2006年度全國物業管理師資格認定考試《物業管理實務》試卷

一、單項選擇題（共30題，每題1分。每題的備選項中，只有1個最符合題意）1．一級資質物業管理企業注冊資本應為人民幣（）萬元以上。A．50 B．300C．500 D．10002．新設立的物業管理企業應當自領取營業執照之日起（）日內，向工商注冊所在地直轄市、設區的市的人民政府房地產主管部門申請資質。A．30 B.45C.60 D.903.某物業管理公司僅管理高層住宅類型的物業，管理總面積達120萬平方米，從管理類型和面積上看，該公司符合申報（）資質條件。A.一級 B.二級C.三級 D.三級暫定4.前期物業管理招標投標結束后，招標人和中標人應當自中標通知書發出之日起（）日內，按照招標文件和中標人的投標文件訂立書面前期物業服務合同。A.7 B.15C.30 D.455.在前期物業管理招標投標中，評標委員會根據評標結果向招標人推薦不超過3名有排序的合格的中標候選人。招標人（）。A.可任選其中一個作為中標人B.應以報價最低的為中標人C.應報請房地產行政主管部門確定中標人D.應按照中標候選人的排序確定中標人6.物業管理投標的過程包括：①準備投標文件，②獲取招標信息，③登記并取得招標文件，④參加開標、現場答辯會議，⑤送交投標文件，⑥簽訂物業服務合同（或前期物業服務合同）。正確的投標步驟是（）。A.③－②－①－④－⑤－⑥ B.③－②－①－⑤－④－⑥C.②－③－①－④－⑤－⑥ D.②－③－①－⑤－④－⑥7.物業服務合同由（）與業主大會選聘的物業管理企業簽訂。A.各業主分別 B.業主大會C.業主委員會代表業主 D.物業建設單位8.業主臨時公約由（）制定。A.建設單位 B.購房人C.物業管理企業 D.房地產行政主管部門9.物業管理的早期介入是建設單位引入的（）。A.設計工作 B.工程監理工作C.開發建設工作 D.物業管理咨詢活動10.前期物業管理是指從前期物業服務合同簽訂之日起至（）之日止的物業管理活動。A.首次業主大會會議召開 B.業主大會成立C.50%業主入住 D.物業服務合同生效11.業主大會選聘了新的物業管理企業，原物業管理企業應向（）交還有關的物業管理資料和物業管理用房等。A.建設單位 B.業主委員會C.政府主管部門 D.新物業管理企業12.因住宅室內裝飾裝修活動造成相鄰住宅的管道堵塞、滲漏水、停水停電、物品毀壞等，（）應當負責修復和賠償。A.裝修人 B.裝修企業C.裝修施工人員 D.物業管理公司13.在購房合同約定的期限內，業主未辦理入住及其相應手續的，（）。A.建設單位和物業管理企業將視業主入住不成立B.建設單位和物業管理企業將視業主入住成立C.業主未與建設單位聯系并作有效聲明的，視同入住成立D.即使業主與建設單位聯系并作有效聲明，仍視為入住不成立14.檢查墻體裝飾面是否空鼓最適合采取（）查驗方法。A.測量 B.敲擊C.使用 D.目測15.房屋主體按建筑結構類型和材料劃分類別，不包括（）。A.磚結構 B.木結構C.鋼筋混凝土結構 D.框架結構16.對于重點和重要設施設備的維修，應該更加強調（）。A.事后維修 B.緊急搶修C.預防性維修 D.大修17.物業供配電系統技術檔案不包括（）記錄。A.日常運行 B.客戶投訴C.維修和技術改造 D.各項電氣預防性實驗和其它測試18.下列四種方法中，不屬于白蟻防治主要方法的是（）。A.挖巢法 B.藥殺法C.熏蒸法 D.誘殺法19.下列四項工作中，不屬于小區綠化日常養護工作的是（）。A.澆水 B.病蟲害防治C.雜草防治 D.綠化改造工程20.下列關于物業管理區域內安全防范工作責任的說法中，表述正確的是（）。A.物業管理企業應當協助做好物業管理區域內的安全防范工作B.物業管理企業對管理區域內的治安防范工作負有全部責任C.物業管理區域內發生刑事案件時，物業管理企業不承擔任何責任D.物業管理企業可對嫌疑人進行留置訊問21.下列關于消防通道管理的說法中，正確的是（）。A、物業管理公司可視具體情況將部分消防通道劃為停車位B、物業管理公司任何時候都不能將消防通道劃為停車位C、物業管理公司如將消防通道劃為停車位，應做好安全警示D、業主在消防通道停車與物業管理公司無關，無須進行管理22.電梯出現緊急情況時，乘客應采取的正確措施是（）。A.確認電梯處于靜止狀態，撬開轎廂門逃生B.通過安全窗撤離轎廂C.通過電話或對講系統通知管理人員，靜候救援D.通過電話或對講系統，在管理人員的指揮下采取措施自救23.實行物業服務費用酬金制的，物業管理企業應當向業主大會或者全體業主公布物業33.物業管理招標的主體包括（）。A.物業管理企業 B.物業建設單位C.業主大會 D.業主委員會E.物業所有權人34.前期物業服務合同與物業服務合同兩者的區別有（）。A.簽訂合同的主體不同B.合同終止條件不同C.前期物業服務合同須經政府主管部門批準，物業服務合同則不需要D.前期物業服務合同屬于固定期限合同，物業服務合同屬于無固定期限合同E.前期物業服務合同屬于無固定期限合同，物業服務合同屬于固定期限合同35.下列關于業主公約的說法中，正確的有（）。A.業主公約經業主大會通過后生效B.