中國房地產發展史.卷首語：居住改變生活房地產風云變幻的開展歷程今年，我們回望中國住宅商品化的歷史，以“得與失〞之主題來梳理這段道路，尋找改革開放三十余年來中國地產變革的軌跡，尋找中國經濟保持增長的動力，尋找中國房地產在當前全球震蕩經濟形勢下的支撐點，以此去除通向未來之路上的藩籬，昭示房地產未來。.中國地產30年改革春風吹動住房商品化1978年至1988年：改革春風吹動住房商品化

2021年對于中國房地產業來說是有著特殊意義的一年。快樂居住、幸福生活，作為重要的民生問題，越來越受到政府、行業、百姓的關注。

勾勒中國房地產開展的時間簡史，小平同志的南巡講話吹動了改革的春風，也展開了中國房地產開展歷史的巨型畫卷。改革開放三十年，房改二十年，取消福利分房十年。每一個時間節點，都準確地記錄下了中國地產的歷練和成熟。

1978年至1988年，是中國地產開展的第一個十年。改革的春風吹動著住房商品化的步伐。1980年4月,在對中央負責同志講到國民經濟調整問題時鄧小平指出：住房要進行商品化,住房分配制度應該考慮調整,房子可以作為商品出售。

1986年1月6日，中國成立“國務院住房制度改革領導小組和領導小組辦公室〞，落實鄧小平同志提出的出售公房，調整租金，提倡個人建房買房的改革總體設想。這就為中國后來的“小康地產〞理論奠定了根底。

1987年，在小平同志提出推進我國住房商品化的指導性意見，以及成立國務院住房指導改革領導小組后，中國土地“第一拍〞誕生。1987年，在小平同志提出推進我國住房商品化的指導性意見，以及成立國務院住房指導改革領導小組后，中國土地“第一拍〞誕生。

30年、20年、10年，都是一段風雨歷程。厚重的歷史車輪滾滾向前，中國地產百折不回，書寫著屬于自己的長篇傳記。.第一階段：理論突破與試點起步階段〔1978至1991年〕

1978年理論界提出了住房商品化、土地產權等觀點。1980年9月北京市住房統建辦公室率先掛牌，成立了北京市城市開發總公司，拉開了房地產綜合開發的序幕。1982年國務院在四個城市進行售房試點。1984年廣東、重慶開始征收土地使用費。1987至1991年是中國房地產市場的起步階段。1987年11月26日，深圳市政府首次公開招標出讓住房用地。1990年上海市房改方案出臺，開始建立住房公積金制度。1991年開始，國務院先后批復了24個省市的房改總體方案。

.第二階段：非理性炒作與調整推進階段〔1992至1995年〕

1992年房改全面啟動，住房公積金制度全面推行。1993年"安居工程"開始啟動。1992年后，房地產業急劇快速增長，月投資最高增幅曾高達146.9%。房地產市場在局部地區一度呈現混亂局面，在個別地區出現較為明顯的房地產泡沫。1993年底宏觀經濟調控后，房地產業投資增長率普遍大幅回落。房地產市場在經歷一段時間的低迷之后開始復蘇。

.第三階段：相對穩定協調開展階段〔1995至2002年〕

隨著住房制度改革不斷深化和居民收入水平的提高，住房成為新的消費熱點。1998以后，隨著住房實物分配制度的取消和按揭政策的實施，房地產投資進入平穩快速開展時期，房地產業成為經濟的支柱產業之一。

第四階段：價格持續上揚，多項調控措施出臺的新階段(2003年以來)

2003年以來，房屋價格持續上揚，大局部城市房屋銷售價格上漲明顯。隨之而來出臺了多項針對房地產行業的調控政策。

.房地產發展大記事..★1978年12月18日至22日，黨的十一屆三中全會在北京舉行。自此，中國從“以階級斗爭為綱〞到以經濟建設為中心、從僵化半僵化到全面改革、從封閉半封閉到對外開放的歷史性轉變。中國開始邁出了改革開放的步伐。

★1978年，理論界提出了住房商品化、土地產權。

★1980年4月，鄧小平指出：住房要進行商品化，住房分配制度應該考慮調整，房子可以作為商品出售。

★1982年，國務院在常州、鄭州、沙市、四平4個城市進行了新建公有住宅補貼出售試點。兩年來的實踐證明，這項改革是成功的，取得了較好的效果，積累了一定經驗。

★1987年12月1日，中國土地“第一拍〞。這是一次歷史性突破，是我國土地使用制度的根本性變革，標志著我國的根本大法成認了土地使用權的商品屬性，跨出了土地商品化、市場化的重大一步。〞

