【篇一：XX項目總體策劃方案】xxx項目總體策劃方案第一部分：項目市場調查報告一、調查說明（一）調查目的確定xxx項目區域概況，確定項目的市場定位，搞清在開發中不清楚的問題，對項目的可行性進行分析，并對項目的規劃設計提供建議和構想。（二）調查內容1、某市經濟發展狀況2、本項目周邊區域狀況調查3、同類競爭性項目調查4、區域消費者調查（三）調查方法搜集二手信息、現場調查法、問卷調查法（四）調查范圍以xxx為中心，周邊約1公里的區域。具體區域為某市經七路以北經一路以南，緯六路以東，順和高架路以西的區域。（五）樣本量1、商場/超市：8個2、寫字樓：6個3、目標客戶（問卷）：350份（六）調查時間：2004年5月25日~6月9日（七）研究方法：定性分析與定量分析相結合二、本項目經濟環境分析（一）2003年某市整體經濟發展狀況2003年，某市國民經濟快速發展。經初步核算，全市gdp達到1367.8億元，比上年增長14.5%。第一產業增加值105.0億元，增長5.0%；第二產業增加值599.6億元，增長18.0%；第三產業增加值663.2億元，增長13.0%。三次產業的比例為7.7：43.8：48.5。人均國內生產總值23632元（按現行匯率折算為2855美元），可比增長13.2%。同時，某市物價水平平穩回升。居民消費價格總水平比上年下降0.1%，降幅明顯縮小。其中：食品類、居住類、煙酒及用品類分別上漲0.9%?3?6%；衣著類、家庭設備及維修服務類、醫療保健和個人用品類、交通和通訊類、娛樂教育文化用品及服務類分別下降0.7%?4.3%。工業品出廠價格上升3.2%；原材料、燃料、動力購進價格上升11.2%。經濟和社會發展中存在的主要困難和問題是：經濟結構調整步伐不快；外向經濟依然薄弱；就業壓力仍然較大；城鄉居民收入差距擴大；社會保障體系尚需完善；保障水平有待提高等。（二）某市商業發展狀況2003年，某市全年實現社會消費品零售總額533.2億元，比上年增長15.6%。其中：批發零售貿易業零售額433.2億元，增長15.7%餐飲業零售額74.4億元，增長15.4%。按經濟類型分，國有及國有控股零售額83.6億元，增長9.3%；集體經濟零售額78億元，增長5.3%；個體私營經濟零售額302.6億元，增長19.6%；其他經濟零售額69億元，增長20.8%。連鎖企業商品銷售總額占全市社會消費品零售額的比重達24.6%，同比提高5.5個百分點。限額以上批零貿易業（指批發業年銷售額2000萬元以上和零售業年銷售額500萬元以上的企業）商品銷售額586億元，增長37.2%，連鎖商店商品銷售總額131億元，增長37.7%。（三）某市居民生活狀況與分析至2003年底，某市常住總人口582.6萬人，比上年增長1.3%。全市人口出生率9.43?，死亡率7.35?，自然增長率2.08?，機械增長率14.2%，其中市區凈遷入人口8.5萬人，增長1.4倍。全市男女性比例為102：1002003年在崗職工工資總額126.4億元，比上年增長12.8%；在崗職工平均工資16232元，增長12.8%。其中：中央屬單位在崗職工平均工資22394元，增長17.2%；省屬單位在崗職工平均工資20498元，增長14.1%；市級單位在崗職工平均工資14860元，增長11.0%；縣及縣以下單位在崗職工平均工資12488元，增長13.1%。2003年，城市市區居民人均可支配收入為11013元，增長9.1%；人均消費性支出8395元，增長7.4%。農民人均純收入3619.3元，增長7.9%；人均生活費支出2316.2元，增長8.5%。城鄉居民的消費結構發生較大變化，生活質量提高。