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房地產調控政策與

市場走勢分析

2021年4月一、2021以來國家出臺的調控政策與市場反映回憶一〕年初國家對抑制房價過快上漲采取的調控政策。2021年底，為阻止國內房地產市場下行趨勢，應對世界金融危機給中國經濟帶來的影響，在各地出臺了刺激住房消費政策根底上，根據中央統一部署，年末國家出臺一系列政策和措施，在較短的時間推動了房地產市場的企穩上升。對于提振信心、活潑市場、促進住房消費和投資、帶動相關產業的開展、增加國家財政和稅收收入、保障國民經濟的穩定增長都起到了積極的促進作用。4但隨著形勢的開展，2021年下半年，房地產市場出現了一些新的問題。開始是一些城市因市場供不應求出現房價上漲，進而引發投機性購房抬頭入市，由此使得供求矛盾擴大，在這些城市產生幅度較大的房價非正常上漲。5 據國家統計局和國家開展改革委數據，2021年7月開始，70個大中城市新建商品住房價格 同比：止跌上升，且漲幅逐月擴大。12月上漲9.1%，漲幅比上月擴大2.9個百分點，其中13個城市漲幅超過10%，22個城市漲幅在5%-10%； 環比：3月開始持續上漲，12月上漲1.9%，漲幅比上月擴大0.4個百分點。 二手住房價格同比上漲6.8%，環比上漲1.0%。6

70個大中城市新建商品住房二手住房價格各月同比增幅7

70個大中城市新建商品住房二手住房價格各月環比增幅8局部城市房價上漲過快的主要因素：一是成交量擴大以后，供給缺乏〔12月末40個重點城市新建商品住房累計可售面積大約可供9個月的銷售量，其中溫州、南昌缺乏3個月銷售，南京、蘇州、合肥、鄭州、南寧、重慶、成都缺乏4個月銷售〕。二是大戶型、高檔住房價格漲幅明顯，帶動房價整體上漲。三是局部城市土地供給相對缺乏，增加對房價上漲的預期，引發“地王〞的樓面地價超過周邊房價，推動房價更快上漲。9 四是流動性充裕，資金通過各種渠道進入房地產市場，投資、投機性購房再度活潑。 突出表現為大戶型、高價位住房成交占比和外地個人購置新建商品住房面積占比的明顯提高。 四季度，40個重點城市144平方米以上新建商品住房成交面積占成交總量的比例為23.6%，比一季度提高5個百分點；外地個人購房面積占比為29.2%。10 五是局部房地產開發企業捂盤惜售、囤積房源，哄抬房價。 全國尚有未處置的閑置開發用地1萬公頃。有些上市或準備上市的企業出于資本市場的考慮，將土地儲藏作為高估資產、擴大市值的方式，并不急于開發。既造成土地資源的浪費，也影響后續的商品房供給。11

黨中央、國務院對房地產市場出現的問題高度重視，2021年底國務院召開常務會議認真研究，提出在保持政策連續性和穩定性的同時，加快保障性住房建設，加強市場監管，穩定市場預期，遏制局部城市房價過快上漲的勢頭。12

一〕2021年年初調控政策的下發——產生了較快的效果1.政策制發——總體穩定，適度調整1月7日國務院辦公廳印發了?關于促進房地產市場平穩健康開展的通知?〔國辦發〔2021〕4號〕，提出要進一步加強和改善房地產市場調控，在鼓勵和支持居民合理住房消費同時，抑制投資投機性購房，促進房地產市場平穩健康開展。13

黨中央、國務院對房地產市場出現的問題高度重視，2021年底國務院召開常務會議認真研究，提出在保持政策連續性和穩定性的同時，加快保障性住房建設，加強市場監管，穩定市場預期，遏制局部城市房價過快上漲的勢頭。14 主要政策措施： 一是增加普通商品住房和保障性住房有效供給。加快中低價位、中小套型普通商品住房建設，增加住房建設用地有效供給，提高土地供給和開發利用效率； 二是加大差異化信貸政策執行力度，繼續實施差異化的住房稅收政策，合理引導住房消費，抑制投資投機性購房需求；15 三是加強防范風險和市場監管。加強房地產信貸風險管理，繼續整頓房地產市場秩序，進一步加強土地供給管理和商品房銷售管理，加強和改進房地產市場統計、分析和監測； 四是加快推進保障性安居工程建設，力爭到2021年末，根本解決1540萬戶低收入住房困難家庭的住房問題；五是落實地方各級人民政府責任。要進一步健全和落實穩定房地產市場、加快解決低收入家庭住房困難的工作責任。16 2.房地產市場形勢——短期內產生較快效果 1〕住房成交量環比下降 1-2月，全國商品房銷售面積達7155萬平方米，同比增長38.2%，增幅同比回落3.9個百分點。其中商品住房銷售6343萬平方米，同比增長36.6%，增幅同比回落7.3個百分點。17

據住房與城鄉建設部部對40個重點城市的監測，

1月新建商品住房和二手住房成交日均面積環比分別下降39.5%和40.7%。

2月環比又分別下降38.5%和41.6%。18

40個重點城市新建商品住房二手住房各月成交面積192〕商品住房價格環比漲幅回落 據國家統計局和國家開展改革委數據，70個大中城市新建商品住房和二手住房價格環比漲幅， 從1月開始回落。2月，新建商品住房和二手住房價格環比漲幅分別比上月回落0.4個和0.5個百分點。20

70個大中城市新建商品住房二手住房價格各月同比增幅21

70個大中城市新建商品住房二手住房價格各月同比增幅223〕房地產開發投資增幅明顯提高 據國家統計局數據，2021年1-2月，全國房地產開發投資3144億元，同比增長31.1%，增幅比上年同期提高30.1個百分點。 其中，商品住宅開發投資2233億元，同比增長32.8%，增幅比2021年同期提高32個百分點。23

