×區住宅小區物業管理辦法×區住宅小區物業管理辦法

為貫徹落實《物業管理條例》規范物業管理活動，保持物業管理在企業和業主、使用人的合法權益，創造一個清新、整潔、文明有序的生產和生活環境，特制定本辦法。

一、物業管理企業

1、本辦法中的物業管理，是指物業管理企業受業主、使用人的委托，依據物業管理委托合同，對物業的房屋建筑及其配套設施、設備、綠化、衛生、治安和環境容貌等管理項目進行維護，修繕和整治，并向業主和使用人提供綜合性的有償服務。

2、從事物業管理的企業應具有獨立的法人資格，從業人員應取得職業資格證書。

3、物業管理企業接受委托應與業主、使用人簽訂物業服務合同，其內容應包括服務范圍、管理標準、權限、期限、費用收支監督檢查和違約責任等，并報送區物業主管部門備案。

4、物業管理企業應設立固定的服務場所，專線電話，專職工作人員24小時值班，確保及時為業主服務。

5、物業企業應按等級收費，并由物價部門統一定價，設“公示板”公開收費標準，便于業主和使用人監督。

6、日常維護與緊急事件處理。（1）物業管理企業應對房屋主體，水電設施，排水設施，消防設備共用部位和供用設備進行日常養護和維修，確保設備運行正常，居住安全。（2）對上水管線發生跑漏、下水管線發生堵、冒等突發事件及時處理，確保業主和使用人財產不受損失。

（3）對二次供水水箱，應一個季度或在重大節日前徹底清洗一次，日常派專人看管，確保水質安全使用。

7、小區綠化。小區綠化要與周圍建筑風格渾然一體，既要注意根據不同的功效進行適宜的綠化和小品布置，重點美化部分應放在小區出入口等引人注目的地方。物業管理企業要采取多種形式，向廣大業主或使用人特別是兒童進行宣傳教育，使人人都來關心愛護綠化，并制定相應的綠化管理規定。

8、小區衛生管理。清潔衛生的工作應做到“五定”即定人，定時間、定地點、定任務、定標準。每天清掃一遍，全日保潔，質量應達到“六不”、“六凈”。既：不見積水、不見積土、不見雜物，不漏收堆、不亂倒垃圾和不見人畜糞便。路面凈、路沿凈、人行道凈、雨水口凈、樹坑墻根凈、果皮箱凈。

9、小區治安。物業管理企業應與當地公安部門建立良好的工作關系，接受指導，爭取配合，做好小區治安管理工作。

10、小區消防、消防管理在物業管理中占有頭等重要的地位。要加大宣傳力度，增強消防意識，警鐘長鳴，常抓不懈，因此消防工作應提高到管理的重要日程。

11、車輛管理。小區內的機動車，摩托車，自行車應在指定位置存放，由物業管理企業統一管理。

二、業主、房屋使用人

1、業主、使用人應成立業主委員會。與物業管理企業簽訂服務合同，并監督物業管理活動。有權選擇物業管理企業。

2、業主、使用人應按時交納物業管理費、環境衛生費、經營性房屋的業主或使用人應積極配合物業管理部門和環境衛生管理部門，按規定主動交納各種費用。

3、業主，使用人不應高空拋物、擅自改變房屋、外立面、內部平面布局，隨意拆損門窗和私搭濫建、在外立面設置立架改動采曖、供水、排水設施，不準隨意占用公共用地亂堆雜物；不準損壞花草樹木、小品、健身器材；不準在樓道內亂寫亂畫；不準私自存放易燃、易爆、有放射性的物品，排放有毒、有害物質；制造妨礙他人正常休息的噪音等。

4、物業管理企業有權督促拒交應交費用的業主、房屋使用人交納費用；也可以向法院提起訴訟。

5、業主、使用人和物業管理企業違反物業服務合同約定，任何一方當事人有權解除合同，并可要求另一方承擔違約責任。

6、當事人因房屋使用、維修、管理等發生糾紛的，可依法向仲裁機構申請仲裁或直接向人民法院提起訴訟。

住宅小區物業管理工作涉及千家萬戶，做好這項工作可以為政府和廣大居民排憂解難，化解日常生活中的矛盾確保人民群眾安居樂業，保證社會的穩定。為開創我區物業管理更新更好的局面作出努力。

