房屋租賃的概念及分類(lèi)

1、概念：

指房屋所有權(quán)人作為出租人將其房屋出租給承租人使用，由承租人向出租人支

付租金的行為

分類(lèi)

房屋用途不商H

產(chǎn)權(quán)性質(zhì)不高

提供者不同"!一

租賃時(shí)間不扃'H

(2023)全國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人《交易制度政策》必考知識(shí)點(diǎn)匯總

房屋不得出租的情形

1、屬亍違法建筑的；

2、不符合安全、防災(zāi)等工程建設(shè)強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)的；

3、違反規(guī)定改變房屋使用性質(zhì)的；

4、法律、法規(guī)規(guī)定禁止出租的其他情形的_______________________________

下列房屋中不得出租的有(A.小產(chǎn)權(quán)房；C.已被鑒定為危房的房屋)

特殊類(lèi)型的房地產(chǎn)租賃合同效力

1、抵押房地產(chǎn)經(jīng)抵押權(quán)人同意可以出租

2、出租人就未取得建筑工程規(guī)劃許可證或者未按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證的規(guī)

定建設(shè)的房

屋，與承租人訂立的租賃合同無(wú)效。但在一審法庭辯論終結(jié)前取得建設(shè)工程

規(guī)劃許可證或者經(jīng)主管部門(mén)批準(zhǔn)建設(shè)的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定有效。

3、出租人就未經(jīng)批準(zhǔn)或者未按照批準(zhǔn)內(nèi)容建設(shè)的臨時(shí)建筑，與承租人訂立租

賃合同無(wú)效，

但在一審法庭辯論終結(jié)前經(jīng)主管部門(mén)批準(zhǔn)建設(shè)的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定有效。

整理數(shù)據(jù)來(lái)源：全國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人職業(yè)資格考試用書(shū)房地產(chǎn)交易制度政策

4、租賃期限超過(guò)臨時(shí)建筑的使用期限，超過(guò)部分無(wú)效，但在一審法院辯論終

結(jié)前經(jīng)主管部2、優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)3、租賃關(guān)系終止時(shí)歸還房屋

門(mén)批準(zhǔn)延長(zhǎng)使用期限的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定延長(zhǎng)使用期限內(nèi)的租賃期間有效3、買(mǎi)賣(mài)不破租賃

租住面積的規(guī)定承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)不能實(shí)現(xiàn)的情形包括：

1、《商品房屋租賃管理辦法》第八條規(guī)定：出租住房的，應(yīng)當(dāng)以原設(shè)計(jì)的房間1、在存在房屋因瑟行使優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的；

為最小出租單位，人均租住建筑面積I不得低亍;當(dāng)?shù)厝嗣裾?guī)定的最低標(biāo)準(zhǔn)。2、出租人將房屋出賣(mài)給近醫(yī)周，包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、

2、廚房、衛(wèi)生間、陽(yáng)臺(tái)和地下儲(chǔ)藏室不得出租供人員居住外祖父母、

租金不得隨意提高孫子女、外孫子女的；

在房屋租賃合同期閑，出租人不得單方面隨意提高租金水平3、出租人履行通知義務(wù)后，承租人在什?五日內(nèi)|未明確表示購(gòu)買(mǎi)的；

房屋租賃合同概念4、|第三人善意購(gòu)買(mǎi)租賃房屋并已經(jīng)|辦理登圮手續(xù)的

是出租人與承租人簽訂的，用于明確租賃雙方權(quán)利義務(wù)關(guān)系的協(xié)議買(mǎi)賣(mài)不破租賃原則，即賦予承租人及其相關(guān)人員繼續(xù)承租的權(quán)利。

房屋租賃合同的法律特征1、房屋租賃期間內(nèi)，因贈(zèng)與、析產(chǎn)（財(cái)產(chǎn)分配）、繼承或者買(mǎi)賣(mài)轉(zhuǎn)讓房屋的，

1、轉(zhuǎn)移的是房屋使用權(quán)而非所有權(quán)、原房屋租賃合

2、諾成、雙務(wù)、有償合同（達(dá)成協(xié)議即成立，收取租金，獲得使用權(quán)）同繼續(xù)有效

3、實(shí)行登記備案制度2、承租人在房屋租賃期間死亡的，與其生前共同居住的人可以按照原租賃合

房屋租賃合同的主要內(nèi)容同租賃該房屋

1、當(dāng)事人姓名或者名稱(chēng)及住所。3、租賃房屋期間，房屋被抵押或查封的，原租賃合同繼續(xù)有效。但房屋在出

2、房屋的坐落、面積、結(jié)構(gòu)、附屬設(shè)拖，家具和家電等室內(nèi)設(shè)施狀況。租前已設(shè)立抵

3、租金和押金數(shù)額及交付方式。押權(quán)，因抵押權(quán)人實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)發(fā)生所有權(quán)發(fā)動(dòng)的及房屋在出租前已被人民法

4、租賃用途和房屋使用要求。院依法查封的，承租人不得要求房屋發(fā)讓人繼續(xù)履行原租賃合同

5、房屋和室內(nèi)設(shè)施的安全性能。承租人在租賃期間內(nèi)死亡，有權(quán)要求維持原租賃關(guān)系的是承租人的（D.現(xiàn)共同居住

6、租賃期限。的兒子）

7、房屋維修責(zé)任。2008年8月，馮某通過(guò)甲房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)（以下稱(chēng)甲機(jī)構(gòu)）的居間服務(wù)購(gòu)買(mǎi)了一套

