建筑成就無限美好生活，從懂你喜歡住房區(qū)域開始福州市購房者購房區(qū)域選取市場調(diào)研籌劃書指引教師：陳哲系別：工程管理系專業(yè)：房地產(chǎn)經(jīng)營管理成員：楊斌吳英王秀紅羅娥英組長：江石祥調(diào)查設(shè)計（一）、調(diào)查背景地段對房價影響是不言而喻，地價占房價大某些比重(據(jù)調(diào)查：地價占房屋開發(fā)成本40%~50%)，依照級差地租理論，在都市中不同區(qū)域地價有著極大差別，從而不同區(qū)域房價也各有差別。土地是稀缺不可再生資源，地塊特有異質(zhì)性，理解政府政策規(guī)劃、購房者需求及地塊周邊環(huán)境，對于房地產(chǎn)開發(fā)公司獲取利潤和公司發(fā)展有著極為重要意義。隨著人民生活水平提高，政府土地政策改革，都市規(guī)劃不斷合理完善，人們?yōu)榱俗非蟾颖憬菔娣睿瑢ψ》繀^(qū)域有明確規(guī)定。從地塊選取做起，將品牌做大做強(qiáng)，這是房地產(chǎn)開發(fā)公司一大發(fā)展方向，也是咱們應(yīng)當(dāng)進(jìn)一步思考研究課題。（二）、調(diào)查目的1、通過客觀進(jìn)一步市場調(diào)查和科學(xué)嚴(yán)謹(jǐn)數(shù)據(jù)記錄分析，充分理解福州市住宅房地產(chǎn)市場供需空間和價格趨勢，擬定目的客戶群及其對產(chǎn)品和價格取向，及不同區(qū)域房地產(chǎn)對項目影響，對項目既有規(guī)劃提出建設(shè)性建議，合理選取項目地塊，明確項目定位，較精確發(fā)揮地塊環(huán)境特質(zhì)和經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，開發(fā)出為市場合接受產(chǎn)品，實現(xiàn)項目投資效益回報最大化。2、依照對商業(yè)房地產(chǎn)區(qū)域選取調(diào)查研究分析，對后續(xù)公司項目整體策劃，提高該項目競爭力提供有力支持。3、隨著全國當(dāng)代化建設(shè)，為了更好為福州市都市當(dāng)代化建設(shè)做貢獻(xiàn)，充分理解福州市市民對住宅消費需求及住宅區(qū)域選取，進(jìn)行了“建筑成就無限美好生活，從懂你喜歡住房區(qū)域開始！”實地公開問卷調(diào)查，將項目進(jìn)行最前期地塊推廣，獲得廣泛公眾認(rèn)知度和關(guān)注度，樹立我公司品牌形象，提高福州經(jīng)濟(jì)生活水平，成就咱們夢想都市。（三）、調(diào)查內(nèi)容1、對福州市宏觀環(huán)境調(diào)查近年來我市總體經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顟B(tài)我市有法律效益市政規(guī)劃及將來五年內(nèi)都市建設(shè)重要發(fā)展方向福州市房地產(chǎn)基本現(xiàn)狀將來五年內(nèi)政府能提供地塊基本狀況（區(qū)域位置、面積、周邊環(huán)境、及建房原則規(guī)定等）2、房地產(chǎn)開發(fā)公司自身狀況調(diào)查公司社會形象（售后服務(wù)、業(yè)主評價、物業(yè)服務(wù)及社會認(rèn)知度）公司實際經(jīng)濟(jì)實力和管理團(tuán)隊（流動資金、負(fù)債狀況、股東構(gòu)成、員工能力概況、在房地產(chǎn)行業(yè)競爭力比較）公司近五年已建成住宅基本狀況（銷售量、銷售價格、所建項目區(qū)域、銷售狀況對比及