精品文檔-下載后可編輯年《房地產估價案例與分析》點睛提分卷22022年《房地產估價案例與分析》點睛提分卷2

問答題（共5題，共5分）

1.甲公司有一建筑面積為50m2的臨街首層店面，已出租，現擬以該店面向銀行申請抵押貸款，委托乙房地產估價機構對其抵押價值進行評估。甲公司提供了臨街地段結構、朝向相同的3個臨街首層店面的成交情況，具體如下：

1、你認為乙房地產估價機構應要求甲公司提供哪些估價所需的資料？

2、若將上述3個交易實例選做可比實例，對它們進行建筑物實物狀況修正，你認為應考慮哪些主要因素？

2.××資產評估公司擬對海淀區××村××路69號的北京××綠色安全食品物流港一期工程5D商鋪的抵押現值進行評估，估價委托人提供了估價對象的《房屋所有權證》和《國有土地使用證》，產權證記錄磚混結構，估價師實際查勘為鋼混結構，估價對象《房屋所有權證》未記載建筑物的建成年份，估價委托人告知沒有租賃權、抵押權、典權等他項權利限制，請問估價都要做哪些假設？

3.2022年5月，甲公司將其擁有的一幢登記用途為辦公用的臨街房出租給乙公司，租賃期限為20年。租賃合同約定，租賃期滿后所有裝修與房屋一同由甲公司無償收回。乙公司承租后，將該房屋裝修改造成酒樓，并加蓋了廚房，現該區域被列為征收范圍，某房地產估價機構接受委托對該房屋進行征收估價。

1、征收估價中如何考慮甲、乙雙方鑒訂的租賃合同？

2、征收估價中如何確定該房屋的用途、面積？

3、征收估價中如何考慮甲公司的裝修補償？

4.張某計劃用自有閑置資金100萬元購買一套房屋用于長期投資，擬持有一段時間后轉售。某房地產經紀機構向其推薦了市場價格均為100萬元的兩套房屋，一套為普通住宅，另一套為酒店式公寓。經了解，普通住宅的市場租金為5000元/月，酒店式公寓按70000元/年的固定收益委托經營。張某認為，普通住宅的投資回報率是5000×12/1000000＝6%，而酒店式公寓的投資回報率是70000/1000000＝7%，所以選擇購買酒店式公寓。

1、張某的選擇是否正確？

2、針對兩類物業不同的投資經營特點，注冊房地產估價師可以從哪些方面為張某投資決策提供專業建議？

5.房地產估價師王某接受委托對某房地產的抵押價值進行評估。

1、王某可通過哪些渠道獲得估價所需資料？

2、抵押估價報告的結果報告中需要進行變現能力分析，變現能力分析應該說明哪些內容？

3、估價技術報告應說明哪些內容？

單選題（共10題，共10分）

6.王某于1999年在某城市中心城區購買了一幢6層的百貨大廈，為保證正常經營，于2022年初進行了重新裝修。2022年初，王某委托房地產估價機構評估該大廈的市場價值，評估結果為800萬元。一年后王某因病去世，臨終前留下遺囑：總價值800萬元的大廈由其一兒一女平均繼承。為此，該大廈處分前兄妹倆達成書面協議：妹妹獲得該大廈的一、二層，哥哥獲得三至六層。

若結合周邊類似房地產價值分析，該大廈一至六層的價值比例關系為：1：0.7：0.6：0.5：0.4：0.3，則哥哥應向妹妹支付補償款（）萬元。

A.11.43

B.11.77

C.22.86

D.23.53

7.王某于1999年在某城市中心城區購買了一幢6層的百貨大廈，為保證正常經營，于2022年初進行了重新裝修。2022年初，王某委托房地產估價機構評估該大廈的市場價值，評估結果為800萬元。一年后王某因病去世，臨終前留下遺囑：總價值800萬元的大廈由其一兒一女平均繼承。為此，該大廈處分前兄妹倆達成書面協議：妹妹獲得該大廈的一、二層，哥哥獲得三至六層。

兄妹倆處置該房地產需要辦理的房屋所有權登記手續為（）。

A.房屋所有權注銷登記

B.房屋所有權初始登記

C.房屋所有權變更登記

D.房屋所有權轉移登記

8.王某于1999年在某城市中心城區購買了一幢6層的百貨大廈，為保證正常經營，于2022年初進行了重新裝修。2022年初，王某委托房地產估價機構評估該大廈的市場價值，評估結果為800萬元。一年后王某因病去世，臨終前留下遺囑：總價值800萬元的大廈由其一兒一女平均繼承。為此，該大廈處分前兄妹倆達成書面協議：妹妹獲得該大廈的一、二層，哥哥獲得三至六層。

