?土地登記代理人之土地登記代理實務綜合練習模擬A卷帶答案

單選題（共50題）1、土地登記代理機構的執業人員的條件，應當由（）進行審查。A.地方政府B.稅務管理部門C.工商管理部門D.土地行政主管部門【答案】D2、我國的土地登記實行（）原則。A.強制登記B.自愿登記C.依申請登記D.初次登記不強制【答案】C3、一個企業購買其他企業的產權，使其他企業失去法人資格或改變法人實體的一種行為稱為企業的（）。A.合并B.兼并C.分立D.破產【答案】B4、土地總登記中，對登記公告結果有異議的，可以向（）申請復查。A.縣人民政府B.縣國土資源局C.國土資源部門的上級單位D.土地登記代理機構【答案】B5、補發的土地證書應注明“補發”字樣，時間以（）為準。A.補發證書日B.申請補發證書日C.土地登記簿登記日D.申請日【答案】C6、依法改變土地用途的，應當向土地所在地的（）提出土地變更登記申請。A.縣級人民政府B.縣級以上國土資源行政主管部門C.省級人民政府D.省級國土資源行政主管部門【答案】B7、關于土地所有權、土地使用權和土地他項權利的變更登記，下列說法錯誤的是（）。A.三種權利的變更登記有日常性B.三種權利的變更登記有個別性C.沒有進行總登記或初始登記，也可以進行變更登記D.變更登記主要指權利主體的改變、客體的部分改變及部分內容的改變【答案】C8、（）土地登記不需報人民政府審批。A.更改B.初始C.注銷D.變更【答案】C9、關于土地使用權抵押權變更，下列說法不正確的是（）。A.抵押期間，抵押人轉讓已辦理登記的抵押物的，應當通知抵押權人并告知受讓人轉讓物已經抵押的情況；抵押人未通知抵押權人或未告知受讓人的，轉讓無效B.轉讓抵押物的價款明顯低于其價值的，抵押權人可以要求抵押人提供相應的擔保，但這并不影響他對抵押物的轉讓C.抵押權不得與債權分離而單獨轉讓或者作為其他債權的擔保D.抵押合同發生變更的，抵押當事人應當在抵押合同變更后15日內，持有關文件到土地行政主管部門辦理變更抵押登記手續【答案】B10、土地登記依法原則的含義不包括（）。A.土地登記申請人應當依法向土地登記機構申請B.土地登記機構依法對存有權屬糾紛的土地進行處理C.土地權利經登記后的效力由法律、法規和政策規定，任何單位和個人都不能隨意夸大或縮小土地登記的效力D.土地登記機構應當依法對土地登記義務人的申請進行審查和在土地登記簿上進行登記【答案】B11、下列關于土地用途變更批準文件的說法，錯誤的是（）。A.土地用途變更批準文件是土地登記人員辦理土地用途變更登記時審核的一般文件B.土地用途變更批準文件是土地登記人員辦理土地用途變更登記時審核的重點C.土地用途變更批準文件是土地登記機關進行土地用途變更登記的依據D.土地用途變更批準文件是土地權利人向土地登記機關申請土地作用變更的要件【答案】A12、土地使用權抵押權自（）時設立，否則不發生法律效力。A.申請B.登記C.權屬審核D.核發證書【答案】B13、脫離土地登記代理工作崗位連續（）年以上的土地登記代理人應被注銷登記。A.1B.2C.3D.4【答案】B14、一個企業購買其他企業的產權，使其他企業失去法人資格或改變法人實體的一種行為稱為企業的（）。A.合并B.兼并C.分立D.破產【答案】B15、土地歸戶卡填寫以______為單位，土地登記卡填寫以______為單位。（）A.土地使用者；宗地B.土地權利人；宗地C.宗地；土地權利人D.宗地；土地使用者【答案】B16、下列各項中，不屬于土地登記代理人的基本職業技能的是（）。A.精通專業B.人際溝通C.收集信息D.判斷決策【答案】D17、集體土地所有權主體不包括（）。A.鄉農民集體B.村農民集體C.村民個人D.村民小組農民集體【答案】C18、根據《土地登記辦法》規定，對當事人提出的土地登記申請，其申請材料不齊全或者不符合法定形式的，應當當場或者在（）日內一次告知申請人需要補正的全部內容。A.3B.5C.10D.15【答案】B19、承租國有建設用地使用權期滿，承租人可以申請續期，但出現下列（）情況時，受讓權不予以批準。