全國房地產開發投資增幅24 2021年1-2月，商品房 新開工1.49億平方米，同比增長37.5%； 施工20.97億平方米，同比增長29.3%； 竣工6101萬平方米，同比增長8.2%。 全國房地產開發企業購置土地2407萬平方米，同比增長11.2%； 完成土地開發1567萬平方米，同比下降40.8%。從1－2月份的情況看，*投機性購房短期在退市，*市場節奏有所放緩，*供求矛盾有所緩解，*房價漲幅呈現趨緩。26在1月22日溫總理召開的征求政府工作報告專家座談會上，我就促進房地產市場健康開展提出了5點建議：27 一是保持政策的穩定性，以穩定市場、穩定預期、穩定價格。房地產市場健康開展的標志是“供求根本平衡，結構根本合理、價格根本穩定〞。李克強副總理第一次到建設部就強調提出要穩定市場、穩定價格。28回憶和反思2004年以來房地產市場跌宕起伏的經驗和教訓，建議參照1998年在朱總理、溫總理直接領導下，由俞正聲同志牽頭，組織有關部委集中40多人前后用了半年時間研究房改一攬子政策的做法，組織專門人員集中力量加強對房地產業開展規律與長期政策的研究。 以通過長期政策的穩定實施，以及建立在把握房地產業自身開展規律根底上的促進其健康開展的長效機制的建立健全，盡量防止調控政策的頻繁出臺而引發市場反復出現的較大波動。29二是加強對不同地區的分類指導。不同地區的房地產市場處于不同的開展階段，尤其東北局部地區和中西部很多地方目前房地產市場還處于起步和培育階段，與沿海興旺地區存在的問題不盡相同。對房價的漲幅也不能一概而論，一些欠興旺的中小城市每平方米房價僅1000多元，年漲幅5—10％，只漲50—100元，而特大城市房價上漲就會到達1000—2000元。30在調控政策的制定與實施時，應考慮地域的差異，盡量防止全國一刀切的做法。一方面要防止將北京、上海、杭州、深圳等城市出現的問題覆蓋到全國；同時，一些國際化大都市確實有其特殊性，對北京、上海、杭州、深圳等城市出現的問題不能孤立地看，要放到城鎮化戰略中綜合研究，提出解決的思路。31 目前好的資源和產業不斷進入特大城市，人口會繼續積聚，而受土地資源等限制，住房供給的增長是有限的。因此，這些城市住房供求矛盾還會加大；在這種情況下，如果簡單地要求其降低房價，其結果可能涌入的人會更多，大城市的負擔會越來越重，矛盾還會加劇。32 三是切實改善房地產市場供求關系。房價的上漲和下跌從根本上是由供求關系決定的，當前，協調好短期的供給調控和長期需求增長之間的關系十分重要。在調控中，應牢牢把握市場供求關系的根本平衡，尤其要對供求關系的變化趨勢作出中長期分析。33從需求看，我國處在工業化、城鎮化、市場化、國際化進程加快開展階段，住房的剛性需求客觀上將持續存在。幾次調控的結果可以看到，一些政策出臺后，媒體炒作房價會大跌，市場處于觀望，一段時間成交量會明顯萎縮。但是政策稍有松動，被壓抑的住房需求會在很短的時間內爆發。34 開始入市的根本都是自住性和改善性住房需求，隨著需求的反彈和市場的上升，供不應求的矛盾逐步凸現，帶來房價出現較快上漲。當房價漲幅到達10—15％的時候，投機性和投資性購房會因有利可圖而跟隨入市，致使市場供求矛盾放大和激化，引發房價出現非正常上漲。因此，幾輪房價非正常上漲的根源還在供求矛盾。35 從供給看，2007年下半年開始，房地產市場出現了不景氣，帶來2021年土地供給減少、土地拍賣流標、房地產開發投資銳減、商品房新開工面積明顯減少，直接影響到去年、今明兩年甚至今后幾年商品住房市場供給量。所以，增加房地產市場的有效供給應該是當前和今后相當長時間內必須高度關注和解決的問題。36 增加土地供給〔尤其是中低價位、中小套型普通商品房的土地供給〕，嚴厲打擊囤積土地、捂盤惜售等工作在2004年以來的調控政策中屢次強調，但貫徹情況并不理想，市場有效供給沒有根本好轉。建議在催促落實上下功夫，否那么難以從根本上抑制房價的非正常上漲。建議從開展衛星城住房建設〔解決好交通〕、將小產權房引導和納入管理、挖掘單位閑置土地建設住房、標準城郊結合部的房屋出租等渠道研究增加普通住房的供給。37四是要研究解決土地出讓制度對房地產市場的影響。

現行土地出讓制度使得地方政府過于依賴土地出讓金收入，加上房地產開發用地要求采取土地招拍掛出讓，價高者得，

為保證土地在招拍掛中獲得更高的收益，有的地方政府采取饑渴性供地策略，由此直接推高土地出讓價格的飛漲，高額的地價打入房價，引發房價的快速飆升。38 前兩年開發工程的土地出讓中樓面地價高出同地段在售商品房價格的問題在一些城市頻頻出現，其傳導作用帶動了附近房價在短期內快速上漲。其次，單一的土地招拍掛出讓方式客觀上使得地王頻出，直接推高了地價和房價。建議對土地出讓制度和目前分稅制對地方財政的影響一并作專題研究，從源頭上分析和提出解決措施。39五是正確引導合理和理性的住房消費觀念。前些年提出的“居者有其屋〞、“戶均一套住房〞等目標，對居民的住房觀念產生了一些誤導。比方但凡北京各大學的畢業生大多都想留在北京，寧可當北漂、寧可當房奴；留在了北京的就一定要買房才能結婚，買房還要一步到位買大房等，媒體也對此推波助瀾。看到人代會前，網上有一個大學生寫給總理的帖子說：總理，我大學畢業兩年了，現在要結婚但買不起住房，房價太貴了，希望您能讓房價降下來。40其實，“大學畢業就買房〞在像美國和歐洲那樣極其興旺的國家也是不敢想的。德國有60%的人租房，美國、加拿大租房比例也占到40%左右。一般情況下，那里的大學畢業生至少要租房居住10年后才會考慮是否買房。而要想在大城市、尤其是特大城市和國際化大都市買房更不容易。41 因此，即使在美國，很多大學生畢業生會較為理智地考慮到特大城市生活本錢過高而選擇到中等或小城市工作，或者居住在遠離大城市的小城鎮每天乘坐火車來回2－3個小時上下班。建議對樹立正確的住房消費觀念要加以引導，政府有責任解決低收入家庭的住房困難，但是沒有責任讓每個剛畢業的大學生在大都市買得起住房。42