因素分析等）3、房地產(chǎn)市場需求調(diào)查購買人群將來五年內(nèi)市民置業(yè)意向購買偏好（選取地段、這些地段能接受價位、交通狀態(tài)、戶型與構(gòu)造、面積、建筑風(fēng)格設(shè)計、裝修檔次、配套設(shè)施重要性）購買決策（決策參加、決策影響因素、信息渠道重要性排序）購買行為（適當(dāng)置業(yè)時期、銷售行為積極性、付款方式）支付能力對物業(yè)配套需求4、競爭市場調(diào)查（總體對比）（1）地塊競爭將來也許與咱們公司競爭購買地塊開發(fā)公司基本狀況（流動資金實力、固定資產(chǎn)實力及股東構(gòu)成等）。（2）選取地塊競爭項目基本狀況樓盤位置、占地面積、總建筑面積、開發(fā)商、總投資、開工竣工日期、容積率類別、檔次及整體布局裝修材料、水平硬件設(shè)備配套服務(wù)功能及功能分區(qū)公開銷售日期銷售價格、開發(fā)期價格變化狀況、銷售率付款方式、銀行按揭安排車位配備物業(yè)管理公司及物業(yè)費用（3）營銷方略目的客戶選取決策市場定位與宣傳重點營銷組合方略（四）、調(diào)查范疇及對象選取調(diào)研范疇：福州市區(qū)調(diào)研對象：福州市在將來五年內(nèi)準(zhǔn)備用于房屋建設(shè)地塊、及準(zhǔn)備拆遷重建地塊，福州市廣大市民（專家、建筑方面高校教師及學(xué)者進(jìn)行訪談）、已建成商品房及將要進(jìn)入拍賣市場地塊等。（五）調(diào)查辦法1、宏觀調(diào)查房管、土地、規(guī)劃等有關(guān)部門訪談報刊文獻(xiàn)資料收集與分析2、公司自身狀況調(diào)查關(guān)于人員訪談有關(guān)資料收集整頓市民專項問卷3、需求市場調(diào)查實地公開問卷調(diào)查（1000人次，將福州市提成區(qū)塊分地問卷）實地公開問卷之后，實行抽獎獎品分發(fā)辦法，將獎項分為一二三等，一等五名、二等三十名、三等六十五名，公司對產(chǎn)品選取認(rèn)真，使得她們有足夠吸引里。入室主體問卷（500次）記錄數(shù)據(jù)交叉分析（分類進(jìn)行頻數(shù)記錄分析和列聯(lián)表記錄分析）4、競爭市場調(diào)查現(xiàn)場踩點調(diào)查報刊文獻(xiàn)收集與分析深度訪談?wù){(diào)查組織與實行時間安排工作內(nèi)容12月13日就既有規(guī)劃方案專項討論會。12月14日提交調(diào)查問卷樣本及調(diào)查細(xì)化方案。12月15日正式開始執(zhí)行此方案，對問卷調(diào)查人員進(jìn)行安排，打印整頓好問卷材料，準(zhǔn)備好問絕調(diào)查獎品進(jìn)行實地問卷調(diào)查。12月16日1、宏觀調(diào)查開始，走訪福州市規(guī)劃局、建設(shè)局等；2、競爭公司調(diào)查開始，對已進(jìn)入福州房地產(chǎn)開發(fā)商進(jìn)行詳細(xì)系統(tǒng)調(diào)查（涉及：已經(jīng)所開發(fā)樓盤、以拿到地塊、資金實力、管理能力）。12月17日實地公開問卷進(jìn)入調(diào)查階段，重要問卷對象在校大學(xué)生、高校教師、白領(lǐng)階層、老年人、藍(lán)領(lǐng)階層、農(nóng)民等；12月18日集中訪談問卷調(diào)查階段，訪談外商投資服務(wù)中心、房地產(chǎn)交易所、福建工程學(xué)院，同步實行街訪12月19—20日主體問卷調(diào)查階段，走訪社區(qū)、企事業(yè)單位、私營業(yè)主等。