高陽縣農村宅基地管理實施細則（征求意見稿）第一章

總則第一條法定依據為進一步加強農村宅基地管理，切實保護耕地，促進節約集約利用土地，根據《中華人民共和國土地管理法》《河北省農村宅基地管理辦法》、《河北省土地管理條例》、農業農村部《關于積極穩妥開展農村閑置宅基地和閑置住宅盤活利用工作的通知》（農經發〔2019〕4號）、農業農村部自然資源部《關于規范農村宅基地審批管理的通知》（農經發〔2019〕6號）、中央農村工作領導小組辦公室、農業農村部《關于進一步加強農村宅基地管理的通知》（中農發〔2019〕11號）、屮共河北省委農村工作領導小組辦公室河北省農業農村廳《關于建立農村宅基地改革和管理工作責任體系的通知》（冀農辦〔2019〕19號）、河北省農業農村廳河北省自然資源廳《關于規范農村宅基地審批管理的指導意見》（冀農發[2020]52號）、中共河北省委農村工作領導小組辦公室河北省農業農村廳河北省自然資源廳河北省住房和城鄉建設廳《關于切實做好農村宅基地規范管理工作的通知》（冀農辦[2021]24號）《保定市住房和城鄉建設局保定市自然資源和規劃局保定市農業農村局關于加強農村自建房規劃建設管理的通知》（保住建發[2021]332號）等法律法規和政策規定，結合我縣實際，制定本細則。第二條適用范圍（一）本細則適用于全縣范圍內的農村宅基地的管理。（二）本細則所稱農村宅基地（以下簡稱宅基地），是指農村村民用于建造住宅及其附屬設施的集體建設用地，包括住房、附屬用房和庭院等用地。第三條責任體系（一）縣農業農村部門負責農村宅基地改革和管理工作，建立健全宅基地分配、使用、流轉、違法用地查處等管理制度，完善宅基地用地標準，指導宅基地合理布局、閑置宅基地和閑置農房利用。（二）縣自然資源和規劃部門負責國土空間規劃、土地利用計劃、村莊規劃許可等工作，統籌安排農村宅基地用地規模和布局，滿足合理的宅基地需求，依法辦理農用地轉用審批等相關手續，指導和監督鄉村建設規劃許可，推進房地一體的宅基地使用權確權登記頒證工作。（三）住房城鄉建設部門負責組織編制并推廣農村住房建設標準導則，指導做好房屋質量安全監督管理。（四）各鎮人民政府、街道辦事處要組建農村宅基地綜合管理服務辦公室，健全聯審聯辦制度，推行村莊規劃、申請條件、審批程序、審批結果、投訴舉報方式“五公開”，全面落實申請審查到場、批準后丈量批放到場、住宅建成后核查到場“三到場”要求。（五）村集體經濟組織或者村民委員會是農村宅基地管理的主體，具體負責本村宅基地和建房的申請核實、施工管理、糾紛調解以及違法違規行為的勸阻和報告等工作，每村至少設立一名宅基地協管員。第四條審批原則宅基地審批應遵循以下原則：（一）嚴格實施村莊規劃。牢固樹立“規劃即法”意識，宅基地的選址及規模應符合經依法批準的村莊規劃，未經法定程序不得擅自修改村莊規劃。（二）強化國土空間用途管控。農村村民建設住宅要與舊村改造、土地整治、美麗鄉村建設相結合，嚴格控制新增宅基地占用農用地特別是耕地，嚴禁占用永久基本農田，嚴禁在國土空間規劃確定的建設用地范圍外建設住宅。（三）堅持節約集約利用土地。農村村民建設住宅要優先利用原有宅基地、村內空閑宅基地、空閑建設用地和未利用地、盡量在集中建房點建房和使用符合規劃的空閑宅基地、現聚居區或老屋場的縫隙地。