石家莊裕華區西仰陵102畝項目石家莊公司2021-07-07目錄Contents項目概況項目市場研判項目貨值、去化及開發節點建議項目預案項目融資方案項目財務評價風險與推進計劃1.1項目概況——地塊指標與交易條件總地價（萬元）地塊用地性用地面積用地面積容積率計容建筑面建筑密度/規劃限高實際限積質（㎡）（畝）綠地率（m)高（m)（萬㎡）溢價小計有票成本地78398，其中塊一住宅685161022.517.6318/358080土地款688582029098688咨詢費9540

樓面價（元/㎡）配套影響樓面考慮稅金影響后的樓名義樓面價價=配套成本面價：假設凈利潤額=總交易對（土地成本+實際樓板價等于交易對價全額有價/計容面開發成本）/計=A+B票情況下的凈利潤額積（A）容可售樓面價反算的計容樓面價（B）600455961885785（考慮配套影響樓面價）規劃要求：配建9班幼兒園；無需配建保障房；采用全裝配，無被動房；1.2項目概況——項目區位本案毗鄰南二環延長線，距東二環1.5km，交通極為便利，承接裕華區核心板塊外溢客群地塊位置：本案位于裕華核心區外，緊鄰城市主要區域，交通極為便利。板塊定位：開發區為石家莊高新技術集聚區域，政府未來主力打造宜居宜商宜產業。客戶認知：交通便利，發展潛力較大，配套相對較弱的區域城市區位圖：本案位于二環外，屬于開發區版圖

版塊區位圖：本案所屬版塊距核心城區較近，承接外溢客群裕華 宋營版塊核心板塊西仰陵項目

石家莊火車站

裕華路高速口天山海世界裕華萬達廣場裕華核心區槐安路宋營版塊封西仰陵地龍鐵站大南二環（南二環高速口）街南二環東延西仰陵項目眾美版塊1.2項目概況——項目區位本案毗鄰南二環延長線，周邊規劃均以住宅為主，目前周邊開發程度逐步提高，居住區逐漸形成封）大街西仰陵站西仰陵項目西仰陵項目項目地塊綠化隔離帶南二環延長線1.3項目概況——項目四至/地形地貌本案地塊平整，緊鄰城市主干道，交通便利。地塊北側一路相隔雅都園小區，道路尚未修通，東側為后期公交樞紐用地，南側綠化帶緊鄰南二環延長線，西側為暢通封龍大街。西：封龍大街南：南二環延長線有高壓線

環東西仰陵回遷區街封綠南化帶二環延長線

北：雅都園北西仰陵地鐵口雅都園東：公交樞紐規劃小學公交樞紐

規劃小學1.4項目概況——不確定/不利因素地塊南側40m內具有高壓線，對后期項目銷售及整體品質造成影響1 南側：高壓線封龍大街地塊位置1南側距高壓線40m間距高壓電塔高壓電塔高壓電塔南二環東延序號不確定/不利因素高壓電塔1項目南側40m內高壓線1.5項目概況——交通條件重要城市通衢：項目緊鄰城市環線快速路，同時距離西仰陵地鐵站150米，出行極為便利裕華萬達石家莊高鐵站南二環

機場方向天山海世界裕華高速口西仰陵地鐵站（地鐵3號線）西仰陵項目南二環高速口（規劃、預留）機場高速

交通極為便利：距離城市核心主干道僅1.5km，通達性極佳【南二環：雙向6車道，高架】城市唯一貫穿東西連接主動脈【地鐵三號線：西仰陵站】直抵高鐵站，通達全城緊鄰城市核心：通過各自主干道，均與城市核心區緊密相連【裕華萬達：裕華核心商圈】5min車程到達裕華萬達【石家莊高鐵站：重要商務配套】15min車程到達石家莊高鐵站【機場高速：南二環口（規劃）】40min快速抵達機場1.5項目概況——交通條件——客戶動線客戶主動線：沿二環東沿線進入2

3槐安路1封龍大街西仰陵項目

2序號道路建設主體、時序1二環→南二環延長線已通車2槐安路→天山大街已通車3槐安路→封龍大街已通車天山大街1南二環延長線1.6項目概況——資源盤點項目位于開發區與裕華區交界處，項目1km范圍內可享受區域內核心配套，資源豐富機場方向56天山海世界商圈裕華高速口255裕華萬達商圈74435164126314北國（益新店）7237372南二環西仰陵項目6南二環高速口（規劃、預留）1機1km圈場高速2km圈

項目周邊配套醫療配套教育配套1河北省第四醫院（三甲）1石家莊精英中學（優，私立）2石家莊是第三醫院（三甲）2西仰陵小學（待建）3骨科醫院3石家莊翰林學校（優，私立）4燕趙醫院4想象國際小學5眼科醫院5石家莊市1中東校區（優）6河北省第二醫院（三甲）6高新區實驗小學（優）7中仰陵社區醫院7高新區第二小學項目周邊配套景觀休閑商業配套1天山公園（環城水系）1裕華萬達廣場（大規模）2東環公園2天山海世界（大規模）3想象體育公園3北國（益新店）（中規模）4昆侖公園4生活匯（中規模，規劃中）5火炬廣場5華潤萬象匯（大規模，規劃中）6龍崗寺6北國空中花園（大規模）7希望綠洲7信譽樓（中規模）1.7項目概況——板塊/組團土地市場盤點本案所處宋營版塊綜合樓面價7000元/㎡左右，信工地塊即將出讓，預計區域產生新地王，本版塊仍處于價格洼地樓面價10000+裕華核心板塊金地璽悅府10299元/㎡

