【前言】關(guān)鍵詞：豪宅、標(biāo)準(zhǔn)配置、彌補(bǔ)劣勢配置、提升附加值配置出發(fā)點(diǎn)：通過對深圳及國內(nèi)豪宅產(chǎn)品的配置現(xiàn)狀及開展趨勢進(jìn)行大量的研究分析，總結(jié)其共性和差異性，并以此對兆豐龍華工程的配置的設(shè)置及前期規(guī)劃設(shè)計提供有力的借鑒【內(nèi)容】第一章：何謂豪宅？豪宅定義、分類、特點(diǎn)、客戶根本價值取向第二章：豪宅產(chǎn)品的配置豪宅產(chǎn)品的標(biāo)準(zhǔn)配置豪宅產(chǎn)品彌補(bǔ)自身劣勢的配置借鑒豪宅產(chǎn)品提升自身附加值的配置借鑒第一章：何謂豪宅？豪宅定義

豪宅應(yīng)該是指比高檔住宅在質(zhì)量、檔次、規(guī)模和售價等方面都更高的住宅。其豪華程度主要表現(xiàn)在其對資源的占有率方面。而不同類型的住宅所占有的資源類型可能完全不同，所謂豪宅僅是統(tǒng)稱。豪宅認(rèn)識誤區(qū)別墅

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豪宅

大面積

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豪宅

高層

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豪宅

豪宅特點(diǎn)一、稀缺資源真正的豪宅是基于對某種不可復(fù)制稀缺資源的擁有，并用知識和智慧對這種資源作完美的闡釋和表現(xiàn)。這種資源可以是自然資源，比方自然的海景、湖景、河景、山景、森林等資源，如圣莫里斯、觀瀾高爾夫等可以是一種不可替代的人文資源，如長城腳下的公社等也可以是二者的結(jié)合，比方杭州西湖周圍的別墅、南京玄武湖和莫愁湖畔的豪宅豪宅特點(diǎn)二、隱性價值真正的豪宅不以經(jīng)濟(jì)實(shí)用為目的，而是通過和諧，個性和創(chuàng)新等要素從隱性的角度構(gòu)造產(chǎn)品的精神內(nèi)核和價值。當(dāng)有形的產(chǎn)品材料和精神價值、產(chǎn)品形象和品牌融為一體，我把它稱作整體感。凝煉二十一世紀(jì)國際化生活版圖真正的豪宅需要在財富、審美意趣和個性表達(dá)上同樣處于高水準(zhǔn)的人群參加。正如真正的優(yōu)雅是個性的表達(dá)，而迥然不同于擺闊和賣弄一樣，真正的豪宅也不同于對事物的統(tǒng)治，而是一種體驗(yàn)。三、客戶考驗(yàn)審美水準(zhǔn)真正的豪宅可以有些超出常規(guī)，但卻并非通過簡單地占有就得到滿足，更是與平庸的事物格格不入。其次，豪宅更強(qiáng)調(diào)“宅〞的概念，即豪宅應(yīng)該是精神的棲息地、生活的港灣，它提供給主人一種奢侈而自由的生活方式。豪宅特點(diǎn)豪宅不是一次性產(chǎn)品，而是表達(dá)著增大使用價值和可修復(fù)的理念。消耗、甚至破壞，是已經(jīng)被時代拋棄的落后奢侈方式，而真正的豪宅提供保護(hù)和改善的可能性。豪宅的產(chǎn)品僅僅是物質(zhì)上的準(zhǔn)備，而效勞才真正表達(dá)了奢華生活的內(nèi)涵。豪宅產(chǎn)品不僅需要在技術(shù)上超過他人，也有必要提供與產(chǎn)品質(zhì)量和價格匹配的效勞。而面對豪宅產(chǎn)品個性化的客戶，更要求高度吻合其個性化需要的效勞和產(chǎn)品。四、效勞詮釋高尚生活豪宅特點(diǎn)豪宅分類地段比價資源容積率IIIIIIIVIIIIIIVIIIIIIIVIIIIIIIVI與城市中心的位置關(guān)系與區(qū)域市場主流產(chǎn)品比價工程自身的容積率產(chǎn)品對山、林、湖、海的擁有度十七英里、觀瀾高爾夫IIV：由低到高圣莫里斯、星河丹堤中信紅樹灣、熙園遠(yuǎn)郊豪宅近郊豪宅城市豪宅豪宅分類第一類：城市豪宅〔受資源、容積率的影響，檔次差異較大〕1、擁有一定的自然資源，如紅樹灣、香蜜湖、銀湖。2、距離城市中心最近，擁有完善的交通、生活、休閑配套。3、產(chǎn)品容積率相對高，建筑形態(tài)一般以高層為主，多層、TH、獨(dú)棟別墅相對較少。4、相對主流產(chǎn)品擁有很高的溢價，多作為第一居所豪宅分類豪宅分類第二類：近郊豪宅〔經(jīng)濟(jì)型豪宅〕1、擁有較豐富的自然資源，如銀湖山等2、距離城市中心較近，約10-20KM，享有一定的市政配套3、產(chǎn)品容積率相對較高，產(chǎn)品鏈豐富。4、相對主流產(chǎn)品擁有較高的溢價，多作為第一居所豪宅分類豪宅分類第三類：遠(yuǎn)郊豪宅〔頂級豪宅〕1、擁有豐富的自然資源，如山、海、湖、林等2、距離城市中心遠(yuǎn)，市政配套等嚴(yán)重缺乏3、產(chǎn)品容積率低，根本以TH、疊院、獨(dú)棟別墅為主4、相對主流產(chǎn)品擁有極高的溢價，多作為第二居所豪宅客戶的根本的價值取向環(huán)境風(fēng)水價值取向安全服務(wù)尊榮生活私密根本價值取向第二章：豪宅的產(chǎn)品配置北地塊南地塊兆豐龍華工程根本經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)區(qū)位：梅林關(guān)片區(qū)，距離福田中心區(qū)7KM北地塊占地：11.3萬㎡容積率：2.0北地塊建面：22.6萬㎡資源：水景、山景配套：交通便捷，但生活配套缺乏兆豐龍華工程開展方向：景觀資源+產(chǎn)品型豪宅〔經(jīng)濟(jì)型豪宅〕豪宅工程配置研究說明研究對象：研究方向：經(jīng)濟(jì)型豪宅標(biāo)準(zhǔn)配置彌補(bǔ)劣勢配置提升附加值配置選取樣本：圣莫麗斯、星河丹堤、萬科第五園、振業(yè)城參考樣本：香港及內(nèi)地豪宅工程經(jīng)濟(jì)型豪宅產(chǎn)品配置借鑒樣本一、圣莫麗斯[工程根底數(shù)據(jù)]寶安區(qū)二線擴(kuò)展區(qū)內(nèi),塘朗山旁(龍華街道玉龍路西側(cè))華來利實(shí)業(yè)占地面積：276164.72建筑面積：331398容積率：1.2TOWNHOUSE和疊拼洋房[整體配套]雙會所、中餐、水療、高爾夫球練習(xí)場、商業(yè)步行街、幼兒園、社區(qū)康復(fù)中心、登山道等A1區(qū)A2區(qū)B區(qū)

