PPP工程的擴展應用與創新模式

案例分析主講人：宋杰Tel：137-0117-6633Email:

階段流程政府職責社會投資者職責項目前期準備階段項目選擇可行性分析1.項目確定2.對項目的PPP具體模式進行可行性分析確定社會投資人招標投標確定投資人和具體合作方案談判、簽約成立SPC1.確定和發布招標文件2.對投標書進行評估3.初選社會投資人4.與投資人談判并簽訂投資協議1.進行項目可行性分析2.投標并與政府談判3.與潛在融資主體提前進行溝通4.籌備成立SPC開發運營項目開發建設項目運營監督支持1.與融資機構及相關合作單位簽訂合同2.組織項目開發建設3.組織項目運營移交終止項目移交SPC清算1.接管PPP項目2.自己運營或另找運營商1.向政府移交項目2.清算SPCPPP根本運作程序土地一級開發的PPP長沙梅溪湖工程背景的頸。土地一級開發概述

長沙梅溪湖規劃土地一級開發的PPP長沙梅溪湖工程土地一級開發的PPP長沙梅溪湖工程土地一級開發的PPP長沙梅溪湖工程土地溢價分成模式

orPPP海南一級土地開發的模式屬于典型的企業主導型2006年7月19日海南省人民政府出臺的?關于標準企業參與土地成片開發的通知?指出：“土地出讓收入扣除土地開發本錢后余下的純收益局部，按照市、縣政府所得不得低于30%的比例，確定市、縣政府與主開發商的分成比例。〞也就是說，一級開發商最高可以分得70%的土地純收益海南財政實力較弱，導致土地一級開發市場由提供資金的開發商掌控；李嘉誠、中信泰富、中信國安、華潤集團均參與了海南的一級開發中信泰富與政府分成比例為7：3抬高地價，把其他開發商排除在外通過招拍掛向利益共同體輸送土地首創進入土地一級開發開始于與海口市政府洽談當地水務運營工程。2007年4月29日，首創股份與海口市政府簽訂了?海口市西海新區土地一級開發合作合同?，該地塊位于海口西海岸的長流新區起步區，為海口新市政中心所在地，規劃總面積5209畝。

一塊150畝的工業用地，在同期成交價格每畝9.6萬元的情況下，通過享受政府補貼，以每畝1萬元取得。此后，又以土地抵押，取得1500萬元貸款。在2021年至今近五年時間，企業在未實際投入生產的情況下，地價已經上升到每畝超過20萬元。

地方打折賣地成風底價成交成常態?成交量溢價率話語權截止2021年8月23日，獲得土地出讓244億元，與上年前8月671.95億元相比，下滑63%9月北京土地出讓金高達257.37億元，超過前8個月總和自2021年6月“負轉正〞以來，100個重點監測城市住宅均價環比已經連續上漲13個月。2021年6月上海、北京、廣州、深圳等10大典型城市的土地出讓金收入為592億元，同比上漲111.5%；土地成交均價同比增長51.4%。成交地塊建筑面積（㎡）起價（萬元）成交價格（萬元）配建保障房（㎡）樓面價（元/㎡）溢價率拿地企業河西區X83R1地塊162973.1117360162700164009983.238.6%北京城建河西區X86R1地塊144563.8104100144300100009981.838.6%萬科和北京住總聯合體開發區土地供給總體情況黃村鎮DX00-0101-0201地塊黃村鎮地塊根本情況掛牌編號土地用途出讓年限土地面積建筑控制規模出讓方式京土整儲掛(興)[2014]030號F2公建混合住宅用地住宅70年綜合50年商業40年4.6萬平方米17.5萬平方米掛牌出讓黃村鎮地塊掛牌信息掛牌出讓起始價：14.86億元競價階梯：700萬元競買人保證金：4.5億元〔30%〕掛牌競價時間：2021年4月10日9:00~2021年4月24日15:00競買人：北科建、恒大、北京城建、保利首開、雅居樂等11家房地產企業住宅用地現場競價出讓起始價14.86億元限價商品房面積15700平方米再次競買土地價恒大41.6億元12000元/平米溢價率達180%樓面價2.9萬元/平米競買土地價22.26億元?12平方公里的一級開發的案例分析?土地一級開發中的PPP2004-2021年土地出讓收入與地方財政收入比較PPP模式