三類問卷數(shù)據(jù)庫建立。12月19—23日報紙問卷陸續(xù)回收。數(shù)據(jù)庫數(shù)據(jù)錄入。12月24—26日進(jìn)行數(shù)據(jù)記錄分析，市調(diào)報告（第一稿）形成。12月27日市調(diào)分析現(xiàn)場演示談?wù)摃姓{(diào)報告（第一稿）提交。12月28—30日市調(diào)報告（修正稿）完畢提交。三、費用預(yù)算（一）經(jīng)費預(yù)算編列（以人民幣計算）1、第一階段至第三階段（方案、問卷設(shè)計、訪談200份、入戶500份）督導(dǎo)、訪問員培訓(xùn)試訪0.1萬元訪問實行(訪問員費用與訪問管理費用):30元*400=1.2萬元抽樣0.1萬元問卷、卡片印刷：0.1萬元禮物:5*200=0.1萬元小計：0.3萬元2、第四階段補(bǔ)充調(diào)查100戶(備選)訪問員費用與訪問管理費用:20元*100=0.2萬元禮物:35*50=0.175萬元小計：0.375萬元3、第五階段：走訪機(jī)關(guān)、座談會2組組織實行4000元*2=0.8萬元禮物：65*10=0.065萬元小計：0.865萬元4、第六階段：數(shù)據(jù)解決分析，編寫報告數(shù)據(jù)錄入清理:2*1000=0.2萬元報告撰寫（1個總報告，入戶報告、訪談報告、報紙報告、宏觀報告）:2萬元小計：2.2萬元共計:3.74萬元萬元四、調(diào)研報告提交1.問卷回收和整頓2.整頓材料、復(fù)核、驗證3.數(shù)據(jù)解決與記錄分析4.內(nèi)部討論、分析、總結(jié)5.報告撰寫、制圖、制表6.向公司提交調(diào)查報告五、附錄附件一“建筑成就無限美好生活，從懂你喜歡住房區(qū)域開始”福州市購房者購房區(qū)域選取消費者調(diào)查問卷主辦單位：福建工程學(xué)院房地產(chǎn)經(jīng)營管理填卷闡明：A用鋼筆或圓珠筆在選定答案上打“√”。B除注明“可多選”外，均為“單選題”。——————————————————————————————————尊敬先生/女士：您好！我是福建工程學(xué)院訪問員，我司為了更好理解消費者對福州市當(dāng)前房地產(chǎn)市場看法，更好地服務(wù)我市市民，建造最經(jīng)濟(jì)、最適當(dāng)咱們居住房子，咱們很需要您可以提供該咱們此方面信息，為此制定了該調(diào)查問卷。只要它可以真是反映您想法，對咱們就是一種很大協(xié)助，為了表達(dá)感謝，您將有一次得到優(yōu)美禮物抽獎機(jī)會。調(diào)查資料涉及您個人信息，咱們將完全保密，煩請您真實答寫并衷心感謝您配合。（一）既有住宅調(diào)查：1、您當(dāng)前住房戶型是？Ａ.一室一廳Ｂ.兩室一廳Ｃ.三室一廳Ｄ.三室兩廳E.其她2、您當(dāng)前住房建筑面積是多少平米？Ａ.60如下Ｂ.61—80Ｃ.81—100Ｄ.101—120E.120以上3、您當(dāng)前住房來源是？A.商品房B.單位福利房C.經(jīng)濟(jì)合用房Ｄ.其他4、您當(dāng)前住房位于哪個區(qū)域？A.倉山區(qū)B.鼓樓區(qū)C.晉安區(qū)Ｄ.臺江區(qū)E.大學(xué)城區(qū)其她（二）住房需求1、如要購房，您打算在近來內(nèi)購房？Ａ．近來B．半年C．一年D．兩年E．兩年以上2、如果您買房，您會選取哪種房源？A.商品房B.二手房3、您購買住房重要目是？A.滿足居住規(guī)定B.為上下一代C．改進(jìn)居住條件D．