從嚴控制占用耕地，涉及占用農用地的，應當依法先行辦理農用地轉用手續，其中占用耕地的，要落實耕地占補平衡。（四）嚴格落實“一戶一宅”規定。農村村民一戶只能擁有一處宅基地。禁止未批先建、超面積占用宅基地。經批準易地建造住宅的，嚴格按照“建新拆舊”要求，將原宅基地交還村集體。農村村民出賣、出租、贈與住宅后，再申請宅基地的，不予批準。對歷史形成的宅基地面積超標和“一戶多宅”等問題，按有關政策規定分類進行認定和處置。（五）翻建和改擴建住宅規定的情形：農村村民翻建和改擴建住宅時，要符合村莊規劃要求，不得超過農村宅基地確權登記面積。非本集體經濟組織成員繼承和農村村民一戶一處之外宅基地上的房屋損壞不能利用的，不允許進行翻建和改擴建，可轉讓給符合宅基地申請條件農戶或依法自愿有償退出宅基地。城鎮開發邊界已納入近期改造計劃的村莊，不得新增村民住宅用地，不再允許住宅的翻建和改擴建，只可進行原狀維修，但在改造實施方案未批準前，經鑒定屬于危房、符合“一戶一宅”的，允許進行危房原址翻建。進行危房原址翻建，應經鑒定并由村集體組織審核同意后，向所屬的鎮（街）申請辦理鄉村建設規劃許可證，翻建住宅控制在原有合法產權建筑面積和原基底范圍內，不得改變使用性質。暫時未納入近期改造計劃，位于城鎮開發邊界內的村莊，原則上不再進行單宗分散的宅基地分配、不得新建單家獨院式住宅，符合“一戶一宅”及宅基地建房標準的村民可以進行住宅的翻建和改擴建，城鎮開發邊界內村莊村民住宅的翻建和改擴建，可遵循“依法、便民、務實”的原則，按照相關程序向街道辦事處申請取得鄉村建設規劃許可證后進行建設，城鄉規劃管理部門及街道辦事處行政執法機構加強監管。依法保護農民合法權益，充分保障農村村民的基本居住權，嚴禁城鎮居民到農村購買宅基地，嚴禁下鄉利用農村宅基地建設別墅大院和私人會館，嚴禁借流轉之名違法違規圈占、買賣宅基地。（六）應予收回宅基地使用權的情形：1.為實施村莊和集鎮規劃進行舊村改造需要調整的宅基地；2.為進行鄉村公共設施和公益事業建設需要占用的宅基地；3.農村村民一戶一宅之外的宅基地；4.農村“五保戶”騰出的宅基地；5.自依法批準之日起連續二年未按照批準的用途使用的宅基地；6.縣人民政府規定應當收回的其他宅基地；由于前三款規定的原因收回宅基地使用權的，村民委員會應當根據地上附著物的評估價格對原有宅基地使用權人給予適當補償。第二章規劃管理（風貌管控）第五條嚴格鄉村建設規劃許可農村村民建房應依據《河北省城鄉規劃條例》的有關規定，依法依規辦理鄉村建設規劃許可證。已有村莊規劃的，要嚴格落實。村莊規劃暫未批準的，在審批宅基地用地時，統籌考慮宅基地規模和布局，與未來規劃做好銜接。暫時沒有條件編制村莊規劃的，應在鎮（街）國土空間規劃中明確村莊國土空間用途管制規則和建設管控要求，作為實施國土空間用途管制、核發鄉村建設規劃許可的依據。鎮（街）國土空間規劃未批復前，已依法批準的原鎮（街）村莊規劃經評估符合要求的，可作為核發鄉村建設規劃許可的依據。第六條規范農村住房設計農村住房建設應符合村莊規劃，體現“安全、綠色、環保、適用、美觀”要求。縣住房城鄉建設部門會同鎮（街）要推薦具有鄉土風貌、地域建筑特色、體現時代氣息的通用設計方案，供建房農戶選用，并做好技術指導服務。農民自建住房原則上不超過三層且在我省施工許可限額范圍內，經批準的限額以上工程應依法依規委托有相應資質的設計單位進行設計。