適應人口數(shù)量和結(jié)構(gòu)變動的剛性住房需求研究-以上海市為例（下）

上海市未來住房需求最主要來自常住流動人口。常住流動人口戶均規(guī)模小于戶籍人口的戶均人口，且常住流動人口中集體戶比例遠高于戶籍人口，會進一步影響到上海市住房需求結(jié)構(gòu)，例如今后住房需求會更加小型化，對集體性住房的需求會增加，等等。住房作為最基本的民生保障，全國各城市都有自己的基本住房目標。住建部2009年的規(guī)劃是人均住房建筑面積30平方米，各大城市的規(guī)劃標準雖然呈現(xiàn)一定的差異，但人均住房建筑面積基本穩(wěn)定在30－35平方米（見表2）。《上海市住房發(fā)展規(guī)劃》規(guī)定2020年上海市人均住房建筑面積要達到35平方米。當然，各級城市的規(guī)劃主要針對的對象是城市市民，未將流動人口考慮于內(nèi)。部分城市的具體規(guī)劃中，將流動人口人均住房建筑面積維持在市民水平的一半左右，如深圳。因此，本文即分別按照常住人口人均住房建筑面積要達到35平方米；常住人口中戶籍人口和常住流動人口人均住房建筑面積要分別達到35、15平方米兩種方案，計算隨人口變遷帶來的基本住房需求面積情況。按照常住人口人均住房建筑面積35平方米的標準，本市住房建筑面積基本需求將由2011年的83704萬平方米增長到2015年的96015萬平方米（見圖3）。如果常住人口中戶籍人口和常住流動人口人均住房建筑面積分別按照35、15平方米的標準，本市總住房建筑面積基本需求將由2011年的63832萬平方米增長到2015年的68470萬平方米，年均增長1.7%。新組建家庭且購房的主要在30－34歲人口年齡組，家庭戶裂變最快。但戶籍人口中該年齡組人口增長動力不足，致使本市戶籍人口新增住房剛性需求下滑，也可以說未來戶籍人口的住房需求動力是很不足的。對比戶籍人口的住房需求存量和流量，“十二五”期間剛性住房存量需求稍有增長，由2011年的513萬套增長到2015年的516萬套，剛性住房流量需求每年保持在6萬套左右（見圖4）。同樣地，按照一戶一套房的標準，2011年常住流動人口的基本住房需求存量約348萬套，2015年增長至482萬套。按照每年新增常住流動人口形成的家庭戶數(shù)，常住流動人口的基本住房流量需求每年維持在33.5萬套左右（見圖5）。上海市人口空間結(jié)構(gòu)郊區(qū)化包括：流動人口向郊區(qū)集聚；戶籍人口向郊區(qū)集聚。戶籍人口往往是常住地是郊區(qū)或邊緣地區(qū)，其戶口所在地還在中心城區(qū)。所以我們對分區(qū)域的剛性住房需求進行預測時，必須分不考慮人戶分離和考慮人戶分離兩種情況分別預測。不考慮人戶分離的情形下本市剛性住房需求套數(shù)。剛性住房需求增長幅度較大的有寶山區(qū)、松江區(qū)、嘉定區(qū)、奉賢區(qū)、浦東新區(qū)等，集中在近郊區(qū)和遠郊區(qū)。剛性住房需求套數(shù)呈現(xiàn)負增長的有閔行區(qū)、虹口區(qū)、長寧區(qū)，以中心城核心區(qū)為主（見表3）。因流動人口主要流向郊區(qū)，郊區(qū)剛性住房需求很大比例是常住流動人口形成的家庭戶。同時戶籍人口中集體戶的比例遠低于常住流動人口，因此，上海主要的集體戶住房需求也將集聚在郊區(qū)。2015年，浦東、寶山、嘉定、松江、青浦、奉賢等區(qū)縣的常住流動人口家庭戶甚至超過戶籍人口家庭戶。此外，這些區(qū)縣也是集體戶類型住房需求最旺盛的。未考慮人戶分離和考慮人戶分離情形下本市剛性住房需求套數(shù)的對比。黃浦區(qū)、盧灣區(qū)、靜安區(qū)等區(qū)在考慮人戶分離后，人口剛性住房需求銳減，其中，黃浦區(qū)由26.5萬套降至15.2萬套，盧灣區(qū)由12.9萬套降至9.5萬套，靜安區(qū)由10.6萬套降至6.8萬套。