豪宅項目要素支撐分析豪宅產品亮點打造第一部分：豪宅的支撐要素分析第二部分：豪宅的亮點提升第三部分:豪宅的社區價值構建31144報告內容頁碼豪宅的支撐要素分析一、豪宅客戶的基本價值取向環境豪宅板塊價值取向獨特性頂級服務尊貴生活私密性基本價值取向豪宅項目核心競爭力矩陣社會自然(環境)表現的（外在風格/人文）內在的(功能,思索,體驗)華僑城傳統豪宅水榭花都第五園本項目有山海資源，自然環境的外在表現可以形成項目的核心競爭力之一本項目若能打造高爾夫景觀，引入水系，可以形成雙核競爭力湯臣一品頂級豪宅的發展歷程不同城市對于豪宅的定義與該城市豪宅所處的發展階段有關本項目建議在充分滿足尊貴感的前提下，盡量創造人文價值頂級豪宅的三級支撐元素頂級升華人文價值項目獨特人文氣質的融合與展現關鍵條件尊貴感配套、產品本身、頂級物管服務營造尊貴享受精細化體驗精細化、專享化的硬件定制與配套基礎條件產品創新市場產品亮點創新資源占有稀缺自然資源板塊豪宅板塊頂級豪宅不僅僅依靠自然資源、板塊優勢、產品、配套服務等營造，更需借助人文價值的提升，用最巧妙地人文氣質與自然景觀融合，打造獨一無二的城市名片級作品，原創價值，不可復制！豪宅發展趨勢一：高層加別墅的組合模式在高層與別墅的關系處理上——主要通過景觀水系對兩組團形成分割與聯系；通過高層架空，實現社區景觀對建筑的滲透，為社區內部打開視野，減少高層對別墅的壓迫感。高層區+別墅區組合模式在高層與別墅的營銷節奏控制上——以別墅產品入市，利用其市場稀缺性，以高品質、高形象占位市場，提升項目整體形象，同時成為其他產品的價值標桿；聯動別墅，依托于別墅形成的高端形象，強勢入市。豪宅發展趨勢二：創新理念引領消費者創新產品理念及提升舒適度指標在高層產品設計層面上——高層產品借勢，戶型面積與產品素質定位均有提升；通過戶型設計的創新與改良，對項目整體形象進行深化與提升。其他配合策略——通過項目核心展示區與產品樣本展示區的營造，打動客戶；通過服務品質的到位展現以及不斷提升，承接項目高形象，推動銷售。舒適度及配套指標的表現要點——深入客戶內心，做出超越客戶心理預期的需求設施；能夠通過展示讓客戶感知價值的硬件設施。豪宅發展趨勢三：個性化的服務和體驗獨有的特色服務和體驗物業管理的體現出來的尊貴——體察人性是服務之本,呈現高檔圈層客戶人士生活風格;對尊貴的理解不同，實現服務的個性化、特色化。服務從客戶踏足項目的第一時間就已經開始——創建全新的服務體驗流程和標準.把項目的價值點納入體驗環節之中，帶給客戶愉悅的過程和回憶。豪宅產品的亮點提升二、豪宅的分類：住宅從大的類型來分，有獨立住宅(即通常所說的別墅類住宅)和集合式住宅(即高層式住宅)北京星河灣別墅類豪宅上海湯臣一品高層類豪宅由于要評判別墅類住宅的豪華程度，應該考慮其室外環境，比如自然山水、每戶占地面積等方面的資源占有情況；而對高層豪宅主要看其每戶的室內建筑面積及裝修標準正是基于這兩類住宅的評判標準完全不同，所以對豪宅的評述應該分兩類：獨立型豪宅(別墅豪宅)及集合型豪宅(高層豪宅)高層豪宅的亮點提升Part2.1高層類豪宅：必須有舒適度和尊貴感的突破，人造環境是關鍵三個層面人造環境的營造是關乎高層豪宅居住舒適度優劣的關鍵因素設計層面1技術層面2心理層面3包括建筑外觀，戶型的外觀、別墅化的戶型室內空間、園林景觀、垂直交通等方面。高層豪宅在這些方面均應比普通高層住宅有較大的突破和創新包括在結構體系、構造體系和機電設備體系方面的創新環保、節能、自然健康的高新技術的采用，迎合精英人士的高尚生活理念采取一些特殊手段使高層豪宅讓人覺得物有所值甚至物超所值，豪華看得見在入戶方式、形態組合等方面追求獨門獨戶的感覺。既有空中別墅的內在品質，又有不讓公建的豪華氣派外觀高層豪宅亮點提升方式（1/7）：建筑風格現代簡約風格，海浪般的流線型，體現濱海風情顏色：淺色調，如銀色，與高層大面積的觀景玻璃成為一體，營造一種明亮的格調造型：板式建筑，頂端不建議設立標志性屋頂，運用“天際獨立獨立屋”的概念打造“天際私家花園”用材：以石材和玻璃為主要用材線條：流線型，高層下的園林規劃也以流線的線條打造，與高層線條協調高層入口示意圖香港貝沙灣立面高層豪宅亮點提升方式（2/7）：充足的室內外停車位，對于購買豪宅類產品的人士而言，應考慮戶均擁有2-3部私家車地面停車場影響社區美觀與整潔度，一般用于臨時停車地下停車庫有充足車位，且設有從地下車庫通往上部建筑的內部電梯上海翠湖天地御苑地面停車場上海翠湖天地御苑規劃戶數：651戶車位比：1：0.5蘭溪谷二期規劃戶數：537戶車位比：1：1.3深圳招商半山海景蘭溪谷地下停車場高層豪宅亮點提升方式（3/7）：大面積、多功能空中花園，即能夠形成景觀，又可以滿足露天私人聚會每戶帶有超大露臺，可布置為空中花園，不計入面積，對客戶有較大吸引力空中花園設有獨立的防盜電子刷卡入戶電梯圖片來源：廣州花都凱旋門實景考察圖空中花園獨立入戶電梯高層豪宅亮點提升方式（4/7）：景觀最大化，大面積的落地窗、大露臺和弧形觀景陽臺，設置觀景浴室，強調景觀視野的開放性270度觀景陽臺觀景浴室大面積落地窗高層豪宅亮點提升方式（5/7）：頂層復式作為高層產品中的亮點，在頂層打造若干“天際獨立屋”，提升整個高層產品的形象借鑒香港新鴻基凱旋門的做法，在頂層打造天際獨立屋，建泳池、花園等，成為一個絕佳的私人生活空間和觀景臺高層豪宅亮點提升方式（6/7）：局部體現奢華—對大堂、客廳、門窗等客戶直接感受之處采用頂級用材和配置，給客戶奢華體驗樣板房的門、主臥、浴室、客廳等視覺易見空間使用頂級裝修，裝修標準以牌示或者紙質資料向客戶展示公共空間著重體現空間的開闊性，彰顯豪氣圖片來源：北京星河灣裝修實景圖“好鋼用在刀刃上”高層豪宅亮點提升方式（7/7）：技術層面采用高科技，體現智能化和環保節能，迎合低碳、節能的主流價值觀與松下、海爾、美的等商家合作，聯合打造低碳節能家具系統，形成社會影響力上海淡水灣花園戶型客廳餐廳南北通風主臥獨立衣帽間三室兩廳155㎡雙陽臺普通高層價值提升（1/6）：必須保障主臥室帶衣帽間、客廳和餐廳南北通透、南北雙陽臺設計兩室兩廳148㎡無陽臺北京POPMOMA戶型可以自由分隔的空間將生活創意化，但卻忽略了基本功能的配置享受型城市豪宅144－170普通高層價值提升（2/6）：大面寬、短進深，二梯三戶房型設計房型端正，多處采光，每套主臥帶衣帽間30m面寬10m進深179m284m2170m22/2/1+4/2/2+4/2/2房間采光充足仁恒河濱花園（上海）普通高層價值提升（3/6）：錯躍式設計，讓空間更為情趣化客廳上兩步后到達生活空間，保障功能區域與生活區域互不干擾，餐廳肩負了起居室功能。靚達名邸（樂山市）180m2京潤珍珠（海南）北京棕櫚國際高層三室兩廳158㎡

