一、單項選擇題拍賣抵押房地產時，對抵押合同簽訂后該土地上的新增房屋與抵押財產一起拍賣的，對拍賣新增房屋所得，抵押權人（）。有權優先受償B.無權優先受償C.對全部房地產優先受償D.可與拍賣人協商從科學且具有可操作性上看，能夠用于判斷一個評價價值的誤差大小或者準確性的是（）。估價對象的真實價格B.估價對象的實際成交價格C.估價對象的重置價格D.合格估價師的重新估價結果下列（）房地產不是按用途來劃分的類型。綜合房地產B.出租房地產C.辦公房地產D.娛樂房地產房地產的（）特性，是房地產的最重要的特征，也是房地產有別于其他財產的主要之處。不可移動B.供給有限C.價值量大D.用途多樣估價報告書中說明的（）限定了其用途。估價原則B.估價方法C.估價目的D.估價對象狀況6、評估房地產投保火災險時的保險價值，通常包括（）。重置成本+土地使用權價值重置成本+土地使用權價值+重置期間的經濟損失有可能遭受火災損毀的建筑物價值+可能的連帶損失建筑安裝工程費+建造期間的經濟損失7、相對而言，房地產估價所評估的是房地產的（）。使用價值B.交換價值C.廣義價值D.狹義價值8、房地產投機屬于房地產價格影響因素中的（）。經濟因素B.行政因素C.社會因素D.心理因素9、市場法的本質是以（）為導向求取估價對象的價值。成交價格B.市場價格C.客觀價值D.評估價值10、采用百分率法進行交易情況修正的一般公式為（）?？杀葘嵗山粌r格×交易情況修正系數=正常價格可比實例成交價格+交易情況修正系數=正常價格可比實例成交價格－交易情況修正系數=正常價格可比實例成交價格÷交易情況修正系數=正常價格11、某宗房地產交易中，買方支付給賣方29萬元，買賣中涉及的稅費均由賣方負擔。據悉，該地區房地產買賣中應有賣方和買方繳納的稅費分別為正常成交價格的5%和3%，則該宗房地產交易的正常成交價格為（）萬元。A.27.6B.28.2C.29.0D.29.912、預計某宗房地產未來第一年的凈收益為18萬元，此后各年的凈收益會在上一年的基礎上增加1萬元，該類房地產的報酬率為8%，該房地產的價格為（）萬元。A.225.00B.237.50C.381.25D.395.8313、成本法這個概念中的“成本”，并不是人們通常所認為的成本，而是（）。價值B.平均成本C.真實成本D.價格14、從買方的角度來看，成本法的理論依據是（），即買方愿意支付的最高價格，不能高于他所預計的重新開發建造房地產所需花費的代價，如果高于該代價，他還不如自己開發建造。對照原理B.替代原理C.比較原理D.最高價格原理15、某建筑物的建筑面積為2000㎡，占地面積為3000㎡，現在重新獲得該土地的價格為800元/㎡，建筑物重置價格為900元/㎡，而市場上該類房地產正常交易價格為1800元/㎡。則該建筑物的成新率為（）。A.44%B.50%C.67%D.86%16、評估一宗房地產開發用地2006年1月1日的價值，預測該宗土地2009年1月1日開發完成后的房地產價值中屬于地價的部分為2000萬元，折現率為10%，則該土地的價值為（）萬元。A.1562.89B.1652.89C.1502.63D.1818.1817.對有租約的房屋進行征收為目的的估價時，應（）。視為無租約限制的房地產來估價B.視為有租約限制的房地產來估價C.考慮房屋租賃者的意見D.視其租約租金與市場租金的差異大小而定18、下列（）不是估價委托人的義務。協助估價師確定估價結果向估價機構如實提供其知悉的估價所必要的資料協助估價師搜集估價所必要的材料對所提供的資料的真實性、合法性和完整性負責19、下列關于價值類型的表述中，錯誤的是（）。A.在用價值為市場價值B.投資價值屬于非市場價值C.