而近郊和遠郊部分區(qū)縣來自人口家庭戶和集體戶的住房需求則有所增加。尤其是黃浦，2015年考慮人戶分離和未考慮人戶分離的住房需求比為0.57（見表4）。未來上海市常住人口的快速增長主要來自外來常住流動人口，因此上海市未來的基本住房需求動力主要來自外來人口。上海市戶籍人口剛性住房需求在現(xiàn)有住房存量保障下，供需壓力將明顯減緩。外來常住流動人口的剛性住房需求將成為城市住房需求的主要動力。基于外來人口的特性，未來上海市人口住房購買性剛性需求比例將降低，相應的以租賃等形式的剛性住房需求旺盛，且多以低檔小戶型住房需求為主。同時，外來常住流動人口中集體戶人口增加，集體式公寓等住房類型的剛性需要相應增加。5適應人口數(shù)量和結(jié)構(gòu)變動來加強城市住房供求管理的對策建議第一，重視對存量住房的調(diào)整，推動存量住房的公共租賃和私人租賃。上海根據(jù)公安局登記的住房，2010年上海市有1020萬套，而同年人口為2300萬人，這說明上海現(xiàn)有的住房套數(shù)總體上是能夠滿足自身的住房問題。當然住房的面積離住房規(guī)劃目標和人們居住需求還有較大差距。僅從住房套數(shù)已經(jīng)基本滿足常住人口剛性需求來說，解決城市住房問題的第一條策略，是推動住房在市場中流通配置。減少空置率，將存量的住房充分調(diào)動起來。目前對城市住房管理來說，存在租售比例的不恰當，住房市場過分強調(diào)住房購買的市場，但是對于租房的市場可能不完善。對存量結(jié)構(gòu)如何充分發(fā)揮作用，對短期而言，租房是投入較少，并緩解住房困難的重要途徑。而從國際經(jīng)驗來看，租賃住房也是解決住房問題的重要手段。因此對于城市租房供求管理來說，既要解決增量問題，也要通過各種調(diào)控政策，使住房的存量能夠充分釋放出來。對于房屋租賃市場的法規(guī)要更加完善，推動住房存量市場的調(diào)整，也應該適應人口結(jié)構(gòu)的變動推動住房調(diào)整。例如隨著人口老齡化，帶來人口變動型的住房積壓。老年人口家庭規(guī)模減少，但是老年人口可能還相對具有較大的住房面積。因此可以探索在尊重老年人口住房需求的基礎(chǔ)上，推動老年住房的調(diào)整置換，推動老年住房的倒按揭體制，使老年人口可能將部分多余的住房流轉(zhuǎn)到市場上進行銷售和租賃。近年來，上海開始推行“拼房養(yǎng)老”的現(xiàn)象，也開始出現(xiàn)老年人口將住房租賃出去住到養(yǎng)老院的情況。從這個意義上來說，充分推動老年人口住房資產(chǎn)的流轉(zhuǎn)，不僅有利于提高老年人口經(jīng)濟收入，也有利于解決城市存量住房的合理利用問題。第二，建設(shè)更緊湊的城市和進一步推動城市更新，仍然是解決城市住房供求問題的主要手段。在城市住房供求壓力下，人們直覺的認識是需要增加土地供應，以及增加土地利用中用于居住用地的面積。但是由于上海土地的限制，在不同的模型中，我們發(fā)現(xiàn)，即使用相對比較高水平的新增土地供應，土地供給和住房建設(shè)也并不能充分解決上海由于住房改善所需要的土地供應需求。因此，為了滿足城市住房的需求，上海更應從存量土地入手，增強郊區(qū)和新城地區(qū)的土地容積率，從而可以在單位土地面積上建設(shè)更多的住房。容積率的整體提高，一方面是新增住房建設(shè)可以增強容積率。另外，對于一些容積率較低的破敗社區(qū)，也可以通過加強城市更新改造的辦法增加容積率，可以在單位土地面積上解決更多的人口居住。上海的郊區(qū)和新城的容積率仍然是較低的。通過容積率提高和改善住房，增加住房供給，是未來上海城市住房供給的主要途徑。在城市更新的過程中，也往往伴隨著突出的利益沖突和利益矛盾，如何協(xié)調(diào)利益矛盾，并在此過程中提供足夠的高質(zhì)量住房，仍然是上海城市發(fā)展面臨的重要挑戰(zhàn)。