增加傭人套房設計次臥室轉角窗設計主臥室飄窗設計普通高層價值提升（4/6）：玄關增設小衣帽間改善主臥和次臥窗設計、增加傭人套房，讓生活更實用化上海東方曼哈頓尚東區三室兩廳156㎡玄關設置衣帽間普通高層價值提升（5/6）：多處贈送露臺和飄窗，入戶花園等既美觀又實用116m2270度轉角飄窗設計，品味愜意生活105m2跳送6M超高空中露臺，半贈送入戶花園，體現一種廊院生活恒立聽海花園（深圳）普通高層價值提升（6/6）：露臺跳送，并較好解決其私密性問題，使露臺更實用152m2入戶花園露臺和主臥露臺跳送155m2超大露臺，通過百頁或凸窗來提高露臺私密性空中庭院，三個空間共享155m2金地香蜜山（深圳）大平層產品價值提升（1/5）：主臥觀景、雙工人房設置、多梯入戶、闊綽宴會廳雙工人套房設置主臥觀景設計五步電梯，主家獨立擁有兩部湯臣一品（上海）434m2大平層產品價值提升（2/5）：闊綽宴會廳與露臺融合、多廳設計容納男女主人不同活動空間、設置可變更空間工人房可變更空間進行大型宴會的可分可合空間華府天地（上海）450－460m2大平層產品價值提升（3/5）：90平米觀景圓廳將客廳價值放大、家庭起居室配置讓生活更私密，可考慮在樓王產品中設置90平方米創意圓廳可舉行晚宴涵蓋了鋼琴的附屬空間盛大金磐（上海）起居室301m2家庭起居室大平層產品價值提升（4/5）：復式設計、客廳挑高、設置洗衣房適當增加別墅房型的功能200平方米的設計考量了客廳挑高、主臥觀景等附加功能200m2140m2躍層上空客廳中凱城市之光(上海）洗衣房330m2嘉里華亭(上海）大平層產品價值提升（5/5）：主臥室270度景觀陽臺與增設空中院館空中院館270度觀景陽臺空中院館可改成一書房轉角觀景陽臺別墅豪宅的亮點提升Part2.2別墅豪宅亮點提升方式1：儀式感塑造，建筑外觀要沉穩而大氣，氣派的門廊形成儀式感，反襯其主人的地位門廊-溫哥華森林門廊別墅外觀意向圖2別墅外觀意向圖1氣派的門廊形成儀式感，反襯其主人的地位別墅豪宅亮點提升方式2：后退式的建筑布局，將主要度假活動空間放在面海的一面，對景觀要求不高的操作區放在最前面花園活動區居住區操作區