.★1990年，上海市房改方案出臺，開始建立住房公積金制度。

★1990年5月，?城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例?的出臺，為土地使用權有償出讓提供了具體依據，為建立可流轉的房地產和房地產市場的形成奠定了根底。

★1991年11月23日，國務院發布?關于全面推進城鎮住房制度改革的意見?，明確標準了房改的分階段及總目標、根本原那么、有關政策、工作部署、工作領導等。對房改的深化進行起到了重要的依據作用。

★1992年，在鄧小平南巡講話的帶動下，我國對外開放及市場化改革的步伐加快。從此,全國房地產價格放開，許多政府審批權利下放，金融機構開始發放房地產開發貸款，借助宏觀經濟的“加快改革開放建設步伐〞的大環境，中國房地產市場進入了快速擴張期。

★1993年6月23日，宣布終止房地產公司上市，控制銀行資金進入房地產。6月24日，中共中央、國務院印發?關于當前經濟情況和加強宏觀調控意見?，提出整頓金融秩序，加強宏觀調控的16條政策措施，引導過熱經濟實現軟著陸。自此，國家開始了對房地產市場大規模的清理和整頓。

.★1994年，?國務院關于深化城鎮住房制度改革的決定?發布實施。此后，房改參加了建立住房公積金、開展國家安居工程等內容。建立住房公積金是住房分配貨幣化的起點、新的住房制度的雛形。

★1995年，海南地產泡沫破滅。海南房地產泡沫的破滅事件成為中國局部泡沫經濟的典型樣本，在中國地產的開展史上占據著特殊的地位。

★1996年10月24日，國家稅務總局發出?關于加強固定資產投資方向調節稅征收管理工作的通知?。

★1997年5月，中國人民銀行公布?住宅擔保貸款管理試行方法?，不僅給按揭業務提供了法律依據，對房地產金融也是一大突破。

★1998年，?關于進一步深化城鎮住房制度改革，加快住房建設的通知?〔國發［1998］23號〕文件出臺，這是我國住房體制改革的綱領性文件。決定自當年起停止住房實物分配，建立住房分配貨幣化、住房供給商品化、社會化的住房新體制。這項重大改革舉措對我國的房地產業的開展產生了巨大的推動作用。至此，福利分房制度被取消。

.★1999年4月，建設部發布?已購公有住房和經濟適用住房上市出售管理暫行方法?及?城鎮廉租住房管理方法?。

★2000年房企上市禁令到期，1993年起我國的資本市場對房地產企業關閉的大門重新開啟。

★2001年建設部發布我國第一部?商品房銷售管理方法?，重點解決商品房銷售環節中存在的廣告、定金、面積糾紛以及質量等問題。該方法的實施，對于標準房地產市場銷售起到了一定的積極作用。

★2001年7月13日，北京成功申辦第29界奧運會，自此，以北京為代表的房地產市場進入“奧運時代〞，在“奧運〞的強大利好刺激下，中國的房地產市場進入了飛速開展的快車道，幾年的時間房價翻了好幾番。

★2002年7月1日，國土資源部公布的?招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權的規定?〔2002國土資源部“11號〞令〕開始實施，助推了政府根底建設和城市化進程的速度，加大了征地、拆遷的行為，創造了大量的強制性消費需求，無意中成了房價上漲的助推器。

★2003年1月1日開始，經市區政府批準的土地一級開發工程，都由土地整理儲藏中心采取公開招標的方式確定一級開發單位，開發商不能再介入這一領域。由此，北京正式進入了以土地儲藏制度為主要特征的供地新機制時代，實行多年的土地協議轉讓制度終于壽終正寢。

.★2004年7月，根據國土資源部、監察部2004年第71號文件規定：2004年8月31日起，所有六類土地全部實行公開的土地出讓制度，采取公開招標、公開拍賣、公開掛牌的方式出讓土地。此為房地產業界有名的“8·31大限〞。住宅土地用地價格由此一路狂漲。

