第1章項目概況1.1項目名稱與內容1.1.1項目名稱住宅開發項目經濟評價1.1.2項目內容某房地產開發項目，計算期共五年，前三年生產，從第二年開始一邊生產一邊銷售。1.2項目背景資料（一）項目概況某房地產開發公司獲得一開發項目，該項目征地面積為10.5畝，土地費用為710萬元，用地性質為建造商品住宅（其中包括代征地1.97畝）擬建項目容積率為2.61，面積為15050平方米。該土地上有拆遷戶數105戶，共計面積為4462平方米。返遷面積是原面積的1.65倍。該項目擬從土地再開發，前期準備工作開始需要3年才能竣工。（二）投資估算及資金籌措1．該公司有資本金1500萬元，公司將全部用來啟動該項目。第一年公司將其全部用完，主要包括土地費用850萬元，勘察設計50萬元，進行前期準備工作540萬元和開發公司每年都有的管理費用60萬元。2．工程款按預算為950萬元。甲方與施工單位簽訂合同，工程款由施工單位硬墊至項目預售前，共需100萬元，施工單位擬借款，利息率為6.14%，這部分費用由房地產開發公司還款時支付。同時這部分費用第一年用于工程的為40萬元，其他60萬元用于第二年的工程建設。3．把每年預售房屋的款項用于工程建設及其他一些費用，余下的部分則用于施工單位工程借款的償還。第二年工程建設款還需500萬元，第三年還需投資470萬元。（三）銷售計劃、進度安排1．返遷部分：拆遷戶返遷在第4年，償還面積部分按當地政府規定的價格，房地產開發公司可收取1200元／平方米，而超過部分按成本價格2200元／m2收取。2．銷售部分：擬在第二年對項目投資超過25%，并且工程基礎部分完工后開始銷售，在第五年年末將房屋銷售完畢，房屋售價為8500元／m2(均價)。每年銷售任務按總面積扣除返遷面積計算，第二年的任務為18%，以后各年任務分別依次為27%，35%，20%。并且對第二年購房者優惠10%，對第三年購房者優惠5%，第四年，第五年按現房價格銷售。（四）稅費根據規定該項目需要繳納以下稅費：營業稅5%，城市維護建設稅7%，教育費附加3%。房地產稅按銷售收入的12%計。本項目的基準內部收益率為12%。第2章費用和效益估算2.1投資估算該公司有資本金1500萬元，公司將全部用來啟動該項目。第一年公司將其全部用完，主要包括土地費用850萬元，勘察設計50萬元，進行前期準備工作540萬元和開發公司每年都有的管理費用60萬元。工程款按預算為950萬元。甲方與施工單位簽訂合同，工程款由施工單位硬墊至項目預售前，共需100萬元，施工單位擬借款，利息率為6.14%，這部分費用由房地產開發公司還款時支付。同時這部分費用第一年用于工程的為40萬元，其他60萬元用于第二年的工程建設。把每年預售房屋的款項用于工程建設及其他一些費用，余下的部分則用于施工單位工程借款的償還。第二年工程建設款還需500萬元，第三年還需投資470萬元。投資估算情況見表1表1投資估算表單位：萬元序號項目年份計算期12345總投資154062053060601固定資產投資890560470001.1土地費用8501.2建設費用借款40601.3建設費用5004702流動資產投資650606060602.1勘察設計費用502.2前期準備5402.3管理費用60606060602.2總成本費用估算該公司有資本金1500萬元，公司將全部用來啟動該項目。第一年公司將其全部用完，主要包括土地費用850萬元，勘察設計50萬元，進行前期準備工作540萬元和開發公司每年都有的管理費用60萬元。工程款按預算為950萬元。甲方與施工單位簽訂合同，工程款由施工單位硬墊至項目預售前，共需100萬元，施工單位擬借款，利息率為6.14%，這部分費用由房地產開發公司還款時支付。同時這部分費用第一年用于工程的為40萬元，其他60萬元用于第二年的工程建設。把每年預售房屋的款項用于工程建設及其他一些費用，余下的部分則用于施工單位工程借款的償還。第二年工程建設款還需500萬元，第三年還需投資470萬元。建設期利息計算每年應計利息=（年初借款本息累計+本年借款額/2）×年利率第1年應計利息40×1/2×6.14%=1.23（萬元）第2年應計利息（40+1.23+60×1/2）×6.14%=4.37（萬元）總成本費用估算表見表2表2總成本費用估算表單位：萬元序號項目計算期合計123451土地費用8508502勘察設計費用50503前期準備費用5405404管理費用60606060603005房屋開發費用4056047010706財務費用1.234.375.60總計1541.23624.3753060602815.62.3銷售收入和稅金估算2.3.1返遷部分拆遷戶返遷在第4年，償還面積部分按當地政府規定的價格，房地產開發公司可收取1200元/平方米，而超過部分按價格2200元/m2（均價）。返遷面積總共為4462×1.65=7362（平方米），其余面積為15050-7362=7688（平方米）。