一些媒體和專家一直在對我國住房的租售比價進行炒作，這從一個側面說明和房價相比，目前的租金水平相對較低，租房居住的負擔相對買房要低。

建議對租房居住也是解決住房的主要途徑加以引導，以減輕商品房市場的壓力。43 二〕3月以后市場出現變化——引發較為嚴厲的調控政策出臺1.市場的變化1〕商品住房成交量有所上升據住房與城鄉建設部對90個重點城市的監測，一季度，新建商品住房和二手住房分別成交7360、4128萬平方米，同比分別增長16.8%、42.7%。3月環比分別增長48.4%和15.3%。4490個重點城市新建商品住房、二手住房各月成交面積452〕局部城市商品住房價格再度較快上漲據國家統計局和國家開展改革委數據，一季度商品住房價格持續上漲，3月價格同比漲幅擴大，新建商品住房和二手住房價格同比分別上漲14.2%和9.5%。46據另據住房與城鄉建設部城房指數，3月，全國40個重點城市新建商品住房成交價格月環比上漲4.4%，漲幅比2月提高2.2個百分點。有32個城市房價環比上漲，其中北京〔13.5%〕、寧波〔11.4%〕、南京〔9.7%〕、廈門〔9.6%〕等12個城市漲幅超過5%。

47全國40個重點城市各月城房匯總值48 3〕商品住房累計可售面積進一步下降據住房與城鄉建設部對90個重點城市的監測，3月末，商品住房累計可售2.26億平方米，比2021年年末減少1420萬平方米。49 總體看，局部城市在經歷1、2月份房價漲幅趨緩以后，3月中旬又出現了地價、房價過快上漲的勢頭。尤其是北京、杭州、上海、深圳等東部熱點城市住房成交量和房價均明顯上升，房價上漲有逐步向中西部城市傳導的趨勢，社會反映強烈，引起各方面的密切關注。50 2、3月份以來市場再次呈現反彈的原因。主要是市場預期的改變。一是人代會上各方面對于房價還會上漲的分析，使得一般購房者由觀望轉為擔憂房價上漲趕緊入市；二是居民對通脹預期帶來買房保值意愿的抬頭而傾向于進行購房置業投資。在財富效應和利益驅動下，局部投機炒房者再度活潑回潮；

51 三是3月中旬以來北京、杭州等熱點城市接連出現“地王〞，局部二線城市地價也迅速攀升，高地價直接推動了周邊區域在售房源漲價，引發區域性的恐慌性購房，扭轉了房價將逐步穩定的預期；四是局部媒體片面宣傳市場供不應求、對“地王〞頻現進行炒作，助長了房價上漲的預期和氣氛；52 五是少數開發企業乘機哄抬房價，制造市場恐慌情緒。六是局部城市危舊房改造、根底設施建設引起的被動性需求放大，加上住房供給結構不合理等因素，使這些地區供求矛盾更加突出，房價上漲壓力加大。關鍵的問題是對年初發文確定的調控重點沒有及時提出切實可行措施并加以落實，一是對投機性購房沒有進行嚴厲打擊；二是對投資性購房沒有有效的制約措施；三是對市場預期缺乏正確引導。53 針對市場中的突出問題，社會各方面反映強烈，能否抑制房價上漲被提到了對政府執政能力的考量。有必要采取更為嚴格、更為有力的措施，增強調控的針對性、有效性，堅決抑制不合理住房需求，增加住房有效供給，加強市場監管。54 3.抑制房價過快上漲的思路盡管房價的上漲和下跌從根本上是由供求關系決定的，幾輪房價非正常上漲的起因與根源還在供求矛盾，增加房地產市場的有效供給應該是當前和今后相當長時間內必須高度關注和解決的問題，否那么難以從根子上解決問題。55但鑒于市場供給的增加不是短期內能做到的，要想在短時間內緩解供求矛盾，穩定市場，穩定價格，必須把工作重點放在抑制需求膨脹，放緩市場節奏和堅決遏制投機和投資性購房上。一是要盡快改變市場預期〔包括增加普通住房用地供給，加大對圈地不建、捂盤惜售、哄抬房價等違法違規行為的查處力度等〕,緩解購房者著急入市的焦慮情緒；二是對打擊投機性購房采取更加嚴厲的經濟手段加上必要的行政手段，讓它們盡快退市。56 4、國家在4月份采取的較為嚴厲的調控政策1〕國務院下發?關于堅決遏制局部城市房價過快上漲的通知?溫家寶總理4月14日主持召開國務院常務會議，研究部署遏制局部城市房價過快上漲的政策措施。

會議指出，今年１月初國務院?通知?下發后，全國房地產市場整體上出現了一些積極變化。但近期局部城市房價、地價又出現過快上漲勢頭，加大了居民通過市場解決住房問題的難度，增加了金融風險。57 這既有流動性充裕、住房供求矛盾突出的原因，也與一些地方認識不到位、落實調控措施不力，投機性購房大量增加有關。必須采取更為嚴格、更為有力的措施，認真落實中央確定的房地產市場調控政策，堅決遏制局部城市房價過快上漲，切實解決城鎮居民住房問題。