中信濱海新城2021年雅居樂方案以20萬元/畝的價格拿地3000畝〔政府標價30萬元/畝〕。中信投60億做根底設施建設，土地價值的提升，預計2021年，500萬元/畝。PPP模式

中信濱海新城1：土地一級開發整理；2：海灣隧道、市政道路等根底設施建設；3：提供學校、醫院、公園、博物館、展覽館等；4：公共效勞設施、協助當地政府招商引資；5：中信濱海新城工程公司注冊資金5億元，其中中信地產占51%股份，其余合作伙伴49%。工程啟動后，后續局部通過收益滾動進行開發。6：達成合作模式后，以這個工程為平臺，中信地產與所有房地產公司和資源運營商達成合作，共同挖掘工程所在城市的總體功能。Public〔汕頭市政府〕Private〔中信地產〕PPP模式

中信濱海新城Partnering〔合作合伙契約〕Partnering〔合作合伙契約〕伙伴關系的核心問題在于：在某個具體的工程上，以最少的資源，實現最多的產品或效勞。社會資金以此目標實現自身利益的追求，而公共部門那么是以此目標實現公共福利和利益的追求。形成伙伴關系要落實到工程目標一致之上，但這還是不夠的，為了能夠保持這種伙伴關系的長久與開展，還需要伙伴之間相互為對方考慮問題，具備另外兩個特征：利益共享和風險共擔。利益共享不是分享利潤，而是不允許在工程執行的過程中形成超額利潤。?污水處理廠的案例分析?社會根底設施的PPP26“修明渠、堵暗道”，建立以政府債券為主體的地方舉債融資機制，剝離融資平臺的政府融資職能。凡屬市場能發揮作用的，財稅等優惠政策要逐步退出；凡屬市場不能有效發揮作用的，政府包括公共財政等要主動補位。把地方政府性債務分門別類納入全口徑預算進行管理。將財政運行全面納入法治化軌道，完善全面規范、公開透明的預算制度，逐步建立中期財政規劃管理。國發〔2014〕43號難以吸收社會資本參與、確需政府舉債的公益性項目，未來融資將只能由政府發行債券解決。吸收社會資本參與的公益性項目，按照推廣使用PPP模式，債務由項目公司按照市場化原則舉借和償還，政府按照事先約定承擔財政補貼責任，財政補貼等支出按性質納入相應預算管理。地方政府投資業務4329303132333435地方債

日前，財政部下發通知，批準10省市試點地方政府債券自發自還。據悉，2021年自發自還債券總規模為1092億元，其中，上海126億元、浙江137億元、廣東148億元、深圳42億元、江蘇174億元、山東137億元、北京105億元、青島25億元、江西143億元、寧夏55億元。36一萬億置換債