★2005年3月，國務院辦公廳下發?關于切實穩定住房價格的通知?(“舊國八條〞)。同年4月，國務院出臺了?加強房地產市場引導和調控的八條措施?(新“國八條〞)。5月，國務院轉發了建設部等七部委的?關于做好穩定住房價格工作的意見?〔25號文〕。至此，國家開啟了控制房價的大幕。

★2006年5月，九部門制定?關于調整住房供給結構穩定住房價格的意見?〔37號文〕被國務院轉發。文件明確要求各城市在2006年9月底前公布普通商品房、經濟適用房和廉租房建設目標，“90/70〞政策〔套型在90平方米以下的住宅比率必須到達開發面積的70%〕被提了出來，稅收和信貸等政策進一步緊縮。

★2007年8月7日，國務院發布?關于解決城市低收入家庭住房困難的假設干意見?(24號文)，該文件被認為是對“房改〞的總結，是住房新模式的轉折點。9月，央行、銀監會發布第359號文，要求提高第二套房首付比例。10月，國土資源部發布第39號令，規定未繳清全部土地出讓價款，不得分割發放土地證。10月1日起，?物權法?正式施行，動拆遷須進一步合法化。但農民的房產、地權問題懸而未決，只能留待法律實施過程中去逐步完善、解決。

★2021年2月18日，北京市兩限房購置、管理等相關政策試行方法出臺。

★2021年3月，國務院成立住房與城鄉建設部。

★2021年8月8日，第29界北京奧運會開幕，而北京的房地產市場也開始進入“寒冬〞，樓市成交低迷，觀望氣氛濃烈，房價開始下降。.時代變遷：居住改變生活.汕頭老房子汕頭現在的房子.深圳的老房子現在深圳的房子.深圳觀瀾的老房子深圳觀瀾現在的房子.深圳梅沙的老房子深圳梅沙現在的房子.鼓浪嶼上的老房子深圳的別墅.香港民居香港民居.過去西安的樣子.............現在西安的樣子.西安高新區.都市之門.1991年，西安高新區入口.2007年，西安高新區唐延路一帶.1995年，西安高新區入口.1996年4月，西安高新區二期工程開工.1999年，西安高新區入口.....經開區.經開區.經開區.浐灞.西安城市綠肺.榮光之路記錄陜西地產15年發展史.