8、物業(yè)服務(wù)、水、電、燃?xì)獾认嚓P(guān)費(fèi)用的繳納。80m2的事手住宅，2008年9月委托甲機(jī)構(gòu)辦理了二手房抵押貸款，2008年10月又委

9、爭(zhēng)議解決辦法和違約責(zé)任。托甲機(jī)構(gòu)代理對(duì)外租賃。甲機(jī)構(gòu)的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人陳某找到承租人褚某并按照市場(chǎng)價(jià)

10、其他約定。格簽訂了房屋租賃合同，租賃期為3年。2011年3月，馮某委托甲機(jī)構(gòu)代理出售該住

《商品房屋租賃管理辦法》要求，建設(shè)（房地產(chǎn)）管理部門(mén)可以會(huì)同工商行政管理房，同年4月該套住宅按照市場(chǎng)價(jià)轉(zhuǎn)售給衛(wèi)某，并辦理了房屋登記手續(xù)。衛(wèi)某因結(jié)

部門(mén)制定房屋租賃合同示范文本，供當(dāng)事人選用婚急等裝修房屋，要求褚某提前搬走，褚某不同意。關(guān)于房屋租賃的說(shuō)法，正確的

房屋租賃合同當(dāng)事人的權(quán)利義務(wù)為（A.馮某的房屋因已設(shè)定了抵押權(quán)，不得出租給褚某；B.租賃期限未到期，褚

權(quán)利義務(wù)某有權(quán)主張?jiān)赓U合同繼續(xù)履行；D.馮某轉(zhuǎn)讓該房屋時(shí)，應(yīng)提前通知褚某，褚某

1、提供符合要求的房屋及其附屬在同等條件下有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)）【解析】

出租人租金收益權(quán)設(shè)施B項(xiàng)，房屋所有權(quán)在租賃期間轉(zhuǎn)移的，買(mǎi)發(fā)人依法概括承發(fā)原租賃合同，除法定或

2、對(duì)房屋進(jìn)行維修合同約定的事由出現(xiàn)外，承租人和買(mǎi)受人均需履行原租賃合同。

1、享有出租房屋地使用權(quán)、收1、交付租金E項(xiàng)，我國(guó)《物權(quán)法》僅規(guī)定了承租人的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，即出租人出賣(mài)租賃房屋，應(yīng)

承租人

益權(quán)2、合理使用、善意保管房屋通知承租人，承租人在同等條件下有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。但是，法律并未規(guī)定原承租人有

優(yōu)先租賃權(quán)。出租人單方解除條件

多份租賃合同法律效力的認(rèn)定一1、承租人未經(jīng)出租人同意將承租的房屋擅自轉(zhuǎn)租的；

承租人均主張履行合同，按照下列順序確定履行合同的承租人：2、承租人擅自發(fā)動(dòng)房屋建筑主體和承重結(jié)構(gòu)或擴(kuò)建的；

1、已經(jīng)合法踮租賃房屋的；3、承租人未按照約定的方法或者租賃物的性質(zhì)使用房屋，致使房屋發(fā)損的；

2、已經(jīng)辦理圖詞備案手續(xù)的;4、承租人在合理期限內(nèi)未支付租金的；拖欠房租6個(gè)月以上

3、|合同成立在先|的5、不定期租賃，出租人在合理期限之前通知承租人的；

房屋轉(zhuǎn)租6、法律、法規(guī)規(guī)定的其他可以提前解除租賃合同的_______________________

是指房屋承租人將承租的房屋再出租的行為承租人單方解除條件

房屋轉(zhuǎn)租要求1、因不可歸責(zé)于承租人的事由，致使房屋部分或者全部毀損、滅失，致使不

1、須經(jīng)出租人書(shū)面同意（書(shū)面同意包括在租賃合同中出租方已明確同意承租能實(shí)現(xiàn)合同目

人轉(zhuǎn)租的，和的的；

租賃合同中未明確或不允許轉(zhuǎn)租，事后出租人另行書(shū)面同意的）2、不定期租賃

2、轉(zhuǎn)租期限不得超過(guò)原合同規(guī)定的期限3,租賃物危及承租人的安全或者健康的；

3、房屋轉(zhuǎn)租也須簽訂轉(zhuǎn)租協(xié)議，并辦理登記備案手續(xù)_____________________4、租賃房屋被司法機(jī)關(guān)或者行政機(jī)關(guān)依法查封的；

2014年1月，李某將其一套自有住房出租給王某，雙方簽訂了房屋租賃合同，及同5、租賃房屋權(quán)屬有爭(zhēng)議的；

|約定租期為3年2015年1月，王某將該套住房轉(zhuǎn)租給劉某，并簽訂了轉(zhuǎn)租合同。則6、租賃房屋具有違反法律'行政法規(guī)關(guān)于房屋使用條件強(qiáng)制性規(guī)定情況的。

下列關(guān)于轉(zhuǎn)租的說(shuō)法中，正確的有（A.王某與劉某簽訂的轉(zhuǎn)租合同應(yīng)當(dāng)辦理登記備導(dǎo)致房屋租賃合同終止的情形有（A.房屋租賃合同到期；B.將承租的房屋擅自轉(zhuǎn)

