業主委員會培訓課件匯報人：XXX2024-01-28業主委員會概述業主委員會的權利與義務業主大會的籌備與召開物業管理費與公共收益的管理業主委員會的日常工作與溝通技巧業主委員會的換屆與解散contents目錄業主委員會概述01CATALOGUE定義：業主委員會是由物業管理區域內的業主代表組成，代表業主利益，向社會各方反映業主意愿和要求，并監督物業管理公司管理運作的一個民間性組織。業主委員會的定義與職責職責召集和主持業主大會。修訂業主公約、業主委員會章程。業主委員會的定義與職責決定聘請物業管理企業。對物業管理企業提出建議和要求。審議物業管理企業財務收支情況。協助物業管理企業落實各項管理措施。對住戶開展多種形式的宣傳教育。業主委員會的定義與職責0102業主委員會的定義與職責對業主和物業使用人違反《業主公約》的行為進行處理。監督物業管理企業依照物業服務合同的約定，履行物業服務合同。成立條件：同一個物業管理區域內的業主，應當在物業所在地的區、縣人民政府房地產行政主管部門或者街道辦事處、鄉鎮人民政府的指導下成立業主大會，并選舉產生業主委員會。但是，只有一個業主的，或者業主人數較少且經全體業主一致同意，決定不成立業主大會的，由業主共同履行業主大會、業主委員會職責。業主委員會的成立與選舉選舉流程所在區物業行政主管部門審查后，對符合條件的，指導成立業主大會籌備組。籌備組負責起草“業主大會議事規則”、“管理規約”和“業主委員會選舉辦法”，并征求業主意見(業主大會成立之日起20日內)，同時組織投票選舉產生業主委員會。由建設單位或一個物業管理區域五個以上業主聯名向所在區物業管理行政主管部門提出書面申請。業主委員會的成立與選舉業主委員會有一定的財產。業主委員會經房地產行政主管部門登記備案。業主委員會是依法成立的。業主委員會有自己的名稱、組織機構等。業主委員會能承擔民事責任。業主委員會的法律地位0103020405業主委員會的權利與義務02CATALOGUE業主委員會有權對小區內重大事項進行決策，如制定和修改管理規約、選聘和解聘物業服務企業等。決策權業主委員會有權監督物業服務企業的服務質量，對其服務行為提出意見和建議。監督權業主委員會代表業主對小區共有部分享有所有權，對共有部分產生的收益享有管理、使用和處分的權利。財產權業主委員會的權利執行決議業主委員會應當執行業主大會的決議，為業主提供優質的服務。遵守法律法規業主委員會應當遵守國家法律法規，維護業主的合法權益。接受監督業主委員會應當接受業主、物業使用人、街道辦事處、鄉鎮人民政府以及房地產行政主管部門的監督。業主委員會的義務委托與被委托關系01業主委員會代表業主與物業服務企業簽訂物業服務合同，委托物業服務企業對小區進行專業化管理。監督與被監督關系02業主委員會對物業服務企業的服務質量進行監督，確保其按照合同約定提供服務；同時，物業服務企業也有權對業主委員會的工作提出建議和意見。協作關系03業主委員會與物業服務企業應當相互協作，共同維護小區的和諧穩定，提高小區居民的生活質量。業主委員會與物業公司的關系業主大會的籌備與召開03CATALOGUE確認業主身份，確定業主在業主大會上的投票權數；確定首次業主大會會議召開的時間、地點、形式和內容；做好召開首次業主大會會議的其他準備工作。確定業主大會的召開時間、地點和議程；選舉產生籌備組，負責籌備工作的具體實施；籌備組組織起草《業主大會議事規則》和《管理規約》；010402050306業主大會的籌備工作業主大會的召開程序由籌備組或業主委員會組織召開；核實到會業主身份，確認其投票權數；形成業主大會決議，并由到會業主簽字確認；提前通知業主大會會議召開的時間、地點和議程；按照《業主大會議事規則》和《管理規約》的規定進行表決；將業主大會決議及時公告。業主大會決議應當經專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意；業主大會決議應當及時公告，公告內容包括決議事項、表決結果等；業主對決議有異議的，可以在公告期內向籌備組或業主委員會提出書面意見；籌備組或業主委員會應當及時對異議進行處理，并將處理結果告知相關業主。