裝修管理實施與控制技巧一、裝修管理的意義

裝修管理的意義隨著物業(yè)業(yè)主的相繼進駐，物業(yè)公司的日常管理重點將轉(zhuǎn)移到裝修管理中。裝修管理將使業(yè)主逐步認識到物業(yè)公司的管理模式、管理理念、管理人員素質(zhì)等具體信息，從而認識、了解、認可物業(yè)企業(yè)的管理與服務(wù)。同時也是物業(yè)管理人員了解業(yè)主的家庭、收入、工作、興趣愛好、性格等等第一手資料的最佳時機。在業(yè)主裝修的過程中，將會產(chǎn)生一系列的問題，例如：違規(guī)裝修、環(huán)境衛(wèi)生、施工人員管理、施工噪音、相鄰業(yè)主關(guān)系的處理等等。如何讓這些問題少發(fā)生或者不發(fā)生，就是考驗我們工作能力的時候。為了做好裝修管理，要求我們除了擁有飽滿的熱情和充沛的精力外，還需要足夠的專業(yè)知識。豐富的知識帶給業(yè)主的將不只是對物業(yè)管理人員的敬佩，更多的是對物業(yè)企業(yè)服務(wù)的認可。進行裝修管理必備相關(guān)知識裝修管理工作，是一項綜合性的服務(wù)工作，不僅需要專業(yè)知識，還需具備其它的知識，甚至心理學(xué)知識。

1、房屋建筑工程知識

2、識圖

3、裝修知識

4、施工操作及安全常識

5、消防知識

6、環(huán)境條例

7、行為心理學(xué)

8、風(fēng)水學(xué)知識

二、《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》（中華人民共和國建設(shè)部令第110號）于2002年2月26日經(jīng)第53次部常務(wù)會議討論通過，自2002年5月1日起實施。三、物業(yè)公司裝修批準(zhǔn)權(quán)限物業(yè)裝修批準(zhǔn)權(quán)限限定非結(jié)構(gòu)變動由物業(yè)管理公司查勘、鑒定、批準(zhǔn)；結(jié)構(gòu)變動應(yīng)經(jīng)房地產(chǎn)行政主管部門批準(zhǔn)；專用設(shè)備（如煤氣表、管線等）的變動，必須報請有關(guān)主管部門批準(zhǔn)。裝修不宜審批的情況改變建筑外部面貌涉及消防隱患有可能破壞預(yù)埋管線對承重和分戶有影響四、裝修管理的流程設(shè)定裝修管理流程圖

業(yè)主申請?zhí)顚懷b修備案申請表簽訂裝修管理相關(guān)協(xié)議繳納相關(guān)費用（押金）重新設(shè)計限期整改裝修施工審核動工驗收退還保證金不合格未通過通過再審核合格裝修手續(xù)辦理

在業(yè)主辦理裝修手續(xù)和審核裝修圖紙的時候，要充分了解業(yè)主的真實裝修意圖，解答業(yè)主的相關(guān)問題。

例如：在承重墻上開門打洞、拆除室內(nèi)承重梁柱、改動室內(nèi)門窗位置、移動水電線路、移動弱電線路（可視對講、有線電視、網(wǎng)絡(luò)、電話等）、改變煙道開口位置、改變下水管道、改變暖氣管道線路、改變陽臺用途、改變窗戶玻璃顏色、改變進戶門顏色和式樣、隨意安裝防盜網(wǎng)、在頂層搭建構(gòu)筑物、改變室內(nèi)樓梯位置和樣式、改變空調(diào)安裝位置等等。

解答了業(yè)主的這些疑問，就等于告知業(yè)主，那些是可以改變的那些是絕對不可改變的，同時夸大改動后可能給業(yè)主帶來的后果與麻煩，讓業(yè)主無形中形成如果這樣做將產(chǎn)生巨大損失的意識。裝修押金收取裝修保證金收取的對象裝修保證金的收取標(biāo)準(zhǔn)裝修保證金退還的時間