數字：15年，單價從800余元到近4000元

對西安商品房的記憶，大多數人是從高科花園、雅荷花園、紫薇花園開始的。

上世紀90年代，南北這幾處“花園〞一改往日福利房“灰頭土臉〞的外觀，第一次為外立面參加鮮活、亮麗的元素，讓遠觀其風采的人眼前一亮；樓間花草樹木點綴，讓見慣了門前有菜有瓜的人咋舌。上世紀90年代初，西安房地產每年大約有幾十萬平方米的開發量，僅有的十余家開發商也都是外鄉企業，再后來，西安房地產每年就以五六百萬的開發量猛增。陜西地產15年可供挑選的產品越來越多，但房價越來越高，普通住宅價格從每平方米800多元增長到近4000元，這15年房價增長了近4倍。在利益驅動下，不少開發商放棄了被大多數商人視為“雞肋〞的經濟適用房。在很多購房者的印象中，每年西安都應該有新的經濟適用房工程面市，可這15年以來，大家能數得出的經濟適用房工程不超過10家，除了東西南北“四大園〞——華清園、豐富園、鑫泰園、百花園外，幾乎沒有其他經濟適用房工程。.從2003年至今，5年來，在媒體上公開宣稱自己是經濟適用房的只有長安易居、楓韻藍灣、珠江新城等這幾個工程。后來除了經有關部門批準轉成商品房的近10家樓盤外，大局部經濟適用房在市場上難見蹤影，當然，也不排除那些“偏安一隅〞默默無聞的經濟適用房，也許是其銷售價格和市場上的商品房相差不大，沒有足夠的“誘惑〞，才不為人知吧。.15年前，陜西地產界的第一代開發企業誕生，開始了探索性的拓荒之旅；在隨后的開展中，西安高新區一馬領先，開創了一個全新的地產開發時代；經開、曲江、浐灞、西咸等板塊的異軍突起，使人們的生活半徑迅速擴大……居住改變陜西，現代化的城市開展離不開房地產的奉獻，在西安這座古城，房地產正以日新月異的速度改變著城市的面貌，傳統與現代的融合讓這座城市散發出迷人的魅力。15年前地產先驅揭起開發序幕15年前，陜西全省的商品房開發缺乏百萬平方米，而15年后的今天，僅西安市的房屋施工面積就達2049.15萬平方米。陜西地產能夠在短短15年里創造這樣的規模，離不開地產界各路“諸侯〞多年來的努力。1992年，西安高新區還是一片荒地，此時高新地產便拉開了開發區建設的序幕。作為第一代房地產公司的優秀品牌代表，15年來，高新地產完成了面積200多萬平方米的商品房開發，成功塑造了“楓葉系列〞產品品牌，楓葉苑、楓葉新家園、楓葉別墅苑、楓葉大廈、楓葉新都市、楓林綠洲、楓林華府等工程成為高新區一道又一道亮麗的風景。.與高新地產南北相照應的是成立于1993年的雅荷地產。以“雅荷〞為品牌的一系列房地產工程——雅荷花園、雅荷度假山莊、雅荷城市花園、雅荷智能家園、雅荷中環大廈、雅荷春天等，使“雅荷〞成為北城與“楓葉〞相媲美的“名片〞，也造就了雅荷地產在北城地產業中的領軍位置。隨著經濟的開展，紫薇地產、天地源股份、經發地產、高科房產、天朗地產、高科〔集團〕新西部、金泰恒業、佳鑫地產、宏府地產、安達地產、新興地產、長建地產、萬城商地產、榮華地產、利君地產、中登地產、郅輝地產、豪盛置業等品牌相繼登上陜西地產的大舞臺。15年間東南西北開辟擴張之路當高新區和北城的地產開發日益熾熱時，更多的開發商將眼光投向了城市周邊更廣闊的區域，擴張成為城市開展的主題。.人文氣氛濃厚的西安城南一直是西安市民置業的首選之一，高新區、曲江新區兩處的房地產業也成為西安城市化進程的核心推動力。早在2002年，紫薇地產提出“回家就是度假的開始〞的理念，高新區房地產業區域擴張就拉開了帷幕，加上“二次創業〞號角的響起，眾多房地產商爭相占據唐延路沿線，高新區疆土一次又一次向南擴張。憑借歷史人文優勢，曲江新區橫空出世。歷史人文的積淀與房地產開發有機結合在一起，使得古老的西安煥發出新的榮耀。有了得天獨厚的區位優勢，眾多房地產商將此地開發得如火如荼，幅員不斷向南擴張。隨著城北人居環境的不斷改善，更多的人將目光又轉向北城，政府北遷、地鐵開工、火車北站籌建，讓昔日荒涼的北郊經濟技術開發區顯現出強勁的開展勢頭，吸引了越來越多的人氣。