58 會議確定了以下政策措施：一是抑制不合理住房需求。實行更為嚴格的差異化住房信貸政策。*對購置首套自住房且套型建筑面積在90平方米以上的家庭，貸款首付款比例不得低于30％；*對貸款購置第二套住房的家庭，貸款首付款比例不得低于50％，貸款利率不得低于基準利率的1.1倍；*對貸款購置第三套及以上住房的，大幅度提高首付款比例和利率水平。地方政府可根據實際，在一定時期內采取臨時性措施，嚴格限制各種名目的炒房和投機性購房。加快研究制定合理引導個人住房消費、調節個人房產收益的有關稅收政策。59之后下發的<國務院關于堅決遏制局部城市房價過快上漲的通知>進一步提出:商品住房價格過高、上漲過快、供給緊張的地區，據風險狀況，暫停發放購置第三套及以上住房貸款；對不能提供1年以上當地納稅證明或社會保險繳納證明的非本地居民暫停發放購置住房貸款。地方人民政府可根據實際情況，采取臨時性措施，在一定時期內限定購房套數。對境外機構和個人購房，嚴格按有關政策執行。60二是增加住房有效供給。房價上漲過快的城市，要增加居住用地供給總量，大幅度增加公共租賃住房、經濟適用住房和限價商品住房供給。依法加快處置閑置房地產用地，對收回的閑置土地，優先安排用于普通住房建設。在堅持和完善土地招拍掛制度的同時，探索“綜合評標〞、“一次競價〞、“雙向競價〞等土地出讓方式。各地要盡快編制和公布住房建設規劃，保障性住房、棚戶區改造和中小套型普通商品住房用地不低于住房建設用地供給總量的７０％。加快普通商品住房工程審批，盡快形成有效供給。61三是加快保障性安居工程建設。各級地方政府要切實落實土地供給、資金投入和稅費優惠政策，確保完成２０１０年建設保障性住房３００萬套、改造各類棚戶區２８０萬套的工作任務。大力開展公共租賃住房。62四是加強市場監管。嚴格依法查處土地閑置及炒地行為，對存在捂盤惜售、土地閑置等違法違規行為的房地產開發企業，限制新購置土地，暫停批準上市、再融資和重大資產重組，商業銀行不得發放新開發工程貸款。清理已發放預售許可證的商品住房工程，對囤積房源、哄抬房價等行為加大曝光和處分力度，性質惡劣的依法取消房地產市場經營資格，對違法違規的要依法依規嚴肅追究相關負責人的責任。標準開展租賃市場完善房地產市場信息披露制度。

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會議要求，穩定房價和住房保障要實行省級人民政府負總責、城市人民政府抓落實的工作責任制，住房和城鄉建設部、監察部等部門要建立考核問責和約談、巡查制度，對遏制房價過快上漲、推進保障性住房建設工作不力的，要追究責任。各地區、各部門要切實履行職責，加強分工協作和指導督查，加快制定、調整和完善相關政策措施。

642〕住房和城鄉建設部接著發出<關于進一步加強房地產市場監管完善住房預售制度有關問題的通知>要求:一是各地要在近期對所有在建商品住房工程進行一次清理和整治,準確掌握已預售商品住房的數量,正在預售商品住房的數量和尚未開盤的商品住房數量等情況,并將清理情況向社會公開;對尚未開盤的商品住房工程,要責成房地產開發企業限期公開銷售.

65二是嚴格商品房預售管理。合理確定預售最低規模和工程形象進度要求.最低規模不得小于棟,不得分層分單元辦理預售許可.今后未取得預售許可不得以認購預定排號VIP卡等方式向買受人收取或變相收取定金等費用。開發企業應將取得預售許可的工程在10天內一次性公開全部準售房源和價格，并嚴格按照預售方案申報價格，明碼標價對外銷售。

66三是嚴格實行購房實名制，認購后不得擅自更改購房人姓名。四是對取得預售許可，但未在規定時間內銷售和未將全部房源對外公開銷售，以及成心采取畸高價格銷售或通過簽訂虛假合同人為制造房源緊張的行為，進行嚴肅查處。673〕住房和城鄉建設部、中國人民銀行、中國銀行業監督管理委員會下發?關于標準商業個人住房貸款中二套住房認定標準通知?；

一、商業性個人住房貸款中居民家庭住房套數，應依據擬購房家庭(包括借款人、配偶及未成年子女，下同)成員名下實際擁有的成套住房數量進行認定。

68二、應借款人的申請或授權，直轄市、方案單列市、省會(首府)城市及其他具備查詢條件的城市房地產主管部門應通過房屋登記信息系統進行借款人家庭住房登記記錄查詢，并出具書面查詢結果。

如因當地暫不具備查詢條件而不能提供家庭住房登記查詢結果的，借款人應向貸款人提交家庭住房實有套數書面誠信保證。貸款人查實誠信保證不實的，應將其記作不良記錄。

69三、有以下情形之一的，貸款人應對借款人執行第二套(及以上)差異化住房信貸政策：

(一)借款人首次申請利用貸款購置住房，如在擬購房所在地房屋登記信息系統(含預售合同登記備案系統，下同)中其家庭已登記有一套(及以上)成套住房的；

(二)借款人已利用貸款購置過一套(及以上)住房，又申請貸款購置住房的；

(三)貸款人通過查詢征信記錄、面測、面談(必要時居訪)等形式的盡責調查，確信借款人家庭已有一套(及以上)住房的。

70四、對能提供1年以上當地納稅證明或社會保險繳納證明的非本地居民申請住房貸款的，貸款人按本通知第三條執行差異化住房信貸政策。

對不能提供1年以上當地納稅證明或社會保險繳納證明的非本地居民申請住房貸款的，貸款人按第二套(及以上)的差異化住房信貸政策執行；商品住房價格過高、上漲過快、供給緊張的地區，商業銀行可根據風險狀況和地方政府有關政策規定，對其暫停發放住房貸款。

714〕國家稅務總局?關于加強土地增值稅征管工作的通知?通知要求各地稅務機關對目前的土地增值稅預征率進行調整，并研究預征率調整與房價上漲的掛鉤機制通知明確指出，各級稅務機關要全面加強土地增值稅的預征工作，把預征率的調整與房價上漲的情況結合起來，使預征率更加接近實際稅負水平，改變目前局部地區存在的預征率偏低，與房價快速上漲不匹配的情況。通過科學、精細的測算，研究預征率調整與房價上漲的掛鉤機制。72

通知要求各地對目前的預征率進行調整。

除保障性住房外，東部地區省份預征率不得低于2%，中部和東北地區省份不得低于1.5%，西部地區省份不得低于1%，各地要根據不同類型房地產確定適當的預征率(地區的劃分按照國務院有關文件的規定執行)。

