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某房地產市場分析23133建德市宏觀市場分析目錄建德城市及交通發展規劃建德房地產市場現狀概述4建德城市SWOT分析31建德市宏觀市場分析建德城市發展現狀建德經濟概況建德城市政策分析建德市位于浙江省西部,錢塘江上游。東與浦江縣接壤,南與蘭溪市和龍游縣毗鄰,西南與衢州市衢江區相交,西北與淳安縣為鄰,東北與桐廬縣交界。總面積2321平方千米,總人口51.6萬人。其中市區(三個街道)人口11.7萬左右。
建德境內有320、330兩條國道,杭新景高速在建德設有出入口,臨金高速已列入規劃,境內還有金千鐵路,與浙贛線相連,并新安江航道105公里,上可達黃山市,下可出杭州灣入海,新建“建德千島湖通用航空機場”也已部分投入使用。而新規劃的杭黃高鐵,建德楊村橋設置有建德東站,通車后到杭州只需半小時車程。建德經濟情況上圖可以看出,從09年到12年,建德的GDP增速一直是穩步上升,11年達到歷史高位11.8%。 建德市2009-2012年GDP及增長率年份GDP(億元)增長率2009165.865.30%2010189.811.5%2011224.1011.8%2012247.28.5%主要產業發展情況2012年全市GDP達到247.2億元,比上年增長8.5%,其中第三產業增加值為83.6億元,增長10.6%。三次產業結構為10.5:55.7:33.8。按戶籍人口計算的人均生產總值為48540元。相對于杭州其他區縣情況來說,建德應該說還處于工業化初期向中期轉變的階段。杭州市各縣市區現在只有建德和淳安未能進入全國百強縣,其主要差距就在工業發展水平和綜合競爭實力上。
建德主要支柱產業為化工行業,水泥行業為第二大產業。從行業布局來看,呈現“四多一少”。“四多”即資源消耗型、能源消耗型,勞動密集型、對環保壓力大的企業多;“一少”即高新技術型企業少。從第二次經濟普查數據來看,建德第三產業即私營經濟的發展情況,在杭州地區縣市中處于較落后的位置。建德城市政策分析招商政策目前建德針對房地產投資商沒有特別的稅收等優惠政策。土地拍賣流程土地拍賣走招拍掛流程,在簽訂土地使用權出讓合同10日內,開發商需支付出讓金20%作為履行合同的定金,一個月內,支付土地出讓金50%。另,土地總價在1億以內的,需在3個月內付清土地款;超過1億的,在一年內付清土地款。其他房產新政目前外地人在建德購房一律不得銀行按揭,杭州地區戶口需所在地房管局開具無房證明,按第一套首付30%,第二套首付70%執行,三套以上將不得辦理按揭手續。何時取消該政策尚不明確。(外地人需在本地繳納社保滿1年或者出具納稅證明)2建德城市及交通發展規劃建德城市發展規劃城市空間發展規劃大城東新城發展戰略規劃建德高鐵規劃及對房產市場的影響建德高鐵布線高鐵對房產市場的影響城市空間發展規劃一個中心城市,包括新安江和洋溪、更樓三個街道,其中新安江(含洋安)街道為主城區,依托老城區和新安江上游優越的水環境,以發展居住和第三產業為主;更樓和洋溪街道構成主域區的東西兩翼次域區,分別發展產業和居住為主。大城東新城發展戰略規劃規劃范圍:杭新景高速新安江出口以東,以新安江和320國道為主軸,涵蓋洋溪、下涯、楊村橋、梅城、三都五個鄉鎮(街道)的核心區域,規劃面積約120平方公里。規劃目的:通過加快對這一區域的規劃建設,該區域必將成為杭州乃至浙江西部快速發展和城市化加快推進的重要區域,也是建德市走新型城市化道路的重要載體。因此,提出大城東新城發展思路、加快新城規劃建設,顯得尤為迫切。規劃期限:2010-2030年,其中近期2010—2015年,中期2016—2020年,遠期2021—2030年。基準年為2009年。建德高鐵規劃及對房產市場的影響杭黃高鐵預計最快今年年內開工,計劃2018年建成通車。建德站點設在楊村橋鎮梓源村,400畝左右的站前廣場,將成為建德的物流中心、旅游集散中心、市場集散地。在楊村橋,除了杭黃高鐵建德東站(這里還預留了金華到黃山鐵路接口),杭新景高速、320國道穿鎮而過,向東往梅城(嚴州古城方向),有富春江黃金水道,規劃建造十里埠綜合作業碼頭,鐵路金千線也準備延伸到這里,楊村橋將成杭州西部交通樞紐核心。杭黃高鐵建德段一共有49.43公里,在浙江段沿線線位最長,其中蓮花鎮境內的紫高尖隧道,建造難度大,是整個高鐵工程的六大重點之一。高鐵開通以后,沿線的土地價值也將得到提升,會一定程度上帶動沿線的房地產市場的發展。但對于建德這樣的一個城市,高鐵對樓市的影響將是一個中長期的過程,短期內影響依然為政策和市場的因素。33建德房地產市場現狀概述建德房地產市場發展歷史及趨勢建德市土地市場情況市場供應情況分析供需狀況分析商品房成交價格分析建德房地產市場發展歷史及未來趨勢自2000年起,房地產市場步入相對正規的發展軌道;2004年,是建德房地產發展相對成熟并且市場旺盛的一年,市場銷售處于比較理想的狀態。2005年3月以來,隨這國務院嚴厲的房產新政出臺,市場明顯疲軟,觀望氣氛很濃,新房和二手房成交價格和數量均不理想。2006年下半年開始,隨著城市的東擴發展和經濟發展,建德房地產市場迎來快速發展的階段。2008年下半開始受全球經濟低迷,建德房產市場也經歷了近一年的萎靡和蕭條。到2009年3月份以后,市民購房熱情空前高漲。城區一些優越地段甚至出現了一房難求的局面。2010年4月,史上最嚴厲新政以后,房產銷售形勢稍有放緩。2012年推出房源2400多套,當年去化1800多套到2013年底建德市存量房約為2200多套。目前建德房產開發的方向基本與政府規劃統一,主要是向東向北發展,以沿江江景房的開發為主;另外目前新的開發區集中新安江高速出口附近的洋溪,洋安。即建德城區的北面,代表樓盤有江和城、雅地公館、麗錦大廈。最近該區塊還陸續有土地拍賣成交,未來會成為市場供應的主體。2013年建德部分土地供應情況2009年至2010年,均價達8500元/平方米,優質江景房高達10000元/平方米。2010年至2012年,隨著年末市場回暖,商品房價格又達到新高。2013年建德市區商品房價格為12000--13000/平方米,部分優質江景戶型的銷售價格維持在14000--15000/平方米。目前,市區普通公寓售價9000--11000元/平方米左右,洋溪、橋南區域則為7000-9000元/平米左右,一線江景房價在14000元/平方米左右。從2013年建德城區商品住宅成交的戶型情況可以看到,成交住宅戶型面積多集中在以改善和投資為主的,90-15
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