城市恩格爾系數31.1%，農村恩格爾系數38.9%，分別比上年減少1.8和0.9個百分點。（四）結論某市近年來，經濟持續快速發展，商品市場繁榮興旺，人民的生活水平不斷提高，居民購買力不斷增強。這為本項目的開發提供了良好的大環境。三、本項目周邊環境分析（一）街區功能描述經過實地調查統計，在該區域內擁有城市主干道四條，分別為緯二路、經七路、經二路和經一路；擁有城市支道六條；擁有銀行、證券、保險等金融網點57個，擁有商場、超市、專業市場等大型商業場所共15個，擁有學校、書店、圖書館等文化教育場所18個，擁有各種休閑娛樂場所共42個，擁有寫字樓、賓館等商務機構30個。從絕對數量上分析，區域內商業場所的數量相對較少。由于泉城路商業街的商圈優勢逐步突出，加上該區域內人民商場、xxx商場的營業狀況每況愈下，商業中心逐步轉移到泉城路區域。以xxx商場和人民商場為兩極，由經四路地下商城相連接而組成的商業帶，成為某市的亞商業圈。同時，區域內金融機構和商務場所的迅速發展，使得人流、物流、資金流都在此集中。因此，該區域的商業中心地位正在下降，而作為中心商務區（cbd）的地位正在上升。（二）區域人文環境分析（四） 道路交通系統（五） 結論本區域道路干支交錯，可直達城市的各個區域，交通較為便利；區域環境狀況一般，現代化的建筑與老建筑相互交錯；居民素質較高，購買力較強；有較好的商業基礎，具備成為中央商務區的條件。因此，該區域比較符合本項目的條件。四、區域市場現狀判斷（一）本區域商圈范圍界定本區域商圈范圍可以向東、向北和向南延伸，東面可與人防地下商城、人民商場相連接，南面可以接上經七路的繁華地段，北面可以連通到火車站。本區域商圈的范圍基本上就是以經四路東段為主，以人民商場和xxx商場為兩端，輻射周圍區域的。篇二：項目整體推廣策劃方案（完整版）】項目整體推廣策劃方案第一部分：市場分析一、 項目基本情況：二、 項目細分市場（中高端花園洋房）市場基本情況分析：由于本項目屬于低密度、高品質花園洋房，項目自身設計和規劃具備較高的建筑品質和市場營銷定位。從目前重慶地區房地產中高端市場的情況來看，今年以來投放和進入市場的中高端花園洋房項目，相對去年同期，增長幅度很大。不少房地產商都將花園洋房項目作為其進軍高端市場的突破點，目前已經完成前期推廣和市場拓展的項目多達20余個。在秋交會上亮相的新項目也達到了10余個，不少項目在房交會上的表現都異常活躍，因此可以預見本年度重慶中高端花園洋房的市場競爭將異常激烈。同時，根據相關媒體所進行的市場調研來看，目前本地區相應市場的成交量也異常的活躍，體現出消費者對中高端花園洋房特別的鐘愛和熱情。三、細分市場（中高端花園洋房）推廣措施分析：?高撇脂營銷、推廣策略風行由于中高端住宅的特殊價值定位和推廣目標人群的不同，本地區的中高端花園洋房普遍采取了高撇脂的營銷、推廣策略，即采取高投入、高溢價的推廣策略，在項目入市階段便采取強勢的廣告推廣手段，對項目核心優勢和買點進行大規模的廣告宣傳和推廣，以達到先聲奪人、取得市場領先的目的。?電視廣告媒體開始占據媒體發布的主流從目前中高端房地產項目媒體發布和推廣的趨勢來看，大規模報版廣告投放的趨勢依然存在，但更多的開發商開始轉向于大型戶外廣告的投放、并嘗試通過電視、廣播電臺進行廣告推廣，熱播電視劇的片花廣告、黃金時段的房地產廣告的投放量在半年內有了大幅度的提升。四、細分市場（中高端花園洋房地產）發展趨勢：?單一品質訴求難以支持購買理由消費者對中高端房地產置業的訴求也更為多元化，如建筑外立面風格、社區環境景觀美學特征、成熟物業、品質物業等美學精神層面需求、舒適度需求已經成為越來越多中高消費者和投資人群關注的焦點。?