案手續(xù)；B.王某轉(zhuǎn)租該套住房，應(yīng)當(dāng)經(jīng)李某同意；C.轉(zhuǎn)租合同有效期間，即使李租的；D.無(wú)正當(dāng)理由，拖欠房租6個(gè)月以上的）________________________________

某與王某的租賃合同終止，轉(zhuǎn)租合同仍然有效）。房屋租賃期間，承租人可單方解除合同的情形有（B.租賃住房的權(quán)屬產(chǎn)生爭(zhēng)議；E.租

D.劉某承租該住房的期限最長(zhǎng)為3年，正確為2年賃住房被司法機(jī)關(guān)依法查封導(dǎo)致房屋無(wú)法使用）________________________________

房屋轉(zhuǎn)租效力商品房屋租賃登記備案材料

1、承租人轉(zhuǎn)租的，承租人與出租人之間的房屋租賃合同繼續(xù)有效，第三人對(duì)城市房地產(chǎn)管理法第54條，商品房屋租賃管理辦法第14條規(guī)定需要辦理登記備

租賃物造成損案手續(xù)。

失的，承租人應(yīng)當(dāng)賠償損失。1、房屋租賃合同；

2、承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租的，出租人可以解除合同2、房屋租賃當(dāng)事人身份證明；

房屋相茂合同的解除3、房屋所有權(quán)證書(shū)或者其他合法權(quán)屬證明；

合同解除指在合同有效成立后，沒(méi)有履行或沒(méi)有履行完畢之前，合同關(guān)系提前4、直轄市、市、縣人民政府建設(shè)（房地產(chǎn)）主管部門(mén)規(guī)定的其他材料

終止商品房屋租賃登記備案辦理

雙方解除：1、對(duì)商品房屋租賃當(dāng)事人提交的材料齊全并且符合法定形式、

又稱(chēng)協(xié)議解除、合意解除，是指合同的雙方當(dāng)事人依雙方的合意，使原合同的2、出租人與房屋所有權(quán)證書(shū)或者其他合法權(quán)屬證明記載的主體一致、

效力溯及消滅3、不屬于《商品房屋租賃管理辦法》規(guī)定不得出租的房屋的，

單方解除：4、直轄市、市、縣人民政府建設(shè)（房地產(chǎn)）主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)在3個(gè)工作日內(nèi)辦理

是根據(jù)當(dāng)事人一方的意思表示而解除合同，根據(jù)解除條件，單方解除又可分為房屋租賃登

出租人單方解除不承租人單方解除記備案，向租賃當(dāng)事人開(kāi)具房屋租賃登記備案證明。

5、申請(qǐng)人提交的申請(qǐng)材料不齊全或者不符合法定形式的，直轄市、市、縣人已購(gòu)公房

民政府建設(shè)（房指城鎮(zhèn)職工根據(jù)國(guó)家和縣級(jí)以上地方人民政府有關(guān)城鎮(zhèn)住房制度改革政策規(guī)

地產(chǎn)）主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)告知房屋租賃當(dāng)事人需要補(bǔ)正的內(nèi)容定，按照成本價(jià)（或者標(biāo)準(zhǔn)價(jià)）購(gòu)買(mǎi)的公有住房

商品房屋租賃登記備案證明載明內(nèi)容包括：公共租賃住房

1、出租人姓名（名稱(chēng)），承租人姓名（名稱(chēng)），有效身份證件種類(lèi)和號(hào)碼，1、是指限定建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)和租金水平，①面向符合規(guī)定條件的城鎮(zhèn)中等偏下收入

2、出租房屋的坐落、租賃用途、租金數(shù)額、租賃期限等。住房困難家庭、②新就業(yè)無(wú)房職工和③在城鎮(zhèn)穩(wěn)定就業(yè)的外來(lái)務(wù)工人員出租的

房屋租賃登記備案證明遺失的，應(yīng)當(dāng)向原登記備案的部門(mén)補(bǔ)領(lǐng)。|租賃合同簽訂后領(lǐng)保障性住房。

日因備案2、從2014年起，各地公共租賃住房和廉租住房開(kāi)軌運(yùn)行，開(kāi)軌后統(tǒng)稱(chēng)為逗］

商品房屋租賃登記|備案內(nèi)容發(fā)生變化|、「租|或者|租賃終止的,當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在國(guó)|租賃住房，自此廉租住房不再實(shí)行單獨(dú)管理

曲囚，到原租賃登記備案的部門(mén)辦理房屋租賃登記備案的變更、延續(xù)或者注公共租賃住房供應(yīng)對(duì)象

銷(xiāo)手續(xù)。①城鎮(zhèn)中等偏下收入住房|困難家庭|、②新就業(yè)無(wú)房|職工和③在城鎮(zhèn)|穩(wěn)定就業(yè)的外|

實(shí)行房屋租賃合同網(wǎng)上登記備案，并納入房地產(chǎn)市場(chǎng)信息系統(tǒng)。房屋租賃登記備案|來(lái)務(wù)工仄員

記載的信息內(nèi)容應(yīng)當(dāng)包括：公共租賃住房租金水平

1、出租人的姓名（名稱(chēng)）、住所；1、按照略低于同地段住房市場(chǎng)租金水平的原則，確定本地區(qū)的公共租賃住房

2、承租人的姓名（名稱(chēng)）、身份證件種類(lèi)和號(hào)碼；租金標(biāo)準(zhǔn)