槐安路

珠江大道樓面價7000+地鐵3號線

片區/板塊項目案名用地面積用地性質拿地時間成交樓面價溢價率容積率計容面積（萬㎡）（元/㎡）（萬方）融創未來中心7808元/㎡國仕山6.02住宅、商服2020.08.2811141-1.7110.28二環內金地璽悅府3.39住宅、商服2019.03.031029950%2.428.21國仕山11141元/㎡南二環綠城桂語江南8222元/㎡潤江云璽7821元/㎡裕華眾美版塊樓面價8000+

封西仰陵項目 大街南二環東延信息工程地塊預計板塊新地王宋營版塊萬科翡翠四季6167元/㎡

環城水系綠城桂語江南4.22住宅2020.02.2163898%2.410.14眾美版塊潤江云璽4.19住宅2020.06.09782130%2.510.48萬科翡翠四季13.36住宅，商服2020.08.3061673%2.4833.13華遠昆侖賦9591元/㎡宋營版塊華遠昆侖賦17.25住宅、教育2019.04.17959150%2.339.68融創未來中心15.85住宅、商服2020.06.18780813%2.3136.62（強大泵業）1.8項目概況——競爭形勢分析二環內的住宅用地供閘門關閉，未來更多的住宅用地規劃，調整至二環外，以配合疏解人口的目標溢價率：2021年1月1日至4月，合計成交24宗地塊，其中中冶東良廂地塊溢價率33.5%，以及保利藁城熱電廠地塊溢價率24.2%，其他地塊溢價率均在20%以內；近期地王：2021年至今成交地塊中最高樓面價為東勝時間山二期地塊，樓面價7493元/㎡，市區成交樓面價集中在5500-7500元/㎡；拿地熱度：一季度土地成交143萬㎡，去年同期147萬㎡，土地市場熱度穩定；1-4月品牌房企中僅保利、融創拿住宅地（恒大取得一宗商業地），其中保利3宗，融創1宗，保利城市布局擴大，存貨得到大量補充2021年石家莊品牌房企及本土代表房企獲取住宅地分布圖潤江0027272元/㎡東勝時間山7493元/㎡保利036融創119 3214元/㎡7808元/㎡中冶1006844元/㎡保利南晉5657元/㎡保利城5000元/㎡

地塊編號區縣板塊地塊性質參拍時間占地面積容積率計容面積競得單位成交價溢價率成交樓面價（㎡）（萬㎡）（萬元）（元/㎡）[2020]101橋西區火車站住商2021年1月4日1831635.49星巢330000.0%6006鹿[2020]031鹿泉區鹿泉城區零售2021年2月19日33293.51.17七街村5652.7%485鹿[2020]032鹿泉區鹿泉城區住宅2021年2月19日233832.25.14厚德160152.0%3113鹿[2020]033鹿泉區鹿泉城區住宅2021年2月19日225602.35.19厚德149952.0%2890[2020]119高新區開發區住宅2021年2月25日1082032.324.89融創1131400.0%4546[2020]090長安區高營住教2021年2月26日625312.48415.53天洲830001.3%5344[2020]093新華區新華核心住宅2021年2月26日207532.855.91中電337001.8%5698[2021]004高新區開發區住教2021年3月3日687132.1714.91潤江901006.4%6043[2021]001橋西區廣安街商服2021年3月3日102753.58北國282000.0%7881[2021]002新華區新華核心住宅2021年3月3日76452.51.91潤江1390011.2%7272正[2021]01正定新區正定縣住宅2021年3月8日980921.96正塬85000.0%4333正[2021]003正定新區正定新區商服2021年3月17日2855338.57萬合75500.0%881正[2021]004正定新區正定新區商服2021年3月17日297141.54.46駿川74000.0%1660[2020]029藁城區滹沱河商服2021年3月24日437041.56.56張林橋43900.0%670[2020]030藁城區滹沱河商服2021年3月24日512511.57.69安筑51400.0%669[2020]034藁城區滹沱河商服2021年3月24日159672.53.99德盈13503.8%338[2020]100橋西區西王住商教2021年3月31日1003943.0230.32中冶20750033.5%6844[2020]007橋西區火車站商服2021年3月31日82146.87恒大242001.7%3521[2020]010橋西區大學城住商教2021年3月31日728462.921.13保利1195000.2%5657[2020]009橋西區火車站住商2021年3月31日149112.94.32橋西區265001.5%6128[2020]008長安區廣安街住商教2021年3月31日331362.99.61東勝720002.9%7493正[2020]001正定新區正定新區商服2021年4月9日66671.81.20坤緯16600.0%1383[2020]036藁城區藁城城區住宅2021年4月15日537692.211.83保利3802024.2%3214鹿[2021]009鹿泉區銅冶住宅2021年4月19日3140026.28保利314002.3%50001.9項目概況——小結本體部分小結：緊鄰石家莊主城區，城市通衢，交通通達性強，周邊配套條件優異，且具有濃厚的居住氛圍；競爭形勢分析：項目所處片區開發時間較晚，程度相對較低，但升值空間較大，房企拿地積極性強，該項目地價存在優勢，屬于價值洼地；結論：本地塊處于裕華區開發區板塊，承接裕華區剛需外溢客戶；項目交通便利，周邊配套成熟，且地價較低，建議重點跟進。目錄Contents項目概況項目市場研判項目貨值、去化及開發節點建議項目預案項目融資方案項目財務評價風險與推進計劃市場核心結論——機會與風險（定性描述）板塊市場小結：本案所在版塊起步較晚，但與裕華區核心區較近，共享城市高端配套，高價擠壓持續外溢，未來發展整體潛力較大市場機會：上游版塊價格高、多尾盤，裕華核心價格2萬元/㎡，開發區核心1.8萬元/㎡，且周邊版塊尾盤居多，未來板塊競爭量、價均具有優勢?？蛻魴C會：目前上游板塊價格高，高價擠壓持續外溢，同時上游版塊供應稀少，交通導入便利，客戶外溢更加明顯；產品機會：本案扼守城市外溢東大門，地理位置優勢明顯；與周邊項目相比，本案距二環、地鐵三號線具有絕對優勢；周邊核心競品面向改善、剛需，本案偏向剛改產品，定位優勢明顯。2市場格局<<板塊城市格局本案位于宋營鎮，是裕華核心區與開發核心區發展方向的交匯處，發展潛力巨大線三