整體規劃大型社區價值被受關注更多具備一定規模、整體規劃的大型高尚綜合社區項目逐步成為市場主流，造城的趨勢越來越為相當多數開發商所認可。項目整體規模越來越大，數百畝、上千畝的大盤，完整成熟城市社區、大配套概念已經為市場發展所接受。今年以來推出的奧林匹克花園、長青湖、建工未來城等項目已經表現出在這方面強勁的市場潛力。訴求項目的多層次價值詮釋，成功的功能定位、推廣定位、物業定位，賦予項目更高綜合品質，吸引消費者關注，越來越成為市場發展的主流。五、主要競爭樓盤分析：1、區位性競爭項目（主要針對鄰近區域如：大渡口、高新區、九龍坡區同品質、相似規模項目）?金科綠韻康城（總占地200畝）物業類別：花園洋房裝修狀況：毛坯建筑類別：高層、小高層物業地址：九龍坡高新區九龍園區（九龍坡公、檢、法旁）占地面積：130000平方米建筑面積：350000平方米容積率：2.89綠化率：42.15%總戶數：2178停車位：1089位項目定位：“純自然的品質生活”的高尚生態社區。優勢概念訴求：綠韻康城開啟居住5d-house全新標準項目特點優勢：6米挑高陽臺、寬戶型主要廣告推廣媒體：大型戶外廣告發布、大面積燈箱廣告發布、報紙廣告發布、整合推廣策略評估：借助大規模的戶外廣告發布充分展現開發商實力，通過廣場推廣、大型房交會推廣活動吸引大眾關注，利用階段性報紙廣告的發布告知項目信息，借助不同推廣媒體的各自優勢，實現項目知名度的迅速提升，在開盤前充分儲備客戶，實現項目成功營銷。?天驕美茵河谷（總占地1400畝）物業類別：高尚住宅裝修狀況：毛坯建筑類別：多層、別墅物業地址：九龍坡石橋鋪高新區高廟科技新區開發商：中城聯置業售樓處地址：九龍坡區石橋鋪高新區高廟科技新區容積率：2.50綠化率：37.40%項目特點優勢：異國風情、德國風格建筑特色、強調環境品質主要廣告推廣媒體：報紙廣告發布、主題推廣活動、電視廣告整合推廣策略評估：通過廣場推廣、大型房交會推廣活動吸引大眾關注，利用階段性報紙廣告的發布告知項目信息，強調循序漸進的推廣策略，注重針對性的廣告媒體投放，力求以品質制勝，由于項目體量大、開發周期長，因此長期的市場推廣戰略成為其整合的關鍵。2、規模性競爭樓盤

?重慶奧林匹克花園（總占地3753畝）物業類別：高尚住宅裝修狀況：毛坯建筑類別：花園洋房物業地址：渝北北部新區金山大道、機場路交匯處（經開區管委會交通狀況：旁）交三條城市主干道圍合（210國道、金開大道、金山大道），距龍頭車火車站1公里，離解放碑6公里，即將建設的輕軌三號線交通狀況：從旁經過開發商：重慶奧林匹克花園置業有限公司容積率：1.20建筑面積：2500000平方米總戶數：20000綠化率：55%樓層狀況：940套,其中808套花園洋房,122套連排別墅,10套獨立別墅周邊配套:內部配套：攀巖墻、壁球館、體操館、羽毛球館 強大運動、休閑、健康配套中、小學：泛教育模式：三位一體的立體教育商場。商業配套，一站式居家生活建材設備:通訊：智能化系統，adsl和ip兩種寬帶接入方式項目定位：在充分理解城市發展與重慶奧林匹克花園總體規劃的基礎上，重慶奧園在定位上強調項目與城市的關系，突出項目在城市鮮明、獨一無二的城市新功能中心定位，以區別于城市已形成的和正在規劃中傳統的商務區、居住區。重慶奧園以居住、運動、教育、商業等部分組成，篇三：錦州項目整體策劃方案】本公司與貴公司就外貿*銘座項目的代理銷售具有合作意向，為了讓貴公司對本公司的基本情況、銷售模式、管理模式、銷售執行等各個方面能有比較深入的了解，本案將從以下幾個方面加以闡述：企業介紹項目分析策劃方案項目定位及推廣策劃項目定價策劃方案項目開盤活動策劃方案