3、出租房屋的坐落、租賃用途、租金數(shù)額、租賃期限；2、政府投資建設(shè)開(kāi)運(yùn)營(yíng)管理的公共租賃住房，實(shí)行差別化租金，對(duì)符合條件

4、其他需要記載的內(nèi)容的保障對(duì)象采

商品房屋租賃登記備案效力取租金減免。

最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》3、社會(huì)投資建設(shè)開(kāi)運(yùn)營(yíng)管理的公共租賃住房，各地可按規(guī)定對(duì)符合條件的低

第四條規(guī)定：收入住房保障

1、當(dāng)事人以房屋租賃合同未按照法律、行政法規(guī)規(guī)定辦理登記備案手續(xù)為由，對(duì)象予以適當(dāng)補(bǔ)貼

請(qǐng)求確認(rèn)合同無(wú)效的，人民法院不予支持。由此可見(jiàn)未辦理房屋登記備案的不公共租賃住房租金標(biāo)準(zhǔn)，實(shí)行（C.政府定價(jià)）

影響合同的效力。公共租賃住房租賃合同

2、房屋租賃合同為諾成性合同，只要雙方當(dāng)事人就主要內(nèi)容達(dá)成一致合同即配租對(duì)象選擇公共租賃住房后，公共租賃住房所有權(quán)人或者其委托的運(yùn)營(yíng)單位

告成立。與配租對(duì)象應(yīng)當(dāng)簽訂書(shū)面租賃合同。公共租賃住房租賃合同期限為陶。

3、盡管房屋租賃合同不以登記備案為生效條件，但登記備案的房屋租賃合同公共租賃住房租賃合同內(nèi)容：

具有對(duì)抗第三人的效力。1.合同當(dāng)事人的名稱(chēng)或姓名；

當(dāng)出租人就同一房屋訂立數(shù)份租賃合同，在合同均有效的情況下，承租人均主張履2.房屋的位置、用途、面積、結(jié)構(gòu)、室內(nèi)設(shè)施和設(shè)備，以及使用要求；

行合同的，人民法院按照下列順序確定履行合同的承租人：3.租賃期限、租金數(shù)額和支付方式；

（1）已經(jīng)合法占有租賃房屋的；4.房屋維修責(zé)任；

（是指基于有效租賃合同關(guān)系下的占有，通過(guò)強(qiáng)占、欺騙等其他非法手段占5.物業(yè)服務(wù)、7卜、電、燃?xì)?、供熱等相關(guān)費(fèi)用的繳納責(zé)任；

有，不能認(rèn)定為合法占有）6.退回公共租賃住房的情形；

（2）已經(jīng)辦理登記備案手續(xù)的；7.違約責(zé)任及爭(zhēng)議解決辦法；

（3）合同成立在先的。8.其他應(yīng)當(dāng)約定的事項(xiàng)。

公共租賃住房合同終止在建工程抵押是指抵押人為取得在建工程繼續(xù)建造資金的貸款，以其合法方式

1、違法使用公共租賃住房取得的土地使用權(quán)連同在建工程的投入資產(chǎn)，以不轉(zhuǎn)移占有的方式抵押給貸款

(1)轉(zhuǎn)借、轉(zhuǎn)租或者擅自調(diào)換所承租公共租賃住房的；銀行作為償還貸款履行擔(dān)保的行為。

(2)改變所承租公共租賃住房用途的；3、預(yù)購(gòu)商品房貸款抵押

(3)破壞或者擅自裝修所承租公共租賃住房，拒不恢復(fù)原狀的；指購(gòu)房人在支付首期規(guī)定的房?jī)r(jià)款后，由貸款銀行代其支付其余的購(gòu)房款，將

(4)在公共租賃住房?jī)?nèi)從事違法活動(dòng)的；所購(gòu)商品房抵押給貸款銀行作為償還貸款履行擔(dān)保的行為。

(5)無(wú)正當(dāng)理由|連續(xù)6個(gè)月以上閑置|公共租賃住房的。4、最高額抵押

2、拖欠租金(1)指為擔(dān)保債務(wù)的履行，債務(wù)人或者三人對(duì)一定期間內(nèi)將要連續(xù)發(fā)生的債權(quán)用

承租人累計(jì)B個(gè)月以上拖欠租金的I,應(yīng)當(dāng)騰退所承租的公共租賃住房。房地產(chǎn)提供擔(dān)保的行為。

3、期滿(mǎn)未申請(qǐng)續(xù)期(2)債務(wù)人不履行到期債務(wù)或者發(fā)生當(dāng)事人約定的實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的情形，抵押權(quán)人

租賃期屆滿(mǎn)需要續(xù)租的，承租人應(yīng)當(dāng)在租賃期滿(mǎn)3個(gè)月前向市、縣級(jí)人民政府住有權(quán)在最高債權(quán)額限度內(nèi)就該擔(dān)保財(cái)產(chǎn)優(yōu)先簿一

房保障主管部門(mén)提出申請(qǐng)。未按規(guī)定提出續(xù)租申請(qǐng)的承租人，租賃期滿(mǎn)應(yīng)當(dāng)騰(3)最高額抵押權(quán)設(shè)立前已經(jīng)存在的債權(quán)，經(jīng)|當(dāng)事人|同意,可以轉(zhuǎn)入最高額抵押

退公共租賃住房。擔(dān)保的債權(quán)范圍。

4、其他情形房地產(chǎn)抵押的條件

承租人有下列情形之一的，應(yīng)當(dāng)騰退公共租賃住房：(-)作為抵押物的條件

(1)提出續(xù)租申請(qǐng)但經(jīng)審核不符合續(xù)租條件的；1、《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定，