市場價值的前提之一是繼續使用D.同一估價對象可能有不同類型的價值20、在實際估價中，判定在建工程的標準是（）。是否完成峻工驗收是否完成內外裝修是否已完成結構封頂是否已安裝了門窗21、基準地價是指在城鎮居民規劃區范圍內，對現狀利用條件下不同級別或不同均質地域的土地，按商業、居住、工業等用途，分別評估確定的某一估價期日法定最高年期土地使用權區域的（）。最低價格最高價格平均價格成交價格22、房地產的供給增加，需求不變，其價格會（）。上升下降維持不變升降難定23、某一房地產的（）是該房地產對于某個特定投資者的經濟價值，是投資者基于個人需要或意愿，對房地產所估計的價值或作出的評價。使用價值交換價值市場價值投資價值24、按立法用語劃分的房地產類型不包含（）。土地居住房地產房屋其他不動產25、市場法的理論依據是（）。預期原理替代原理生產費用價值論最高最佳原則26、房地產規劃用途對房地產價值的影響屬于房地產價值影響因素中的（）。A.配套設施建設的限制B.房地產使用管制C.房地產權利的設立和行使的限制D.房地產相鄰關系的限制27、可比實例的用途應與估算對象的用途相同。用途大致分為大類用途和小類用途，下列為大類用途的是：（）。①居??；②商業；③辦公；④旅館；⑤工業；⑥農業①②③④⑤B.①②③④⑤⑥C.①②③④⑥D.②③④⑥28、成本法中開發利潤是指該類房地產項目在正常條件下開發商所能獲得的（）利潤。期望實際平均主觀29、從賣方的角度來看，成本法的理論依據是（），即房地產的價格是基于其“生產費用”，重在過去的投入。銷售決定價值論市場供求價值論生產費用價值論經濟成本價值論30、下列關于估價上的建筑物折舊的說法中，錯誤的是（）。估價上的折舊與會計上的折舊有本質區別建筑物的折舊就是建筑物的原始建造價格與賬面價值的差額建筑物的折舊就是各種原因所造成的價值損失建筑物的折舊就是建筑物在估價時點時的重新購建價格與市場價值之間的差額31、自然經過的老朽主要是由于（）引起的，如風吹、日曬、雨淋等引起的建筑物腐朽、生銹、老化、風化、基礎沉降等，與建筑物的實際年齡正相關，同時要看建筑物所在地區的氣候與環境條件。外力內力自然力的作用內部結構的變化32、某建設物的建筑面積為2000㎡，占地面積為3000㎡，現在重新獲得該土地的價格為800元/㎡，建筑物重置價格為900元/㎡，而市場上該類房地產正常交易價格為1800元/㎡。則該建筑物的成新率為（）。A.44%B.50%C.67%D.86%33、并稱古典地租理論之雙璧的是（）的地租理論基礎。威廉.配第和亞當.斯密大衛.李嘉圖和約翰.馮.杜能亞當.斯密和大衛.李嘉圖馬爾薩思和馬克思34、在一個估價項目中，估價目的、估價對象、估價時點三者是有著內在聯系的，其中（）是龍頭。估價目的估價對象估價時點估價目的和估價對象35、下面不是估價作業方案內容的是（）。擬采用的估價技術路線和估價方法擬調查搜集的資料及其來源渠道載明估價的基本事項擬定作業步驟和作業進度36、直線趨勢法屬于哪種計算方法（）。數學曲線擬合法平均增減量法平均發展速度法指數修勻法多項選擇題1、我國目前與房地產有關的稅種共10個，其中（）是具有普遍調節功能的稅種。營業稅B.城市維護建設稅C.房產稅D.契稅E.企業所得稅2、房地產的實物通常是指房地產中看得見、摸得著的部分，具體包括（）。有形的實體B.土地的形狀C.組合完成的功能D.立體空間E.實體的質量下列屬于影響房地產價格的自身因素的是（）。房地產坐落位置B.土地的肥力C.土地面積和形狀D.房地產投機E.房地產使用管制4、假設開發法中，選擇最佳開發利用方式中最重要的是選擇最佳用途。而最佳用途的選擇要考慮土地位置的（）。可接受性B.保值增值性C.