第七章 房產投資規劃黃祝華主講本章內容房產投資概述1房產投資規劃2個人住房消費貸款3個人支付能力評估4第一節房產投資概述房產投資的概念房產投資的方式房產投資的優缺點一、房產投資的概念房產投資是以獲取期望收益為目的，將貨幣資本投入房地產開發、經營、中介效勞和房地產金融資產的經營活動。同時，房地產投資還涉及到房地產與金融資產的組合安排。因此，房地產投資一方面表現為實物資產的投資活動，另一方面又表現為金融資產的投資活動。家庭購置房產的目的一般有兩個：其一是自己居住；其二是獲得預期收益。前者是消費行為，后者是投資行為。在現實中，自居和投資并不是區分得很嚴格的，有時自居房產也可作為投資對象，如出租、出售等；同樣，投資性的房產也可自居〔如在出售前〕。二、房產投資的方式房產信托投資房地產證券買賣樓花以房換房以租養貸以租代購直接購房或賣或租房地產投資投資者只需支付房款10％，待到建成一半時，再支付10％，當房屋完全建成交付使用時，再交納余下的房款。從實質上來說，屬于購置期房的投資方式。指看準一處極具升值潛力的房產，在別人尚未意識其升值潛力之前，附加一定的條件采取以房換房的方式獲取自己認為具備升值潛力的房產，待時機成熟再轉售或出租以從中牟利。一般是換進門面房或即將動遷的房產。

房產投資信托房產租賃信托是指由專業投資公司接受廣闊普通投資者委托，聚集資金投資房產，公司和投資者風險共擔，收益共享的投資組織房主委托信托公司代理出租，由信托公司向出租人按月分配信托收益〔即月租金〕房產的類型1、按照性質分類商品房保障性住房1、廉租住房2、經濟適用住房3、公共租賃住房4、限價普通商品住房2、按照取得的時間分類期房現房3、按使用性質自住房投資房〔商鋪、車庫……〕視頻：80后買房記：幸福在哪里類型申請條件經濟適用房1、具體有本市城鎮常住非農業戶口并在本市工作或居住（含符合安置條件的軍隊人員）；2、已婚家庭或年齡在30周歲及以上單身人員；3、無房或現住房人均建筑面積在16平方米（含）以下的；4、是家庭年人均收入低于市統計局向社會公布的上年度城市居民人均可支配收入的80%廉租房1、申請家庭人均年收入低于市政府公布的低收入標準)；2、申請家庭的人均現有住房建筑面積低于市3、申請家庭成員均具有本市城區城鎮非農業常住戶口滿一年以上；4、申請家庭成員均需在本市城區范圍內實際居住生活；5、申請家庭沒有違法生育行為或者違法生育行為已經按照人口和計劃生育有關法律法規處理完畢；6、申請家庭成員相互之間具有法定的贍養、扶養或者撫養關系。包括申請人及其配偶、子女、父母等。●南寧保障性住房的申請

三、房產投資的優缺點優點可獲得相對較高的收益易于獲得金融機構的支持，融資能力強能抵消通貨膨脹的影響，是有效的保值手段缺點流動性相對較差投資金額比較大投資回收期較長面臨的風險高〔政策風險、道德風險、自然風險……〕四、房產價格及影響因素政府規費勘查及前期費用開發商利潤交易稅費土地成本銀行利息建筑成本影響房產價格的因素1．一般因素，包括社會因素、經濟因素和行政因素。

2．地域因素，指房產所在地區、城市、區位、地段的因素。

3．個別因素，可分為宗地條件和建筑物類別的影響。房產價格的構成名目比例去向支付人售價100％政府管理部門買房者前期費用6％～7％土地成本27％～29％稅收9％管理費9％建筑及拆遷安置費26％～32％開發銷售商等利潤15％～20％中國房價大致構成表南寧市當前樓市情況3.24~3.31南寧樓市整體均價7897元/㎡，環比上漲0.09%。青秀區均價環比略降0.03%；西鄉塘區環比上漲2.24%，興寧區價格環比下降0.03%，其余片區價格變動不大。我國的貸款利率從2023年7月6日起，首套房局部銀行可享受85折利率優惠貸款期限年利率%一、短期貸款

