近期土地新政對房地產企業的影響

一、土地新政對房地產企業的影響在近期的房地產宏觀調控中，土地政策扮演了越來越重要的角色。土地政策的調整雖然不單單是針對房地產企業，但是房地產企業受到的影響無疑是最大的。從目前的情況來看，對于不同的企業，政策影響的大小也有所不同。綜合分析起來，有以下幾個方面的直接影響：1．拿地困難國土資源部2002年11號令《招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權規定》下發前，一些開發商通過關系低價拿地，造成了國有資產流失。11號令下發后，開發商必須通過政府公開的土地情況獲取信息，在市場上公平競得土地。從此，沒有實力的開發商就不能像原來那樣輕易地獲取土地。前不久的“國六條”已經明確“科學確定房地產開發土地供應規模，加強土地使用監管，制止囤積土地行為”。這無疑使得以往囤積土地卻無力開發的企業，不得不面對被收回土地的悲慘結局。現在不但土地供應總量被控制，土地供應方式也更加規范了。許多業內人士都預測，不久的將來將有大量的房地產企業退出市場。2．資金趨緊2004年，國土資源部在全國范圍內就地價與房價問題，做了專門的調研，最后的統計數字顯示，結合國內32個主要城市的數據，從全國的平均水平來看，地價因素只占商品房成本的23％。而2005年中國房地產協會的一組數據顯示，在我國房價構成中，地價占40％，地價在房價中起主導作用。可見新的土地出讓金制度以及土地供應政策的調整已經直接導致了房地產企業的買地成本的直線上升。土地政策出臺的另一個重大影響是土地交易方式的改變，這將帶來房地產企業開發模式的改變，相應的房地產企業的資本金也需要隨之擴張。房地產開發將從短期資金開發變成長期資金開發。目前，中國的資本積累已經到了一定程度，外資進入中國的渠道業已打通，土地新政將直接導致企業之間資本實力的競爭。對于以往融資渠道單一的企業來說，在信貸政策已經趨緊的時候，土地門檻的提升無疑更加收緊了資金鏈。3．規劃調整2006年的“國六條”減少了對于房價的指向性，更多地把目光關注到了對于住房結構的調節。這就從原來的單純直接調控房價，深入到了通過調節居民住房結構的需求、比例進而達到調節房價的目的，并把不同需求的住房要求加以了區分對待。最新的土地政策規定開發項目70％的土地要做90平方米以下的戶型，這表明未來的方向就是小戶型，引導顧客理性消費。這對于正處在規劃階段的房地產項目來說，必將帶來很大的影響。原有規劃的調整不可避免，相應的市場定位及營銷思路等等一系列項目運作計劃將被打亂。4．風險加大雖然開發成本的上升可以通過抬高房價來保證企業贏利。但是，“國八條”、“國六條”的連續出臺使得市場出現了觀望，不少房價虛高的城市，比如上海、杭州都出現了不同程度的房價下滑。這時，土地成本的上升無疑加大了項目的開發風險。許多早幾年在市場形勢大好的時候高價拿地的企業，此時已經叫苦不迭。二、房地產企業的戰略調整在2005年的土地政策中，無論是從緊供地、節約用地，還是土地市場治理整頓，主要還是圍繞執行《國務院關于深化改革嚴格土地管理的決定》(國發[2004]28號)開展的。而在“國六條”中，土地政策與其他經濟政策的聯系更加密切，大大增強了政策的可操作性和影響力。房產商要想在新的政策下立于不敗之地，必須對企業內部管理的各個層面進行調整，以減少土地政策變化對開發商戰略實施的負面影響。1．企業戰略層面政策環境的嚴厲使得企業整合的時代提早到來。同時，對于更多的房地產商來說，建立合理的土地儲備計劃應對土地供應調整是當務之急。(1)強強聯合國家嚴控資金和土地使得出現不少企業有錢沒地或是有地沒錢。與融資渠道相比，拿地的方式顯得更為單一，企業間的資源整合有時是具有極其重要的戰略意義的。2005年3月萬科與南都合作，使得萬科的土地儲備超過1000萬平方米。這非常有利于完善萬科跨區域發展的戰略布局，同時增加其持續的競爭能力，鞏固萬科的行業龍頭地位。(2)并購重組一些企業為了戰略性的發展目標，也紛紛進行并購和重組。在競爭環境中，房地產企業不但可以大魚吃小魚，也可以小魚聯合起來吃大魚。因為對于小企業來講，拿地將更加困難。如果不想退出市場，重要的方法就是聯合起來并購資金鏈出現問題且有大量土地儲備的大型房地產企業，進行聯合開發。這樣，既可以分擔風險，又可以整合優勢資源。(3)土地儲備土地供應政策的變化使得繼續在房地產業發展的開發商必須建立一個短期、中期、長期的土地儲備計劃，土地儲備數量要和企業的能力相適應，還要考慮政策走勢、資金承受壓力和開發周期等問題。以往盲目買地、坐等土地升值的日子已經一去不復返了。隨著土地市場的發展，應該說土地融資的創新模式才是未來發展的需要。2．土地開發層面國家嚴控土地供應導致土地價格波動，市場前景的不明朗使得企業必須采取謹慎的投資策略，挖掘土地增值空間，適當轉移投資目標；并且學會整合市場資源，有效地開展土地的開發利用。(1)謹慎拿地一直以來，對于中國大多數的房地產開發商來說，所謂公司的核心競爭力就是拿地，我國以往的土地協議出讓政策使土地成為開發商賺錢的核心。“8．31”之后，土地實行“招拍掛”，一切都透明化了，就更需要在拿地的時候具備先知眼光，這是企業取勝的法寶。在土地要素環節，應堅持理性儲備的原則。一方面理性地物色合適的地塊，不盲目圈地；另一方面預見性和前瞻性地實現低成本擴張。(2)挖掘土地增值潛力房地產商要大力挖掘土地改變用途的潛力，也就是要尋找可以改變用途的地塊來進行項目策劃，然后制定一些開發的計劃或者意向，主動納入政府的出讓計劃中。(3)轉移投資目標國家發展新農村的政策使得廣大房地產商可以考慮開辟新的投資領域。比如小城鎮的整體建設以及衛星城的建設。小城鎮大戰略，這是國家一直倡導的，以后也不會變，在這里隱含著無限的商機。(4)股權交易、合作開發實行股權交易、合作開發可以規避新政策對于交易方式、開發時間的限制。比如對于那些急于獲得土地的開發商，可以收購持有土地的房地產或者其他企業股權的方式，間接得到土地；對于那些手中有地、但在2年內又沒有計劃或者沒有能力開發的開發商，可以采用合作的方式與其他企業一起開發。3．項目運作層面土地政策緊縮、市場不穩定使得不少企業開始變得浮躁起來。其實越是在這個時候，越要沉住氣。應始終把項目策劃和產品營銷放在首位。只有高品質的產品和有效的營銷手段才是企業立足的根本，也是企業的利潤保證。(1)產品做精土地價格上升使得企業不得不抬高房產價格以保證利潤。在獲得土地大家幾乎平等的情況下，只有練內功、做精品、提高品位、做新概念，才能在競爭中勝出。這就要求房地產商打破以往“短、平、快”的開發思路，在項目前期力爭在規劃上有所突破。同時在戶型設計、園林景觀、科技化等方面做到精益求精，全面提升產品的附加值。(2)彈性