-PAGE6-保利發(fā)展集團上市公司財務(wù)報表分析報告目錄TOC\o"1-2"\h\u26680保利發(fā)展集團上市公司2022年度財務(wù)報表分析報告 19247一、行業(yè)及公司發(fā)展戰(zhàn)略分析（10分） 125337（一）企業(yè)概況 17785（二）企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略 121772二、資產(chǎn)負債表分析（10分） 117279（一）資產(chǎn)結(jié)構(gòu)及資本結(jié)構(gòu)分析 26532（二）資產(chǎn)負債表主要項目變動情況分析 327147（三）資產(chǎn)質(zhì)量分析 37330（四）保利地產(chǎn)現(xiàn)金流量構(gòu)成分析 31159三、利潤表分析（10分） 418766（一）利潤結(jié)構(gòu)分析 521314（二）利潤質(zhì)量及利潤指標分析 6892四、現(xiàn)金流量表分析（10分） 617342（一）現(xiàn)金流量結(jié)構(gòu)分析 77831（二）現(xiàn)金流量合理性分析 720452五、償債能力分析（10分） 830820六、營運能力分析（10分） 8985七、盈利能力分析（10分） 925609八、上市公司特定財務(wù)指標分析（10分） 918300九、股票估值及綜合評價（10分） 1011787十、分析結(jié)論及建議（10分） 1012501（一）結(jié)論 102438（二）建議 10一、行業(yè)及公司發(fā)展戰(zhàn)略分析（10分）（一）企業(yè)概況保利集團是從事房地產(chǎn)行業(yè)的龍頭企業(yè)，主營業(yè)務(wù)為房地產(chǎn)開發(fā)與銷售，并以此為基礎(chǔ)構(gòu)建成涵蓋物業(yè)服務(wù)、全域化管理、銷售代理、商業(yè)管理、不動產(chǎn)金融等在內(nèi)的不動產(chǎn)生態(tài)平臺，綜合實力連續(xù)多年穩(wěn)居行業(yè)前五，央企第一。2022年，保利發(fā)展位居《福布斯》世界排名第201位，行業(yè)領(lǐng)導品牌前三。（二）企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略公司成立之初，隨著房地產(chǎn)行業(yè)進入新的發(fā)展階段，企業(yè)為了確保公司發(fā)展的方向與國家產(chǎn)業(yè)政策高度相符，所以制定出堅持普通住宅開發(fā)和核心城市深耕，并將其作為企業(yè)未來長期發(fā)展的主要戰(zhàn)略方向。在此戰(zhàn)略的引領(lǐng)下完善了地產(chǎn)開發(fā)銷售、商業(yè)運營、物業(yè)服務(wù)、資產(chǎn)管理、不動產(chǎn)金融等全產(chǎn)業(yè)鏈業(yè)務(wù)格局。資產(chǎn)負債表分析（10分）資產(chǎn)負債表反映企業(yè)財務(wù)狀況，該報表以“資產(chǎn)=負債+所有者權(quán)益”為理論依據(jù)，其中資產(chǎn)部分根據(jù)資產(chǎn)的流動性分為流動資產(chǎn)和非流動資產(chǎn)，流動資產(chǎn)越多，說明企業(yè)資產(chǎn)流動性越強，同時收益水平也相應(yīng)越低。負債按償還期限分為流動負債和非流動負債，流動負債直接影響企業(yè)短期償債能力。科目/年度2021年2022年金額(千萬）金額(千萬）占比%變動額(千萬）同比去年增減變動（%）貨幣資金14,601.8517,138.4512.24%2536.5917.37%應(yīng)收賬款245.03317.860.23%72.8329.72%存貨74,147.5480,965.6557.84%6818.119.20%預(yù)付款項4,219.674,268.593.05%48.921.16%流動資產(chǎn)小計113,623.69124,734.1889.10%11110.509.78%固定資產(chǎn)766.201,127.520.81%361.3347.16%無形資產(chǎn)42.9840.420.03%-2.56-5.96%非流動資產(chǎn)合計11,520.4115,259.1210.90%3738.7132.45%資產(chǎn)總計125,144.10139,993.31100.00%14849.2111.87%短期借款477.70409.360.29%-68.34-14.31%應(yīng)付賬款13,656.3813,012.709.30%-643.68-4.71%流動負債合計75,176.2581,881.7158.49%6705.468.92%長期借款20,716.0423,190.3616.57%2474.3211.94%非流動負債合計23,297.9027,820.1519.87%4522.2419.41%負債合計98,474.15