萬科城項目說辭提升說明：這份說辭補缺了之前說辭缺失的部分，并更新了一些新的市場部分的數據。讓銷售員能夠用更加及時的、更加有說服力的數據去傳達給客戶，拔高項目的價值，提升銷售員對項目價值的判斷，并傳遞給客戶。希望這份說辭對銷售同事的工作有所幫助。周邊物業價值的升值珠江酈城：珠江花城從06年開始至今期房單價上漲2.2倍，價格從3500元/㎡漲到現在8000元/㎡。06年3500元/㎡的房子，現在去買，肯定不會低于珠江花城現在在售期房的價格。沒有哪一位業主不希望搭著開發商的順風車，把價格賣高的。開發商都定那么高的價格，更別說已經住在里面的二手房業主了。整體而言，珠江花城6年時間升值2.2倍。我們比珠江花城更靠近瀏陽河、更靠近市中心。目前珠江已經開始珠江酈城的銷售。珠江酈城靠近鐵路，噪音很大，而且靠近小區后面，配套也延伸不進去，現在他們的價格要賣到8000以上，只是比之前多了地暖，就要8000的價格。從地圖上看，我們萬科城現在的房子才是最靠近市中心的房子，等到環球西路等通車，我們這邊上芙蓉路、去車站路、二環線都是非常方便的。珠江酈城往北延伸到撈刀河岸，撈刀河是個什么地方，沒有人氣，是荒地。城市再要往北發展，基本上是靠芙蓉路往北延伸，不是撈刀河。而瀏陽河就不一樣了，瀏陽河兩岸已經確定是修建風光帶，一期二期已經完成，萬科城這邊的瀏陽河風光帶也會在不久的將來建成。這也將大大提升萬科城這片地塊的價值。萬國城萬國城從09年1月開始至今期房單價上漲1.7倍，價格從3800元/㎡漲到現在6500元/㎡。萬國城明年還有20多棟高層待開發，這個項目肯定不會再跌破現有的價格往下走。而且明年萬科城賣完，這個片區就只剩下萬國城和珠江花城賣，價格肯定還會上揚，供需關系變了。片區發展變得成熟，配套的完善，人口的導入等等會讓整個片區的價格持續上揚。萬國城一期現在的二手房價格都不低于7500，比起一期剛剛購入的時候升值1.9倍。隨著萬科城的房子逐步賣完，萬國城的價格也不斷上漲。以前有萬科城，他們有壓力，因為我們的性價比高，他們是毛坯，性價比相對較低。現在萬科沒房子賣了，就剩下珠江酈城和他們pk了，珠江酈城的性價比不高，他們價格也在往上漲，整個這個片區的價值都在提升。但是單看萬國城這個項目，其實站在整個片區去說：萬國城是片區最大的項目，但從片區幾個項目的重要性來看，萬國城的作用卻不如萬科帶給片區的作用大。從他們的產品來說，科技產品，水土不服：萬國城整個小區定位科技住宅，確實他們的地暖、熱水很棒。但是在湖南這種氣候條件下，是水土不服的。當代置業這家公司是北京公司，他們的科技系統在北方是大大的有市場，但是他們沒有因地制宜，沒有很好的考慮到長沙的氣候環境，夏天很熱，冬天很長。他們的地暖只開兩個月；而且要5元/㎡，說白了，您自己還是要買個空調。那既然都要買空調，又何必多此一舉？再次，地塊發展空間小：三期那塊地北端靠近撈刀河，城市的自然擴張在那個地方停止，撈刀河北岸是什么地方？完完全全的沒有市政配套，一條道路都沒有的毛地。所以他們那里沒有商業，因為一般的人不會到那里去。撈刀河北岸不是城市自然擴張的方向，城北的自然擴張都是沿著芙蓉路走的，您仔細看看樓市地圖您就知道了，您買在萬國城三期，只能圖個清靜。在整個雙河板塊缺乏大型企業、大型事業單位的情況下，您的房子要在萬國城三期地塊，基本上是沒有租出去的可能，更不用說升值！再看看我們萬科城：萬科城從10年開始賣高層產品，價格從5800元/㎡一直到7000元/㎡，價格上揚幅度1.2倍。3年時間價格上揚1.2倍，這種速度是周邊項目比不上的。如果按照二手房的價格這算，一期我們業主5800多買入的房子，現在賣出去不低于8000元/㎡，您可以去問是不是這個行情。實際情況一期到目前為主還沒有業主表示要出手賣樓。您可以看到我們的入住率是非常高的，萬科城的發展速度、升值速度比周邊都要快。現在萬科城只剩下最后一點高層房子賣，深國投開工建設、華潤萬家馬上就要建設、珠江的商業馬上要開業，您可以去問問我們現在的業主，低于8000/平，他們會不會賣房子。