注：業(yè)主裝修后經(jīng)管理服務(wù)中心驗收合格，裝修押金可按規(guī)定退還。溫馨提示只在下列情況下，裝修工作方能展開:管理服務(wù)中心已書面發(fā)出批準(zhǔn)裝修許可證（裝修卡、施工卡）所有有關(guān)費用已經(jīng)繳付所有工程并沒有和國家法律有任何抵觸涉及消防改動的消防機關(guān)已發(fā)出批準(zhǔn)文件裝修施工過程業(yè)主辦理好裝修手續(xù)后就要開始進場裝修，根據(jù)裝修工程的工種大致可分為：水電施工、地板瓷片鋪設(shè)、木工、油漆、粉墻、清潔掃尾等。不同的業(yè)主和施工單位的不同要求，各工序可能先后進行，也可能交叉進行，物業(yè)管理人員可根據(jù)現(xiàn)場情況靈活掌握。業(yè)主的裝修過程將是物業(yè)企業(yè)裝修管理中的重中之重，物業(yè)管理人員一定要發(fā)揚不怕苦不怕累的精神，勤跑、勤問、勤看，發(fā)現(xiàn)問題及時處理，不能處理的及時上報，并記錄在巡查記錄上，做到有據(jù)可查，有字（業(yè)主簽字）可認。同時盡可能詳細記錄業(yè)主的裝修進程，包括業(yè)主的水電改動情況。當(dāng)業(yè)主入住后，如果裝修工程發(fā)生問題，而物業(yè)企業(yè)能夠從檔案中找出問題所在，將會給我們的工作帶來極大的便利，同時也會讓業(yè)主感受到我們的細心、周到的服務(wù)，貫徹了公司的服務(wù)宗旨。裝修驗收當(dāng)施工單位施工完畢，業(yè)主提出裝修驗收需求時，物業(yè)管理人員應(yīng)當(dāng)和業(yè)主、一起對業(yè)主已經(jīng)裝修完成的房屋進行驗收。驗收的主要任務(wù)是記錄和確認業(yè)主在裝修過程中的違規(guī)行為，劃分相應(yīng)責(zé)任。裝修驗收過程中如果發(fā)現(xiàn)仍在存在相關(guān)問題，一定要讓業(yè)主進行整改后再驗收，并簽字確認或者拍照存檔等現(xiàn)場取證工作，盡量減少物業(yè)企業(yè)在以后的工作中所擔(dān)的責(zé)任和維修工作量。通過對業(yè)主裝修工程的驗收，可以替業(yè)主提出裝修施工對存在的一些問題，讓業(yè)主真實感受到我們?yōu)樗氲模M一步增進感情，同時可以從側(cè)面了解相關(guān)施工單位的整體施工水平，為以后的對施工單位管理和施工人員管理提供經(jīng)驗。五、裝修施工過程的管理裝修施工過程的管理一般情況下業(yè)主的裝修流程為：裝修施工單位測量尺寸→繪制施工圖紙→辦理裝修手續(xù)→材料、工人進場→水、電線路改造→結(jié)構(gòu)改動→鋪設(shè)地板、瓷片→木工制作→墻壁施工→油漆→打掃衛(wèi)生→入住。當(dāng)然這個流程并不是一成不變的，有時相關(guān)工作可能同時交叉進行。在大多數(shù)業(yè)主的裝修過程中，上下水管線的改造最快，也就是2-3天的時間，長一點的大約7天左右，鋪設(shè)地板和瓷片的工期大約在5天左右，木工根據(jù)業(yè)主的需要有很大的變數(shù)，但一般來講，木工占總工期的時間最長，強、弱電線路的改造往往跟隨木工的進程而定，墻壁處理一般在10天左右。分解業(yè)主的裝修流程和大致時間，目的就是找出容易發(fā)生違規(guī)裝修的階段和時間段，以便我們在相應(yīng)的階段和時間段加大巡查力度，及時發(fā)現(xiàn)和處理違規(guī)裝修。裝修前的準(zhǔn)備工作當(dāng)業(yè)主辦理好裝修手續(xù)以后，我們建議業(yè)主和上下左右鄰居溝通一下：“打擾了，從今天起我家開始裝修，影響了您的生活，請您諒解！”。好話說到前面，一旦將來有些噪音影響，衛(wèi)生影響，相鄰業(yè)主也不好意思投訴，這一點尤其是大多數(shù)業(yè)主已經(jīng)入住的小區(qū)更加重要。管理服務(wù)中心也可以張貼溫馨提示，告知業(yè)主本棟大廈的裝修信息。材料、工人進場時的管理在業(yè)主材料、工人進場時，需要護管大門、大堂崗的密切配合，如果發(fā)現(xiàn)有異常的裝修材料進場，一定要問清楚：具體房號、材料用途，及時和業(yè)主溝通，了解材料的真實用途，對于違規(guī)裝修用材料阻擋在小區(qū)門崗之外。所謂異常的裝修材料包括：大量紅磚、大理石、大型型鋼材料、大量鋼筋、腳手架等等；對于散裝性的材料，如沙子、石灰等必須在小區(qū)外袋裝后方可進入小區(qū)。往往這些材料的進場預(yù)示著業(yè)主將大興土木，在房間內(nèi)砌墻、在頂層復(fù)式露臺上搭建構(gòu)筑物。因為房間的地板的承受重量是進過嚴(yán)格計算后設(shè)定的，隨意增加地板的荷重，將會給整個房屋帶來極不安全的因素。而頂層樓臺搭建任何構(gòu)筑物都是違反《物業(yè)管理條例》和小區(qū)《業(yè)主公約》的行為，這些行為我們都要嚴(yán)加制止。水、電線路施工管理大多數(shù)的水管材質(zhì)是PPR熱融管，相對來講，容易漏水的地方是接頭部位。我們可以建議業(yè)主要求施工單位用加壓泵打壓，然后封閉4個小時以上，觀察壓力表的讀數(shù)變化情況，壓力表在±0.2個壓力下變動為正常，否則要檢查管道滲漏情況。簡單的將管道連接在自來水管道上以不漏水來確定管道安全，是極端不科學(xué)的。壓力表和打壓泵是正規(guī)裝修公司必備工具，不能聽信施工工人的言詞，他可能是偷懶。業(yè)主在衛(wèi)生間施工上水管道時，建議業(yè)主將所有冷熱水管鋪設(shè)在離地面30㎝以上的墻壁上，避免破壞地面上的防水層。一旦施工人員破壞了防水層，必須及時開具《整改通知單》，提醒業(yè)主防水層已經(jīng)破壞，地產(chǎn)公司將不在負責(zé)維修其防水層，改由施工單位保修，同時建議多做幾次防水層。如果業(yè)主不聽，將來樓下的業(yè)主會頻繁的拜訪他。業(yè)主的熱水管線從廚房到衛(wèi)生間的鋪設(shè)，我們建議不要鋪在地面下，因為長時間的踩壓會造成水管的破損而引起漏水，檢修起來將是非常麻煩的事情。水、電線路施工管理