109,701.8678.36%11227.7011.40%所有者權(quán)益小計26,669.9530,291.4521.64%3621.5013.58%總資產(chǎn)合計125,144.10139,993.31100.00%14849.2111.87%（一）資產(chǎn)結(jié)構(gòu)及資本結(jié)構(gòu)分析觀察2022年保利發(fā)展各項目占總資產(chǎn)的比重發(fā)現(xiàn)：存貨占總資產(chǎn)57.84%出現(xiàn)這一現(xiàn)象的主要原因是企業(yè)為房地產(chǎn)行業(yè)，其存貨為價值巨大的房產(chǎn)導致的流動資產(chǎn)占總資產(chǎn)89.1%，說明企業(yè)資產(chǎn)中絕大部分均為流動資產(chǎn)，說明企業(yè)資產(chǎn)流動性較強，說明企業(yè)處于高流動性低收益的狀態(tài)。非流動資產(chǎn)占總資產(chǎn)的10.9%，占比較低負債占總資產(chǎn)78.36%，其中流動負債為58.49%，非流動負債為19.87%，說明企業(yè)負債主要以流動負債為主，這也是企業(yè)短期償債能力較差的主要原因。非流動負債中主要以長期借款為主，其占比為16.57%（二）資產(chǎn)負債表主要項目變動情況分析觀察該企業(yè)2021-2022年各項目的變動情況發(fā)現(xiàn)：應(yīng)收賬款同比去年增加72.87千萬，增長幅度為29.72%，說明企業(yè)在2022年出現(xiàn)了較多賒銷業(yè)務(wù)；固定資產(chǎn)同比去年增加了361.33千萬，出現(xiàn)這一現(xiàn)象的主要原因是企業(yè)持有物業(yè)規(guī)模增長導致的。（三）資產(chǎn)質(zhì)量分析觀察企業(yè)資產(chǎn)的構(gòu)成情況發(fā)現(xiàn)：總資產(chǎn)中流動資產(chǎn)占總資產(chǎn)的89.1%，非流動資產(chǎn)僅占10.9%，說明企業(yè)的資產(chǎn)屬于流動性較強，但收益水平相對較低的資產(chǎn)，一般而言，資產(chǎn)中非流動資產(chǎn)才是保證企業(yè)收益水平的至關(guān)重要的作用，而保利集團中非流動資產(chǎn)僅占總資產(chǎn)的10.9%，占比極低，這一現(xiàn)象的出現(xiàn)充分說明保利的資產(chǎn)質(zhì)量屬于一般偏差水平。（四）保利地產(chǎn)現(xiàn)金流量構(gòu)成分析現(xiàn)金流量的結(jié)構(gòu)分析方法,是指對企業(yè)經(jīng)營、投資和籌資活動中的各項現(xiàn)金進入、流出結(jié)構(gòu)的比率分析方法。通過具體分析公司現(xiàn)金流量在這三個重要活動中的占比變化狀況,可以找出在經(jīng)營、投資和籌資這三個重要活動中現(xiàn)金流量的來源及現(xiàn)金流動的方向是不是合理、是否存在潛在的財務(wù)風險等問題。本文就以保利地產(chǎn)2018-2022年現(xiàn)金流量數(shù)據(jù)加以分析。1保利地產(chǎn)現(xiàn)金流入構(gòu)成分析表42018-2022年保利地產(chǎn)現(xiàn)金流入比重構(gòu)成情況20182019202020212022經(jīng)營活動現(xiàn)金流入比重73.38%66.59%66.44%74.22%71.23%投資活動現(xiàn)金流入比重0.22%0.83%0.97%0.45%0.11%籌資活動現(xiàn)金流入比重26.40%32.58%32.59%25.32%27.63%現(xiàn)金總流入2994.783991.164682.814756．645763.552保利地產(chǎn)現(xiàn)金流出構(gòu)成分析表52018-2022年保利地產(chǎn)現(xiàn)金流出比重構(gòu)成情況20182019202020212022經(jīng)營活動現(xiàn)金流出比重64.07%78.03%70.68%69.78%69.36%投資活動現(xiàn)金流出比重4.74%5.37%4.25%4.81%4.37%籌資活動現(xiàn)金流出比重31.19%16.61%25.06%25.41%26.27%現(xiàn)金總流出2898.123771.614233.494498.435700．1從表4和表5數(shù)據(jù)分析可知：在2018-2022年保利地產(chǎn)的經(jīng)營活動現(xiàn)金流入流出量占總現(xiàn)金流量均在64%以上，說明經(jīng)營活動是保利地產(chǎn)創(chuàng)利的重要途徑。2018-2020年投資活動現(xiàn)金流入比重上升快，說明企業(yè)收回投資款的情況樂觀，但2020-2022年投資活動現(xiàn)金流入比重陡然下降，說明保利地產(chǎn)收回投資款情況較差，現(xiàn)金流入減少，大多停留在應(yīng)收賬款或者存貨上，未能實現(xiàn)變現(xiàn)；而投資活動現(xiàn)金流出比例普遍較高，說明保利地產(chǎn)不受外在環(huán)境的影響繼續(xù)投資擴張。