布局說明充分考慮居住者的行為習慣，強化了活動空間的景觀打造通過水池、花園、圍墻增加景觀進深，彌補海景的缺陷長條型泳池增強了景觀的參與性居住區以人造水景為主，參與性強別墅豪宅亮點提升方式3：建筑主體采用分離式設計，通過連廊或泳池相互連接，實現完全的主客分區、動靜分區Two-BedroomGardenEstateThree-BedroomGardenEstate占地面積1,076~1,230m2占地面積1,662~2,068m2客人活動區傭人活動區公共活動區主人活動區注：戶型圖為普吉島悅容莊平面圖別墅豪宅亮點提升方式4：客廳、臥室、浴室采用“大開間寬面寬”的設計方式，將室外景觀資源最大化引入視野別墅豪宅亮點提升方式5：可引入水系營造山間流水別墅的感覺,使得海景、山景、水景融為一體，達到三重層次的景觀效果菲利普.賴特設計的流水別墅臨山獨棟別墅區也可考慮在面海的一面打造室外面海泳池，營造雙重海景的視覺效果別墅豪宅亮點提升方式6：個性化功能：靈活設置多功能空間（收藏間或紅酒窖等），滿足客戶的個性化需求多功能空間的功能設置體現業主的個人喜好和專屬享受室外活動空間可預先設置供業主聚會的設施（如燒烤架等）考慮到部分企業客戶的需求，多功能空間需要在設計上有一定的靈活性會議室收藏間紅酒窖燒烤架別墅豪宅亮點提升方式7：社交功能營造，設置會議室、多間客房（全套間）、多個停車位、藝術品儲藏室會議室客房地面大型車庫藝術品收藏室別墅豪宅亮點提升方式8：標桿營造，選擇1-2棟打造標桿樓王產品，挑出去做平臺，平臺上的一樓設置大型無邊際泳池深圳天麓八區挑空層泳池設計圖頂層可觀景的月光浴吧標桿別墅是本項目的一個形象和價值雙標桿產品，在產品打造上使之成為本項目的亮點這類型的產品本身數量不多，建議多花成本打造跳空平臺，設置雙泳池，頂層浴室設置“月光浴吧”等案例—產品創新帶來溢價：流水別墅、長城腳下的公社，創意概念創造項目溢價具有初始的、原型的，超越時間的質地，建筑造型和內部空間達到了沉穩，堅定的效果；座落于巖崖之中，壁爐以自然山巖砌成的，以瀑布形成的雄偉的外部空間；在材料使用上，所有的支柱都是粗獷的巖石，所有混凝土的水平構件，看來有如貫穿空間，地坪使用沉重巖石，尤以懸挑的陽臺為最。流水別墅長城腳下的公社由12名亞洲杰出建筑師設計建造的私人收藏的當代建筑藝術作品；項目策劃人和投資人積極推動12名亞洲建筑師設計建造出極富當代精神的私人住宅榮獲威尼斯雙年展“建筑藝術推動大獎”手提箱張智強（中國香港）家具屋坂茂（日本）怪院子嚴訊奇（中國香港）案例—香蜜湖1號：奢華極致定義豪宅標準，創造項目溢價空間分類品質要素居住細節居住空間豪宅的闊綽尺度客廳廳寬5.1-6.6米；主臥寬度4.2-6.6米；餐廳寬度3-3.8米（同時適宜的居住空間）功能區隔式的布局主仆嚴格區分/主客分區（會客廳與家庭廳分別設置）/主人私享（獨立書房/獨立起居室）功能空間常規功能高層雙花園/鉆石型景觀餐廳/主臥衛生間雙洗手臺獨特的配套功能獨立曬衣房/私家泳池/酒窖/多個不同功能的會客廳/生活陽臺外設置設備平臺/智能電梯直接入戶設計公共空間汽車汽車大堂/1：1.68的停車位會所多個有落差連接的無邊際泳池/健身設施其他大堂/豪華電梯廳/高轎電梯奢華關鍵點：奢華廳寬，主客仆嚴格分區，豪華雙大堂，智能入戶電梯豪宅的社區價值構建三、社區價值構建園林價值構建富人度假生活示范社區配套功能物業管理社區功能價值構建度假/居住為一體適合度假性增值服務園林景觀體系園林景觀Part3.1園林景觀:采取對稱、尊貴和大氣的中央景觀，其他支點景觀精致活潑、以小見大河道節點的私家水岸處理入戶路的道路線行處理私家水岸小品水岸庭院的展示中央景觀對稱、尊貴、大氣園林景觀：多種喬木、灌木等植被搭配，形成四季景觀；大片綠地形成開闊視野；保留通向海邊的景觀通道注重項目園林景觀的層次感，強調景觀主軸線、景觀節點的設計，保留通向海邊的景觀通道道路設置曲折，配合植被的自然隔斷，形成移步換景的效果極具震撼力的景觀節點入海棧道多種植被搭配大片的開闊綠地園林景觀：架空層的功能與外部園林形成結合和互動，將社區園林的景觀引入建筑內部功能細節興奮點1、功能設施2、架空層園林1、豪宅的架空層不適合為住戶提供聚人氣的運動和活動空間；2、豪宅的架空層園林與外部園林形成結合和互動，豪宅的架空層園林可以當作一個小園林來進行設計1、私密感和領域感2、外部園林對于建筑內部的延伸深圳日月府深圳皇御苑園林景觀：利用本項目有部分山地的特點設置有坡度的景觀小徑，這也是對于親地生活的一種完美體現圖片來源：深圳圣莫利斯項目配套Part3.2配套設置的總體原則：通過會所的奢華體現項目高端形象，其他配套根據具體需要設置高端項目配套主要通過會所（銷售中心）來展示高檔次、強體驗感，其他配套根據項目規模及周邊配套設置項目名稱會所商業教育醫療運動對本項目啟示香蜜湖1號★★★