宋營板塊城市站位圖二環線已地通鐵車3號線裕華老城

去正新定機元場高速開發區核心宋營 沿地鐵、南二環東延，板塊 裕華老城向東擴張南向主干道建設大規模居住組團規劃開發區向南發展

高新區生物醫藥、電子科技、先進制造為主?醫藥百強：石藥、以嶺、四藥，醫藥研發生產服務類企業生物醫藥?全國唯一“藥用輔料與制劑創新型產業集群”產業集群?醫藥從業人員超30萬，全國最集中的區域之一電子信息?全市90%的軟件企業，37家光電企業，39家衛星導航與位置服務企業?我省唯一的國家軟件產業基地產業集群先進制造?格力電器、先河環保、匯金股份、通合電子、博深工具、冀凱股份?20多家國內細分領域龍頭企業產業集群科技服務業?創新創業服務、研發設計服務、檢驗檢測服務?知識產權服務、科技金融服務產業集群裕華區現代服務、商務為主裕華區三圈三區規劃三圈：懷特商圈萬達商圈聯邦商圈三區：迎賓大道高端服務區裕東現代國際商務區南部現代服務產業園區2.1城市安全度<<供求健康度近年高新區版塊年成交約40-60萬㎡，狹義去化周期2.1個月石家莊市場2018年-2020年住宅供求量穩步增長，市場需求端安全性較高；高新區成交熱度高，但受到供應影響，年成交量約40-60萬㎡；隨著萬科、融創年內新盤入市，年內區域市場供需量及市場價格將得到進一步推升。圖表：2018-2021年石家莊市場住宅供求量年度走勢圖表：2020-2021年石家莊市場狹義庫存及去化周期月度走勢600.00住宅供應量（萬㎡）住宅成交量（萬㎡）350狹義庫存（萬㎡）去化周期（月）8500.00年度走勢同比變化3007400.002506300.0020054200.001503100.001002500.0012018201920202020年同期2021至今0001020304050607080910111201020304住宅供應量（萬㎡）229.64417.59493.29103.1976.72狹義庫存（萬㎡）211210206225241251248245271255261228270258261249住宅成交量（萬㎡）287.56436.45487.3098.29103.45去化周期（月）6666777677767666圖表：2018-2021年高新區版塊市場住宅供求量年度走勢圖表：全市及宋營板塊市場容量、庫存及去化周期住宅供應量（萬㎡）住宅成交量（萬㎡）70庫存（萬㎡）60年度走勢同比變化區域市場容量50（萬㎡/年）取證拿地40(狹義庫存)（廣義庫存）3020全市48724912391002018201920202020年同期2021至今高新區版塊407.32202.74住宅供應量（萬㎡）37.5659.6641.98住宅成交量（萬㎡）42.2459.4239.642.2市場格局<<板塊競爭格局本案位于宋營板塊，扼守南二環東延前站，截流裕華外溢客戶，同時利用軌交優勢分流眾美板塊客戶西仰陵項目位于高新區宋營板塊，主要客戶來源為裕華老城外溢，站位城市東擴前站承接主城外溢剛改客戶，以高新區核心客戶外溢作為補充；依托于地鐵優勢，宋營板塊有機會分流眾美板塊客戶，與眾美板塊形成競爭關系；同時板塊內部分極剛客戶受到總價擠壓，向下游循環化工板塊外溢流入流出/分流1.6-1.7w元/㎡高新區核心2w元/㎡裕華價格擠壓老城交通導入地鐵3號線西仰陵站價格擠壓交通導入價格擠壓西仰陵交通導入二環線配套分流宋營交通分流1.4-1.6w元/㎡眾美三環線 1.5-1.6w元/㎡

1.2w元/㎡循環化工1km

板塊板塊詳情板塊定位城市東擴前站，軌交驅動高速發展帶宋營板塊開發現狀開發程度中等，發展速度較快融創百萬方項目將入市，區域開發進入提速期客戶定位剛需剛改改善塔尖板塊定位城市東南重點片區眾美板塊開發現狀開發程度中等，發展速度較快區域站位高，配套規劃配套能級高，發展較快客戶定位剛需剛改改善塔尖板塊定位城區外沿軌交驅動剛需集聚地循環化工開發現狀開發程度較高，發展速度較快板塊保利、萬科、華遠三項目組團，周邊配套水平較低客戶定位剛需剛改改善塔尖2.2市場格局<<結構化競爭分析本案位于區域競品上游，扼守二環東延線出口，可強勢截留競品客戶；同時與萬科、融創錯位競爭板塊量價：目前宋營板塊狹義存量7.32萬㎡，高層主力價格為毛坯1.55萬元/㎡，精裝1.7-1.85萬元/㎡；強競爭：年內將有融創未來中心、萬科翡翠四季兩個新盤入市，與本案形成強競爭；板塊內邊緣項目華遠、正基等由于遠離主干道，通達性差，去化一般；弱競爭：眾美板塊與本板塊形成同客群競爭，本案可依托地鐵優勢對競爭板塊客戶形成強吸引，分流裕華外溢客戶東華國樾府融創未來中心毛坯15500精裝17000-18500地鐵3號線西仰陵站二環線蘭園西仰陵毛坯15000眾美潤江云璽毛坯14500萬科翡翠四季融創中心預計精裝16000毛坯15000精裝16000三環線