從2018-2022年，籌資活動現(xiàn)金流入比例2021年和2022年均小于前兩年，說明保利地產(chǎn)受到了當時國家政策調(diào)控和疫情的影響，籌集資金的渠道減少，籌資的能力減弱；籌資活動現(xiàn)金流出比例在2021年和2022年有所上升，說明即使企業(yè)的現(xiàn)金凈流量小于零時，仍有大量的資金用于償債，說明借款一直都是保利地產(chǎn)主要的籌資渠道，根據(jù)融資流入和流出所占的比例均相對較高，則存在較高的債務(wù)風險，使得保利地產(chǎn)在未來面臨著很大的還款壓力。總的來看，通過保利地產(chǎn)經(jīng)營活動現(xiàn)金流量規(guī)模現(xiàn)狀的分析，我們可以看出2018-2022年經(jīng)營現(xiàn)金凈流量并不穩(wěn)定，2018年經(jīng)營現(xiàn)金凈流量更是轉(zhuǎn)為負值，2020、2021年明顯上升后，2022年又快速下降，這反映出保利地產(chǎn)經(jīng)營活動現(xiàn)金流量不穩(wěn)定和不充分，且每年經(jīng)營活動現(xiàn)金流入流出量大體相對，沒有閑置的現(xiàn)金流量供企業(yè)多方面使用，使得企業(yè)的收入較為局限。并且通過查閱保利地產(chǎn)的資產(chǎn)負債表可知，經(jīng)營活動產(chǎn)生的收入大都通留在應(yīng)收賬款，銷售的貨款沒能及時收回，導致企業(yè)經(jīng)營活動現(xiàn)金流量缺乏，無法從自身經(jīng)營活動產(chǎn)生足夠的現(xiàn)金流量滿足企業(yè)發(fā)展的需要，在很大程度上需要外部融資獲取現(xiàn)金流量，因此保利地產(chǎn)經(jīng)營活動現(xiàn)金流量造血不足，使得企業(yè)獲利能力差、變現(xiàn)能力低。利潤表分析（10分）利潤表是綜合反映保利集團經(jīng)營成果的重要報表，其中主要包括營業(yè)收入、營業(yè)成本、營業(yè)利潤、利潤總額、凈利潤和每股收益六個項目，其中經(jīng)營總成本由主營業(yè)務(wù)成本和期間費用構(gòu)成。項目（千萬元）2021年2022年金額金額占比變動額同比去年增減變動（%）一、營業(yè)收入24,322.2528,502.41100.00%4180.1617.19%二、營業(yè)總成本19,807.1324,195.5684.89%4388.4422.16%減：營業(yè)成本16,395.5020,863.0886.23%4467.5827.25%銷售費用687.66738.403.05%50.747.38%管理費用432.28543.402.25%111.1225.71%研發(fā)費用126.05143.580.59%17.5313.91%財務(wù)費用315.91338.641.40%22.737.20%三、營業(yè)利潤（虧損以“－”號填列）5,226.644,967.0117.43%-259.63-4.97%加：營業(yè)外收入40.9151.1510.2425.02%減：營業(yè)外支出13.6114.671.067.78%四、利潤總額（虧損總額以“－”號填列5,253.955,003.5017.55%-250.45-4.77%五、凈利潤（凈虧損以“－”號填列）4,004.933,718.9513.05%-285.98-7.14%（一）利潤結(jié)構(gòu)分析觀察企業(yè)2022年利潤表各項目的構(gòu)成情況發(fā)現(xiàn)：營業(yè)成本占收入的比重為84.89%，其中主營業(yè)務(wù)成本占比最高，其占總成本的86.23%觀察其各利潤項目占營業(yè)收入的比發(fā)現(xiàn)，營業(yè)利潤占總收入的17.43%；由于2022年保利營業(yè)外收入大于營業(yè)外支出的現(xiàn)象出現(xiàn)，最終導致利潤總額占因營業(yè)收入的比重大于上述指標，為17.55%；凈利潤占總收入的比重為13.05%，整體而言，企業(yè)的利潤水平偏低。（二）利潤質(zhì)量及利潤指標分析觀察企業(yè)近兩年利潤表項目的變動情況發(fā)現(xiàn)：營業(yè)收入同比去年增加4180.16千萬，同比去年增加17.19%，出現(xiàn)這一現(xiàn)象的原因主要是管理費用同比去年增加111.12千萬元，增加幅度為25.71%，出現(xiàn)這一變動的原因是管理規(guī)模擴大，管理支出增加導致的；現(xiàn)金流量表分析（10分）現(xiàn)金流量表反映企業(yè)在報告期內(nèi)經(jīng)營活動、投資活動和籌資活動所產(chǎn)生的現(xiàn)金流入量、流出量與凈流量及其相關(guān)構(gòu)成情況，該表可以綜合反映企業(yè)資金的來源和去向。