限額以上工程應依法依規辦理鄉村建設規劃許可和開工許可后，方可組織建設，并接受項目所在地住房城鄉建設部門的質量安全監督管理；限額以下農村住房建設，在辦理鄉村建設規劃許可的基礎上，縣級住房城鄉建設部門指導鎮（街）對施工建設、竣工驗收等提供技術服務，開展施工現場巡查，督促整改落實，確保施工質量和安全。第七條加強施工管理農民自建結構復雜的房屋必須委托具有相應資質的建筑施工企業，農民自建二層以下住宅可委托具備相應建設施工技能的農村建筑工匠施工。住房城鄉建設部門要健全農村建筑工匠培訓制度和管理制度，提高農村自建房工程施工人員能力素質，發揮農村建筑工匠保障農村房屋建設質量安全的重要作用。鎮（街）、村委會（社區）對農民自建二層及以下住房，協助鎮（街）村委會（社區）指導建房農戶與施工方簽訂合同、協議等方式，明確雙方的權利、義務，嚴格按照設計圖紙、施工技術標準和操作規程施工。第三章申請條件第八條申請條件農村村民符合下列條件之一的，可以申請使用宅基地：(一)家庭無宅基地的；(二)因子女結婚等原因確需分戶居住，現有宅基地無法滿足分戶居住需求的；(三)因自然災害、政策性搬遷、政府規劃實施等原因，需要重新選址建設住宅的；(四)法律、法規和省、自治區、直轄市規定的其他情形。第九條一戶一宅認定（一）“一戶”認定。1、宅基地管理中的“戶”要根據法紀法規、歷史沿革、風土人情、政策走向，參考但不強制、結合但不局限于公安部門戶籍登記資料、農村土地承包經營權確權登記頒證成果中的戶信息、農村集體經濟組織成員資格認定、民政婚姻登記部門登記資料等大數據和與本村發生的實際生產生活聯系綜合權衡確定。2、符合以下13種情形之一的可認定為“一戶”：在綜合權衡其生產生活與宅基地的依存關系基礎上，原則上必須要認真考慮戶主是否為適婚年齡、是否屬于本村集體經濟組織成員、原有宅基地面積是否低于規定標準、人均建筑面積是否滿足需要等情形。（1）夫妻與未達到法定婚齡子女同住的為一戶。（2）達到法定婚齡或結婚后的子女可以繼續與父母為一戶，也可單獨立戶；（3）離異后無宅基地一方再婚且配偶在本集體經濟組織無宅基地的可為一戶。（4）具有本村戶口或屬于本集體經濟組織成員，其家庭成員共同生活在同一住所的為一戶。（5）夫妻戶籍不在一處的只認定一戶。（6）未成年人與其法定監護人共同認定為一戶。（7）贍養對象與贍養人之一及其相關成員為一戶。（8）投親靠友的以實際生活居住的共同成員為一戶。（9）學生（學前、幼兒園、大中專學生、碩士研究生、博士生、碩博連讀、博士后）和未就業的各階段畢業生、義務兵和士官（按照《退役士兵安置條例》，如果國家或者地方政府已經為退役人員妥善安置了工作和滿足需要的住房則不計在此列）、服刑人員、外出打工人員所在的家庭戶。（10）符合分戶建房條件，但未分開居住的，其實際使用的宅基地沒有超過分戶后建房用地合計面積標準，且實際使用的建筑面積沒有超過分戶后建房合計建筑面積標準的住宅，在符合村莊整體風貌或整治后與周邊整體環境相協調的情況下，視為多戶合并建房，每宅的每戶可認定為“一戶”。（11）符合相關政策固定，因各種原因可以回村、來村定居的。（12）符合相關政策規定的港、澳、臺胞和華僑需要回村居住的。（13）其他經過民主程序或者歷史原因、國家政策變化、不可抗力形成的、現實認可的等情況也可認定為一戶。