批準的債務置換額度相當于中國市級地方政府和省級地方政府在2021年需歸還的債務額度的53.8%。該方案將確保建設工程的資金鏈不會崩潰，減輕地方政府的償息負擔，并且減輕一些地方政府的財政壓力。債務置換方案將為地方政府贏得一些喘息空間，并使得銀行貸款得到歸還的可能性提高。37PPP模式？3940中鐵二局“鐵半城“舊城改造工程〔千畝〕中信深圳〔集團〕公司中信蜀都工程〔新中心〕成都市干道指揮部城東舊城改造工程城市運營商ppp模式下的城市運營商突破了土地一級市場的開發的范疇，走到了區域運作的層次上。是一個從土地的整理開始，到之后的配套建設的區域性的運營工程舊城改造涵蓋了土地一級市場的開發和土地二級市場的開發〔房地產開發〕兩個層次蘇州中心廣場因其罕見的體量規模而創下了國內建筑的六個“第一〞：蘇州中心廣場工程總面積達182萬平方米，是目前國內規模最大的整體開發城市綜合體;工程地下空間總面積約52萬平方米，是目前國內規模最大的整體開發地下空間;在蘇州中心廣場內，設有蘇州工業園區金雞湖城市開展與新加坡凱德商用產業合資合作開發的國內單體規模最大的購物中心，總建筑面積達40多萬平方米;工程將建5萬平方米的屋頂花園，是國內規模最大的空中生態花園;蘇州中心廣場設置集中供冷供熱系統，是目前國內規模最大的城市綜合體集中供冷供熱系統;此外，工程整體地下三層、局部地下四層，基坑占地面積達14萬平方米，開挖深度17至22米，開挖土方約220萬立方米，是目前國內規模最大的城市建筑基坑工程。用PPP運營城市綜合體？城市綜合體城市綜合體危機城市綜合體危機--東方之門1、項目導向2、有限追索或無追索3、項目需要具有很好的經濟效益和穩定的現金流4、籌資額度大5、風險分擔6、融資成本高7、表外融資項目融資的特點快速公交系統是一種高品質、高效率、低能耗、低污染、低本錢的形式，可根據客流變更運力，適應性強，充分表達了以人為本，構建和諧社會的開展理念。快速公交系統采用先進的公共交通車輛和高品質的效勞設施，通過專用道路空間來實現快捷、準時、舒適和平安的效勞。投資結構融資結構資金結構信用保證結構單一工程子公司非限制性子公司代理公司公司型合資結構合伙制或者有限合伙制結構非公司型合資結構等。BOT的根本操作流程工程資金流遇到困難時，政府應向承包商提供財團支持在沒有立法的前提下，簽訂特許合同后，應要求政府公布工程特許條例〔適用于整個行業〕，使特許條件更具法律效力與政府出資的工程享受同等待遇，一旦產生重大不利影響，政府應立即按現價回購工程在合同中約定收費價格和通行量區間，當通行量低于下限時，適當提價或延長特許經營期；通行量高于上限時，降價或縮短特許經營期。BOT泉州刺桐大橋BT模式風險因素分類及分析BT模式經常涉及到的風險因素主要有自然風險、政治風險、經濟風險、資金風險、管理風險、建造風險和其他風險等7大類。風險類別表現形式風險類別表現形式自然風險氣象條件管理風險工期延誤現場條件重大安全事故地理位置技術及質量缺陷自然災害勞資糾紛政治風險法律變更管理人員更換頻繁政策法規變化能源材料供應政府管理缺位或越位建造風險設計變更經濟風險利率/匯率變化土地征用/環境保護通貨膨脹溝通協調原材料超常漲價參與方違約工程量變化環境污染資金風險資金籌集困難其他風險其他未預料風險資金超支或不足資金供應不順暢特許經營公司香港地鐵公司北京首創集團四號線公司政府主管部門局部資產租賃協議監管特許協議A局部土建工程B局部：車輛、信號、自動售票機系統等A+B四號線全部資產B局部無償移交給政府A局部交還四號線公司票款收入運營維護管理A7:3項目發起人保險公司項目公司貸款方承建方運營公司政府機構承購方股息股本金股東協議保險合同特許支持特許協議承購合同運營合同還款付息貸款協議項目收益承建合同PPP工程過程中的問題談判階段建設階段運營階段移交階段PPP工程參與的主體政府部門企業社會公眾消費者合伙人1：公開招標2：競爭性談判3：邀請招標4：競爭性磋商5：單一來源采購PPP工程采購方式?政府和社會資本合作模式操作指南?2021年11月PPP特許權協議PPP工程所適用的行業煤炭、石油、天然氣、電力、新能源、鐵路、公路、水運、電信、通信、網絡、信息、農田、水利、水域流域、礦山修復、生態環境整治、土地整治、供水、供氣、供熱、垃圾處理、電動汽車充電樁、城市園林、公共事業、工業園區、廉租房、公租房以及科技、教育、文化、旅游、衛生、體育和社會福利等公共效勞領域。物有所值評價和財政可承受力評估：對于政府付費或政府局部補貼的PPP工程，從本級財力狀況、收支結構、債務負擔水平等方面開展財政可承受力評估。定性評價重點關注PPP與政府傳統采購模式相比能否增加供給，優化風險分配，降低工程全生命周期本錢，提高運營效率，促進創新和競爭等。定量評價主要通過對PPP工程全生命周期內政府支出本錢的現值與公共部門比較值進行比較，確定一個明確的物有所值量值。工程運營：社會資本、政府、消費者以及金融機構都有對工程運營進行監管的權利。如果社會資本〔或工程公司〕發生嚴重違約情形，可以啟動政府接管或債權人接管。需要關注：政府前期與企業的談判、招投標過程、特許經營協議簽訂情況、運營階段的政府監督要求、政府保底量等。港鐵控股工程公司4號線一期4公里深圳政府提供沿線土地80公頃銀行香港地鐵4號線全線〔特許經營30年〕運營期滿移交4號線二期16公里租賃還貸貸款建設期5年高速鐵路車站地鐵車站磁浮線車站共同溝捷運通道高架道路效勞通道人行通道辦公商務停車場酒店休閑娛樂樞紐內商業效勞設施2類設施1類設施3類設施4類設施不可經營性可經營性可拆分性不可拆分性發行企業債券的條件69影響企業債券發行利率的幾個因素中介機構能幫上什么？發行人發改委