產品及物管建議企業介紹訂訂訂訂l=J公司自進入房地產市場以來，引進了先進的關系營銷模式，即一對一的行銷方式，以行銷的終極銷售形式替代傳統的坐銷形式，將銷售的效果最大化，另外，公司結合國情，摸索出一套對中國房地產行業之有效的營銷策略及管理模式，不斷的創造出驚人的業績，在地產銷售代理中獨樹一幟，樹立了良好的口碑。用和我們合作過的開發商的話講：銷售是房地產開發項目成功的關鍵，搞開發必須找銀行，找到銀行不如找市場，找到我們就等于找到了銀行加市場。公司從成立之初即制定了立足拓展北方市場的發展戰略。從2005年開始，先后參與沈陽、長春、吉林、營口、錦州市等多個項目的銷售代理，公司員工現已發展100多人，專業銷售人員超過80人。至此，公司所有同仁秉承“抱團打天下”l=J的團隊精神，通過不懈的努力，讓公司更加的壯大逐漸走向成熟。第一部分：華鑫鴻業的經營方式：全程服務商d”、「d”、「（1）房地產項目發展顧問：我們將以量化的分析、科學的判斷，為開發商的土地及開發項目提供廣泛而專業的意見。（2）房地產項目產品策劃：我們為開發商解決項目開發的核心問題，確定項目的外立面、戶型配比、戶型面積、平面布置、戶型特色等產品的細節，最終設計出真正符合市場需求的產品。（3）房地產項目營銷策劃：我們為項目制定切實可行的營銷方案并組織實施，以實現預定的營銷目標。（4）房地產項目銷售執行我們的銷售執行力，是開發商資金回籠最強有力的保障。（5）房地產項目售后服務：售后服務是項目品牌的延續，我們以誠待人，本著對客戶負責的態度，積極、熱情地為業主服務，真正讓業主感受到始終不變的態度。第二部分：華鑫鴻業歷程華鑫鴻業公司自2005年進入房產市場以來，摸索出一套對中國房產行之有效的營銷策略及管理模式，不斷的創造出驚人的業績。曾經成功的參與策劃和銷售過的樓盤有：2004年4月沈陽怡然雅居2004年8月萬麗城2004年9月丁香湖畔新城2005年5月沈陽市三博大廈2006年5月撫順市千鑫花園2006年12月松原市松海明珠2006年12月沈陽市前進花園2007年4月松原市福地居2007年5月長春市東門商業市場2007年8月長春市紅大嘉園2008年7月沈陽市北苑綠州2008年8月營口市興隆家園2008年12月沈陽市長安家園2009年5月沈陽市北陵家園2009年8月沈陽市馨麗康城2009年9月沈陽市愛國家園2010年12月沈陽市玉麟家園2011年5月營口永安家園2011年8月營口清河灣2012年8月錦州市春天花園2012年9月錦州義縣東方明珠2012年12月錦州市天寶華府2013年1月錦州市天賜良緣2013年3月沈陽市東郡華府公司自成立以來一直本著“新情合作、粉碎自私、鐵的紀律”的企業理念和“聲音一致、方向一致、步調一致”的企業經營理念形成了一支有著軍事化的精干隊伍，并以此立足于為客戶提供滿意的項目和產品服務，至今為止成功運作過十多個項目。公司創業之初便整合了數位地產營銷界專業人士的加盟，并結合其自身的各大企業運營的國內最先進房地產經營理念和中國房地產市場的實際情況，獨創了一套非常適合中國房地產市場的、行之有效的與一般代理公司完全不同的營銷策略及完善的管理模式。在公司多年的成長中，不斷經過改進和自我完善，公司會繼續開拓創新、穩健經營，不斷提高和發展房地產策劃、營銷代理兩大主業，為將華鑫鴻業公司發展成為房地產營銷專家而努力。華鑫鴻業企業精神：主要為以下兩個方面。員工參股制在21世紀人才競爭的年代，人才是企業發展最核心的支柱，是決定一個企業良性發展、快速發展的重要因素。但往往國內很多大中型企業發展到一定周期后，