華山星岄府毛坯12500宋營正基九宸毛坯13000華遠昆侖賦簡裝136001km單位：元/㎡

板塊項目名容積率建面業態面積段（㎡）月流速均價狹義廣義庫存庫存（萬㎡）小高高層兩房三房一三房二四房（套）（元/㎡）(萬㎡)(萬㎡)融創未來中心2.314014-18F26F-107137-156186204精裝170001.67137（首開）-18500強競爭萬科翡翠四季2.48198-18F22-27F88-117㎡兩房/三房-預計019（未售）精裝16000東華國樾府2.394.7616F24F84109-112119-128-20毛坯155001.671.67華山星岄府2.516.5716F24-25F-90110-119126-13928毛坯125000.25弱競爭華遠昆侖賦2.35.396-10F18-26F88100100-132-27簡裝136001.830.72正基九宸1.89206-12F26F94-120-166-22毛坯130001.989.35宋營庫存合計7.32202.74蘭園2.15815-17F--10312213517毛坯150001.942.93板塊潤江云璽2.520.115F24-27F85-108-136-34毛坯145000.386.55分流融創中心2.784-24-31F88100-113118-155149-151160毛坯150006.7842.83180217精裝16000眾美庫存合計9.152.31庫存合計16.42255.05注：月均流量已去除疫情期間未售時段2.2市場格局<<核心案例對標融創未來中心分為兩個地塊，強大泵業地塊與北豆地塊，當前在售強大泵業地塊總建面36萬㎡，定位偏改善項目融創未來中心占地面積15.85萬㎡容積率2.31建筑面積36萬㎡（強大泵業）開發商融創59萬㎡（北豆地塊）拿地時間2020.06.18實際樓板價7808元/㎡在售價格精裝17000-18500元/㎡廣義庫存137萬㎡產品戶型小高層14F-26F，107-186㎡精裝情況新風、地暖、空氣能熱水器、西門子洗碗機（品牌配置高）項目一期產品配比面積戶型套數配比107三室兩廳兩衛729.65%117三室兩廳兩衛16421.98%137三室兩廳兩衛20427.35%156三室兩廳兩衛13618.23%186四室兩廳三衛13618.23%255四室兩廳三衛344.56%107㎡合計746100.00%3室2廳2衛

融創未來中心量：204套（首開）價：精裝17000元/㎡存：137萬㎡西仰陵117㎡3室2廳2衛

強大泵業 北豆地塊136㎡186㎡3室2廳2衛4室2廳3衛2.2市場格局<<核心案例對標項目主要賣點為品牌、規模、品質精裝，客戶以改善為主去化速度：項目于6月13日開盤，項目蓄客期1.5個月，認籌期9天，首開去化204套，成交面積2.81萬㎡；主力成交：主力戶型為107-186㎡，其中107-137㎡為絕對主力；客戶構成：高新區客戶占比超4成，主要置業目的為自住，改善為主項目亮點：同層排水、智慧社區、智能家居系統、上下樓板5mm隔音墊、鋁膜施工、落地窗、精裝拿地實景示范區開放啟動認籌認籌400組開盤2020年9月28日樓面價7808元/㎡2021年6月5日5萬認籌優惠500元/㎡2021年6月13日拿地到認籌10個月認籌到開盤9天融創未來中心項目（北區）已售未售產品統計首開推售及去化情況250戶型面積戶型推售成交去化率成交均價（元/㎡）107三室兩廳兩衛726489%1590020041117三室兩廳兩衛362981%1610015029137三室兩廳兩衛684160%167001003924135163112156三室兩廳兩衛583967%174005064977186四室兩廳三衛592441%186000827三室兩廳兩衛三室兩廳兩衛三室兩廳兩衛三室兩廳兩衛四室兩廳三衛四室兩廳三衛255四室兩廳三衛8788%19000107117137156186255未售已售合計——30120468%17000