A.承租人欲繼續享有該土地的受讓權B.原土地使用權人把土地租賃給其他權利主體C.承租人未按合同約定開發建設D.根據社會公共利益的需要收回該幅土地【答案】D20、出讓國有建設用地使用權轉讓中，轉讓房地產時應具備的條件不包括（）。A.按出讓合同約定已經支付全部土地使用權出讓金，并取得土地使用權證書B.轉讓時已經建成的，應持有房屋所有權證書C.屬于房屋建設工程的，完成開發投資總額的30%以上D.屬于成片開發土地的，形成工業用地或其他建設用地條件【答案】C21、下列關于集體土地產權登記申請人的表述中，不正確的是（）。A.使用宅基地的城鎮、農村居民由其集體土地所有權人申請土地登記B.村集體內有兩個以上農村集體經濟組織的，可以由村集體代辦C.村集體所有土地由村屬農村集體經濟組織或者村民委員會及其代表申請土地登記D.使用四荒拍賣土地的農村居民由農地使用合同簽訂人申請土地登記【答案】A22、土地使用權出讓合同約定的使用年限屆滿，土地使用權人需要繼續使用土地的應當至遲于屆滿前（）申請續期。A.三個月B.半年C.一年D.兩年【答案】C23、土地登記資料按照要求保管在（）。A.檔案庫B.人民政府機關C.所在地的土地登記機關D.省級國土資源行政主管部門【答案】C24、下列各項中，農村集體經濟組織不能收回土地使用權的情形是（）。A.為鄉村公共與公益事業需要使用土地的B.不按照批準的用途使用土地的C.因撤銷、遷移等原因而停止使用土地的D.在法定允許下將土地轉讓他人使用的【答案】D25、集體土地所有權主體不包括（）。A.鄉農民集體B.村農民集體C.村民個人D.村民小組農民集體【答案】C26、因處分抵押財產涉及國有土地使用權轉讓的，申請人不包括（）。A.抵押人B.土地所有者C.抵押權人D.受讓人【答案】B27、當土地登記簿記載的事項有誤或有遺漏時，由土地權利人和利害關系人申請更正原登記內容的土地登記稱為（）。A.預告登記B.變更登記C.注銷登記D.更正登記【答案】D28、下列關于農民集體內部成員之間宅基地變更的說法錯誤的是（）。A.由于買賣房屋而轉移宅基地使用權的，應向所在的村民小組申請，經村民大會討論通過，村民委員會審核同意，報鄉鎮人民政府批準B.農村村民出賣、出租住房后，不得再申請宅基地C.農村村民出租、出賣住房后，一般可以再申請宅基地D.出賣或出租建房用地的，限期將土地退回集體，沒收全部所得款項，并處以罰款【答案】C29、下列各項不屬于土地總登記特點的是（）。A.階段性B.全域性C.集中性D.隨機性【答案】D30、土地登記代理機構的執業人員的條件，應當由（）進行審查。A.地方政府B.稅務管理部門C.工商管理部門D.土地行政主管部門【答案】D31、進行注銷異議登記時，對異議登記申請人的起訴不予受理或請求不予支持的材料應為（）出具。A.人民政府B.人民法院C.土地資源管理部門D.土地權利人【答案】B32、抵押期間，抵押人經抵押權人同意轉讓抵押財產的，其轉讓所得價款（）。A.由抵押人自行處理B.向抵押權人提前清償債務C.由抵押人和抵押權人進行平分D.若由于抵押權人的原因無法接受該價款，則可由抵押人自行支配【答案】B33、若土地上設有抵押權或其他權利，則作為該塊土地的負擔登記的登記制度是（）。A.契約登記制度B.權利登記制度C.我國的登記制度D.托倫斯登記制度【答案】D34、下列各項中，不屬于土地統計資料主要查詢方式的是（）。A.窗口辦文查詢B.觸控系統查詢C.遠程網絡查詢D.資料室閱讀查詢【答案】D35、房地產抵押權設立的必備要件為（）。A.抵押雙方身份證明B.抵押權登記證書C.土地使用權權屬證明D.訂立抵押合同【答案】D36、下列各項不屬于土地總登記特點的是（）。A.階段性B.全域性C.集中性D.隨機性【答案】D37、下列各項中，農村集體經濟組織不能收回土地使用權的情形是（）。A.為鄉村公共與公益事業需要使用土地的B.不按照批準的用途使用土地的C.因撤銷、遷移等原因而停止使用土地的D.在法定允許下將土地轉讓他人使用的【答案】D38、下列各項不屬于國有土地租賃權人權利的是（）。