返遷部分銷售收入計算表見表3表3返遷部分銷售收入計算表項目面積㎡售價元/㎡銷售收入（萬元）償還部分44621200535.44超出部分2900.302200638.07合計7362.301173.512.3.2銷售部分第二年銷售任務為7688×18%=1383.84第三年銷售任務為7688×27%=2075.76第四年銷售任務為7688×35%=2690.8第五年銷售任務為7688×20%=1537.6銷售總收入分期按比例預測表見表4表4銷售總收入分期按比例預測銷售計劃建設經營期年度收入（萬元）年份銷售面積㎡銷售比例（%）銷售價格（元/㎡）第一年第二年第三年第四年第五年第一年第二年1383.791876501058.60第三年2075.682780751676.11第四年2690.703585003460.61第五年1537.542085001306.91合計7687.701007502.232.3.2營業稅金估算營業收入和營業稅金及附加見表5表5營業收入和營業稅金及附加單位：萬元序號項目名稱年份2345合計1營業收入1.1售房1.1.1售房面積1383.842075.762690.81537.6076881.1.2售房單價（元/m2）76508075850085001.1.3銷售總計（萬元）1058.641676.182287.181306.967502.41.2返遷1.2.1返遷面積44622900.37362.31.2.2返遷單價（元/m2）120022001.2.3返遷總計535.446381173.442營業稅金及附加58.2292.19190.3371.89412.632.1營業稅（5%）52.9383.81173.0365.35375.122.2城市維護建設（7%）3.715.8712.114.5726.262.3教育附加稅（3%）1.592.515.191.9611.252.4稅后收入1000.421583.993270.291235.087089.77 第3章資金籌措表6項目總投資使用計劃與資金籌措表單位：萬元序號項目名稱項目年份12345合計1總投資2815.61.1土地費用8508501.2勘探設計費用50501.3前期準備工程費用5405401.4房屋開發費用4056047010701.5管理費用60606060603001.6開發期稅費1.7利息支出1.234.375.62資金籌措2815.62.1自有資金150015002.2施工方墊資40601002.3銷售收入1058.641676.183460.621306.967502.42.4利息支出1.234.375.6表7資金來源與運用表單位：萬元序號項目名稱年份計算期123451資金來源1540936.051523.993210.291175.071.1利潤總額376.051053.993210.291175.071.2長期借款405604701.3流動資金借款000001.4其他短期借款000001.5項目資本金投入15001.6其他00002資金運用1541.23564.37562.19190.3371.892.1固定資產投資8905604702.2建設期利息1.234.372.3流動資金投資6502.4經營稅費058.2292.19190.3371.89第4章財務分析4.1盈利能力分析根據項目投資現金流量表可知:稅后全部投資的財務凈現值NPV為1496.09萬元，大于零，財務內部收益率為61%大于基準收益率12%，靜態投資回收期為3.19年，動態投資回收期為3.38年小于基準投資回收期5年，從全部投資角度來看該項目可行。項目全投資現金流量表見表8表8項目全投資現金流量表單位：萬元序號項目項目年份12345合計1現金流入1058.641676.183460.621306.967502.41.1營業收入1058.641676.183460.621306.967502.42現金流出1540772.23885.691052.9425.662.1建設投資1480.00560.00470.002.2管理費用60.0060.0060.0060.0060.00300.002.3營業稅金及附加58.2292.19190.3371.89412.632.4所得稅94.01263.5802.57293.773凈現金流量-1540.00286.41790.492407.72881.3累計凈現金流量-1540.00-1253.59-463.11944.622825.92NPV1446.09IRR0.61靜態投資回收期（年）3.19動態投資回收期3.38根據項目投資現金流量表可知:稅后全部投資的財務凈現值NPV為1453.87萬元，大于零，財務內部收益率為60.7%大于基準收益率12%，靜態投資回收期為3.19年，動態投資回收期為3.38年小于基準投資回收期5年，從自有資金投資角度來看該項目可行。項目自有資金現金流量表見表9表9項目自有資金現金流量表單位：萬元序號項目名稱項目項目年份12345合計1現金流入1058.641676.183460.621306.967502.41.1營業收入1058.641676.183460.621306.967502.42現金流出1501.23716.60985.691052.90425.664582.082.1建設投資1440.00500.00470.000.000.002410.002.2借款本金償還100.00100.002.3借款利息支付1.234.375.602.4管理費用60.0060.0060.0060.0060.00300.002.5營業稅金及附加58.2292.19190.3371.89412.632.6所得稅94.01263.50802.57293.771453.853凈現金流量-1501.23342.04690.492407.72881.3累計凈現金流量-1501.23-1159.19-468.71938.32819.6NPV1453.87IRR0.607靜態投資回收期（年）3.1947動態投資回收期3.3766從第二年開始還借款，采用第三年本金等額加利息償還方案。