融創未來中心交付標準門入戶門德曼、步陽或同檔次鋼木復合門門鎖飛利浦或同檔次四合一指紋密碼鎖熱水器空氣能熱水器AO史密斯、中廣歐特斯或同檔次品牌地面蒙娜麗莎、冠珠或同檔次仿石磚淋浴區地面石材墻面蒙娜麗莎、冠珠或同檔次瓷磚衛生間天花鼎美、名族或同檔次鋁扣板集成吊頂潔具科勒或同檔次壁掛式坐便器、洗手盆龍頭、花灑科勒或同檔次淋浴屏九牧、阿波羅或同檔次其他海爾、澳柯瑪或同檔次浴室柜，中旗或同檔次石英石臺面地面貝爾、福人或同檔次多層實木復合地板臥室墻面三棵樹或同檔次乳膠漆,踢腳線天花局部石膏板吊頂、石膏線,三棵樹或同檔次乳膠漆地面蒙娜麗莎、冠珠或同檔次仿石磚墻面蒙娜麗莎、冠珠或同檔次陶瓷薄板,櫥柜遮擋部位不貼墻磚,為水泥砂漿抹面天花鼎美、名族或同檔次鋁扣板集成吊預廚房櫥柜海爾,澳柯瑪或同檔次櫥柜，中旗或同檔次石英石臺面廚房電器西門子或同檔次煙機,灶具、洗碗機水盆、龍頭弗蘭卡或同檔次其他成品定制玻璃推拉門地面蒙娜麗莎、冠珠或同檔次仿石磚陽臺墻面三棵樹或同檔次乳膠漆,踢腳線天花局部石膏板吊頂、石膏線,三棵樹或同檔次乳膠漆地面蒙娜麗莎、冠珠或同檔次仿石磚客廳墻面三棵樹或同檔次乳膠漆,踢腳線天花局部石膏板吊頂,三棵樹或同檔次乳股漆,雷士、三雄或同檔次燈具地面蒙娜麗莎、冠珠或同檔次仿石磚餐廳墻面三棵樹或同檔次乳膠漆,踢腳線天花局部石膏板吊頂,三棵樹或同檔次乳膠漆,雷土、三雄或同檔次燈具地面蒙娜麗莎、冠珠或同檔次仿石磚玄關墻面三棵樹或同檔次乳膠漆,踢腳線天花局部石膏板吊頂,三棵樹或同檔次乳膠漆,雷土、三雄或同檔次燈具其他海爾、澳柯瑪或同檔次玄關柜，中旗或同檔次石英石臺面2.2市場格局<<核心案例對標萬科翡翠四季規劃24棟8-27F住宅樓，配套大型文娛設施，項目交通導入性比較差，定位剛需剛改項目萬科翡翠四季占地面積13.36萬㎡容積率2.48建筑面積19萬㎡開發商萬科、福美拿地時間2020年12月實際樓板價6167元/㎡在售價格預計廣義庫存19萬㎡西仰陵精裝15800-16000萬科翡翠四季產品戶型2棟8F洋房，11棟14-18F小高層，11棟22-27F高層，戶型面積88-117㎡量：-價：精裝15800-16000精裝情況——存：19萬㎡萬科總圖規劃樓棟：項目整體規劃24棟樓，業態為8-27F小高層及高層；配建設施：配建商業設施及19F辦公樓，一所幼兒園?？倛D分布：整個社區沿道路分割成4組團，樓棟排布北高南低，各個組團內圍繞中央景觀區呈圍合式布局。

時間節點2020.12.11拿地2020.2.9規劃公示2020.3.18用地規劃許可證2020.5.25S1#商業樓-1施工證2020.7預計入市配建文娛設施項目規劃大型商業配套，涵蓋茶樓、大馬戲、商業街、四合院、戲臺等設施。業態設計都圍繞著中國傳統文化開展，與萬科年內開展的“萬事皆可,就是挺傳統”活動營銷主題相契合，未來萬科翡翠四季項目預計將打造傳統文化復興概念2.2市場格局<<核心案例對標融創中心位于眾美版塊，項目具備品牌、學區、規模優勢，賣點突出，占據城市流量高點項目融創中心占地面積23.07萬㎡容積率2.7建筑面積84萬㎡開發商融創拿地時間2017.8實際樓板價3288元/㎡在售價格毛坯15000元/㎡廣義庫存42.83萬㎡精裝16000元/㎡產品戶型24-31F，88-217㎡精裝情況新風、地暖、空氣能熱水器一期戶配戶型面積（㎡）總套數（套）占比三室一衛1053158.80%三室兩衛1253168.80%三室兩衛155159544.50%三室兩衛18076721.40%四室三衛21758916.40%總計-3582100%二期戶配戶型面積（㎡）總套數（套）占比兩室一衛9032821.97%三室一衛11521914.67%三室兩衛13651434.43%三室兩衛13743228.94%總計-1493100%

1.5km西仰陵3.5km 融創中心量：160套/月價：毛坯15000元/㎡價：精裝16000元/㎡存：42.83萬㎡88㎡108㎡138㎡155㎡2室2廳1衛3室2廳1衛3室2廳2衛3室2廳2衛2.2市場格局<<核心案例對標項目受品牌、學區、配套、體量等優勢加持，月均流量160套，長期位于城市項目流量排行榜TOP1推盤節奏：2017年10月開盤，開盤去化680套，去化率57%，推出107-217㎡戶型，2020年7月大二期29#地加推；去化速度：平銷期流速約160套/月，時點價毛坯15000元/㎡，精裝16000元/㎡；主力成交：107-155㎡三室占主力；客戶構成：裕華區外溢客戶、地緣眾美板塊客戶為主，輔以南部郊縣進城置業客戶拿地 蓄客 首開 持銷2017.82017.9.16啟動驗資2017.10融創（巨邦房地產）競得鹿泉2017.9.22體驗中心開放首開推出107-217㎡戶型，推出[2017]022地塊，樓面價3288元/2017.9.26產品發布會1188套房源，成交680套，去化㎡，底價拿地2017.9.29取預售證率57%2017.10.1啟動鎖房源

2020.7大二期29#地加推；平銷期流量160套/月，集中推盤高流量期可達到300套/月以上，屬于城市級流量高地，長期位于石家莊項目流量排行榜TOP1融創中心月度成交量價走勢融創中心首開分戶型去化4.504.24成交面積（萬㎡）成交均價（元/㎡）1600018000400開盤套數（套）銷售套數（套）3624.00160003502982983.50140003003.00120002212.462.482502082.502.30100001.741.801.752001562.001.551.5480001.441501.500.991.231.366000881000.960.92100411.000.28400050330.500.03200000.000107㎡125㎡155㎡180㎡217㎡234567891011122021.123452020.12.2市場格局<<二手房市場版塊次新房價格平臺1.48萬/㎡，主力成交戶型以兩房為主項目位于南二環延長線，周邊開發程度不高，二手房成交熱度較低；北部約2km為高新區主干道珠江大道，沿線開發相對成熟，二手房市場相對活躍；高新區宋營區域二手房均價集中在1.31-1.48萬元/㎡，受限于區域目前開發水平，二手房量價較低次新房老房東方城 雍雅錦江1.31萬元/㎡ 1.48萬元/㎡二環線宋營西仰陵天然城1.32萬元/㎡三環線 1km