(2)租賃期內(nèi)通過(guò)畫(huà)、受贈(zèng)繼承等方式獲得其他住房開(kāi)不再符合公共租賃住房(1)依法取得的房屋所有權(quán)連同該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)同時(shí)設(shè)定抵押

配租條件的；權(quán)

(3)租賃期內(nèi)?承租或者承購(gòu)其他保障性住房的(2)以單純的土地使用權(quán)抵押的，也就是在地面上尚未建成建筑物戒其他地上定

房地產(chǎn)抵押著物時(shí)，可以取得的土地使用權(quán)設(shè)定抵押權(quán)。

抵押人以其合法的房地產(chǎn)以不轉(zhuǎn)移占有的方式向抵押權(quán)人提供債務(wù)履行擔(dān)保的2、《物權(quán)法》規(guī)定債務(wù)人或者第三人|可以對(duì)其有權(quán)處分|的下列房地產(chǎn)設(shè)定抵押:

行為(1)建筑物和其他土地附著物；

房地產(chǎn)抵押人：(2)建設(shè)用地使用權(quán)；

指將依法取得的房地產(chǎn)提供給抵押權(quán)人，作為本人或者第三人履行債務(wù)擔(dān)保的(3)正在建造的建筑物；

公民、法人或者其他組織(4)法律、行政法規(guī)未禁止抵押的其他房地產(chǎn)。

房地產(chǎn)抵押權(quán)人：(-)下列房地產(chǎn)斥得設(shè)定抵押|或抵押時(shí)受一定限制〕

指接受房地產(chǎn)抵押作為債務(wù)人履行債務(wù)擔(dān)保的公民、法人或者其他組織1、土地所有權(quán)不得抵押；

房地產(chǎn)抵押的特征：(1)地上沒(méi)有建筑物、構(gòu)筑物或在建工程的，|純粹以劃撥方式取得的土地使用權(quán)|

|不轉(zhuǎn)移占有這與質(zhì)押、房地產(chǎn)典當(dāng)有顯著的區(qū)別不得進(jìn)行抵押；

房地產(chǎn)抵押的主要類(lèi)型(2)鄉(xiāng)(鎮(zhèn))、村企業(yè)的土地使用權(quán)不得單獨(dú)抵押。

1、一般房地產(chǎn)抵押2、耕地、宅基地、自留地、自留山等集體所有的土地使用權(quán)，不得抵押，

一般房地產(chǎn)抵押是指為擔(dān)保債務(wù)的履行，債務(wù)人或者第三人不轉(zhuǎn)移房地產(chǎn)的占但是已經(jīng)依法承包并經(jīng)發(fā)包方同意的荒山、荒溝、荒丘、荒灘等荒地土地使

有，將該房地產(chǎn)抵押給債權(quán)人的行為。用權(quán)除外。

2、在建工程抵押3、權(quán)屬有爭(zhēng)議的房地產(chǎn)和被依法查封或者以其他形式限制的房地產(chǎn)，不得抵

押。以處分和收益的|份額比例為限|

4、用于教育、醫(yī)療,市政等公共福利事業(yè)的房地產(chǎn)不得進(jìn)行抵押。下列關(guān)于房地產(chǎn)抵押規(guī)定的表述中，錯(cuò)誤的有(C.學(xué)校教育設(shè)施以外的房地產(chǎn)可以

5、列入文物保護(hù)的建筑物和有重要紀(jì)念意義的其他建筑物不得抵押。為第三人提供擔(dān)保；D.在建工程不得為第三人提供擔(dān)保；E.同一財(cái)產(chǎn)不得向兩個(gè)以

6、已被依法公告列入征收范圍的房地產(chǎn)不得抵押。上的債權(quán)人抵押)。

7、以享有國(guó)家優(yōu)惠政策購(gòu)買(mǎi)獲得的房地產(chǎn)不能全額抵押，【解析】

其抵押額以房地產(chǎn)權(quán)利人可以處分和收益的份額比例為限。A.以集體所有制企業(yè)的房地產(chǎn)抵押，必須經(jīng)該企業(yè)職工代表大會(huì)通過(guò)，正確

8、違章建筑物或臨時(shí)建筑物不能用于抵押。B.抵押人死亡，其合法繼承人應(yīng)當(dāng)繼續(xù)履行原抵押合同，正確

9、依夢(mèng)得抵押的其他例產(chǎn)。C項(xiàng)，《物權(quán)法》規(guī)定，學(xué)校、幼兒園、醫(yī)院等以公益為目的的事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體

我國(guó)《物權(quán)法》規(guī)定，不得抵押的財(cái)產(chǎn)有(A.依法被查封的財(cái)產(chǎn)；C.所有權(quán)有爭(zhēng)議的教育設(shè)施、醫(yī)療衛(wèi)生設(shè)施和其他社會(huì)公益設(shè)施不得為第三人提供擔(dān)保。D項(xiàng)，在

的財(cái)產(chǎn)；D.學(xué)校的教學(xué)樓？【解析】建工程抵押是指抵押人為取得在建工程繼續(xù)建造資金的貸款，以其合法方式取得的

《物權(quán)法》規(guī)定下列財(cái)產(chǎn)斥得抵押|：土地使用權(quán)連同在建工程的投入資產(chǎn)，以不轉(zhuǎn)桐占有的方式抵押給貸款銀行作為償