現實社會需要程度D.統一面積內涵和面積單位E.固定性5、建立價格可比基礎的內容包括（）。統一付款方式、統一采用單價B.統一幣種和貨幣單位C.統一計息方式D.統一面積內涵和面積單位E.統一產權性質6、估算建筑安裝工程費的方法中，單位比較法又分為（）。分部分項法B.工料測量法C.面積法D.體積法E.指數調整法7、下列因素中會導致建筑物經濟折舊的是（）。使用磨損B.現行政策重大改變C.城市規劃重大改變D.建筑技術進步E.交通擁擠8、運用假設開發法估價的效果，還要求有一個良心的社會經濟環境，包括（）。明朗、穩定及長遠的房地產政策B.一套統一、嚴謹及健全的房地產法規C.一個全面、連續及開放的房地產信息資料庫D.一個有較多公平交易的房地產信息資料庫E.成本數據準確可測9、下列敘述正確的是()。A.估價是科學與藝術的有機結合B.理論、方法、經驗對估價同等重要C.估價就是猜測估計價格D.估價不同于定價，是將客觀存在的房地產價格表達出來E.房地產價值是由市場力量決定的，是客觀存在的10、“五通一平”一般是指某區域或某地塊具備了通路、（）等設施或條件以及場地平整。給水排水電力通信熱力11、不是房地產評估的價值是（）。賬面價值市場價值可變現凈值使用價值謹慎價值12、遵循合法原則在估價對象權益方面應做到（）。依法判定的權利類型及歸屬，一般應以不動產登記簿、權屬證書及有關合同等為依據依法判定的使用權利應以土地用途管制、規劃條件等使用管制為依據依法判定的處分權利應以法律、法規、規章、政策或合同等允許的處分方式為依據D.依法判定的其他權益應遵守相應的政府定價和政府指導價E.在評估一守土地時，城市規劃用途為居住，但從該土地的位置和周圍環境來看，適合商用，所以應以商業來估價。13、房地產狀況的內容主要包括（）。區位狀況的調整實物狀況的調整環境狀況的調整權益狀況的調整景觀狀況的調整14、權益狀況調整的內容有（）。土地使用年限容積率建筑密度地基承載力地役權設立15、長期趨勢法的方法有（）。數學曲線擬合法平均增減量法時間序列分析法移動平均法指數修勻法16、調查評估路線價，通常是在同一路線價區段選取一定數量的臨街宗地，運用（）等方法分別求取它們的土地單價和樓面地價，然后計算其平均數和中位數、眾數，即得該路線價區段的路線價。市場法假設開發法成本法土地剩余技術建筑物剩余技術17、下列關于估價方法選用的說法中，正確的有（）。有條件選用市場法進行估價的，應以市場法為主要的估價方法收益性房地產的估價，應選用收益法作為其中的一種估價方法具有投資開發和再開發潛力的房地產估價，應選用成本法作為其中的一種估價方法不同估價方法之間可以相互驗證、相互彌補和相互吸引理論上適用的估價方法，都必須選用18、下列關于重新購建價格的說法中正確的是（）。重新購建價格是估價時點時的重新購建價格是客觀的C.重新購建價格是過去建成時的D.重新購建價格是土地取得成本、建設成本、稅金、開發利潤的總和E.重新購建價格是主觀的三、問答題（每小題5分，共15分）房地產估價原則主要有哪些？房地產價格有哪些特征？3、房地產估價的基本程序是什么？4、房地產按用途如何分類？5、決定房地產供給量的因素有哪些？四、計算題（每小題15分，共45分）1、某商店的土地使用年限為40年，從2004年10月1日起計。該商店共有兩層，每層可出租面積各為200㎡。一層于2005年10月1日租出，租賃期限為5年，可出租面積的月租金為240元/㎡。且每年不變二層現暫空置。附近類似商場一二層可出租面積的正常月租金分別為270元/㎡和180元/㎡，運營費用率為25%。該類房地產的報酬率為10%。試測算該商場2008年10月1日，帶租約出售時的正常價格。