A.承租土地使用權可以轉租、轉讓和抵押B.國有土地租賃權人有優先受讓權C.承租土地提前收回，可以獲得合理補償D.可以隨意隨時終止租約【答案】D39、土地使用權抵押權自（）時設立，否則不發生法律效力。A.申請B.登記C.權屬審核D.核發證書【答案】B40、土地登記的基本單元是（）。A.宗地B.地塊C.權屬地D.租賃土地【答案】A41、土地登記代理人最基本的權利是（）。A.獲取勞務報酬的權利B.依法開展土地登記代理業務的權利C.要求委托方提供相關資料的權利D.對委托方提出建議的權利【答案】A42、土地等不動產物權變動的公示方式為（）。A.交付B.登記C.協議D.協商【答案】B43、土地登記通告的內容，不包括（）。A.土地登記區的劃分B.土地登記期限C.土地登記收件時間D.土地登記申請人應該提交的證明文件和資料【答案】C44、土地登記代理活動的核心是（）。A.代理行為B.委托代理合同C.代理業務D.授權委托責任【答案】B45、下列關于土地用途變更批準文件的說法，錯誤的是（）。A.土地用途變更批準文件是土地登記人員辦理土地用途變更登記時審核的一般文件B.土地用途變更批準文件是土地登記人員辦理土地用途變更登記時審核的重點C.土地用途變更批準文件是土地登記機關進行土地用途變更登記的依據D.土地用途變更批準文件是土地權利人向土地登記機關申請土地作用變更的要件【答案】A46、土地登記通告的內容，不包括（）。A.土地登記區的劃分B.土地登記期限C.土地登記收件時間D.土地登記申請人應該提交的證明文件和資料【答案】C47、進行注銷異議登記時，對異議登記申請人的起訴不予受理或請求不予支持的材料應為（）出具。A.人民政府B.人民法院C.土地資源管理部門D.土地權利人【答案】B48、下列關于地上建筑物的行為中，不會涉及建設用地使用權轉移的是（）。A.買賣B.贈與C.坍塌D.交換【答案】C49、下列各項中，不屬于更名登記申請人應當提交的權屬證明文件的是（）。A.土地登記機關頒發的土地證書B.地上建筑物、附著物權屬證明C.姓名或名稱變更證明文件D.人民政府的批地文件【答案】D50、物權變動必須遵循（）原則。A.公示B.登記C.交付D.通告【答案】A多選題（共25題）1、土地登記文件資料的收集應遵循的原則包括（）。A.及時B.完整C.間隔D.系統E.無遺漏【答案】ABD2、下列各項屬于直接土地登記申請人的有（）。A.法人B.有完全民事行為能力的自然人C.限制民事行為能力的自然人D.無民事行為能力的自然人E.非法人組織【答案】AB3、土地使用權設定抵押后，抵押人仍享有對該抵押土地使用權的（）的權利。A.占有B.使用C.收益D.處分E.所有【答案】ABC4、土地登記代理委托書在生效之前需由（）簽字。A.委托人B.土地法人C.土地登記申請法人代表D.土地登記代理機構E.土地登記代理人【答案】AD5、土地用途變更登記的意義有（）。A.可以使土地用途轉變變得更為頻繁B.可以保持土地登記資料的現勢性C.可以在登記過程中發現土地用途變更中出現的問題并及時調整D.可以通過土地用途變更登記，把土地利用納入政府的規劃和控制之中E.使國土資源行政主管部門及時了解和掌握土地利用狀況的變化，方便政府對土地的管理【答案】BCD6、下列情形中，需要進行土地總登記的有（）。A.從未進行過土地登記的地區B.土地抵押過程中需要設定抵押權C.集體土地使用權權利人發生變更D.國有土地租賃時需要設定租賃權E.原有登記需要全面更新【答案】A7、由于書面形式的合同具有（）的優點，土地登記代理合同一般應采用書面形式。A.及時描述B.可查證C.可長久保存D.便于分清責任E.發生糾紛時容易舉證【答案】BD8、申請國有建設用地使用權及房屋所有權首次登記，應當提交哪些資料（）A.不動產權屬證書或土地權屬來源資料B.建設工程符合規劃的材料C.房地產調查或者測繪報告D.土地出讓價款E.相關稅費繳納憑證【答案】ABC9、土地登記代理合同中，委托人的義務有（）。A.承擔局部后果的義務B.承擔處理事務費用的義務C.支付代理傭金的義務D.