建筑成就無限美好生活，從懂你喜歡住房區域開始福州市購房者購房區域選取市場調研籌劃書指引教師：陳哲系別：工程管理系專業：房地產經營管理成員：楊斌吳英王秀紅羅娥英組長：江石祥調查設計（一）、調查背景地段對房價影響是不言而喻，地價占房價大某些比重(據調查：地價占房屋開發成本40%~50%)，依照級差地租理論，在都市中不同區域地價有著極大差別，從而不同區域房價也各有差別。土地是稀缺不可再生資源，地塊特有異質性，理解政府政策規劃、購房者需求及地塊周邊環境，對于房地產開發公司獲取利潤和公司發展有著極為重要意義。隨著人民生活水平提高，政府土地政策改革，都市規劃不斷合理完善，人們為了追求更加便捷舒服生活，將會對住房區域有明確規定。從地塊選取做起，將品牌做大做強，這是房地產開發公司一大發展方向，也是咱們應當進一步思考研究課題。（二）、調查目的1、通過客觀進一步市場調查和科學嚴謹數據記錄分析，充分理解福州市住宅房地產市場供需空間和價格趨勢，擬定目的客戶群及其對產品和價格取向，及不同區域房地產對項目影響，對項目既有規劃提出建設性建議，合理選取項目地塊，明確項目定位，較精確發揮地塊環境特質和經濟指標，開發出為市場合接受產品，實現項目投資效益回報最大化。2、依照對商業房地產區域選取調查研究分析，對后續公司項目整體策劃，提高該項目競爭力提供有力支持。3、隨著全國當代化建設，為了更好為福州市都市當代化建設做貢獻，充分理解福州市市民對住宅消費需求及住宅區域選取，進行了“建筑成就無限美好生活，從懂你喜歡住房區域開始！”實地公開問卷調查，將項目進行最前期地塊推廣，獲得廣泛公眾認知度和關注度，樹立我公司品牌形象，提高福州經濟生活水平，成就咱們夢想都市。（三）、調查內容1、對福州市宏觀環境調查近年來我市總體經濟發展狀態我市有法律效益市政規劃及將來五年內都市建設重要發展方向福州市房地產基本現狀將來五年內政府能提供地塊基本狀況（區域位置、面積、周邊環境、及建房原則規定等）2、房地產開發公司自身狀況調查公司社會形象（售后服務、業主評價、物業服務及社會認知度）公司實際經濟實力和管理團隊（流動資金、負債狀況、股東構成、員工能力概況、在房地產行業競爭力比較）公司近五年已建成住宅基本狀況（銷售量、銷售價格、所建項目區域、銷售狀況對比及因素分析等）3、房地產市場需求調查購買人群將來五年內市民置業意向購買偏好（選取地段、這些地段能接受價位、交通狀態、戶型與構造、面積、建筑風格設計、裝修檔次、配套設施重要性）購買決策（決策參加、決策影響因素、信息渠道重要性排序）購買行為（適當置業時期、銷售行為積極性、付款方式）支付能力對物業配套需求4、競爭市場調查（總體對比）（1）地塊競爭將來也許與咱們公司競爭購買地塊開發公司基本狀況（流動資金實力、固定資產實力及股東構成等）。（2）選取地塊競爭項目基本狀況樓盤位置、占地面積、總建筑面積、開發商、總投資、開工竣工日期、容積率類別、檔次及整體布局裝修材料、水平硬件設備配套服務功能及功能分區公開銷售日期銷售價格、開發期價格變化狀況、銷售率付款方式、銀行按揭安排車位配備物業管理公司及物業費用（3）營銷方略目的客戶選取決策市場定位與宣傳重點營銷組合方略（四）、調查范疇及對象選取調研范疇：福州市區調研對象：福州市在將來五年內準備用于房屋建設地塊、及準備拆遷重建地塊，福州市廣大市民（專家、建筑方面高校教師及學者進行訪談）、已建成商品房及將要進入拍賣市場地塊等。（五）調查辦法1、宏觀調查房管、土地、規劃等有關部門訪談報刊文獻資料收集與分析2、公司自身狀況調查關于人員訪談有關資料收集整頓市民專項問卷3、需求市場調查實地公開問卷調查（1000人次，將福州市提成區塊分地問卷）實地公開問卷之后，實行抽獎獎品分發辦法，將獎項分為一二三等，一等五名、二等三十名、三等六十五名，公司對產品選取認真，使得她們有足夠吸引里。入室主體問卷（500次）記錄數據交叉分析（分類進行頻數記錄分析和列聯表記錄分析）4、競爭市場調查現場踩點調查報刊文獻收集與分析深度訪談調查組織與實行時間安排工作內容12月13日就既有規劃方案專項討論會。12月14日提交調查問卷樣本及調查細化方案。12月15日正式開始執行此方案，對問卷調查人員進行安排，打印整頓好問卷材料，準備好問絕調查獎品進行實地問卷調查。