（二）“一宅”認定。1、由村（居）民自行向村委會（村集體經濟組織）申報或舉證，經村委會（村集體經濟組織）組織公示后無異議的，由村委會（村集體經濟組織）出具意見，并報鎮人民政府、街道辦事處審核確認。2、鎮人民政府、街道辦事處要按照“以成員認定、以戶取得”的原則，進一步完善細化以戶為單位取得宅基地分配資格的具體條件和認定規則。3、各部門不能人為設置戶籍分戶登記、農村土地承包經營權證、農村集體經濟組織成員資格或股權證、結婚證等權屬證明與宅基地分配互為前置條件。4、是否屬于“一宅”的情況，也可結合不動產登記部門出具的申請人及本戶內所有家庭成員《個人名下房地產登記情況查詢證明》方式進行輔助認定。5、戶內成員通過繼承、遺贈取得的非本村集體土地住房，以及擁有的國有土地上的住房，不計入“一宅”。6、符合分戶建房條件，但未分開居住的，其實際使用的宅基地沒有超過分戶后建房用地合計面積標準，且實際使用的建筑面積沒有超過分戶后建房合計建筑面積標準的住宅，在符合村莊整體風貌或整治后與周邊整體環境相協調的情況下，視為多戶合并建房，每戶的每宅可認定為“一宅”。7、其他歷史、現實等各種原因形成的事實居住使用狀態。（三）其他情形。1、合法繼承所得農村住房的裝修、維修、改建、擴建不應超出原宅基地四至范圍，根據“房地一體”原則自然取得的農村宅基地使用權合法有效，原證不變不換繼續生效，也可依照規定進行“房地一體”不動產登記確認。非本集體經濟組織成員繼承和農村村民一戶一處之外宅基地上的房屋損壞不能利用的，不允許進行翻建和改擴建，可轉讓給符合宅基地申請條件農戶或依法自愿有償退出宅基地。2、原住宅維修，原則上均不需要補充辦理或者重新辦理審批手續。進行維修，符合以下情形的無需辦理規劃審批手續。（1）內部合理調整各樓層層高，但不作為不動產權證變更建筑面積的依據。（2）非文物保護單位、非歷史建筑、非傳統風貌建筑及非預先保護對象，更換原坡屋頂的屋面材料、改變房屋屋頂結構或將坡屋頂改為平屋頂，不超過房屋原有坡屋頂檐口高度。（3）僅在房屋內部增設梁、柱等結構加固、更換樓板或拆除、改建房屋內部樓梯，不影響房屋外立面。（4）符合建筑設計規范，升高或降低室內地臺不大于0.45米。（5）非文物保護單位、非歷史建筑、非傳統風貌建筑及非預先保護對象，更換外墻飾面材質或更換門窗，不改變房屋門窗位置、尺寸。（6）不增加宅基地總面積或者不增加住宅總基底占地面積的。（四）面積規定。一戶一宅的面積按照下列標準執行：每處宅基地不得超過233平方米。規定的宅基地的面積標準，包括住房、附屬用房和庭院等該宗宅基地全部用地面積。第四章申請和審批第十條村級審核1、農戶申請。符合宅基地和建房申請條件的農戶（以下簡稱申請人)，填寫《農村宅基地和建房（規劃許可）申請表》（以下簡稱《申請表》)、《農村宅基地使用承諾書》（以下簡稱《承諾書》)，建房審批表申請人身份證和戶口簿、住宅建設工程設計方案或者政府免費提供的設計圖等材料。以戶為單位向所在村集體經濟組織或村民委員會（以下簡稱村級組織)提出書面申請。2、村級組織初審。村級組織自收到農戶書面申請5個工作日內就《申請表》《承諾書》等材料是否完整進行初審，填寫不完整的退回申請人補正，填寫完整的提交最近一次即將召開的村民代表會議討論。3、村民代表會議討論。