提供相關資料的義務E.對代理人的監督管理【答案】BCD10、我國土地登記的作用包括（）。A.維護土地的社會主義公有制B.維護土地權利人的合法權益C.維護正常的土地市場秩序D.促進城市化的快速發展E.為土地管理和經濟社會發展提供重要的基礎信息【答案】ABC11、下列關于土地登記資料查詢范圍的說法中，正確的有（）。A.土地登記結果不可隨便由公眾進行查詢B.土地權利人、取得土地權利人同意的單位和個人有權查詢其土地權利范圍內的原始登記資料C.土地登記代理機構有權查詢與其代理業務直接相關的原始登記資料D.國家安全機關、公安機關、檢察機關、審判機關和紀檢監察部門有權查詢與調查、處理與案件有關的原始登記資料E.涉及軍事用地的登記資料，需提交申請后進行查詢【答案】BCD12、根據土地管理法律法規的相關規定，下列說法正確的有（）。A.農村集體經濟組織可以與其他單位、個人以土地使用權入股、聯營等形式共同舉辦企業B.農村村民一戶只能擁有一處宅基地C.農村村民出賣、出租住房后，若在規定面積內的，可再申請宅基地D.自治區、直轄市可以按照鄉鎮企業的不同行業和經營規模，分別規定用地標準E.“村改居”和“以租代征”方式使農民集體所有土地轉為國有土地的的途徑靈活化了，值得推崇【答案】ABD13、下列各項屬于非營利性社會福利設施用地的有（）。A.殯葬設施B.城鄉衛生院C.收容遣送設施D.福利性住宅E.殘疾人社會福利設施【答案】ACD14、已經登記的抵押權，下列哪種情形中，當事人可以申請抵押權注銷登記：（）A.主債權消滅的B.抵押權未實現的C.抵押權人放棄抵押權的D.因人民法院、仲裁委員會的生效法律文書致使抵押權消滅的E.擔保范圍發生變化的【答案】ACD15、土地登記代理委托書在生效之前需由（）簽字。A.委托人B.土地法人C.土地登記申請法人代表D.土地登記代理機構E.土地登記代理人【答案】AD16、土地登記代理當事人發生糾紛時，可以采取（）處理方式。A.協商B.復議C.調解D.仲裁E.申訴【答案】ACD17、下列關于土地使用權變更登記的說法，正確的有（）。A.因繼承或者受遺贈取得物權的，自土地變更登記完成時發生效力B.依據人民法院判決書而取得的土地使用權，無須再進行登記公示而直接發生效力C.依照法院判決、仲裁裁決、繼承、遺贈等而取得的土地使用權，可以不經登記D.抵押期間，抵押人經抵押權人同意轉讓抵押財產，轉讓的價款超過債權數額的部分歸抵押人所有，不足部分由債務人清償E.因人民法院、仲裁委員會的法律文書或者人民政府的征收決定等，導致物權設立、變更、轉讓或者消滅的，自土地登記完成時發生效力【答案】BCD18、土地登記代理委托書應明確的內容包括（）。A.土地登記代理的權限B.土地登記代理人姓名C.土地登記代理機構名稱D.土地權屬狀況E.土地登記代理的內容【答案】ABC19、在土地登記查詢中，對查詢人的要求有（）。A.根據資料的重要程度交納相關查詢費B.未經土地登記機關的批準，不得將土地登記資料攜帶出指定的場所C.不得非法使用查詢結果D.對涉密登記資料負保密義務E.查詢時保持土地登記資料的完好，不得在登記資料上圈點、劃線、注記、涂改或折頁【答案】BCD20、劃撥依法轉為出讓的國有建設用地使用權初始登記的申請人為原劃撥國有建設用地使用權人。申請人應當提交的權屬證明文件包括（）。A.人民政府批準文件B.原《國有土地使用證》C.《國有建設用地使用權出讓合同》D.土地出讓金及有關稅費繳納憑證E.國有建設用地劃撥決定書【答案】ABCD21、下列情形中，需要進行土地總登記的有（）。A.從未進行過土地登記的地區B.土地抵押過程中需要設定抵押權C.集體土地使用權權利人發生變更D.國有土地租賃時需要設定租賃權E.原有登記需要全面更新【答案】A22、關于土地登記卡填寫要求，下列表述正確的有（）。A.土地登記卡以權利人為單位填寫B.土地權利人獨自擁有或使用一宗土地的，土地登記時在土地登記卡主卡上進行登記C.兩個以上土地使用權人共同使用一宗土地的，土地登記時，填寫宗地土地登記卡及續表、共用宗土地登記卡目錄、各土地使用權人土地登記卡及續表D.