主承銷商承銷團主承銷商會計師擔保人；監管人評級律師發行核準

協助發行申請工作上市申請、后續服務審計擔保評級法律意見發行組建抵押資產監管

保薦協調中介機構工作評估師評估抵押模式下債權人債券代理人保護債權人權益關注發行人資信狀況等包銷附注:擔保不是必須的

企業債券融資商業銀行貸款融資主動權期限、利率、總量均由發行人控制期限、利率、總量均由銀行控制融資成本平均水平大約低于商業銀行貸款20％平均水平大約高于債券融資20％支付壓力按年支付利息，到期一次性還本付息按季度支付利息，現金壓力突出利率風險可以在利率低時鎖定融資成本銀行保有隨時浮動的權利資金使用用途由發行人控制，相對比較靈活用途受到商業銀行的嚴格控制永續類債券發行主體條件〔一〕關于發行人的主體資格〔具備發行中期票據的主體資格確認〕〔二〕關于發行本次發行的批準〔公司決議、董事會文件、上級批準〕〔三〕關于發行本次發行的合規性〔四〕關于本次發行的期限〔五〕關于信用評級〔評級機構的資格、評級結果〕〔六〕關于本次發行的承銷〔承銷主體的資格及組成〕〔七〕關于與本次發行相關的其他重要法律事項〔訴訟、仲裁、違規等〕〔八〕關于募集說明書及其他發行文件〔信息披露、稅項、保護機制等〕〔九〕結論意見律師事務所關于**公司發行2021年度中期票據之法律意見書〔4〕私募債中小企業私募債國開金融公司夾層模式REITs〓大眾(351天理財)信托（出資5億）銀行購買收益權項目融資人機構投資人（14天過橋）Page79〔10〕委托貸款委托貸款：系指由政府部門、企事業單位及個人等委托人提供資金，由貸款人〔即受托人〕根據委托人確定的貸款對象、用途、金額期限、利率等代為發放、監督使用并協助收回的貸款。貸款人〔受托人〕只收取手續費，不承擔貸款風險。委托貸款中所涉及到的業務費用：手續費：銀行接受委托人申辦委托貸款，按委托貸款金額、借款期限、違約行為等約定條款按比例向委托人收取手續費。合同印花稅：每筆委托貸款按貸款金額的萬分之0.5繳納印花稅。委托貸款中所涉及的利息費用。案例②建設項目③項目建設方銀行拆遷補償資金中集體部分①③⑤⑤④拆遷補償款①普通合伙人〔GP〕有限合伙人〔LP:開發公司10億，其他5～6個合伙人出資20億〕開發公司甲方乙方簽署委托經營協議1.甲方將資產委托給乙方經營管理，乙方收取一定比例的資產管理費2.開發公司名下由受托資產產生的利潤〔免稅〕直接返回到合伙人，出資各方按照出資比例進行分紅、提取3.盈利全局部紅為后續的有限合伙人進入創造條件，同時為擴大合伙企業的盤子打下根底無限連帶責任以出資額為限的有限責任合伙協議要點：1.GP的出資方式2.利潤分配方式3.虧損分擔方式4.入伙、退伙規定5.委托經營協議泰達控股公用事業專營領域200億元水電氣熱軌道交通道路橋梁垃圾發電、污水處理、海水淡化城市開發運營金融產業效勞業460億元開發配套，泰達集團等390億元天津鋼管、航母游樂場等40億元渤海銀行、證券信托等酒店、會館、足球場等區域開發資金大循環：