衛(wèi)生間的墻壁要做防水處理，目的是防止相隔房間受潮發(fā)霉。強電線路的改動，要注意電線的質(zhì)量和型號，對有大功率電器的線路一定要有相匹配的電線，線路改動時最好走垂直線路，接頭和轉(zhuǎn)彎的地方要設(shè)置接線盒，以便將來檢修。房頂?shù)幕炷翆虞^薄，切槽深度不得超過1.5㎝。所有線路暗埋必須串管（PVC管），穿線管內(nèi)不準(zhǔn)有接頭。

弱電線路的改動一定要注意，只有專業(yè)人士才能完成。小區(qū)的可視對講、安全防范系統(tǒng)必須經(jīng)過物業(yè)管理企業(yè)指定的專業(yè)人員才能移動，一旦私自移位造成單元系統(tǒng)損失的，要照價賠償?shù)摹＝Y(jié)構(gòu)改造小區(qū)的房屋戶型，是經(jīng)過專業(yè)的設(shè)計師精心設(shè)計的，業(yè)主在購買房產(chǎn)時已經(jīng)認可該戶型，因此沒有必要進行改建，而且也不準(zhǔn)改建，任何改建都將會影響到整座樓的安全。如果業(yè)主改動結(jié)構(gòu)，將會產(chǎn)生很大的響聲，要求安全部的密切配合，一旦發(fā)現(xiàn)有可疑情況，及時查看，可以要求施工人員停工，等業(yè)主到現(xiàn)場后文明情況再行處理。地板、瓷片鋪設(shè)