地號、宗地面積發生變更的，須更換土地登記卡E.土地登記卡登記的內容發生變更或設定、變更及注銷土地他項權利的，在土地登記卡續表上進行登記【答案】BCD23、由于書面形式的合同具有（）的優點，土地登記代理合同一般應采用書面形式。A.及時描述B.可查證C.可長久保存D.便于分清責任E.發生糾紛時容易舉證【答案】BD24、下列關于委托人權利和義務的敘述，不正確的有（）。A.委托人有規定代理權限的權利B.委托人有監督土地登記代理人代理行為的義務C.委托人有承擔后果的義務D.委托人有承擔處理事務費用的權利E.委托人有支付代理傭金的義務【答案】BD25、土地總登記中，土地登記領導小組的任務包括（）。A.審核土地總登記實施方案B.調處重大土地權屬糾紛和問題C.負責制定本地區內涉及土地總登記工作計劃D.進行土地總登記申請的受理和處理工作，進行地籍調查和地籍測量E.領導下設的辦事機構，負責土地總登記日常工作【答案】ABC大題（共10題）一、王某、李某于2004年與某企業私下簽訂協議，購得該企業一幢6層廠房后(廠房土地性質為國有劃撥土地)，將廠房擅自改造成20多套成套住宅對外出售，并申請辦理土地變更登記。問題：1.王某、李某應辦理何種登記？2.國土部門在處理過程中應從哪幾個方面進行權屬審核？【答案】1.該宗土地的使用者由原來的某企業變為了王某、李某，用途由原來的工業用地變為居住用地，他們應當申請土地使用權變更登記和土地用途變更登記。2.國土部門先進行土地使用權變更登記的審核，權屬審核的內容為：(1)對申請人的審核。申請人應與相關證明文件的土地權利人名稱一致。(2)對轉讓地塊投資情況的審核。出讓、國家租賃國有土地使用人對地塊的投資必須達到合同的約定。(3)對使用期限的審核。土地使用期限小于規定使用期限減去已使用期限。(4)對稅費的審核。申請人應按國家規定繳納有關稅費，如土地增值稅等。(5)對土地用途的審核。土地用途一般不得改變，若改變土地用途應經有關部門的批準。(6)對房產變更的審核。房產轉移應已辦理房產登記手續，申請人領有《房屋所有權證》。王某和李某與企業的地塊轉讓屬于非法，因為原土地屬劃撥用地，若想進行轉讓必須先繳納土地出讓金，而王某和李某又擅自更改了土地的利用類型，因此，國土部門應當對其提出的土地變更登記申請不予受理，同時查處其違法用地情況。二、某宗土地屬興旺村集體所有土地，張某于2003年8月1日經興旺村同意，市人民政府批準，以批準撥用方式與李某共同取得該宗土地集體土地使用權。批準用途為宅基地。批準土地面積為200m2，張某、李某各擁有90m2，根據地籍調查并經初步審查，該宗地實際界址清楚，土地面積與批準面積一致，為200m2，集體土地使用權批準撥用手續符合法律規定。根據土地登記有關規定，建議為張某辦理集體土地使用權登記。問題：1.該宗土地在審核批準后的土地登記卡上登記的權屬性質是什么？權利人是誰？2.什么是集體土地所有權、集體土地使用權？3.集體土地使用權主體一般為本集體經濟組織成員，具體包括哪些？【答案】1.該宗土地在審核批準后的土地登記卡上登記的權屬性質為集體土地使用權。權利人為張某和李某。2.(1)集體土地所有權是指中國農村勞動集體在法律規定的范圍內占有、使用、收益、處分自己所有土地的權利。(2)農民集體土地使用權是指從集體土地所有權中派生出來的一種用益物權，根據使用類型可劃分為農業用地的使用權、非農業建設用地使用權和“四荒”土地使用權。3.集體土地使用權主體一般為本集體經濟組織成員具體包括：(1)集體非農業建設用地使用權的主體一般要求為農村集體經濟組織和農村居民。此外，回鄉落戶的離休、退休、退職的職工和軍人，回鄉定居的華僑也可以申請宅基地。(2)集體農用土地使用權的主體一般為本集體經濟組織的成員，如為本集體經濟組織以外的單位或者個人，則必須經村民會議2/3以上成員或者2/3以上村民代表的同意，并報鄉(鎮)人民政府批準。(3)集體所有的“四荒”土地使用權主體可以為本集體組織成員，也可以為其他社會單位和個人。