三、本辦法施行監督機關為×市××區建設環保行政執法局物業管理辦公室。

四、本辦法自公布之日起施行。

二00五年四月十日物業管理有限公司考核辦法

1、目的

為加強公司內部管理，激勵員工的工作積極性，使公司的各項規章制度得到貫徹執行，制定本辦法。

2、適用范圍

公司全體員工。

3、原則

3.1制度面前，人人平等。

3.2堅持“四不講”，不講條件，不講情面，不講照顧，不講客觀，獎罰分明，逗硬考核。

3.3物業管理經理行使對物業管理人員的考核權，對公司負責，公司對物業管理經理考核，各主管對員工進行考核。

4、考核時間：

每月26-28日前由物業管理經理向對各崗位管理人員進行打分考核。各主管對各崗位進行打分考核并公司審查、備案。

5、考核內容

5.1公司規章制度執行情況。

5.2崗位考核執行情況。

6、考核辦法：

6.1物業管理人員各崗位工資由標準工資和考核工資組成，其中考核工資根據公司對各崗位的工作要求中劃定考核工資。具體物管經理每月200元,物管員、收費員、維修員、保安為每月100元，保潔員為每月50元，作為當月的考核工資。其伙食、交通、通訊補貼除外。其余為標準工資。

6.2工作考核實行100分/人、月制考核，全面達標為100分，依次為94、84、74、64共五個等級。

6.3得分為95-100分者，得全月考核工資。

6.4得分為85-94分者，扣全月考核工資30%

6.5得分為75-84分者，扣全月考核工資80%

6.6得分為64-74分者，扣全月考核工資，另扣標準工資的30%。

6.6得分為64分以下者，扣全月考核工資，另扣標準工資的50%。直至當月違反同一規定兩次及以上者，加倍考核。

7.0考核通則

7.1獎勵

7.1.1對公司提高管理和服務質量有突出貢獻，使公司增加收入上2萬元或減少損失2萬元以上者，獎5～50分/次。特別突出，晉升一級工資。

7.1.2工作業績突出，受到業主/使用人書面感謝表揚者，獎5～10分/次。

7.1.3參加行業、區、市級競賽獲獎，為公司爭得榮譽者，給予通報表揚，獎5～10分/次，獲市級嘉獎，獎15分/次，記功一次。

7.1.4見義勇為，事跡突出者，給予通報表揚，獎5～10分/次，特別突出者，加倍獎勵。

7.1.5拾金不昧，獎1～10分/次，數額巨大，加倍獎勵。

7.1.6公司的單項獎勵按有關規定進行獎勵。

7.1.7積極提合理化建議，對公司物業服務工作有實際收獲和較好推動作用，獎5～20分/次。

7.1.8及時制止治安、消防及其它突發事件，保護了生命財產安全，減少經濟損失，獎5～20分/次。

7.1.9精打細算、修舊利廢、厲行節約、降低物管成本有較大成果，獎5～20分/次。

7.1.10對設施設備進行技改，延長設施設備使用壽命、相關消耗下降有明顯效果者，獎5～20分/次，特別突出者，加倍獎勵。

7.1.11堅持原則，檢舉、揭發損害公司利益的行為，事跡突出者，獎5～20分/次，特別突出者，加倍獎勵。

7.2考核

7.2.1遲到、早退、曠工，按《考勤制度》規定執行。

7.2.2著裝不規范、佩戴不完整，扣1分/次。

7.2.3姿態不端正、行為不規范，扣1分/次（項）。

7.2.4語言粗俗，服務被業主有效投訴，扣5分/次（項）。

7.2.5不服從指揮，未按時完成上級交辦任務，扣3分/次（項）。

7.2.6破壞團結、撥是弄非，工作推委、拖拉，扣3分/次（項）。

7.2.7工作期間，干與本職工作無關之事，扣3分/次。

7.2.8當班飲酒或酒后上班者（因公飲酒者，酒后不得上班，不在本考核之列），扣5分/次。

7.2.9當班吃零食，禁區內吸煙者，扣2分/次。

7.2.10串崗、脫崗者，扣5分/次；若給公司或業主造成損失的，另行處理。

7.2.11當班吵架、打架、賭博者，扣10分/次，情節嚴重者，另行處理。

7.2.12當班期間睡崗者，扣10分/次。

7.2.13無故不參加例會、訓練、培訓者，扣2分/次。

7.2.14記錄不準確，各類資料上報不及時者，扣2分/次。

7.2.15弄虛作假，隱瞞實情，包庇、縱容下屬者，扣5分/次（項）。

7.2.16限期整改不及時，未達要求者，扣3分/次（項）。

7.2.17泄露公司機密、造謠、誹謗、打擊、報復他人者，扣10～20分/次。

7.2.18工作場地不干凈、整潔，工作區域10平方米內發現煙頭、紙屑，扣1分/次（處）。