對尚未預征或暫緩預征的地區，應切實按照稅收法律法規開展預征，確保土地增值稅在預征階段及時、充分發揮調節作用。73通知還要求“各地克服畏難情緒，加強土地增值稅清算工作〞。對已經到達清算條件的工程，各地要全面進行梳理、統計，制定切實可行的工作方案，提出清算進度的具體指標；*對未及時進行清算的納稅人，要依法進行處分；*對審核中發現重大疑點的，要及時移交稅務稽查部門進行稽查；*對涉及偷逃土地增值稅稅款的重大稽查案件要及時向社會公布案件處理情況。此外，國稅總局要求，各級稅務機關要按照國務院有關文件精神，有針對性地選擇3—5個定價過高、漲幅過快的工程，作為重點清算審核對象，以點帶面推動本地區清算工作。5〕7月10日國土資源部以“平級、明電〞編號為“國土資電發[2021]93號〞的文件下發了一份被稱為閑置地追緝令的文件。第一條肯定了:2021年4月以來，各地清理查處閑置土地的全國房地產用地專項整治取得了積極成效，但由于一些地方重視不夠、工作不力，閑置土地成因復雜、查處協調難度大等原因，房地產閑置土地查處工作進展不平衡，不少地方進展緩慢。75第二條重點明確了四類閑置地處理意見。即1.對企業自身原因造成的閑置土地，必須嚴格依照法規查處，收回的土地要納入年度供地方案，優先用于保障性住房建設用地；2.對政府及有關部門原因造成的閑置土地，應依據?閑置土地處置方法?〔國土資源部令第5號〕等相關規定，積極會同有關部門，在商定解決問題的根底上，可采取延長并限期開發建設、改變土地用途、置換其他等價現有建設用地、有償收回重新出讓等方式處置；3.對司法查封的閑置土地，應積極與司法部門聯系協商及時予以處置；4.對滿10年以上未開發利用的土地，必須收回重新調整用途或出讓。76最后一條是“明確工作要求，強化監督監管〞“以省為單位，在7月底前，將專項整治工作進度情況報部。但凡完不成整治任務的，由各派駐地方的國家土地督察局在檢查核實的根底上，向省級人民政府發出整改通知書，限期在8月中旬前全面查處到位。典型案件，由部匯總研究，7月底前向社會公示通報和掛牌督辦〞。775.4月以來房地產市場出現的變化?國務院關于堅決遏制局部城市房價過快上漲的通知?〔“10號文件〞〕實施以來，熱點城市房價過快上漲勢頭得到初步遏制，住房成交量整體上處于低位，保障性安居工程進展順利，房地產市場總體上朝著調控預期方向開展。但7月底一些城市再次出現住房成交量不同程度上升，局部城市房價明顯反彈，引起密切關注。

78三〕8月份市場和房價反彈——引發進一步調控政策的出臺1.出現的問題：1)局部城市住房交易量和房價出現明顯上升苗頭；2)局部熱點城市外地人購房比重有所上升；3)局部城市住房供給增加受多種因素制約。792.社會反映：少數城市房價呈現反彈，引發各方面對市場預期的再次轉變，商品住房市場出現量價齊漲。以上動向引起媒體的廣泛關注，社會反響較為強烈。

803.9月底再次出臺的調控政策盡管二季度以來一些城市房價過快上漲勢頭得到初步遏制，但供求雙方尚處于觀望和博弈階段。一些城市市場一度呈現成交量的較大幅度攀升，主要原因：一是剛性需求在觀望半年后的釋放；二是局部新上市工程銷售價格有明顯下調，消費者開始入市。但是值得注意的是：有關媒體過度渲染局部城市住房成交量上升和均價上漲，一定程度誤導消費者，甚至導致恐慌性購房再現。少數城市房價呈現反彈，引發各方面對市場預期的再次轉變，商品住房市場出現量價齊漲。81李克強副總理8月兩次強調：當前，要繼續貫徹國務院關于房地產市場調控的一系列政策措施，堅決抑制投機炒作等不合理需求，切實增加住房有效供給，穩固調控的初步成果，保持房地產市場平穩健康開展，促進經濟長期平穩較快開展，不斷提高人民生活水平和質量；9月進一步指出：要堅決不移地落實國務院關于房地產市場調控的一系列措施，繼續堅決抑制投資投機性需求，積極增加有效供給，穩定社會預期，穩固調控成果，完善財稅、金融、土地等政策，促進房地產市場平穩健康開展。

829月底，國家有關部委分別出臺措施，以穩固房地產市場調控成果，促進房地產市場健康開展。1〕國家統計局、住房和城鄉建設部9月19日下發?關于加強協作共同做好房地產價格統計工作的通知?確定在35個城市先行推行房地產市場主管部門和統計部門加強溝通與合作，實現數據資源共享、信息資源共用。由市場主管部門向當地統計部門提供新建商品住房交易數據〔每套成交新建商品住房工程名稱、地址、棟號、總層數、所在層數、房屋結構、合同成交總價、建筑面積、簽約時間〕。832〕國土資源部、住房和城鄉建設部9月25日下發?關于進一步加強房地產用地和建設管理調控的通知一、統一思想，加強部門協調。二、強化住房用地和住房建設的年度方案管理三、加快推進住房用地供給和建設工程的審批四、嚴格住房建設用地出讓管理五、加強對住房用地供地和建設的監管六、加大違法違規行為清理查處力度

84文件強調：根據國發10號文件規定，對發現并核實競買人存在以下違法違規違約行為的，在結案和問題查處整改到位前，國土資源主管部門必須禁止競買人及其控股股東參加土地競買活動：1.存在偽造公文騙取用地和非法倒賣土地等犯罪行為的；2.存在非法轉讓土地使用權等違法行為的；3.因企業原因造成土地閑置一年以上的；4.開發建設企業違背出讓合同約定條件開發利用土地的。85加強房地產用地供給監管。各省〔區、市〕國土資源主管部門要加強對住房用地出讓公告和合同約定內容的適時監管。對市、縣發布的公告中存在捆綁出讓、超用地規模、“毛地〞出讓、超三年開發周期出讓土地的，要責令立即撤銷公告，調整出讓方案重新出讓。

86嚴格查處囤地炒地閑置土地行為。省級國土資源主管部門要采取得力措施，催促市、縣國土資源主管部門加快查清處理閑置土地。對企業自身原因造成土地閑置的，必須依法堅決查處。對政府及部門原因造成土地閑置的，住房城鄉建設部門要積極配合國土資源主管部門，聯合限期查辦。對未到達法律法規規定的土地轉讓條件轉讓房地產用地等囤地炒地的行為，要及時依法依規嚴肅查處，應當依法沒收違法所得，并處分款。對違規違法辦理相關用地手續的部門和人員，省級國土資源主管部門要按有關規定追究責任人責任。87