以便工作、學(xué)習(xí)、生活E．投資F．渡假G.其她：4、您打算在哪片區(qū)域購房？A.倉山區(qū)B.鼓樓區(qū)C.晉安區(qū)Ｄ.臺江區(qū)E.大學(xué)城區(qū)其她5、您在選購住房時，對戶型規(guī)定是哪種？Ａ.一室一廳Ｂ.二室一廳Ｃ.二室二廳D.三室一廳E.三室二廳G.四室及以上6、您若購買商品房，您打算買多大建筑面積？Ａ.60如下Ｂ．60—80Ｃ．80—100Ｄ．100—120E120以上.7、您打算購買住宅類型是？A.多層（6層如下）B.小高層（7－11層）C.高層（11層以上）D.別墅E.低層（4層如下）8、您購買住房能承受單價（元）是？A．5000如下B.5000-10000C.10000-15000D.15000-0E.0以上9、您購買住房時能承受總價(萬元)是？A.40-100B.100-150C.150-200D200-250E.250以上10、您購買住宅時但愿選取哪種付款方式？A．按揭貸款B．分期付款C．一次性付款11、您但愿按揭比例是多少？A.5成或如下 B.六成C.七成 D.八成E.九成以上12、您但愿按揭期限是多少？A.5年如下 B.5～ C.10～ D.15～E.以上13、在首付款交完后，您每月可以承受支付能力為？A.1000元如下B.1000-1500元C.1500-元D.-2500元E.2500-3000元F.3000元以上14、您購買住房考慮重要因素是？請按優(yōu)先順序選出四項1：2：3：4：Ａ.開發(fā)商品牌Ｂ.地理位置Ｃ.周邊配套Ｄ.戶型構(gòu)造Ｅ.周邊環(huán)境F.交通狀況G.升值潛力H.內(nèi)部配套J.物管水平K.產(chǎn)品價格15、您但愿社區(qū)有哪些配套設(shè)施？請按優(yōu)先順序選出四項1：2：3：4：A．運動場合B．健身器材C．診所D．幼兒園E．超市F．美容美發(fā)G．休閑會所H．小學(xué)16、您但愿社區(qū)周邊有哪些配套設(shè)施？請按優(yōu)先順序選出四項1：2：3：4：A．醫(yī)院B．學(xué)校C．超市D．飯店E．賓館F．公園G．車站H．休閑娛樂場合17、購買房產(chǎn)時，您最注重社區(qū)內(nèi)部因素有哪些？A.社區(qū)綠化B.物業(yè)管理C.噪音D.與否位處市中心18、購買房產(chǎn)時，您最注重社區(qū)外部因素有哪些？A.生活便利B.工作便利C.交通以便19、購買住宅時，您與否需要停車位？A.不需要 B.需要一種 C.需要一種以上20、若需要您會考慮租用還是購買汽車車位？A．租用B．購買C．不做考慮21、您但愿停車位位置是？A.室外 B、室內(nèi)地上 C、地下22、您能承愛所購買住房離工作單位車程是？A．10分鐘內(nèi)B．20分鐘內(nèi)C．30分鐘內(nèi)D.30分鐘以上23、您對居住環(huán)境最關(guān)懷是?A.綠化景觀B.建筑布局C.建筑風(fēng)格D.健身游樂設(shè)施E.停車道路系統(tǒng)F.公共廣場G.硬地景觀24、您喜歡何種建筑風(fēng)格?A.歐式古典B.歐式當(dāng)代C.中式D.東南亞E.其她25、您對住宅下列設(shè)計與否有需求？（可多選）A.書房B.衣帽間C.儲物室D.洗衣房E.其她26、您比較喜歡陽臺設(shè)計是?A．老式式陽臺 B.落地玻璃陽臺 C.封閉式陽臺 D.其她27、您喜歡住宅每層戶數(shù)是?A.兩戶及如下 B.三至四戶 C.五至六戶D.六至七戶F.七戶以上28、您在購買住房時對交房規(guī)定是？A.毛坯房B.廚衛(wèi)裝修C.所有裝修D(zhuǎn).