項目（千萬元）2021年度2022年度金額金額變動額同比增減一、經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量:經(jīng)營活動現(xiàn)金流入小計41,052.9750,869.609816.6323.91%經(jīng)營活動現(xiàn)金流出小計39,537.3849,814.4810277.1025.99%經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額1,515.591,055.12-460.47-30.38%二、投資活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量:投資活動現(xiàn)金流入小計657.22403.51-253.71-38.60%投資活動現(xiàn)金流出小計1,349.962,402.171052.2077.94%投資活動產(chǎn)生的理金流量凈額-692.74-1,998.66-1305.91-188.51%三、籌資活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量:籌資活動現(xiàn)金流入小計15,926.9719,948.634021.6625.25%籌資活動現(xiàn)金流出小計16,114.7616,502.85388.092.41%籌資活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額-187.793,445.783633.571934.87%（一）現(xiàn)金流量結(jié)構(gòu)分析觀察2022年資產(chǎn)負債表的構(gòu)成發(fā)現(xiàn)：經(jīng)營活動和籌資活動所產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額均為正，其中籌資活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額最多為3445.78千萬元。投資活動產(chǎn)生的凈額雖遠不如籌資活動，但依舊為正，數(shù)額為1055.12千萬元。而投資活動由于現(xiàn)金流入量小于流出量，最終導致出現(xiàn)-1998.66千萬元的現(xiàn)金流量凈額。觀察各年經(jīng)營活動、籌資活動和投資活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額變動情況發(fā)現(xiàn)：（二）現(xiàn)金流量合理性分析通過對三項活動中現(xiàn)金流入和現(xiàn)金流出量的構(gòu)成情況進行分析，發(fā)現(xiàn)經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量流入流出額分別為銷售商品和購買原材料所發(fā)生的；投資活動中也主要為對內(nèi)投資。籌資活動產(chǎn)生的流入流出量也均與借款還款相關(guān)，因此現(xiàn)金流量是合理的。五、償債能力分析（10分）（一）計算有關(guān)財務(wù)指標（2022年）流動比率1.52利息保障倍數(shù)15.78速動比率0.54現(xiàn)金流動負債比率0.013資產(chǎn)負債率78.36%現(xiàn)金債務(wù)總額比率0.01流動負債保障倍數(shù)0.06現(xiàn)金利息保障倍數(shù)1,89長期負債與營運資本比率65.04有形凈值債務(wù)率592.15分析評價觀察償債能力發(fā)現(xiàn)：流動比率和速動比率小于安全值，說明企業(yè)短期償債能力較差，并且由于負債率為78.36%，負債比率偏高，所以導致企業(yè)償債能力普遍較差，企業(yè)沒有按時償還負債的能力。觀察利息保障倍數(shù)以及流動負債保障倍數(shù)，發(fā)現(xiàn)整體而言，企業(yè)因為負債的存在，導致企業(yè)獲得了較高的收益，且充分利用了財務(wù)杠桿作用，另一方面，由于流動負債保障倍數(shù)僅為0.06，這說明企業(yè)獲利能力對流動負債的補償程度略有不足，出現(xiàn)這一現(xiàn)象的主要愿意是企業(yè)流動負債過多導致的。觀察表中其他數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，保利發(fā)展在2022年由于負債較多，所以導致企業(yè)目前償債能力較弱，換言之，目前企業(yè)的資本結(jié)構(gòu)不合理。