近年來，經開區下大力氣創造優美便捷的人居環境，區內的人氣不斷聚集和提升，一座又一座現代化新型城市社區悄然崛起。2002年年底，西安、咸陽兩市市長簽署?西咸經濟開展一體化協議書?，“西咸一體化〞開展戰略設想正式“浮出水面〞，讓西咸大都市輻射圈為城市營造又一個創新層、核心層和輻射層。西安城西的房地產也開始借勢出彩，使曾經作為絲綢之路的起點而名傳西域的城西區域，成為眾多房地產商競相追逐的熱土。就連過去不值一提的城東，如今也成為西安市最后一片正在轟轟烈烈開發的熱土。一些敏銳的開發商將開展的目光移到浐灞區域，圍繞浐灞河流域綜合治理這根主線，讓干旱的北方人享受到親水的生活，大面積水域將會成為缺乏新鮮血液的西安樓市的新亮點，未來的浐灞河三角洲地區將成為環境優美、適宜人居、產業繁榮、兼具人文生態和現代特色的新型城區。.15年間地產創新造就居住文明西安作為中國六大古都之一，堪稱中國文化的縮影。深厚的文化底蘊為這座城市注入了濃郁的人文氣息，這為西安人居環境的開展奠定了十分穩固的根底。公園和廣場是城市生活的濃縮和代表，現代人的公園情結和廣場情結，更讓公園和廣場在城市建設中逐漸成為主角，靠區位優勢及自然景觀等吸引業主也成了一種潮流和趨勢。就如同人們在城內呆久了，總想千方百計在城外住一住，在自己力所能及的范圍內，人們主要考慮的就是地段、自然景觀等一系列環境問題。在西安，有著家喻戶曉的興慶、革命、蓮湖、環城等老牌公園，還有新城、玉祥門、張家堡等不同風格的主題廣場，但城市的開展依然存在很大空間，于是豐慶公園、文景公園、長樂公園、城市運動公園、環城西苑這些新興公園粉墨登場，大雁塔北廣場也在眾人的矚目中精彩亮相。圍繞在這些公園、廣場周圍的是一個個充滿時尚氣息的小區，小區依托著這些風景為業主創造了優雅的生活，而業主們也在這些風景中感受著文明的氣息。.15年間新的坐標樹立城市精神一處經典的建筑作品可以提升一個城市的知名度，在一般人心目中，建筑就是房子，而偉大建筑那么是一種文化，一種銘刻著城市精神的符號。巴黎埃菲爾鐵塔、悉尼歌劇院、吉隆坡雙子塔、北京的故宮，這些建筑成為其所在城市坐標，也是所在城市最亮麗的名片。追求建筑的永恒價值、永恒生命，是地產企業的追求，也是人們所渴望的。如果建筑忽略了精神照顧，就會在文化層面迷失方向。沒有文化效應的建筑，只是建筑的物質空間，而不是生活主場。西安要成為一個國際化、現代化的城市，就需要有文化內涵的建筑。經過15年的洗禮，越來越多的樓盤凸顯其文化趨向，譬如紫薇臻品的五進院落、天地源曲江華府的新中式文化、高新楓林華府的大漢流風、曲江尚林苑的盛唐風骨……這些注入中國傳統文化的現代建筑，在萬綠叢中嫵媚而出，成為古城新的坐標，受到市場的認可，為這座古城帶來了新的精神面貌。.15年間新的坐標樹立城市精神一處經典的建筑作品可以提升一個城市的知名度，在一般人心目中，建筑就是房子，而偉大建筑那么是一種文化，一種銘刻著城市精神的符號。巴黎埃菲爾鐵塔、悉尼歌劇院、吉隆坡雙子塔、北京的故宮，這些建筑成為其所在城市坐標，也是所在城市最亮麗的名片。追求建筑的永恒價值、永恒生命，是地產企業的追求，也是人們所渴望的。如果建筑忽略了精神照顧，就會在文化層面迷失方向。沒有文化效應的建筑，只是建筑的物質空間，而不是生活主場。西安要成為一個國際化、現代化的城市，就需要有文化內涵的建筑。.地產名人起家故事.王石：拍地會上躍起的黑馬王石，出生在一個軍人家庭，父親參軍隊轉業后在鄭州鐵路局工作，其母是錫伯族。最近有人在我博上問，王石是不是王震將軍的孩子？唉，聯想太過于豐富了。老王的身家背景很普通的，王震將軍的孩子以前在中信集團、長城電腦，和王石扯不上的。在當初那個年代，老王的成長家庭背景和千千萬萬的中國人家庭差不多的，平平凡凡、勤勤懇懇，雙職工。1968年，那是個軍人吃香的年代，老王能順利入伍，多少說明家里還是政治合格、絕對夠硬的。