山景高爾夫臺地島居[配套分布]會所一會所二圣莫麗斯的配套設(shè)置主要是針對工程資源的合理利用，強(qiáng)調(diào)資源多樣性下客戶的參與性。增加工程賣點(diǎn)的配套：高爾夫練習(xí)場登山道針對工程地塊狹長及周邊配套較少的特點(diǎn)，工程設(shè)置了雙會所躲避配套劣勢。躲避工程劣勢的配套：雙會所樣本一、圣莫麗斯[登山道]設(shè)置登山道是近年來豪宅工程的一種趨勢，是豪宅客戶需求中對于親地生活的一種完美表達(dá)，節(jié)假日家人登高望遠(yuǎn)也符合中國人的傳統(tǒng)習(xí)俗。樣本一、圣莫麗斯[高爾夫練習(xí)場]6000㎡[會所一]5100㎡這并不只是滿足富人們的運(yùn)動需要，更主要的是為富人們提供一個符合他們身份的社交環(huán)境

壁球室紅酒房雪茄房小型會議室[會所二]4000㎡恒溫泳池健身房五星級客房會所一會所二樣本一、圣莫麗斯樣本一、圣莫麗斯[其他根本配置]環(huán)湖徑噴泉親水休閑廣場疊水私家庭院/退臺露臺樣本一、圣莫麗斯[其他根本配置]星級物管盡端路私家庭院/露臺豪華大堂豪華入口樣本二、星河丹堤[工程根底數(shù)據(jù)]