兩年時間，平均每個平方賺1000多元，哪里還找得到這么好的生意？現在看著配套都起來了，生活氛圍都起來了，價值還在往上竄。短短一年時間，等到地鐵通車，這個地方沒有9000一個平方拿不下來。更何況整個片區以及沒有土地開發新的樓盤了。物以稀為貴，要買還是趁早好。如果您還要去看海洋半島，我勸您也不用去了。1、地段處于城市自然擴張的邊緣線，升值空間小：海洋半島東面、北面被瀏陽河包圍，南面直接被毛家橋水果市場隔斷，接著就是城郊棚戶區，西面是城市快速主干道；可以說那個地段基本上沒有發展的空間了。唯一或可以突圍的是南面的棚戶區，但要拆遷一個大型的水果市場、和大面積的棚戶區，成本非常高，現在基本上也沒看到政府對那個地塊有什么動作。另外海洋半島的交通通達性非常差。步行能到達的距離基本上沒有公交車可以坐。所以買在那里的客戶基本上都是四方坪附近的，歲數比較大，不想去其他地方的客戶，年輕人基本上不會考慮那個地方。2、開發商實力終究有限：海洋半島雖然是香港環球置業投資，但實際香港公司對這個項目并沒有投入更多的資金。這個項目從2010年開始開發，將近3年時間才建成兩棟房子，而且1#棟和9#棟將要已經接近交房，才開始建設2#棟和8#棟，因為他們要拿1#棟和9#棟賣的錢去建設2#棟和8#棟。真個項目只有11棟房子，開發周期卻非常長，這個項目要做完，估計還要3年時間。而反觀萬科城，我們只用了三年時間，就把項目做完了。這就是實力的體現，如果再碰上政策的調整，像海洋半島那樣的開發商很可能出現資金鏈斷裂，到那時開發商要撂挑子不干了，那也是說不準的事。3、配套匱乏：最現實的問題，海洋半島1#棟和9#棟馬上面臨交房，但是他們的業主現在找不到地方買東西；而且后期的工程量很大，很吵也很雜亂。在那里生活絕對沒有便捷度可言。周邊幾乎沒有能滿足生活需求的配套。他們自己的商業放在項目的最后去建設，項目要實現真正的“港式生活”的便捷醇熟，還需要很多年。北辰三角洲北辰的配套確實好，但只是服務少數人，他們從來不說這一點，所以才叫不解釋，因為實在不知道怎么解釋！看到江的只是少數人，在北辰D2看的都是定江洋，哪里還有什么江。8400的價格買毛坯，您鐵定是沖著學位去的。同樣面積的房子比萬科貴15萬以上，等于花15萬的錢買一個一次性的學位，這學位也太貴了點。其他的還有啥好說的呢？北辰11月4號開盤D2區5#棟，88的兩房，135的四房，160多的大戶型。同一面積產品總價比萬科貴15萬以上；同樣的總價，面積比萬科少20個平方還是毛坯的。看不到江，密度大，交房2014年！再者，北辰這個項目有500萬方的體量，開發周期特別長，一期都已經交房了，整個項目估計還得開發七八年，七八年時間，才能全部建設完成，整個小區的生活氛圍起來也要等到七八年之后了。這也是大項目的不好之處。北辰的樓都是40多層的。40多層的樓，承重墻都很多，毛坯房裝修改造空間不是很大。性價比真的不是很高。真正的居住舒適度其實并不好。恒大雅苑：恒大雅苑的房子最近也出了很多問題。業主的意見也比較大，網上也是沸沸揚揚的。最主要的是恒大雅苑明年6月都不會有新房子賣，后續的房子交房時間比萬科城還要晚整整一年多時間。他們那個地塊的升值空間也不大，周圍除了廣電也沒有大型的配套，生活便捷度不是很高，升值空間也不大。相比較萬科城而言，他們完全沒有優勢。二、華潤萬家大型商超對我們萬科城的意義參考華潤萬家超市的進駐無疑是我們項目價值提升的一個有力的支撐。再過一年深國投商業、珠江花城商業、包括我們自己的金mall坊商業街的成熟，為您房子的升值提供更堅實的基礎。這個有太多例子可以跟您說，就拿現在華潤萬家超市在長沙僅有的兩個店來說，他們周邊的房價都隨著超市的進駐往上漲的。華潤萬家湘府路店：湘府路華潤萬家旁二手房，都老社區、職工房，均價6300左右，靠紅星價格9000以上。比部分新盤都要貴1000左右。最主要就是因為華潤萬家商超的進駐，為片區的生活便利提供了非常大的方便，物業價值上升非常快。湘府路華潤萬家旁最主要的最核心的兩個新樓盤項目是華悅城和瓏璟臺。華潤萬家街對面的華悅城毛坯7000，比瓏璟臺高出15