在同等條件下，本集體經濟組織內的農民享有優先權。如果“四荒”土地使用權承包、租賃或拍賣的對象是本集體經濟組織以外的單位和個人，必須經村民會議2/3以上成員或者2/3以上的村民代表的同意。三、X市A公司原是國有企業，使用的土地是由國家無償劃撥的，2004年企業進行股份制改造，改制時國家以土地使用權作價出資(入股)。近幾年由于經營管理不善，企業正準備宣告破產。問題：1.如何理解國有土地使用權作價出資？2.可以采取國有土地使用權作價出資(入股)的行業、企業有哪些？3.A公司改制時，國有土地使用權作價出資(入股)前是如何進行地價評估的？4.國有土地使用權出資(入股)有什么法律特征？【答案】1.國有土地使用權作價出資(入股)是國家為了支持國有企業改革和發展，進一步推行土地有償使用制度，明晰土地產權關系，盤活和顯化土地資產，對改制的國有企業涉及的劃撥土地使用權進行資產處置的一種方式。它是指國家以一定年期的國有土地使用權作價，作為出資投入改組后的新設企業，該土地使用權由新設企業持有，可以依照土地管理法律、法規關于出讓土地使用權的規定轉讓、出租、抵押。土地使用權作價出資(入股)形成的國家股股權，按照國有資產投資主體由有批準權的人民政府土地行政主管部門委托有資格的國有股權持股單位統一持有。2.國有企業改革時，經土地行政主管部門批準，可根據行業、企業類型和改革的需要，采取不同的土地資產處置方式和管理政策。其中可以采取國有土地使用權作價出資(入股)的行業、企業有：(1)自然壟斷的行業、提供重要公共產品和服務的行業以及支柱產業和高新技術產業中的重要骨干企業，根據企業改革和發展需要，主要采取授權經營和國家出資入股的方式，向集團公司或企業注入土地資產。(2)對于一般競爭性行業，應堅持以出讓、租賃等方式配置土地。當非國有資本購買、兼并、參股原國有企業時，可將企業原劃撥土地評估作價后同其他國有資產一并轉為國有股，逐步通過股權轉讓變現。(3)對承擔國家計劃內重點技術改造項目的國有企業，原劃撥土地可以繼續以劃撥方式使用，也可以作價出資(入股)方式向企業注入土地資產。3.根據《中華人民共和國公司法》第二十七條、《企業國有資產法》第四十二條規定，公司設立時，股東以土地使用權作價出資的必須進行評估作價，核實財產，并折合為股份。不得高估或者低估作價。國有企業改建為股份有限公司時，不得將財產低價折股或者有其他損害出資人權益的行為。采用國有土地使用權作價出資(入股)方式進行資產處置的，在改制企業擬訂的土地資產處置總體方案核準后，企業應自主委托具備相應土地估價資質的機構進行評估，并依據土地狀況和評價結果，擬訂土地資產處置的具體方案。土地估價報告經企業所在市、縣土地行政主管部門初審后，應在省級以上土地行政主管部門辦理土地資產處置審批時備案。4.國有土地使用權出資(入股)的法律特征包括：(1)國有土地使用權出資(入股)必須依法審批；(2)國有土地使用權出資(入股)方式受范圍限制；(3)國有土地使用權出資(入股)前必須進行地價評估，作價結果要備案；(4)作價出資(入股)取得的土地使用權可以依法轉讓、作價出資、租賃或抵押；(5)土地行政主管部門應與國有股權持股單位簽訂委托持股合同。四、某省W國有機械廠因發展的需要，欲臨時取得一宗5000m2的集體土地使用權，按照《土地登記規則》的要求，王某系機械廠的法人代表。問題：1.作為申請人，王某應向土地登記機關提交哪些必要材料？2.依據申請人類型的不同，申請人所提供的身份證明文件有何區別？3.若土地申請人委托他人代理申請，需提供哪些文件？【答案】1.作為申請人，王某應向土地登記機關提交如下文件資料：(1)土地使用權變更登記申請書；(2)W國有機械廠法人證明、土地登記法定代表人身份證明和王某個人身份證明；(3)原國有土地使用證；(4)機械廠的房屋所有權證。2.申請人身份證明一項因申請人類型的不同而不同，具體如下：(1)申請人是法人的，提交單位法人證明，但有的法人（如機關法人）不需提交，此外還有《土地登記法定代表人身份證明書》、法定代表人的個人身份證或戶籍簿；(2)申請人是自然人的，提交個人身份證或戶籍證明，個體工商戶也視為自然人對待；(3)不具備法人條件的其他組織提交的身份證明文件參照法人。