六個月（含）5.60六個月至一年（含）6.00二、中長期貸款

一至三年（含）6.15三至五年（含）6.40五年以上6.55三、個人公積金貸款五年以下（含五年）4.00五年以上4.50購房目標：4室2廳3衛1廚2陽臺

140㎡7000元/㎡總房款 980000首付〔30%〕294000貸款總額686000年數還款總額貸款利息月還款額10896144.16210144.167467.87201138823.55452823.554745.10301412688.43726688.433924.13根據基準利率6.55%的85折計算貸款計算器購房目標：2+2室2廳2衛1廚2陽臺

108㎡7000元/㎡總房款 756000首付〔30%〕226800貸款總額529200年數還款總額貸款利息月還款額10691311.21162111.215760.9320878521.03349321.033660.50301089788.22560588.223027.19根據基準利率6.55%的85折計算貸款計算器購房目標：2房2廳2衛1廚1陽臺

83㎡7000元/㎡總房款 581000首付〔30%〕174300貸款總額406700年數還款總額支付利息月還款額10531285.46124585.464427.3820675159.68268459.682813.1730837522.42430822.422326.45根據基準利率6.55%的85折計算貸款計算器購房目標：1房2廳1衛1廚1陽臺

36㎡7000元/㎡總房款 252000首付〔30%〕75600貸款總額176400年數還款總額貸款利息月還款額10230437.0754037.071920.3120292840.34116440.341220.1730363262.74186862.741009.06根據基準利率6.55%的85折計算貸款計算器第二節房產投資規劃房產投資規劃的概念為什么要進行房產投資規劃房產投資規劃流程購房與租房決策購房規劃一、房產規劃的內容包括居住規劃和房產投資居住規劃包括租房、購房、換房和房貸規劃房產投資的目的包括獲取房租收入和通過出售賺取價差收入二、為什么要進行房產規劃如果進行房產投資的時候不事先進行規劃，可能會陷入以下困境：1.由于目標重合，目前的資金缺乏以購房。2.對未來的收支變化未能充分預期，沒有合理的房產規劃，導致購房方案難以實現。3.沒有房產生涯規劃的觀念，只想一蹴而就4.沒有可行的購房規劃，難以強迫自己儲蓄5.如果不事先規劃房產投資現金流量，那么無法選擇最正確的貸款組合。案例：鐘鎮濤炒房破產香港藝人鐘鎮濤1996年香港樓市處于頂峰時，短期借款1.54億港元，“炒買〞港灣道會景閣4607室等五處豪宅和其他工程。1997年亞洲金融危機，香港樓市下滑，所購各工程大幅度貶值。債權人雖沒收這些房產，仍無法償清債務。由于局部貸款利率高達24%，所余本息現已滾至2.5億港元。每月利息支出超過100萬元，令他感到吃不消，即使再努力唱歌、拍戲，亦難以歸還所有債項，于是決定申請破產。2003年7月，法院裁定鐘鎮濤破產。一般而言，房地產投資不應超過家庭年收入的6至8倍。鐘鎮濤家庭年收入約1000萬港元，顯然無法支撐1.5億港元的房地產投資。正是企圖一夜暴富的不良心態，使其失足跌入谷底。二、個人房產規劃流程三、購房與租房決策租房購房優點1.有能力使用更多的居住空間1.保值，能夠對抗通脹2.