其她29、若購房，您與否注重開發(fā)商品牌?A.是B.否30、您與否注重物業(yè)管理?A.是B.否31、您更關(guān)懷物業(yè)管理哪些因素?A.物業(yè)管理價格B.物業(yè)管理品質(zhì)C.物業(yè)管理品牌（三）對房地產(chǎn)市場結(jié)識1、您與否懂得住宅建設(shè)用地使用權(quán)滿70年后會自動續(xù)期？A.懂得B.不懂得2、您以為影響商品房銷售重要因素有哪些？（可多選）A.價格B.開發(fā)商信譽C.入住費用D.物業(yè)管理E.房屋質(zhì)量F.戶型G.信息透明度3、您以為當(dāng)前我市房價同人們收入關(guān)系如何？A.基本適應(yīng)B.高于收入水平C.低于收入水平4、您以為將來兩年內(nèi)，我市房價總體上會如何變動？A.上升B.下降C.持平D.說不清5、您以為當(dāng)前新建樓盤質(zhì)量變化如何？A.上升B.下降C.持平D.說不清6、您以為房地產(chǎn)開發(fā)公司在商品房買賣合同補(bǔ)充合同中與否有不公平條款？A.有B.沒有7、您以為房地產(chǎn)開發(fā)公司在商品房買賣合同中與否應(yīng)當(dāng)告知公攤項目、公攤系數(shù)、公攤面積？A.應(yīng)當(dāng)B.不應(yīng)當(dāng)C.說不清8、您與否打算通過中介購房？A.通過B.不通過9、房貸利率提高后，與否影響您貸款購房？A.影響B(tài).不影響（四）游客訪問調(diào)查1、您來福州目是？A.旅游B.養(yǎng)老C.投資D.度假E.其她2、您如果在福州購房，您打算是？A.長期居住B.養(yǎng)老C.投資D.度假E.其她3.您購房選取是？A.一線海景房B.二線海景房C.不在乎離大海遠(yuǎn)近4.如果您在福州購房或者擁有房產(chǎn)，每年您會在福州居住多長時間？A.一種月以內(nèi)B.一至三個月C.三個月至半年D.半年以上5.您以為海南房價在將來兩年內(nèi)會如何變動？A.上漲B.下跌C.保持穩(wěn)定D.無法判斷6.如果您在福州購房，您會考慮購買小產(chǎn)權(quán)房嗎？A.絕不考慮B.如果價格適當(dāng)會考慮C.不理解小產(chǎn)權(quán)房7.如果您在福建購房，您會選取哪個都市？A.泉州B.福州C.廈門D.其她臨海都市E.其她內(nèi)陸都市（五）個人背景資料：（咱們將嚴(yán)格保密！！！）1、您性別是？A.男B.女2、您年齡？A.30歲如下B.30歲～40歲C.40歲～50歲D.50歲以上3、您家庭人口數(shù)量是多少？A．1-2人B.3-4人C.5-5人以上4、您和老人住在一起么？A．是B．否5、您文化限度A.中專如下B.專科C.本科D.研究生以上6、您月收入是多少？A.如下B.-3000C.3000-4000D.4000以上7、如果您想投資，您會采用哪種方式？A.證券B.期貨C.房產(chǎn)D．基金F.其她：8、您獲得房產(chǎn)信息重要靠哪種渠道？Ａ.電視廣告Ｂ．報紙雜志廣告Ｃ.廣播Ｄ.戶外廣告E房地產(chǎn)網(wǎng)站F.車身廣告G.朋友簡介H.售樓處G.其她再次感謝您配合！附件二第一某些商品房購買意向Q1.（出示卡片4）您家之因此在3年之內(nèi)考慮購房是由于（最重要因素）：本地拆遷………………1改進(jìn)居住條件…………2投資升值………………3結(jié)婚用房………………4地位身份象征………5其他……6（請注明）___________Q2.您上面提到這次買房是屬于：1.第一次買房2.二次買房3.多次買房Q3.