3.土地登記申請人(包括自然人、法人和其他組織)凡是委托他人代理申請的，均須同時提交《土地登記委托書》和委托代理人的個人身份證。代理人為法定代理人的，不需簽署《土地登記委托書》，但須提交村委會或居委會開具的監護人證明。五、王某、李某于2004年與某企業私下簽訂協議，購得該企業一幢6層廠房后(廠房土地性質為國有劃撥土地)，將廠房擅自改造成20多套成套住宅對外出售，并申請辦理土地變更登記。問題：1.王某、李某應辦理何種登記？2.國土部門在處理過程中應從哪幾個方面進行權屬審核？【答案】1.該宗土地的使用者由原來的某企業變為了王某、李某，用途由原來的工業用地變為居住用地，他們應當申請土地使用權變更登記和土地用途變更登記。2.國土部門先進行土地使用權變更登記的審核，權屬審核的內容為：(1)對申請人的審核。申請人應與相關證明文件的土地權利人名稱一致。(2)對轉讓地塊投資情況的審核。出讓、國家租賃國有土地使用人對地塊的投資必須達到合同的約定。(3)對使用期限的審核。土地使用期限小于規定使用期限減去已使用期限。(4)對稅費的審核。申請人應按國家規定繳納有關稅費，如土地增值稅等。(5)對土地用途的審核。土地用途一般不得改變，若改變土地用途應經有關部門的批準。(6)對房產變更的審核。房產轉移應已辦理房產登記手續，申請人領有《房屋所有權證》。王某和李某與企業的地塊轉讓屬于非法，因為原土地屬劃撥用地，若想進行轉讓必須先繳納土地出讓金，而王某和李某又擅自更改了土地的利用類型，因此，國土部門應當對其提出的土地變更登記申請不予受理，同時查處其違法用地情況。六、X市A公司原是國有企業，使用的土地是由國家無償劃撥的，2004年企業進行股份制改造，改制時國家以土地使用權作價出資(入股)。近幾年由于經營管理不善，企業正準備宣告破產。問題：1.如何理解國有土地使用權作價出資？2.可以采取國有土地使用權作價出資(入股)的行業、企業有哪些？3.A公司改制時，國有土地使用權作價出資(入股)前是如何進行地價評估的？4.國有土地使用權出資(入股)有什么法律特征？【答案】1.國有土地使用權作價出資(入股)是國家為了支持國有企業改革和發展，進一步推行土地有償使用制度，明晰土地產權關系，盤活和顯化土地資產，對改制的國有企業涉及的劃撥土地使用權進行資產處置的一種方式。它是指國家以一定年期的國有土地使用權作價，作為出資投入改組后的新設企業，該土地使用權由新設企業持有，可以依照土地管理法律、法規關于出讓土地使用權的規定轉讓、出租、抵押。土地使用權作價出資(入股)形成的國家股股權，按照國有資產投資主體由有批準權的人民政府土地行政主管部門委托有資格的國有股權持股單位統一持有。2.國有企業改革時，經土地行政主管部門批準，可根據行業、企業類型和改革的需要，采取不同的土地資產處置方式和管理政策。其中可以采取國有土地使用權作價出資(入股)的行業、企業有：(1)自然壟斷的行業、提供重要公共產品和服務的行業以及支柱產業和高新技術產業中的重要骨干企業，根據企業改革和發展需要，主要采取授權經營和國家出資入股的方式，向集團公司或企業注入土地資產。(2)對于一般競爭性行業，應堅持以出讓、租賃等方式配置土地。當非國有資本購買、兼并、參股原國有企業時，可將企業原劃撥土地評估作價后同其他國有資產一并轉為國有股，逐步通過股權轉讓變現。(3)對承擔國家計劃內重點技術改造項目的國有企業，原劃撥土地可以繼續以劃撥方式使用，也可以作價出資(入股)方式向企業注入土地資產。3.根據《中華人民共和國公司法》第二十七條、《企業國有資產法》第四十二條規定，公司設立時，股東以土地使用權作價出資的必須進行評估作價，核實財產，并折合為股份。不得高估或者低估作價。國有企業改建為股份有限公司時，不得將財產低價折股或者有其他損害出資人權益的行為。