項目名稱開發商交付時間業態主力戶型成交均價成交速度梯戶比（元/㎡）（2020年）92㎡東方城金明20046F多層兩房一衛1306711套1T2130㎡三房兩衛86-98㎡天然城金石20087-18F小高兩房一衛1321227套2T3110-128㎡三房兩衛90㎡雍雅錦江五合201733F高層兩房一衛1480213套2T4121-135㎡三房兩衛2.2市場格局<<結構化競爭分析項目與核心競品相比，交通具有絕對優勢，地價低于競品，學校資源相似，客戶分層明晰，與競品并非直面競爭本案與萬科、融創交通具有絕對優勢（距地鐵、主干道極為便利）融創融創距地鐵1km地鐵3號線融創距地鐵0.15km融創距二環1.5km本案二環東二環延長線封龍大街（規劃中）萬科距二環1.5km萬科距地鐵2km萬科

本案與萬科、融創客戶分層差異化10-18F融創精裝未來中心主力：137-186㎡1.7萬元/㎡品質改善11-27F本案精裝主力：105-140㎡剛改、改善1.55萬元/㎡14-27F萬科翡翠四季精裝主力：88-115㎡預計1.58-1.6萬元/㎡剛需、剛改主力戶型價格梯度客戶定位項目交通地鐵樓面價學校配套客戶分層本案★★★★★★★★★☆★★★★★★★★★★緊鄰二環快速路上下口距地鐵150m6143元/㎡緊鄰學校用地城市剛改、改善融創未來中心★★★★★★★★★★★★★★★★距二環1.5km距地鐵1.5km7808元/㎡未來二期有學校用地地緣改善萬科翡翠四季☆★★★★★★★★☆☆封龍大街未通車距地鐵1.5km6171元/㎡無學校規劃城市剛需2.2機遇與挑戰<<未來競爭畫面本案所在版塊競爭環境適中，一級競品為融創、萬科競爭關系項目名稱廣義存量月均流速21Q321Q422Q122Q222Q322Q423Q123Q223Q323Q424Q124Q224Q324Q4（萬㎡/套數）(萬㎡)開售售罄融創未來中心137首開2.8一級競品萬科翡翠四季190.60東華國樾府1.670.17華遠昆侖賦30.720.28二級競品正基九宸9.350.24華山星岄府50.32融創中心42.832.33板塊外潤江云璽6.550.49分流蘭園2.930.21255.05——注：月均流量已去除疫情期間未售時段2.3機遇與挑戰<<區域市場客戶細分版塊區域主要客群來源于裕華區城區外溢及高新區外溢，聚集剛需及剛改客群本案所屬宋營板塊與眾美版塊競爭關系較強，均以裕華區外溢為主力客群，購買動機以城市剛改外溢、地緣剛改置業為主高新區核心剛改/改善裕華剛需/剛改老城地鐵3號線西仰陵站循環剛改/改善剛需/剛改西仰陵剛需化工剛需/剛改二環線宋營眾美三環線 1km

板塊購買動機客戶來源城市剛需剛改外溢裕華老城宋營板塊地緣剛需剛改置業周邊地緣北部高新區核心剛改外溢高新區核心城市剛改改善外溢（泛二環）裕華老城眾美板塊城市剛需剛改外溢（方村）南部郊縣南部郊縣進城置業裕華區剛需外溢藁城區地緣循環化工板塊高新區核心地緣剛需（藁城區）裕華老城本案所在版塊未來增量機會：西仰陵地鐵已通車，未來可大幅提升外溢客戶導入吸引力板塊項目名稱客戶來源區域裕華老城高新區核心地緣置業遠郊進城融創未來中心30402010宋營板塊華遠昆侖賦303020202.4項目定位<<客戶定位本案客群來源于裕華區、高新區外溢，主力剛改客群客群核心客戶重要客戶輔助客戶客戶類型裕華區外溢高新區外溢地緣鄉鎮置業客群剛改、改善客群剛改、改善客群南部郊縣置業客群客戶比例40%40%20%客戶來源裕華區：南二環東延線外溢；3號高新區：天山大街、珠峰大街向南地緣置業：南部剎馬鎮、欒城區郊縣，線地鐵軌道外溢外溢沿太行南大街向北進城交通便捷：南二環東延/3號線交通便捷：高新區路網完善交通便捷：南向返鄉主路交通方便，購買動機剛改：二次置業，功能型改善剛改：二次置業，功能型改善通勤省會主城交通方便價格外溢：核心位置價格較高價格外溢：高新區核心價格較高剛改：城區置業，功能改善