1988年，大多數人都住著單位分的房子。房子大小要取決于在單位職務的上下；要耐心，耐心等待單位的級別升遷、好好地看著領導的臉色；等待領導的生老病死，觀察同事的進進出出。

那時候，王石正帶著著剛剛起名的“萬科〞忙著進行股份化改造，忙著倒騰家電、忙著生產錄像機配件、忙著折騰遙控電氣開關。

在1988年的11月，萬科參加了深圳威登別墅地塊的土地拍賣。拍賣場上，萬科經過白熱化爭奪，終于勝出，在簽訂土地出讓合同時，負責拍賣的官員望著王石，劈頭就是一句：“怎么出這么高的價？簡直是瞎胡鬧。〞按照拍賣的價格計算，樓面價格已經高于周邊地塊的住宅平均價格。

朋友們，請記住這一刻，目前的中國房地產龍頭企業、未來有可能成為世界最偉大企業之一的萬科，就是這樣懵懂、魯莽的沖入房地產行業的。其黑馬姿態，一點不比后來高價拿地的順馳差。

這一年王石37歲。.潘石屹在海南如何掘到第一桶金“如果是大多數，那我應該還在甘肅天水的土地上種地呢，哪來今天的潘石屹？！〞

一、成常年事

潘石屹，房地產開展商，1963年生于甘肅天水農村。小時候由于母親常年臥病在床，家庭成分又高，為了讓一家人都能活命，家里曾決定把他的一個妹妹送給別人撫養。

成功后提到這件事，說這是他心中永遠抹不去的痛。但在當時，作為長兄，潘石屹所能做的也只是在上學之余盡量地幫家里做事，實際上也是局部承擔起了養家活口的重擔。

1979年，潘石屹考取了蘭州培黎學校。臨走之前，老父親將自己頭上還不算太破的帽子戴在兒子頭上，然后把兒子更為破舊的帽子留給自己，并說：“孩子，你要出門了，不管在什么時候，沒事不要惹事，有事不要怕事。〞1981年，潘石屹從培黎學校畢業，并以第一名的優異成績被石油管道學院錄取。1984年，潘石屹畢業后被分派到河北廊坊石油部管道局經濟改革研究室工作。在那里，他的聰明和對數字天生的敏感博得了領導的賞識，并被確定為“第三梯隊〞。

辦公室新分配來一位女大學生，對分配給自己的桌椅十分挑剔。當潘石屹勸她湊合著用時，對方非常認真地說：“小潘你知道嗎，這套桌椅可能要陪我一輩子的。〞聽者有心，就是這不經意的一句話深深地觸動潘石屹：難道這一生將與這套桌椅共同度過？正在思變的時候，他遇見遠在剛剛開放的深圳創業的一位老師。老師告訴他在深圳有很多時機，也能賺到很多錢。潘石屹問：“要那么多錢干什么？〞由于很難答復這個本來屬于常識性的問題，老師給他舉了一個例子：“就說你身上的襯衫，如果你有錢，你就可以買兩件，這樣一件穿臟了你就可以換另外一件。〞

.這也許是有人第一次對他解釋財富是怎么回兒事。

1987年，潘石屹變賣了自己所有的家當，毅然辭職，揣著80元錢來到廣東。兩年后，潘石屹跟了一位老板來到海南。當時海南給潘石屹的感覺就是夾雜著走私貨的一個相當原始的荒島。他的老板承包了一個磚廠，讓他當廠長，負責三百民工的生產生活問題。1990年春節前后海南島刮了一次特大的臺風，經濟一片蕭條。磚沒人要，大家的生活也都相當困頓，甚至長時間挨餓。盡管如此，這段歲月在潘石屹的記憶中還是相當美好的。至少自己可以做主，按照自己的意愿管理一支隊伍。

隨著經濟不景氣的無限期延續，闖海南的許多人紛紛回到了內地，潘石屹卻一直堅持著直至鄧小平南巡講話以后，海南逐漸恢復了活力。

房地產作為小平同志南巡的第一個產業在海南開展起來了。潘石屹認識了曾經在牟其中手下做事的馮侖和王功權等人。1990年，潘石屹同馮侖、王功權、易小迪、張民耕等人在海南島成立了萬通的前身———海南農業高科技聯合開發總公司，簡稱“農高投〞。.當時海南的房地產正處在畸形擴張時期，本來是房地產副產品的“炒房炒地〞也因為其時間短見效快而迅速占據了主導地位。買房人和賣房人大多都是時機投資者，說俗一點就是“炒家〞，玩的是一種“擊鼓傳花〞的游戲，商品到你手里傳出去了你就是贏家，運氣不好就砸手里了。農高投也看中了這個時機，開始炒房，并淘到了第一桶金。就在海南島的房地產看似如火如荼的時候，兩個數字讓潘石屹驚出了一身冷汗。一天潘石屹在海口房地局看到兩個比照數字：北京市人均住房面積只有7平米，海口市人均住房報建面積卻已經到達了50平米。在潘石屹看來，這個數字只能說明一個問題，那就是海南省的房地產行業快出事了。

于是，潘石屹、馮侖、王功權等人湊在一起商量如何分散風險。潘石屹自愿請纓，準備回內地尋求進一步開展時機。他先回老家看了一圈，覺得西北還是太窮，沒有任何投資的價值，便來到北京進行市場調研。

他先來到懷柔，很快注冊了公司。有一天，潘石屹在懷柔縣政府食堂吃飯時，無意中聽旁邊吃飯的人講，北京市給了懷柔四個定向募集資金的股份制公司指標，但沒人愿意做。在深圳待過的潘石屹深知指標就是時機，就是金錢，于是他主動跟懷柔縣體改辦主任接觸：“我們來做一個行不行？〞就這樣，北京萬通憑借潘石屹從餐廳聽來的消息成就了日后開展的底盤。