您家最也許購房地區(qū)為：鼓樓區(qū)………1晉安區(qū)………2臺江區(qū)………3倉山區(qū)………4大學(xué)城區(qū)……5馬尾區(qū)………6其他………7請注明)_________________Q4.）您最也許購買房價范疇為多少元/平方米（擬定B、C點）？高于哪個價位（D點）您以為您家必定不會購買？低于什么價位（A點），您以為質(zhì)量得不到保證，你也不會購買？(單位:元/平方米)600064006800720076008000840088009200960010000104001080011200116001以上Q5.（出示卡片7）您家在購房上耗費最也許總費用為多少（擬定B、C點）？高于多少（D點）您以為您家必定不會購買？低于多少（A點），您以為質(zhì)量得不到保證，你也不會購Q買？(單位:萬元)Q6.1您家購房總面積大概為多少平方米80平方米如下…………180-100平方米…………2100-120平方米………3120-140平方米………4140-160平方米………5160-180平方米………7180平方米以上…………8Q6.2.（出示示卡9）您家最也許購房面積大概為多少平方米（擬定B、C點）？高于多少平方米（D點）您以為您家必定不會購買？低于多少（A點），你也不會購買？(單位:平方米)Q7.（出示示卡10）您盼望樓型是：高層；2.小高層；3.多層；4.別墅；5.其她（請注明）_______Q8.（出示示卡11）您盼望戶型是：1.平層；2.錯層；3.躍層（復(fù)式）；4.其他_______________Q9.（出示示卡12）您盼望戶型構(gòu)造是什么?每一間面積分別是多少？數(shù)量名稱第1間第2間第3間第4間第5間臥室廳衛(wèi)生間陽臺注：面積為每1間面積，單位為平方米Q10.（出示示卡13）如下區(qū)內(nèi)公共設(shè)施，您最但愿有哪些（不超過三項）？（請訪問員從打“”處循環(huán)讀出答案）1.中心花園2.會所3.體育健康設(shè)施4.文化娛樂設(shè)施5.醫(yī)療保健設(shè)施6.購物場合7.金融郵政設(shè)施8.餐飲9.農(nóng)貿(mào)市場11.幼兒園12.車庫13.公交站點14.小學(xué)Q11.（出示示卡13）您最但愿有物業(yè)管理基本服務(wù)有哪些（不超過三項）？特殊服務(wù)有哪些（不超過三項）？（請訪問員從打“”處循環(huán)讀出答案）Q12.（出示示卡13）您對如下景觀設(shè)計最感興趣有哪些?（限選三項）（請訪問員從打“”處循環(huán)讀出答案）A.活動器械B.都市雕塑C.裝飾街燈D.噴泉E.瀑布F.水池G.花壇H.坐椅I.地面鋪裝J.涼亭K.草地L.大樹M.特色路燈N.背景音樂O.小朋友樂園P.其他Q13.（出示示卡14）您盼望房屋交付原則:毛坯房………………1；廚衛(wèi)裝修…………2全裝修………………3；其他………………4(注明)__________Q14.您購房時但愿采用什么樣付款方式：一次性………………1；（如果回答為1，請?zhí)鴨栔罳17）分期付款……………2；按揭…3；其他…4；（注明）_______________Q15.（出示示卡15）您盼望購房時首付額度是：1、5萬如下2、5-8萬3、8-10萬4、10—15萬5、15—20萬6、20-25萬7、25-30萬8、30萬以上Q16.（出示示卡16）您樂意承擔(dān)月供金額是多少?1、500-1000元2、1000-1500元3、1500-元4、-2500元5、2500元以上Q17.（出示示卡17）如下是人們購房時普通考慮因素?您以為這些因素重要性如何，請您用5分制打分（請訪問員從打“