嚴格查處擅自調整容積率行為。堅決制止擅自調整容積率等問題，嚴肅查處國家機關工作人員在建設用地規劃變更、容積率調整中玩忽職守、權錢交易等違紀違法行為。88嚴格查處商品住房建設和銷售的違法違規行為。對房地產開發企業擅自突破住房套型結構比例、不按要求配建保障性住房、無故拖延開竣工時間、違反預銷售時限和方式要求等行為進行處分，并及時向國土資源、價格、金融等主管部門通報違法違約企業名單。開展商品住房銷售現場的日常巡查和實地檢查，在商品住房預售環節及時發現并嚴肅查處捂盤惜售、囤積房源、虛假宣傳、哄抬房價等違法違約行為。893〕財政部、國家稅務總局9月27日發出?關于支持公共租賃住房建設和運營有關稅收優惠政策的通知?一、對公租房建設用地及公租房建成后占地免征城鎮土地使用稅。二、對公租房經營管理單位建造公租房涉及的印花稅予以免征。三、對公租房經營管理單位購置住房作為公租房，免征契稅、印花稅；四、對企事業單位、社會團體以及其他組織轉讓舊房作為公租房房源，且增值額未超過扣除工程金額20％的，免征土地增值稅。

904〕財政部、國家稅務總局、住房和城鄉建設部9月29日下發?關于調整房地產交易環節契稅個人所得稅優惠政策的通知?：一、關于契稅政策〔一〕對個人購置普通住房，且該住房屬于家庭〔成員范圍包括購房人、配偶以及未成年子女，下同〕唯一住房的，減半征收契稅。對個人購置90平方米及以下普通住房，且該住房屬于家庭唯一住房的，減按1%稅率征收契稅。二、關于個人所得稅政策對出售自有住房并在1年內重新購房的納稅人不再減免個人所得稅。本通知自2021年10月1日起執行。915〕中國人民銀行、銀監會9月29日下發?關于完善差異化住房信貸政策有關問題的通知?一、各商業銀行暫停發放居民家庭購置第三套及以上住房貸款；對不能提供一年以上當地納稅證明或社會保險繳納證明的非本地居民暫停發放購房貸款。

二、對貸款購置商品住房，首付款比例調整到30%及以上；對貸款購置第二套住房的家庭，嚴格執行首付款比例不低于50%、貸款利率不低于基準利率1.1倍的規定。

92三、各商業銀行要加強對消費性貸款的管理，禁止用于購置住房。四、對有土地閑置、改變土地用途和性質、拖延開竣工時間、捂盤惜售等違法違規記錄的房地產開發企業，各商業銀行停止對其發放新開發工程貸款和貸款展期。

五、對不認真執行差異化信貸政策的商業銀行，一經查實要嚴肅處理。

934.各地各部門貫徹落實調控政策情況1)一些城市出臺了限購政策。北京、深圳、廈門、上海、寧波、溫州、福州、大連、杭州、南京、三亞、天津、海口、廣州、蘇州、蘭州等16個城市公布了限定居民家庭購房套數政策；2)一些城市取消了原下發的優惠措施。杭州、寧波、南京等城市主動取消了2021年實施的購房補貼等優惠政策；943)一些城市加大了市場監管力度。深圳出臺了?房地產市場監管方法?，浙江、北京等省市制定了商品房預售資金監管方法；北京探索采用商品住宅用地“綜合條件最優者得〞的綜合招標方式，遏制購置土地中過度競爭抬高地價引發房價的攀升。4)有關部門加強了對市場調控的催促檢查。對局部熱點城市落實調控政策情況進行了重點催促和督辦。銀監會督查了商業銀行差異化信貸政策執行情況。955.2021年房地產市場總體運行情況1)住房成交面積回落，8月以后逐月上升并趨穩據住房和城鄉建設部對90個重點城市監測，2021新建商品住房和二手住房成交同比下降15%和19.5%。東、中、西部城市新建商品住房成交面積同比下降22.4%、1.4%、10.9%。有55個城市同比下降，深圳、杭州、南京、福州、溫州、錦州等6個城市降幅超過50%。96從月度情況看，住房成交量在波動中上升并趨穩。*1、2月份，在國辦發〔2021〕4號文件和春節等因素影響下，住房成交量連續回落，*3、4月份明顯上升；在國發〔2021〕10號文件等政策措施作用下，*5～7月住房成交量持續回落，*8～10月逐月上升；在國務院有關部門“五項措施〞影響下，*11、12月住房成交量趨穩。90個重點城市新建商品住房、二手住房各月成交面積982〕住房價格同比漲幅持續回落，環比漲幅有所波動，但局部城市房價上漲仍然較快據國家統計局數據，70個大中城市新建住房和二手住房價格同比漲幅自5月以來已連續8個月回落。環比漲幅在5～8月明顯回落，9～12月保持在0.5%以內。

70個大中城市新建商品住房、二手住房價格各月同比增幅70個大中城市新建商品住房、二手住房價格各月環比增幅1013〕房地產開發投資保持了平穩增長態勢據國家統計局數據，2021年全國房地產開發投資4.83萬億元，同比增長33.2%，增幅比2021年提高17.1個百分點。全國房地產開發投資增幅102

4〕住房用地供給明顯增長，商品住房供給有所增加國家統計局數據，2021年，全國房地產開發企業完成土地購置面積4.10億平方米，同比增長28.4%。2021年，全國商品住房施工面積、新開工面積、竣工面積同比分別增長25.3%、28.8%、2.7%。

103據住房和城鄉建設部對90個重點城市的監測，2021年新建商品住房上市面積達4.02億平方米，同比增長13.0%。2021年末，新建商品住房累計可售2.78億平方米，比上年末增加4200萬平方米。1045〕房地產貸款增速下降，個人購房貸款新增量總體回落據人民銀行數據，5月份以來，房地產貸款余額同比增幅回落趨勢明顯。同期，個人購房貸款余額總體上保持下降態勢。全國主要商業銀行個人購房貸款余額月度增長情況105