12月16日1、宏觀調查開始，走訪福州市規劃局、建設局等；2、競爭公司調查開始，對已進入福州房地產開發商進行詳細系統調查（涉及：已經所開發樓盤、以拿到地塊、資金實力、管理能力）。12月17日實地公開問卷進入調查階段，重要問卷對象在校大學生、高校教師、白領階層、老年人、藍領階層、農民等；12月18日集中訪談問卷調查階段，訪談外商投資服務中心、房地產交易所、福建工程學院，同步實行街訪12月19—20日主體問卷調查階段，走訪社區、企事業單位、私營業主等。三類問卷數據庫建立。12月19—23日報紙問卷陸續回收。數據庫數據錄入。12月24—26日進行數據記錄分析，市調報告（第一稿）形成。12月27日市調分析現場演示談論會，市調報告（第一稿）提交。12月28—30日市調報告（修正稿）完畢提交。三、費用預算（一）經費預算編列（以人民幣計算）1、第一階段至第三階段（方案、問卷設計、訪談200份、入戶500份）督導、訪問員培訓試訪0.1萬元訪問實行(訪問員費用與訪問管理費用):30元*400=1.2萬元抽樣0.1萬元問卷、卡片印刷：0.1萬元禮物:5*200=0.1萬元小計：0.3萬元2、第四階段補充調查100戶(備選)訪問員費用與訪問管理費用:20元*100=0.2萬元禮物:35*50=0.175萬元小計：0.375萬元3、第五階段：走訪機關、座談會2組組織實行4000元*2=0.8萬元禮物：65*10=0.065萬元小計：0.865萬元4、第六階段：數據解決分析，編寫報告數據錄入清理:2*1000=0.2萬元報告撰寫（1個總報告，入戶報告、訪談報告、報紙報告、宏觀報告）:2萬元小計：2.2萬元共計:3.74萬元萬元四、調研報告提交1.問卷回收和整頓2.整頓材料、復核、驗證3.數據解決與記錄分析4.內部討論、分析、總結5.報告撰寫、制圖、制表6.向公司提交調查報告五、附錄附件一“建筑成就無限美好生活，從懂你喜歡住房區域開始”福州市購房者購房區域選取消費者調查問卷主辦單位：福建工程學院房地產經營管理填卷闡明：A用鋼筆或圓珠筆在選定答案上打“√”。B除注明“可多選”外，均為“單選題”。——————————————————————————————————尊敬先生/女士：您好！我是福建工程學院訪問員，我司為了更好理解消費者對福州市當前房地產市場看法，更好地服務我市市民，建造最經濟、最適當咱們居住房子，咱們很需要您可以提供該咱們此方面信息，為此制定了該調查問卷。只要它可以真是反映您想法，對咱們就是一種很大協助，為了表達感謝，您將有一次得到優美禮物抽獎機會。調查資料涉及您個人信息，咱們將完全保密，煩請您真實答寫并衷心感謝您配合。（一）既有住宅調查：1、您當前住房戶型是？Ａ.一室一廳Ｂ.兩室一廳Ｃ.三室一廳Ｄ.三室兩廳E.其她2、您當前住房建筑面積是多少平米？Ａ.60如下Ｂ.61—80Ｃ.81—100Ｄ.101—120E.120以上3、您當前住房來源是？A.商品房B.單位福利房C.經濟合用房Ｄ.其他4、您當前住房位于哪個區域？A.倉山區B.鼓樓區C.晉安區Ｄ.臺江區E.大學城區其她（二）住房需求1、如要購房，您打算在近來內購房？Ａ．近來B．半年C．一年D．兩年E．兩年以上2、如果您買房，您會選取哪種房源？A.商品房B.二手房3、您購買住房重要目是？A.滿足居住規定B.為上下一代C．改進居住條件D．以便工作、學習、生活E．投資F．渡假G.其她：4、您打算在哪片區域購房？A.倉山區B.鼓樓區C.晉安區Ｄ.臺江區E.大學城區其她5、您在選購住房時，對戶型規定是哪種？Ａ.一室一廳Ｂ.二室一廳Ｃ.二室二廳D.三室一廳E.三室二廳G.四室及以上6、您若購買商品房，您打算買多大建筑面積？Ａ.60如下Ｂ．60—80Ｃ．80—100Ｄ．100—120E120以上.7、您打算購買住宅類型是？A.多層（6層如下）B.小高層（7－11層）C.高層（11層以上）D.別墅E.低層（4層如下）8、您購買住房能承受單價（元）是？A．5000如下B.5000-10000C.10000-15000D.15000-0E.0以上9、您購買住房時能承受總價(萬元)是？A.40-100B.100-150C.150-200D200-250E.250以上10、您購買住宅時但愿選取哪種付款方式？A．按揭貸款B．