占地面積：200000㎡

建筑面積：360580㎡

容積率：1.8

層高：a、c區(qū)3層，e區(qū)30、33層

建筑總高度：100米

總戶數(shù)：約435套[整體配套]會所：美容美發(fā)、家政、棋牌室、會議室、自助銀行、西餐廳、臺球室、健身房、乒乓球室、音樂教室、多功能廳室外：沙灘排球、恒溫泳池、SPA房、登山徑售樓處：紅酒吧、雪茄吧B區(qū)F區(qū)D區(qū)E區(qū)A區(qū)C區(qū)高層區(qū)[配套分布]銀湖山9萬㎡天然湖泊231星河丹堤會所等主要配套設(shè)施集中在入口處，包括了5000㎡的3層會所和售樓處〔1，2〕，工程登山徑方案設(shè)計在F區(qū)，在3號位置有特色的沙灘排球場。[增加工程賣點(diǎn)配套]登山徑、沙灘排球場、室外SPA“星河?丹堤〞共分為a、b、c、d、e、f六個區(qū)，a區(qū)和c區(qū)為雙拼和連排別墅，e區(qū)與b區(qū)為高層，d區(qū)與f區(qū)均為連排別墅。樣本二、星河丹堤[室外配套][恒溫泳池][網(wǎng)球場][沙灘排球場][SPA][登山徑]樣本二、星河丹堤[售樓處及會所]5000㎡會所：美容美發(fā)、家政、棋牌室、會議室、自助銀行、西餐廳、臺球室、健身房、乒乓球室、音樂教室、多功能廳售樓處：紅酒吧、雪茄吧〔工程西餐廳檔次定位為雨花〕樣本二、星河丹堤[星河物管][休閑道]樣本二、星河丹堤樣本二、星河丹堤[其他根本配置]私家庭院盡端路豪華入口私家泳池噴泉私家庭院休閑廣場樣本三、萬科第五園[工程根底數(shù)據(jù)][整體配套]位置：坂田雅園路南側(cè)總占地面積：220000㎡總建筑面積：250000㎡容積率：1.1室外泳池、社康中心、乒乓球、健身房、茶館、五園書院、幼兒園等二期一期三期[工程配套分布]1①五園書院檔案：名稱：五園書院面積：1411平方米主題定位：深圳及全國第一家情景式社區(qū)圖書館主題語：博大精深，流連忘返功能定位：第五園銷售大廳、第五園會所與圖書館三合一樣本三、萬科第五園萬科物管樣本三、萬科第五園[其他配置]個性化入口濕地私家庭院休閑道休閑廣場流水盡端路林蔭小道老房子樣本四、振業(yè)城[工程根底數(shù)據(jù)][整體配套]用地面積：416765、9m2

總建筑面積：541796m2

計容積率建筑面積：541796m2

住宅建筑面積：498356m2

小學(xué)校建筑面積：13000m2

幼兒園建筑面積：7200m2

容積率：1.30三個網(wǎng)球場、三個羽毛球場、門球場、小學(xué)校運(yùn)動場地開放〔以供上學(xué)時段外的住戶使用〕、小學(xué)、三所幼兒園、三大會所振業(yè)物管工程大量采用了高科技、環(huán)保等技術(shù)，啟動節(jié)能住宅建設(shè)，運(yùn)用“結(jié)合節(jié)能標(biāo)準(zhǔn)，優(yōu)化節(jié)能設(shè)計〞、“生態(tài)人工濕地，湖水自凈系統(tǒng)〞、“大規(guī)模太陽能熱水系統(tǒng)〞、“天然雨水收集系統(tǒng)接入人工湖〞等措施，使小區(qū)比普通住宅節(jié)能高達(dá)50%。樣本四、振業(yè)城[科技化配置]樣本四、振業(yè)城[其他根本配置]個性化入口噴泉私家庭院休閑道休閑廣場流水盡端路休閑道圣莫麗斯VS星河丹堤VS

