8、您購買住房能承受單價(元)是?A.5000如下B.5000-10000C.10000-15000D.15000-0E.0以上9、您購買住房時能承受總價(萬元)是?A.40-100B.100-150C.150-200D200-250E.250以上10、您購買住宅時但愿選取哪種付款方式?A.按揭貸款B.分期付款C.一次性付款11、您但愿按揭比例是多少?A.5成或如下 B.六成C.七成 D.八成E.九成以上12、您但愿按揭期限是多少?A.5年如下 B.5~ C.10~ D.15~E.以上13、在首付款交完后,您每月可以承受支付能力為?A.1000元如下B.1000-1500元C.1500-元D.-2500元E.2500-3000元F.3000元以上14、您購買住房考慮重要因素是?請按優(yōu)先順序選出四項1:2:3:4:A.開發(fā)商品牌B.地理位置C.周邊配套D.戶型構(gòu)造E.周邊環(huán)境F.交通狀況G.升值潛力H.內(nèi)部配套J.物管水平K.產(chǎn)品價格15、您但愿社區(qū)有哪些配套設(shè)施?請按優(yōu)先順序選出四項1:2:3:4:A.運動場合B.健身器材C.診所D.幼兒園E.超市F.美容美發(fā)G.休閑會所H.小學(xué)16、您但愿社區(qū)周邊有哪些配套設(shè)施?請按優(yōu)先順序選出四項1:2:3:4:A.醫(yī)院B.學(xué)校C.超市D.飯店E.賓館F.公園G.車站H.休閑娛樂場合17、購買房產(chǎn)時,您最注重社區(qū)內(nèi)部因素有哪些?A.社區(qū)綠化B.物業(yè)管理C.噪音D.與否位處市中心18、購買房產(chǎn)時,您最注重社區(qū)外部因素有哪些?A.生活便利B.工作便利C.交通以便19、購買住宅時,您與否需要停車位?A.不需要 B.需要一種 C.需要一種以上20、若需要您會考慮租用還是購買汽車車位?A.租用B.購買C.不做考慮21、您但愿停車位位置是?A.室外 B、室內(nèi)地上 C、地下22、您能承愛所購買住房離工作單位車程是?A.10分鐘內(nèi)B.20分鐘內(nèi)C.30分鐘內(nèi)D.30分鐘以上23、您對居住環(huán)境最關(guān)懷是?A.綠化景觀B.建筑布局C.建筑風(fēng)格D.健身游樂設(shè)施E.停車道路系統(tǒng)F.公共廣場G.硬地景觀24、您喜歡何種建筑風(fēng)格?A.歐式古典B.歐式當(dāng)代C.中式D.東南亞E.其她25、您對住宅下列設(shè)計與否有需求?(可多選)A.書房B.衣帽間C.儲物室D.洗衣房E.其她26、您比較喜歡陽臺設(shè)計是?A.老式式陽臺 B.落地玻璃陽臺 C.封閉式陽臺 D.其她27、您喜歡住宅每層戶數(shù)是?A.兩戶及如下 B.三至四戶 C.五至六戶D.六至七戶F.七戶以上28、您在購買住房時對交房規(guī)定是?A.毛坯房B.廚衛(wèi)裝修C.所有裝修D(zhuǎn).其她29、若購房,您與否注重開發(fā)商品牌?A.是B.否30、您與否注重物業(yè)管理?A.是B.否31、您更關(guān)懷物業(yè)管理哪些因素?A.物業(yè)管理價格B.物業(yè)管理品質(zhì)C.物業(yè)管理品牌(三)對房地產(chǎn)市場結(jié)識1、您與否懂得住宅建設(shè)用地使用權(quán)滿70年后會自動續(xù)期?A.懂得B.不懂得2、您以為影響商品房銷售重要因素有哪些?(可多選)A.價格B.開發(fā)商信譽C.入住費用D.物業(yè)管理E.房屋質(zhì)量F.戶型G.信息透明度3、您以為當(dāng)前我市房價同人們收入關(guān)系如何?A.基本適應(yīng)B.高于收入水平C.低于收入水平4、您以為將來兩年內(nèi),我市房價總體上會如何變動?A.上升B.下降C.持平D.說不清5、您以為當(dāng)前新建樓盤質(zhì)量變化如何?A.上升B.下降C.持平D.說不清6、您以為房地產(chǎn)開發(fā)公司在商品房買賣合同補(bǔ)充合同中與否有不公平條款?A.有B.沒有7、您以為房地產(chǎn)開發(fā)公司在商品房買賣合同中與否應(yīng)當(dāng)告知公攤項目、公攤系數(shù)、公攤面積?A.應(yīng)當(dāng)B.不應(yīng)當(dāng)C.說不清8、您與否打算通過中介購房?A.通過B.不通過9、房貸利率提高后,與否影響您貸款購房?A.影響B(tài).不影響(四)游客訪問調(diào)查1、您來福州目是?A.旅游B.養(yǎng)老C.投資D.度假E.其她2、您如果在福州購房,您打算是?A.長期居住B.養(yǎng)老C.投資D.度假E.其她3.您購房選取是?A.一線海景房B.二線海景房C.不在乎離大海遠(yuǎn)近4.如果您在福州購房或者擁有房產(chǎn),每年您會在福州居住多長時間?A.一種月以內(nèi)B.一至三個月C.三個月至半年D.半年以上5.您以為海南房價在將來兩年內(nèi)會如何變動?A.上漲B.下跌C.保持穩(wěn)定D.無法判斷6.如果您在福州購房,您會考慮購買小產(chǎn)權(quán)房嗎?A.絕不考慮B.如果價格適當(dāng)會考慮C.