城市房屋拆遷估價指導意見都市房屋拆遷估價指導意見

【公布單位】建設部

【公布文號】建住房[2003]234號

【公布日期】2003-12-01

【生效日期】2004-01-01

【失效日期】----------

【所屬類不】國家法律法規

都市房屋拆遷估價指導意見

(建住房[2003]234號)

各省、自治區、直轄市建設廳（建委），直轄市房地局、規劃局，新疆生產建設兵團建設局：

為了規范都市房屋拆遷估價行為，愛護拆遷當事人的合法權益，按照《都市房屋拆遷治理條例》和《房地產估價規范》，建設部制定了《都市房屋拆遷估價指導意見》。現將《都市房屋拆遷估價指導意見》印發給你們，請遵照執行。

各地在執行中遇到的情形和咨詢題，請及時反饋我部住宅與房地產業司。

中華人民共和國建設部

二○○三年十二月一日

都市房屋拆遷估價指導意見

第一條為規范都市房屋拆遷估價行為，愛護拆遷當事人的合法權益，按照《中華人民共和國都市房地產治理法》、《都市房屋拆遷治理條例》的有關規定和國家標準《房地產估價規范》，制定本意見。

第二條都市規劃區內國有土地上房屋拆遷涉及的房地產估價活動，適用本意見。

第三條本意見所稱都市房屋拆遷估價（以下簡稱拆遷估價），是指為確定被拆遷房屋貨幣補償金額,按照被拆遷房屋的區位、用途、建筑面積等因素，對其房地產市場價格進行的評估。

房屋拆遷評估價格為被拆遷房屋的房地產市場價格，不包含搬遷補助費、臨時安置補助費和拆遷非住宅房屋造成停產、停業的補償費，以及被拆遷房屋室內自行裝修裝飾的補償金額。搬遷補助費、臨時安置補助費和拆遷非住宅房屋造成停產、停業的補償費，按照省、自治區、直轄市人民政府規定的標準執行。被拆遷房屋室內自行裝修裝飾的補償金額，由拆遷人和被拆遷人協商確定；協商不成的，能夠通過托付評估確定。

第四條拆遷估價由具有房地產價格評估資格的估價機構（以下簡稱估價機構）承擔，估價報告必須由專職注冊房地產估價師簽字。

第五條拆遷估價應當堅持獨立、客觀、公平、合法的原則。任何組織或者個人不得非法干預拆遷估價活動和估價結果。

第六條市、縣房地產治理部門應當向社會公示一批資質等級高、綜合實力強、社會信譽好的估價機構，供拆遷當事人選擇。

拆遷估價機構的確定應當公布、透亮，采取被拆遷人投票或拆遷當事人抽簽等方式。

房屋拆遷許可證確定的同一拆遷范疇內的被拆遷房屋，原則上由一家估價機構評估。需要由兩家或者兩家以上估價機構評估的，估價機構之間應當就拆遷估價的依據、原則、程序、方法、參數選取等進行和諧并執行共同的標準。

第七條拆遷估價機構確定后，一樣由拆遷人托付。托付人應當與估價機構簽訂書面拆遷估價托付合同。

第八條受托估價機構不得轉讓、變相轉讓受托的估價業務。

估價機構和估價人員與拆遷當事人有利害關系或者是拆遷當事人的，應當回避。

第九條拆遷當事人有義務向估價機構如實提供拆遷估價所必需的資料，協助估價機構進行實地查勘。

第十條受托估價機構和估價人員需要查閱被拆遷房屋的房地產權屬檔案和有關房地產交易信息的，房地產治理部門應當承諾查閱。

第十一條拆遷估價目的統一表述為“為確定被拆遷房屋貨幣補償金額而評估其房地產市場價格?！?/p>

拆遷估價時點一樣為房屋拆遷許可證頒發之日。拆遷規模大、分期分段實施的，以當期（段）房屋拆遷實施之日為估價時點。

拆遷估價的價值標準為公布市場價值，不考慮房屋租賃、抵押、查封等因素的阻礙。

第十二條托付拆遷估價的，拆遷當事人應當明確被拆遷房屋的性質（包括用途，下同）和面積。

被拆遷房屋的性質和面積一樣以房屋權屬證書及權屬檔案的記載為準；各地對被拆遷房屋的性質和面積認定有專門規定的，從其規定；拆遷人與被拆遷人對被拆遷房屋的性質或者面積協商一致的，能夠按照協商結果進行評估。

對被拆遷房屋的性質不能協商一致的，應當向都市規劃行政主管部門申請確認。對被拆遷房屋的面積不能協商一致的，能夠向按照《房產測繪治理方法》設置的房屋面積鑒定機構申請鑒定；沒有設置房屋面積鑒定機構的，能夠托付具有房產測繪資格的房產測繪單位測算。