分期付款C．一次性付款11、您但愿按揭比例是多少？A.5成或如下 B.六成C.七成 D.八成E.九成以上12、您但愿按揭期限是多少？A.5年如下 B.5～ C.10～ D.15～E.以上13、在首付款交完后，您每月可以承受支付能力為？A.1000元如下B.1000-1500元C.1500-元D.-2500元E.2500-3000元F.3000元以上14、您購買住房考慮重要因素是？請按優先順序選出四項1：2：3：4：Ａ.開發商品牌Ｂ.地理位置Ｃ.周邊配套Ｄ.戶型構造Ｅ.周邊環境F.交通狀況G.升值潛力H.內部配套J.物管水平K.產品價格15、您但愿社區有哪些配套設施？請按優先順序選出四項1：2：3：4：A．運動場合B．健身器材C．診所D．幼兒園E．超市F．美容美發G．休閑會所H．小學16、您但愿社區周邊有哪些配套設施？請按優先順序選出四項1：2：3：4：A．醫院B．學校C．超市D．飯店E．賓館F．公園G．車站H．休閑娛樂場合17、購買房產時，您最注重社區內部因素有哪些？A.社區綠化B.物業管理C.噪音D.與否位處市中心18、購買房產時，您最注重社區外部因素有哪些？A.生活便利B.工作便利C.交通以便19、購買住宅時，您與否需要停車位？A.不需要 B.需要一種 C.需要一種以上20、若需要您會考慮租用還是購買汽車車位？A．租用B．購買C．不做考慮21、您但愿停車位位置是？A.室外 B、室內地上 C、地下22、您能承愛所購買住房離工作單位車程是？A．10分鐘內B．20分鐘內C．30分鐘內D.30分鐘以上23、您對居住環境最關懷是?A.綠化景觀B.建筑布局C.建筑風格D.健身游樂設施E.停車道路系統F.公共廣場G.硬地景觀24、您喜歡何種建筑風格?A.歐式古典B.歐式當代C.中式D.東南亞E.其她25、您對住宅下列設計與否有需求？（可多選）A.書房B.衣帽間C.儲物室D.洗衣房E.其她26、您比較喜歡陽臺設計是?A．老式式陽臺 B.落地玻璃陽臺 C.封閉式陽臺 D.其她27、您喜歡住宅每層戶數是?A.兩戶及如下 B.三至四戶 C.五至六戶D.六至七戶F.七戶以上28、您在購買住房時對交房規定是？A.毛坯房B.廚衛裝修C.所有裝修D.其她29、若購房，您與否注重開發商品牌?A.是B.否30、您與否注重物業管理?A.是B.否31、您更關懷物業管理哪些因素?A.物業管理價格B.物業管理品質C.物業管理品牌（三）對房地產市場結識1、您與否懂得住宅建設用地使用權滿70年后會自動續期？A.懂得B.不懂得2、您以為影響商品房銷售重要因素有哪些？（可多選）A.價格B.開發商信譽C.入住費用D.物業管理E.房屋質量F.戶型G.信息透明度3、您以為當前我市房價同人們收入關系如何？A.基本適應B.高于收入水平C.低于收入水平4、您以為將來兩年內，我市房價總體上會如何變動？A.上升B.下降C.持平D.說不清5、您以為當前新建樓盤質量變化如何？A.上升B.下降C.持平D.說不清6、您以為房地產開發公司在商品房買賣合同補充合同中與否有不公平條款？A.有B.沒有7、您以為房地產開發公司在商品房買賣合同中與否應當告知公攤項目、公攤系數、公攤面積？A.應當B.不應當C.說不清8、您與否打算通過中介購房？A.通過B.不通過9、房貸利率提高后，與否影響您貸款購房？A.影響B.不影響（四）游客訪問調查1、您來福州目是？A.旅游B.養老C.投資D.度假E.其她2、您如果在福州購房，您打算是？A.長期居住B.養老C.投資D.度假E.其她3.您購房選取是？A.一線海景房B.二線海景房C.不在乎離大海遠近4.如果您在福州購房或者擁有房產，每年您會在福州居住多長時間？A.一種月以內B.一至三個月C.三個月至半年D.半年以上5.您以為海南房價在將來兩年內會如何變動？A.上漲B.下跌C.保持穩定D.無法判斷6.如果您在福州購房，您會考慮購買小產權房嗎？A.絕不考慮B.如果價格適當會考慮C.不理解小產權房7.如果您在福建購房，您會選取哪個都市？A.泉州B.福州C.廈門D.其她臨海都市E.其她內陸都市（五）個人背景資料：（咱們將嚴格保密！！！）1、您性別是？A.男B.女2、您年齡？A.30歲如下B.30歲～40歲C.40歲～50歲D.50歲以上3、您家庭人口數量是多少？A．