業主公約對全體業主具有約束力C.業主公約對物業管理企業具有約束力D.業主公約對物業建設單位具有法律約束力E.業主公約僅有道義上的約束力36.某物業竣工交付6個月時，因電梯機房漏雨滲水致使電梯停梯。下列說法中，正確的有（）。A.立即通知電梯公司解決故障停梯問題B.電梯公司應履行保修責任，并承擔維修費用C.建設單位應承擔此次事故的全部費用D.物業管理企業應承擔滲漏機房的維修責任及費用E.電梯機房屬物業共用部位，修繕費用應在專項維修資金中列支37.按使用功能劃分，物業可分為（）物業。A.居住 B.公共C.商業 D.工業E.其他38.物業管理區域停車場的物業管理人員一般應包括（）。A.車輛維修員 B.車輛清洗員C.交通疏導及管理員 D.停車場保潔員E.停車收費員39.物業管理企業主營業務收入包括（）收入。A.物業管理 B.物業經營C.政策性虧損補貼 D.物業大修E.共用部位的租賃收入40.物業管理企業利潤總額包括（）。A.企業所屬項目上交的管理酬金 B.營業利潤C.投資凈收益 D.營業外收支凈額E.補貼收入41.物業服務支出的構成不包括（）。A.物業共用部位、共用設施設備的日常運行、維護費用B.物業管理企業財產保險費用C.物業共用部位、共用設施設備保險費用D.管理服務人員的工資E.項目管理處用房裝飾裝修費用42.按照《物業服務收費管理辦法》，物業服務收費實行（）。A.政府定價 B.政府指導價C.市場調節價 D.業主定價E.政府與業主共同定價43.住宅專項維修資金可用于（）。A.彌補物業管理經費的不足B.共用部位、共用設施設備的大修C.共用部位、共用設施設備的更新D.共用部位、共用設施設備的改造E.共用部位、共用設施設備的日常維修44.下列關于物業服務費用包干制的說法中，正確的有（）。A.由業主向物業管理企業支付固定物業服務費用B.管理服務利潤是固定的，不隨物業管理成本的變動而變動C.物業管理企業應聘請專業審計機構對物業服務費用收支情況進行審計D.物業服務費用收支相抵，盈余或者虧損均由物業管理企業享有或者承擔E.物業服務費用中不包括法定稅費45.物業管理信用檔案的建立范圍包括（）。A.物業管理企業B.物業管理專業人員C.業主委員會D.建設單位E.物業使用人三、案例分析題（共2題，每題20分。請根據背景材料，按要求作答）案例分析題（一）某物業管理公司管理一高層住宅小區，近斯收到部分業主投訴及建議，具體意見匯總見下表。問題1：解決上述問題，需要資金投入的項目有哪些？費用如何解決（不考慮人工、培訓等管理成本的增加）？（5分）編號意見與建議1部分樓梯間陳舊，要求進行粉刷2保安人員更換頻繁，給小區安全管理帶來隱患3小區內停車秩序混亂，建議加強管理4小區外市政道路邊常有小攤販，環境臟亂，建議加強管理5常有人到小區散發廣告，住戶反感，也存在不安全因素6樓道燈損壞頻率高，建議及時檢查更換7某部電梯安全隱患嚴重，需要大修8建議小區外墻全部翻新9小區老鼠和蚊蠅較多（特別是蚊子），建議采取措施10小區內出現業主丟失自行車情況，要求加強管理11部分業主要求減免物業服務費12希望提供家政服務1314建議清潔工作業時間與業主的上下班時間盡量錯開，避免與業主爭用電梯問題2：上述不屬于物業管理企業管理職責范圍的項目有哪些？對此，物業管理企業應如何處理？（4分）問題3：試分析第9項問題產生的可能原因和應采取的措施？（4分）問題4：在上述所有問題中，您認為不可能滿足業主要求，僅需要進行必要的溝通和解釋的項目是哪一項？為什么？（4分）問題5：針對上述問題，請結合您的工作實踐，試舉出至少三項管理措施，以提高管理服務水平？（3分）案例分析題（二）某房地產開發公司開發的某住宅小區，由甲物業管理公司承擔前期物業管理。業主于2003年8月開始入住，2005年5月該小區召開首次業主大會會議，選舉產生了業主委員會，并按照業主大會決議選聘了乙物業管理公司。業主委員會與乙物業管理公司簽訂了物業服務合同，合同于2005年8月1日零時生效。業主委員會以書面形式通知甲物業管理公司應于2005年8月1日前辦理完成物業交接驗收手續。甲物業管理公司收到業主委員會書面通知后，安排了該小區管理服務人員退場，但以部分業主欠繳物業服務費為由，拒絕移交相應的物業管理資料，拒不配合物業交接查驗。2006年8月15日，頂層的20戶業主發現房間在雨天滲水，于是聯名要求乙物業管理公司無償修復。乙物業管理公司稱這是因甲物業管理公司管理不善所致，應由甲物業管理公司負責修繕。之后，乙物業管理公司不再受理業主有關該問題的投訴。問題1：上述20戶業主提出的修復請求是否合理？是否應由乙物業管理公司負責無償修復？（4分）問題2：乙物業管理公司的做法是否妥當？如果您是該公司的負責人，如何處理業主的投訴？（4分）問題3：該小區的前期物業服務合同何時終止？（3分）問題4：甲物業管理公司拒絕移交的理由是否成立？請說明理由（3分）問題5：在甲物業管理公司拒絕移交物業管理資料和配合物業交接查驗的情況下，乙物業管理公司應如何進行物業承接查驗？（6分）2006年度全國物業管理師資格認定考試《物業管理實務》試卷答案