高 奢享中√安居√優居√增居低 落巢 聚巢青年之家 小太陽 大太陽 多口之家2.4項目定位<<產品定位/定價/定量產品類型戶型面積戶型結構套數占比入市時間入市價格精裝情況流速產品要求1053室2廳2衛40%南向三面寬，通陽臺，客廳3.5m21-27F高層精裝15000元/㎡2022.7月均8400㎡南向三面寬，通陽臺，客廳3.8m1253+1室2廳2衛40%精裝成本1000元/㎡11層小高層1404室2廳2衛20%精裝16200元/㎡南向四面寬，通陽臺，客廳4.1m2.4項目定位<<高層量價支撐本案與融創未來中心構成同客群競爭，本案可通過強地段、強交通對裕華外溢客戶實現分流項目物業類型產品力項目賣點售價戶型面積總價控制流速競爭環境（元/㎡）（㎡）（萬元）（套/月）流速預判融創未來中心高層規劃配套完善，產品力強品牌、體量精裝16500-18500106-186174-400204激烈元/㎡（蓄客9天）本案高層、小高層面寬資源豐富，產品力強品牌、交通、產品力精裝15500元/㎡105-140164-23360激烈-16700元/㎡融創未來中心：1. 項目優勢：同層排水、智慧社區、智能家居系統、首次采用增加上下樓板5mm隔音墊、鋁膜施工、落地窗、6.8米大寬廳、三玻兩腔斷橋鋁low-e玻璃、三重精裝大堂、精裝2. 學校：自建2所幼兒園、1所小學3. 首開房源：暫定融錦園北區（強大）1#、2#、6#、7#首開面積107㎡、117㎡、137㎡、156㎡、186㎡2.4項目定位<<商業量價支撐通過商住比反算，目前本案商業價格18600元/㎡金麥加西北匯三二環恒大御景半島環天洲視界城奧北公元榮盛華府·秀街一綠地中山公館環玫瑰灣金街商住比1.2眾美定制廣場環線項目主力面積主力商業銷售均價住宅銷售均價商業（單位：㎡）商業類型（單位：元/㎡）（單位：元/㎡）住宅價格比一環綠地中山公館100-150首層32000240001.33榮盛華府·秀街110-130單層25000240001.04奧北公元30-70首層20000180001.11二環玫瑰灣金街50-270首層23000174001.32金麥加西北匯50-200首層20000165001.21恒大御景半島50-150首層10800（返租后）170001.06三環天洲視界城63-117首層18040（返租后）145001.24眾美定制廣場86-253首層17500（返租后）//通過商住比反算，商業銷售價格為18600元/㎡目標住宅售價 目前市場商住比15500元/㎡ 1：1-1：1.2計算按15500元/㎡ 計算按1.2商住比目前住宅市場銷售競爭相對激烈，未來預計區域漲幅空間有限商業單價=住宅基礎售價*商住比=15500*1.2通過商住比反算，商業銷售價格為18600元/㎡通過綜合比較法，權重相加，本案商業均價18600元/㎡2.4項目定位<<車位量價支撐參考周邊二手房社區在售車位價格，本案車位價格定為15萬元/個天山水榭花都融創裕華壹號地鐵3號線 西仰陵站西仰陵

項目交付時間住宅價格車位價格（元/㎡）（元/個）融創裕華壹號20191800017-20萬天山水榭花都2011500014-17萬二環線宋營三環線 1km目錄Contents項目概況項目市場研判項目貨值、去化及開發節點建議項目預案項目融資方案項目財務評價風險與推進計劃3.1項目貨值、去化及開發周期建議——項目貨值、去化取地時間：預計2022年2月首開時間：一期開盤時間2022年7月二期開盤時間2023年7月

貨值單位：萬元面積單位：㎡業態開盤時間開盤起價整盤均價貨值面積去化周期月均去化周邊競品時點價（元/㎡）（元/㎡）（億元）（萬㎡）（月度）（㎡/月）一期21-27F住宅2022.715000150008.495.66272096一期11F住宅2022.716200162004.492.7724115517000元/㎡（精裝）二期21-27F住宅2023.4150001500010.767.18233120二期11F住宅2023.416200162002.001.2322560一期商業2024.118600186000.460.251024620000元/㎡一期儲藏間2023.04250025000.090.3657202500-3500元/㎡二期儲藏間2023.12250025000.060.245488一期車位2023.041500001500000.500.03251314-15萬二期車位2023.121500001500000.910.061834合計///27.75317.78/3.1項目貨值、去化及開發周期建議——項目貨值、去化貨值單位：萬元面積單位：㎡業態2022年2022年2023年2023年2024年及以后2024年及以后去化面積銷售貨值去化面積銷售貨值去化面積銷售貨值一期21-27F住宅35645534682093531401.900一期11F住宅2106734129665310777.53600二期21-27F住宅005956189341.21219918299二期11F住宅001108817962.5612321996一期商業0022144118246458一期儲藏間00360090000二期儲藏間004881221952488一期車位002453669861296二期車位00507465578359合計567138759710483215903816273308943.2營銷費率項目渠道費率3%，占整體住宅銷售的40%，預計費用3088萬元產品類型總銷售貨值（萬元）分銷部分占比分銷貨值（萬元）分銷點數預計分銷費用（萬元）abc=a*bde=c*d住宅257374.800.4102949.923.00%3088.4976商業0.460010%0車位1.4070000%0儲藏間0.1510000%0合計257376.820.40102949.92-3088.503.2營銷費率按照集團既定營銷費率，項目營銷費9158萬元，整體營銷費率3.30%科目費率（%）金額（萬元）合理性分析人力費（不含自渠工資/提成）0.65%1803.94行政費0.05%138.76推廣0.45%1248.88渠道分銷費1.20%3330.36營銷設施運營0.35%971.35市場與客戶研究專項費用0.00客服費用0.05%138.76建造費0.55%1526.41集團計提0.00名稱說明區域計提0.00項目區位描述二線主城邊合計3.30%9158.48項目貨值（億元）27.753.4項目貨值、去化及開發周期建議——開發周期計劃時間計劃時間首開批次期量是否滿足標準期量，如果節點級別任務名稱（完成時間-拿地（一期）（二期）不滿足，須說明時間）——土地獲取2022-4-15————一級取得《建設工程規劃許可證》2022-5-62.6月一級取得《施工許可證》2022-5-203.2月關鍵首筆融資放款完成（如有）2022-6/3月關鍵開工2022-6-102023-3-33.8月關鍵體驗區開放2022-6-30/4.5月關鍵開盤2022-7-162023-4-225.1月關鍵含融資現金流回正/2023-621月一級竣工備案2024-8-202025-8-3019.5月關鍵集中交付2024-9-302025-9-3022.5月計息截止時間2025-8-30————備注：影響項目節點達成的特殊情況說明目錄Contents項目概況項目市場研判項目貨值、去化及開發節點建議4 項目預案項目融資方案項目財務評價風險與推進計劃4.1項目指標石家莊西仰陵項目-經濟技術指標（一期）序號項目單位數量項目單位數量（一）凈用地面積㎡34841.86建筑占地面積㎡8455（二）總建造面積㎡115232.80地上建筑面積（包含獎勵面積）㎡91570.792.63建筑密度％24.27%（三）容積率％綠地率％35.00%（四）業態分類（含獎勵面積2529.00）1居住單位總建筑面積戶數層數/人數占地上建筑面積的比例1.121-27F住宅㎡5658049221、27~461.79%1.211F住宅㎡2772019811~430.27%1.3配套㎡481101、25.25%1.4商業㎡246001、22.69%1.5小計91571690100.00%4.1項目指標石家莊西仰陵項目-經濟技術指標（二期）序號項目單位數量項目單位數量（一）凈用地面積㎡33673.64建筑占地面積㎡4224（二）總建造面積㎡114900.56地上建筑面積（包含獎勵面積）㎡84768.56（三）容積率％2.52建筑密度％12.54%綠地率％35.00%（四）業態分類（含獎勵面積2522.40）1居住單位總建筑面積戶數層數/人數占地上建筑面積的比例1.121-27F住宅㎡7176062421、27~484.65%1.211F住宅㎡123208811~414.53%1.3配套㎡68901、20.81%1.4商業㎡001、20.00%1.5小計84769712100.00%4.1項目預案——產品配置標準標準分類立面標準景觀標準精裝標準子品牌產品專項集團限額