采用國有土地使用權作價出資(入股)方式進行資產處置的，在改制企業擬訂的土地資產處置總體方案核準后，企業應自主委托具備相應土地估價資質的機構進行評估，并依據土地狀況和評價結果，擬訂土地資產處置的具體方案。土地估價報告經企業所在市、縣土地行政主管部門初審后，應在省級以上土地行政主管部門辦理土地資產處置審批時備案。4.國有土地使用權出資(入股)的法律特征包括：(1)國有土地使用權出資(入股)必須依法審批；(2)國有土地使用權出資(入股)方式受范圍限制；(3)國有土地使用權出資(入股)前必須進行地價評估，作價結果要備案；(4)作價出資(入股)取得的土地使用權可以依法轉讓、作價出資、租賃或抵押；(5)土地行政主管部門應與國有股權持股單位簽訂委托持股合同。七、2006年，M企業在工業區內已依法登記擁有一宗工業用地的出讓國有土地使用權，面積為13300m2，地籍號為5—20—30，使用年限為50年，登記時間為2006年3月5日。為抵押貸款，2009年企業經批準將其中北邊一廠區土地使用權設定了抵押權。現因抵押權的實現，被法院判處拍賣，最后由Y企業拍賣取得位于該廠北邊的7000平方米的土地使用權。問題：如何辦理該宗地的變更登記手續？【答案】辦理該宗地的變更登記手續的步驟為：(1)M企業和設定抵押權的銀行應向原土地登記機關提出注銷土地他項權利(抵押權)登記申請，土地登記機關按土地登記程序辦理注銷登記手續。(2)Y企業和M企業應分別申請土地使用權變更登記。申請時限為Y企業與M企業辦理房產變更登記后15日內。應當提交的證明文件主要有：①土地使用權變更登記申請表；②Y企業和M企業的法人證明、土地登記法定代表人身份證明和法定代表人個人身份證明；③轉讓全同；④原土地使用證；⑤變更后的房屋所有權證；⑥稅費交納證明；⑦委托代理的應提交土地登記委托書及代理人身份證明等。(3)土地使用權變更登記的基本程序為：申請—變更地籍調查—權屬審核—注冊登記—核發土地證書。具體如下：①對Y企業和M企業提交的土地使用權變更登記申請資料進行審查，符合規定要求的，予以受理；②進行地籍調查。因本宗地系分割轉讓，涉及界址的變更，必須進行變更地籍調查，包括權屬調查和變更測量，宗地號變更為30—1和30—2；③進行權屬審核，重點應對土地使用期限、土地面積等進行審核，分別填寫《土地使用權變更登記審批表》；④注冊登記，分別新建《土地登記卡》，在新土地登記卡上進行登記；⑤核發證書，收回并注銷原土地證書，分別填制新的國有土地使用證。八、某宗地系國有土地，土地使用權人為某公司，通訊地址為：X市幸福路A號。依據2004年6月20日該市工商行政管理局頒發的經過變更地址登記后的《企業法人營業執照》，該公司的地址變更為X市財源路N號，該企業向有關部門提出該宗地地址變更登記。問題：1.宗地地址變更登記的三個要件是什么？2.宗地地址變更登記的申請人是誰?3.辦理宗地地址變更登記的申請人應當向有關部門提交的土地權屬證明文件有哪些?【答案】1.宗地地址變更的三個要件是：（1）須屬自然人的經常居住地；（2）須屬固定場所；（3）須經法律確認。2.宗地地址變更登記的申請人是地址變更后的土地權利人。3.應當提交的土地權屬證明文件有：（1）由土地登記機關頒發的土地證書地址變更登記申請人為土地所有權人的提交土地所有權證書；申請人為土地使用權人的提交土地使用權證書；申請人為土地使用權抵押權、地役權權利人的提交土地他項權利證明書。（2）地上建筑物、附著物權屬證明凡是地上存有建筑物或附著物的，變更登記申請人還應提交地上建筑物、附著物權屬證明，如房管部門頒發的房產證等。（3）地址變更證明文件申請人為自然人的，提交由戶籍部門開具的地址變更證明文件或戶籍部門發出的能夠證明其地址變更了的有效證件；申請人為法人或其他組織的，其中，企業法人、部分事業單位法人須提交由工商行政管理部門或主管部門開具的地址變更證明文件或發出的能夠證明其地址變更的有效證件，如申請地址變更登記的公司，其地址變更證明文件為工商行政管理部門頒發的經過更址登記后的《企業法人營業執照》。而機關法人和其他的事業單位則只須提交該機關、單位的更址聲明或更址通知書即可。九、某宗