一、單項選擇題（共30題，每題1分）

1．C2．A3．C4．C5．D6．D7．C8．A9．D10．D11．B12．A13．C14．B15．D16．C17．B18．C19．D20．A21．B22．C23．C24．B25．B26．A27．D28．B29．C30．A

二、多項選擇題（共15題，每題2分。錯選，本題不得分；少選，所選每個選項0.5分）

31．BD32．ACD33．BCE34．ABE35．AB36．AC37．ACDE38．CDE39．ABD40．BCDE41．BE42．BC43．BCD44．AD45．AB

三、案例分析題（共2題，每題20分）案例分析題（一）問題1答案要點及評分標準：（1）需要資金投入的項目有：第1、6、7、8、9項（2.5分，答對每項0.5分，錯答1項得0分）。（2）其中第1、6、9項應在物業服務費在中列支(1.5分,答對每項0.5分，錯答1項得0分)；第7、8項從住宅專項維修資金中列支，或由全體業主分攤（1分,每項0.5分，錯答1項得0分；答對從住宅專項維修資金中列支，或由全體業主分攤均可得分）。問題2答案要點及評分標準：（1）第4項和第12、13項（2分，答對任意2項得2分，答對1項得1分，錯答1項得0分）。（2）第問題3答案要點及評分標準：（1）可能原因有：環境臟亂。其中積水較多是滋生蚊蠅的主要原因；有食源是老鼠較多的原因（2分）。（2）應采取措施：加強環境治理，包括：及時清運垃圾，積水處理，加強藥物滅殺蚊蠅，利用鼠夾、毒餌等物理、化學、生物等方法滅鼠（1.5）；同時加強宣傳教育，取得業主配合（0.5分）。問題4答案要點及評分標準：第11項（2分），因為物業管理服務是公共性服務，所有業主均有按同等標準交納物業服務費用的義務（2分，答因受契約、合同等約定，不能隨意減免物業服務費，）。問題5答案要點及評分標準：1、加強基礎管理，包括日常檢查和員工培訓；2、調整優化管理服務工作流程；3、加強安全管理，公共秩序管理；4、加強小區共用設施設備的更新改造工作；5、加強小區衛生管理工作；6、加強溝通和宣傳工作（案例分析題（二）問題1答題要點及評分標準