①土地所有權(quán)；還貸款履行擔(dān)保的行為。E項(xiàng)，同一財(cái)產(chǎn)可以向多個(gè)債權(quán)人抵押

②耕地'宅基地、自留地、自留山翱集體所有的土地使用權(quán)但法律規(guī)定可以擔(dān)保合同

抵押的除外；1、是主債權(quán)債務(wù)合同的從合同。

③學(xué)校、幼兒園、醫(yī)院等以公益為目的的事業(yè)單位,社會(huì)團(tuán)體的教育設(shè)施、醫(yī)2、主債權(quán)債務(wù)合同無(wú)效，擔(dān)保合同無(wú)效，但法律另有規(guī)定的除外。

療衛(wèi)生設(shè)施和其他社會(huì)公益設(shè)施；注意在|公益設(shè)施好的房地產(chǎn)為自身債務(wù)設(shè)3、擔(dān)保合同被確認(rèn)無(wú)效后，債務(wù)人、擔(dān)保人、債權(quán)人有過(guò)錯(cuò)的，應(yīng)當(dāng)根據(jù)其

定抵押同以過(guò)錯(cuò)各自承擔(dān)相應(yīng)的民事責(zé)任。

④所有權(quán)、使用權(quán)不明或者有爭(zhēng)議的財(cái)產(chǎn)；《物權(quán)法》規(guī)定抵押合同的條款：

⑤依法被查封、扣押、監(jiān)管的財(cái)產(chǎn)；⑥法律、行政法規(guī)規(guī)定不得抵押的其他財(cái)1、被擔(dān)保|債權(quán)0種類(lèi)］和數(shù)額;

產(chǎn)2、債務(wù)人履行憒房的期限|；

不同類(lèi)型房地產(chǎn)抵押規(guī)定3、抵押財(cái)產(chǎn)的名稱(chēng)、數(shù)量、質(zhì)量、狀況、所在地、|所有權(quán)歸屬或者使用權(quán)歸|

1、以土地使用權(quán)為|出讓方式j(luò)取得的房地產(chǎn)抵押的,所擔(dān)保債務(wù)的履行期限不園；

得超過(guò)土地使4、膽保的范圍

用權(quán)出讓合同規(guī)定的使用年限減去已經(jīng)使用年限后的其J余年限房地產(chǎn)抵押估價(jià)

2、以共有的房地產(chǎn)設(shè)定抵押的，抵押人應(yīng)當(dāng)事先征得其他共有權(quán)人的書(shū)面同原建設(shè)部、中國(guó)人民銀行和中國(guó)銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會(huì)共同下發(fā)了《關(guān)于規(guī)范

意。不銀行信貸業(yè)務(wù)相關(guān)的房地產(chǎn)抵押估價(jià)管理有關(guān)問(wèn)題的通知》,對(duì)房地產(chǎn)管理部

3、預(yù)購(gòu)商品房貸款抵押的，商品房開(kāi)發(fā)項(xiàng)目必須符合房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓條件并取得門(mén)、金融機(jī)構(gòu)和贏產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)在銀行信貸業(yè)務(wù)中房地產(chǎn)抵押估價(jià)作出詳細(xì)的

商品房預(yù)售許規(guī)定

可證。1、對(duì)房地產(chǎn)管理部門(mén)的要求

4、以已出租的房地產(chǎn)設(shè)定抵押的，抵押人應(yīng)當(dāng)將租賃情況告知麗瓦國(guó),并(1)要求房地產(chǎn)管理部門(mén)建立和完善房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)、注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師信用檔

將抵押情況告案，完善商品房預(yù)售合同登記備案、房屋權(quán)屬登記等信息系統(tǒng)，為公眾提供便

知承租人。原租賃合同繼續(xù)有效。捷的查詢(xún)服務(wù)；

5、以享受?chē)?guó)家優(yōu)惠政策購(gòu)買(mǎi)的有限產(chǎn)權(quán)的房地產(chǎn)設(shè)定抵押的，其抵押額以房(2)不得要求抵押當(dāng)事人委托評(píng)估房地產(chǎn)抵押價(jià)值，

地產(chǎn)權(quán)利人可(3)不得指定房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)評(píng)估房地產(chǎn)抵押價(jià)值;

(4)定期對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告進(jìn)行抽檢，求抵押人停

(5)對(duì)有高估或低估等禁止行為的房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)和注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師，要依法止其行為。

嚴(yán)肅查處，并記入其信用檔案，向社會(huì)公示。5、《物權(quán)法》規(guī)定抵押權(quán)人可以放棄抵押權(quán)或者抵押權(quán)的順位______________

2、對(duì)商業(yè)銀行的規(guī)定房地產(chǎn)抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)

(1)商業(yè)銀行在發(fā)放房地產(chǎn)抵押貸款前，應(yīng)當(dāng)確定房地產(chǎn)抵押價(jià)值。1、《物權(quán)法》規(guī)定債務(wù)人不履行到期債務(wù)或者發(fā)生當(dāng)事人約定的實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的

(2)房地產(chǎn)抵押估價(jià)原則上由商業(yè)銀行委托，但商業(yè)銀行與借款人另有約定的，情形，抵押

從其約定，估價(jià)費(fèi)用由委托人承擔(dān)。權(quán)人可以不抵押人協(xié)議以抵押財(cái)產(chǎn)折價(jià)或者以拍賣(mài)、變賣(mài)該抵押財(cái)產(chǎn)所得