7.2.19故意刁難業主，向服務對象吃、喝、卡、拿、要，收取好處費，除退出非法所得、賠禮道歉外，另扣20分/次，情節嚴重者予辭退。

7.2.20主管負責人督查不嚴，導致工作出現大的失誤，影響公司形象或造成較大經濟損失，扣5～20分/次或另行處理。

7.2.21業主（使用人）投訴、咨詢時認為不屬于本職責范圍而不理睬、不引導者，扣2分/次。

7.2.22各種考核事件如果有屬于直接上級平時督導不周的原因，或此事是由其他人員、其他部門檢舉者，其直接上級應受相應考核。

7.2.23各級員工對所屬人員的各種考核，如果有涉及知情不報或蓄意護短者，將受到被考核人相同的考核。

8.0考核細則

8.1部門負責人考核評分細則

8.1.1所管理物業范圍內發生安全責任事故，根據事故責任大小扣20分/次或予行政處理，或按有關法律、法規處理。

8.1.2所管轄物業配套設施、設備完好率>98%，每降1個百分點，扣5分/個百分點。

8.1.3所管轄物業各項管理、服務規范未建立、健全，每缺一項，扣1分/項。

8.1.4每半年由公司調查一次業主滿意率，未達規定值，每降1個百分點，扣5分/個百分點。

8.1.5員工培訓不符合有關規定，扣5分/次。

8.1.6未經主管領導同意，擅作主張，給業主或公司造成一定損失，扣5～20分/次，情節嚴重，另行處理。

8.1.7違反公司人事管理制度和財務管理制度，扣10～20分/次。

8.1.8工作失職、瀆職，經考評，不能勝任本職工作者，予降職或其它處理。

8.2收費員考核評分細則

8.2.1嚴格執行公司的財務制度，建立健全各項收費臺帳，未做到，扣2分/次（項）。

8.2.2各科目按規定記帳，按時結帳、對帳，未做到，扣2分/次（項）。

建立、完善各種收費臺帳，保管、使用好發票及收據，定期檢查、核對，未做到，扣1分/次（項）

。

8.2.3按時發放職工工資，不出差錯，未做到，扣5分/次。

8.2.4認真、仔細收取各類費用，無計算、書寫錯誤，未做到，扣1～5分/次，收到假鈔，自行賠付。

8.2.5保證及時準確提供欠繳費用業主/用戶名單名細，延時或不準確，扣1～5分/次（項）。

8.2.6保持工作臺面干凈、整潔，違規一次，扣1分/次。

物管員考核評分細則

8.2.7及時收集、整理、統計業主/用戶入住、裝修、租賃等資料，未做到，扣2分/次（戶）。

8.2.8認真耐心接待投訴，及時處理并跟蹤督促解決，未做到，扣2分/次。

8.2.9積極主動配合收費員催收各類款項，未做到，扣2分/次。

8.2.10定期回訪，加強溝通，及時反饋信息，未做到，扣2分/次。

8.2.11保持記錄完整、及時、有效，未做到，扣2分/次（項）。

8.2.12管理好業主檔案，不遺失、不泄密，未做到，扣5分/次（項）。

8.2.13按要求檢查考核清潔工的工作完成情況，未做到，扣1分/次（項）。

8.2.14客戶報事報修投訴未及時處理，扣5分/次（項）。

8.2.15未按期回訪業主/使用人，扣1分/次。

8.2.16保持工作臺面干凈、整潔，違規一次，扣1分/次。

8.3協管班長考核評分細則

8.3.1所管轄物業出現安全責任事故，扣5～20分/次，未采取補救措施或處理不及時，扣20分/次，隱瞞不報，加倍處理。

8.3.2不堅持原則，督導不嚴，包庇、縱容下屬，扣5分/次。

8.3.3所管部門被業主/使用人有效投訴，扣5分/次。

8.3.4未按要求組織員工學習、培訓、未作好記錄，扣5分/次。

8.3.5制度不健全，扣1分/次。

8.3.6抽查夜間值勤低于4次/月，扣2分/次。

8.3.7不定期培訓員工，低于4次/月，扣2分/次。

8.4協管員考核評分細則

8.4.1未按時交～，記錄不全或不清晰，扣1分/次（項）。

8.4.2未按規定巡邏和詳細記錄巡邏時間情況，扣1分/次（項）。

8.4.3未按規定對人員、物品進出進行有效控制，扣2分/次（項）。

8.4.4當班期間，發生治安、消防事件未得到及時妥善處理，扣10～20分/次。

8.4.5衣物及其他生活用品的存放不符合要求，扣1分/次（項）。

8.4.6被褥未按規定疊放，未做到棱角分明、平整、無皺紋，扣1分/次（項）。

8.4.7未經領導同意，擅自留宿非公司人員，扣3分/次。

8.4.8擅自動用警具，有損公司形象者，扣5分/次，造成嚴重后果者，另行處理。

8.4.9當班期間，出現安全責任事故者，扣5～20分/次（項）。

8.4.10其他有違本部門規章制