2、某出租的寫字樓，使用面積為3000㎡，收益期限為45年，空置率為20%，未來3年每平方米使用面積的租金（含物業服務費用）分別為360元、400元、330元，同檔次寫字樓的年物業服務費用為每平方米使用面積36元，除物業服務費用之外的其他運營費用為租金（不含物業服務費用）的25%。假設該寫字樓未來每年的凈收益基本上固定不變，報酬率為9%。請利用“未來數據資本化公式法”求取該寫字樓的凈收益并計算其收益價格。某建筑物為鋼筋混凝土結構，經濟壽命為50年，有效經過年數為8年。經調查測算，現在重新建造全新狀態的該建筑物的建造成本為800萬元（建設期為2年，假定第一年投入建造成本的6%，第二年投入40%，均為均勻投入），管理費用為建造成本的3%，年利息率為6%，銷售稅費為50萬元，開發利潤為120萬元。又知其中該建筑物的墻、地面等損壞的修復費用為18萬元；裝修的重置價格為200萬元，平均壽命為5年，已使用2年；設備的重置價格為110萬元，平均壽命為10年，已使用8年。假設殘值率均為零，試計算該建筑物的折舊總額。4、評估某套房地產于2011年10月15日的市場價值，在該房地產附近選取了三個與其相似的交易實例為可比實例，有關數據如下：可比實例成交價格、成交日期及交易情況見小表：ABC成交價格（元/m2）350040003700成交日期2011年5月15日2011年8月15日2011年9月15日交易情況+2%0-2%該類房地產2011年4月至10月的價格指數見下表，表中的價格指數為定基價格指數月份45678910價格指數10092.298.298.4100.2108.2106.8房地產狀況的比較判斷結果見下表：房地產狀況權重估價對象ABC實物狀況0.3100100110105權益狀況0.2100115100100區位狀況0.510010510085請利用上述資料測算該房地產2011年10月15日的市場價值5、某宗房地產2010年10月的年凈收益為300萬元，預測未來3年的年凈收益仍然保持這一水平，2014年10月轉售時的價格比2010年10月上漲10%，轉售時賣方應繳納的稅費為售價的6%。若該類房地產的投資收益率為9%，試測算該宗房地產2010年10月的價格。答案：一、單項選擇題（每小題1分，共20分）1、B2、D3、B4、A5、C6、C7、B8、C9、B10、A11、B12、C13、D14、B15、C16、C17、A18、A19、A20、A21、C22、B23、D24、B25、B26、B27、B28、C29、C30、B31、D32、C33、B34、A35、C36、A二、多項選擇題（每小題2分，共20分）1、ABE2、ABCE3、ABCE4、ACD5、ABD6、CD7、BCE8、ABC9、ABDE10、ABCD11、AC12、ABCD13、ABD14、ABCE15、ABDE16、AD17、ABDE18、AB三、問答題（每小題5分，共15分）房地產估價原則主要有哪些？答：應遵循的估價原則主要有：①獨立、客觀、公正原則；②合法原則；③估價時點原則；④替代原則；⑤最高最佳利用原則。2、房地產價格有哪些特征？答：⑴房地產價格與區位關系密切；⑵實質上是房地產權益的價格；⑶房地產價格同時有買賣價格（有交換代價的價格，也稱源泉價格）和租賃價格（使用代價的租金，也稱為服務價格）；⑷容易受交易者的個別情況的影響；⑸形成的時間較長。3、房地產估價的基本程序是什么？答：房地產估價的基本程序是：①獲取估價業務；②受理估價委托；③制定估價作業方案；④搜集估價所需資料；⑤實地查勘估價對象；⑥求取估價對象價值；⑦撰寫估價報告；⑧審核估價報告；⑨交付估價報告；⑩估價資料歸檔。4、房地產按用途如何分類？