★項目規模較大，配套以會所為主，高檔次，體驗感強。星河丹堤★★★★★規模較大，配套以滿足業主需求為主，會所面積較大，檔次較高圣莫麗斯★★★★★規模較大，配套以滿足業主需求為主，會所檔次高。麥卡倫地★★

★★規模較小，配套以會所為主。高級會所設施建議：建議本項目會所主要功能設施集中于高檔次的健身保健和餐飲會議A健身休閑設施恒溫游泳池健身室，臺球、按摩池，桑拿，蒸汽浴水療纖體美容SPAB餐飲會議設施C其它設施紅酒雪茄吧大堂吧臺……——提供私人健身教練及保健顧問服務——提供宴會訂制和私房菜上門服務引入高檔餐廳如湖庭、名軒，成為上流人士聚餐宴會的好去處根據項目周邊的配套情況，可以考慮設置雙會所，彌補配套的不足A1區A2區會所一會所二案例：深圳圣莫利斯項目針對項目地塊狹長及周邊配套較少的特點，項目設置了雙會所規避配套劣勢A3區深圳圣莫里斯分區圖物業服務體系Part3.3國內外服務體系案例-觀瀾高爾夫：觀瀾高爾夫大宅豪澤會服務體系；從居家到商務接待，服務細致入微，盡顯尊貴豪澤會會員服務體系（一）王室會員生活卡：

準入證，打折卡，享受社區設備（四）室內家居服務：

A.專業酒店式家居清潔

B.草坪維護

C.專業工程維修.保養

D.業主家政和維修服務項目

E.業主洗衣服務

F泳池養護（六）商務和禮賓服務：

A信息咨詢服務

B商務服務：提供過場所和相關硬件配套承辦商務會議，提供翻譯，商務秘書服務

C接送服務：提供機場碼頭車站接送服務

D代叫出租車服務

E訂票服務：飛機票，火車票，船票等

F鮮花預定服務：上門插花，綠色植物租用

G代繳公共事業費

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