6〕保障性安居工程建設力度進一步加大8月以來，國務院連續兩次召開了加快保障性安居工程建設情況座談會，專題研究加快保障性安居工程建設進度的工作措施。9月底，住房和城鄉建設部城會同國土資源部、監察部發布了?關于進一步貫徹落實國發〔2021〕10號文件的通知?，再次強調要全力加快保障性安居工程建設。各地普遍召開會議，貫徹國務院精神，研究部署加快保障性安居工程建設進度的工作措施；多數地方對保障性安居工程建設進行了督查；局部地方對建設進度慢的市縣進行了約談。全國保障性安居工程建設明顯加快。106

此外，2021年房地產稅收明顯增長。國家稅務總局統計，全國房地產稅收總額到達8803.2億元，同比增長43.3%；占全國稅收總額的11.4%，占地方級收入的29.9%。1076.需要關注的幾個問題1〕局部城市又出現高價地現象四季度，杭州市出讓的三宗商品住房用地，分別以樓面地價10281、25735和17196元/平方米成交，溢價分別到達98%、95%和81%。11月25日，廣州市出讓的廣鐵南站居住用地以17276元/平方米的樓面地價成交，溢價到達79%。上海、溫州、武漢等城市出現住房用地高溢價出讓。高價地現象再現，存在著影響市場預期、推高周邊在售工程甚至整體市場房價的隱憂。108初步分析，高價地再現的主要原因：一是盡管去年居住用地供給有所增加，但與旺盛的市場需求相比，局部城市近幾年居住用地供給總體缺乏，歷史欠賬較多；二是企業對房地產市場前景較為樂觀，資金總體比較寬裕，局部可建工程不多的企業在近期加快拿地節奏；三是多數城市居住用地出讓中仍采用“價高者得〞的競拍方式，并未使用“綜合評標〞、“一次競價〞、“雙向競價〞等出讓方式。1092〕局部城市出現房價較快上漲苗頭在流動性寬裕、社會資金投資渠道狹窄的大環境下，熱點城市限購后局部投機性需求轉移到周邊城市和中西部城市，帶來了這些區域房價的波動。一是局部未實施限購的區域中心城市住房成交出現量價齊升的勢頭；二是限購城市周邊地區房價出現較快上漲；三是局部熱點城市房價仍存在一定上漲壓力，隨著高價位樓盤集中入市，新建商品住房成交均價出現較大幅度上漲。1103〕社會對限購等調控政策退出或放松存在預期去年16個實施住房限購的城市中，福州、海口市明確規定，限購措施實施到去年年底。社會普遍預期，大局部熱點城市的限購等臨時性調控政策將會退出，并預計政策退出后，需求將會大幅反彈，引起房價過快上漲。1114〕局部地區住宅供地方案完成情況不理想，住房供給呈下降趨勢。住房和城鄉建設部監測的90個重點城市中，北京、上海、深圳、南京、福州等23個城市1-10月商品住房上市面積同比下降，上海、福州、廈門等27個城市10月末商品住房累計可售面積低于去年年底水平。1122021年，房價上漲壓力和房地產調控難度前所未有。國務院先后三次部署調控工作，房地產市場出現了積極變化，房價同比漲幅持續回落，投資投機性購房需求得到一定抑制。盡管調控取得初步成效，但是*局部城市房價仍在高位，特別是自2021年4季度以來，*一些地方高價地再度出現，*局部未實施限購的區域中心城市住房成交出現量價齊升的勢頭，*限購城市周邊地區房價出現較快上漲，*局部熱點城市房價再現上漲苗頭，調控效果距離中央要求和群眾期待還有差距。溫家寶在澳門談：內地房價控制確實很難在探訪澳門北區工聯會時主動表示，澳門應關注物價問題及年輕人置業困難，有在場青年當即指出，現時澳門樓價太貴，要求政府介入控制為樓市降溫。溫家寶回應說：“這件事確實很難，你看內地，左一個(國)十條，右一個(國)五條，就是壓不下來。〞二、2021國家出臺更為嚴厲的調控政策與市場走勢115一〕國八條的出臺以及市場的變化為穩固和擴大調控成果，防范市場的再次反彈，2021年1月26日，國務院辦公廳正式印發了?關于進一步做好房地產市場調控有關工作有關問題的通知?〔國辦發〔2021〕1號〕——“國八條〞。116就*進一步落實地方政府責任；*加大保障性安居工程建設力度；*調整完善相關稅收政策，加強稅收征管；*強化差異化住房信貸政策；*嚴格住房用地供給管理；*合理引導住房需求；*落實住房保障和穩定房價工作的約談問責機制；*堅持和強化輿論引導等八個方面作出了明確規定。117

1月27日，國務院常務會議同意在上海、重慶市進行對個人住房征收房產稅的試點。央行分別于2月8日和18日上調金融機構人民幣存貸款基準利率和存款類金融機構人民幣存款準備金率；今年以來兩次提高銀行存貸款利率。118國辦發〔2021〕1號文件公布以后，房地產市場很快作出反映。據住房和城鄉建設部對40個重點城市的監測，1月27日至31日，單日住房成交總套數和成交均價都有所回落。2月9日至22日的14天中，僅有4天住房成交總套數超過2021年12月或2021年1月日均水平，有5天住房成交均價超過2021年12月或2021年1月日均水平。分城市看，多數城市住房成交量出現回調，房價回調滯后于成交量的調整。119總的來看，房價上漲壓力有所緩解。從需求端看，投資投機性購房得到明顯抑制，局部購房者推遲了購房方案，打算“由買轉租〞。從供給端看，北京、上海等城市掛牌出售或出租住房的業主開始增多，也出現了個別房主掛牌出售多套住房的現象。但本輪調控能否到達預期目標，關鍵仍然取決于能否執行和落實好各項政策措施。1201.成交量呈現逐月下降態勢據住房和城鄉建設部對90個重點城市的監測，新建商品住房和二手住房成交面積，