業(yè)主在鋪設(shè)房間的地板時，建議干鋪，不能鋪設(shè)太厚的混凝土層，以防樓板荷重太大。不能大面積的灌水泡地板，因為除了衛(wèi)生間，其他房間都沒有設(shè)置防水層，不能讓樓下“下雨”。

衛(wèi)生間的地板一定要做好坡度，可以相對大一些，以利于及時排水。地漏一定要用防臭的，地漏、陰陽角、管道等地方要多做一次防水，馬桶安裝不能用水泥，要用洼膠。下水管道、煙道的施工廚房和衛(wèi)生間的下水管道施工時，建議業(yè)主用塑料扣板封閉，不主張用水泥板、瓷片封閉，否則將來維修時將增加難度和恢復(fù)成本，尤其是底層業(yè)主更應(yīng)注意。廚房的煙道開口位置是根據(jù)國家規(guī)范設(shè)計的，不能做任何改動，否則極易產(chǎn)生串煙現(xiàn)象。如果業(yè)主執(zhí)意要改，應(yīng)該告訴他物業(yè)企業(yè)不會在接受他的報修。如果業(yè)主已經(jīng)改動，當(dāng)發(fā)生串煙時，可以購買止逆閥安裝上。廚房的燃氣管道不能有改動，否則燃氣公司將不會通氣，同時也會存在安全隱患。連接軟管的長度不得超過2.5m，連接軟管不得封閉在墻內(nèi)，一旦發(fā)生泄漏，后果將十分嚴(yán)重。木工施工相對來講，對于業(yè)主的木工施工管理比較輕松，只需要查看業(yè)主的裝修進度，注意防范施工人員的用電安全、消防安全、在公共區(qū)域施工問題、環(huán)境衛(wèi)生的保持等方面的問題。需要提醒業(yè)主的是：在吊頂和家具內(nèi)安裝的電線一定要穿線管，減少火災(zāi)隱患，盡量少安裝大功率的照明設(shè)備。油漆施工業(yè)主的墻壁和家具油漆施工，也是相對比較輕松的管理環(huán)節(jié)，需要提醒施工人員的是注意環(huán)境衛(wèi)生，不能影響到相鄰業(yè)主的正常生活，施工時一定要關(guān)閉進戶門，提醒業(yè)主在注意劣天氣情況下門窗要及時關(guān)閉，以防損壞已經(jīng)完成的裝修工程。裝修工程的收尾及驗收所謂裝修驗收，就是將業(yè)主在裝修過程中所發(fā)生的違規(guī)情況匯總，查看整改情況，對于沒有處理的記錄在檔案中，由業(yè)主、施工負責(zé)人簽字認可，分清責(zé)任。然后可以恭喜業(yè)主喬遷新居了，如果知道業(yè)主的詳細搬家之日，到時上門恭喜，將會達到意想不到的效果。經(jīng)過兩三個月左右的緊張施工，裝修施工基本結(jié)束，剩下收尾工程，我們的工作也即將告一段落。此時需要提醒業(yè)主的是：注意剩余材料的處理、裝修公司的質(zhì)保金問題、室內(nèi)有害氣體檢測、室內(nèi)通風(fēng)除異味問題等。一般建議業(yè)主空置房屋3個月以后再入住。可以告知業(yè)主一些常用的消除室內(nèi)異味的方法。活性炭對甲苯、二甲苯、乙醇、乙醚、煤油、汽油、苯乙烯、氯乙烯等物質(zhì)都有吸附功能，常用的有：木炭、竹炭等等。吊蘭、蘆薈、虎尾蘭能大量吸收室內(nèi)甲醛等污染物質(zhì)，消除并防止室內(nèi)空氣污染；茉莉、丁香、金銀花、牽牛花等花卉分泌出來的殺菌素能夠殺死空氣中的某些細菌，抑制結(jié)核、痢疾病原體和傷寒病菌的生長，使室內(nèi)空氣清潔衛(wèi)生。但要注意有些人會對花粉過敏，要小心。六、裝修巡檢裝修巡檢的重點了解了業(yè)主裝修過程中的重點，也就明白了我們?nèi)粘Ｑ矙z的重點。按要求每天要至少巡查一次，有違規(guī)意圖的業(yè)主，一天要巡檢二次以上，否則：一天晚上他就可能破壞防水層，第二天封閉了，讓你無法查看，留下隱患。對于后面的木工和墻壁施工，一般一天巡檢就可以了。