對拆遷中涉及的被拆遷房屋的性質和面積認定的具體咨詢題，由市、縣規劃行政主管部門和房地產治理部門制定方法予以解決。

第十三條市、縣人民政府或者其授權的部門應當按照當地房地產市場交易價格，至少每年定期公布一次不同區域、不同用途、不同建筑結構的各類房屋的房地產市場價格。

第十四條拆遷估價應當參照類似房地產的市場交易價格和市、縣人民政府或者其授權部門定期公布的房地產市場價格，結合被拆遷房屋的房地產狀況進行。

第十五條拆遷估價人員應當對被拆遷房屋進行實地查勘，做好實地查勘記錄，拍照反映被拆遷房屋外觀和內部狀況的影像資料。

實地查勘記錄由實地查勘的估價人員、拆遷人、被拆遷人簽字認可。

因被拆遷人的緣故不能對被拆遷房屋進行實地查勘、拍照影像資料或者被拆遷人不同意在實地查勘記錄上簽字的，應當由除拆遷人和估價機構以外的無利害關系的第三人見證，并在估價報告中作出相應講明。

第十六條拆遷估價一樣應當采納市場比較法。不具備采納市場比較法條件的，能夠采納其他估價方法，并在估價報告中充分講明緣故。

第十七條拆遷評估價格應當以人民幣為計價的貨幣單位，精確到元。

第十八條估價機構應當將分戶的初步估價結果向被拆遷人公示7日，并進行現場講明，聽取有關意見。

公示期滿后，估價機構應當向托付人提供托付范疇內被拆遷房屋的整體估價報告和分戶估價報告。托付人應當向被拆遷人轉交分戶估價報告。

第十九條拆遷人或被拆遷人對估價報告有疑咨詢的，能夠向估價機構咨詢。估價機構應當向其講明拆遷估價的依據、原則、程序、方法、參數選取和估價結果產生的過程。

第二十條拆遷當事人對估價結果有異議的，自收到估價報告之日起5日內，能夠向原估價機構書面申請復核估價，也能夠另行托付估價機構評估。

第二十一條拆遷當事人向原估價機構申請復核估價的，該估價機構應當自收到書面復核估價申請之日起5日內給予答復。估價結果改變的，應當重新出具估價報告；估價結果沒有改變的，出具書面通知。

拆遷當事人另行托付估價機構評估的，受托估價機構應當在10日內出具估價報告。

第二十二條拆遷當事人對原估價機構的復核結果有異議或者另行托付估價的結果與原估價結果有差異且協商達不成一致意見的，自收到復核結果或者另行托付估價機構出具的估價報告之日起5日內，能夠向被拆遷房屋所在地的房地產價格評估專家委員會（以下簡稱估價專家委員會）申請技術鑒定。

第二十三條估價專家委員會應當自收到申請之日起10日內，對申請鑒定的估價報告的估價依據、估價技術路線、估價方法選用、參數選取、估價結果確定方式等估價技術咨詢題出具書面鑒定意見。

估價報告不存在技術咨詢題的，應堅持估價報告；估價報告存在技術咨詢題的，估價機構應當改正錯誤，重新出具估價報告。

第二十四條省、自治區建設行政主管部門和設區都市的市房地產治理部門或者其授權的房地產估價行業自律性組織，應當成立由資深專職注冊房地產估價師及房地產、都市規劃、法律等方面專家組成的估價專家委員會，對拆遷估價進行技術指導，受理拆遷估價技術鑒定。

第二十五條受理拆遷估價技術鑒定后，估價專家委員會應當指派3人以上（含3人）單數成員組成鑒定組，處理拆遷估價技術鑒定事宜。

鑒定組成員與原估價機構、拆遷當事人有利害關系或者是拆遷當事人的，應當回避。

原估價機構應當配合估價專家委員會做好鑒定工作。

第二十六條估價專家委員會成員、估價機構、估價人員應當回避而未回避的，其鑒定意見或者估價結果無效。

拆遷當事人不如實提供有關資料或者不協助估價機構實地查勘而造成估價失實或者其他后果的，應當承擔相應責任。

第二十七條對有下列行為之一的估價機構和估價人員，依據《都市房地產中介服務治理規定》、《房地產估價師注冊治理方法》等規定進行處罰，或記入其信用檔案：

（一）出具不實估價報告的；

（二）與拆遷當事人一方串通，損害對方合法權益的；

（三）以回扣等不正當競爭手段獵取拆遷估價業務的；

（四）承諾他人借用自己名義從事拆遷估價活動或者轉讓、變相轉讓受托的拆遷估價業務的；

（五）多次被申請鑒定，經查證，確實存在咨詢題的；

（六）違反國家標準《房地產估價