六、營運能力分析（10分）（一）計算有關(guān)財務(wù)指標（2022年）應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率100.9總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率0.22存貨周轉(zhuǎn)率0.27固定資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率30.11流動資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率0.24銷售增長率9%資本積累率23.61%總資產(chǎn)減值率2.94%凈利潤增長率7.33%總資產(chǎn)增長率13.01%（二）分析評價觀察該企業(yè)2022年營運能力指標發(fā)現(xiàn)，應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)最快，平均每年周轉(zhuǎn)100.9次，每3.57天周轉(zhuǎn)一次，周轉(zhuǎn)速度較快，說明企業(yè)采用的較為嚴格的信用政策；固定資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率為30.11次，每11.96天周轉(zhuǎn)一次，周轉(zhuǎn)速度較快；存貨和流動資產(chǎn)和總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)周轉(zhuǎn)率為0.25附近，由于企業(yè)是房地產(chǎn)企業(yè)，存貨為房產(chǎn)，這一周轉(zhuǎn)速度速度，說明保利的樓盤銷量較差。觀察資本積累率為23.61%，該指標表示所有者權(quán)益的積累，這一指標說明企業(yè)經(jīng)過2022年一年時間的經(jīng)營，給企業(yè)所有者權(quán)益帶來23.61%的積累，該項目主要是因為未分配利潤的存在導致的。觀察各項資產(chǎn)的增長狀況，發(fā)現(xiàn)2022年平均增長8%,整體而言，企業(yè)經(jīng)過2022年的經(jīng)營，在一定程度上，有向上發(fā)展的趨勢。七、盈利能力分析（10分）（一）計算有關(guān)財務(wù)指標（2022年）凈資產(chǎn)收益率14.39%銷售利潤率17.55%總資產(chǎn)利潤率3.57%經(jīng)營成本利潤率15.37%營業(yè)毛利率26.78%現(xiàn)金經(jīng)營利潤率21.70%銷售現(xiàn)金比率3.70%資本金凈利率12.28%現(xiàn)金營運指數(shù)2.07%凈收益營運指數(shù)42.17%（二）分析評價觀察盈利能力指標的變動，發(fā)現(xiàn)總資產(chǎn)利潤率和銷售現(xiàn)金比率較小，為3.5%左右，但銷售毛利率、銷售利潤率等指標卻普遍較快，出現(xiàn)這一現(xiàn)象的主要原因是企業(yè)由于期間費用的存在，導致即使企業(yè)擁有較高的毛利率的情況下，依舊出現(xiàn)凈利率低的情況。觀察凈資產(chǎn)收益率指標在2022年為14.39%，由于該指標是杜邦分析體系的核心指標，綜合反映企業(yè)償債能力、營運能力和盈利能力，該指標略低于銷售利潤率，出現(xiàn)這一現(xiàn)象的原因是企業(yè)償債能力較低，從而對凈資產(chǎn)收益率產(chǎn)生了影響。八、上市公司特定財務(wù)指標分析（10分）（一）計算有關(guān)財務(wù)指標（2022年、2022年5月27日市價）每股收益2.29市盈率10.33每股凈資產(chǎn)14.78市凈率1.04每股股利0.58元股利報酬率4.62%每股現(xiàn)金流量2.09元市盈增長率3.51%現(xiàn)金股利保障倍數(shù)0.29股利支付率25.33%（二）分析評價該類指標為上市企業(yè)專屬的指標，均反映企業(yè)每股股票所產(chǎn)生的的收益，觀察發(fā)現(xiàn)企業(yè)市盈率為10.33，而市凈率僅為1.04，說明企業(yè)整體盈利狀況較差，觀察每股收益、每股凈資產(chǎn)、每股股利和每股現(xiàn)金流量指標，其中每股凈資產(chǎn)為14.78元，每股股利為0.58元，其它各指標均為2元左右；股利支付率為25.33%，說明企業(yè)所得收益中有25%的利潤用以給股東分配；而股利報酬率為4.62%，說明保利集團的投資者在2022年均獲得了的4.62%的收益，在目前疫情的影響下，經(jīng)濟處于蕭條狀態(tài)，而保利集團在這一經(jīng)濟環(huán)境中還能保證4.62%的收益，說明保利集團在整個市場中是具有一定競爭優(yōu)勢的。九、股票估值及綜合評價（10分）該類指標是對股票價值的合理估計。通過計算每股市價和收益狀況可以給投資者進行合理的投資預(yù)測。市凈率=每股市價/每股凈資產(chǎn)，由于目前保利發(fā)展的市凈率為1.04，所以估計企業(yè)每股市價為1.04*14.78=15.37元/股。十、分析結(jié)論及建議（10分）結(jié)論企業(yè)負債比重較高、資本結(jié)構(gòu)不合理通過對企業(yè)長期償債能力的指標進行析，發(fā)現(xiàn)企業(yè)目前負債比重高達78%，而對于一般企業(yè)而言，負債比率為40%~50%最