比較能夠應付家庭收入的變化2.強迫儲蓄積累財富3.資金較自由，可投向更有利的投資渠道3.提高居住品質4.遷徙自由度較大4.有信用增強效果5.房屋瑕疵和損毀風險由房東承擔5.滿足擁有房產的心理效用6.租房者的稅捐負擔較輕6.自住兼投資，同時提供居住效用和資本增值機會7.無需考慮房價下跌風險缺點1.有非自愿搬離的風險1.缺乏流動性2.無法按照意愿裝修2.維持成本高3.被動應對房租上漲風險3.財務風險大4.無法運用財務杠桿追求房價利益視頻：80后置業之惑，買房or租房購房PK租房選擇購房還是租房，與個人的財務狀況、對未來房地產市場的預測以及喜好、購置途徑等都息息相關，從理財的角度出發主要看房價與租金的變動情況，分別計算出兩者的投資本錢。房價和租金都是住房使用價值的反映，但相比之下，房價的波動幅度明顯大于租金，這是因為購房行為中投機和泡沫的成分遠高于租房。因此，房價更加偏重反映房產的市場行情，租金更加偏重反映房產的實際需求。租售比=每平方米使用面積月租金/每平方米建筑面積房價可以大致反映房價對使用價值的偏離程度。國際上用來衡量一個區域房產運行狀況的租售比一般界定為1︰200至1︰300。如果租售比低于1︰300，意味著房產投資價值相對變小；如果高于1︰200，說明該區域的房產投資潛力相對較大。視頻：租房買房哪個劃算〔3：30〕購房與租房的財務計算方法——年本錢法租房者的使用本錢是房租，還要計算交納押金帶來的利息損失(時機本錢)，所以租房的年本錢的計算公式是：租房年本錢=年租金(月租金×12)+押金時機本錢(月租金×12×當年存款利率)購房者的使用本錢主要是首付款與房屋貸款利息〔不考慮諸如物業費等使用本錢〕，所以購房的年本錢的計算公式是：購房年本錢=利息支出(貸款額×房貸年利率)+首付款時機本錢(首付款×當年存款利率)我們不能簡單地把以上計算結果當成租房或購房的決策依據，只能當作參考，因為它沒有包含房價波動的預期因素。一般來說，預計房價看漲時，購房比較合算；反之，那么租房合算。銀行貸款利率也會對購房本錢產生直接影響，利率下調時，購房本錢降低；反之，那么升高。房租那么相對穩定(表達房屋的真實使用價值)，所以在利率下調時，購房比較合算；反之，租房合算。年本錢法決策實例王先生看上一處60平方米的房產，屋主可租可售。假設租房，房租每月1000元，押金預付3個月；假設買房，總價25萬元，可獲得20萬元、利率6％的房屋貸款，購房首付款為房屋總價的20％，即5萬元。王先生租房與購房的本錢分析如下(假設押金與首付款時機本錢以5％，1年期存款利率以3％計算)：租房年本錢=1000×12+1000×3×5％＝12150(元)購房年本錢=50000×3％+200000×6％＝13500(元)通過計算可知，租房比購房年本錢低1350元，折合每月少支付112.5元，因此租房比較劃算。要考慮的因素如果用于自住，購房者的使用本錢主要是首付款與房屋貸款利息〔不考慮諸如物業費等使用本錢〕，而租房者的使用本錢是房租(1)房租是否會每年調整。(2)房屋貸款與房租所得稅扣除額。購房還要考慮稅收方面的問題，可能購房比租房要貴。(3)房價上漲潛力。如果房價在未來看漲，那么即使目前算起來購房年居住本錢稍高，未來出售房屋的資本利得也足以彌補居住期間的本錢差異。如果房價低落，那么租房居住本錢低于購房的情況也有可能會發生。(4)利率的上下。利率愈低購房的年本錢愈低，購房會相對劃算。近年來，控制房地產價格上漲，提高了房屋貸款利率，因此購房的居住本錢也越來越高。