.1992年萬通在阜城門開發了萬通新世界廣場。當時香港利達行的主席鄧智仁剛來到北京，拜訪了幾家大的房地產公司，要求代理銷售房子。這些房地產公司問：“你出廣告費嗎？〞鄧智仁說：“我不出。〞他們又問：“你包銷嗎〞？他說：“我不包銷。〞房地產公司老總問：“你既不出廣告費，也不給我包銷，你普通話還沒有我講得好，你憑什么給我銷售啊？〞。

當他找到萬通公司的時候，潘石屹感覺到盡管他們曾經經歷過海南的房地產熱潮，但就真正意義上的房地產開發銷售，他們的經驗還遠遠缺乏，而北京房地產界的宣傳意識和雇用代理的意識還比較弱，出于平安，他毅然決定接受利達行代理萬通新世界廣場的推廣和銷售工作。

通過廣告宣傳和定價策略，萬通新世界寫字樓賣到當時市價的三倍。更不可思議的是，工程12月下旬才開工，銷售在11月初已經完成了百分之七八十，正式銷售五天內就已經收回五億港元的資金，鄧智仁光傭金就賺走了一億港元。.任志強：我是規那么主義者上世紀60年代末，不到20歲的任志強入伍來到曾為?誰是最可愛的人?一文原型的38軍。

時光如梭。提干而又選擇復員的任志強已經在地產界摸爬滾打了20多年，本是知天命的年紀，卻被網友評為全國人民“最想打的十人〞之一。現如今，他依然不改軍人作風，心直口快，雷厲風行，即便現在早已切換到企業家的角色，也一如既往。

規那么論世

有人說華遠地產上市之后，轉向低調的任志強將改變地產話語權，但他們想錯了。在談論起地產方面問題的時候，任志強依然語出驚人，“我從不成認有拐點。方案經濟在回流，所以我稱之為寒流〞。

他稱自己的這種言論為符合規那么，“我是一個規那么主義者〞。縱觀任志強多年的言論可以發現，他所說的規那么就是市場經濟的大規那么。

“寒流不僅指房地產，全部的行業都有。央行憑什么有權力限制銀行貸款？市場調節應該由銀行自己來決定銀行貸款的經營，強制性的信貸緊縮政策沒有道理。〞任志強說。

近期，個別樓盤降價入市，“100多套房子幾個小時就賣光了？這說明判斷失誤、決策失誤〞，任志強認為，銷售如此迅速，說明市場需求依然巨大，降價導致利潤減少是對股東的不負責任。

不僅如此，在與他的競爭對手、合作伙伴和私人朋友潘石屹爭論時，任志強曾用了一個非常直白的標題：?小潘的無知?。潘石屹只能微微苦笑：“他說確實實是實話，但就是表達方式有問題。〞

.被挖苦之后，潘石屹仍然熱衷于與任志強合作。在他看來，任雖然心直口快，但卻一言九鼎，可以被信任。

抱負與溫情

任志強出書?任人評說?時感慨，“人的一生最難的是能留下些可以被記錄的痕跡〞。2007年10月30日，華遠地產借“殼〞ST幸福獲證監會批準，任志強有了新的施展抱負的空間。

回憶以前，當任志強復員創業打算一展身手的時候，他常跟朋友講，如果不能給女人奢華就不結婚。可現如今，任志強感到最愧疚的就是對他的夫人。“她的付出是無法被常人理解和無法用金錢補償的。〞

任志強柔情一面的流露總是短暫的。當談及與王石同樣的軍人背景的時候，任志強眉毛一擰說，“他是個當兵的，我是干部〞。好斗的性格依然不改。

任志強曾經說，他心底最大的愿望是集天下之英才，成立一個房地產研究所，由他當所長，年薪一元。

他對房地產政策的癡迷和一線實踐的嫻熟，使時任建設部部長的俞正聲“一度曾想聘請他做政策研究工作〞。但深知任志強性情的部長接著寫道：“但我疑心他是否能在政策研究中放下企業家的嗜好，正如他能否在企業經營中放下他的學者情結一樣。〞

任志強還說過，再過幾年真正退休時就開個幼兒園，有孩子帶動，自己可以活得更長些，變得更年輕些。但這個夢想恐怕還要繼續等待，“如果股東信任我，繼續選舉我來做，我還是要繼續做下去〞。