若哥哥將其房地產出租后，又與銀行簽訂了抵押合同，并委托房地產估價機構評估，則房地產估價師在抵押估價報告中應提示（）。

A.該房屋租賃關系不能對抗已登記的抵押權

B.如未通知承租人，則該抵押合同效力待定

C.如不辦理抵押登記，該抵押合同無效

D.如處置該抵押物，該租賃合同對受讓人依然有約束力

9.為了公共利益的需要，政府對某小區作出了征收決定，甲房地產估價機構被選定為征收評估機構。被征收人王某在征收范圍內有一處住房。

下列關于房屋征收估價相關規定的表述中，錯誤的是（）。

A.被征收房屋價值評估時點為房屋征收決定公告之日

B.評估房屋征收價值時需要考慮抵押、查封等因素的影響

C.用于產權調換房屋價值應包括用于產權調換房屋及其占用范圍內的土地使用權和其他不動產的價值

D.對被征收房屋價值的補償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產的市場價值

10.為了公共利益的需要，政府對某小區作出了征收決定，甲房地產估價機構被選定為征收評估機構。被征收人王某在征收范圍內有一處住房。

對房地產估價機構的選定程序應當是（）。

A.由征收部門對備選估價機構進行綜合評分，根據評分結果確定

B.由被征收人推選的代表對備選評估機構進行綜合評分，根據評分結果確定

C.由征收部門與被征收人協商，協商不成的，由征收部門采取公開方式確定

D.由被征收人協商，協商不成的，由征收部門組織被征收人投票以得票多的當選或采取搖號、抽簽等隨機方式確定

11.為了公共利益的需要，政府對某小區作出了征收決定，甲房地產估價機構被選定為征收評估機構。被征收人王某在征收范圍內有一處住房。

若選用比較法作為其中一種估價方法，則關于比較法估價的說法中，錯誤的是（）。

A.類似房地產的市場價格是指被征收房屋的類似房地產在交易時點的平均交易價格

B.類似房地產的實際成交價格以真實成交、可以質證或者房地產交易登記的實際成交價格為依據

C.將被征收房屋與類似房地產進行交易情況、市場狀況、房地產狀況的比較和修正，確定比準價格

D.根據類似房地產價格，采用簡單算術平均法、加權算術平均法確定被征收房屋最終估價價格

12.為了公共利益的需要，政府對某小區作出了征收決定，甲房地產估價機構被選定為征收評估機構。被征收人王某在征收范圍內有一處住房。

若被征收人王某對估價結果有異議，應當自收到估價報告之日起（）日內，向原房地產估價機構申請復核估價。

A.3

B.5

C.10

D.15

13.A市B房地產開發公司在城市規劃區內通過出讓方式取得了一塊土地的使用權，在簽訂的土地使用權出讓合同中規定，此土地按照城市規劃為住宅用地，需進行商品住宅建設。B公司通過調查研究，發現將臨街的部分土地用于商業將更具市場潛力，同時也會對其后的商品樓帶來升值作用，遂向規劃部門提出建設二層商業中心的申請，申請最終得到批準。現開發公司已完成商業中心的建設，住宅已建至地上10層，欲以該在建工程申請抵押貸款，委托C二級房地產估價機構，進行了在建工程評估。

3.采用假設開發法估價時，應按照（）前提進行估價。

A.自己開發

B.溢價轉讓

C.被迫轉讓

D.自愿轉讓

14.A市B房地產開發公司在城市規劃區內通過出讓方式取得了一塊土地的使用權，在簽訂的土地使用權出讓合同中規定，此土地按照城市規劃為住宅用地，需進行商品住宅建設。B公司通過調查研究，發現將臨街的部分土地用于商業將更具市場潛力，同時也會對其后的商品樓帶來升值作用，遂向規劃部門提出建設二層商業中心的申請，申請最終得到批準。現開發公司已完成商業中心的建設，住宅已建至地上10層，欲以該在建工程申請抵押貸款，委托C二級房地產估價機構，進行了在建工程評估。

2.該在建工程的抵押面積為（）。

A.住宅和商鋪可銷售面積之和

B.住宅和商鋪可銷售面積之和扣除回遷面積

C.住宅和商鋪可銷售面積之和扣除回遷面積和公建面積

D.住宅和商鋪總規劃建筑面積之和

15.A市B房地產開發公司在城市規劃區內通過出讓方式取得了一塊土地的使用權，在簽訂的土地使用權出讓合同中規定，此土地按照城市規劃為住宅用地，需進行商品住宅建設。B公司通過調查研究，發現將臨街的部分土地用于商業將更具市場潛力，同時也會對其后的商品樓帶來升值作用，遂向規劃部門提出建設二層商業中心的申請，申請最終得到批準。現開發公司已完成商業中心的建設，