萬科第五園VS

振業(yè)城產(chǎn)品配置共性休閑道、盡端路、流水〔噴泉〕、私家庭院、豪華入口/會所、休閑廣場、物管產(chǎn)品配置差異性

品味休閑：紅酒吧、雪茄吧、書院等休閑類：運(yùn)動休閑：高爾夫練習(xí)場、壁球、沙灘排球場等生活休閑：高檔餐飲、精品等科技運(yùn)用：科技節(jié)能、科技智能化等生活必需：學(xué)校、幼兒園等外部干擾：防噪等高尚生活元素經(jīng)濟(jì)型豪宅產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)配置豪宅產(chǎn)品的配置取決于豪宅客戶的價值取向豪宅客戶的根本的價值取向回憶環(huán)境風(fēng)水價值取向安全服務(wù)尊榮生活私密性根本價值取向根本價值取向VS產(chǎn)品配置共性環(huán)境風(fēng)水尊榮私密效勞平安私享或感受山為靈水為財身份/表達(dá)自我價值靜謐和安逸詮釋高尚生活/人性化人生根本需要根本價值取向休閑廣場休閑道私家庭院流水/噴泉豪華入口/會所盡端路品牌物管物管科技的運(yùn)用產(chǎn)品配置共性經(jīng)濟(jì)型豪宅的標(biāo)準(zhǔn)配置需滿足客戶的根本價值取向產(chǎn)品配置共性客戶根本價值取向產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)配置環(huán)境之憾振業(yè)城缺乏以休閑廣場為核心的綠化軸線，顯得非常分散；雖棟距寬，但硬地過多，假設(shè)多種植一些草皮綠化就更加理想振業(yè)城私家道的設(shè)置雖然同局部景觀能有機(jī)結(jié)合，但線條過于單一，檔次低，且路燈設(shè)置在中間，動線會存在一定障礙。星河丹堤、圣莫麗斯環(huán)湖木質(zhì)棧道值得借鑒圣莫麗斯擁有天然的景觀資源，規(guī)劃方面卻不能實(shí)現(xiàn)對資源占有的均好性；而疊院的設(shè)計方面中間單位露臺退臺缺乏，私家空中庭院味道缺乏，東方花園的產(chǎn)品設(shè)置值得借鑒尊榮之憾圣莫麗斯的豪、星河丹堤的大氣、第五園的傳承，社區(qū)入口的形象表達(dá)的工程的個性，振業(yè)城、中央悅城的社區(qū)入口和周邊的主流產(chǎn)品差異不大。萬科第五園的泛會所以及乒乓球等運(yùn)動設(shè)施與日益提升的產(chǎn)品檔次明顯不符，同時也制約了本身的價值提升，值得警醒。效勞之憾對于物管而言，振業(yè)物業(yè)雖然通過了iso9000認(rèn)證，管理過眾多物業(yè)、管理的品種也多樣化等，但是人性化管理、標(biāo)準(zhǔn)化工作模式、精細(xì)化的工作安排都還有差距，在物管行業(yè)無論是品牌認(rèn)知度還是美譽(yù)度方面，只能是二類物管，星河丹堤、中央悅城也屬于此類，這些會在一定程度拉低物業(yè)檔次，中海為香蜜湖一號專門成立了中海物業(yè)精英團(tuán)隊——中海深藍(lán)，值得反思萬科第五園與振業(yè)城在可視對講方面的考慮同樣值得借鑒經(jīng)濟(jì)型豪宅彌補(bǔ)劣勢的產(chǎn)品配置圣莫麗斯借鑒劣勢：周邊資源配套嚴(yán)重缺乏對策：雙會所以及正在洽談的依頓公學(xué)效果：變劣勢為賣點(diǎn)，增加工程的高尚元素，提升競爭力金地香蜜山、曦城借鑒劣勢：北環(huán)、廣深高速的噪音影響對策：金地香蜜山的會呼吸的窗、曦城的四重防噪的處理效果：躲避劣勢振業(yè)城、曦城借鑒劣勢：周邊市政配套缺失對策：振業(yè)城的幼兒園、小學(xué)的配置，學(xué)校的運(yùn)動場地與社區(qū)的交叉使用效果：躲避劣勢，提升競爭力經(jīng)濟(jì)型豪宅一般都會面臨市政配套缺乏，外部環(huán)境干擾方面的問題，通過增加配置躲避劣勢，提升競爭力是理想的方向，但每個工程的劣勢會有不同，依題而論經(jīng)濟(jì)型豪宅提升附加值的產(chǎn)品配置提升工程的附加值實(shí)際上就是通過提升客戶感知的價值來實(shí)現(xiàn)提升工程的附加值的產(chǎn)品配置通常從增加硬件配置和提升軟性配置〔工程市場形象與效勞〕兩方面考慮必須考慮的問題：性價比提升工程附加值的產(chǎn)品配置開展方向提升附加值的產(chǎn)品配置硬件配置軟性配置產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)配置產(chǎn)品差異性配置精神內(nèi)涵效勞標(biāo)準(zhǔn)化配置的提升細(xì)節(jié)休閑廣場：注重人性化，注意場景與周邊環(huán)境間的協(xié)調(diào)，可適當(dāng)增加個性雕塑或珍稀植物標(biāo)準(zhǔn)化配置的提升細(xì)節(jié)休閑道：木質(zhì)棧道、個性登山道、被植物簇?fù)淼牧质a小道，注意沿線的場景布置，防止形成單調(diào)的線條，曲徑通幽，增強(qiáng)動感標(biāo)準(zhǔn)化配置的提升細(xì)節(jié)私家庭院：門拱、花池、曲徑、草皮、綠籬，庭院雖小，防止形成標(biāo)準(zhǔn)化，單一化，增強(qiáng)立體感，使空間更為生動，富立體感標(biāo)準(zhǔn)化配置