01020304業主大會的決議與公告物業管理費與公共收益的管理04CATALOGUE物業管理費的構成收費標準制定費用收取方式使用范圍及審批流程物業管理費的收取與使用包括基礎服務費、公共設施維護費、綠化養護費等。可采用定期收取、預收款、后付款等多種方式，確保費用及時足額收取。根據小區規模、服務等級、設施設備等因素，合理制定收費標準。物業管理費應用于小區日常維護、管理等支出，使用前需經過業主委員會審批。包括小區廣告收入、停車費收入、公共設施出租收入等。公共收益來源收益分配原則使用范圍及審批流程收益公示與監督按照業主大會或業主委員會的決定，合理分配公共收益。公共收益應用于小區公共設施建設、維修、更新等支出，使用前需經過業主委員會審批。定期向業主公示公共收益收支情況，接受業主監督。公共收益的分配與使用監管主體監管措施信息公開處理違規行為物業管理費與公共收益的監管01020304由業主大會或業主委員會負責監管物業管理費與公共收益的收支情況。采取定期審計、專項檢查等方式，確保費用收取和使用合規。定期向業主公示物業管理費和公共收益的收支情況，保障業主知情權。對違反規定的行為，如挪用、侵占等，依法依規進行處理，并追究相關責任人的責任。業主委員會的日常工作與溝通技巧05CATALOGUE選聘、解聘物業管理企業，與物業管理企業訂立變更或者解除物業管理服務合同；依照有關規定籌集、使用和管理維修基金；組織召開業主大會或業主代表大會，并報告物業管理的實施情況；業主委員會的日常工作

業主委員會的日常工作審定物業管理企業提出的年度工作計劃、物業管理服務費的預算和決算；聽取業主、物業使用人的意見和建議，監督物業管理企業的管理服務活動；執行業主大會或業主代表大會的有關決定；業主委員會的日常工作接受業主、業主大會、物業管理行政主管部門的監督；履行物業服務合同中約定的其他職責。在與物業公司溝通前，業主委員會應明確溝通目標，確保溝通內容圍繞目標展開。明確溝通目標在溝通過程中，雙方應相互尊重，理解對方的立場和觀點，避免產生不必要的誤解和沖突。保持尊重與理解業主委員會應提前了解相關政策和法規，收集業主的意見和建議，以便在溝通中更有針對性地提出問題。充分準備為了確保溝通的準確性和有效性，業主委員會應記錄溝通過程中的重要信息和雙方達成的共識。記錄溝通過程與物業公司的溝通技巧與業主的溝通技巧傾聽業主意見加強宣傳和教育及時反饋保持透明和公開業主委員會應積極傾聽業主的意見和建議，關注業主的需求和訴求，確保業主的權益得到保障。對于業主提出的問題和建議，業主委員會應及時給予反饋，告知處理結果和后續跟進措施。業主委員會應定期向業主公布工作進展和財務狀況，確保業主對委員會的工作有充分的了解和信任。通過宣傳和教育活動，提高業主對物業管理相關法規和政策的認識和理解，促進業主與委員會的溝通和合作。業主委員會的換屆與解散06CATALOGUE候選人提名業主可以自薦或推薦他人作為新一屆業主委員會的候選人，需符合相關規定和條件。提前通知業主委員會應在換屆前一定時間內，向全體業主發出換屆通知，告知換屆的時間、地點、程序等相關事項。選舉籌備成立選舉籌備小組，負責選舉的組織、宣傳和監督工作，確保選舉的公正、公平和公開。選舉結果公示選舉結束后，應及時公示選舉結果，并報相關部門備案。召開業主大會在指定時間和地點召開業主大會，進行候選人的介紹、辯論和投票選舉。業主委員會的換屆程序解散程序由相關主管部門或法院依法作出解散決定，并通知全體業主和相關部門。清算公告清算組應及時發布清算公告，告知全體業主和相關債權人申報債權和債務。清算組成立在解散決定作出后，應成立清算組，負責處理業主委員會的財產和債權債務等問題。解散條件業主委員會在任期內出現嚴重違法違規行為、喪失履行職責能力或其他法定解散事由時，應當解散。業主委員會的解散條件與程序清算組