(3)|處置抵押房地麗,應(yīng)當(dāng)委托睇航麗麗構(gòu)進(jìn)行評(píng)估,了解房地產(chǎn)的市的價(jià)款優(yōu)先受償。

場(chǎng)價(jià)值。2、《物權(quán)法》規(guī)定抵押財(cái)產(chǎn)折價(jià)或者拍賣(mài)、變賣(mài)后，其價(jià)款超過(guò)債權(quán)數(shù)額的部

3、對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)的規(guī)定分歸抵押人

房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)堅(jiān)持獨(dú)立、客觀、公正的原則，嚴(yán)格執(zhí)行房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范所有，不足部分由債務(wù)人清償。

和標(biāo)準(zhǔn)，不得以迎合高估或者低估要求、給予回扣、惡意壓低收費(fèi)等不正當(dāng)方3、《物權(quán)法》規(guī)定建設(shè)用地使用權(quán)抵押后，該土地上新增的建筑物不屬于抵押

式承攬房地產(chǎn)抵押估價(jià)業(yè)務(wù)財(cái)產(chǎn)。該建

甲房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司(以下簡(jiǎn)稱(chēng)甲公司)經(jīng)批準(zhǔn)實(shí)施一綜合小區(qū)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，規(guī)劃容積設(shè)用地使用權(quán)實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí)，應(yīng)當(dāng)將該土地上新增的建筑物不建設(shè)用地使

率為21。該項(xiàng)目位二城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的城鄉(xiāng)結(jié)合部，占地120000m，，其中有40000m，用權(quán)一并處分，但新增建筑物所得的價(jià)款，抵押權(quán)人無(wú)權(quán)優(yōu)先受償。

屬二國(guó)有土地，其余為集體土地上的鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用地。按規(guī)劃建設(shè)一經(jīng)濟(jì)適用住房項(xiàng)4、《物權(quán)法》規(guī)定以鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村企業(yè)的廠房等建筑物占用范圍內(nèi)的建設(shè)用地使用

目和商業(yè)城項(xiàng)目。該項(xiàng)目由乙建筑工程公司(以下簡(jiǎn)稱(chēng)乙公司)承包施工，二2009權(quán)一并抵押

年1月1日動(dòng)工，工期10個(gè)月。建設(shè)過(guò)程中，甲公司將在建工翟向銀行申請(qǐng)抵押貸款。的，實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)后，未經(jīng)法定程序，不得改變土地所有權(quán)的性質(zhì)和土地用

下列關(guān)二在該項(xiàng)目建工程抵押的表述中，正確的為()。A.在建工程抵押價(jià)值可由途。

甲公司和銀行協(xié)商議定；B.在建工程抵押價(jià)值可由房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)評(píng)估；C.甲公司5、同一財(cái)產(chǎn)向兩個(gè)以上債權(quán)人抵押的，拍賣(mài)、變賣(mài)抵押財(cái)產(chǎn)所得的價(jià)款依照

和銀行應(yīng)當(dāng)申請(qǐng)?jiān)诮üこ痰盅簷?quán)設(shè)立登記，并在工程竣工后申請(qǐng)轉(zhuǎn)為房屋抵押權(quán)登下列規(guī)定清償：

記【解析】(1)抵押權(quán)已登記的，按照登記的先后順序清償；順序相同的，按照債權(quán)比

AB兩項(xiàng)，房地產(chǎn)抵押價(jià)值由抵押當(dāng)事人協(xié)商議定，或者由房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)進(jìn)行評(píng)估。例清償；

C項(xiàng)，在建工程竣工并經(jīng)房屋所有權(quán)初始登記后，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)申請(qǐng)將在建工程抵押(2)抵押權(quán)已登記的先于未登記的受償；

權(quán)登記轉(zhuǎn)為房屋抵押權(quán)登記。D項(xiàng)，抵押人轉(zhuǎn)讓或出租抵押標(biāo)的物，需經(jīng)抵押權(quán)人(3)抵押權(quán)未登記的，按照債權(quán)比例清償。

同意6、為債務(wù)人抵押擔(dān)保的第三人，在抵押權(quán)人實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)后，有權(quán)向債務(wù)人追償。

房地產(chǎn)抵押權(quán)的效力關(guān)于房地產(chǎn)抵押權(quán)效力的內(nèi)容，下列表述正確的有()。

1、房地產(chǎn)抵押擔(dān)保的范圍包括主債權(quán)及利息、違約金、損害賠償金和實(shí)現(xiàn)抵A,《物權(quán)法》規(guī)定抵押權(quán)人可以放棄抵押權(quán)或者抵押權(quán)的順位

押權(quán)的費(fèi)用。B.《物權(quán)法》規(guī)定抵押人的行為足以使抵押財(cái)產(chǎn)價(jià)值減少的，抵押權(quán)人有權(quán)要求抵

2、《物權(quán)法》規(guī)定抵押期間，抵押人經(jīng)抵押權(quán)人同意轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)將押人停止其行為；C.《物權(quán)法》規(guī)定抵押權(quán)不得不債權(quán)分離而單獨(dú)轉(zhuǎn)讓或者作為其

轉(zhuǎn)讓所得的他債權(quán)的擔(dān)保；D.《物權(quán)法》規(guī)定抵押期間，抵押人經(jīng)抵押權(quán)人同意轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)