答：①居住房地產：普通住宅、高檔公寓和別墅、集體宿舍②商業房地產：商業店鋪、百貨商場、購物中心、超級市場、批發市場等③辦公房地產：商務辦公樓（俗稱寫字樓）和行政辦公樓兩類④旅館房地產：賓館、飯店、酒店、度假村、旅店、招待所等5、決定房地產供給量的因素有哪些？①該房地產價格水平；②該房地產的成本水平（負相關）；③該房地產的開發技術水平（正相關）；④房地產開發企業和擁有者對未來的預測四、計算題（每小題15分，共45分）1、某商店的土地使用年限為40年，從2004年10月1日起計。該商店共有兩層，每層可出租面積各為200㎡。一層于2005年10月1日租出，租賃期限為5年，可出租面積的月租金為240元/㎡。且每年不變二層現暫空置。附近類似商場一二層可出租面積的正常月租金分別為270元/㎡和180元/㎡，運營費用率為25%。該類房地產的報酬率為10%。試測算該商場2008年10月1日，帶租約出售時的正常價格。答：（1）商店一層價格的測算租賃期限內年凈收益=200×240×（1-25%）×12=43.2萬元租賃期限外年凈收益=200×270×（1-25%）×12=48.6萬元V=43.2/(1+10%)+43.2/(1+10%)2+48.6/10%(1+10%)2×[1-1/(1+10%)40-4-2]=460.9萬元（2）商店二層價格的測算年凈收益=200×180×（1-25%）×12=32.4萬元V=32.4/10%×[1-1/(1+10%)40-4]=313.52萬元（3）該商店在2008年10月1日出售的正常價格的測算460.9+313.52=774.42萬元2、某出租的寫字樓，使用面積為3000㎡，收益期限為45年，空置率為20%，未來3年每平方米使用面積的租金（含物業服務費用）分別為360元、400元、330元，同檔次寫字樓的年物業服務費用為每平方米使用面積36元，除物業服務費用之外的其他運營費用為租金（不含物業服務費用）的25%。假設該寫字樓未來每年的凈收益基本上固定不變，報酬率為9%。請利用“未來數據資本化公式法”求取該寫字樓的凈收益并計算其收益價格。答：（1）未來3年的凈收益未來第一年的凈收益=（360-36）×（1-20%）×（1-25%）×3000=58.32（萬元）未來第二年的凈收益=（400-36）×（1-20%）×（1-25%）×3000=65.52（萬元）未來第三年的凈收益=（330-36）×（1-20%）×（1-25%）×3000=52.92（萬元）（2）A=9%×（1+9%）3/[(1+9%)3-1]×[58.32/(1+9%)+65.52/(1+9%)2+52.92/(1+9%)3]=59.07(萬元)（3）計算收益價格V=59.07/9%[1-1/(1+9%)45]=642.75(萬元)3、某建筑物為鋼筋混凝土結構，經濟壽命為50年，有效經過年數為8年。經調查測算，現在重新建造全新狀態的該建筑物的建造成本為800萬元（建設期為2年，假定第一年投入建造成本的6%，第二年投入40%，均為均勻投入），管理費用為建造成本的3%，年利息率為6%，銷售稅費為50萬元，開發利潤為120萬元。又知其中該建筑物的墻、地面等損壞的修復費用為18萬元；裝修的重置價格為200萬元，平均壽命為5年，已使用2年；設備的重置價格為110萬元，平均壽命為10年，已使用8年。假設殘值率均為零，試計算該建筑物的折舊總額。答：⑴建筑物的重置價格：①建造成本=800（萬元）②管理費用=800×3%=24（萬元）③投資利息=（800+24）×60%×[（1+6%）1.5-1]+（800+24）×40%×[（1+6%）0.5-1]=54.9（萬元）④建筑物的重置價格