結(jié)構(gòu)改動這一類違規(guī)裝修是最嚴(yán)重的違規(guī)，主要表現(xiàn)在：在承重墻上開門、開孔、做壁櫥，改變室內(nèi)樓梯位置，在室內(nèi)砌磚墻，在天花板上安裝很重的物品，在室內(nèi)安裝閣樓，拆除臥室窗下墻體，在外墻上隨意打孔開門開窗等等。物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)該堅決制止這一類違規(guī)裝修，必要時可以采取一些非常手段，同時上報相關(guān)管理部門共同處理。改變房屋用途這一類違規(guī)裝修主要表現(xiàn)在：擴大衛(wèi)生間的門窗尺寸，更改衛(wèi)生間干濕隔墻的位置，將臥室改為衛(wèi)生間，將陽臺改為洗衣間，將主臥衛(wèi)生間改為書房或衣柜，改變空調(diào)的安裝位置，改變?nèi)細馀瘹夤艿赖鹊取ａ槍@類違規(guī)裝修，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)盡量阻止其改動，告知業(yè)主這樣改動應(yīng)該承擔(dān)的責(zé)任，可能會對其以后的入住生活帶來的麻煩等后果。將改動情況詳細記錄在檔案中，并讓業(yè)主簽字認可。線路改動以及房屋外觀改變這一類違規(guī)裝修主要表現(xiàn)在：破壞了衛(wèi)生間的防水層，上水管道暗鋪在地板內(nèi)，用水泥板和瓷片封閉衛(wèi)生間和廚房的下水管道并沒有預(yù)留檢修孔，改動主下水管道，改變煙道的開孔位置，將污水管連接到雨水管中，可視對講移位，改變進戶門樣式顏色，改變窗戶玻璃顏色，隨意安裝防盜網(wǎng)等等。同樣物業(yè)管理企業(yè)也應(yīng)盡量阻止其改動，告知業(yè)主這樣改動應(yīng)該承擔(dān)的責(zé)任，相應(yīng)的地產(chǎn)公司保修期將取消。將改動情況詳細記錄在檔案中，并讓業(yè)主簽字認可。破壞環(huán)境衛(wèi)生這一類違規(guī)裝修主要表現(xiàn)在：裝修垃圾沒有按照規(guī)定運放，污染損壞公用設(shè)施設(shè)備，噪音污染，高空拋物，空氣污染，將裝修垃圾倒入下水管道等等。這一類違規(guī)一般情況下是施工人員造成的，需要安全部和保潔部的密切配合，發(fā)現(xiàn)一起，嚴(yán)肅處理一起，必要時可以要求相關(guān)人員離開小區(qū)，但一定要及時聯(lián)系施工負責(zé)人和業(yè)主講明原因，避免不必要的誤會。商鋪裝修注意事項：1）涉及外立面、廣告招牌問題。外立面改變：必須經(jīng)產(chǎn)品策劃中心審批。廣告招牌：必須城區(qū)管理部（城管）審批。要點：結(jié)合圖紙，嚴(yán)格按《審批內(nèi)容》執(zhí)行。2）商鋪裝修內(nèi)容問題要點：租戶到業(yè)主處備案