從同比看，1-2月較去年同期分別增長32.9%和下降11.4%；

東部、中部、西部城市新建商品住房成交面積同比分別增長30.8%、8.9%、62.6%。有63個城市新建商品住房成交面積同比增長。121

從月環比情況看，

今年2月住房成交面積延續了1月的下降趨勢，且降幅明顯擴大。2月，新建商品住房和二手住房成交面積分別下降34.5%和41.6%，比1月份降幅分別擴大30.3個和29個百分點。有74個城市新建商品住房成交面積環比下降，其中北京、上海、深圳、杭州等18個城市降幅超過60%。122

90個重點城市新建商品住房、二手住房各月成交面積123

2.銷售價格漲幅明顯回落據國家統計局披露的2月份70個大中城市住宅銷售價格變動情況，

從同比看，漲幅回落的有31個城市；

從月環比看，較1月份下降的8個城市，持平6個城市，漲幅縮小的有44個城市。其中，福州、鄭州、廈門、烏魯木齊、洛陽等5個城市環比漲幅超過1%；

廣州、貴陽、呼和浩特、杭州、上海、天津、深圳等21個城市環比漲幅在0.5%-1%之間。124據住房和城鄉建設部城房指數，2021年2月，40個重點城市城房指數同比上漲24.5%，漲幅自2021年4月以來連續10個月回落〔比最高的2021年4月份回落18個百分點〕；環比上漲1.1%，漲幅比上月回落1.6個百分點。40個重點城市中，北京、杭州、南京、廈門等16個城市新建商品住房價格環比有所回落。另據了解，北京、上海、深圳、廣州等熱點城市局部在售樓盤出現一定幅度的降價促銷現象。125

40個重點城市各月新建商品住房價格同比增長情況126

40個重點城市各月新建商品住房價格環比增長情況1273.房地產開發投資等供給類指標總體上保持平穩增長態勢據國家統計局數據，今年1-2月，全國房地產開發投資4250億元，同比增長35.2%。其中，商品住房開發投資3014億元，同比增長34.9%。房地產開發投資和商品住房開發投資增幅均比去年全年提高2個百分點。128全國房地產開發投資增幅129今年1-2月，商品住房新開工、施工、竣工面積分別到達1.48億、22.40億、5366萬平方米，同比分別增長39.0%、38.9%、12.1%。全國房地產開發企業土地購置面積到達3780萬平方米，同比增長57.1%。據住房和城鄉建設部對90個重點城市的監測，今年1-2月，90個重點城市商品住房上市面積為4382萬平方米，同比下降5.7%。2月末商品住房累計可售面積2.9億平方米，比去年年底減少1193萬平方米。13090個重點城市新建商品住房月末累計可售面積131三〕市場走勢分析1.調控效果逐步顯現。隨著調控政策的層層加碼，投機性購房明顯退市，大局部投資性購房被限制在市場外，市場節奏已經放緩，房價漲幅呈現穩中有所下調的趨勢，調控效果正在逐步顯現。但總體看，房地產市場尚不穩定，調控效果還待進一步觀察。1322.不同城市呈現較大差異。從各地市場反響看，*按“國八條〞出臺限購等調控細那么的城市，交易量已顯著縮減，成交價出現松動但尚不明顯，市場觀望情緒濃厚，買賣雙方還處于博弈之中；*未出臺限購等政策的城市，交易量影響相對較小，但局部城市出現交易量放大和房價上漲的走勢；*投資性購房占比較大的一二線城市受政策影響較大，以剛性需求為主的三四線城市受影響較小。133省會以上城市制定住房限購規定截至3月3日上午8：00，按照?國務院辦公廳關于進一步做好房地產市場調控工作有關問題的通知?的要求，35個省會以上城市〔不包括拉薩〕中，32個城市已結合當地實際調整或出臺了限購措施。重慶、長沙、烏魯木齊等3個城市仍未正式出臺限購措施〔長沙和烏魯木齊在3月18號出臺了限購令〕。重慶提出擬暫緩出臺，其主要理由是剛開始試點征收房產稅，且國辦發[2021]1號文件和有關房地產政策遏止房價過快增長的效果已初步顯現。134一是關于限購套數。已經調整或出臺限購措施的城市根本上都嚴格執行了國辦發[2021]1號文件的規定，即對已有1套住房的本市戶籍居民家庭、能提供個人納稅證明或社會保險繳納證明的非本市戶籍居民家庭限購一套住房，對已有2套及以上住房的本市戶籍居民家庭、不能提供個人納稅證明或社會保險繳納證明的非本市戶籍居民家庭暫停向其售房。銀川市結合本地實際情況，對于在本市已擁有2套住房但人均建筑面積低于43平方米的本市戶籍居民家庭，允許購置第三套住房。135二是關于非本市戶籍居民家庭的購房限制。對于非本市戶籍居民家庭的購房，北京、蘭州分別要求提供連續5年〔含〕以上和連續2年〔含〕以上在本市繳納社會保險或個人所得稅證明；上海、杭州、寧波、廈門、廣州、濟南等6個城市要求提供自購房之日起算的前2年內在本市累計繳納1年以上個人所得稅或社會保險繳納證明；其他大多數城市要求提供1年以上納稅證明或社會保險繳納證明。136但銀川、呼和浩特、成都、合肥等4城市未要求提供納稅證明或社會保險繳納證明，或未明確納稅或社會保險繳納的年限。另外，還有少數西部城市結合當地實際情況對限購對象進行了適當調整。如西寧市規定，在市區無住房的青海省內其他高海拔地區居民家庭，可購置1套住房；銀川市規定，?呼包鄂城市群規劃〔2021-2021〕?范圍內的居民享受本市居民購房的政策。137三是關于限購范圍。

大多數城市規定限購范圍為本市行政區或本市市轄區。但成都、哈爾濱2市的限購范圍只限于主城區，

貴陽的限購范圍只限于一環內，

沈陽的限購范圍只限于二環區域內。此外，三亞、蘇州、溫州、無錫、佛山等城市也先后制定了限購政策。138各地房價控制目標住房城鄉建設部4月1日透露，截至3月31日，全國657(包括287個設區城市、370個縣級市)個城市中，已有608個城市〔包括281個設區城市、327個縣級市〕公布了年度新建住房價格控制目標，占92.5%。還有49個城市沒能按期完成公布調控目標。139國家統計局統計并公布新建住房價格指數的70個大中城市，均已公布年度新建住房價格