四、購房規劃衡量自己的負擔能力按每月的負擔能力估算負擔得起的房屋總價按想購置的房屋價格來計算每月需要負擔的費用學會計算購房的各種稅費如何選擇房子投資自住房投資寫字樓投資商鋪投資車庫〔一〕按每月的負擔能力估算負擔得起的房屋總價可負擔首付款＝目前年收入×負擔比率上限×年金終值×目前凈資產×復利終值年金終值＝年金金額×〔n=離買房年數；r=投資報酬率〕復利終值＝本金〔現值〕×〔1＋r〕n〔n=離買房年數；r=投資報酬率〕可負擔房屋貸款＝目前年收入×復利終值〔n=離買房年數；r=預估收入成長率〕×負擔比率上限×年金現值〔n=貸款年限；r=房屋貸款利率〕可負擔房屋總價＝可負擔首付款+可負擔房屋貸款可負擔房屋單價＝可負擔房屋總價÷需求面積〔一〕按每月的負擔能力估算負擔得起的房屋總價例如，李先生年收人為10萬元，預估收入成長率3％，目前凈資產2萬元，儲蓄首期與負擔房屋貸款的上限為40％，打算5年后買房，投資報酬率為10％，貸款年限20年，利率以6％計，可以負擔買房貸款的目前房價為：首期局部：10×40％×6.11+2×1.611＝27．7(萬元)貸款局部：10×1.159×40％×11．47＝53．2(萬元)可負擔房價：首期(27.7)+貸款(53.2)＝80．9(萬元)〔二〕按想購置的房屋價格來計算每月需要負擔的費用欲購置房屋總價＝房屋單價×需求面積需要支付的首期局部＝欲購置房屋總價×(1—按揭貸款成數比串)需支付的貸款局部＝欲購置房屋總價×按揭貸款成效比率每月攤還的貸款本息＝需要支付的貸款局部÷年金現值年金現值＝年金×〔n=離買房年數；r=投資報酬率〕〔二〕按想購置的房屋價格來計算每月需要負擔的費用如果想購置100平方米的房屋，目前市面上的一般價格是3000～6000元／平方米，那么購置100平方米房屋所需要的費用為30萬～60萬元。假設按7成按揭，30萬元的房屋需要支付首付款9萬元，60萬元的房屋需要支付首付款18萬元。30萬元的房屋需要貸款21萬元，每月需要攤還的本息費用為1526元(210000÷11.47÷12)；如果是60萬元，那么需要貸款42萬元，每月需要攤還的本息費用為3052元(420000÷11.47÷12)。因此，如果每月除了應付日常生活外還能節余3000多元時可以買6000元／平方米的房子；而當每月收入節余只有1526元左右時，就只能負擔3000元／平方米的房子了。購房的各種稅費購房時除了要支付購房款之外，還涉及到許多其他費用，以上的例子為了方便計算，并未考慮到裝修費用以及各種相關稅費。在我國，涉及購房交易的稅費主要包括契稅、印花稅、個人所得稅、營業稅、房屋所有權登記費、房屋買賣手續費、公證費、律師費、中介費等，均視房屋買賣的具體情況并根據合同的約定或有關的法律規定來確定。第三節個人住房消費貸款個人住房消費貸款種類個人住房貸款的還貸方式一、個人住房消費貸款種類住房公積金貸款繳存住房公積金的職工以其所擁有的產權住房為抵押申請的專項貸款。貸款期限最長為30年〔不得超過法定退休年齡〕。住房公積金貸款利率是目前個人貸款中利率最低的品種，貸款額度根據所購房屋不同適用不同的比例。個人住房商業性貸款是用銀行信貸資金向購房借款人發放的住房貸款，一般為抵押貸款。個人住房組合貸款是指向繳存公積金的購房借款人同時發放個人住房公積金貸款和個人住房商業性貸款的一種貸款方式。我國的貸款利率從2023年7月6日起貸款期限年利率%一、短期貸款