1-2人B.3-4人C.5-5人以上4、您和老人住在一起么？A．是B．否5、您文化限度A.中專如下B.專科C.本科D.研究生以上6、您月收入是多少？A.如下B.-3000C.3000-4000D.4000以上7、如果您想投資，您會采用哪種方式？A.證券B.期貨C.房產D．基金F.其她：8、您獲得房產信息重要靠哪種渠道？Ａ.電視廣告Ｂ．報紙雜志廣告Ｃ.廣播Ｄ.戶外廣告E房地產網站F.車身廣告G.朋友簡介H.售樓處G.其她再次感謝您配合！附件二第一某些商品房購買意向Q1.（出示卡片4）您家之因此在3年之內考慮購房是由于（最重要因素）：本地拆遷………………1改進居住條件…………2投資升值………………3結婚用房………………4地位身份象征………5其他……6（請注明）___________Q2.您上面提到這次買房是屬于：1.第一次買房2.二次買房3.多次買房Q3.您家最也許購房地區為：鼓樓區………1晉安區………2臺江區………3倉山區………4大學城區……5馬尾區………6其他………7請注明)_________________Q4.）您最也許購買房價范疇為多少元/平方米（擬定B、C點）？高于哪個價位（D點）您以為您家必定不會購買？低于什么價位（A點），您以為質量得不到保證，你也不會購買？(單位:元/平方米)600064006800720076008000840088009200960010000104001080011200116001以上Q5.（出示卡片7）您家在購房上耗費最也許總費用為多少（擬定B、C點）？高于多少（D點）您以為您家必定不會購買？低于多少（A點），您以為質量得不到保證，你也不會購Q買？(單位:萬元)Q6.1您家購房總面積大概為多少平方米80平方米如下…………180-100平方米…………2100-120平方米………3120-140平方米………4140-160平方米………5160-180平方米………7180平方米以上…………8Q6.2.（出示示卡9）您家最也許購房面積大概為多少平方米（擬定B、C點）？高于多少平方米（D點）您以為您家必定不會購買？低于多少（A點），你也不會購買？(單位:平方米)Q7.（出示示卡10）您盼望樓型是：高層；2.小高層；3.多層；4.別墅；5.其她（請注明）_______Q8.（出示示卡11）您盼望戶型是：1.平層；2.錯層；3.躍層（復式）；4.其他_______________Q9.（出示示卡12）您盼望戶型構造是什么?每一間面積分別是多少？數量名稱第1間第2間第3間第4間第5間臥室廳衛生間陽臺注：面積為每1間面積，單位為平方米Q10.（出示示卡13）如下區內公共設施，您最但愿有哪些（不超過三項）？（請訪問員從打“”處循環讀出答案）1.中心花園2.會所3.體育健康設施4.文化娛樂設施5.醫療保健設施6.購物場合7.金融郵政設施8.餐飲9.農貿市場11.幼兒園12.車庫13.公交站點14.小學Q11.（出示示卡13）您最但愿有物業管理基本服務有哪些（不超過三項）？特殊服務有哪些（不超過三項）？（請訪問員從打“”處循環讀出答案）Q12.（出示示卡13）您對如下景觀設計最感興趣有哪些?（限選三項）（請訪問員從打“”處循環讀出答案）A.活動器械B.都市雕塑C.裝飾街燈D.噴泉E.瀑布F.水池G.花壇H.坐椅I.地面鋪裝J.涼亭K.草地L.大樹M.特色路燈N.背景音樂O.小朋友樂園P.其他Q13.（出示示卡14）您盼望房屋交付原則:毛坯房………………1；廚衛裝修…………2全裝修………………3；其他………………4(注明)__________Q14.您購房時但愿采用什么樣付款方式：一次性………………1；（如果回答為1，請跳問至Q17）分期付款……………2；按揭…3；其他…4；（注明）_______________Q15.（出示示卡15）您盼望購房時首付額度是：1、5萬如下2、5-8萬3、8-10萬4、10—15萬5、15—20萬6、20-25萬7、25-30萬8、30萬以上Q16.（出示示卡16）您樂意承擔月供金額是多少?1、500-1000元2、1000-1500元3、1500-元4、-2500元5、2500元以上Q17.（出示示卡17）如下是人們購房時普通考慮因素?您以為這些因素重要性如何，請您用5分制打分（請訪問員從打“