財政資金、土地出讓金、銀行貸款捆綁，用于建設和還本付息資源大循環：1、以上市公司為平臺進行資源重組，通過注入優質資產、資產置換等方式推動上市，發揮資本放大效應2、通過上市融通資金，用資金去獲取更多的資源，開發建設進行培育3、培育優質資產再裝入上市公司獲取新一輪的開展資金，以此實現資源循環123湖南省高速公路建設開發總公司湖南省溆懷高速公路建設開發控股100%100%湘高速2021年度第一期中期票據募集說明書顯示，截至2021年3月31日，湘高速總資產為2185億，總負債高達1602億，資產負債率高達73.31%。而負債中，銀行貸款共計1404.47億元。

12.24億收購蘇州工業園區蘇州工業園以中新蘇州工業園區開發公司為主導進行園區開發和招商引資，管委會負責政府行政和社會管理職能。蘇州工業園區蘇州工業園區老撾萬象特殊經濟區工程，首次把開發區建設經驗“打包〞輸送海外，國家開發銀行提供中方建設老撾2021年東南亞運動會場館并開發萬象市周邊10平方公里土地的資金支持。免費建設萬象體育場10平方公里萬象新城的開發權云南建工蘇州工業園國家開發銀行廣州老撾中國園區開發、騰籠換鳥制造業外移資金資金免費建設戰略聯盟開發協議騰籠換鳥后土地轉讓收入產業轉移后土地轉讓收入一、二級土地開發收入上海浦東新區上海浦東新區運營補貼折舊補貼——保持損益表的微利利潤補貼——凈資產6%的回報率量化補貼機制公用事業上海浦東新區較低的租金銷售價格國家資本金、建設資金政府公司工程招商引資政府貼息資產、現金流政府補貼注冊資本金稅收銀行貸款廣州市長承諾3月前公開“39號文〞林權注資1360億—打造中國最大的城投之一關注1．2021年哈爾濱政府注入林權資產，其變現能力較差，收益性較弱。2．公司利潤總額來源于政府補助，盈利能力較弱且波動大。3．公司經營性收入的穩定性有待關注。搭建融資平臺2010，重慶機電集團聯合中國石油天然氣集團公司組建昆侖租賃，注冊資本金60億，在成立一年后租賃合同就多達約200億。中西部首家與交易商協會開展戰略合作簽約省市《借助銀行間市場助推重慶市經濟發展合作備忘錄》2011年11月12日盡量舒緩直接融資相關方的擔憂為幫助重慶企業發行債券，將設立風險引導基金，一旦重慶企業的債券到期發生違約風險地方政府拓寬“錢路〞—重慶市2021序號公司名稱主要職能1城市投資集團城市建設籌集資金總體渠道、城區道路橋梁總體帳戶、城市建設資金籌措所需土地的總儲備2地產集團建設用地的征用、土地收購儲備與開發整治；耕地占補平衡、危舊房改造與廉租房建設、社會文化事業重點項目建設3水控與水投集團授權范圍內的國有資產實行經營管理、特許經營主城區供排水、投資建設和經營管理利用國債的污水處理項目；新建大中型水源工程、供排水工程和污水處理工程、中小水電站的建設、水資源的統一開發和經營管理、推進