第三，推動上海乃至長三角地區(qū)同城效應的發(fā)揮，以更好地解決上海的住房問題。上海的人口集聚是和整個長三角地區(qū)經(jīng)濟結(jié)構(gòu)的平面化和同質(zhì)化化相聯(lián)系的。上海的經(jīng)濟結(jié)構(gòu)并沒有明顯高于周邊城市，都是以制造加工業(yè)為主體。上海的經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)沒有形成制高點，上海和長三角地區(qū)的產(chǎn)業(yè)鏈關(guān)系沒有充分形成一個生產(chǎn)鏈條。因此，在長三角地區(qū)能夠就業(yè)的人口，也可以在上海找到就業(yè)，目前的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)對勞動力需求是和長三角地區(qū)是一樣的。那么，上海具有較好的工作環(huán)境和社會環(huán)境、較好的法治環(huán)境，對勞動者權(quán)益的保護和福利保障水平相對較強，因此雖然上海的生活成本更高，但仍然對于勞動力有很強的吸納作用。我們總是利用行政的方式來進行人口總量調(diào)控，但是十五以來，一直到十一五期間都發(fā)現(xiàn)這個手段是沒有用的，所以基本上海城市人口管理也基本放棄了這種行政性人口調(diào)控的辦法，只是在戶籍改革上仍然保留著最后的杠桿，但是戶籍制度對于人口總量調(diào)整又基本上沒有用處，反而對城市管理帶來巨大的政治正確的壓力。也就是說，上海沒有一個基于市場的手段對人口結(jié)構(gòu)進行良好的調(diào)整。因此對于人口調(diào)控和解決居住住房問題，根本的辦法是在產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)上進行調(diào)整，上海率先實現(xiàn)發(fā)展方式的轉(zhuǎn)型，使其產(chǎn)業(yè)發(fā)展對勞動力需求和長三角其他地區(qū)形成區(qū)分，也就能通過產(chǎn)業(yè)升級帶來人口結(jié)構(gòu)調(diào)整升級，并一定程度上緩解人口集聚和對住房的壓力。長三角同城一體化的發(fā)展為解決上海地區(qū)的住房形成機遇。在長三角地區(qū)由于交通設(shè)施一體化以后，長三角城市的同城化效應越來越強，那么在上海工作的人口就不一定居住在上海，可以通過軌道交通，使在上海就業(yè)的人口由相當部分的人口居住在上海以外，例如居住在昆山。例如在東京市內(nèi)工作的人口基本上有一半以上在東京市以外居住，而在在東京都工作的人口有超過30%在東京都以外居住，他們每天通過新干線來實現(xiàn)通勤。因此解決上海就業(yè)人口的住房問題，就不一定在上海解決，在長三角同城的視野下解決上海的居住問題。上海可以為這部分在上海以外居住的人口提供住房補貼，這對于上海的財政投入來說更加經(jīng)濟。另外，為了鼓勵人口向新城發(fā)展，上海可以為居住在新城的人口提供交通補貼，以促進人口向周邊新城集中，并通過新城發(fā)展增強容積率來更好地解決人口分布和人口居住的問題。參考文獻：1.Mankiw，N.Gregory&DavidN.Weil.TheBabyBoom，TheBabyBust，andtheHousingMarket.NBERWorkingPapers2794.NationalBureauofEconomicResearch，Inc2.Myers，Dwell（ed.）.HousingDemography：LinkingDemographicStructureandHousingMarkets（SocialDemography）.UniversityofWisconsinPress.20093.蔣耒文任強.中國人口、家庭戶與住房需求