六個月（含）5.60六個月至一年（含）6.00二、中長期貸款

一至三年（含）6.15三至五年（含）6.40五年以上6.55三、個人公積金貸款五年以下（含五年）4.00五年以上4.50二、個人住房貸款的計息方法等額本金還款法等額本息還款法組合還款法〔一〕等額本金還款法就是把全部的貸款本金平均分攤到貸款期內的每一期歸還，而每一期的利息那么是根據當期的貸款余額計算，所以每一期歸還的貸款本金是固定的，而利息卻不一樣，是隨著貸款本金的逐步降低而減少，總的還款金額也是逐漸減少其計算公式是：每月還款金額=貸款本金／貸款期數〔按月計〕+〔貸款本金—累計已歸還本金額〕×月利率〔二〕等額本息還款法每期的還款金額是根據貸款金額、貸款期限以及還款次數計算出的一個固定值，每期的還款額中包括了本金和利息，隨著貸款本金的逐步歸還，貸款利息逐漸減少，而每期的還款額中歸還貸款本金的金額那么逐漸增加。計算公式是：每月還款額＝貸款本金×月利率×〔1＋月利率〕×還款月數］÷［〔1＋月利率〕×還款月數－1］貸款計算器1.兩種貸款的利息計算方式等額本息貸款采用的是復合利率計算。在每期還款的結算時刻，剩余本金所產生的利息要和剩余的本金(貸款余額)一起被計息，也就是說未付的利息也要計息，這好似比“利滾利〞還要厲害。在國外，它是公認的適合放貸人利益的貸款方式。等額本金貸款

采用的是簡單利率方式計算利息。在每期還款的結算時刻，它只對剩余的本金(貸款余額)計息，也就是說未支付的貸款利息不與未支付的貸款余額一起作利息計算，而只有本金才作利息計算。

因此，在傳統還款方式下，貸款周期越長，等額本息貸款就要比等額本金貸款產生越多的利息。所以，如果借款人無法調整(或選擇)還款方式的話，貸款周期越長的借款人，越應該選擇等額本金貸款。

2.兩種貸款的每期還款特點等額本金貸款還款表〔局部〕：每期還款額不同等額本息貸款還款表〔局部〕：每期還款額相同雖然等額本金貸款能節省很多利息，但等額本金貸款的“缺點〞是它的每期還款金額都不同，而且是前期還款金額較重，后期還款金額較輕。這要求借款人的還款能力要適應這種情況。而對于等額本息貸款來講卻沒有這樣的“缺點〞，它的每期還款金額都相同。借款人可以比較容易地根據自己還款能力，制定貸款方案。但要注意的是，等額本金貸款的每期還款額雖然不等，但它的每期平均還款金額卻比等額本息貸款低很多。等額本息還款法與等額本金還款法的比較等額本息貸款等額本金貸款計息方式簡單利率計息復合利率計息每期還款本息等額不等額（前期重，后期輕）每期還款本金前期輕，后期重等額每期還款利息前期重，后期輕前期重，后期輕利息飆升速度加速度勻速度國內流行度主流弱流國際流行度主流弱弱流操作靈活程度強弱計算難度高難較難評價可以造出最好的還款方案，也可以造出最糟糕的方案。選它沒錯，但可能不會是最好等額本息PK等額本金等額本息方式月還利息額始終高于本金方式從還款壓力來說，等額本金的還款壓力在前期比本息大，之后還款額將逐年越來越低于本息還款。從利息支出角度考慮，等額本金方式要優于等額本息方式，

等額本息PK等額本金等額本金方式在還款初期的壓力要明顯高于等額本息還款方式，這就要求消費者要正確估計自己的收支情況，并考慮其對生活質量的影響，作出選擇。〔生活質量曲線詳見右圖〕如果客戶現在屬于高薪者或收入多元化的人群，建議采用等額本金還款法，因為這種還款方式雖然前期資金壓力較大，但可減輕日后壓力，隨著時間的推移，越到最后還款越輕松。如果客戶是一位工作四平穩、與世無爭的人，建議選擇等額本息還款方式。