村級組織依法召集村民代表會議，對申請人資格、申請理由、擬用地建房是否符合村莊規劃、是否征求了用地建房相鄰權利人意見等進行討論，所做決定應當經到參會人員的過半數同意。4、公示。村級組織將村民代表會議所作決定及申請理由、擬用地位置和面積、擬建房層高和面積等情況在本集體經濟組織范圍內公示，公示時間不少于5個工作日。5、審查結果上報。公示無異議或異議不成立的，村級組織在公示結束之日起5個工作日內簽署意見，連同申請人提交的相關材料、村民代表會議記錄、公示情況等報送鎮人民政府、街道辦事處。第十一條材料上報村級組織審查通過后應當向鎮人民政府（街道辦事處）宅基地審批受理窗口報送以下申報材料：（一）村委會已加具意見簽章的《農村宅基地和建房（規劃許可）申請表》；（二）經村委會核實的《農村宅基地使用承諾書》；（三）家庭戶口簿復印件和戶主及申請人或者各家庭成員身份證復印件；（四）村民委員會在初審、公示等程序中形成的會議記錄、公示照片、調查筆錄等材料。第十二條鎮（街）審批1、初步審核。鎮政府（街道辦事處）收到宅基地申請后，對申請材料是否齊全、《申請表》《承諾書》填寫是否符合要求等當場進行審核。報送材料完備的，予以受理；報送材料不完備的，當場一次性告知申請人需要補證的全部要求，不告知的，自收到申請材料之日起即為受理。2、現場勘察。鎮政府（街道辦事處）應及時組織完成現場勘察和材料審核等工作。實地審查申請人是否符合條件、擬用地是否符合規劃和地類等，繪制宅基地宗地草圖。3、審查審批。鎮政府（街道辦事處）負責審查申請人是否符合申請條件、擬用地是否符合宅基地合理布局要求和面積標準、宅基地和建房（規劃許可）申請是否經過村組審核公示等，并綜合各有關單位意見提出審批建議。審查用地建房是否符合國土空間規劃、用途管制要求，涉及占用農用地及未利用地的，應在辦理農用地及未利用地轉用審批手續后，由鎮政府（街道辦事處）依法核發鄉村建設規劃許可證。在鄉、村莊規劃區內使用自己原有宅基地進行農村村民住宅建設的，按照《河北省城鄉規劃條例》等有關法律法規規定辦理規劃許可。申請的宅基地選址涉及林業規劃、河道防洪泄洪退讓、高壓供電架空走廊、公路鐵路及各類工程管線安全退讓距離等問題的，由鎮（街）政府組織征求林業、水利、電力、交通等相關部門意見。鎮（街）政府自受理宅基地和建房申請之日起20個工作日內作出是否批準的決定，農用地及未利用地轉用審批時限不包含在內。20個工作日內不能辦結的，經鎮（街）政府負責人批準，可以延長10個工作日，并應當將延長期限的理由告知申請人。4、審批公布。經審核認為符合申請條件的，鎮（街）政府自作出準予批準決定之日起5個工作日內出具《農村宅基地批準書》。經核查符合批準條件的由鎮（街）依法辦理規劃許可，用地審批手續；鎮（街）政府應當在建房申請人辦理完畢建設規劃和用地審批手續后5個工作日內，會同村級帶現場進行免費定位、驗線和確定標高，定位放線確定標高后，村民住房建設方可開工并實施質量安全管理。申請不予批準的，在作出不予批準決定之日起5個工作日內書面通知申請人，并說明理由。經依法批準的宅基地，村民委員會及時將審批結果張榜公布。5、檔案備案。鎮（街）政府要建立宅基地用地建房審批管理臺賬，有關資料歸檔留存，并在每季度末將審批情況報縣級農業農村、自然資源等部門備案。