價(jià)款向抵押權(quán)人提前清償債務(wù)或者提存。的，應(yīng)當(dāng)將轉(zhuǎn)讓所得的價(jià)款向抵押權(quán)人提前清償債務(wù)或者提存；

3、《物權(quán)法》規(guī)定抵押權(quán)不得不債權(quán)分離而單獨(dú)轉(zhuǎn)讓或者作為其他債權(quán)的擔(dān)保。E.《物權(quán)法》規(guī)定抵押期間，轉(zhuǎn)讓的價(jià)款超過(guò)債權(quán)數(shù)額的部分歸魔刃所有

4、《物權(quán)法》規(guī)定抵押人的行為足以使抵押財(cái)產(chǎn)價(jià)值減少的，抵押權(quán)人有權(quán)要【解析】抵押期間，抵押人經(jīng)抵押權(quán)人同意轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)將轉(zhuǎn)讓所得的價(jià)

款向抵押權(quán)人提前清償債務(wù)或者提存。轉(zhuǎn)讓的價(jià)款超過(guò)債權(quán)數(shù)額的部分歸睡I財(cái)所擔(dān)保公司|只能從事住房置業(yè)擔(dān)保和房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)(房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)除外)|,福

有，不足部分由債務(wù)人清償。抵押權(quán)不得不債權(quán)分離而單獨(dú)轉(zhuǎn)讓或者作為其他債權(quán)庭置財(cái)政信用業(yè)務(wù)、金融業(yè)務(wù)等其他業(yè)務(wù)，也不得提供其他擔(dān)保。

的擔(dān)保。抵押權(quán)人可以放棄抵押權(quán)或者抵押權(quán)的順位。抵押人的行為足以使抵押財(cái)2、建立在銀行的保證金制度

產(chǎn)價(jià)值減少的，抵押權(quán)人有權(quán)要求抵押人停止其行為擔(dān)保公司應(yīng)當(dāng)從其資產(chǎn)中陵函露欠人借款余額的一定比例提留擔(dān)雇葆證囹,并

住房置業(yè)擔(dān)保存入借款人的貸款銀行。

是指依照《住房置業(yè)擔(dān)保管理試行辦法》設(shè)立的住房置業(yè)擔(dān)保公司，在借款人3、風(fēng)險(xiǎn)基金制度

無(wú)法滿(mǎn)足貸款人要求提供擔(dān)保的情況下,為借款人申請(qǐng)個(gè)人住房貸款而與貸款擔(dān)保公司應(yīng)當(dāng)建立擔(dān)保風(fēng)險(xiǎn)基金，用于擔(dān)保公司清算時(shí)對(duì)其所擔(dān)保債務(wù)的清償

人簽訂保證合同，提供I連帶責(zé)任保證I擔(dān)保的行為4、最大擔(dān)保額度規(guī)定

住房置業(yè)擔(dān)保理解概念要把握住三點(diǎn)擔(dān)保公司擔(dān)保貸款余額的總額不得超過(guò)其實(shí)有資本的演；超過(guò)30倍的，應(yīng)追

1、是住房置業(yè)擔(dān)保公司提供的住房置業(yè)擔(dān)保，是個(gè)人住房貸款擔(dān)保方式的一加實(shí)有資本

種補(bǔ)充；住房置業(yè)擔(dān)保業(yè)務(wù)管理制度

2、是特定的專(zhuān)業(yè)性擔(dān)保機(jī)構(gòu)提供的保證擔(dān)保，以區(qū)別于其他形證人承擔(dān)保證(一)擔(dān)保的設(shè)立

責(zé)任；1、擔(dān)保公司與商業(yè)銀行本著平等、自愿、分散和控制風(fēng)險(xiǎn)的原則建立合作

3、是規(guī)定了保證方式和反擔(dān)保方式，提供的保證方式是|連帶責(zé)任保證債務(wù)關(guān)系。

人在主合同規(guī)2、擔(dān)保公司提供住房置業(yè)擔(dān)保，應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格評(píng)估借款人的資信。

定的債務(wù)履行期限屆滿(mǎn)時(shí)沒(méi)有履行債務(wù)的，債權(quán)人可以要求債務(wù)人履行債3、設(shè)立程序：擔(dān)保設(shè)立的過(guò)程包含要約和承諾兩個(gè)階段。

務(wù)，也可以要求保證人在其他建圍內(nèi)承擔(dān)保證責(zé)任(二)擔(dān)保的解除

住房置業(yè)擔(dān)保機(jī)構(gòu)管理制度一公司設(shè)立1、借款人依照借款合同還清全部貸款本息，借款合同終止后，保證合同和

1、設(shè)立程序：房屋抵押合同

向工商行政管理部門(mén)申請(qǐng)?jiān)O(shè)立登記，領(lǐng)取營(yíng)業(yè)執(zhí)照后，擔(dān)保公司方可營(yíng)業(yè)。擔(dān)即行終止。

保公司的組織形式為IW限責(zé)任公司或者I股份有限公司I。2、借款人到期不能償還貸款本息時(shí)，依照保證合同約定，擔(dān)保公司按貸款

2、設(shè)立條件人要求先行代

(1)有自己的名稱(chēng)和組織機(jī)構(gòu)；為清償債務(wù)后，保證合同自然終止。__________________________________

(2)有固定的服務(wù)場(chǎng)所；住房公積金概述