10萬元20年等額本金還款方式生活質量曲線

10萬元20年等額本息還款方式生活質量曲線

結論兩種還款方式各有所長，客戶可根據自己的具體情況選擇，關鍵是要考慮自己的經濟狀況，使供款額與自己的收入趨勢相匹配。如果收入穩定，又或者善于投資的家庭，假設投資的回報率高于貸款利率的，可考慮選擇等額還款法。如果預測家庭收入仍比較寬裕，今后可能提前還貸的，貸款方式可采用等本還款法，優點是本金不變，利息逐步遞減，其間假設提前還貸，由于歸還本金多，利息支出相對就少。而“等額還款法〞每月歸還金額相等，還款初期利息多于本金，以后利息支付逐步減少，本金逐步增加。因而同樣貸款期下，后者所支付的利息將高于前者，而提前還貸時，已支付的利息是不退還的，所以，這樣就相對多支付了許多原本不應該提前支付的利息。〔三〕組合還款法首先將貸款本金按比例分成假設干歸還階段，并確定每個階段的還款期限〔等本〕，接著在每個階段里又按等額本息還款方式歸還〔等額〕一般來說，組合還款法的主要形式可分為遞增型、遞減型和任意型三種。遞增(減)型是指在整個貸款期內，貸款的歸還呈逐漸增加(減少)的趨勢。任意型是指在貸款期內各個階段的還款本金及還款年限不同，使貸款歸還呈不規那么變化。借款人可以根據自己未來收支情況，來制定還款方案，通俗的講就是賺多的時候多還一點，賺少的時候少還一點。精打細算還房貸〔7：36〕三、節省貸款利息的方法加速還款額外還款存抵貸關鍵在于盡可能多的提前歸還本金〔一〕加速還款縮短還貸周期，增加還貸次數——雙周加速還款假設貸款30年50萬元，貸款年利率為6.39%。標準的月還款(等額本息)雙周加速還款(等額本息〕貸款結果比照等額本息貸款之標準月還款(參照)等額本金貸款等額本息貸款之雙周加速還款原始本金50萬50萬50萬貸款年利率6.39%6.39%6.39%貸款周期30年30年24年1個月支付頻率每月支付一次每月支付一次每兩周支付一次每月支付金額￥3,124.26(月)￥2,723.84(月平均值)￥3,124.26(4周)利息累計￥624,733.6￥480,581.25￥483,100.27還款期數360期360期629期節省利息---￥144,152.35￥141,633.33節省天數---0天2,135天每年需多還款---每年還款不等￥3,124.26貸款成本率124.95%96.125%96.62%〔二〕額外還款——提前還貸提前還款包括提前全部還款、提前局部還款且貸款期限不變、提前局部還款的同時縮短貸款期限三種情況。貸款銀行只能受理自發放個人貸款第二個還款月起借款人提前還款的申請。在等額本息貸款中，采用局部提前還款，是節省貸款利息和縮短貸款時間的根本方法，也是最有效的方法。

提前還貸計算器提前還貸階段：縮短貸款期限是不錯的選擇通過生活質量曲線不難看出，生活質量與還款利息本錢成反比，還款期內本錢越高生活質量越好，反之那么反。所以客戶必須在這兩者之間權衡同時，不同的還款方式對現金流量也會產生不同的影響，這完全看個人收入和對各項指標的偏好來決定。而且這一過程是動態的過程，需要隨時進行調整。