集團標準項目標準備注說明【G32】【G32】無差異650500適當降配戶內精裝【C2】戶內精裝【C2】大堂【標III】大堂【標III】無差異標準層公區【標III】標準層公區【標III】童夢童享有原聚場有優度優家無裝配率（PC）50%綠建二星海綿城市無BIM綜合管線可售比73.20%地下車庫單車指標34.674.2項目預案——項目總平及指標可售比（報規口徑）地上可售面積/項目總建筑面積75%總建筑面積：230133㎡其中地上：17639㎡地下：53794㎡住 宅：168380㎡商 業：2460㎡幼兒園：2430㎡配 套： 3073㎡容積率： 2.57 ；建筑密度： 19% ；綠化率： 35% ；停車位：1511個其中地上：171個地下：1340 個PC面積：176339㎡預制裝配率：50%4.2項目預案——項目總平及指標4.2項目預案——項目總平及指標4.3項目預案——可租售指標分解初步定位

城市新貴的理想生活范本（面向城市剛改外溢及地緣性改善需求）優越的地理位置：城市重要通衢、核心城區東大門項目優勢極佳的交通優勢：地鐵三號線150m，緊鄰南側南二環延長線上橋口業態配比（%）面積戶型精裝單方成本40%105三室兩衛1000元/㎡產品業態高層40%125三室兩衛1000元/㎡小高層20%140四室兩衛1000元/㎡目錄Contents項目概況項目市場研判項目貨值、去化及開發節點建議項目預案項目融資方案項目財務評價風險與推進計劃項目融資方案開發貸：開發貸授信額度為土地成本的60%（起始價6.88億時，額度為4.13億）；取得施工許可證后開發貸放款，本項目計劃分兩筆提款，首筆提款時間2022年6月，提款額度50%（2.07億）、第二筆提款時間2022年7月，提款額度50%（2.07億）；按銷售進度歸還本金，2023年12月歸還完畢，融資期限18個月；開發貸資金成本暫按8%考慮。目錄Contents項目概況項目市場研判項目貨值、去化及開發節點建議項目預案項目融資方案項目財務評價風險與推進計劃6.1項目財務評價——測算假設1土地情況收并購項目，地塊面積6.85萬平，容積率2.57，計容面積17.63萬方交易對價98148萬元，670萬/畝，溢價29830萬元（含增值稅），2022年2月支付30%保證金19969萬，支咨詢費付6360萬（含增值稅）2交易假設3月份支付土地款14460萬；4月份支付50%土地款34429萬；7月份支付咨詢費3180萬（含增值稅）、溢價款3000萬；10月份支付溢價款6000萬；2023年1月份支付溢價款6000萬；2月份支付溢價款2029萬；3月支付溢價款3261萬；3土地款付款節奏土地款68858萬元，2022年2月支付30%保證金19969萬，3月份土地摘牌支付土地款14460萬，4月份支付50%土地款34429萬4設計21-27F精裝高房+11F精裝小高層地上車位171，規劃條件中車位配比要求每戶不低于1個，測算中按照1個/戶預留。去化比例為70%。5工期一標段：22年6月開工，7月份開盤，24年9月交付；二標段：23年3月開工，4月開盤，25年9月交付；6銷售精裝成本1000元，高層售價15000元/㎡，小高層售價16200元/㎡二、限購，首套房首付比例為30%，二套40％，首套未還清二套50%項目重點監管資金為實際備案銷售額的40%，施工至一半留存30%，主體封頂后留存20%，取得《竣工驗收報告》留存10%，取得工程質7資金監管量監督報告、項目安全生產標準化考評結果告知書、規劃竣工驗收函、建設工程消防驗收意見書、結合民用建筑修建防空地下室竣工驗收任意三項留存5%；取得建設工程竣工驗收備案證，終止資金監管。8融資考慮開發貸，利率為8%，融資額度按土地價值的60%計算，于四證獲取后20天，22年6月份首筆放款2.06億，7月份放款2.06億；22年12月還款5000萬元，23年4月還款1.5億元，23年12月還款2億元，23年12月還清。9成本項目全部做精裝房，精裝修單方成本1000元/㎡，裝配式單方成本450元/㎡；10費用銷售費用