不理解小產(chǎn)權(quán)房7.如果您在福建購房,您會選取哪個都市?A.泉州B.福州C.廈門D.其她臨海都市E.其她內(nèi)陸都市(五)個人背景資料:(咱們將嚴(yán)格保密!!!)1、您性別是?A.男B.女2、您年齡?A.30歲如下B.30歲~40歲C.40歲~50歲D.50歲以上3、您家庭人口數(shù)量是多少?A.1-2人B.3-4人C.5-5人以上4、您和老人住在一起么?A.是B.否5、您文化限度A.中專如下B.專科C.本科D.研究生以上6、您月收入是多少?A.如下B.-3000C.3000-4000D.4000以上7、如果您想投資,您會采用哪種方式?A.證券B.期貨C.房產(chǎn)D.基金F.其她:8、您獲得房產(chǎn)信息重要靠哪種渠道?A.電視廣告B.報紙雜志廣告C.廣播D.戶外廣告E房地產(chǎn)網(wǎng)站F.車身廣告G.朋友簡介H.售樓處G.其她再次感謝您配合!附件二第一某些商品房購買意向Q1.(出示卡片4)您家之因此在3年之內(nèi)考慮購房是由于(最重要因素):本地拆遷………………1改進(jìn)居住條件…………2投資升值………………3結(jié)婚用房………………4地位身份象征………5其他……6(請注明)___________Q2.您上面提到這次買房是屬于:1.第一次買房2.二次買房3.多次買房Q3.您家最也許購房地區(qū)為:鼓樓區(qū)………1晉安區(qū)………2臺江區(qū)………3倉山區(qū)………4大學(xué)城區(qū)……5馬尾區(qū)………6其他………7請注明)_________________Q4.)您最也許購買房價范疇為多少元/平方米(擬定B、C點)?高于哪個價位(D點)您以為您家必定不會購買?低于什么價位(A點),您以為質(zhì)量得不到保證,你也不會購買?(單位:元/平方米)600064006800720076008000840088009200960010000104001080011200116001以上Q5.(出示卡片7)您家在購房上耗費最也許總費用為多少(擬定B、C點)?高于多少(D點)您以為您家必定不會購買?低于多少(A點),您以為質(zhì)量得不到保證,你也不會購Q買?(單位:萬元)Q6.1您家購房總面積大概為多少平方米80平方米如下…………180-100平方米…………2100-120平方米………3120-140平方米………4140-160平方米………5160-180平方米………7180平方米以上…………8Q6.2.(出示示卡9)您家最也許購房面積大概為多少平方米(擬定B、C點)?高于多少平方米(D點)您以為您家必定不會購買?低于多少(A點),你也不會購買?(單位:平方米)Q7.(出示示卡10)您盼望樓型是:高層;2.小高層;3.多層;4.別墅;5.其她(請注明)_______Q8.(出示示卡11)您盼望戶型是:1.平層;2.錯層;3.躍層(復(fù)式);4.其他_______________Q9.(出示示卡12)您盼望戶型構(gòu)造是什么?每一間面積分別是多少?數(shù)量名稱第1間第2間第3間第4間第5間臥室廳衛(wèi)生間陽臺注:面積為每1間面積,單位為平方米Q10.(出示示卡13)如下區(qū)內(nèi)公共設(shè)施,您最但愿有哪些(不超過三項)?(請訪問員從打“”處循環(huán)讀出答案)1.中心花園2.會所3.體育健康設(shè)施4.文化娛樂設(shè)施5.醫(yī)療保健設(shè)施6.購物場合7.金融郵政設(shè)施8.餐飲9.農(nóng)貿(mào)市場11.幼兒園12.車庫13.公交站點14.小學(xué)Q11.(出示示卡13)您最但愿有物業(yè)管理基本服務(wù)有哪些(不超過三項)?特殊服務(wù)有哪些(不超過三項)?(請訪問員從打“”處循環(huán)讀出答案)Q12.(出示示卡13)您對如下景觀設(shè)計最感興趣有哪些?(限選三項)(請訪問員從打“”處循環(huán)讀出答案)A.活動器械B.都市雕塑C.裝飾街燈D.噴泉E.瀑布F.水池G.花壇H.坐椅I.地面鋪裝J.涼亭K.草地L.大樹M.特色路燈N.背景音樂O.小朋友樂園P.其他Q13.(出示示卡14)您盼望房屋交付原則:毛坯房………………1;廚衛(wèi)裝修…………2全裝修………………3;其他………………4(注明)__________Q14.您購房時但愿采用什么樣付款方式:一次性………………1;(如果回答為1,請?zhí)鴨栔罳17)分期付款……………2;按揭…3;其他…4;(注明)_______________Q15.(出示示卡15)您盼望購房時首付額度是:1、5萬如下2、5-8萬3、8-10萬4、10—15萬5、15—20萬6、20-25萬7、25-30萬8、30萬以上Q16.(出示示卡16)您樂意承擔(dān)月供金額是多少?1、500-1000元2、1000-1500元3、1500-元4、-2500元5、2500元以上Q17.(出示示卡17)如下是人們購房時普通考慮因素?您以為這些因素重要性如何,請您用5分制打分(請訪問員從打“ 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