〔三〕存抵貸存抵貸是指按揭購房者只需將活期存款賬戶與房屋貸款關聯起來，并將自己的閑置資金放在約定的活期賬戶上，就可到達少交貸款利息的目的。優勢：利率優惠，還款方便，可以減少貸款利息的支出。缺陷：銀行審批較嚴格，較一般按揭貸款利率高，且存款額度有下限，僅適合有大量存款的借款人。適用對象：方案持有房產期限較短或有提前還貸方案，有較強融資需要，資信良好的借款人。資料：新型房貸方式■“隨薪供〞推薦銀行：興業銀行特色優勢：約定還款前期只還利息無需歸還本金，減輕貸款前期壓力。資料：新型房貸方式■“存貸雙贏〞推薦銀行：農業銀行特色優勢：理財賬戶與借款人名下的一筆個人住房貸款相關聯，根據借款人理財賬戶存款和貸款情況，存款賬戶中超過5萬元的局部，銀行將按一定比例視同提前還款，參照貸款利率計付理財收益。視同提前還款的局部資金仍保存在活期存款賬戶內，可隨時提用。資料：新型房貸方式■“個貸本息分別還款〞推薦銀行：農業銀行特色優勢：按季還息。利息和本金可以分別按照各自的周期(月、季)進行歸還的一種還款方式，不需還利息的時間里里就用這局部資金去做理財。資料：新型房貸方式■“存貸通〞推薦銀行：中國銀行特色優勢：多存多得，貸款利息省更多。中國銀行個人貸款客戶申請開立與其貸款相關聯的理財賬戶，客戶在正常取得存款利息收益的同時，還可通過理財方式獲得相應收益。該收益可以抵補一定比例的貸款利息支出，降低貸款本錢。該個人貸款理財賬戶起存為5萬元，根據賬戶中的存款余額按日計息，年收益率高于同期存款收益率，需要資金時，可隨時靈活調度。第四節個人支付能力評估目標和需求分析個人投資動機分析個人支付能力評估一、目標和需求分析房地產規劃的第一步是確定期望的目標和需求，這要通過數據收集合分析來明確。一般而言，個人對于房地產投資的需求取決于年齡、收入水平、家庭成員數量、交通便利等因素。在確定目標和需求時，必須把握以下幾個原那么：首先是要分清影響目標和需求的因素的重要性。要找到符合所有期望的房地產投資工程是可遇不可求的，我們會面臨對于各種因素的權衡和取舍，因此應該分析哪些因素對于自己是最重要的，按重要性程度進行排列，以便于在這些因素發生沖突的時候做出合理的選擇。其次，要具有前瞻性。隨著個人的成長和際遇，收入、債務以及責任都會隨之發生變化，因此在確定房地產投資目標和需求時應該將這些考慮進去，以便能靈活的對待這些變化。二、個人投資動機分析自己居住賺取租金出售獲利減免稅收首要考慮的是居住質量，可以選擇具有成熟的居住氣氛的社區，如擁有便捷的交通，宜人的環境、配套的生活設施等。首先要考慮的是方便出租，可以選擇流動人口大的小型住宅進行投資，或者購置適宜出租給經營者的沿街鋪面。如果是為了獲取差價收入，那么適合投資現時房價相對廉價，但未來規劃前景看好，有升值潛力的住宅或店面。國家出臺相應鼓勵政策，例如規定購房支出可以用來抵扣個人所得稅等，房地產投資無疑是個一舉兩得的投資方式。三、個人支付能力評估投資房產前必須正確估量個人資產，再根據需求和實際支付能力來綜合考慮具體選擇哪一種房產投資方案。確定個人投資房產的綜合支付能力時，不僅要看個人的凈資產，還要分析個人的固定收入、臨時收入、未來收入、個人支出和預計的未來支出。如果個人凈資產為正數，投資者首先要確定能用來投資房產的資金數額。然后，再根據自己家庭月收入的多少及預期，最終確定用于購置房產、歸還銀行按揭貸款本息的數額。根本的原那么仍然是量力而行，既滿足個人的房產投資需求，同時又不必為自己帶來沉重的債務負擔。購房能力計算器舉例個人凈資產中可用于購置房產的金額為12萬元，家庭月收入8000元，月平均日常支出4000元，其他投資支出1000元，預期未來收入保持平穩，那么其投資房地產的支付能力為10萬元首付款，月平均可歸還銀行按揭貸款本息的最大數額為8000-4000-1000＝3000(元)。可購置總價值為60萬元的房產，首付20％為12萬元，其余48萬元可以申請銀行按揭，以每月歸還3000元以內為限。