第十三條不予批準有下列情形之一的，其宅基地申請不予批準:(一)不符合“一戶一宅”規定的；(二)申請異址新建住宅但未簽訂退出原有宅基地協議的；(三)出賣、出租、贈與農村住宅后，再申請宅基地的；(四)原有宅基地及住宅被征收，已依法進行補償安置的；(五)不符合分戶申請宅基地條件的；(六)不符合國土空間規劃、村莊規劃的；(七)現有土地資源無法滿足分配需求的；(八)法律、法規和省、自治區、直轄市規定不予批準的其他情形。第十四條農地轉用（一）宅基地涉及辦理農用地、未利用地轉用手續的，根據上級下達我縣新增建設用地計劃和農村村民住宅建設的實際需要，由村民委員會在每年的最后一個季度，將本村下一年度涉及農用地、未利用地轉用需求上報至鎮（街）人民政府，由鎮（街）人民政府提出農轉用申請，經農業農村部門審核匯總后，轉報自然資源和規劃部門。（二）符合農轉用條件的，由自然資源和規劃部門按有關規定，擬訂農用地轉用方案，報經有批準權的人民政府批準，并由鎮政府（街道辦事處）核發鄉村建設規劃許可證后，方可審批宅基地。（三）涉及占用農用地或未利用地應辦理農用地轉用審批手續的根據辦理實際用時辦理；林業、水利、電力等一系列有關部門審查是否符合林地保護利用規劃等相關專項規劃的，相關單位應在收到征求意見通知5個工作日內回復意見。第五章批后管理第十五條丈量批放（一）經批準用地建房的農戶，在開工前向鎮（街）政府申請劃定宅基地用地范圍，鎮（街）人民政府在收到申請之日起10個工作日內，組織鎮（街）的農業農村、自然資源等部門到現場進行開工查驗，實地丈量批放宅基地，確定建房位置，做好現場工作記錄或錄音錄像，指導村民按照批準面積和要求使用土地。（二）鎮（街）人民政府在建房申請人辦理完畢建設規劃和用地審批手續后5個工作日內，會同村級到現場進行免費定位、驗線和確定標高。定位放線、確定標高后，村民住房建設方可開工，并實施質量安全管理。（三）農民自建結構復雜的房屋必須委托具有相應資質的建筑施工企業，農民自建二層以下住宅可委托具備相應建設施工技能的農村建筑工匠施工。鎮（街）人民政府對農民自建二層及以下住房，通過指導建房農戶與施工方簽訂合同、協議等方式，明確雙方的權利、義務、嚴格按照設計圖紙、施工技術標準和操作規程施工。（四）經批準用地建房的農戶，應當嚴格按照《農村宅基地使用承諾書》完成建房。應拆舊的，要按照承諾的時間拆除舊房，或者竣工后1年內將原有住宅用地退還并自行拆除地上附著物，無償退出原有宅基地交由村集體安排使用。（五）村民委員會和村級宅基地協管員應當根據村民的委托為其免費提供農村住房建設規劃許可、用地審批，以及后續竣工驗收和不動產登記等事項辦理的便民服務。（六）農戶建房過程中，鎮（街）相關辦公室和執法隊應聯合村級組織進行過程監督檢查，重點檢查是否按照批準面積、四至等要求使用宅基地。是否按照規劃和農房設計方案建設住房，發現問題,及時制止，責成整改。第十六條竣工驗收申請人應當嚴格按照用地批準文件和鄉村建設規劃許可證的規定進行施工。申請人建房完工10個工作日內，向鎮（街）政府申請竣工驗收。鎮（街）政府應當在接到申請后10個工作日內，組織鎮（街）農業農村、自然資源等單位到現場進行驗收，實地檢查農戶是否按照批準面積、四至等要求使用宅基地，是否按照批準面積和規劃要求建設住房，并出具《農村宅基地和建房（規劃許可）驗收意見表》。建房村民負責組