借款還本付息表見表10表10借款還本付息表單位：萬元序號項目名稱計算期1231期初貸款本息累計41.23105.61.1本金40601.2利息1.234.372償還貸款本息資金來源2.1銷售收入1058.641676.18由財務報表可以看出，項目籌措資金和項目凈收益可以支付項目的各項支出，不需要通過借款方式彌補資金不足。由借款還本付息表可知，項目可籌措足夠資金按約定方式償還銀行貸款。各年的資產負債率能較好的滿足項目要求。從整體上看出，該企業項目有較強的償債能力。資產負債表見表11表11資產負債表單位：萬元序號項目名稱年份計算期合計123451資產1540.002468.642996.183137.182156.9612298.961.1無形資產及其他資產650.00500.00470.001620.001.2在建工程40.0060.00100.001.3固定資產凈值850.00850.00850.00850.00850.004250.001.4收入1058.641676.182287.181306.966328.961.5流動資產凈值2負債及所有者權益1540.002468.642996.183137.182156.9612298.962.1應付賬款2.2長期借款40.0060.00100.002.2流動資金借款2.3負債小計40.0060.00100.002.4所有者權益1500.002408.642996.183137.182156.9612198.962.4.1資本金1500.002126.602753.482305.69801.199486.962.4.2累計盈余公積金28.20107.25348.02436.152.4.3累計未分配利潤253.84135.45483.47919.62資產負債率/%2.67%2.43%資產負債率=期末負債總額/期末資產總額投資利潤率=利潤總額/總投資=64.4%資本金利潤率=利潤總額/資本金=120.8%利潤與利潤分配見表12。表12利潤與利潤分配表單位：萬元序號項目名稱項目年份12345合計1營業收入1058.641676.183460.621306.967502.42營業稅金及附加58.2292.19190.3371.89412.633總成本費用1541.23624.3753060602815.604土地增值稅0.000.000.000.000.000.005利潤總額-1541.23376.051053.993210.291175.074274.176所得額-1541.23376.051053.993210.291175.074274.177所得稅94.01263.50802.57293.771453.858稅后利潤-1541.23282.04790.492407.72881.302820.329法定盈余公積金28.2079.05240.7788.13436.1510未分配利潤253.84711.442166.95793.173925.4011累計未分配利潤253.84965.283132.233925.40財務不確定性分析5.1盈虧平衡分析盈虧平衡分析法又稱保本分析法、損益臨界分析法，是指根據項目正常年份的產量、成本、產品售價和稅金的數據，計算使項目生產經營活動的成本與收益平衡時的生產水平，以分析項目承受風險能力的一種方法。項目的盈利和虧損的轉折點，稱為盈虧平衡點，在這一點上銷售收入等于生產成本。盈虧平衡點越低，項目盈利的可能性就越大。1.盈虧平衡分析方法將銷售收入與銷售量關系曲線與總成本費用與產品產量關系曲線畫在同一坐標系內，得出線性盈虧平衡分析圖，如圖1所示。圖1線性盈虧平衡分析圖由Tr=PQ和Tc=F+CvQ，可得：Q*=4984.87㎡。當銷售面積滿足0<Q<Q*時，直線Tc位于直線Tr之上，此時企業處于虧損狀態；而當銷售面積Q≥Q*時，直線Tc位于直線Tr之下，此時企業處于盈利狀態。因此，直線Tc與直線Tr的交點所對應的銷售面積Q*，就是盈虧平衡點產量。經營安全率f=(Q-Q*)/Q=66.88%>30%，屬于安全范圍，抗風險能力強。5.2敏感性分析敏感性分析是通過研究建設項目主要不確定因素發生變化時，項目經濟效果指標發生的相應的變化，找出項目的敏感因素，確定其敏感程度，并分析該因素達到臨界值時項目的承受能力。本項目的風險主要來源于總投資、銷售收入、貸款利率、開發周期的影響，其中主要取決于總投資和銷售收入的影響，另外自有資金占總投資的比例雖然對整個項目全部投資的經濟效益沒有影響，但是由于貸款的杠桿作用會影響自有資金的經濟評價指標，因此需要項目主辦方認真考慮。敏感性分析步驟（1）選取需要分析的不確定因素。本項目選取建設投資與銷售收入為不確定因素進行敏感性分析。（2)確定進行敏感性分析的經濟評價指標。本項目選取的指標有內部收益率，凈現值，靜態回收期。（3)計算因不確定因素變動引起的評價指標的變動值。設變動幅度為5%，10%，然后計算與每級變動相應的經濟評價指標值，建立一一對應的數量關系，并用敏感分析圖表示。敏感性分析匯總見表13表13敏感性分析匯總表序號不確定性因素不確定性因素變化率凈現值內部收益率動態投資回收期1建設投資變化10%1236.6255%3.835%1341.4058%3.580%1446.0961%3.38-5%1551.6662%3.30-10%1657.1564%3.282銷售收入變化10%1944.8065%3.135%1695.8463%3.150%1446.0961%3.38-5%1197.9356%3.48-10%948.9752%3.62通過財務凈現值