但如果對未來收入感到不確定性較大，就需要降低投資房產的總價值。房產投資規劃案例李先生，32歲，某合資建材公司銷售經理，李太太，27歲，全職太太，女兒三歲。李先生的月收入14000元，年終獎6萬元左右。李先生一直比較喜歡房產投資，2007年買了一套一居室自住，購置時房屋總價20萬元，首付5萬元，貸款20年，月供1100元，現在估價30萬元；2023年又購置了一套一居室，用于出租，總價26萬元，首付8萬元，貸款20年，月供1200元，現在估價32萬元，已出租，月租金收入1500元；2023年買了一套150平米的三居室，總價80萬元，首付24萬元，貸款20年，月供4000元，現在估價85萬元，這套房即將交房，準備自住，打算用15萬元裝修。房產投資規劃案例李先生家每月的生活開銷如下：日常支出6000元，孩子教育費用1500元。李先生有根本的社會保險，給女兒買了一份分紅保險，年交3000元，李太太沒有什么保障。李先生打算在女兒高中畢業后送她出國留學，覺得自己的養老靠房屋租金就夠了。李先生目前有銀行存款40萬元，國債10萬元。看到近來國家對房地產出臺了很多調控性的政策，李先生決定暫時不再買房子。那么該如何理財？財務狀況分析：資產結構單一，按揭支出占比高李先生的家庭資產以原值計算為176萬元，假設以現值計算高達197萬元，這其中的升值局部表達了房產投資的增值局部。以現值統計，房產占總資產的74.6%，說明李先生家庭資產的四分之三都是房產，而其余局部為銀行存款和國債這類低風險低收益的防守型資產。這樣的資產結構，使李先生的家庭經濟受房地產市場走勢影響極大，家庭資產規模在未來會伴隨房地產市場的起伏而發生波動。負債占總資產的45.2%，較合理水平稍高，歸還住房抵押貸款將是未來二十年內的一項重要財務目標。財務狀況分析：資產結構單一，按揭支出占比高李先生的年收入近23萬元，是家庭的經濟支柱，目前僅有一套住房用于出租，租金收入缺乏家庭年收入的10%.支出方面，按揭貸款支出高達月度收入的40.6%，高于三分之一的合理水平，生活費用〔含日常支出和教育費用〕每月平均7500元，占月收入的48.4%，月度結余占月度收入的11%，有些偏低。年度結余占年度收入的31.5%，處于合理水平，但受年終獎等偶然因素影響較大。財務目標：還清房貸籌劃養老一是盡早還清購房貸款。三處房產的貸款本金為89萬元左右，分期付款方式導致按揭支出占家庭月收入的比例較高，而且受經濟波動影響較大，建議在條件許可的情況下提前歸還局部貸款，以減輕經濟壓力。出售其中的一套住房也是一個方法，不過現在國家對二手房交易的營業稅和所得稅管理嚴格，而且兩處小戶型房產臨近地鐵四號線，升值空間較大，建議保存。二是為女兒準備出國留學費用。李先生的女兒打算高中畢業后出國留學，這是十五年以后的目標，以學費每年上漲5%估計，大學四年留學的學費將需要120萬元左右；除現有資金外，主要通過金融資產和每年節余進行投資獲得。三是為自己準備足夠的養老金。以目前租金價格計算，出租兩套小房子的租金收入約3000元，而以李先生家的生活水準，退休后至少需要4200元可以保持生活品質不變，假設房租和物價的上漲速度一致，那么當李先生退休后，出租兩套小房子的租金收入，尚缺乏以使李先生夫婦生活品質不變，必須額外準備養老金。理財建議1.優化生活費用支出管理，爭取減少支出15%以李先生的工作性質來看，他的家庭支出尚在合理范圍內，但是考慮到生活支出和房貸月供合計接近李先生的工資收入，而房貸支出剛性，適當控制一下生活方面的支出會使家庭財務狀況的穩定性提高。建議把家庭生活費用支出減少15%，每個月將多出1000元結余，即使李先生的工資收入略微減少，仍可以支付日常生活支出和房貸月供。理財建議2.擇機提前歸還局部房貸，減輕供房壓力李先生的新房即將裝修，預計花費15萬元，這樣存款將降為25萬元，金融資產另有10萬元國債，考慮到這兩類資產的收益率都低于房屋抵押貸款利率，建議選擇適當時機提前